房地产调控的真正良方何在.doc

房地产调控的真正良方何在（上海丽仁行房地产经纪有限公司）上海丽仁行房地产经纪有限公司，市场营销策划部分析，国家统计局2013年6月统计数据，新建商品住宅(不含保障房)与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有63个。与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个。6月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为16.7%。二手住宅价格变动情况也是涨多跌少。从2003年起，高层次的房地产调控政策频出，意欲勒住房价这条缰绳以控制房地产市场的一路高歌猛进。但是，从丽仁地产 房地产营销策划部的分析来看，从历年的调控政策和执行效果看，大致可以总结为：招数用尽，内力枯竭，疲态尽露。6月份的统计数据与历次调控“新”政出台后的情况基本吻合。为什么会这样？上海丽仁行 房地产营销策划部认为，将过往调控政策进行分解、分析，其大逻辑总结起来就是：通过控制土地、住宅(比如面积或类型、数量等)、信贷的供应，以影响或抑制需求方的交易欲望和交易能力，甚至不惜直接限制需求方的交易资格。丽仁地产认为，这种“快方子”的好处是效果出得快，立竿见影；糟糕的是低估了市场的智慧和人性的复杂(比如人们发明“房婚”来应对交易资格的限制)，退烧快，反弹也快也狠。中国传统用药有“君臣佐使”之说。上海丽仁行 房地产营销策划机构给出的解释，就是说，望闻问切之后，对症处方；处方不可偏激，不单纯追求某味或某几味药的效果，而是有主有辅，有调和，必要时还要用药引。平衡对症才能扶正去邪，慢则慢些，但效果可能会更长久、更巩固。而“快方子”用药单行霸道，快则快也，恐怕难以去根，还会产生明显副作用。这就是我们传统医药的智慧。再回到房事。丽仁地产认为，住房制度有三大支柱：一是产权制度；二是交易制度；三是税收制度。要稳定住房市场，必须稳定这三大制度。产权制度是根本，它是住房制度的基石，必须在法律层面毫不犹豫地保护权利人完整的住房权利。交易制度是获得或让渡产权的市场制度，必须最大限度地尊重和容忍市场主体的自治权利，绝不能随意加以限制和干涉。从目前的多次调控政策来看，上海丽仁行 房地产营销策划部认为，事实上，我们的房地产调控政策的着力点经常就是交易环节，而市场复杂而多变，任何政策诉求在市场面前往往都是刻舟求剑，欲速而不达。丽仁地产认为，恒产才能有恒心。不管以何种目的拥有住房，其行为模式和心理特点都跟其他类型的消费行为有很大的差别。住房是恒产，要建立稳定的住房制度，必须从建立“恒心”入手。房地产营销策划部门认为，产权保障是恒心的根本，但如何在交易环节让市场主体本着“恒心”去理性选择，才有可能产生平衡、健康的房地产市场。这就需要建立稳定、合理的房地产税收制度。从过往的涉房税收制度看，其特点是多变、或鼓励或限制，市场追风现象严重。从目前新税制的讨论、探索看，其特点是求快，但实际效果受现实财政、经济环境制约，诉求多，分歧大。新的房地产税制应该是怎样的？上海丽仁行房地产经纪有限公司给出了一下的解读：首先，新税制应该追求长期目标，给市场以稳定的预期；其次，做好与财政需求的长期平衡，不以短期税源贡献为考量；其三，新税制要立法，长期稳定执行，不能工具化。也就是说，房地产税制应该是个“配伍完备”的“慢方子”。这个慢方子的处方原则可以是：普征、轻负、有感、稳定、严格。分解开来：从量(以面积为计征基础)普征，单年税负不重，长期税负有感觉，征收范围和标准稳定(包括减免范围和标准)，偷漏重罚。如此，不仅可以促使市场主体对交易进行理性选择，而且给存量市场进行自我调整的空间，避免剧烈波动。丽仁地产指出，另一方面，政府也可以比较清晰地测算出今后若干年内，其税源规模。或许，稳定而有保障的新税源还可以使它们对土地生意的兴趣相应减小。但从目前涉房税制的讨论和探索看，有些令人忧虑。从公开的信息看，新方案的落脚点还是在“快”。但历史经验已经充分证明，任何立足于“快”的房地产政策都是缘木求鱼。事实上，地方政府对快方子也一直是相当保留的，再快的方子都会被兑水。 而用慢方子现在是有条件的。丽仁地产，房地产营销策划机构认为，目前房地产市场处于繁荣的高点，房价也在高区相对稳定地运行，财政金融也处于转型的大环境中，实施追求长期、稳定的市场政策有很好条件。涉房税制直接调整利益分配