常州项目专业市场开盘前营销推广计划.docx

常州项目开盘前本地营销推广计划|第一部分：推广前思考|第二部分：媒体分析|第三部分：分阶段推广|第四部分：营销活动 第一部分推广前思考目前商铺客户登记情况（截止到6月11日）自购自营：1274组合计：2600组投资客户：1208组纯租赁客户：118组其中投资客户中根据目前方案本商场铺位数量约2177个如按2.5：1的成交率，需积累客户6095组我们还有3495组客户的缺口，形势严峻，销售压力巨大思考一：如何推广，能在短短2个月内迅速积累客户？ 思考二：其他专业市场是如何推广的？本项目推广关键点在于：如何在节省推广成本的前提下，将本项目的卖点进行有效的市场诉求，准确传达到项目的的目标客群。 思考三：如何才能做到既省钱，又能全面推广？!？少打广告减少宣传道具少做营销活动缺少任何环节，都不能做到全面唯有资源整合，方能有效推广！整合各种推广资源，用最经济最有效的传播渠道对目标客户进行有针对性的推广。 本项目推广思路大众户外广告报纸媒体电视媒体电台广播网络推广 公交移动立体化市场攻击面与点结合短信派单乡镇横幅电梯框架小众媒体营销活动招商促销售 邮政邮寄内部员工的社会资源大众媒体负责“面”的推广小众媒体负责“点”的推广本项目以小众媒体推广为重点！ 媒体分析大众媒体p户外广告选择理由：项目要在最短的时间内，树立项目形象，让更多的受众知道，黄金位置选择户外广告位是较好的选择；常州本地专业市场较多，在生意状况、人流量大的专业市场周边发布广告，使与本项目经营特性、投资特性相似的群体了解项目；常州下辖众多乡镇，均具有较强的经济实力，很多人具有商铺投资能力，这部分群体可以成为项目投资、经营的另一个主体；选择媒体：市区商业中心区域、各专业市场周边区域、各乡镇商业街及交通要道位置； 媒体分析大众媒体p报纸广告报纸广告的实效性较差，但流通性较广，是地产广告主要媒体，尤其适合楼盘入市、开盘、迅速热销阶段，具有快速、广泛扩散信息的作用。报纸是地产广告投放的必要手段之一。前期推广和重大活动期间，贯穿于整个销售过程中，争取保持见报时间与范围。扬子晚报、常州晚报、常州日报；选择理由：各种报纸针对的目标客户群不一样，扬子晚报的目标客户群为普通大众，受众群分散；常州晚报的目标客户为常州市民；常州日报目标客户为机关公务员，各报纸媒体根据具体情况进行投放。 媒体分析大众媒体p影视媒体电视台社会类节目笔记本贴牌电视台众多栏目中收视率好的为民生报告、社会写真等社会类栏目，其中的笔记本贴牌广告可视性高、持续时间长，是所有开发公司争夺的广告资源，但费用相比其他栏目广告却不高。移动公交与电视一样同样是受众面较广的媒体，面向普通社会大众，对造势效果较好，属于全城覆盖的公交类型。前期推广和重大活动期间进行推广。 媒体分析大众媒体p电台针对有车人士的推广投放，由于商业项目购买人群多为企业管理层、政府公务员、个体业主等富裕阶层为主，所以选择电台可以起到很好的推广效果。前期推广、根据重要的事件节点和优惠促销进行投放。交通台为主选择理由：交通台是目前汽车听众最多的电台，其广告效应最大，是电台中的绝对权威。 媒体分析大众媒体p网络网络已经成为人们生活中不可缺少的信息渠道之一，是日常生活的一部分，如今80%的购房者购房必定上网查阅信息。贯穿于整个销售过程中，争取保持推广时间与范围。选择媒体：搜房网目前几大门户网站的房地产板块都做的有声有色，所以选择的基础是可以利用外地资源的网络门户，同时作为服务项目网站会定期组织看房团活动，不但可以节约成本，宣传报道还具有较大的伸缩性。 