思源北京润枫欣尚项目营销策划报告.ppt

【润枫欣尚】项目营销策划报告,谨呈: 北京润丰地产开发有限公司,在房地产领域 我们一直在帮助客户成功,2010年3月,北京思源兴业房地产经纪有限公司,汇报思路,本体分析,通过项目区位、周边情况、各技术指标、楼宇位置、户型配比等因素的分析，为本案价格与推广策略提供基础依据。,提出营销目标，推导出本案入市价格以及后期价格涨幅，制定整盘推售顺序及节奏，合理安排营销推广周期。,客户定位,市场分析,通过北京市场、区域市场分析，看出宏观政策对本案入市后的影响，竞品项目和本案的竞争关系。,通过客户的分析，得到本案客群的基本特征与客户定位。,项目定位,增加产品附加值，树立项目在未来市场环境中的竞争优势。,营销策略,CONTENTS,营销策略,思源优势,项目本体分析,项目位置,交通条件,产品设计,项目现状,小结,价值梳理,市场分析,客户定位,项目定位,商务条件,本体分析项目位置,三 环,四 环,五 环,奥北板块、城市副中心、发展成熟,本体分析项目现状,1、龙德广场 2、祥和宏兴建材市场 3、北方明珠大厦 4、项目南至民居 5、立水桥地铁站 6、项目北至围墙 7、项目西至围墙 8、项目地块内部 9、项目地块内部商业建筑,南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响,本体分析交通条件,地铁5、13号 线立水桥站,立汤路,双轨道交通、城市快速路，直达城市核心,区域内大多数社区均有自建幼儿园，比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园，北苑家园附近的北苑幼儿园，天通苑的新世纪幼儿园 区域内公立的小学也比较多，比较大的有天通苑小学、大东流小学 区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校,立水桥地区学校布局图,本体分析教育配套,本体分析产品设计各项指标,规划指标,各楼宇指标,项目产权年限为50年，主力户型为58-81平米小户型产品，以零居、一居为主，二居为辅,G1一居 60.33,G1一居 60.33,G2a零居 59.61,G3a零居 62.30,G6两居 79.87,G5一居 67.57,G4一居 63.70,G3零居 56.11,G2零居 56.11,本体分析产品设计户型分析,户型方正、功能齐备、但通透性较差,本体分析产品设计价值梳理,1,2,3,4,5,6,对于产品价值的梳理，结合上述分析，得出以下结论： 3、4 1、6 2、5 3号楼位于项目核心位置，4号楼虽位于项目西侧，但可借助合立方项目取景，两栋建筑均受外界影响较小，视野开阔，价值较高。 1、6号楼位于项目南北两端（偏西），1号楼受北侧底商影响，6号楼受南侧道路影响，相对于3、4号楼，价值较低； 2号楼与5号楼，受建材市场、现状民居以及北侧底商影响较大，为本案价值最低的两栋建筑。,合 立 方,建 材 市场,中东路,中滩村,本体分析小 结,特性一：所在区域发展成熟，各类配套设施完备； 特性二：双轨道交通，城市快速路，交通便利； 特性三：50年小户型产品，户型方正，但通透性较差； 特性四：各楼座价值排序为3、4 1、6 2、5。,区域、交通、总价,产权年限、户型通透性,利好,利空,CONTENTS,营销策略,思源优势,项目本体分析,市场分析,客户定位,项目定位,商务条件,政策梳理,区域市场,小结,整体市场,市场环境政策梳理,市场环境政策梳理,2009年末调控政策 两会声音,后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策,办公立项的项目运营风险更大，因此我们要以短、平、快为原则，规避宏观市场调控可能带来的市场风险,市场环境政策梳理,2009年末调控政策 两会声音,后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策,办公立项的项目运营风险更大，因此我们要以短、平、快为原则，规避宏观市场调控可能带来的市场风险,整体市场量价走势/住宅,北京市2009年1月至2010年2月住宅市场量价走势,2009年至今北京市住宅市场呈现量价齐升态势，成交价格最高涨幅57%，近期受政策及假期影响，供应量和成交量下滑明显达到60%，成交价格下滑18%。,2009年价量齐升，2010年回落明显,整体市场量价走势/类住宅,2009年北京市类住宅市场，除年底成交量有所增长，其余时间量价较为平稳，成交量明显大于供应量，平均成交价格为12381元/平米，略低于住宅市场。,北京市2009年1月至2010年2月类住宅市场量价走势,成交体量与价格走势相对平稳,整体市场小结,住宅市场呈现回落态势 类住宅市场相对平稳,类住宅市场尚未呈现回落态势,住宅市场的挤压可能使类住宅产品空间进一步缩小，尽早面市，尽快出货，规避未来类住宅市场不可预知性。