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房地产经纪专业知识与实务辅导讲义笔记第一章 房地产概论一、房地产：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。（也称为不动产）土地的地表范围，指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。（地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。） 建筑物：既包括房屋也包括构筑物。（广义）单指房屋（狭义）房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物。 其他土地定着物：指附属于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应在房地产交易中随着土地或建筑物的转让而转让的物，但当事人另有约定的除外。实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分。权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。区位：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观，外部配套设施等。房地产的重要性：是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。有助于增加归属感和使社会趋向稳定。 房地产的性质：资源、财产、资产、生活资料、生产资料、生产要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投资品等多种性质。房地产的特性：不可移动，独一无二，寿命长久，供给有限（有限性和不可再生性），价值量大，用途多样，相互影响，易受限制（政府对房地产的限制是通过管制权、征收权、征税权和充公权来实现的），难以变现（不可移动、独一无二、价值最大）和保值增值（房地产价格变化的总体趋势总是上升的）等特性。房地产分类：1、按房地产用途分类：居住，办公，商业，旅馆业，餐饮，体育和娱乐，工业，农业，特殊用途，综合用途2、按房地产开发程度分类：生地（不具有城市基础设施的土地）。毛地（具有一定基础设施的土地）。熟地（具有较完整的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。在建工程（指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产）。现房（指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地）。3、按房地产实物形态分类：土地，建筑物，土地和建筑物综合体，房地产的局部，未来状况下的房地产（期房：指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的房地产），已经灭失的房地产，现在状况下的房地产和过去状况下的房地产的差异部分，以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产（例如：正在经营的游乐场、码头），整体资产中的房地产（例如，一个企业中的土地和房屋）4、按房地产是否产生收益分类：收益性房地产，非收益性房地产5、按房地产经营使用方式分类：销售，出租，营业，自用。二、我国目前房地产权利：所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权，抵押权（统称为他项权利），租赁权（属于债权）债权：是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。物权：是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权;有两个以上物权的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。自物权：是对自已的物依法享有的权利。他物权：是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权，宅基地使用权，土地承包经营权，地役权属于用益物权。抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。房地产所有权（一级职能）：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有，使用，收益和处分（包括出卖、赠与、出租、抵押）的权利。占有，使用，收益和处分四项基本权能（二级职能），构成所有权完整的权能结构。所有权的特性：完全性，整体性，恒久性，弹力性，绝对性。所有权的分类：1、单独所有：指房地产由一个单位或个人享有和共同共有。2、共有：指房地产由两个以上单位或个人共同享有所有权。按份共有，共同共有。3、建筑物区分所有权：指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。房地产他项权利：1、建设用地使用权：指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构造物及其附属设施。（出让，划拨，其它）建设用地使用权实质上是利用空间的权利。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。例如，国家在出让建设用地使用权时可以将让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让，比如同一块土地地下10M至地上80M的建设用地使用权出让给甲公司建造写字楼，地下20M至地下40M的建设用地使用权出让给乙公司建造商场。与此相似，取得一定范围内的空间的建设用地使用权人，也可能将其空间中的部分空间分割出来，转让、租赁给他人或者用它作价入股等，从而使该被分割出来的部分空间具有独立的经济价值。如，建设用地使用权人在符合城市规划等要求的情况下，将其屋顶或外墙出售或出租给广告公司做广告，允许他人在自己使用的土地之下建造地直停车场。2、宅基地使用权：指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。3、土地承包经营权：指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权人从事种殖业、林业、畜牧业等农业生产。4、地役权：指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益地权利。最典型的是地役通行权，例如，甲乙两单位相邻，甲单位原有一个东门，为了解决本单位职工上下班通行的方便，想开一个西门，但必须借用乙单位的道路通行。