房地产项目盯铺族投资大讲堂.doc

盯铺族投资大讲堂新政的出台，一仅进一步恐固了防地产市场的有序性，同时也助涨了商业地产的蓬勃发展。而在商业投资中，买商铺无疑是最便捷最直接的途径，那么如何选择适合自己的商铺进行投资，如何有效规避投资风险，商铺投资需要注意些什么？今天，我们很荣幸邀请到*教授及业内专家与广大投资高手共话商业投资前景。探因：商业地产成投资超级避风港不少地产人士表示，目前物价上涨，资金没有好的投放领域，很容易会账面“贬值”，目前商用物业的保值及升值能力相对于股票、期货、黄金等明显要大一些，故成为民间资本的避风港。因此，尽管国三十六条提出，要将民间资本引入金融、水利、保障性住房等行业，但诸如此类行业的政策性利益都没有商业地产投资的获利空间大，再加上商业地产有专门的利益集团和营销机构在竭力运营主推，自然比政策引导更卖座。投资玄机完全解读不是每个人都能拥有财富，往往不是因为“本金太少”，而是因为对各种投资理财产品的不完全解读。“钱途”漫漫，其修远兮，吾将上下而求索。今天我们将为你细密解答，让投资做到心中有数。股票：受国际经济影响，5年内牛市难再。略有风吹草动，就沉浮不定，不可控，风险性高。受制于企业经营能力。建议近期内减持。商铺投资，具可持续增长性，一铺养三代。黄金：已不具世界货币定价话话权，在美元霸权还未消除之前，涨幅空间受阻。不具备使用功能，单一的欣赏性，市场需求有限，不易炒作，建议非专业人士勿碰。商铺投资，天下商贾不计其数，水涨船高，出租、流转一铺双利。人民币：世界经济与中国经济发展需注入大量货币。中国经济的复苏，4万亿远不够。人民币与外币同时面临贬值的风险。请消费者务必将纸币形态转换为实物形态，以抵御贬值的可能。商铺投资，纸币转换为实物形态的头号选择，让你的财产不缩水。外汇：波动性极大，因为金融危机将长达5-10年，再加上各国经济发展的不稳定性、不平衡性，具有极大风险，请投资者慎入。商铺投资，良好的实物稳定性，投资正当时。投资家们，纷纷转型成为“盯铺一族”。业内专家认为，楼市独特的保值性以及民间资本的投资惯性都使得投资客难以轻易舍弃房地产投资， 特别是商业地产，仅从租金来看，商铺投资回报率在5%6%，甚至能8%9%，更具投资价值。有着“中国的犹太人”之称的温州人，目前已经组团携百亿资本在全国各城市寻找可以投资的商业地产。有可靠消息称，目前一批温州资本已经在各城市寻觅优质的商业地产项目。品牌开发商加大力度进军商业地产在商业地产一片大好的今天，众多品牌开发商纷纷进军商业地产领域。有消息称，万科、绿地、保利等知名地产企业都开始试图更大力度地进入商业地产领域，抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。万科总裁郁亮在去年底就已表示，“万科未来将加大持有型物业的储备。”未来万科持有型物业将占两成。万科明显为发展商业地产做好了准备，从合作伙伴凯德置地中把拥有15年商业地产领域工作经验的毛大庆挖来。今年3、4月间，万科分别在北京、西安和东莞拿下商业项目，总投资超百亿元。而且布局覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，无不显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。SOHO中国6月12日宣布收购外滩204地块，总收购代价约为人民币22.5亿元。收购完成后，公司将持有国鼎公司90%股权，并间接持有项目公司61.506%的股权。项目总占地面积约22462平方米。土地可用作商业、金融、办公、酒店等用途。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产春天将至。2010年或掀新一轮商业投资热2009年，中国楼市风云突变。商业地产领域也随着各大名企的涌入而显得波澜壮阔，从国外零售商到本土大鳄无不瞅准商业机会逢低吸纳。