媒体分析小众媒体 小众媒体的特点是投入较小，目标性明确，是项目主要推广手段！p短信、派单、横幅短信的实效性非常强，经济实用的特点在某些方面已经超越了其他的媒体，并且可以直接面向区域目标客户。派单与短信一样，同样是直接面向目标客户的推广方式，利用派单公司的投递数据库筛选目标客户，进行有效推广。横幅主要针对目标小区或区域客户，其特点是投入低，时效性强，特别适合乡镇进行投放。 媒体分析大众媒体p电梯广告电梯广告，覆盖各大商场、写字楼及高档住宅小区，目前常州高档住宅小区多为小高层、高层，在选择好目标客户的前提下能起到很好的推广效果。前期推广和重大活动期间进行推广。电梯框架、门贴电梯框架、门贴属于平面广告，附着于电梯内部与外部墙面，可视性强，尤其是电梯门贴，贴于电梯门内外，属于强迫性广告，成本低，效果好。 媒体分析小众媒体p营销活动定期举行小型营销活动，邀请目标客户参加，效果较好，但活动形式需要创新。p招商促销售在招商的同时就进行销售，一举两得，同时招商、销售相互促进，水涨船高。是项目最重要的推广手段，需单独提交方案。p内部员工的社会资源通过公司内部员工的社会资源，挖掘目标客户。制定内部员工销售激励政策。p邮政邮寄邮政广告推出一种可邮寄DM折页，画面版面大，信息含量大。可以利用邮政专有的受众资源及投递渠道，将项目信息传递到特定客户群体之中。这样可以克服宣传单页、其他DM无法投放到高档小区的缺点。此媒体宣传成本相对较高，本项目将在项目销售关键时期进行投放。 第三部分阶段性推广推广时间节点现阶段注：以上时间节点为初步预计时间，具体时间则根据项目实际进展再定。 第三部分阶段性推广 销售导入期推广计划p推广目的：以项目背景和发展潜力为主，将投资门槛低，投资回报高等信息传递给受众，吸引内目标客户前往销售现场咨询登记；同时在此阶段需根据实际进度，预告VIP客户征集信息。p目标群体：各区域个体经营户、企业主、白领、企业管理人员、公务员、事业单位职工等具有商铺投资能力的群体；p推广时间：6月15日-7月16日（根据现场实际情况采用合理有效的推广途径进行，推广时间可随实际情况适当的调整） 销售导入期推广方式待销售政策确定后，更换现有画面；同时发布项目即将销售的信息，现正全面接受诚意客户意向登记。围墙展板在市区、主要专业市场周边、乡镇、交通要塞选取人流量大、视觉效果好的位置进行项目销售形象传播。户外广告销售单页销售楼书针对来访客户及常州本地专业市场经营户进行派发针对来访客户对项目进行全方位推广介绍3D宣传片制作项目整体的3D宣传条幅在周边经济条件好的乡镇悬挂条幅广告根据短信公司提供的资源库，筛选具有投资能力的群体进行销售形象短信传播短信针对具有投资能力的群体，提前进行VIP认筹信息的传递 销售导入期推广方式针对普通大众及各市场、各区域个体经营户，发布项目销售形象（整版）扬子晚报针对普通大众及各市场、各区域个体经营户，发布项目销售形象广告，并提前发布VIP办理信息等（整版）针对常州市家庭订阅群体及部分个体户进行发布形象及销售信息（整版）常州晚报针对常州市家庭订阅群体及部分个体户进行发布VIP办理信息（半版）常州日报针对政府机关公务员及事业单位员工及企业主、管理阶层发布项目销售形象广告（半版）在常州广告电台（交通台、经济台）选择收听高峰时段投放形象广告，主要目标群体广播为出租车及私家车主电梯框架发布销售广告及VIP活动信息，主要针对群体为高档住宅的富裕阶层。 