于是，甲乙两单位约定，甲单位身乙单位支付使用费，乙单位允许甲单位的职工通行，为此双方达成书面协议，在乙单位的土地上设立了通行地役权。5、抵押权。6、租赁权。三、房地产市场：所交换的商品是房地产的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。 房地产市场的基本要素：1、存在着可供交换的房地产商品，2、存在着提供房地产商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方。3、交换价格符合买卖双方的利益要求。只有同时具备了这三个条件，实际的交易行为才能发生。房地产市场的作用：具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。当供不应求时，价格上涨；当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热；当成交量萎缩时，反映市场趋冷。特点：1、交易只能是房地产权利的转移。2、交易对象非标准化。3、一个城市为一个市场。4、容易出现垄断和投机。5、较多受法律、法规、政策等措施影响和限制。6、一般人非经常参与。7、交易金额较大。8、交易程序较复杂。9、广泛。房地产市场的参与者包括交易双方，为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构，以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业自律管理组织。 1、卖方：主要包括土地拥有者，房地产开发企业，房屋所有权人。在房地产开发建设过程中，有五类企业受开发商委托直接参与房地产的开发建设和维护：规划设计单位；勘察设计单位；建筑设计单位；建筑施工企业；物业服务企业。2、买方：消费者（购买者和承租人）。3、房地产经纪机构。4、其他专业服务机构（金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构）。5、房地产市场的管理者（职能：管理、监督、服务）。开发商从购买房地产开发用地开始，就不断与政府的土地管理、发改委、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以取得立项、规划意见以及国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、市政设施和配套设施使用许可、商品房预售许可证、商品房销售许可证。房地产市场的分类：1、按房地产流转次数分类：一级市场（即建设用地使用权的出让）。二级市场（即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营）。三级市场（即投入使用后的房地产交易以及抵押、租赁等多种经营方式）2、按房地产交易方式分：买卖市场和租赁市场。房地产市场竞争：指在房地产市场上交易各方为自己利益最大化而进行的努力。房地产市场结构也称市场类型是根据同一市场上竞争程度的不同来划分。1、完全竞争市场是竞争不受任何阻碍和干扰的市场。具备以下条件：、所买卖的商品具有同质性，不存在差别。、有相当多的买者和卖者，他们都是价格的接受者。、市场信息完全。、买者和卖者都可以自由进出市场。、买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。2、垄断竞争市场是既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。特点：卖者和买者都较多；产品存在差异；市场信息比较完全。3、寡头垄断市场是少数几个生产者的产量和市场份额占该市场的绝大部分或者全部的市场。4、完全垄断市场是由一个卖者或一个买者控制的市场。特点：只有一个卖者，而买者很多；产品无相近的替代品；新生产者不能进入市场。房地产市场周期：即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌，上跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。1、上升期。在这一时期，需求不断增加，房屋供不应求。需求增加主要是实质性的消费需求的增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。（消费需求夹杂着投资需求增加的时期）主要特征：租金和售价几乎同步上涨；二手房屋的价格上涨。2、高峰期。实质性的消费需求在上升期基本上得到满。（投资需求夹杂着消费需求增加的时期）主要特征：售价以比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大。3、衰退期。价格上升到顶点，期望通过价格差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资并获得利润也不见得划算，因而投资需求减少。主要特征：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己的房地产脱手，旧房交易量大；房屋空置率上升。4、低谷期。需求继续减少，新的供给不再生产或很少产生。主要特征：市场极为萧条，交易量很小；房地产开发项目开工率低；房地产泡沫：指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的快速上涨，从而价格远离价值。形成的原因：1、群体的非理性预期。2、过度的投机炒作。对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。购买房地产的需求可以归纳为四类：消费需求，投资需求，投机需求，跟风需求。判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续，越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比，入住率。房价与房租之比120倍左右。四、房地产业（第三产业）：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。（房地产开发经营，房地产中介服务，物业管理和其他房地产活动。）地位：是第三产业的重要组成部分，是国民经济的一个支柱产业。作用：1、为各种生产和生活活动提供不可缺少的物质条件。2、可以扩大内需，拉动投资增长、促进经济平稳较快发展。3、可以带动相关产业的发展。4、可以改善居民居住条件。5、可以加快城市基础设施建设和改变落后的城市面貌。6、有利于优化产业结构，改善投资环境，加快改革开放。7、可以扩大就业。8、可以增加税收和财政收入。房地产业与建筑业的关系。区别：建筑业是以建筑产品生产为对象的物质生产部门，属第二产业。