房地产估价师考试案例分析讲义.doc

第二章不同类型房地产的估价大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。重点、难点：熟悉居住、商业、商务办公房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。按估价对象的用途,房地产估价一般分为下列10类：1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。7.工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。 第一节居住房地产估价（一）居住房地产及其特点1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。2.具有较强的相似性、可比性居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋居住房地产内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。3.不同类型住房价格内涵差异明显由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。（往常考点经济适用房估价扣除土地出让金）（二）影响居住房地产价格的因素1.影响居住房地产价格的主要区位状况（1）交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。（2）生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。（3）教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。（4）环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。（5）朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。（与教材有出入）不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是 楼层越高价格越高。2.影响居住房地产价格的实物状况（1）建筑结构、类型和等级。住宅结构可分为：钢结构钢筋混凝土结构 砖混结构砖木结构（2）设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，公用电梯的设置及质量等。（3）质量。建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。（4）装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。二手房价格受装修的影响相对较少。（三）居住房地产估价的常用方法居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）等。1.市场法由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。2.成本法成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。3.收益法对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。4.假设开发法在建的住宅工程可以用假设开发法估价。（四）居住房地产估价的技术路线及难点处理1.商品房估价的技术路线和难点处理商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。案例2-1市区路号军产经济适用住房估价结果报告（节选）一、委托人：（略）二、估价机构：（略）三、估价对象：估价对象坐落于市区路号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计户，总建筑面积。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。该估价对象所处住宅小区东临路，南临道，西临路，北临道。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。估价对象周围多为单行路，交通状况一般。根据市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。注：对照16页实务状况分析可找出缺少估价对象权益情况的介绍四、估价目的：为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。五、估价时点：2000年1月1日。六、价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法：（略，见技术报告）十、估价结果：本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为2158元/。注：缺总价和大写但价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。可不算错误注：估价机构估价结果不应使用“可能”这样的字样。十一、估价人员：（略）十二、估价作业日期：2006年8月16日至2006年8月23日。十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。注：估价时点和估价作业日期能看出这是一个过去时点的房地产的价值评估市区路号军产经济适用住房估价技术报告（节选）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析：（略）三、市场背景分析：（略）四、最高最佳使用分析最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估：1.根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据房地产估价规范中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。2.估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地价修正法进行测算得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价。3.对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。六、估价测算过程（一）基准价格的计算1.基准价格的含义本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为8090、楼层为3层（6层到顶）、砖混结构、建筑格局每层23户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房（配套设施：管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表）价格。