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房地产开发项目基础数据分析估算 第一节 建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成： 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用； 建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出； 流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 （二）建设项目总成本费用构成 教材P153 第二节 房地产项目投资与总成本费用估算 一房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点 房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式：出售、出租和自主经营。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均属于流动资金性质，其投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的租售活动，转让这些固定资产的所用权或使用权以收回投资。投资开发的过程中，开发商本身形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。 故：房地产项目总投资基本等于房地产项目的总成本费用。 （二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等开发建设投资在建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产，应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和其他资产之间的合理分配。 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 （三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊分别估计各种产品的成本费用。 从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费；开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。无论怎么分，从本质上看，是一致的。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示： 如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。 三.房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 （1）土地使用权出让金 国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地土地使用权出让金。土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。 注意：广州市新的土地出让金缴交规定已在2001年10月出台。规定指出：土地出让金应从分期缴交逐步过渡到2003年12月31日后一次性缴交。具体的分期缴纳办法规定如下： a. 土地出让金按以下数额分期缴纳 总额在500万元以下的，一次性缴纳； 总额在500万元至2000万元的，在一年内缴清； 总额在2000万元以上的，在两年内缴清。 b. 由企业自行负责开发的用地（即“生地”），首期缴纳的土地出让金应不少于该用地土地出让金总额的40%；由市政府负责开发后出让的开发用地（即“熟地”），首期缴纳的土地出让金应不少于该用地土地出让金总额的50%。但土地出让金超过500万元以上，分期缴纳的，其首期土地出让金缴交数额应不少于500万元。 c.土地出让金缴交首期后的余款，以每期平均的数额按每隔6个月为一期，在规定年限内分期交纳。 同时，广州也已于2002年对土地使用权出让方式进行了规范，规定所有盈利性的房地产开发项目的土地使用权的出让，都必须采用挂牌、招标或拍卖等公开方式进行。可以预见，土地市场将越来越规范和健全。 (2)土地征用及拆迁安置补偿费 新的城市房屋拆迁管理条例已经颁布，并已于2001年11月1日起施行。新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。条例还规定，1991年3月22日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。 （3）土地转让费 土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。 （4）土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。 （5）土地投资折价 非常常见的合作开发项目的模式。 2、前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 （1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的0.1%0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。 （2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。 3、基础设施建设费 基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。 基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。 4、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。 在可行性研究阶段，建安工程费的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算。参见教材P173-176。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建安工程费。5、公共配套设施建设费 公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般应按规划指标和实际工程量估算（可参考建安工程费的估算方法估算）。如表6-8所示。 6、开发间接费 开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。 7、管理费用 管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。 管理费用可按项目投资或前述15项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。 8、财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。 长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。 9、销售费用 销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。 （1）广告宣传及市场推广费 约为销售收入的2%3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低） （2）销售代理费 约为销售收入的1.5%2% （3）其他销售费用 约为销售收入的0.5%1% 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%6%。 10、其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%3%。 11、开发期间税费 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括： （1） 配套设施建设费 （小区建安造价的5.5%，单体11%） （2） 固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收） （3） 土地使用税 （4） 建筑工程质安监督费 （5） 供水增容费（已免征） （6） 供电增容费（已免征） （7） 物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交） （8） 其他 12、不可预见费 不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%5%计算。 如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用： 13、运营费用 运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。 14、修理费用 修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。 第三节 房地产项目的收入、税金估算与资金筹措 一、经营收入测算 房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。 （一）制订房地产开发项目租售计划 房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。 1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。 2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。根据开发项目的特点，选择在位置、功能、规划、档次上可比的交易实例，通过对交易价格的分析与修正，得到拟开发项目的租售价格。所确定的租售价格应与开发商的营销策略中的价格策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境因素对开发项目租售价格所造成影响的同时，还应对房地产市场的供求关系进行分析。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。 3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。 （二）房地产开发项目租售收入的估算 租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。 1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。在实际工作过程中，可参照表6-11和表6-12进行。 2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。 二、税金估算 （一）经营税金及附加 1、经营税金及附加的概念 经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。 2、具体估算 （1）营业税 对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。 营业税税额=应纳税销售（出租）收入税率 目前我国的营业税税率是5%。 （2）城市维护建设税 城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。 城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。 （3）教育费附加 教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。 教育费附加的税率一般为3%。 （二）土地使用税 土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表 ）。 年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）税率 （三）房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。 房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。 （四）企业所得税 企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是： 所得税税额=应税所得额税率 应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额 对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。为保证国家能及时得到有关税收，将预计的总开发成本按年实际销售收入逐年扣除，使开发商只要有销售收入，就要扣除所得税，而非按照整个项目的获利年度起计征。在开发项目最终销售完毕的年度，再统一核算整个项目的所得税，并按核算结果结合项目开发过程中已交所得税情况，多退少补。 房地产开发企业所得税税率一般为33%。 （五）土地增值税 1、土地增值税的概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。 2、转让房地产取得的收入 纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。 3、土地增值税的扣除项目 计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额 扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。 （2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。 （3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。 但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。 如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。 如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。 （4）旧房或建筑物的评估价格 转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。 （5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。 （6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。 4、土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 5、土地增值税的免税规定 有以下情形之一者，免征土地增值税： （1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。 （2）因国家建设需要征收的房地产。 综上所述，土地增值税的计算步骤例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 解： （1）计算增值额为： 40,000-10,000=30,000万元 （2）计算增值税与扣除金额之比： 30,00010,000=300% 增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。 （3）计算各档土地增值税税额： a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为： 1,00050%30%=150万元 b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为： 1,000(100%-50%)40%=200万元 c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为： 1,000(200%-100%)50%=500万元 d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为： 3,000-(1,000200%)60%=600万元 (4)土地增值税总额： 150+200+500+600=1,450万元 例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。 解： （1）计算增值额为： 40,000-35,000=5,000万元 （2）计算增值税与扣除金额之比： 5,00035,000=14.28% （3）判断土地增值税适用税率: 增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。 第四节 借款还本付息的估算 借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。 一、还本付息的资金来源 根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。 1、利润 用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。 2、折旧费 如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。 3、摊销费 4、其他还款资金 5、预售或预租收入 二、还款方式和顺序 （一）国外借款的还款方式 按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、Balloon Payment等方式。 （二）国内借款的还款方式和顺序 一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。 三、利息的计算 （一）借款时的利息计算 按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款2）利率 例6-4 某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。 解： 建设期各年利息计算如下： 第1年应计利息=（0+3002）12%=18万元 第2年应计