房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质属第三产业。联系：对象都是房地产。第二章 我国土地基本制度一、我国现行土地所有制的性质是社会主义公有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。形式：全民所有制，劳动群众集体所有制。二、土地管理制度 1、土地登记制度：国家依照法定程序将土地的权属关系、面积、用途、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地的权属，加强政府对于土地的管理，保护权利人合法权益的制度。土地登记以宗地为单位，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者应当分宗申请登记，两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别登记。 2、国有土地有偿使用制度（20世纪80年代）。我国国有土地供给实行有偿使用和划拨两种方式。国有土地有偿使用方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者授权经营。特征：坚持城市土地国家所有制；土地有偿使用的形式多样化；双轨并存，经营性用地全面实行有偿使用；强化有形市场建设和专业化的中介服务。 3、土地用途管制制度（1998年）。特点：带有明显的强制性；需要多部门协作；各级人民政府是实行的主体。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途，尤其是耕地。农用地转为建设用地必须经有批准权的人民政府核准。三、传统城镇国有土地使用制度：行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度。弊病：排斥地租规律、市场对土地利用的调节作用；土地大量浪费；增值得不到回收。改革过程：1、收取场地使用费或土地使用费。（1979年7月1日）2、开展土地使用权有偿出让和转让试点。3、制定地方性的土地使用权有偿出让和转让法规。4、修改宪法和土地管理法。5、制定全国性的土地使用权有偿出让和转让法规。四、国有建设用地使用权的设立 1、划拨：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。划拨范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的项目；法律、法规规规定的其他用地。特征：除法律、法规规定外，没有使用期限的限制；除法律、法规规定外，不得进行转让、出租、抵押；必须经核准并按法定程序办理手续。 2、出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。出让方式：招标，拍卖，挂牌，协议出让。物权法第137条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。 土地使用者需要改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让人和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。出让合同条款：当事人的名称和住所，土地界址、面积等，建筑物、构筑物及其附属设施占用空间，土地用途，使用期限，出让金等费用及其支付方式，解决争议的办法。国有建设用地租赁是指国家将国有建设用地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。（期限：短期不超过5年，最长不得超过法律规定的出让最高年限。）五、国有建设用地使用权的流转 物权法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律规定的除外。”流转的方式：出售，互换，出资，赠与，抵押。国有建设用地使用权流转的规定：建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第三章 我国房屋基本制度一、我国城镇房屋所有制是多种所有制并存，住宅以城镇居民私有为主。按所有制结构分：全民所有制房产；集体所有制房产；私人所有制房产；外资及中外合资房产。按房屋产别分：直管公产；单位自管公产；私产；其他产。按产权占有形式分：单独所有房产；共有房产；二、城镇住房制度改革进程：1、城镇住房制度改革的控索和试点阶段。2、城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段。3、城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段。4、城镇住房制度改革的进一步深化和突破阶段。现行城镇住房制度的核心是通过全面建立住房保障制度、改进完善住房供应体系，实现城镇住房的社会化和商品化，最终达到“人人享有适当的住房“的社会发展目标。1、投资主体多元化。2、以经济适用住房为核心的住房供应体系。3、住房分配的货币化。4、社会化、专业化、市场化的物业管理。5、以个人、家庭为主体的住房消费商品化。三、住房的供应体系 1、廉租住房。我国政府于1998年提出建立的构想，2003年进行了修订，于2007年11月进一步完善了廉租住房制度。廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。廉租住房的保障方式实行货币补贴和实物配租等结合。保障对象：是城市低收入住房困难家庭。低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租房转租、或者改变用途。保障标准：根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租房保障面积标准。程序：申请、受理、审核、公示及登记、轮候、签约。保障资金：年度财政预算安排的保障资金。住房公积金增值收益余额。土地出让净收益中安排的保障资金。政府的廉租住房租金收入。社会捐赠及其方式筹集的资金。廉租住房来源：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式。单套的建筑面积应当控制在50以内。 2、公共租赁住房：政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，主要面各低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。对象：那些没有资格享受社会保障房、却又买不起商品房的群体，即所谓“夹心层“。刚参加工作的年轻人或刚归国的海个留学人才。 3、经济适用房：政府提供优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面各城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。