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房地产经纪相关知识1、中国现行法律体系（从高到低）：宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例、单行条例和规章等。2、民法：是调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。3、民事法律关系的要素：是指构成民事法律关系的必要因素，包括主体、客体和内容。4、民事法律关系的客体：物 、行为、智力成果。5、法律根据自然人不同的认知能力，将自然人的民事行为能力分为下列种：完全民事行为能力人（18周岁以上的公民是成年人；16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人）限制民事行为能力人无民事行为能力人。6、监护不是一种权利，而是一种职责。7、代理：是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。8、诉讼时效的时间：1.一般诉讼时效期间为2年 2.特殊诉讼时效期间为1年 （身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者损毁的）3.不知道权利被侵害的诉讼时效期间为20年9、合同的订立程序：要约 和 承诺10、合同无效：（多选题）1.一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3以合法形式掩盖非法目的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定。11、物权包括：所有权、用益物权和担保物权。12、共有分为：A按份共有 和 B共同共有13、用益物权：是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。14、消费者权益争议的解决途径：1.与经营者协商和解2.请求消费者协会调解3.向有关行政部门申诉 4.请仲裁机构仲裁 5.向人民法院提起诉讼15、建筑物按照使用性质分：民用建筑、工业建筑和农业建筑三大类。16、住宅按照层数分:A低层住宅 B多层住宅 C中高层住宅 D高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的，为高层建筑，但不包括总高度超过24m的单层建筑。建筑总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。17、钢结构建筑多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆，影剧院，跨度大的工业厂房作为使用人，对建筑物的要求概括起来是1.安全 2.适用 3.经济 4.美观。安全是对建筑物最重要、最基本的要求，指1.不会倒塌，2.没有严重污染经济的基本要求是不仅一次性的购建价格不高，而且在使用过程中所需支出的费用也不高，即运营费用低。18、建筑物按照建筑结构的分类：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构、其他结构。19、建筑物通常是由若干个大小不等的室内空间组合而成的。基础是建筑物的组成部分。20、基础按照受力性能分为刚性基础和柔性基础。21、基础按照构造形式：分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。22、竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、梁、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。23、基础是建筑物的组成部分。24、墙体分为:纵墙(长度)和横墙（高度）。外横墙通常称为山墙。25、楼板应有一定的：防潮、防水和防火的能力 26、屋顶由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。尺寸单位除标高及总平面以米（m）为单位外，其他均以毫米（mm）为单位。27、常用的供水方式：1.直接供水方式2.设置水箱的供水方式3.设置水泵、水箱的供水方式4.分区、分压供水方式28、电梯的设置首先应考虑安全可靠、方便用户，其次才是经济29、楼宇智能化系统主要三部分：通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、楼宇自动化（BA）。30、标高有绝对标高和相对标高两种。除总平面外，一般都采用相对标高。31、建筑总平面图：是用来说明建筑场地内的建筑物 、道路、绿化等的总体布置的平面图32、建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切。33、建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图。34、建筑剖面图是假想用一竖向的剖切面沿建筑物的某一部位将其剖切后，对剖切显露部分的正投影图。35、建筑详图是建筑细部的施工图，是建筑平面图、立面图、剖面图的补充。36、结构施工图：一幢建筑物的结构施工图通常包括基础平面图，基础剖面图，楼层结构布置图，屋盖结构布置图，柱、梁、板配筋图，楼梯图，结构构件图。37、房地产测绘：具体指调查和测定房地产的1.界址2.面积3.空间位置4.权属5.用途等，并按规则客观反映在图纸上的一种专业测绘。38、测绘工作的基本任务：是测定地面点的空间位置。39、房地产图是A地籍图B宗地图C房产图 的统称40、宗地图包括的内容主要有：1.图幅号、地籍号、坐落；2.宗地内房屋和构筑物；3.相邻道路、街巷及名称。41、房产图分为：房产分幅图、房产分丘图、房产分户图（是房屋所有权证的附图）42、计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊。（全封闭阳台算全部面积）43、不计算建筑面积的范围：层高在2.20米以下（不含2.20米）44、套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积45、住宅楼以幢为单位，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。46、外墙面装饰构造分类：抹灰类、贴面类、涂刷类、铺钉类和清水墙饰面47、建筑材料的性质：1.物理性质 2.力学性质 3.耐久性48、与质量有关的性质：1.密度（在绝对密实状态下的体积）2.表观密度（自然状态下的体积）3.密实度 4.孔隙率49、建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、韧性、硬度和耐磨性。50、材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲、及剪力。51、墙面材料按施工部位不同可分为：外墙涂料、内墙涂料墙面材料按照成膜物状的性质可分为：性涂料和水性涂料；墙面材料按照涂料的分散介质可分为：溶济性涂料、水溶性涂料和乳液性涂料等。52、环境是指某个主体周围的情况和条件。53、环境包括：物质因素 和 非物质因素54、环境分为：1.