机电设备管理作业指导书.doc

10目的保证为客户提供服务的机电公共设备设施（含机电、消防、清洁及保安等），满足服务要求。20适用范围适用于公司管理范围内各管理处机电设备设施的管理。30机电设备设施管理内容定义31日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械装置进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。32定期保养对机械设备进行检查、清洗、调整，根据实际需要部分解体检查和局部修理，更换易损件，进行噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。33中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%-30%，周期3-5年。34大修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期610年。35设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新提高和改善设备的技术性能。36故障维修 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。37状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。40设备分类根据设备设施对客户服务的重要性将其分为三类。41 级设备设施：火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜、消防泵、喷淋泵、稳压泵、高压开关柜、变压器、低压配电柜、发电机、生活水泵、电梯、中央空调冷水机组、中央空调冷却泵、中央空调冷冻泵。42 级设备设施：正压风机、可视对讲系统、气体灭火系统、智能化停车场系统（或交通道闸）、排烟风机、自动抄表系统、IC卡门禁系统、闭路监控系统、红外线防盗系统。43 级设备设施：除、级以外的所有设备。如：防火卷闸门、小型控制箱（配电箱）、维修机具、潜水泵、中央空调地柜、中央空调吊柜、中央空调盘管风机、防火门、避雷系统、巡更系统等。50设备设施的编号管理处所有的机电设备设施必须进行编号。设备设施编号由五部分组成：第一部分为地区代码，按信息传递编号中地区的代码；第二部分表示小区的名称：按小区代码一览表中相应小区代码表示；第三部分表示设备设施类别：用字母表示；具体见设备（设施）分类及代码；第四部分表示单位设备设施序号：用数字1.2.3.表示；第五部分表示设备设施的等级：用罗马数字、表示。 例：ZC 01D（） 诸 丹 发 丹 城 桂 电 桂 级 轩 机 轩 管 1 理 号 设 发 备 电机60设备标识管理61设备标牌未隐蔽的设备应当在明显示位置贴设备标牌，注明设备名称、型号、设备编号等。对新入伙的物业，管理处应按公司VI要求制作设备和张贴设备标牌。62 设备状态标识重要危险设备的工作状态必须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备必须张贴报废或封存标识。63设备颜色标识设备设施应当根据功能标识不同的颜色，以区别其功能。具体要求见设备颜色规定。70设备管理模式71采用运行管理、点检、日常维护保养、定期保养、中修、大修、设备更新和技术改造与状态维修、故障维修相结合的管理模式。72对于符合磨损规律的、级设备（水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），进行定期保养，定期中修、大修。中修、大修周期见附表设备保养、中修、大修周期。73对于、级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行日常保养和定期保养、状态维修。74对于级设备，采取故障维修，每年一次保养。80设备的接管及验收设备的接管验收应当由公司各管理处代表公司，组织专业工程师（或分包方）与管理处有关人员组成进行。新入伙的物业管理处验收时，公司应给予管理处人员、技术方面的技持，物业管理部协助会同发展商、设备供货商、设备安装单位一起接管验收。设备的接管验收参照公司接管验收程序及作业指导书执行。90设备的运行、保养和维修91设备运行、保养和维修计划的制定、审核、批准公司各管理处于每年12月18日前应当根据实际情况，负责编制下年度各小区的年度机电设备设施维护保养计划和年度机电设备设施大中修（更新改造）计划，汇总至物业管理部并按各小区分类统计，公司各管理处经理审核、物业管理部经理审批、公司总经理批准后实施。