,天通苑住区,区域市场奥北板块分布,龙德广场,东方明珠,奥北核心区,本案,上地,中关村,望京,融华世家,北京华贸城,天润福熙大道,铁建国际城,紫金新干线,润泽悦溪,专家国际花园,藤花紫院,目前本案所在奥北核心区，周边在售住宅市场供应较多，根据交通便捷性和地块特征原则选择类似项目集中分析。,优馆,北回归线,区域市场在售项目基本情况,剩余体量庞大； 建筑密度偏高； 建筑形式多元化； 多见高层住宅； 住宅档次一般。,区域市场后续供应体量巨大，竞争激烈,区域市场在售项目产品分析,产品户型一到二居为主； 得房率平均80%； 车位比例范围基本在1：1； 物业费平均在3元，物业费较高。,区域在售项目主力户型多为一到二居为主,区域市场在售项目近期成交价格,近期成交价格普遍在18000元/ 平米左右，偶见个别项目均价 浮动较大； 后续产品以80平米二居为主， 150平米三居为主。,从各项目近期销售价格来看，相对集中在17000元/平米22000元/平米之间,区域市场小结,未来区域市场同质化竞争激烈， 且多为大规模竞争,市场环境小结,政策或将进入频发期,市场已初现回落态势,竞争同质化竞争激烈,2010年，市场不稳定因素较多，且竞争激烈,尽早入市，快速去化，确保平稳获利,CONTENTS,营销策略,思源优势,项目本体分析,市场分析,客户定位,项目定位,商务条件,竞品客户分析,本案客群来源,本案客群特征,本案客群定位,客群定位竞品客户分析,区域竞品项目成交客户分析,客群定位竞品客户分析,区域竞品项目成交客户分析,区域客群特征：亚奥区域、企业白领、自住客户,客群定位本案客群来源,客群定位本案客群特征,背景特征： 年龄集中在25-35岁之间，单身一族或青年之家； 企业白领、普通职工、家庭收入稳定； 主要工作区域为城市中心区域、亚运村、中关村区域； 父母资助或出钱为其置业； 受过良好的教育，喜欢追逐新鲜事物，接受新鲜事物能力强。,需求特征： 关注交通便利性、区域位置及发展潜力； 强调居住环境，注重生活品质及生活便利性；,客群定位本案客群定位,亚奥及中关村青年一族、社会精英,CONTENTS,营销策略,思源优势,项目本体分析,市场分析,客户定位,项目定位,商务条件,市场定位,形象定位,价值提升,在对市场、客户进行深入研究，结合项目本体分析，我司认为 ：,项目定位市场定位,项目本体,市场环境,潜在客户,市场定位,32,项目定位形象定位,城北双轨核心区，新锐精英“金装”公寓,核心点：城北核心、交通枢纽、知富精英、精装品质,33,在推广中应尽量注重广告词语的艺术性，规避项目办公立项的基本属性，淡化项目在公众形象中的类住宅产品性质，同时也避免政府相关部门对本案的销售监控。,项目定位形象定位,SLOGAN 收 纳 都 市 繁 华 人 生 城市精英阶层，都市全能生活,34,项目定位价值提升,在地段、交通价值优势的基础上,充分演绎项目的产品、服务、形象等方面 以高附加价值和综合性价比撼动市场,项目价值提升核心：,35,项目定位价值提升,精装修建议风格建议,现代简约风格,追求时尚和现代的简洁造型，赋予空间个性和宁静。,36,项目定位价值提升,精装修建议风格建议,北欧简约风格,追求异域时尚、简洁风格，体现舒适、温馨的生活格调。,37,项目定位价值提升,精装修建议标准配置建议,建议邀请名师设计 国际顶级品牌精装标准 提供全面的家居解决方案，多重收纳空间，赠送全套家电,38,CONTENTS,营销策略,思源优势,项目本体分析,市场分析,客户定位,项目定位,商务条件,价格策略,推售策略,推广策略,营销目标,2009年5月-2010年12月底共计：8个月 完成销售任务：68676平米，共计1080套 实现成交均价：22800元/m 回 款：充分利用合立方成功的操盘经验和客户资源，最大实现客户一次付款达到70%以上，加速回款。,在对项目产品条件深入分析的前提下,通过合理的产品推售方案、精准的客户定位及有效的营销策略，我们提出的目标是 ：,营销策略销售目标,项目市场比较权重的确定(权重确定原则：影响度越大，权重越大),注：合立方、美立方项目以销售完成，以最近一次的成交价格作为参照；天润福熙大道、中铁国际城项目目前没有新增产品供应，以4、5月份预计开盘价格作为参照。,营销策略价格策略入市价格推导,根据前面分析结合初步产品定位，我司认为本案初步市场参考价格：,参照目前周边在售竞品项目，以近期项目成交均价为标准，预估竞品项目的价格参照权重，制定出本案入市的参考住宅毛坯价格为20000元/平米。 本案预计2010年4月份开始积累客户，5月项目正式销售，由于本案办公立项，按照住宅价格的90%计算，拟定本案入市时的毛坯价格为18000元/平米。 