龙岩香樟名都项目提报.ppt

站在城市的最中央,带给你的好处,身份,便利,生活,地位,前能掌控未来 后能安身立命,我，与别人不同,牛气冲天,面子,目录,一、宏观市场 二、房地产市场状况 三、房地产板块及个案分析 四、消费市场分析 五、本案分析,（一）、城市发展特色 1、龙岩市是闽粤赣三省边区交通要冲和物资集散地 龙岩市位于福建西部，通称“闽西”， 东临厦门、漳州、泉州，是闽粤赣三省边区交通要冲和物资集散地，成为连接沿海与内地的过渡带和经济技术走廊。,一、宏观市场,2、辖区广阔，管辖一区六县市。 全市总面积19.05万平方公里，现辖新罗区，漳平市、永定县、上杭县、武平县、长汀县、连城县五县，下设134个乡镇（街道办事处）。,3、人口状况 2006年末总人口287.5万人，常住人口275万。市政府设在新罗区，市辖区人口47.02万，城镇化水平达39.5%，中心城区常住人口28.5万人（8.5万户）。,4、交通升级 龙岩是正在逐渐升级的交通要地。既是厦门经济特区、闽南金三角开放区的腹地，又是内地的前沿，是闽粤赣三省的交通要冲和物质集散地,沿海与内地的过渡带和经济走廊。龙厦铁路将于2010年建成，建成后将龙岩至厦门间铁路运距缩短61公里，旅客列车运行速度将由65公里/小时提高到200公里/小时，旅行时间可由4小时缩短至1小时左右， 将有效的加强龙岩与厦门的经济联系，有利于发挥龙岩的资源优势，促进龙岩经济的持续快速增长。,5、矿藏资源、区域特产丰富 龙岩是福建省重要的矿产地 目前全市已发现矿产64种，其中不同程度探明储量的3 3种，煤、铁、金、铜、高岭土等14种矿产储量居全省第一，探明矿产价值在1000亿元以上。相对全省其他市，丰富的矿产资源是闽西重要的区域优势之一。近年来，矿业产值以每年20%以上的速度增长。 水利资源丰富 水能理论蕴藏量208万千瓦，可开发量140.8万千瓦。国家重点工程，装机60万千瓦的棉花滩水电站已并网发电。 福建省三大林区之一 森林覆盖率78.6，林木蓄积量7023立方米，毛竹蓄积量2.4亿珠，是福建省三大林区之一。物产富饶。 永定烤烟有“南湖瑞草”的美誉，是全国清香型烤烟的代表 “长汀河田鸡”是全国三大名鸡之一。 以“闽西八大干”为代表的土特产享誉海内外。,6、龙岩是享誉海内外的客家祖地和著名侨区 闽西是客家人的主要祖地和聚居地之一，全市七个县（市、区）中有五个县的居民以客家人为主。全市在外华侨及港澳台胞30多万人，其中不少是东南亚地区政界、商界知名人士和实业家。 小结：龙岩市广阔的辖区、众多的人口、丰富的自然资源、著名侨区，拥有发展经济的良好基础。,（二）、经济发展状况 1、GDP状况 十五期间，年均增长9.8%，十一五以来经济增长持续加快，2007年全市地区生产总值（GDP）达556.02亿元（现价），比上年增长16%，创下近年新高。在交通设施改善之后，区域经济发展明显加快。,2、三大产业结构,三次产业结构比由1978年的45.3：34.4：20.3调整为2007年的19.3：48.9：31.8；全市工业实现增加值增长22.9%，增速比上年提升4个百分点，拉动GDP增长9.4个百分点，比上年同期提升2个百分点。 呈现第一产业比重不断降低，第二产业快速发展，第三产业稳定增长的发展态势。,3、居民收入水平 2007年，全市城镇居民人均可支配收入14128元，比增17.2%；农民人均纯收入5086元，比增13.3%。全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别比全省平均水平高1.5和0.2个百分点，增长速度分别居全省各设区市的第1位和第4位。,（三）、城市发展规划 1、总体发展规划 整体加快建设闽粤赣边联结沿海、拓展腹地的生态型经济枢纽，闽西将成为海峡西岸经济区的重要增长极、集聚极、辐射极。 