芜湖市巨龙尚城整合营销策划方案.doc

巨龙尚城整合营销策划方案二零零三年十一月项目结构概要内容提要页码项目定位定位语及解释白领时尚生活社区提出本项目客户群“时尚一族”，也体现了中高档的生活层次10主推广语及解释居住，无限快乐生活是时尚的、快乐的、健康的，提出惬意时尚生活的理念项目规划建议规划 户型分配复式错层大户型，单身公寓13户型分配解析复式错层大户型已经建立家庭的白领一族，6-9个台阶的错层设计单身公寓小面积，大空间的时尚设计，适合单身白领会所（运动休闲）多功能健身中心、室内游泳池、时尚书吧、乒乓球室、桌球室、棋牌室售楼处功能分配展示区、接待区、休息区、签约区、办公区、卫生间三星级智能化景观绿化及景观小品景观定位时尚青春恋曲主题景观雕塑广场，两个抽象人雕塑，暗示着故事中的主人公景观创意来源几米的向左走，向右走重要景观喷泉广场，主人公唯一相遇的地方细部景观根据小区的具体情况设置主人公相关生活的场景项目SWOT分析优势地段西侧紧邻芜宁路，汀棠公园对面3配套交通、医疗、购物、教育等生活设施配套完备外部景观神山公园，汀棠公园近在咫尺政府规划大力建好神山公园，定位“神山公园绿肺”活动内部景观“向左走，向右走”的时尚青春故事涉及的相关景观建材及配套中空双层隔音玻璃、ALC板、城市中心广场劣势噪音大临近高架桥和铁路，产生的噪音较大，配套设施不完善该小区距离汀苑小区较远，自身的配套也跟不上机会点价格合理均价为1800元/平方米，在周边所有楼盘的价格中，这是一个十分理想的价位优越的自然景观紧邻芜湖市区两大公园：神山公园和汀棠公园威胁市场竞争激烈供应量和开发量都很多，可抢占市场先机早日开盘无法驱除的噪音本项目最大的威胁就是高架桥和铁路造成的噪音，对目标客户的购买会有一定的影响项目USP分析项目周边配套地段、景观、教育、休闲、娱乐等8项目内部规划景观、建材、户型分配、会所、售楼处功能分配、豪华样板间、发展组合等目标客户定位分析家庭月收入为3000元以上的白领心理切合点、城市新贵概念6项目营销推广营销策略推广节点、销售计划、营销策略（活动策略、价格策略）40营销计划推广原则、推广目标、推广创新、媒体组合、营销初步执行计划、推介会、推广工具、口碑效应最大化、项目推广、楼盘现场布置、售楼处包装广告策略VI、展板、报纸广告系列附录部分房地产销售的业务流程地产销售的业务流程本项目销售控制指引合作体系我们的公司/我们的团队公司案例简介/巨龙尚城项目策划人员简介5巨龙尚城策划提要第一部分 项目概况一区位环境方位：位于汀棠公园对面，南临汀苑小区，北面为金世纪大酒店，东侧是旅游商品开发园区，西侧紧邻芜宁路。交通：西临芜宁路，赤铸山路在小区中穿过，交通便利，出行方便。教育：周边有真善美双语幼儿园、卜家山小学、二十七中学。环境：紧邻神山公园，对面是汀棠公园，周围幽静，空气清新。医疗：该地区附近有鸠江区医院、铁路医院、弋矶山医院，十分方便。二物业基本规划指标项目单位数值总用地ha566住宅用地ha401配套公建用地ha088公共绿地ha068沿街商业用地ha012道路及其他用地ha052总建筑面积万平方米1811住宅建筑面积万平方米1006配套公建建面万平方米018沿街商业建面万平方米292总建筑密度%3417绿地率%3867居住人数人2688容积率206第二部分 项目定位【项目案名】巨龙尚城案名解析： “巨龙”来源：为了提升芜湖市巨龙房地产开发公司开发商的品牌效应，在案名使用上沿袭了房地产公司的名称；尚城来源：尚城取自 “FASHION TOWN”（或UPTOWN），意为时尚、高尚、上流、上层、向上，主张easy, quick, enjoy ，即轻松、快速、享受。 针对目标客户：芜湖市是安徽省的第二大城市，由于经济的高速发展，白领阶层也随着壮大起来。他们收入较高，穿着时髦，做事常常不按常理，他们走在生活的最前沿，崇尚时尚，享受时尚。巨龙尚城打造了一个时尚、青春、活力的白领生活社区，意欲把这建造成白领人士的聚集地。目前，芜湖市区还没有一家楼盘出现这样的旗号，我们捷足先登创第一，意在打出有震撼力的品牌，吸引芜湖的时尚白领阶层的注意力，增强他们的购买欲望。【核心广告语】居住，无限快乐！释义：居住：白领人士对于居住的理解，就是自然、健康、简单、快乐，周边配套设施健全，交通通达程度较高。简单说就是“以简单的方式生活”。 快乐：理想的居住能够给他们带来健康、活力，能够使他们享受到青春生活的无穷魅力。快乐就无处不在了。综合：在高楼林立的城市里面找到一处属于自己的房子，并不是很难的事，但要找到理想中的居家却不是一件容易的事情。我们把“居住”放在前面就是这样的意思，给大家带去的一定是他们理想中的一处居家之所。我们这个楼盘的对象是时尚的白领人士。