供应对象：城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。必须符合的条件：具有当地城镇户口；家庭收入符合最低标准；无房或现居面积低于政府规定的困难标准。申请的程序：申请、审核及公示，轮候。经济适用房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，单套建筑面积应当控制在60左右。购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，满5年的上市转让需按差价向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先收回。4、限价商品房。5、市场价商品房。四、住房公积金。特点：强制性，互助性，保障性作用：有利于筹集建房资金。促进住房消费的增长，活跃住房消费市场。推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力。有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀。住房公积金的管理机构：住房公积金管理委员会，住房公积金管理中心。住房公积金管理的基本原则：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户存储、财政监督。目的：保障住房公积金规范管理和安全运作，实现住房公积金的保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。住房公积金的存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息；上年结转的按结息目挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人帐户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。有下列情形之一的职工可以提取公积金：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁移所在的市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入规定比例的。住房公积金贷款每笔期限最长不超过30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。第四章 房地产开发一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（包括：开发投资决策，取得土地，项目立项，规划设计，土地开发，房屋建造，竣工验收，商品房销售，交付使用。）特点：开民位置的固定性；开发市场的区域性；开发过程的时序性；受法规政策的影响；开民资金的巨大性；开发周期的较长性（单项开发一般需23年，综合性一般需45年，大规模项目需10年以上）；开民投资的高风险和高回报性；开发投资的保值增值性。（保值增值性体现在：A由于土地的稀缺性，资源有限，致使土地价值不断上升。B一块生地开发成熟地，随着基础设施的建设和环境的改善会使土地的价值大幅提高。C随着经济的发展，人民生活水平的提高，房地产需求量的增加，房产价格总体也呈上升直争势。D当通货膨胀、银行存款利率下调较低时，投资房地产具有明显的保值增值作用。）按开发对象分：土地开发，房屋开发，房地产综合开发按开发主体分：独资开发，合资开发，合资合作和个体投资开发按开发区域分：新区开发，旧区开发按开发规模分：单项开发，成片开发房地产开发的程序：投资机会的选择，决策分析，前期工作，建设和租售四个阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，其中有些是交叉进行的。（例如，在项目可行性研究期间，投资融资活动就着手进行了；在工程建设初期阶段，工程投资达到项目投资额的一定比例时，商品房预售就可以开始了。）二、房地产开发企业：是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按经营管理对象分：专门从事土地和城市基础设施开发；专门从事地上建筑物开发建设；进行土地和地上建筑物综合开发。按注册资金来源分：外资、内资。按企业所有制分：公有制，非公有制按开发经营范围分：全国性，区域性按企业功能分：专营，兼营，项目房地产开发企业的设立：具备以下条件1、有自己的名称和组织机构，2、有固定的场所，3、有符合国务院规定的注册资本，4、有足够的专业技术人员，5法律、行政法规规定的其他条件。资质等级：一级开发资质：注册资金不低于5000万；从事房地产开发5年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工30万以上；连续5年建筑工程质量合格率达100；上一年房屋建筑施工面积大于15万以上；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人，持有资格证书的专职会计人员不得少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称；具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度；未发生过重大工程质量事故。二级开发资质： 注册资金不低于2000万；从事房地产开发3年以上；近3年房屋建筑面积累计竣工15万以上；连续3年建筑工程质量合格率达100；上一年房屋建筑施工面积大于10万以上；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人，持有资格证书的专职会计人员不得少于4人；工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称；具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度；未发生过重大工程质量事故。三级开发资质：注册资金不低于800万；从事房地产开发2年以上；房屋建筑面积累计竣工5万以上；连续2年建筑工程质量合格率达100；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人，持有资格证书的专职会计人员不得少于2人；工程技术、财务、统计等业务负责人应具有相应专业中级以上技术职称；具有完善的质量保证体系，商品房销售中实行了两书制度；未发生过重大工程质量事故。