经济发展指标。地区生产总值年均增长11%以上，力争到2010年全市地区生产总值比2005年翻一番。 2、城区发展方向 中心城市以拓展南区、龙岩经济开发区和龙洲综合工业园区的新区建设为重点，加快城市南移、西扩的跨越式、组团式发展。,四、结论 龙岩做为福建省的山区城市，近年在交通设施改善之下，充分发挥其区位、资源优势，经济处于快速发展阶段，有利促进了区域房地产的发展。,二、房地产市场运行状况分析,（一）、总体运行状况 1、供需关系 2007年市区批准预售面积约为70万平方米，销售面积约为90万平方米，供需比为0.78，市场总体供小于求的形势。 2008年来，央行连续加息、提高信贷准备金率及出台针对购买第二套住房的信贷紧缩政策，对我市房地产的投资、销售及房价等产生了重大影响。龙岩房市观望情绪浓厚，处于高位盘整、理性回归阶段。,2、价格走势,07年以来受供应量减少的影响，特别是07年四、五月份没有新项目的推出，使得七月份的商品住宅成交均价创下历史新高。07年八月份前一周，在登高西路新开盘两项目的影响下，再次提升了商品住宅的成交均价，中心城区商品住宅整体均价首次突破4000元/平方米。随后由于整个中国大市场的火爆，到11月份，已经突破4500元/平方米，达到4700元/平方米。 08年以来受政策调控的影响，整体价格开始下滑，一路走低，成交量也持续低迷，08年五、六月一些楼盘的推出，又一次提高了市场的价格，但是成交量仍处于低谷。,（二）、土地市场分析,1、土地供应持续减少,07年中心城市土地供应,08年中心城市土地供应持续减少,08年至目前总共挂牌出让了4块土地，成交两块，共计5.82公顷，同比07年供应量14.52公顷，同比下降60%.,（三）、未来走势分析 1、08年市场供应增长，购买力下降 2008年新开工的项目增多，加上现有在售项目受政策调控销售减缓，市场存量加大；因此目前市场尚供大于求的状况将持续。 2、供应的加大，成本的提高，将促进龙岩房地产的开发品质 供应加大，市场竞争加剧；成本提高，开发风险加大。开发商将更注重产品品质、产品创新以赢得市场，将进一步促进龙岩房地产的开发品质。,一、板块分析 龙岩市区房地产老城区项目较少，项目主要以新区开发为主；房地产主要分为三大板块。 1、人民路板块：龙腾新地标、明珠城市广场、裕福国际。 2、龙腾路板块：水韵华都、五洲财富广场。 3、登高西路板块：香樟名都、亿嘉丽都、金茂领秀城、世纪华城。,三、房地产板块及个案分析,人民路板块 人民路板块主要集中于西段，目前区域内主要以高层为主，代表性项目有龙腾新地标、明珠城市广场、裕福国际。,龙腾新地标,项目概况 地 址：龙腾路与人民路交汇。 开发商：福建新地标地产有限公司,户型规划状况 规划为15层商住项目，地下1层，地上15层，一层为店面，二层为商场，三层以上为住宅。住宅设计五星级中小户型：36平-45平单身公寓254套，50平-80平二房47套，87平-115平三房90套，一层店面36间，地下停车位81个。,价格水平： 起价5100元/平 均价：5600元/平 销售状况：40% 开盘时间：2008年6月 卖点 1、地段优越。 2、1#、2#、3#三个栋宇之间分别有着25米栋距 ，三层两个25*18米的空间绿化 项目分析 项目以地段+品质为口号，前景可观。,明珠城市广场,项目概况 地 址：龙岩大道与人民路交汇处。 开发商：龙岩恒益房地产开发有限公司。,价格水平： 起价5300元/平 均价：5800元/平 户型规划： 户型面积有59平、88平、105平、137平、151平、160平楼中楼，以137平三房为主。龙岩首个地下2层停车场，车位数214位。项目规划30层，1-4层为商业，5-30层为住宅，栋高99.9米。 