他们年轻，有活力，崇尚自由和时尚。他们眼里的居家之所，首先要能够使他们获得快乐。他们没有快乐也就失去了生活的趣味。为此，我们把快乐定位为能打动他们的一切，拥有了这一切便拥有了无限的快乐！希望能够用无限的快乐去打动他们，激起他们的购买欲望。【社区定位】白领时尚生活社区【项目定位解析】上面的项目定位基于以下几点的支持1、地理位置该地块地理位置极佳。近年来，市政俯对芜湖市的“四大门”芜屯路、芜南路、轮渡路、芜宁路等东南西北四个出入口进行了拓宽和改造。而且，该地块中央规划的一条宽米的赤铸山路，即老胜利路，此路将延安路、芜宁路、二环路串联，待小区建成后业主将惊奇的发现城市变小了，而家就在繁华热闹边。 2、周边环境该地块周边环境极好。业主不出家门就可看到神山公园的郁郁绿色和汀棠公园飘飘垂柳下的粼粼波光；出了家门，对面就是芜湖市水面面积最大、风景秀丽的汀棠公园。3、综合评价结合这两方面的情况，该项目具有繁华热闹和环境宜人的两大特点。繁华热闹的都市、丰富多彩的夜生活近在咫尺，静谧优美、空气清新的环保生态园就在身边，这样的生活圈正是时尚白领心中的渴求。4、项目规划采取了以大面积多层住宅行列式分组团排列，不归整处都辅以都市TOWNHOUSE、GOLF公寓沿赤铸山路及芜宁路形成商业区。5、良好的生活配套小区配套合理完整，居委会、配电房、屋管处、公共厕所以及垃圾站全部到位。特别的是在小区中心兴建芜湖市第一个真正意义上的会所，各种海派、浙派的先进概念的全新引入将大规模提高小区档次。【外部景观形象定位】湖畔风景时尚生活项目定位分析：尚城位临神山公园、汀棠公园之边，芜湖市区两大公园的恬静美景尽在身边。绿色庇荫下的湖畔风景使尚城更增添无限魅力。工作在都市、居家在湖畔是每一个时尚人士的倾情追求。尚城给了时尚人士理想的时尚生活。众所周知，在芜湖的近期城市规划中，神山是作为城市的“绿肺”来定位的。随着前几年植树造林功效的显现，其调节城市温度、湿度、抵制沙尘等功能日渐突出。现在，巨龙城市花园就在神山脚下，不出家门就可看到神山公园的郁郁绿色。汀棠湖拥有芜湖市市区最大的水面，也是一个比较成熟的农民公园。巨龙城市花园就在她的对面。一出家门就能看到绿意盎然的汀棠公园。巨龙城市花园占有芜湖两大公园的绝对环境优势，巨大的环保魅力及其吸引力自然十分巨大。.第三部分 项目规划建议第一章 项目规划建议户型建议：建议户型错层率要达到50%，6到9个台阶的错层设计错层就是把一个居室分成几个层面，每一个层面都可以细致的划分不同功能的区域。每套住宅房型的平面，其不同使用功能不在同一平面层上，形成多个不同标高平面的使用空间和变化的视觉效果。住宅室内环境错落有致，极富韵律感。6-9个台阶的错层设计使得居室的空间变大，增加了视野的宽阔程度。外立面色彩建议：建议房屋外立面的色彩要艳丽主色彩：橘黄，天蓝、乳白和桃红。该项目的定位是打造白领时尚生活社区，为了体现时尚化的氛围，与定位和谐，明快、艳丽的色彩是最好的选择。人处在其中，自然而然就会感受到一份时尚、青春的气息。规划建议：建造一幢面向单身白领的单身公寓1、面积建议建造一幢单身公寓，面积在30-50平方米的小户型，具体的位置由开发商根据自己的规划来确定。2、户型设计小面积，大空间。特别时尚户型的单身公寓在芜湖是第一家。除了提升了项目的品质外，更是增强了项目的吸引力。3、功能这幢单身公寓是住宅，目标客户是目前单身的白领，刚刚在职业上有所起色，付完首付款后，有能力按时交纳月供的。4、色彩白领的生活充满着时尚，富有朝气、活力，他们在消费和生活的前沿游走。明艳的色彩是他们向往的颜色，不仅体现了他们的心境，也能使他们富有激情、富于创造。单身公寓的外墙色彩建议以明艳为主，体现他们的生活追求。小区街道商铺的功能规划建议1. 咖啡吧建议面积是100平方米。由于该项目的目标客户是时尚的年轻白领阶层，咖啡生活是少不了的。内部装修建议以时尚、休闲为主体风格，颜色宜明艳一点。这样的场所不仅可以休闲，也可以与朋友聚会。热气腾腾的咖啡，舒缓的乐曲，三两个惬意的笑脸，释放了一天的紧张与劳累，积蓄了第二天的热情。2. 干洗店建议规划面积为100平方米。为了和小区的整体档次协调，提升干洗店的品质，建议使用一些名牌的干洗机，比如法国的或者意大利的。不仅吸引了小区内的业主，还可以辐射到小区外面的客源。3. 碟屋（自助式录象厅）建议规划面积为100平方米。碟屋的主要功能集中在出租高质量的碟片上，满足小区业主的一些品质需求。另外，建议在碟屋内划出两三个单独的空间，搞一个自助录象厅。即可以容纳两个人的单独观赏影碟的空间。这样做不仅扩大了生意的范围，更是提高了小区的品质。4. 西餐厅建议面积是200平方米。在餐厅的选择上，建议尽可能选择麦当劳或者是肯德基这样一些成熟型的、知名度高的西餐厅。