房地产产品设计标准.doc

房地产（集团）股份有限公司产品设计标准（住宅篇）总则第一章产品系列说明1 1. 产品的品牌主张2 2. 产品的分类第二章产品配置说明3 功能及空间配置表4 各主要空间布置要求n 客厅n 餐厅n 主卧室n 次卧室n 书房n 厨房n 卫生间5 生活阳台6 交通空间n 玄关n 走道n 楼梯7 收纳空间n储藏间n衣帽间8 家政空间n工人房n工作阳台9 公共空间n入户大堂n电梯厅第三章产品统一做法第一部分建筑专业第二部分结构专业第三部分电气专业第四部分给排水专业第五部分煤气及通风专业第六部分外部环境1 园林景观2 市政管线综合3 3管理用房4 设备用房总则1 1.本住宅性能标准的制定以体现保利公司和谐、舒适、自然的品牌原则为基础,提倡住户参与精神,具有地方文化特色,满足城市居民家庭生活和行为活动的需求.各地区子公司的项目建设可结合当地的具体情况，如气候、居住习惯等，参照该标准执行。2 2.居住小区规划和住宅设计应体现以人为本的核心思想，务实创新，与时俱进，努力提高住宅产品的舒适性、安全性、经济性和艺术性,创建可持续发展的小康型文明社区。3 3.小区建设的成套技术和住宅部品安装应以科技为先导,结合地方实际情况进行建造,提倡采用成熟的新技术、新材料、新设备和新产品,努力为客户提供新的生活体验和优质产品.4.本标准的制定主要依据下列原则:3 高舒适程度：旨在要求在安全、实用、便捷、健康和美观等方面达到现代居住文明标准.3 高功能配置： 旨在要求提高住宅的平面功能、设备功能和空间功能的价值，达到在较小的空间内创造较大的舒适度。3 高性能标准：这是保证住宅高品质的条件，要求在保障住宅结构安全的同时，全面加强住宅的物理性能。3 高质量保障：这是保证住宅高品质的基础，要求对工程项目从设计到施工进行全过程的严格管理，克服质量通病，加强施工工艺的配套水平，提高生产效率。3 高技术集成：这是保证住宅高品质的有效途径，要求通过技术推广、技术融合、技术配套等方式，提高住宅设施、设备的集成水平。选用优良的建筑部品，大幅度延长住宅寿命。住宅性能标准在实施过程中将根据实际情况进行定期的修订，除应符合本标准外，尚应符合国家现行的有关标准的规定；1.2.1 1.2 2.3 3.4 4.第一章产品系列说明产品的品牌主张n开发理念自然、和谐、舒适n 创新与特色我们创造的不纯粹是作品，更多的是产品，是技术与市场的完美结合。我们的产品要在规划理念、立面形象、户型设计、景观设计、细部设计等各方面都具有行业领先性。n注重细节、保证品质n了解客户需求，提升居住舒适度n重视成本控制与市场紧密结合，根据产品定位通过采用合理的设计布局、结构布置方式等技术手段严格控制产品造价；产品的分类保利花园系列定位于城市新区或城郊结合部的大型综合性社区，产品类型包括多层洋房、中高层公寓，定位属中档。社区拥有完善的生活配套，包括教育、商业设施。客户范围比较广泛，既有年轻的初次置业白领，也有与子女同住的中老年人，因此户型涵盖了两房两厅到舒适型的三房两厅范围。此系列根据规模的不同衍生出百合花园、紫薇花园、蔷薇苑等品牌。香槟心语系列定位于位置处于城市繁华地带的中、高密度住宅项目，容积率在3.0 以上，建筑类型以小高层及高层为主，产品类型以110130平方米的舒适型户型为主。周边拥有成熟的生活配套，面向的客户群一般在周边区域就业，有良好的受教育程度和较高的文化素质。目前公司的成功案例有广州香槟花园、重庆香槟花园并由此衍生出现代风格的心语花园系列。十二橡树系列该系列属于精品别墅，品牌的名称源于美国名著飘的十二橡树庄园，因此建筑风格以北美式别墅为代表，产品类型以独栋、双拼别墅为主，容积率在0.4 左右。属于我司开发的低密度高端产品，打造的不仅是一座庄园，更是优美、典雅、温情的伊甸园和亲情的港湾。目前开发的成功案例有上海十二橡树、武汉十二橡树山庄系列属于山地建筑系列，产品以山林作为依托，利用地形的高差制造出丰富的建筑景观，别墅项目容积率在1.0 以下，洋房项目容积率在2.0 左右。如林语山庄、林海山庄1 5.高尔夫系列定位于围绕18洞以上高尔夫球场建设的低密度高尚住宅区，产品类型以独栋、双拼、联排别墅和花园洋房为主。风格悠闲、自如。2 6.康桥花园系列该品牌的名称源于徐志摩的再别康桥，定位于江、河边上，邻近高等学府的高尚住宅项目。产品类型以景观大宅为主。建筑风格如诗中的意境般清新秀丽、轻柔委婉、体现轻盈、婉转的建筑之美。目前公司的成功案例有广州康桥3 7. 西子湾系列4 8. 精品系列公司为树立标杆或进行创新尝试而开发的独立品牌，如香雪山、五月花、西海岸、叶上海此系列在保留公司一贯的品牌理念的基础上，会进行创新的尝试，提升公司的品牌价值。