四级开发资质：注册资金不低于100万；从事房地产开发1年以上；已竣工建筑工程质量合格率达100；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于5人，持有资格证书的专职会计人员不得少于2人；工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称、财务负责人应具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；商品房销售中实行了两书制度；未发生过重大工程质量事故。三、房地产开发投资决策：开发投资机会鉴别和和项目选择；初步要行性研究；可行性研究（房地产市场分析、项目财务评价、经济社会评价；四、房地的开发前期准备：在投资决策和项目立项后至建设工程开工这段时间。1、获取建设用地使用权。2、征地拆迁补偿安置。3、开发场地工程勘测。（是开发建设项目得以实现的关键环节之一，是开发建设前期工作的重要组成部分。内容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，气象调查。程序：承接勘察任务，搜集已有资料，现场踏勘，编制勘察纲要，出工前准备，野外调查，测绘，勘探，试验，分析资料，编制图纸和撰写报告。）4、规划设计。（基本要求：使用要求，环境，安全，经济，施工，美观。规划设计主要控制性指标：建筑容积率指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值；建筑高度；建筑密度指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比率；居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公顷”，即居住人口密度建设用地内的总人口数/地块面积100；绿地率；建筑后退。建筑设计。住宅建筑的平立面设计（合理确定层高和层数，正确设计房屋的长和宽，合理确定户型和居住面积）；住宅结构设计；住宅建筑装修和室内设备的设计；规划设计管理与审批。建设项目选址；建设用地规划管理（核发建设用地规划许可证;临时建设和临时用地的管理）；建设工程规划管理（建筑管理，道路管理，管线管理审定设计方案，核发建设工程规划许可证）。5、建设工程招投标。（方式：公开招标，邀请招标，协议招标）6、办理开工手续。（申请施工许可证应具备条件：（用地批准，建设工程规划许可，施工现场具备施工条件，确定施工企业，施工图纸已审查，具体措施已落实，监理已委托，建设资金已落实，其它规定。）7、制定建设施工方案（施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度以及现金流量表，与承包商谈判及签约等）8、施工现场临时三通一平（供水，供电，临时道路）五、房地产开发建设。1、施工建设管理（主体建筑，配套工程，基础设施）2、工程建设的进度、成本与质量管理。（主要任务：组织管理，费用管理，进度管理，质量管理，合同管理。工程进度管理：客观进度计划，总进度计划，单位工程进度计划。工程成本控制：直接费用监测分析，间接费用监测分析。工程质量控制。）3、工程建设监理。（工程进度监理，工程质量监理，工程合同监理）4、工程竣工验收与交付使用。第五章 房地产经纪一、房地产经纪指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。房地产经纪活动的主要参与者：房地产经纪人员、经纪机构、委托人、交易相对人、交易资金监管机构、银行、主管部门。房地产经纪的对象：即各种类型的房地产。 （商业用房、写字楼、工房）房地产交易方式：买卖、互换、租赁房地产经纪服务的目的：促成委托人与他人达成房地产交易。房地产经纪服务的内容：提供房地产交易相关信息，促成委托人与他人订立交易合同，调查房地产状况，代收代付相关税费，代办抵押贷款，代办房地产登记。房地产经纪服务的方式：代理，居间房地产经纪服务的费用：佣金、延伸服务收费。房地产经纪的必要性：房地产的独一无二、价值量大等特性，房地产的质量、功能、产权复杂，房地产市场存在严重的信息不充分和信息不对称，以及房地产交易复杂、交易双方难以相互信任等，使得房地产交易者需要专业的房地产经纪人员和机构为其提供房地产交易相关信息和专业服务。作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，维护交易秩序，优化资源配置。按经纪对象分：二手房经纪、新建房屋经纪按交易对象分：买卖经经，租赁经纪按经纪服务方式分：代理业务，居间业务按经纪对象使用性质分：住宅，非住宅按经纪服务内容分：经纪基本业务，经纪延伸业务房地产居间与房地产代理的区别：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以接受一方或同时接受相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务并收取服务费用，居间立场中立、公正，不偏向任何一方。在房地产代理业务中，房地产经纪机构通常只难接受一方委托人的委托，以委托人的名义，代表委托人的利益，承办代理事务并向委托人收取服务费用。房地产中介服务机构应当具备以下条件：1、有自己的名称和组织机构，2、有固定的服务场所，3、有必要的财产和经费，4、有足够数量的专业人员，5、法律、行政法规规定的其他条件。二、房地产经纪人员职业资格的种类：职业资格考试和注册制度。房地产经纪人：指取得房地产经纪人执业资格，并按照规定注册，取得房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人协理：指取得房地产经纪人协理从业资格，并按照规定注册，取得房地产理注册证书，协助房地产经纪人处理房地产经纪有关事和的专业人员。房地产职业资格证书考试：已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件者，、取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年；、取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年；、取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年；、取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年；、取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。考试科目：房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识。申请注册的人员必须具备以下条件：取得房地产经幻人执业资格证书;无犯罪记录;身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；经所在房地产经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格注册的有效期为3年。