5. 中餐厅建议面积是300平方米。这是一个大的范围。在这样的空间里面建议可以招商三家不同的中餐方式，比如，快餐、盒饭、精美小吃店等。让顾客在此有一个合适的选择，各取所需。6. 便利超市建议面积是200平方米。关于选择哪一个品牌超市，我们不做建议。有这样的一个便利超市，可以省却小区业主很多不便。让生活在这里的业主觉得这才是真正的家园。7. 小菜场建议面积是50平方米。这样的一个小菜场对于便利业主的居家生活有很多的好处。建议小菜场只卖一些日常生活所需的蔬菜，比如，生姜、葱、白菜等。当天采购，当天卖出。既保证蔬菜的新鲜，又方便了业主的日常生活。8. 文具店（兼卖报纸）建议面积是50平方米。主要出售学生学习用品和办公用品，同时兼卖报纸。健全小区配套设施的同时又丰富了业主平时的生活。9.美容店建议面积是150平方米，引入当地名气较响的美容分店入驻。方便了业主的生活，又提升了小区的品位10.自动取款机建议在街边设立一个自动取款机，由开发商根据自己的规划确定具体是哪一家银行。方便业主生活。关于会所的建议主题建议面积是600700平方米，建议会所的主题定位为时尚、健康、运动、快乐！这样的主题定位与该项目的形象定位是一致的。目标客户是白领时尚一族，他们就是时尚、健康、快乐的代言人！我们的业主一进入这样的会所，就能切身感受到这样的氛围。树立了品牌的效应，增强了楼盘的亲和力。功能规划：1、 健身区建议面积是80平方米。内设多功能哑铃、杠铃、跳绳、新型跑步机等比较先进的健身器材。现代白领的健身运动已经融入了一种时尚。这样的现代化的健身场所给了他们一个很好的健身去处，足不出户就可以享受到运动的快乐。2、游泳池建议面积是200-300平方米。游泳池的存在让业主们在炎热的夏季有了一个非常好的纳凉的去处，无论什么时候都可以尽情地嬉水，让炎夏变的无比清凉。也可以在酣畅淋漓的运动之后到水池里洗净汗湿的身体。3、时尚书吧建议面积是50平方米。有许多种时尚的杂志、报刊、图书，室内环境布置要时尚，色彩明艳，搞两三张小桌子，几个造型别致的凳子，桌上放一些时尚的小装饰品。4、乒乓球室建议面积是70平方米，两个标准的乒乓球台室，室内挂上四张乒乓球运动员的另类造型的图像，营造一种快乐的时尚氛围。5、桌球室建议面积是100平方米，两个标准的桌球台，在墙角里放一个造型怪异的小雕塑，室内挂上四五张桌球运动员的另类造型的图像，营造一种快乐的时尚氛围。6、棋牌室建议面积是100平方米，四到六个棋牌桌，室内挂上几张另类造型的图像，营造一种快乐的时尚氛围售楼处建议售楼处地址：建在大桥下，两层，建造面积300平方米，全透明落地玻璃。1、售楼处一定要营造一种时尚的氛围，装饰一定要有时尚感，色彩明艳、亮丽，富有青春气息；2、一定不能讨价还价，在进行高档物业销售时坚持“一口价”；3、无论是售楼部置业顾问还是售楼部其他工作人员，穿着一定要时尚、艳丽，谈吐也要富有活力和朝气；4、一定贯彻感性卖房，把销售高档物业作为销售时的感性行为；5、售楼小姐不准穿职业装，一定要穿时尚、休闲服装，穿出时尚的味道。咖啡吧台设计要点：l 时尚：在售楼处二楼设置咖啡吧台，仿造咖啡馆里的布局进行设置，有专业的工作人员调制咖啡。l 清洁：一定要有专门的人打扫，并且保持内部的清洁，包括更衣室要经常有人进行清扫。l 氛围：那种优雅别致的氛围，咖啡的香味混合内部忙碌的气氛，使人有一种质感。时尚书吧设计要点：布局：在售楼处二楼设置时尚书吧。书架的结构和摆放不拘一格，要营造一种时尚的氛围。各种时尚的书刊杂志要一应俱全。室内放四张小方桌，每个桌子配四张椅子。桌子和椅子的造型要新颖别致，体现出时尚感。另外桌上再摆一些造型各异的小摆设，比如，时尚小雕塑、鲜花等。有专人负责。色彩：书吧的色彩要和该项目的主题相吻合，提倡欢快、明艳的主色调。清洁：一定要有专门的人打扫，并且保持内部的清洁，包括更衣室要经常有人进行清扫。售楼部展板设计设计要点：展板：在售楼部一进门左侧或右侧摆放一个展板（展板如下图所示），展板的内容由楼盘真人图象构成。图象：真人秀由推广公司员工实景拍成。环境：室内的整体布置要欢快、明艳，给人一种时尚、健康、明快的感觉。附图：步行街设计设计要点：室内地面铺砌朴素自然的广场砖，走进售楼处，进入眼帘的是一条呈“L”的通道。通道两边挂一些年轻时尚的画。户型模型摆放在通道两边的后面。售楼小姐分列在通道的两边。室内摆设街灯、休闲座椅、大树、背景音乐、自由取阅的资料架。在售楼处，你看不到传统的接待台，洽谈桌，听着音乐，感受着生活的同时，再慢慢来谈谈房子的事情。第二章 景观建议创意来源：几米绘画本向左走，向右走几米现在是红的发紫的图文作家。提起他，所有的时尚族没有不知道的，为什么？