第二章产品配置说明1 功能配置2 空间配置3 各主要空间布置要求n 客厅项目经济型（C 级）舒适型（E 级）豪华型（S 级）75M285M2 95M2105M2 115M2125M2 130M2144M2 150M2 客厅 餐厅 主卧室 次主卧室 次卧室 书房 主卫生间 次主卫生间 客卫生间 厨房 生活阳台 玄关 工作阳台 工人房（ 带卫生间） 衣帽间 储藏间/ 工具房 标准配置； 可选配置； 无 项目联排双拼独栋190M2200M2 210M2250M2 250M2280M2 300M2350M2 360M2 客厅 餐厅 家庭厅 主人套房 次主套房1 次主套房2 客房/ 老人房 次卧室 书房 主卫生间 次主卫生间1 次主卫生间2 客卫生间 中式厨房 西式厨房 玄关 工人房（ 带卫生间） 储藏间/ 工具房 室内车库 标准配置； 可选配置； 无项目经济型（C 级）舒适型（E 级）豪华型（S 级）75M285M2 95M2105M2 115M2125M2 130M2144M2 150M2 客厅面积（M2） 15.2 16 20 24 27 开间 进深（mm）36003800 38004000 41005000 42005500 45006000 餐厅面积（M2） 7.0 7.5 8.7 9.6 11.8 开间 进深（mm）27002600 27002800 30002900 32003000 36003300 主卧室面积（M2） 12.2 13.3 14.4 19.8 21.8 开间 进深（mm）34003600 35003800 36004000 38005200 39005600 次主卧室面积（M2） 13.0 13.6 开间 进深（mm）34003800 35003900 次卧室面积（M2） 9.0 10.5 11.9 10.5 11.9 开间 进深（mm）28003200 30003500 33003600 30003500 33003600 书房面积（M2） 7.0 8.1 9.0 9.6 开间 进深（mm）25002800 27003000 28003200 29003300 厨房面积（M2） 5.4 6.0 6.5 7.2 8.0 开间 进深（mm）18003000 20003000 21003100 24003000 24003400 主卫生间面积（M2） 4.1 4.3 4.7 5.6 开间 进深（mm）17002400 18002400 18002600 20002800 客卫生间面积（M2） 4.1 3.6 3.8 4.1 4.1 开间 进深（mm）17002400 15502300 16002400 17002400 17002400 项目联排双拼独栋190M2200M2 210M2250M2 250M2280M2 300M2350M2 360M2 客厅面积（M2） 开间 进深（mm）48005500 51006000 55006000 60006300 63006600 餐厅面积（M2） 开间 进深（mm）主人套房面积（M2） 开间 进深（mm）39004200 42004800 45005100 48005400 51006000 次主套房面积（M2） 开间 进深（mm）34004000 36004200 36004200 39005400 次卧室面积（M2） 开间 进深（mm）28003600 30003600 33003600 33003800 34003800 书房面积（M2） 开间 进深（mm）30003200 33003600 33003600 34003600 36003800 厨房面积（M2） 8.0 8.5 9.0 10.0 12.0 开间 进深（mm）主卫生间面积（M2） 开间 进深（mm）19002600 19002600 21002700 21003000 27003300 客卫生间面积（M2） 开间 进深（mm）17002400 17002300 家政区面积（M2） 1) 部品布置l 布置电视柜的墙面长度应 3米，l 布置沙发的墙面长度应4米，当客厅与餐厅合设时，墙面长度应7米。l客厅大门处不宜直接看到房间门、卫生间门及厨房灶位。l沙发区不应布置在正对户门处。l例图示范：2)设备配置l客厅空调设计应同时考虑壁挂机和柜式机两种形式；l电器布置应考虑电视、电话、灯具、吸尘器等接口和插座；l应考虑壁挂式电视的安装要求，在墙内预埋套管以便走线；（详细做法见设计原则）l采用精装修交楼标准时，宜考虑家庭影音系统的音响线暗埋要求；（详细做法见统一做法电气篇）n餐厅1)部品布置l布置四人餐桌时，用餐区尺寸2.5m2.5m,l布置六人餐桌时，用餐区尺寸2.8m2.5m,l布置八人餐桌时，用餐区尺寸3.6m2.5m,2) 设备配置l应考虑小电器的使用，如电子炉、吸尘器等，布置12插座。