公交视频利用公交车及理信息 BRT车载视频，在上下班人流高峰黄金时段，发布项目销售形象及 VIP办利用邮政公司现有的不同群体客户资源，并使用其专门为项目制作的 DM单页，向目标邮政直投客户投放DM 以全国专业市场及商业地产门户网站为主要发布平台，同时结合常州本地房地产门户网站广告网站进行网络推广 销售导入期主要推广内容今年投资看商铺，投资商铺选九龙；2010投资看商铺，旺铺选九龙；2010商 6月20日7月围墙展板铺，让投资更稳健；2010投资商铺正当时；商业地产，2010投资首选17日见证九龙升级，坐享财富升值，九龙商圈黄金产权旺铺，现正火热预约中；户外广告 5万平米常州首席百货商品批发采购中心，九龙商圈黄金产权旺铺，现正火 6月-9月热预约中诉求项目主要卖点，体现项目地段、升级、配套等优势，发布商铺销售预约 7月1日8月销售单页登记信息。27日3D宣传片 6分钟左右，介绍项目优势及商铺认筹、招商、销售预约登记信息7月18日之前5万平米常州首席百货商品批发采购中心，九龙商圈黄金产权旺铺，火热登认筹前一周更条幅记中。换认筹信息成熟市场商圈，三大城市干道汇集口， 5万常州首席百货商品批发采购中心震撼登场，黄金产权旺铺火热预约中，详询81581888/89581888 7月2日/9日短信九龙新世纪商贸城，5万平米现代化百货商品批发采购中心，九龙商圈首席 /16日产权旺铺，现正火热预约中，详询81581888/89581888 销售导入期主要推广内容主要诉求项目升级、成熟商圈、配套、规模等优势；销售主打投资潜力分析及低门槛信息；扬子晚报项目基本优势形象，主打投资潜力分析以及投资门槛低，同时发布 VIP认筹信息及优惠；7月1日/8日主打项目销售导入信息，发布项目全面接受诚意客户咨询登记信息，诉求 /15日项目升级、成熟商圈首席黄金产权旺铺等优势；常州晚报常州日报广播主打项目销售导入信息，发布项目全面接受诚意客户咨询登记信息，诉求项目升级、成熟商圈首席黄金产权旺铺等优势；九龙新世纪商贸城，5万平米常州首席百货商品批发采购中心，九龙商圈黄金产权旺铺，火热登记中。7月14日-8月九龙商圈升级大作，5万平米常州首席现代货百货商品采购中心首席产权旺铺火热登记中电梯框架公交视频27日（开盘前投放一个月）九龙商圈升级大作，5万平米常州首席现代货百货商品采购中心首席产权旺铺火热登记中网站广告发布项目销售导入形象广告，主要诉求项目升级、成熟商圈、地段优势等。 认筹期推广计划p推广目的：通过项目投资潜力的诉求，来强化销售认知度，吸引投资者办卡，并使前期积累的意向客户转化为实质意义更强的VIP客户。p目标群体：具有商铺投资能力的群体；p推广时间：7月18日-8月27日（根据现场实际情况采用合理有效的推广途径进行，推广时间可随实际情况适当的调整） 认筹期推广方式围墙展板 根据项目销售进度，在确定正式认筹日期后，选择其中 2块位置发布项目开始认筹信息。