就是因为他的一本书向左走，向右走。这本书说的就是我们景观的创意来源的内容。一个非常浪漫的爱情故事。一个男孩和一个女孩住在同一个城市里，而且也住得很近。但因为两个人的习惯，出门时从未遇见一次面。他们照样生活在这样的城市里。曾经多少次他们都是背对而过。一次，两个人在一个喷泉边相遇了，没有别的原因，就是因为无论向左走还是向右走，都会相遇。那个下午，他们觉得这是人生中最快乐的时光。可是，天公不作美，偏偏下起了大雨，并且淋湿了他们写有各自电话号码的纸条。接下来的日子里，男孩一遍遍的打电话给女孩，但是都不对。女孩哪里也不去，在痴痴的等待男孩的电话。几天过去以后，他们都失去了耐心，又回到各自的生活中。他依旧向右走，女孩依旧向左走，再也没有遇见过。后来，两个人都离开了那座城市，心里还念叨着对方是不是还在这个城市，还过得好吗？这个时尚故事曾经使多少时尚一族痴迷到何种深的程度啊。这一次，我们把这个故事放在项目里，给时尚的业主们一个天天面对的机会。让他们觉得这个故事就在身边，就在他们的生活里。其实，有时只要稍微改变一下脚步，人生都会有许多的不一样，也会减少很多的遗憾。景观定位：时尚青春恋曲定位解释：该项目的定位是白领时尚社区，打造的是时尚白领一群的居家乐园。这个项目的业主都是一些青春的、时尚的、走在生活前沿的时尚族，他们乐观、健康、青春、有活力。比较高的经济收入是他们夯实的基础，他们追求着人生的最惬意的生活，享受着青春，对生活的要求比较高，不会随意的接受一些和时尚搭不上边的理念。我们定位的景观是一个非常流行的爱情故事。这个故事风靡全国，在时尚青年一族中引起了强烈的震撼，也是一个在他们心目中经久不衰的永恒的爱情话题。这个景观在芜湖是第一个，我们就是考虑到该项目业主的特殊性，我们才给景观这样一个非常流行、非常时尚、非常浪漫的定位。我们相信这个景观定位是时尚族的最爱。【主题景观】雕塑广场该项目小区被赤铸山路分为南北两片。两面小区中，各有一个圆形的地方。我们建议在这里建两个雕塑广场，分别做成向左走，向右走的两个抽象人的主题雕塑。这个主题雕塑是我们景观故事的核心，没有它，其他的一切景观设置都没有意义。至于哪个向左，哪个向右，我们不做明确，给大家尽情去想象。适度的模糊往往就是要塑造一种意境美。断臂的维纳斯就是残缺美的代表。设计要点：雕塑建在南北预留的两个空地上雕塑高度两米抽象型雕塑，突出男女特征色彩以亮艳为主【重要景观】喷泉广场喷泉广场是景观中的一个重点。这个景观是故事中最吸引人的地方。正是在这儿才书写了一个浪漫爱情故事的神奇魅力。这儿是故事主人公相遇、相识、相恋的黄金宝地。没有这个喷泉，也就没有了令人震撼的时尚话题。不仅如此，这儿在整个小区中的位置也举足轻重。一是给整个小区带来了更多遐想的空间，让人可以在这里幻想着男孩和女孩的浪漫邂逅；二是使整个小区的景观更多了一个理想的去处，可以在这里驻足流连，欣赏着喷泉的清凉和温馨。设计要点：建筑位置：北片小区主题雕塑旁的一块预留圆形空地，南片小区在主题雕塑东边的一块预留圆形空地上。配置：圆形水池，水底铺有鹅卵石，水面上有两个展翅嬉戏的白天鹅小雕塑，喷泉外边种植几棵常青树。 【细部景观】伴随着故事情节的发展，主人公经过了好多地方，在这些地方都有他们流连的身影。我们建议根据具体的适当的地理位置构件一些合适的景观，让这 故事在这里得到一个很好的蔓延。男主人公向右走，所经过的景观建议为：1 林 韵：小树林，中间间杂几条石凳，随意摆放几块形状各异的石头2 卵石街：鹅卵石铺成的小道，长约70-80米；3 沁 园：错落有致摆放的石桌和石凳；4 石 泉：几座假山，最好能带点流水，古语说：山无水不活；5 喷泉广场女主人公向左走，所经过的景观建议为：1 香 街：鹅卵石铺成的小道，长约70-80米；2 思雨台：古色古香的古代建筑形式的小亭子；3 相思林：个头稍大一点的竹子组成的竹林，排布紧密，随意摆放几张石凳；4 憩 园：错落有致摆放的石桌和石凳；5 林 韵：小树林，中间夹杂几条石凳，随意摆放几块形状各异的石头；6 月 桥：四张随意摆放的长椅子，造型要独特，显现时尚风格；7 喷泉广场附景观创意路线图：第四部分项目SWOT分析【项目优势】1、区位优势方位：位于汀棠公园对面，南临汀苑小区，北面为金世纪大酒店，东侧是旅游商品开发园区，西侧紧邻芜宁路。交通：西临芜宁路，赤铸山路在小区中穿过，交通便利，出行方便。教育：周边有真善美双语幼儿园、卜家山小学、二十七中学。环境：紧邻神山公园，对面是汀棠公园，周围幽静，空气清新。医疗：该地区附近有鸠江区医院、铁路医院、弋矶山医院，十分方便。地段适宜居住，周边环境幽雅、恬静，生活舒适、惬意。2、人文优势两大公园的动人传说，增添许多生活的情趣。