n主卧室1)部品布置l空间尺寸及家具布置参见附图；l经济型住宅按1.5 米的双人床布置；舒适型、豪华型住宅及别墅按1.8米以上的双人床布置；l床尾与电视之间的通道应700mm；l当采用转角窗时，应设窗台，窗台高500mm，以保证床头柜与窗台面平齐。l应考虑梳妆台和衣柜的布置，如无衣帽间，则应保证有不少于2.8米长度的墙面布置衣柜。2) 设备配置l应布置电视、网络、电话、紧急报警按钮、灯具、空调、吸尘器等相应的接口和插座。n次卧室1) 部品布置l经济型住宅按1.2 米单人床布置，舒适型及豪华型住宅按1.5 米双人床布置；l应保证有不少于1.8米长的墙面布置衣柜；2) 设备配置l应布置电视、电脑、网络、电话、灯具、空调、吸尘器等相应的接口和插座n 书房1) 部品布置l 应保证有不少于1.5米长的墙面布置书柜；2) 设备配置l 应布置网络、电话、灯具、空调、吸尘器等相应的接口和插座。l 如采用精装修交楼，应参照书桌的布置，将强、弱电插座设在书桌下的地面。n 厨房1) 部品布置l 空间尺寸及橱柜布置参见附图；l 别墅厨房尺寸宜满足设置中西式厨房或岛式布置（将炉灶置于厨房中央）的空间可能性。l厨房门应开向餐厅或入口处玄关，不宜开向连通房间的走道；l 厨房应有直接自然采光，洗菜池应靠近外窗布置；l 操作台面长度应3m，吊柜底部距厨房地面应1.55m；l 冰箱预留位应0.7m0.7m，档次较高的住宅及别墅应考虑双门冰箱的位置，预留位1.1m0.8m；l 橱柜处的门垛（墙面）最小宽度不小于650；设吊柜处的窗垛（面）最小宽度不小于400。l 应设置成品烟道；l 厨房原则上均应设置排气扇，排气扇应装在窗上。排气扇设带开关插座，开关并联于门口处。 2) 设备配置l应配备的电器有抽油烟机、消毒柜、微波炉、冰箱、电饭煲，豪华型住宅及别墅应考虑配备洗碗机、烤箱。n卫生间1) 部品布置l 空间尺寸及洁具布置参见附图；门错开；l 主人l 卫生间门不应正对客厅、餐厅，且尽量与房间门错开；l主人房卫生间应设浴缸（尺寸参考：1650800 、1830920）； l 主人房卫生间洗手盆台面长度 1.0m，客卫生间洗手盆台面长度0.7m；l 淋浴间宽度应0.8m，座便器连同左右两侧的空间应0.75m；l 注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，应避免浴帘或挡板设在外窗中部。l长方形淋浴间1200800 （长*宽），方形淋浴间900900 ，钻石型淋浴间10001000 。l 应考虑毛巾架、厕纸架的位置；l 豪华型住宅及别墅主人房卫生间应考虑四件套（洗手盆、淋浴间、座便器、浴缸）l 主人房卫生间的门不应直接朝床开启。l 座便器应尽量避开卧室墙面布置，且不宜对向门布置；l 洗手台面下宜考虑设储物柜空间，并注意地漏与储物柜之间关系；2) 设备配置l l l l 4.生活阳台l l l 5.交通空间n 玄关l l l 卫生间均做排气扇，当卫生间为小降板时，排气扇应为吸顶式排气 扇，在梁上设置150 孔洞，且应安装薄壁镀锌钢套管。当卫生间为大降板时，排气扇应装在窗上。排气扇设带开关插座，开关并联于 门口处。洗浴区附近应预留电热水器插座，插座高度距地2.0m，且应避开淋浴花洒位；夏热冬冷、严寒、寒冷地区宜考虑预留浴霸的电位；洗手盆附近预留防水电插座，安装高度为底边距地1.40m； 阳台进深净空1.5m；应设置吸顶灯，开关设在阳台门以内；应预留防水插座一个；宽度净空1.2m，如布置鞋柜或衣帽柜，则应1.5m；如设影壁，玄关进深应1.5m；玄关处应妥善安排户内对讲分机、照明主要开关、家庭安防主机、户内强弱电配电箱。户内配电箱应设置在入户门后或较次要位置；n 走道l 通向卧室、客厅的走道净宽应1.0m，通向厨房、卫生间的走道净宽应0.9m。别墅内走道净宽应1.2m。n 楼梯l 室内楼梯墙面到楼梯扶手边缘的最小宽度应1000 。l 踏面宽度应260mm； 踢面高度应180mm 。6.收纳空间n储藏间l可利用走道、玄关、阳台凹位设置储藏间，深度500mm；l储藏间内预留灯位；n衣帽间l面积2.4m1.5m，可采用落地推拉门；l开门方向不宜朝向床位；l衣帽间内应预留灯位；7.家政空间应结合工作阳台和公共卫生间设置家政空间，布置参考详见附图。l尺度应1.8m1.5m/2.4m1.2m；l应提供足够的实墙面安装热水器、洗衣机，并应考虑储物柜、拖把池、n 工人房l 空间应能容纳一张0.9m1.8m 的单人床和床头柜。l 豪华型住宅的工人房应设卫生间， 卫生间配蹲便器、柱盆、淋浴（ 在蹲便器上）。n 工作阳台晾衣架的安装空间。有条件应考虑熨衣服的操作空间。l应预留洗衣机、热水器、煤气表、吸顶灯及相应的防水插座、水龙头；l洗衣机位不小于700700，当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于1200，以保证窗的开启和给水管的设置。