2.市场法测算（1）选取可比实例注：第一看是否适合作可比实例，是否是类似房地产，同一供求圈，用途、结构相同，权益相同，规模档次相当，日期接近，正常成交价。第二注意区位、实物情况的差异，对应系数是否修正、修正方向是否正确选取同类型经济适用房实例5个，具体情况见表2-1：表2-1可比实例地址总层数楼层竣工时间每层户数朝向结构A公寓3-23016层3层1995年3南北砖混B公寓3-23026层3层1995年3南北砖混C里5-4-2016层2层1986年2南北砖混D新苑8-1-3016层3层1999年2南北砖混E新苑13-2-3026层3层1999年2南北砖混续表可比实例建筑面积（）设施房型物业管理小区环境总价（万元）成交单价（元/）交易日期A88.72双气两室有较好19.521981999.12.5B81.85双气两室有较好17.821751999.10.30C88双气两室无一般1719321999.11.24D82.35双气两室有良好18.622591999.10.5E84.33双气两室有良好19.322891999.10.10（2）交易情况修正所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。（3）交易日期调整（房地产市场状况调整）可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查显示：在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。（4）房地产状况调整区位状况调整表2-2权重估价对象ABCDE社会环境0.1100100100100100100街道条件0.1100100100100100100离市中心的距离交通条件0.1100100100100100100供给处理设施状态0.1100100100100100100小区环境情况0.1100989895100100繁华程度0.1100100100100100100教育社会福利设施状况0.1100100100100100100噪音、污染程度0.1100100100100100100景观的良否0.1100100100100100100规划上的限制0.1100100100100100100合计l10099.899.899.5100100注：最好先有状况介绍表，再对应调整系数表第一看是否对应，第二看调整方向各可比实例的区位状况调整系数为A100/99.81.002B100/99.81.002C100/99.51.005D100/1001E100/1001权益状况调整所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1。实物状况调整表2-3权重估价对象ABCDE房型设计0.1100100100100100100朝向0.2100100100100100100配套设施0.1100100100100100100建筑格局0.11008585100100100楼层0.210010010080100100装修标准0.1100100100100100100物业管理0.110010010090100100新旧程度0.110010110l90105105合计110098.698.694100.5100.5注：新的大纲中，朝向楼层应放到区位因素调整中则各可比实例的实物状况调整系数为A100/98.61.014B100/98.61.014C100/941.064D100/100.50.995E100/100.50.995（5）求取比准价格百分率法求取比准价格的公式：比准价格可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况调整系数比准价格A2198111.00211.0142233.23元/比准价格B2175111.00211.0142209.86元/比准价格C1932111.00511.0642065.93元/比准价格D2259llll0.9952247.71元/比准价格E2289llll0.9952277.56元/（6）求取基准价格由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。估价对象市场法基准价格（单价）2206.86元/2207元/3.成本法测算经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，开发成本包括征地和拆迁安置补偿费等7项费用，具体计算过程如下：（1）开发成本A.土地的取得成本求取征地和拆迁安置补偿费（即土地使用权价格）此次估价采用了基准地价修正法求取土地使用权价格。所谓基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。根据市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告，基准地价修正法评估宗地地价的计算公式为；宗地地价基准地价（1总和修正率）（1其他修正系数）确定估价对象的土地级别及基准地价估价对象土地使用权证上的土地用途分别为干休所和宿舍，估价对象在估价时点的实际用途为住宅，故此次估价对象的土地用途按照居住用途进行计算。根据市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告，估价对象位于市中心市区六级地区，该级别住宅用地的基准地价为1630元/。（不包括市政公用基础设施大配套工程费）确定影响居住用地价格的区域因素修正系数表2-4影响因素所属等级修正系数（%）商业繁华度距市中心（m）差2距区中心（m）较优0.5距小区中心（m）较优0.5道路通达度距主干道（m）中0距次干道（m）较优0.5公交便捷度距中心车站（m）较差0.2距停车站（m）中0对外交通距火车站（m）较差0.4距长途车站（m）差0.8基础设施完善度中0社会福利便利度距小学（m）中0距医院（m）中0距文娱场所（m）较差0.3环境条件绿化覆盖度（%）较差0.4距污染源（m）中0合计2.60确定影响居住用地价格的个别因素修正系数表2-5影响因素影响情况修正系数（%）规划土地用途待估宗地为军产，用途为居住、办公3a.使用年期修正待估宗地的地类用途为住宅，使用权类型为军产，为国有划拨土地，无需进行使用年期修正。b.期日修正系数本次估价采用的基准地价是根据1998年公布的市1998中心声区土地级别和基准地价更新成果报告，该报告于1998年11月开始正式实施，从实施之日至估价时点这段时期内，估价对象所在地区土地市场价格无明显变化，故期日修正系数确定为1。c.土地出让金修正系数估价对象为划拨土地，需进行出让金修正，依据号印发市深化土地使用制度改革方案，按17%扣除其应交纳的土地出让金。d.容积率修正系数此次估价按市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告公布的六级居住用地进行估价，基准地价以一定的容积率为基础，市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告中公布的住宅用地的容积率为1.8。