周边有幼儿园、小学、中学等相应的设施配套。周边有真善美双语幼儿园、卜家山小学、二十七中学。3、环境优势两大公园：神山公园和汀棠公园：社区内景观宜人，两大公园绿意葱茏，环境幽美，空气清新。足不出户就可以在家里看到神山公园的郁郁绿色；出小区的大门，对面就是芜湖市区水面面积第一的汀棠公园，茶余饭后都可以到空气清新、环境幽静、垂柳飘飘的公园里散步。这里，将给您提供一个“超级后花园”。4、配套优势本案周围分布着学校、医疗机构、酒店、休闲、购物等配套设施。周边有真善美双语幼儿园、卜家山小学、二十七中学；附近有鸠江区医院、铁路医院、弋矶山医院，十分方便；北面为市自来水公司的金世纪大酒店。【项目弱势】1、噪音较大该项目的上方有一条高架桥通过，车流量较大，并且附近有一条火车道，无论白天还是黑夜，密集的车流和来往的火车造成的噪音较大，影响了人们的日常生活。2、配套设施不够完善该项目的周边是两座公园，又和汀苑小区相隔比较远，一系列的生活基础配套设施不够完善，对人们的日常生活有较大的影响。【项目机会点】1、合理的价格结合我们的目标客户的收入状况，我们暂时把楼盘的均价定在1800元/平方米。这样的价格在芜湖市区来说，绝对是一个有巨大吸引力的价格。市区其他几个楼盘的价格都比这个高了许多，无论是香樟花园、君临天厦，还是长江长现代城，都达到了均价2200元/平方米左右，就连在郊区的香格里拉花园的起售价都达到了1800元/平方米。该项目的价格有着得天独厚的优越条件，是吸引客户的一个重要因素。2、优越的环境芜湖市的两大公园（神山公园与汀棠公园）都与该项目咫尺之距，无论什么时候都能享受到这个绿色的“超级后花园”。繁华、喧闹的城市中有这样一个自然的“绿肺”，更是吸引都市白领的一个重要砝码。3、规划特色该项目引进了芜湖市首家错层复式大户型和芜湖市首家小面积、大空间的单身公寓，在户型上形成了相当的震撼力；并且规划兴建了全市第一个真正意义上的会所，面积大、功能全、现代化突出了年轻人时尚、活力、健康、快乐的追求。【项目威胁】生活配套薄弱基本的生活配套设施是客户选择楼盘时的一个很重要的因素。该项目由于是新开发的地盘，生活配套设施肯定很薄弱，再加上与周边的成熟小区汀苑小区距离比较远，所以不完善的生活配套设施是该项目的一个最大的威胁。第五部分 项目USP体系分析【项目周边配套】方位位于汀棠公园对面，南临汀苑小区，北面为金世纪大酒店，东侧是旅游商品开发园区，西侧紧邻芜宁路。交通西临芜宁路，赤铸山路在小区中穿过，交通便利，出行方便。教育周边有真善美双语幼儿园、卜家山小学、二十七中学。环境紧邻神山公园，对面是汀棠公园，周围幽静，空气清新。医疗该地区附近有鸠江区医院、铁路医院、弋矶山医院，十分方便。【项目产品】1、社区配套齐备该项目小区以赤铸山路为轴，分为南北两面。在这个南北朝向的小区街道的两面，我们配置了小区应该有的一些必要的生活配套设施。比如，美容美发，小菜场，干洗店，超市，中西餐厅等等。以休闲为主导的会所不仅面积大，而且配套了青年们喜爱的很多运动项目，如健身区，游泳池，书吧，桌球，棋牌一系列的休闲项目。让业主不必出门就可以享受到贵族化的休闲时尚。2、大户型以复式错层为主现在的时尚青年一代，大面积的居家是他们的理想选择。这样的居家不仅跟上时代的潮流，而且有着象宫殿般的感觉，住在里面其实非常的舒爽。空间大，视野阔，在比较狭窄的写字楼里面呆了一天，积累了一天的压抑感；回到家里，那种压抑感早就消失的无影无踪。岂能用一个“爽”字了得？3、车库配比较高我们项目的居住人口有2688人，考虑到他们的经济收入比较高，买车的可能性很大，所以配置了很高的车库配比率，达到了近30%，有359个。为他们着想是我们的天职。4、青年化休闲设施时尚青年经常摆在嘴里的话是休闲。休闲已经和他们不可分离，休闲和他们无时无刻不在一起。在该项目的配套设施中，我们考虑到他们的需求，无论是小区内还是会所，都配置了时尚青年的休闲设施。【项目规划】1、人车分流考虑到业主众多以及众多的车流，带来的对交通要道的拥塞，该项目特地建议了人车分流的交通规划，让人和车在拥挤的时候都有自己的通道，既节省了时间又使人车安全。2、智能化配套中高档的居家一定要有和它相匹配的房屋设施配套，“好马配好鞍”嘛。智能化房屋设计让业主尽可放心，无论什么时候都能知道自己居家的安全，又带去了方便。3、互联网宽带接入时尚的生活离不开互联网的伴随。一天都不能离开互联网的时尚白领们在这里可以尽情地上网冲浪，因为，宽带互联网给他们带来了高速的网络生活。4、管家式物业管理不用您烦心劳神，一切居家服务都有一个强有力的管家给您做后盾。管家式物业管理让您高枕无忧，永保居家环境的整洁，给您带来永远的清新生活。5、追求环境、景观、建筑的有机融合幽静的环境、优美的景观、别样的建筑，构成了一幅唯美的图画。