当洗衣机靠近阳台外部时，此处栏板应为实体栏板。l洗衣机设洗衣机专用水龙头，不考虑热水，进水龙头采用接口式。8.公共空间n入户大堂l净高应3.3m，面积不宜过大。l除非大堂内设管理人员，否则信报箱应设在大堂门禁以外，并考虑遮挡风雨。最底层信报箱不应低于0.6m，最高层信报箱不应高于1.6m。l根据楼盘定位档次考虑是否设服务台、电子显示屏。l应设置插座；n电梯厅l 电梯候梯厅的深度应大于多台电梯中最大轿厢的深度，一般1.8m。第三章产品统一作法第一部分建筑专业一、层高( m ) 二、门窗住宅类型具体功能空间设小型户式中央空调设分体空调标准层3.15 3 洋房大堂经济型3.6 舒适型、豪华型4 客厅设吹拔6 不设吹拔4.2 别墅餐厅3.5 主卧3.3 次卧室3.3 地下室2.7 1.门1) 门洞尺寸的墙面上时，窗台离地900 ，窗高600，窗宽1000 。门类型经济型住宅舒适、豪华级住宅、别墅备注入户门开向电梯厅/ 户外10002200 12002200 15002400 开向入户花园平开门10002200 12002200 铝合金玻璃门推拉门28002200 32002200 卧室门9002200 9002200 9002200 厨房门平开门/ 单扇推拉门8002200 8002200 8002200 如邻近入户门， 高度应与入户门统一。双扇推拉门14002200 14002200 14002200 应为落地玻璃门， 如邻近入户门， 高度应与入户门统一。卫生间门8002200 8002200 8002200 门下空隙不应小于25 工人房门7502200 7502200 8002200 客厅开向生活阳台的门28002200 32002200 30002200 铝合金玻璃门卧室开向阳台的门平开门8002200 8002200 8002200 铝合金玻璃门推拉门24002200 30002200 30002200 铝合金玻璃门厨房开向工作阳台的门8002200 8002200 8002200 铝合金玻璃门2) 入户门垛尺寸不小于100， 户内门垛尺寸不小于50 ， 做构造柱加固。3) 入户门之间距离过近时， 应考虑住户安装防盗门后的开启冲突。4) 铝合金门尺寸要求：(a) 铝合金门的高度不应低于2100， 且不应高于2400 。(b) 单扇推拉门宽度1100 5) 客厅全玻平开门应安装“L” 型把手门锁， 不能采用球型锁。2. 窗1) 相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一， 开间3300 的房间窗洞宽应1800 ， 主卧室窗洞口1800， 次卧室窗洞口1200 。2) 厨房、卫生间窗台离地应900。厨房开窗不能影响橱柜的安装， 如开在布置橱柜3) 落地飘窗净高应2100 。4) 凸窗窗台高450，外墙面至凸窗板外缘为600。5) 转角凸窗应保证转角部分长度不能影响床的摆放。6) 凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留。7) 窗楣及窗台底部应设滴水槽。8) 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时宜考虑风向因素，开启扇不宜面向主导风向以免引起漏水。9) 一般情况落地窗根部应做由结构上反150 的反槛。厨房、卫生间窗台高1000 （此高度应从与之相连的厅房的建筑完成面开始计算）。10) 平开窗的开启扇宽度650 ，高度1500 11) 铝合金窗开启方式：(a)平开窗的气密性能优于推拉门窗。(b)双扇平开窗中间一般有中梃。(c)上悬窗的配件较便宜，适合用在卫生间。12) 安全防护：(a)安装在易于受到人或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施根据建筑玻璃安装的具体部位不同，可以采取警示（在视线高度设置警示标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。对有可能发生高空人体或玻璃坠落的情况，必须采取可靠的护栏。(b)无室外阳台的外窗台距室内地面高度小于900 时，必须采用安全玻璃并加设可靠的防护措施。窗台高度低于600 的凸窗，防护栏杆计算高度应从窗台面开始计算；凸窗窗扇下部至少设450高固定窗扇，距台面900高以下如设开启窗扇，应在此范围内设护栏。非凸窗窗台如属可踏部位，防护栏杆高度应从可踏面开始计算。防护栏杆高度0.9 米。(c)防护栏杆做法：采用30 宽3 厚的扁铁做骨架，中间焊接8 的圆钢，间距小于200。底座采用M8 的膨胀螺栓与地面可靠连接。表面刷银灰色防锈漆。凸窗建议做永久性的防护栏杆。做法详见附图。