注册有效期届满需要继续从事房地产经纪活动的，应于注册期满前3个月，按规定的程序换发新的注册证书。房地产经纪人的权利：依法发起设立房地产经纪机构；承担房地产经纪机构关键岗位；指导房地产经纪人协理进行各种房地产经纪业务；经所在机机构授权订立经纪合同；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理报酬。房地产经纪人的义务：遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则；不得同时受聘于两个或两个以上机构执行业务；保障委托人的权益；为委托人保守商业秘密；按受行政主管部门的监督和检查；接受职业继续教育，不断提高业务水平。三、房地产经纪机构：指具备足够数量的房地产经纪人员等条件，依法设立并到工商登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的专业服务机构。按业务类型分为：以租售代理、居间业务为重点的实业型房地产经纪机构；以房地产营销策划、投资咨询业务为重点的顾问型房地产经纪机构；管理型房地主经纪机构；全面发展的综合性房地产经纪机构。四、房地产交易：以房地产为对象的交易。特点：实物不发生空间位移；交易活动主要在区域市场内进行；交易存在多层次性；买卖和租赁方式并存；二手房市场和新房市场同样发达；对中介服务依赖程度高；与金融的关联性大；受法规政策约束强。1、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者共他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（房地产权利人是指房屋所有人和建设用地使用权人）。房地产转让的条件：以出让方式取得土地使用权的，转让城市房地产时，应当符合下列条件：取得土地使用权证；完成开发投资总额的25以上；转让时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。不得转让的房地产：以出让方式取得的未办理土地使用权证的；司法机关和行政机关依法裁定、查封的房地产；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、法规规定禁止转让的其他情形。 2、新建商品房销售包括新建商品房预售和新建商品房现售。预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。新建商品房买卖的基本流程：预购人寻找中意楼盘；预购人查询该楼盘的基本情况；与房地产开发企业签订商品房预售合同；办理预售合同备案手续；商品房竣工后，办理初始登记，交付房屋；与房地产开发企业签订房屋交接书；办理交易过户、登记领取房产证书手续。新建商品房预售条件：取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；工程建设总投资25以上，并以确定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证明。房地产开发企业申请预售许可应提交证件：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；工程建设总投资比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度说明；商品房预售方案。 预售许可证办理的程序：受理，审核，许可，公示。现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。商品房现售的条件：现售商品房的房地产开发企业具有法人营业执照和资质证书；取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；配套基础设施和公共设施具备交付使用条件；物业管理方案已经落实。商品房买卖合同应当明确的主要内容：当事人名称或者姓名和住所 ；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项；3、二手房买卖：指房屋所有权人将其房屋依法通过买卖转让给他人的行为。流程：购房人或卖房人通过房地产经纪机构等渠道寻找交易对象；买卖双方签订房屋买卖合同；办理交易过户登记。4、房地产开发项目转让：指房地产开发企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动，达到房地产转让条件但尚未完成全部建设任务时，将房地产开发项目转让给他人继续开发建设的行为。转让的实质性要件：转让人和受让人都应当具备房地产开发经营资格，但受让方并非为经营开发的，受让人可不受经营资格的限制；转让的项目依法得到批准，并且达到转让条件；转让合同合法有效。房地产开发项目转让应提交下列材料到建设行政主管部门办理备案登记：01、转让申请表；02、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；03、项目立项；04、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；05、原土地使用权出让合同及国有土地使用权证；06、已进行投资开发的证明条件；07、规划设计总平面图；08、涉及房屋拆迁的，需提供拆迁安置情况说明；09、受让方的上资产负债表、损益表，同时还需提供银行的资信证明；010、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；011、双方签订的转让合同；012、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；013、双方已办理土地使用权变理登记手续的证明；014、其他需要提供的材料。房屋租赁：指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。特点：转移的权利不同；价值实现形式不同；资产形态转化的时间不同。有下列情形的房屋不得出租：01、未取得房屋所有权证。02、司法机关裁定、查封的房屋。03、共有房屋未经共有人同意的。04、权属有争议的。05、属违法建筑的。06、不符合安全标准的。07、已抵押，未经抵押人同意的。08、不符合主管部门有关规定的。09、法律、法规规定禁止出租的其他情形。房地产抵押：指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权依照法律规定以该房地产折价或拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。五、房地产经纪业务流程：1、二手房经纪业务流程：搜集房源、客源信息；接待顾客；签订委托合同；房源与客源信息配对；实地查看房屋；商议交易价格；协助订立交易合同；协助办理产权过户；提供延伸服务；结算房地产经纪服务费及其他相关费用；售后服务。