生活在这里，每时每刻都好象生活在诗情画意中一般。白天驰骋于商场，夜晚融入于居家。 事业、生活双丰收。【项目建筑】1、现代经典主义建筑风格建筑风格也是时尚青年在置业选择时考虑的一个重要的因素。该项目引进了海派和浙派的现代经典主义建筑风格，这在芜湖还是首家，在芜湖的楼盘中有巨大的吸引力。相信，这样的建筑风格一定非常吸引青年人的眼球。2、错层设计大户型的设计采用了复式错层设计，错层率达到了50%以上，在不减少面积的前提下，交错6-9级台阶，增大了空间面积和使用率。3、建筑景观化该项目在规划之初就已经注意到了建筑方面的特色，力求把建筑做的特别一点。把建筑做到象景观一样，让业主入住的同时，也能感受到这不仅是居家，而且是一件非常怡人的艺术品。【项目套型】1、光线无遮挡入室、自然通风要求把居室都能做到光线无遮挡入室，是这个项目户型的一个最大的特色。不仅如此，每一个户型都能够享受到自然的风。在这样的房子里每天都能够和自然风亲密接触。2、复式错层大户型设计复式大户型，空间大，视野阔，感觉舒畅。白领们在比较狭窄的写字楼里面呆了一天，积累了一天的压抑；回到家，徜徉在广阔的空间里，那种压抑感早就消失的无影无踪。岂能用一个“爽”字表述的完全？ 3、以单身公寓为辅的套型小面积的单身公寓，虽然空间面积小，但是拥有了一个自己的小天地，便于装扮。这是一个非常难得的机会，拥有它，从此，你就拥有了自己的生活空间。【项目配套】1、会所这是芜湖市区第一个真正意义上的会所，给时尚业主们一个满意的休闲去处。我们相信该小区的建成将会对芜湖人在居家意识上发生“洗脑”式的改变。2、车库我们项目居住人数有2688人，考虑到他们的经济收入比较高，买车的可能性很大，所以配置了很高的车库配比率，达到了近30%，有359个。为他们着想是我们的天职。3、生活配套设施该项目给小区配套了非常完备的生活设施，除了吃、穿、住、行以外，还配置了居委会、配电房、屋管处、公厕以及垃圾站等。这样完备的生活配套设施，业主们可以高枕无忧，尽情享受惬意的人生了。4、绿化带该项目的外景观有两大公园的独特魅力；内景观也毫不逊色，绿化面积大，常青植物品种全，景观花样多。无论置身小区外还是小区内，都能感受到浓浓的自然绿意。【项目服务】1、管家式服务不用您烦心劳神，一切居家服务都有一个强有力的管家给您做后盾。管家式物业管理让您高枕无忧，永保居家环境的整洁，给您带来永远的清新生活。2、娱乐休闲服务时尚健康的会所是时尚青年的首选。劳累了一天，在这里运动一番，释放了一天的疲乏，积蓄第二天的活力。小区街道的自助式录象厅还可给您带来意想不到的温馨；美容店的粉红气氛不仅让您沉浸桃红，还可焕发美丽容颜。3、饮食服务中餐厅的多种就餐方式，早点、快餐、酒店不仅干净卫生，而且节省了宝贵的时间。麦当劳等西式快餐，也许会带给您更多的浪漫和温馨。第六部分 项目客户定位一目标消费者锁定该项目楼盘在芜湖市区属于中高档楼盘，结合芜湖市的经济状况和定位的目标客户，我们把起售价暂定在1800元/平方米。我们的目标群体是收入较高、追求时尚生活的人群。他们崇尚自然、张扬个性、展现自我，他们是自由、时尚的新都市族。目标群体的家庭月收入大概在3500元以上，年收入在4万元以上。二目标消费者描述1 良好的教育背景，专科以上学历2 重视自我教育、终生学习3 热爱自然，珍视健康，注重生活质量4 害怕落伍，崇尚时尚，追赶流行5 基本形成了自己的社交圈，有一定的社会活动，6 工作认真刻苦、压力大，7 基本是第一次置业三本案与目标消费者切合点6 环境主要诉求自然的生态和健康生活，楼盘价位处于中高档层次，有一定的升值潜力7 讲求回归自然与环保，注重健康和活动，一般喜欢现代感强的建筑四目标消费者心目中理想的家1 自然、健康、简单、快乐2 周边配套设施健全，3 通达程度较高的交通4 价格适中但品质很好都市新贵族【都市新贵族描述】A具备良好的教育背景，追求职业上的成功；B热爱自然，重视健康；C害怕落伍，有意识地融入时尚，追赶潮流；D基本形成了自己的社交圈，有一定的社会活动；E重视自我教育、终生学习；F工作认真刻苦、压力大；G有较稳定、较高的收入；H希望享受生活，得到健康与快乐；I至少理想中会买车。都市新贵族代表性人物特别描摹都市新贵族代表：李先生（一）基本状况：李先生来自农村，大学期间主修市场营销专业。1996年大学毕业后，李先生换了几家公司，2000年进入一家中型软件开发企业担当营销推广主管。平时工作十分繁忙，一个星期有四个晚上在加班或应酬。他没有时间陪伴即将成为自己妻子的女朋友，因此内心十分歉疚，希望尽早买到属于自己的房子。但女朋友与他的家境都一般，买房子的钱需要靠他们自己去挣。女朋友由于学历不高，所以工资也不高，只能补贴家用。