(d)有视线干扰的卫生间的窗采用磨砂玻璃。如采用落地玻璃，距楼面900以下的玻璃宜采用磨砂玻璃13) 所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸。（砌体完成尺寸，不算抹灰）14) 外墙门窗两边有排水管处，应设置门窗垛，门窗垛不应小于200 。三、楼面1. 各部位标高及降板情况如下：厅房建筑标高H 厅房结构标高H-0.05 公共楼梯间、电梯厅结构标高H-0.05 公共楼梯间、电梯厅（贴地砖）建筑标高H-0.02 公共楼梯间、电梯厅（贴石材）建筑标高H-0.005 厨房结构标高H-0.05 小降板卫生间结构标高（仅适合于底下为架空公H-0.13 共区域）大降板卫生间结构标高H-0.40 挑出宽度不大于2m 的阳台结构标高H-0.13 挑出宽度大于2m 的阳台结构标高H-0.17 下层为阳台的露台结构标高H-0.17 下层为室内房间且可降板的露台结构标高H-0.30 1 2.采用地板辐射采暖时，管道预埋于垫层内，居室、卧室的楼板结构预留0.09m。2 3.厅房为地板采暖，阳台楼板结构与厅房结构取齐。四、屋面1 1.坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。2 2.雨落管和外墙面色彩同色。雨落管的布置应隐蔽设置，尽量设在平面凹槽内，以减少对立面影响。3 3.上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时：1) 应考虑上一层屋面的防盗问题，设防护措施（如：包管）。2) 应设有组织排水4 4.当顶层户型为假复式时：1) 假复式应按住户使用钢筋混凝土结构楼板来进行荷载设计。2) 二层高度上平面轮廓和布置应充分考虑到用户改造为复式的实用性，并考虑二层楼板高度和窗台高度。3)二层楼面梁处每隔1500 设一个钢板预埋件，便于用户设置楼板。结构图纸应提供预埋件大样4)假复式二层如果预留卫生间一定要设置外窗。如条件限制不能设外窗时，必须预留排风道。5) 假复式上部卫生间楼板必须浇筑完，且须做防水处理。 6) 假复式上部应预留给水点。5.坡屋顶老虎窗边取消边梁，顶层用户应充分考虑晾衣遮雨设计。五、墙体1 1.外墙及分户墙广东地区应为190 厚的小型混凝土双排孔空心砌块，其余区域应按具体情况确定。2 2.户内隔墙广东地区为100 厚小型混凝土双排孔空心砌块，其余区域应按具体情况确定。3 3.预留洞：内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位。梁、柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中表示，并注明。4 4.异型柱：异型柱保证墙面平整的优先级别顺序为：客厅、餐厅主卧室次卧室其它功能房间。5 5.卫生间周边墙应做200 高（距结构面）素混凝土反槛。6 6.卫生间降板后，卫生间周围的梁应尽量采用缺口梁，以保证卫生间的墙面平整。（具体详“卫生间”的要求）六、厨房1.排烟道1) 住宅必须设成品烟道。2) 在上人屋面或靠近上人屋面，排烟道出屋面的烟囱孔底标高不应低于顶层露台地面完成面2000 。3) 烟道出屋面处，如无防雨措施，应增加防水百叶。2 2.应在外墙预埋煤气管穿墙套管。3 3.尽量不设天花，如设天花应设铝质天花，吊顶下皮应高于窗洞上皮50 且净高2.2m。七、卫生间1 1.卫生间应尽量做大降板，下层为公共架空层时可按小降板设计。2 2.大降板卫生间在紧贴板底的位置上，应预留 50 的侧排地漏。3 3.必须设暗厕时，内部应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后，卫生间排气扇应与通风道排风口相连。4 4.排水找坡应从门口向地漏找；卫生间地漏应设在室内最低端并靠近浴缸或淋浴间，淋浴间内地漏应靠淋浴喷头附近的墙角。排水管设在卫生间内时应设管道井5 5.小降板后，卫生间周围的梁如不降，可将梁削去一个角，以保证卫生间的墙面平整（如下图做法一）。也可砌200 厚的隔墙（如下图做法二）。 6. 卫生间墙周边应做200 高（距结构面）反槛。（如下图） 7. 其它 1) 别墅应尽量设管井，多层、高层排水管道应尽量外设，便于检修，且应设置在平面凹槽处。 2) 如无排水管井，卫生间通气管不宜走室内，应沿外墙敷设。通气管如穿过（或靠近）上人屋面，排气口距屋面完成面应不小于2000 ，如排气口设在非上人屋面，排气口距屋面完成面不应小于300 。排气口不应影响露台及窗。 3) 卫生间内应避免有梁穿过。 4) 给水管、排水管、煤气管不应发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。