查表确定容积率修正系数为1。e.土地开发程度修正系数土地开发程度通过基础设施完备度水平影响土地质量，进而影响宗地地价。土地开发程度修正以设定的平均开发程度“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）的正常平均开发成本为标准，将待估宗地的实际开发状态与“七通一平”开发程度比较，加上或减去相应的基础设施开发费的差值。待估宗地实际开发程度为“七通一平”，故不做修正。f.住宅的楼层修正系数通常，由于楼层的差异造成方便程度、视野、小环境的差异，使楼层成为影响房屋使用价值的重要因素之一。住宅用途的房屋仅仅由于所在楼层的不同，其售价或租金水平都存在明显差异。在使用公布的市1998中心市区土地级别和基准地价更新成果报告进行估价时，相关居住用地的基准地价应是其区域内所有楼层土地的平均价格，至于其中某一楼层的地价，应根据相应的价格贡献程度作 相应修正。经过估价人员对区域内一段时间内交易的一定数量的商品房住宅及二手房资料的调查研究，并参考能查阅到的有关楼层价格修正的相关数据，确定本次估价对象基准价格的三、四层土地地价修正系数为1.1。计算修正后地价修正后单位地价基准地价（1总和修正率）（1其他修正系数）1630（12.6%）（13%）（117%）11l.1l406元/待估宗地楼面地价单位地价容积率14061.8781元/B.勘查设计和前期工程费估价人员参照估价时点社会平均造价情况进行测算、修正，得到估价对象勘查设计和前期工程费单价为24元/。C.建筑安装工程费根据房地产市场公布的市砖混结构多层住宅投资成本分析；确定工程费单价为680元/。D.住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费估价人员对估价对象进行了实地查看，该地区周围基础配套设施齐全，依据市配套费用水平，确定住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费单价为247元/。E.市政公用基础设施大配套工程费经济适用房的市政公用基础设施大配套工程费单价为116元/。注意：还应该算其他工程费F.管理费经济适用房开发成本中，管理费用按照不超过前5项之和的2%计算。管理费前5项之和2%37元/G.投资利息投资利息计息基数为前6项之和，估价对象开发周期取1年，年利率为5.85%，假设各项费用在开发周期内是均匀投入的。投资利息前6项之和（1利率）1/2154元/注：未考虑销售费用的影响（2）销售税费税金为营业税、城市维护建设税和教育费附加，基数为开发成本前7项之和，税率为5.55%。营业税及其附加开发成本前7项之和5.55%108元/注：销售税费计算基数为开发成本是错误的。销售费用：由于估价对象为军队经济适用房，定向销售给部队住户，销售费用不予考虑。注：这个经济适用房也是有可能上市的，因此不能将实际成本作为客观成本计算（3）利润估价对象为经济适用房，根据有关规定成本利润率为3%，计算基数按8项之和。利润开发成本前8项之和3%61元/注：成本利润率基数不正确，不应包括税费成本利润率的基数土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、不包括销售税（4）成本法计算的经济适用房基准价格基准价格开发成本税金利润2108元/注：这里未考虑建筑物折旧3.基准价格的确定市场法计算的基准价格2207元/成本法计算的基准价格2108元/由于两种方法的结果差异不大，将上述两种方法的计算结果的算术平均值作为基准价格的最终结果。注：依据表述不准确（22072108）22158元/（二）各项调节系数1.楼层调节系数：估价人员搜集同一供求圈内市场上不同楼层的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因楼层不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价比例来确定楼层调节系数： 表2-6楼层调节系数六层15%五层5%四层0三层9二层5%一层10%2.朝向调节系数估价人员搜集同一供求圈内市场上不同朝向的住宅房屋成交价格，进行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋总价的差异，通过求取此价格差异占房屋总价的比例来确定朝向调节系数： 表2-7朝向调节系数东西10%南北03.结构调节系数估价对象多数建成于20世纪70年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情况并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用。通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调节系数： 表2-8情况说明调节系数顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨2%阳台挡板开裂1%墙皮有裂缝，脱落1%估价对象房屋出现如上相应缺陷问题，每符合一种情况即应扣减相应的调节系数。七、估价结果确定根据基准价格及各项调节系数确定每套住宅的价格，详见各套住宅评估价格明细表（略）。注：缺附件案例说明一、本案例的由来2006年8月，我公司接受驻津部队的委托，对部队干休所的经济适用房单价（估价时点为2000年1月1日）和各项调节系数（楼层、朝向、结构）进行评估。此项目工作量大，要求交付报告的时间短，关系到部队房改工作能否顺利进行，意义重大。二、本案例估价工作的主要技术路线和工作计划部队已出台了房改计算公式，其中包括军（工）龄、职务级别、房龄、经济适用房单价和各项调节系数等，评估公司只需评估后两项，最终的总房价由部队自行计算。技术路线：1.首先采用市场法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价。2.采用成本法计算在估价时点的经济适用房三、四层的基准单价。3.对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果。4.参照市场上各种因素对房地产价格的影响程度，得出楼层、朝向、结构调节系数。工作计划：1.由两名估价师对估价对象的建筑物状况及周围环境进行实地查看。（一天）2.搜集同一供求圈内在估价时点正常成交的三宗以上可比实例。搜集估价时点的市基准地价及建筑物造价标准、利率等数据。（一天）3.采用市场法和成本法计算；撰写估价结果报告和估价技术报告。（两天）4.估价报告交付审核，打印装订。（一天）三、本案例估价工作的主要难点和解决方案（一）主要难点1.估价时点为过去（回顾性估价）即2000年1月1日，估价对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。2.两种估价方法价格内涵统一的问题。3.确定结构调节系数。（二）解决方案1.在计算经济适用房基准单价时，市场法采用与估价时点相近的成交实例。