他们就要结婚了，又得花掉一部分钱，因此两个人商量先买房再结婚。但是他们比较担心南京的房价，害怕涨个不停，想现在买一个总价30万左右的房子， 3房2厅2卫。他们考虑有了小孩后，家里的事需要人来照应，而双方亲戚也会偶尔来住，这样的户型比较合适。另外，对郊区也可以接受，但需要有快速通道与南京主城区连接。他们希望周边有超市、农贸市场、幼儿园、小学、中学（初中、高中）的完整配套，也希望小区高档一点，有良好的自然环境与人文环境，小区景观与绿化率也要好些。（二）社会化特征与心理特征： “他”是一位自由自在的都市中产阶级男性典型，30岁左右，他睿智、幽默、开朗、敬业，深受朋友、同事的喜爱，愿意和自己的朋友分享快乐与烦恼；同时他具有冷静的头脑与恒常的职业精神，认为自己是个有格调、有品位、热爱生活的出色男人。 他在CBD的职业有着良好的发展前景，但同时厌倦了都市的烟尘、吵杂、交通，希望住在一处既离城不远、能享受自然的有品位、圈中朋友又都认为很好的住宅区里，幻想着有房、有车、有老婆孩子，以城市主流化生活方式都市新贵族生活方式生存着。 短时间内会有快速发展的区域的房子也会打动他，因为他希望这笔投资物超所值。 对于广告的基本态度：对能反映他的基本生活状态和愿望、不夸张、有品位的广告有很深的印象。 大宗贵重物品的购买习惯：圈中朋友的推荐最有可能打动他，同时也希望圈中朋友对他的选择十分认同，认为他做了一个不错的选择，对他大加赞赏；自己做出购买决定后，会一直关注这个楼盘的动向，一遇到机会就会向圈中朋友炫耀，并说服他们也来购买。希望在生活中，在心里，远离浮华世界，以简单的方式生活着，快乐着。【“都市新贵族”的生活方式】关于“都市新贵族”概念阐释：尽管没有人能准确描述出中国“都市新贵族”的标准肖像，但这丝豪不妨碍这个时尚概念在中国突然窜红。在目前的中国，“贵族”甚至不是一个概念，而是一种心理需求，它激活了中国人对于未来生活的梦想，以及对自我身份新的认同倾向。所有关于理想生活方式的大胆定位，都可以在“贵族”概念中找到创意之源。在中国，“贵族”遍地开花，阳光打在他们的脸上，楼盘以贵族为目标客户浓缩高质生活，贵族已远远不是一个中性的概念了，它是一种时尚、一种生活方式、一种财经理念、一种属于都市的主流化生存。我们的主力消费对象：走在迈向“贵族”之路上的一群人，他们是“准贵族”或“都市新贵族”。我们提倡的其实就是现代都市的主流生活方式一种都市新贵族向往的生活方式。我们需要做的就是使“贵族”这一标签嵌入楼盘的肌肤里、精神里，使通过沟通与倡导都市新贵族认同的生活方式，来赢得他们对楼盘的认同，增强销售效力，最终将楼盘塑造成为中产阶级都市新贵族的理想国，引导都市新贵族在此实现一种属于都市的主流化生存。8 “都市新贵族”最根本的不是一种社会阶层区隔，它不是单纯的新“阶级”，而是饱含趣味、文化、身份等种种的认同感，一个一夜暴富的人是不能算作都市新贵族的，因为他们不像中产者是在一步一步积累自己的财富、知识、品位、生活智慧、社会地位。9 因此他们是“都市新贵族”。关于都市新贵族的生活方式我们将都市新贵族的生活方式概括成一句话，那就是“以简单的方式享受生活”。因此他们需要的家园，就必然是“都市新贵族样板家园”。巨龙尚城与都市新贵族的生活方式（一）巨龙尚城“经典主义典范住宅”，“经典主义典范住宅”以产品卓越的品质与独特的卖点构造“都市新贵族样板家园”（二）“自然化景观社区”是培养都市新贵族生活方式的土壤。“自然景观社区”究竟是什么？难道就只有“树林景观”吗？，绝不是。我们要做的是：n 营造一个“生态化景观社区”“经典主义典范住宅”n 营造一个“健康”、“高尚”、“快乐”社区n 针对都市新贵族，营造一个“都市新贵族样板家园”n 倡导一种以“自然化景观社区”为基础的“以简单的方式享受生活”的生活方式这样既易被消费者接受，也是与消费者沟通的主要方式，既可作为凸显定位卖点，也可作为广告推广主题，为“自然化景观社区”的概念附加实质的内容“自然化景观社区”是一个“高尚” 、“健康”、 “快乐”社区，“巨龙尚城”，也是我们的目标消费者需要的核心利益点。第七部分 项目营销推广第一章 营销创新部分一、形象代言人策略策略解释为了更好地对该项目进行推广，提高销售。本公司提出了耳目一新的营销推广策略：采用形象代言人。这是本公司在考察了芜湖所有楼盘后提出的一个前所未有的崭新的方针。代言人是本公司的高级员工，气质高雅，青春时尚，和该项目目标客户群属于同一种类型的时尚一族。画面中表现出来的感觉就更是如此，青春、时尚、自信、健康、快乐集于一身。目前仅仅是拍了一些艺术照片用在设计上，而我们的真正做法不是这样，而是在项目实地，拍摄真人实景，把该项目最美、最好的一面展现给目标客户，把时尚、青春、快乐的信息传递给目标客户群，从而提高销售。 