管井设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗 八、 阳台及露台 1 1. 应保证露台下层房间中部不出现梁。 2 2.阳台建筑标高1) 一般不注阳台建筑标高，注板上皮结构标高并标明（例如：H-0.130 结）；2) 应在说明及阳台详图中注明：门口处阳台完成面距室内楼地面高差为50； 3) 无论哪种沉板，一般阳台返边上皮标高均为：楼地面标高100） 4) 阳台建筑找坡坡度为3 3.如露台不降板，应做反槛，反槛高度宜为结构至结构 250，即门槛比门口处的室外完成面最高点高50，比室内楼面高200 。4 4.如露台降板，则降板高度宜为结构至结构 250，即保证室内比露台门口处室外完成面高50 。5 5.阳台处所有墙面材料应同外墙作法。天花采用外墙涂料。6 6.开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。7 7.进深大于1500 的阳台挑梁宜设计成梯形，封口梁高度宜统一，并400，避免挑梁高度过大影响室内采光。8 8.栏板下挡水高宜100-150 ，宽不应大于200（完成面宽度），栏杆安全高度应从建筑完成面算起。9 9.厨房外工作阳台的排水立管应注意避免挡窗，靠阳台排水管处的墙面最小宽度不小于200。10 10.花池需考虑底板与平台完成面的高差，并需有防水和排水处理。花池周边须现浇。11 11.在露台分户隔墙处做结构上反500 高C20 砼反槛。12 12.露台长边大于7.5m 时，宜在两端设置地漏。13 13.露台处的分户墙不宜低于1800 并设混凝土压顶。14 14.大于8 露台及种植屋面应预留给水点。九、空调位1.布置要求：1) 空调室外机安装可采用凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式，应根据立面效果决定。2) 空调室外机位于比较明显的位置时，应安装金属百叶进行遮蔽。3) 空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。4) 室外机位设置的出风与进风不能处于同一平面上，应保证出风和进风在垂直的两个平面上。5) 空调室外机设在天井内距离过近时，应错位，不应对吹。6) 一般情况，室内出风口不应直接对向床头。7) 客餐厅空调原则上同时按柜机和壁挂式室内机考虑。8) 私家地下室均需设计空调，预留空调冷媒管孔洞、插座和空调排水。9) 属“N+1” 类改造后增加的房间应预留空调安装的位置及空洞、插座和空调排水。2.构造要求1) 冷媒管穿外墙的预留洞口布置应避开室外排水管位置。2) 起居室要考虑除预留挂机的冷媒管穿墙洞外，预留柜机冷媒管穿墙洞（管中距地150）。3) 空调插座要靠近空调洞并在同一方位。4) 空调室内挂机的冷媒管穿外墙的洞口为80，洞口内外做PVC套管,管顶贴梁底，向外倾斜10，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管。5) 阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。6) 空调板外沿不做反槛，百叶下应留空；空调板与外墙相连的部位应做结构至结构150 高的反槛。7) 同一位置上下安装两台空调室外机时，应在在平面相同位置不同标高处分别挑混凝土板安装。任何形式的室外机位均应向外找1坡。8) 阳台推拉门到墙边应留不小于100 宽的门垛，避免空调管穿玻璃。9) 壁挂式空调室外机位净尺寸如下：（空调室外机尺寸为：长850 高550深350） (a) 1100600空调板两侧都为百叶：(b) 1200600 空调板两侧都为实墙，且上方封板；空调板侧面有管穿过时，空调板也应采用此尺寸：(c) 1000600除（a）（b）情况外，壁挂式空调室外机均应采用此尺寸。(d) 空调板上方不封板时，空调百叶的高度为600 ；空调板上方封板时，空调板之间的净尺寸应不小于900 。900(e)当多台空调机平行摆放时，每增加一台空调机，以上情况空调板长度分别增加850 。(f)梁下挑板空调板上皮距本层天棚的高度应不小于400 。平面图中应详细标明空调板定位尺寸。10)柜式空调室外机位净尺寸如下：（空调室外机尺寸为：长950 高850 深400） （a）1200600空调板不穿管（b）1300600空调板上有管穿过（c）当多台空调机平行摆放时，每增加一台空调机，空调板长度增加950 。（d）空调板上方不封板时，空调百叶的高度为900 ；空调板上方封板时，空调板之间的净尺寸应不小于1100 。11)小型户式中央空调室外机净尺寸如下：12)空调冷媒管穿外墙的洞口为80，洞口内外做PVC 套管。当室内机为壁挂机时，冷媒管穿墙洞应设置在梁下。