2、新建商品房楼盘代理为务流程：搜集销售代理项目信息；制定营销策划方案；签订销售代理合同；完善项目营销策划方案；准备销售；开始销售；持续销售；尾盘销售；结算佣金及其他有关费用。3、新建商品房销售业务流程：接待顾客；带看现场；购买洽谈；协助订立商品房买卖合同；协助结算成交价款和办理抵押贷款；售后服务。第六章 房地产估价一、房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。房地产估价要素：1、估价当事人。估价师、估价机构（主体）、估价委托人（对象）。2、估价目的：一个房地产项目中估价委托人对估价报告的预期用途。3、估价对象：被估价房地产、估价标的4、估价时点：（价值时间）一个房地产估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。5、价值类型：市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。6、估价依据：指一个房地产估价项目中估价所依据的相关法律、法规、规章、政策和标准。7、估价假设：指一个房地产估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。8、估价原则：独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则。9、估价程序：指完成一个房地产估价项目所需做的各项工作按照它们之间的内在联第排列的先后次序。获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查看估价对象；分析估价对象价值；测算估价对象价值；判断估价对象价值；撰写估价报告；撰写估价报告；内部审核估价报告；交付估价报告；估价资料归档。10、估价方法：采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。市场法、成本法、收益法。11、估价结果：指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。房地产估价的现实需要：1、国有建设用地使用权出让的需要；2、房地产转让的需要；3、房地产抵押贷款的需要；4、房地产征收征用补偿的需要；5、房地产损害赔偿的需要。（还有：房地产分割、房地产税收、房地产保险、房地产争议调处和司法鉴定，以及企业对外投资、合资、合作，分立、改制、资产重组、产权转让、清算等经济行为。）二、房地产价格：是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。房地产价格形成的条件：具备有用性、稀缺性和有效需求。房地产价格的特征：01、房地产价格既有交换代价的价格双有使用代价的租金。02、受区位影响很大。03、实质上是房地产权益的价格。04、形成的时间通常较长。05、房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。房地产价格的构成：1、土地取得成本：是指取得房地产开发用地所必要的支出。（取得途径：通过市场购买取得；通过征收集体土地取得；通过城市房屋拆迁取得。）2、开发成本：指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等。（勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；公共服务设施建设费；商品房建筑安装工程费；其他工程费。）3、管理费用：指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费。4、销售费用：指预售未来开发完成的房地产或者销售已经完成的房地产所必要的费用。（包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或销售代理费。）5、投资利息：指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要的费用应计算的利息，而不仅仅是借款的利息和手续费。6、销售税费：指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产应当由卖方缴纳的税费。（两税一费：营业税、城市维护建设税，教育费附加。）7、开发利润：是由销售收入（售价）减去各项成本、费用和税金后的余额。房地产价格和价值的主要种类：01、使用价值和交换价值；02、投资价值和市场价值；03、原始价值、账面价值和市场价值；04、成交价格、市场价格、市场价值和评估价值；05、市场调节价、政府指导价和政府定价；06、基准地价、标定地价和房屋重置价格；07、土地价格、建筑物价格和房地价格；08、总价格、单位价格和楼面地价；09、实际价格和名义价格；010、现房价格和期房价格；011、起价、标价、成交价和均价；012、保留价、起拍价、应价和成交价。房地产价格的主要影响因素：1、人口因素。01、人口数量：房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨，而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下落。02、人口素质：人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然办求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格升高。03、家庭人口规模：指全社会或某一地区的家庭平均人口数。2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。3、物价因素4、利率因素：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。5、房地产税收国素：增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升，相反会使房地产价格下降。6、城市规划因素7、交通管制因素。三、房地产估价原则：独立、客观、公正原则（基本原则）；合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（普适技术原则）；谨慎原则（特殊原则）。四、房地产估价程序：指完成一个房地产估价项目需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。基本程序：01、获取估价业务；02、受理估价委托；03、拟定估价作业方案（拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需要的时间、人