关键词l 形象代言人l 实地、实景拍摄l 时尚、青春、自信、健康、快乐二、活动创新部分一狂欢派对（街舞、摇滚）目 的： 制造声势，体现项目的性格主题意 义： 通过这个活动，芜湖市的市民对该项目会有一个比较深刻的印象，在心底里无意注意地记牢了该项目。并且，由于狂欢派对（街舞、摇滚）的特性体现出来的楼盘的形象，他们也有了一个比较浅显的认识。特别是该项目的目标客户群会在内心深处留下这次活动的深刻印象。举办时期： 项目形象导入期时 间：地 点： 步行街主 办： 芜湖市巨龙房地产开发有限公司承 办： 现场布置：1 在步行街的中间位置搭一座大方台，周边用彩纸做成各式各样的装饰品点缀。方台上挂出两个条幅和一个横幅。条幅：巨龙尚城打造白领时尚生活盛大狂欢演绎今夜激情派对横幅：巨龙房地产倾请奉献这样做是为了创造一个中心地带。既便于主办者发言，又利于演艺人员有一个表演的空间，更便于把人气集中到这一个比较小的有效范围内。2 在方台20米远的四个角上飘着四个气球，下面挂着同一个条幅：巨龙尚城打造白领时尚生活。3 在步行街两侧挂四十个红灯笼，上面写着：巨龙尚城，造成一个火舞芜湖不夜天的狂欢气氛。活动程序：10 巨龙房地产公司负责人发言，并宣布狂欢开始！/演艺人员表演/演艺人员带动围观人群起舞，掀起狂欢高潮。 二情人节派送情人玫瑰目 的： 增强开盘前的影响，突出售楼部意 义： 经过前三次活动，该项目已经深入人心。市民已经牢牢地记住了尚城。在开盘前期，应该再一次制造声势，告诉人们该项目已经开盘在即了。此时应该很清晰地告诉市民售楼处的地址，为了给人们一个十分深刻的印象，这次活动也应该牢牢吸引市民的眼球。时 间： 2004年2月14日（情人节）地 点： 巨龙尚城售楼部主 办： 巨龙房地产开发有限公司承 办： 现场布置：售楼部装扮一新，在保持原有风格不动的基础上要有情人节的温馨感。内部颜色适宜采用红色为主，屋内拉上几条彩带，显现节日氛围。活动程序：由售楼小姐给来到售楼部的情侣发一束玫瑰花。三房展会真人秀目 的： 扩大影响，加深印象意 义： 这次活动，能够让参加房展会的人员，其实有很多都很可能是我们的目标客户，继上次狂欢派对活动给他们印象的基础上更加加深他们的印象，使我们的项目在脑海里留下了深刻的痕迹，并且能够使他们在房展会上希望更多的了解该项目的信息，而潮涌到我们的展台前索要更多的楼盘信息。时 期： 项目形象导入期地 点： 房展会现场主 办： 巨龙房地产开发有限公司承 办： 现场布置：1 现场布置的色彩要明快、艳丽，让人有一种夺目的感觉，一眼就能把我们的展台印在眼里，2 请100位大学生身穿印有“巨龙尚城”的T恤，在大街中来回的走动，并且散发相关资料，3 请20位会滑板的学生身穿“巨龙尚城”的T恤在现场滑着滑板发送材料，活动程序：11 公司负责人发言，盛情邀请市民到展台前观看我们楼盘的信息。12 120位大学生开始发送材料。四圣诞化妆舞会目 的： 再次扩大影响，面对目标客户群意 义：“圣诞节”是一个舶来品节日。这在美国是一个盛大的节日，就和我们中国人过春节一样热闹。现在，国内也有越来越多的人，特别是年轻人接受了这个节日，在圣诞夜进行狂欢。我们借这样一个节日，把我们的项目信息再次传递给市民。我们的目标客户群是年轻时尚一族，所以，这是一个不可多得的机会。时 间：2004年12月25日晚6：0012：00地 点：主 办：巨龙房地产开发有限公司承 办： 现场布置：13 舞厅装扮的要有节日的氛围， 气球、彩带等，14 舞厅内还要挂一些条幅：激情尚城与你同欢乐一个激情的城，一个时尚的城无限快乐，来自丽人尚城咖啡生活，温热尚城的情味居住，并快乐着！15 圣诞老人在门口迎接客人，舞厅门口两边立一棵圣诞树，并挂上两个条幅：巨龙尚城打造白领时尚生活吉祥圣诞夜舞动新的快乐活力16 巨龙房地产公司与公司负责人打扮成圣诞老人的摸样活动程序：1 巨龙房地产公司负责人发言。2 公司负责人发言，并宣布中国芜湖“巨龙尚城”2004圣诞化妆舞会开始！3 人群狂欢！【开盘建议】开盘赠送神秘礼物：1000本向左走，向右走第第二章 营销常规部分l 营销推广需把握以下时间节点：1、建议2004年3月份项目开盘，公开发售一期产品开盘日前后作为推广的重点，以更好地完成一期销售目标，为项目的二期销售做准备。2、2004年3月份项目开盘时期举办“巨龙尚城”2004，尚城，快乐一起分享大型主题推介会。开盘日前后举办一次主题推介会，以公开发售项目一期的所有住宅。3、2004年3月份项目开盘前夕举办情人节派送“情人玫瑰”活动。4、2005年1月份二次开盘。2004年12月25日举办圣诞化妆舞会，盛邀全城。再