当室内机为柜机时，冷媒管穿墙洞留洞中心距建筑完成面150。均向外倾斜10，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管。平面图中应详细标明留洞定位。13)当凝水管独立设置时，为50的PVC管，颜色同外墙。14)空调板下口需做滴水槽。十、外墙饰面1 1.建筑立面主要材料为面砖及涂料，转角和不同材料交接处要有详细做法。2 2.立面应标出分格缝划分间距、缝宽、深和做法。3 3.面砖墙面铺贴方式大样应随墙面分色图出图。4.变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）。立管应避免遮挡开窗和各种留洞。十一、室外环境4 1.室外栏杆分隔条如为横向布置，应采取防攀爬措施。5 2.建筑首层散水标高低于室外地坪400，散水上为绿化覆土。3.底层商业与住宅之间，特别是厨房卫生间下面，必须考虑管线的检修，如检修处与商业发生矛盾时，则住宅底层卫生间考虑大降板。十二、公共楼梯间、电梯厅6 1. 信报箱可设置在住宅大堂内，或在单元入口门附近，便于取放同时不受风雨干扰；最底层信报箱应不低于0.60m，最高一层信报箱不应高于1.60m。7 2.抄表方式采用楼梯间集中抄表即两表出户。8 3.电梯厅内的设备管井应设距建筑完成面100 高的门槛。9 4.电梯门口做高差 1020mm 的反坡，防止电梯井进水。10 5.电梯厅为开敞式时，应加强遮雨及排水措施，防止大雨时雨水倒灌。11 6. 住户大堂应与楼梯，过厅，电梯厅邻近，严寒地区住户大堂内应设防寒门斗或保温外门。12 7. 原则上大堂内不应显露任何管道，或结合装修将管道隐藏；大堂吊顶上的烟感、喷淋、消防广播、灯具、空调风口等的设置应尽量统一整齐规划，并应预留上人检修口，检修口最小尺寸为400400，检修口的位置也应统一设计规划；13 8. 大堂内消防拴箱应尽量暗装，合页不得外露，面材与相邻大堂内墙面材料相同，并于箱门面作明显标识；14 9. 高层住宅地下室的防排烟及正压送风井及风机管道尽量不要穿越大堂，如必须穿越，则风机和管道的高度应尽量抬高，以免影响大堂的吊顶；15 .大堂内不应安装任何给排水管，如果消防必须穿越大堂时，应尽量隐蔽安装；16 1.私家车库应有直接通向室内的门。17 2.地下汽车库及汽车进出坡道的设计，需满足吉普车及面包车的行驶和停放，汽车坡道宽度在转弯处宜适当加宽。地下室设备管线的立管布置及水平管的管底净高，也需满足上述要求。18 3. 坡道出入口净空高度不小于2.5m高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过；计算净高时应预留100的施工误差量及考虑坡道横坡的高度。19 4. 地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板要选用带胶边耐轮压的金属隔栅盖板，而不应采用水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。20 5. 坡道地面构造应采取防滑措施。21 6.地下室层高宜为3.5m3.9m ，净高不小于2.2 米。22 7.车库柱距：23 8. 垂直式停车，通车道最小宽度不应小于5.5 米。十四、门槛的安装24 1.入户门十三、车库 2. 电梯口（参照设备厂家的专业要求出图） 第二部分结构专业一、材料及荷载要求：1. 梁、板、柱配筋应控制含钢量，以下为本项目的设计限额，请严格遵守：经济指标结构部位混凝土用量（m 3/m2） 含钢量标准（kg/m2） 地下室上部结构注：以上设计含钢量限额是以建筑面积为基础计算的，如果设计单位对甲方所提出的合规范要求的所有建议均采纳，并在设计过程中积极配合甲方的设计管理工作时设计限额可适当增加，最高可增加10% 。处罚措施：以设计成果超出设计限额部分占设计限额的百分比为基准，扣除设计费中结构设计费的相应百分比。2. 梁、板、柱一般截面及材料要求：1）墙、柱：a、墙柱的布置尽量满足建筑的功能、少影响建筑的使用，并满足地下室停车的要求（为保证停车空间，可考虑布置为矩形柱的形式）； b、混凝土强度等级应从下到上逐渐递减；c、钢筋除特殊情况外，均应采用HRB335 钢筋，若配筋非构造控制，由计算控制，则直径大于等于18mm的用HRB400钢筋。2）梁：a、框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300 （层高2.8m 时取2200）； b、次梁上部纵筋原则上使用架立筋加支座负筋的配筋形式；c、梁钢筋连接方式以搭接或焊接为主，仅直径大于等于28 才采用机械连接；d、梁钢筋直径大于等于18 的选用HRB400，1018的选用HRB335， 10 的选用HPB235 ，并应注意计算与配筋时强度的换算，我司保留就此抽查计算书的权利；e、人防层梁主筋原则上采用HRB335 。