成本法采用估价时点时的地价及建筑物造价标准。2.在以成本法计算经济适用房三、四层的基准价格时，由于各层的建筑造价是一样的，我们考虑其楼层差价主要是由各层土地贡献率的不同，造成土地分摊价值的差异，使成本法与市场法的结果在价格内涵上保持一致。3.估价人员在实地查看时，找出存在的影响房地产价格的结构缺陷，这些缺陷属于可修复的房屋质量缺陷，估价人员结合估价对象的实际情况并考虑技术上的可能性与经济上的可行性，参考工程造价资料，确定修复各项质量缺陷所需的费用。通过求取修复费用占房屋总价的比例来确定结构调节系数。四、本案例估价的主要经验总结通过本案例，我们感觉到数据积累的重要性，如果没有良好的数据库，要想在短时间内查找到6年以前的数据是不可能的。第二节商业房地产估价（一）商业房地产及其种类商业房地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。狭义的商业房地产主要指用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。广义的商业房地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。1.百货店业态结构特点采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；采取定价销售，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；选址在城市繁华区、交通要道；商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；商店规模大，在5000以上；商店设施豪华，店堂典雅、明快；目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。2.超级市场业态结构特点采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品主要以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品为主；营业时间每天在11小时左右，往往采取连锁经营方式，有一定的停车场地；选址在居民区、交通要道、商业区；商圈范围较窄；商店营业面积在500以上；目标顾客以居民为主。3.大型综合商场业态结构特点采取自选销售方式和连锁经营方式；商品构成为衣、食、用品等，设有与商店营业面积相适应的停车场；选址在城乡结合部、住宅区、交通要道；商圈范围较大；商店营业面积一般在2500以上；目标顾客为购物频率高的居民。4.便利店业态结构特点以开架自选为主，结算在进口（或出口）处的收银机处统一进行，往往采取连锁经营方式；商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等；营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日；选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地；商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物57min到达的范围内；商店营业面积在l00左右，营业面积利用率高；目标顾客主要为居民、单身者、年轻人，80%的顾客为有目的的购买，便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。5.专业店业态结构特点采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；选址多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据主营商品特点而定；目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。6.专卖店业态结构特点采取定价销售和开架面售，也开展连锁经营；商品结构以企业品牌为主，销售体现量少、质优、高毛利；注重品牌声誉、从业人员往往具备丰富的专业知识，并提供专业性知识服务；选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，营业面积根据经营商品的特点而定；目标顾客以中青年为主；商店的陈列、照明、包装、广告讲究。7.购物中心业态结构特点由发起者有计划地开设，实行商业型公司管理；内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成，服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体，设有相应规模的停车场；选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道；商圈根据不同经营规模、经营商品而定；设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制；目标顾客以流动顾客为主。根据选址和商圈不同，购物中心可分为近邻型、社区型、区域型、超区域型等种类。8.家居中心业态结构特点发挥廉价商店的低价格销售和超级市场的开架自选销售等优势，提供一站式购物和一条龙服务；商品构成主要以房屋修缮和室内装修、装饰品、园艺品、宠物食品、室内外用品、洗涤剂及杂品等，有一定的停车场；选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。9.仓储商店业态结构特点商品构成以新开发上市的商品为主力商品，自有品牌占相当部分；选址在公路边、交通要道和利用闲置设施，有一定规模的停车场；主要的商圈人口为5万7万人，商店营业面积大，一般在4000以上。（二）商业房地产具有以下主要特点:1.收益性商业房地产属于经营性房地产，其主要特点是能够用以获得收益，其收益和获利方式大致分为两类：一类是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业房地产多为小区级零星商铺、街铺，其特点表现为分散、体量小及经营档次在中档以下，这种商业房地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；另一类则是长期投资经营，有开发商自营、业主自营、出租给他人经营等方式，这类包含各种体量商业房地产。2.经营内容多，业态多样在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部门房地产采用不同的报酬率或资本化率。3.出租、转租经营多，产权分散复杂商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产产权人的身份委托。4.装修高档而复杂为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。另外，商业用房装修升级快，经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。