房地产调控特点与规律.doc

今天往返在会场的路上，可以看到博鳌房地产论坛12年了。我在想这一年干了什么？后来，我发现绝大部分时间是在调控房地产，70%以上的时间是在调控。一个经常出现的事件已不能再用一个新的心态理解它，只能尝试总结规律，然后去应对。除此之外还能做什么呢？所以，我想尝试着总结一下这么多年房地产调控的特点，以及形成的市场波动规律。第一，调控体系，无非是调控的工具银根、地根，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。这样一个调控会给市场带来什么样的波动规律？从银根、地根的调控来看，从控制投资性需求的调控来看，在短期内是能起到抑制需求的作用，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡。但是，这种调控有什么特点？有两个很难纠正的缺点，一是这种调控到后期必然以伤害供给为重要特点，本来是抑制需求的，最后伤害到供给，使得供给减少了。为什么呢？因为控制银根、地根，控制投机性需求很对，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但是随着调控深入，整个行业本能地减少新土地的购置和开发，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然都形成强烈的供应不足、新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。我作出一个冒昧的判断，在接下来的十年、二十年，房地产行业可能会有一个非常颠簸的发展空间，波幅比过去十多要大很多。而且，只要调控方式不变，我觉得变的可能性不大，还是用银根、地根，还是用打压的短期措施，形成的叠加和正反馈，抑制需求传导到供给不足，供给不足结果就是市场探底回暖。今年2月份房地产库存销售比达到历史少有的高点，21个月左右，因为当月销售少。到了6月份，大概是10.6个月，而且当月的批售比回到了0.99，差不多1左右。从历史波动规律来看，库存销售比大概到了5个月的时候，市场预期可能会出现一定的变化。我们就从6月底算起，加6个月或7个月，大概也是明年一季度，在下半年的决策周期里面，如果销售没有大幅回落维持平稳的话，在这个时期怎么样能够让房地产调控软着陆？让市场有一个逆周期，加大房地产投资和供给，避免在新的时期里面出现供求关系逆转是政策的关键。但是，目前看来好象变化的可能性不大。所以，未来房地产金融化特点会更加明显，可能从过去的单边上扬会变成起伏，很可能和上证指数的波动关系相关性更大，而且在这个时期怎么掌握好自己的开发节奏非常重要。第二，从调控的主体和波动对象来看。如果我是管调控的，也是拿开发商开刀，你说调控谁？地方政府不太好弄；调银行或者是调消费者？那怎么行？消费者都是分散的。在房价上涨，调控效果不明显的时候，骂开发商是各方都容易达成共识的一个交集。而且，如果调控方式和调控工具不作大的变化，转移公众压力和调控效果不佳的办法就是骂开发商。我在2012博鳌房地产论坛上作一个预测：未来20年的城市化，固定资产形成、财富积累、消费升级等等会继续发展，但开发商的名声也会继续损坏，这是典型的韩国房地产调控模式。为什么在首尔调控效果不好呢？他们的调控就是收拾开发商，让老百姓满意、银行满意。所以，第二个特点就是开发商在未来10-20年中始终会受到攻击，要习惯这一点。第三，从房地产调控的环境来看，有些因素可能会变，有些因素可能不会有大的变化。从过去十年对房地产的调控来看，非常缺乏顶层设计，这就使得市场来回的失措和浪费资源有了借口。到底城市化的路径怎么走？是大城市道路？是城市集群道路？还是中部的中型城市道路？还是西部小县城的道路？现在是模糊的，就让开发商失措。我觉得更符合市场规律和城市化效率的，可能还是要到环境能承载的发达地区，通过城市集群的形式来节省土地、保护环境。现在，这种顶层设计是缺乏的。保障房要建多少？城市要有多少人口？现在的房子多少套？不知道。之所以经常冒出很多稀奇古怪的数字，中国电网的电表有9000多万套的房子电表读数为零，十年开发的房子约4000多万套，如果9000万套的读数为零，那这些房子的电表全部不走，你们都把电表弄坏了吗？把各省保障房建设套数和GDP关系进行分析，看看是什么形势？排在第一位的是吉林，那么冷的冬天，流动人口怎么会跑到那儿去？然而，中国整个流动人口方向出现了巨大变化，就是在危机之后。最近几年，沿海发达地区流动人口增长是负的，而主要流向中西部一些有辐射力的中大型城市，这些地方不把保障房建设纳入进去，跑到吉林去建那么多的保障房？成都那么多农民工，郑州有40万人制造富士康手机，都不算在保障房里面？最需要保障房的昆山、苏州、深圳、杭州等，保障房只分给户籍人口，但是当地人都有房子了，保障房建成了大家都不要。就在这样一个缺乏顶层设计的环境里，让大家去失措。我想这一点会改变，但不会改变太多，大家要慢慢适应。城市化在未来还是会快速推进，供应不足还是一个主要的挑战和矛盾，从2007、2008年，城市化率上升了差不多10个百分点，城市新增家庭数量约5400万户，住房在这个时期增加了4200万套，其中开发企业的市场化开发只有2800万套，其他的都是自建、单位集资等。所以，开发商市场化开发的，在城市化快速推进10个百分点的时期内，新增的家庭数量大于住房总存量增长12000万套，这还不算投资性的需求。所以，这一点估计也不会有大的变化了，缺口还是很大。第四，收入差距大的特点要改变很难。中国房地产有很多神奇现象难以解释，一是房价租金比持续背离，一年两年可以，但持续十几年，一定有它的合理性。同时，大家说需求很大，实际上首次置业在住房销售里面的占比并不高。这说明什么？收入差距大，富人的购买力体现在房价上，中低收入的购买力体现在