至此，2010年是商业地产投资的黄金时机吗。专业地产机构就此做了一项“2010年商业地产投资趋势调查”。1，绝大多数投资者，对投资商业充满信心。数据显示：超五成受访者表示将根据市场情况决定今年是否投资商业地产，有近四成的网友表示会持续的投资商业地产，只有极少数网友表示不会进行商业地产的投资。由此可以明显看出，商业投资已成为投资的主方向。2，商业地产投资商铺投资稳坐头把交椅商业地产投资中商铺类型投资依旧是首选。数据显示：六成受访者的投资类型是商铺。而酒店式公寓紧随其后，占到总份额的18.60%。纯写字楼仅占到11.63%。其他占比不到一成。3，低总价 小面积 商业项目仍是市场关注重点 6问专家商业地产投资是否正当时？投资商业物业必须具备对商业具有很高的鉴别能力，投资商业地产不应该以价格高低来界定，而应该看商业的前景。投资商业环环相扣，从选址时的地段、交通、开发商实力到运营时的招商、运营管理等等方面，一个环节出现问题都有可能导致商业物业的失败。1、今年究竟是不是出手最佳时机？不少业内专家表示，在新契机下，商业地产发展前景不容小觑，投资商业地产今年以至今后可能是好时机。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前表示，国内商业地产项目今年肯定会很好。一是资金会发生比较大的扭转，会有一部分资金流入商业地产；二是去年住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商务地产发展的基础。“只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。”2、资客应选哪种类型商用物业？业内专家表示，各类物业都有其特有的投资价值，投资客需要根据自身的情况作出适当的选择。据了解，多数大型购物中心均采用只租不售的方式进行经营，而成熟商圈的现有商铺，由于出租回报率较高较稳，很少业主愿意转手出售，即使有价格也相当高、升值空间有限，而对于普通投资者来说，商用物业的投资，除了寻求出租回报之外，更为关键的是物业升值，因此，大型的采购中心商铺及新发展地区的商铺更值得关注。2、什么样的商铺才是好的商铺？从商业投资角度来说，如何保证稳定高额的投资回报率，对于广大投资者来说无疑是一个最具吸引力的话题。针对商铺投资，投资商铺要“四看”：一看地段，二看行业，三看聚集，四看人流。3、什么是投资商铺的黄金地段？过去，最有价值的商业地产项目可能就是地段最好，价格最贵，但现如今，这一金科玉律需要变更一下，因为在现代商业中商业地产的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰。商业地产价值一定程度上受地理位置影响，但在商业重复经营严重的今天，商业地产的价值越来越受到经营定位的制约，商业地产的特色也许更为珍贵。投资者需要特别注意这一点。从商业地产购买者对商业地产所在区域的选择情况可以看出，城市中心区仍是商业地产购买者的首选，其次是区域中心区，再次是投资热点区域，另外城市未来中心区也是热点。4、同一地段内，如何比较商铺的优劣？区域标杆项目则是投资者的首选。标杆项目的作用就像区域内市场行情的风向标，它的变化将带动整个区域的变化。而标杆项目在市场好的时候其升值的潜力和速度都远远大于其他项目；市场不好的时候，标杆项目的抵抗市场风险的能力也比其他项目强。因此建议广大投资者一定要选择品牌开发商开发的区域标杆项目。像盛世国际建材城项目不仅是成武建材成熟市场的繁荣升级，更是孔集团的旗舰项目。以其在市场多年运营积淀的基础上，强强联手，突破创新，成武经济上升的重要一极。5、商铺经营的内容是否影响投资回报？ 商业地产，开发公司应重经营，其中最为关键的一点，就是定位。商业经营定位的原则是“从市场中来，到市场中去；源于市场，高于市场”。商业地产作为投资型和以经营为主的物业，能否找到合适的商家，能否经营好，是商业项目成败的关键，商业地产业态定位