在估价时应充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响。5.垂直空间价值衰减性明显商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减，越到后面，价值衰减则越慢。这是因为底层对于消费者而言具有最便捷的通达度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的楼层需要借助垂直交通工具，通达的便捷度随之减弱。（二）影响商业房地产价格的因素1.影响商业房地产价格的区位状况（1）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是商业房地产所处地段的商业繁华程度。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或几个市级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市一级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或更多的区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或称为小区级商业中心，其繁华程度又低一些。（2）交通条件。对商业房地产进行估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客的交通条件方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条线、公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者的交通条件方面，要考虑进货和卸货的便利程度。（3）临街状况。商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大的影响。一般来说，临街面越宽越好，如果多面临街，一般有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，不利于经营，会影响商业房地产的价值。（4）楼层。一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。2.影响商业房地产价格的主要实物状况（1）建筑品质及内部格局。商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面的宽窄等，都会对商业房地产的经营活动产生重要影响。此外。商业房地产的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。（3）净高。商业房地产的室内净高应适宜。过低的净高则会产生压抑感，不利于经营活动的开展；如净高过高，建筑成本会增加，也无助于商业房地产价值的提高。（4）面积。根据经营要求不同，商业房地产所需的营业面积可能不同，一般来说面积不宜太小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。因此，对商业房地产进行估价时，应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。（5）装修。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，特别是一些大型的综合商场、品牌经营商场等。因此，同样的商业用房，仅仅由于装修不同，其价值会有很大的出入。此外，建筑结构构造因采用的材料不同，其价值也可能有很大的差别。（6）无形价值。在注重品牌、文化品位的时代，商业房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，例如一个酒店管理集团，能使一个同样的酒店体现出完全不同的租金水平与出租率，从而使酒店体现出不同的价值。在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑。（三）商业房地产估价的常用方法根据房地产估价规范，商业房地产估价可以选择收益法、市场法、成本法等。为准确评估商业房地产市场价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择收益法、市场法。对于成本法，可以选用，一般不宜作为主要方法。（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。（3）成本法。在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助方法。（四）商业房地产估价的技术路线和难点处理商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。1.不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和商业运营型两类。（1）出租型商业房地产出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分租期内和租期外两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两方面：直接求取商业房地产价格；求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及交易实例的实地查看显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。此外在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式、价格（或租金）内涵。如，当前许多商业房地产的销售采取了售后回租的形式，这种交易情况下的价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正。又如商业物业的租金，有的包含了管理费、水电费等，而有的则没有，而租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响，所以要详细了解这些内容。（2）运营型商业房地产运营型商业房地产主要靠经营获得收入，如百货店、超级市场、大型商场等。这类商业房地产主要采用收益法评估，由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益主营业务收入主营业务成本和税金管理费用财务费用销售费用商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。2.不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理（1）.整幢商业房地产估价在实际的商业房地产估价中，进行整幢房地产估价的情况相对而言比较少。对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收