销售状况：50% 开盘时间：2008年1月 卖点： 1、极品生活的格调居所； 2、中轴核心地位，空中别墅。 项目分析： 项目以上层建筑上层生活为口号，打造尊贵居所。,裕福国际,项目概况 地 址：龙岩人民路南侧 开发商：龙岩市裕福房地产开发有限公司,户型规划状况 1号楼30层，2、3号楼28层，最高99.9米，地下设一层（局部两层），建筑面积7916，停车位183个，另设有水电设备用房，车库含2个人防防护单元。地面一至三层形成商业氛围，总建筑面积为10542，北侧开口处及内庭中设四部电动扶梯，将商业人流引向二至三层，三座主楼设计住宅商务套房入户大堂，四层为架空绿化层，五至八层为商务套房，九至二十八层为住宅。,面积配比：,销售状况： 价 格：5层为特价房，原价为5080元/m2 ,现特价为3998元/m2 ,共28套，预计特价房在8月10号将售完，6层4600元/m2，层差40，均价5080元/m2 , 开盘日期：项目于2007年9月开盘。 销 售 率：住宅部分目前批准销售265 套，已销售79套，总销售率29.81。,客 层：以龙岩当地，经济基础雄厚的三口之家的家庭为主 项目卖点分析： 区位：位于未来CBD中心人民大道旁，显示高贵身份 ； 配套：周围分布有西安小学、第二实验小学、七中等学校 ； 建筑：2梯2户，层高3.15米，南北通透，明厅明卧明厨明卫设计，4000 m2 ,架空层超大国际名流会所 ； 其他：龙岩未来3至5年内最高的建造 。 项目综合分析： 做为龙岩的高档楼盘，以大户型，提供高贵的环境为口号，虽然消费市场较为狭小，但因其纯高档定位，对经济基础雄厚的家庭有较大吸引力，目前销售情况较好,人民广场板块 人民广场板块是龙岩市南拓的重点建设规划，以新的行政中心、人民广场、体育公园等高起点市政规划为核心；将是未来龙岩市区开发的热点板块；代表性项目有五洲财富广场、水韵华都。,项目概况 地 址：龙岩市新罗区西陂镇龙腾路西侧 开发商：龙岩五洲房地产开发有限公司,规划状况：,五洲财富广场,户型配比: 户型 面积 数量 比例 一房 35-60 331 35.9% 两房 61-80 329 35.7% 三房 81-120 172 18.6% 四房 121-180 90 9.8% 价格水平及销售状况 开盘时间：2008年5月。 价格水平：起价4180元/。均价：5600元 销售状况：已售40%。 客 层：龙岩本地人居多，少部分周边地区客层。 卖点: 1、首创近5米挑高典范LOFT户型，使用面积约为建筑面积的1.6倍； 2、超宽观景阳台； 3、空中休闲景观平台； 4、完善社区配套（健身房、乒乓球馆、SPA馆）； 5、贵族管家，24H物业。 项目分析 位于行政中心西侧，南侧为体育公园，是龙岩市城市建设的重点区域，拥有良好的发展前景。,水韵华都,项目概况 地 址：龙岩市龙岩路开发商：龙岩裕兴房地产开发有限公司,规划状况：,户型规划状况: 三期“水云天”，则为15#-19#，4栋17层的纯水岸豪宅，房源680套，户型为137平三房、205平四房、170-270平复式楼中楼。 价格水平及销售状况 开盘时间：2007年。 价格水平：起价4438元/。 销售状况：三期已售60%。 客 层：龙岩本地人居多，少部分周边地区客层。 卖点: 1、规划建设20000平米的水文化主题公园，动人水景为其最大卖点。 2、规模优势，是龙岩迄今为止规模最大的楼盘。 3、完善的小区配套，商业、教育、休闲娱乐一应俱全（百米环湖健康休闲步道、独立豪华会所、1300多平米标准园林式幼儿园、大型量贩超市、1000平方米游泳池）。 项目分析 位于龙腾路中心，大型项目开发，拥有完善的配套，受到市场的欢迎。