3）板：a、板厚度要求按照2003 全国民用建筑工程设计技术措施-结构表5.3.2 执行，原则按照1/351/40 短跨选取板厚；b、板受力钢筋直径10 以上（含10）的采用II 级钢（HRB335），并应在计算时考虑其强度的提高；c、卧室、客厅等跨度较大居室的楼板配筋宜用级钢（HRB400）； 4）转换层、地下室底板等荷载较大的楼层，梁受力钢筋优先选用HRB400 ，构造钢筋选用HRB335 ，板钢筋优先选用HRB335 。3.荷载：1）填充墙：内外填充墙体均采用轻质墙体材料，容重13kN/m；2）面层：a、水平面层（楼面面层加天花批荡）住宅：厅、厨、厕、阳台：1.5kNm2 （大理石地面）房1.2kNm2 （抛光砖地面）公建：1.5kNm2 （大理石地面）特殊做法按实际情况计算并提交详细计算书；b、垂直面层（墙体的内外面层）： 内墙：0.8kNm2 外墙：1.0kNm2 （外墙为外墙面砖）裙房外墙：1.0kNm2（批荡）挂石、幕墙材料实际重量特殊做法按实际情况计算并提交详细计算书；3）外墙折减：a、飘窗台部分墙按实墙段计算，不折减；b、无飘窗台的开窗墙段按实墙段的0.8 系数折减；c、落地门、窗墙段按实墙段的0.65 系数折减或按照实际选用材料自重计算。4）活载：a、按国家荷载规范条文执行；b、国家荷载规范条文中未包括的部分报我司批准后执行。二、结构布置要求：1 1. 住宅优先采用剪力墙（局部短肢）结构，截面在满足计算的前提下及早收为200厚，以减少对使用空间的影响；2 2.结构布置：厅、主人房和走道（含公共空间）等主功能房间均一房一板，必须隐梁隐柱；3 3.梁边不允许外露的顺序原则：厅（含公共使用空间）过道（主人房）主人房（过道）次房厨厕。原则要求每层的结构平面在出图前直接套在建筑平面CAD图上逐一复核，不允许出现违反上述原则的情形；4 4.上下楼层功能改变较大处（如复式上下层、首层改为入户大堂、天面层梁）布置5 5. 次梁不得正搭于房间入门的正上方（如下图示意）： 6 6. 结构专业发现建筑布置与结构存在矛盾处，应主动要求建筑专业调整或将问题提交我司协调：7 7. 卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意降板，降板时相应梁面也需作降低处理，避免梁面突出地面，并应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意应注意是否可以拉通或是否露出下一层房间中：给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。降板后卫生间周边次梁应做成梁底平板底，该次梁在屋面宜取消；1 8.客饭厅间及电梯候梯厅原则上应不出现明梁。大板厚度控制在150 以内为宜，含钢量不应有大幅度增加；2 9.主人套间中的卫生间采用跌板处理时，不允许在房间中出现明梁，宜采用折板形式，并做好防裂构造措施：3 10.内墙采用轻质墙体时，厨房、卫生间四周墙脚浇150 高C20 加筋混凝土，厚度同墙体；4 的情况。三、出图要求本要求仅针对我司较关注的部位提出，其余未提及部分，应该达到国家建设部建筑工程设计文件编制深度规定要求的深度。1. 基础部分：1）基础应根据不同的方案进行经济性比较并应在提交我司确认后方可正式开始基础施工图设计；2）基础所采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层建筑的基础混凝土采用C30。有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定；3）如选用桩基础，除抗拔桩外入岩深度满足规范要求最低值即可；4）如我司要求基础施工图提前出图，在提交基础基础布置平面图和基础详图的同时，需同时提交相应首层或地下室建筑平面参考图（要求有建筑专业确认），并在基础图提交后7天内提交与基础相接的竖向构件定位及配筋大样，如有贻误，我司将依照合同按未完成计划保留处罚的权利。2. 地下室部分：1）首层楼板应根据施工现场实际情况考虑荷载，不应所有楼板都按施工堆载考虑；2）外墙详图上应注明外墙上的所有留洞图，并采取防水措施；3）地下室除上部结构传下来的构件以外，所采用的混凝土强度等级C30；4）保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，不得小于2.0 米。汽车坡道入口处的的净高不小于2.2 米，必要时可结合建筑采用反梁的形式；5）底板、外墙及地下室顶板等钢筋尽量采用直径小、间距密的布置，间距一般控制在150mm以下。