自然环境 2.人工环境 3.社会环境55、颗粒污染物主要有1.尘粒 2.粉尘 3.烟尘 4.雾尘。粉尘按颗粒大小分为落尘和飘尘（伤害最大）。56、大气污染源分为：工业污染源、交通污染源、生活污染源（生活燃料污染、居住环境污染、其他生活污染）57、辐射有：电磁辐射和放射性辐射两种。58、电磁波对人体的危害程度分为：微波、超短波、短波、中波、长波危害程度有高到低59、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。60、景观可分为：自然景观和人文景观。61、中国城市土地利用按土地使用的主要性质分：1.居住用地2.公共设施用地（不包括居住用地中的公共服务设施用地）3.工业用地（不包括露天矿用地）4.仓储用地5.对外交通用地6道路广场用地 7市政公用设施用地 8绿地9特殊用地10水域和其他11保留地62、城市进化理论的四个阶段：1.绝对集中 2.相对集中 3.相对分散 4 .绝对分散62、中国仍属于乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段主要特点：乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动63、城市用地评价的工程评估一般分为3类：1.适宜城市建设用地 2.基本适宜城市建设用地 3.不适宜城市建设用地64、除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。65、容积率=总建筑面积/建筑用地面积建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积100%66、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离67、居住用地一般占城市建设总用地的30%左右。68、居住区按居住户数或人数规模分为：居住区、居住小区、居住组团三级。69、居住区的规划布局形式：有居住区小区组团、居住区组团、小区组团、独立式组团等多种类型。70、衡量居住区公共服务设施配套建设水平的指标，主要是人均公建面积和人均公建用地面积。71、衡量居住区绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。72、在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。73、市场=人口+购买能力+购买动机（三个因素）74、房地产需求条件：1.消费者愿意购买，即有购买欲望2.消费者能够购买，即有支付能力。75、房地产市场周期的几个阶段：上升期、 高峰期、衰退期、低谷期。76、购买房地产的需求归纳为4类：A消费需求 B投资需求 C投机需求 D跟风需求77、决定房地产需求量的因素：1.该房地产的价格水平 2.消费者的收入水平 3.消费者的偏好 4.相关物品的价格水平 5.消费者对未来的预期78、决定房地产供给量的因素：1.该种房地产的价格水平 2.该种房地产的开发建设成本 3.该房地产的开发技术水平 4.房地产开发商和拥有者对未来的预期79、弹性=作为因变量的经济变量的相对变化/作为自变量的经济变量的相对变化80、房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比（详见180页例题）81、弹性数值的类型：1.弹性大于1的情况，称为富有弹性2.弹性小于1的情况，称为缺乏弹性3.弹性等于1的情况，称为单一弹性4.弹性为无穷大的情况，称为完全弹性5.弹性等于零的情况，称为完全无弹性。82、单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。（单利的计算公式，详见书本第186页的例题）83、房地产投资项目经济评价是房地产投资最重要环节之一，它为房地产投资决策提供依据。84、投资回收期是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时间。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。85、房地产之所以有价格，是因为同时具有 有用性、稀缺性、有效需求。86、楼面地价=土地总价/总建筑面积楼面地价=土地总价/总建筑面积*土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率87、起价是指销售新建商品房的最低价。（最差的楼幢、楼层、朝向、户型）。88、房地产价格分为：市场调节价、政府指导价、政府定价。89、房地产三大基本估价方法：市场法、收益法、成本法90、市场法估价4大步骤：1搜集交易实例 2选取可比实例 3对可比实例的成交价进行处理 4求取最终的比准价值91、选取可比实例符合以下基本要求：1.可比实例应是估价对象相似的房地产2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合 3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点 4.可比实例的成交价格应尽量为正常价格92、收益法适用的对象：是有收益或有潜在收益的房地产。93、净运营收益通常简称净收益，由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。94、房地产价格通常由下列7大项构成：1.土地取得成本 2.开发成本 3.管理费用 4.投资利息 5.销售费用 6.销售税费 7.开发利润 95、直接金融：金融市场将资金从供给方传导到需求方的方式。 间接金融：由金融机构将资金从供给方传导到需求方的方式。96、金融机构体系：由中央银行、商业银行、政策性银行及各类非银行金融机构所组成97、信用形式：商业信用、银行信用、政府信用、消费信用、民间信用、证券信用、国际信用。信用工具：汇票、本票、支票98、担保贷款可分为：保证贷款 、抵押贷款、质押贷款99、房地产抵押可分为:1.房屋所有权抵押 2.土地使用权抵押3.预购商品房贷款抵押4.在建工程抵押。100、短期贷款1年以上（含1年）的贷款，中期贷款1年以上、5年以下（含5年）的贷款，长期贷款5年以上（不含5年）的贷款101、抵押物风险主要有：价值评估、贬值、处置、毁损。102、个人住房贷款的特点：长期性、零售性、分期偿还103、个人住房贷款的主要术语：首付款、首付款比例、贷款金额、贷款价值比、贷款利率、贷款期限、分期还款额、偿还比率。104、贷款金额最高不超过抵押房地产价值的70%偿还比例不得超过其家庭月收入的30%105、保险分类：按照保险标的的不同性质，保险分为财产保险和人身保险；按照保险价值的确定方式，保险分为定值保险和不定值保险；按照保险人的所承保危险的范围，保险分为特定危险保险和一切危险保险；按照保险的实施方式，保险分为自愿保险和法定保险。106、财产保险分为：财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险。人身保险可分：人寿保险 、健康保险、意外伤害保险。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。保险合同的当事人：保险人和投保人。保险合同的关系人：被保险