,登高西路板块是连接老城区与新城区的核心板块，是目前龙岩市区开发品质最高的板块；代表性项目有富山国际、亿嘉丽都、金茂领秀城、世纪华城、香樟名都。,登高西路板块,亿嘉丽都,项目概况： 地址：龙岩市登高西路北侧 开发商：龙岩市亿嘉房地产开发有限公司,规划状况：,户型规划状况： 规划为1栋16层小高层，1至3层为商业，一层独立店面层高5.8米，二、三层大型商场。地下车位一层140位车位。住宅户型有单身公寓、二房一厅、三房二厅。 开盘时间： 2007年7月28日 价格水平： 起价：5000元/m 均 价：5500元/m 商铺价格：35000-40000元/m 销售状况：在售房源以两房为主，两房60平-80平20套，三房104平-107平8套，单身公寓30几平6套，已售出300套。 客 层：龙岩本地人居多，少部分周边地区客层。,世纪华城,项目概况 地 址：龙岩市登高西路南面 开发商：龙岩丰华房地产开发有限公司,规划状况：,户型规划状况: 建筑由两栋住宅和一栋商场组成，底层均为店面，1#楼2-3层为商场，2# 、3#楼为小高层建筑，产品面积由63-180平方米，户型一房到四房齐全。 价格水平及销售状况: 开盘时间：2007年7月7日 价格水平：5100-6300元/。 销售状况：60%。 客 层：本地人居多，少部分周边地区客层。 卖点: 1、核心地段，高效交通。 2、新兴商圈、商业旺座。 3、潜力商股、投资热脉。 项目分析 提出“不购物也休闲”的新潮流风尚,坐落在新旧城交界处，地段优越。,商业分析,登高西路商业分析：,该商业街还未真正形成，租金水平无法确定，参照中山路租金标准的80%计算。,登高西路是目前政府大力的打造的高档商圈，离旧城中心近。随着登高西路在近几年的开发力度加大，陆续兴起了四个大型房地产项目，政府的安置房也在这个地段兴建。直接带动了这个片区的高速发展。几个项目都拥有大型的商业规划，底层挑高商铺，二、三层高档商场，个项目的招商活动也有条不序地进行，随着各商家的入驻，这一带的商业将逐渐繁荣起来。 未来这一带将成为新的城市中心，商业在人潮的带动下，潜力将进一步挖掘。,四、消费市场分析,一、龙岩市中心城区经济发展快速，辐射力不断加强。 龙岩市总体人口基数大， 中心城区城镇化水平高，辐射力不断加强，吸引大量的外来人口。,二、客层来源广泛，房地产需求旺盛. 大量的周边县市及外来返乡投资、自住需求，有效的促进了龙岩市房地产的发展。,三、未来客层需求走势,1、城市规划带来大量需求 2010年规划区常住人口达到38万，城市化水平达到70%，人均住房建筑面积不低于35平方米的要求，规划期内，规划区住房总需求约为400万平方米。 2、自住需求、改善性需求将占市场主流 现有政策主要打压二次置业及投资性需求，而自住性需求在政策不明朗下，现阶段主要以观望为主。未来随着政策调控明朗，自住需求具有刚性，而改善性需求在经济发展下将逐步增长，这两部分需求将成为未来市场的主流。,香樟名都,项目概况： 地 址：龙岩市登高西路170号 开发商：龙岩市永佳房地产开发 开盘日期：2007年7月 规划状况： 占地面积：13673 建筑面积：43763.96 m 工程进度：准现房 总套数：372套 容积率：3.2 绿化率：20% 建筑密度：38.7% 车位：200个 销售率：50%,五、项目分析,卖点： 1、据守城市的新老城交界，交通便利 2、采用目前最成熟的商业步行街+主力名品百货商店模式 3、超过万米的规模优势 4、充分考虑空间与建筑的契合，南北朝向，通风采光俱佳。,三、项目SWOT分析,1、 优势（S） 位置：位于新老城区交汇处登高西路板块，区位优越。 配套：即有老城区的繁华配套，又享有新区的高起点规划配套。 规划：区域内将成为未来龙岩的新城中心。 商业价值：项目紧邻登高西路，沿街面长，5.4米商铺层高,商业价值高