92设备的运行、保养和维修的实施921公司各管理处应当根据年度机电设备设施维护保养计划和年度机电设备设施大中修（更新改造）计划，负责组织对机电设备设施实施日常保养、点检和故障维修；负责对机电设备设施实施定期保养、中修、大修和故障维修；922管理处所有的设备设施的运行、保养和维修均应当进行记录，运行、保养记录根据不同的设备设施情况设置，具体见各操作、保养作业指导书要求。设备设施的大中修和故障维修需填写设备（设施）维修记录表。93设备的运行、保养和维修的品质监督检查931管理处负责对设备设施的运行、保养和维修情况进行检验，及对分包方工作进行监督。932公司各级体系检验单位应当根据体系检验程序及作业指导书的检验周期，按公司管理处现场检验指南的要求、设备设施管理相关的作业指导书及分包合同约定内容和标准进行检验。933管理处每月检验结果作为对分包方服务质量的评价结果，及支付款项的依据。公司物业管理部检验结果应当每月汇总至物业管理报告中，作为考核管理处设备设施管理质量的依据之一。100设备的新置、更新和改造及设备的报废管理101需购置设备时，公司各管理处应当组织专业工程师（或分包方）提出新置设备的功能、参数、价格等要求，按公司采购程序进行采购。102对设备进行更新改造时，公司各管理处应当组织专业工程师（或分包方）提出更新改造的原因，改造的施工组织方案，改造后的效果等，按公司采购程序或外委工程管理程序要求执行。103对不能修复或维修后检定不合格的设备（设施），由公司各管理处必须填写设备（设施）报废申请单并申报，价值较大的应当知会业主委员会。价值在十万元以下的，管理处经理签字后，由公司物业管理部组织鉴定，报公司总经理批准后报废；价值在十万元以上的，由管理处经理签字后，公司物业管理部组织鉴定，公司总经理审核，置业公司总经理批准后报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期并有相应的批准文件。 104报废设备的处理：设备（设施）报废申请单必须报公司会计核算部后管理处方可自行处理报废的设备，相应的收入必须进入管理处的收入。110设备管理的报告和评估111设备管理月度报告制度每月度的3日前公司各管理处（如为分包则由分包方）应当分析上月度业主请修和小区的设备设施运行数据及小型维修保养情况、分析统计大中修项目情况，形成各个小区的机电设备设施月度管理报告，汇总至物业管理部。112公共用水用电和物料季度分析报告制度：每季度的第二个月16日前，公司各管理处应当根据抄表记录的数据及物料使用情况编制上季度的公共用水用电和物料季度分析报告。113设备状况年度评估制度：公司各管理处（如为分包则由分包方）于每年12月28日前应当对各小区的设备设施的完好情况进行评估，确定设备设施的运行状况和维修状况，为设备设施的改造提供建议，形成设备设施状况年度评估报告汇总至物业管理部，由公司各管理处经理审核、物业管理部经理审批、公司总经理批准。114设备设施的年度技术改进制度每年12月28日前，公司各管理处（如为分包则由分包方）应当根据收集的新技术和设备设施信息，按各小区为单位形成下年度的设备设施年度技术改进建议书汇总至物业管理部，由公司各管理处经理审核、物业管理部经理审批、公司总经理批准。115测量仪器检定制度每年12月28日前，公司各管理处应当制定小区下年度的年度测量仪器检定计划。120机电设备设施的建档及资料管理：121管理处应当建立设备设施档案及设备台帐，设备设施的档案分实物档案和电子档案两种，实物档案存放在公司各管理处，电子档案存放在物业管理部和分包方。122如设备设施维护保养为外委项目，应当由管理处要求分包方编制设备（设施）档案台帐并在管理处永久保存。物业管理部和分包方只保存电子档案。123机电设备设施档案内容：应当包括小区的竣工图纸（和光盘）、级机电设备设施的资料、级机电设备设施资料、设备（设施）档案卡、大中修记录、更新改造（外委工程）记录、日常维护保养记录、相关随机文件和资料，并按机电设备设施管理级别分类进行归类存档，同时在规定的存档期内保存。124 每月的机电设备设施的所有现场表格记录文件应当于次月3日前按各小区将其归类存档在管理处。125管理处应当对已经更新改造或增加的机电设备设施资料十个工作日内进行更新资料。130工作标准序号工作标准标准类别严重一般 轻微1不发生设备设施管理不善而造成的设备设施损失或事故2设备设施台帐、档案资料齐全，及时更新3设备设施维修、保养、更新改造按时实施，不遗漏140文件使用141掌握职位：物业管理部职员、管理处经理、管理处维修主管142熟悉职位：管理处管理职员。143了解职位：公司总经理、副总经理。150支持性文件151机电设备（设施）分类及代码152设备（设施）保养、中修、大修周期153设备设施颜色标识规定15