户外广告 在所有户外广告更改、发布认筹信息广告诉求项目主要卖点，体现项目地段、升级、配套等优势，发布项目 VIP卡火爆办理中等宣传单页信息条幅 在周边主要乡镇悬挂项目正式认筹广告条幅针对普通大众及各市场、各区域个体经营户，发布项目正式认筹信息（整版）扬子晚报针对普通大众及各市场、各区域个体经营户，发布项目正式认筹信息（整版）针对常州市家庭订阅群体及部分个体户进行发布项目认筹，办理 VIP卡的条件等（整版）常州晚报针对常州市家庭订阅群体及部分个体户进行发布项目认筹及VIP办理信息（整版）针对政府机关公务员及事业单位员工及企业主、管理阶层发布项目正处于诚意客户认筹中（整版）常州日报针对政府机关公务员及事业单位员工及企业主、管理阶层发布项目正处于诚意客户认筹中（整版） 认筹期推广方式短信VIP优惠信息渲染，促进办卡商铺认筹信息发布，宣传项目商铺升值潜力商铺认筹信息发布，通过投资收益分析投资价值VIP客户办卡数量渲染炒作，再次强调办卡优惠信息电视广播销售广告及VIP优惠信息发布；确定开盘日期后更换为开盘预告信息销售广告及VIP优惠信息；确定开盘日期后更换为开盘预告信息利用邮政公司现有的不同群体客户资源，并使用其专门为项目制作的DM单页，邮政直投向目标客户投放DM 利用写字楼等楼宇视频，发布销售广告及VIP认筹信息，主要针对群体为写电梯框架公交视频字楼白领。 利用公交车及BRT车载视频，在上下班人流高峰黄金时段，发布项目销售广告及VIP办理信息以全国专业市场及商业地产门户网站为平台，同时结合常州本地房地产门户网站进行网络推广网站广告 认筹期主要推广内容九龙新世纪商贸城x月x日正式公开认筹；九龙新世纪黄金产权旺铺现正火爆认筹中围墙展板7月18日之前5万平米常州首席百货商品批发采购中心，九龙商圈黄金产权旺铺火爆认（认筹前一周户外广告宣传单页筹中时间左右）诉求项目主要卖点，体现项目地段、升级、配套等优势，发布项目VIP卡 7月18日-8月火爆办理中，并公布办理vip卡相关手续等信息条幅 10万元买九龙新世纪生金旺铺；VIP火爆征集中，可享受额外优惠主要诉求项目升级、地段、配套、规模等优势；主打商铺投资门槛及投 7月29日/8月27日资回报；同时发布项目火爆认筹相关信息及办卡条件。扬子晚报 在确定项目开盘日期后，公布项目开盘时间和开盘优惠政策。同时发布项目认筹信息及办卡数量，预告项目开盘在即，欲办卡者从速。19日8月5日/8月27日如：“九龙新世纪商贸城x月x日盛大开盘！开盘X重礼：相关优惠策略”主要诉求项目升级、成熟商圈、市场配套、规模等优势；主打投资潜力常州晚报分析及低门槛信息；同时发布项目火爆认筹相关信息及办卡条件。8月5日/20日/27日项目基本优势形象，主打投资潜力分析以及投资门槛低，同时发布项目常州日报 火爆认筹中筹信息及VIP享受的优惠；如“10万元买九龙新世纪生金旺铺，即买即收三年租金” 认筹期主要推广内容短信买铺就买经营旺铺，九龙新世纪商贸城，成熟市场商圈首席产权旺铺， 7月23日/30日现正火爆认筹中，莫失良机，详询81581888/89581888 8月6日/13日/20日/27日九龙新世纪商贸城，5万平米现代化百货商品批发采购中心，九龙商圈首席产权旺铺，现正火爆认筹中，详询81581888/89581888 九龙新世纪商贸城，5万平米常州首席百货商品批发采购中心，九龙商圈黄金产权旺铺，火爆认筹中，VIP客户享受优先选铺权，享受“日进斗金”优惠。电视九龙商圈升级大作，5万平米常州首席现代货百货商品采购中心首席产权旺铺火爆认筹中广播7月17日-8月27九龙商圈升级大作，5万平米常州首席现代货百货商品采购中心首席产权旺铺火爆认筹中电梯框架公交视频网站广告日九龙商圈升级大作，5万平米常州首席现代货百货商品采购中心黄金产权旺铺火爆认筹中发布项目认筹相关信息及火爆氛围，诉求项目升级、成熟商圈、地段优势，凸显项目升值潜力大及投资