本案为精装修交房，精装修价格按照1500元/平米的价格计算，本案入市的精装修价格为19500元/平米,营销策略价格策略入市价格推导,价格执行策略 折扣策略：为促进回款，借鉴合立方项目操作经验，视销售期的市场情况给予一次性付款客户和按揭客户以一定的折扣刺激（本案首付比例已达到50%）； 价格增长策略：在每次开盘后如有剩余房源，根据销售形势设定每销售1520套进行一次调价，给意向客户以一定压力和购买信心； 付款方式建议：开发商可接受的付款方式有一次性付款和银行按揭付款，建议选择三家银行以确保项目回款及时性。,44,营销策略价格策略价格执行策略,客户积累策略,首次开盘前紧紧抓住区域地缘性客户，利用区域市场内未成交客户资源的客户渠道； 待区域内客群资源出现相对匮乏的情况时，后续逐步向外围区域渗透，适时的拓展新的投资客户群体。,总体推盘节奏,首次开盘迅速聚集人气，以适当紧缩的推售量制造供不应求的火爆场面，引爆市场高调入市，制造热销舆论 阶段性的适度集中放量，制造局部的供不应求的效果； 借助房地产市场大势，年内完成项目整体销售。 在销售过程中我们会根据市场情况以及销售证件的取得情况及时调整推售方案。,销售价格策略,未来市场走势不明朗，整盘低开高走，价格平稳上扬。 首次开盘低价入市，制造市场火爆场面，为项目后期销售奠定基础。,营销策略销售策略全盘推售策略,4月 5月 7月 9月 10月 12月,售楼处定址,售楼处开放,取得预售证,2010年销售目标8个月项目全部销售完成,第一次开盘,销售约30%,尾盘销售,第二次开盘,销售约30%,销售约30%,10月底销售完 成85%以上,第三次开盘,尾盘销售期,2010年,营销策略销售策略销售周期,推盘原则 2010年5月，首次推出临近安立路的2#、5#楼，将道路影响最大的楼宇首先面向市场，低价入市； 2010年7月第二次开盘推出北侧和南侧的1#和6#楼； 2010年9月最后推出最远相对较好的3#、4#楼，是整体项目的标杆产品，价格进一步提升至最高点，实现价值最大化； 每次开盘在该销售周期内实现全部清盘。,第一次开盘,第二次开盘,第三次开盘,1#,2#,3#,4#,5#,6#,营销策略销售策略推盘原则,影响各楼宇价格的因素： 各楼宇推售时间； 各楼宇在社区所处的位置； 中滩村大街、安立路、南侧市政路的道路的影响； 5号线的噪音影响； 社区北侧商业影响。 根据影响因素，制定各楼宇不同时期开案的均价如下：,22800,第一次开盘,第二次开盘,第三次开盘,19200,1,2,3,4,5,6,26800,25000,19800,23200,营销策略销售策略推售价格及涨幅,10年5月,10年9月,10年7月,2#、5#,1#、6#,3#、4#,第一次开盘,第二次开盘,第三次开盘,10年12月,结案,10年4月,接待中心开放,不同时期开盘价格具有一定涨幅，价格涨幅在12-18%之间。,营销策略销售策略推售价格及涨幅,推售第一批次,推出时间：2010年5月 一期开盘低价入市，以资源相对较差的2#、5#楼入市。 推盘理由： 市场静态价格与目前预期价格差距不大，不易形成目标价值折损 首次开盘低价入市的策略进入，引爆市场。 销售情况： 实现销售均价19500元/平米，销售额4.45亿元,营销策略销售策略推盘节奏,推售第二批次,推出时间：2010年7月 根据市场反馈情况平稳放出房源，保证销售持续性。 推盘理由： 阶段性集中放量，保持项目供应充足； 放出相对较好的楼宇资源，价格进一步提升。 销售情况： 实现销售均价23000元/平米，销售额5.25亿元。,营销策略销售策略推盘节奏,推售第三批次,推出时间：2010年9月 项目的最后一次集中放量，楼宇资源最佳，价值最高。 推盘理由： 楼宇资源最佳，形成项目销售价格最高点。 销售情况： 实现销售均价25904元/平米，销售额5.94亿元,营销策略销售策略推盘节奏,在2010年的5、7、9月分三次分别推售，最终可实现销售额15.66亿元销售额，实现整体均价22806元/平米。,营销策略销售策略全盘价格,推盘节奏：首次开盘迅速聚集人气，低价入市，后续频繁放量； 销售策略：一期放出位置最差的楼宇，低开高走，为后续价格留 出增长空间； 销售目标：2010年底实现项目结案，签约1080套，约15.66亿元的销售额，实现全盘均价22806元/平米。,营销策略销售策略小 结,2010.4-2008.5 第一阶段,2010.6-2010.8 第二阶段,2010.9-2010.10 第三阶段,形象树立期,价格提升期,品牌提升期,地铁、全精装、小户型,小白领的生活，主推生活方式,景观楼王收官之作,三个推广阶段,确立项目在市场中的形象定位，完成项目的初步亮相和投资型物业、过渡性物业产品信息的传播,将项目信息点逐步告知与卖点渗透，达到产品细节的全面展示,客户维护和满意度的提高，润丰地产品牌价值又一次提升,推广周期,推广关键点,推广目的,树立产品形象的同时，迅速占领市场，产品与客户达成共鸣。,营销策略推广策略推广定位,销售线,意向客户积累与梳理,1、核心团队组建完成，销售团队组建筹备； 2、激发客户意向,推广线,项目信息释放引发市场关注,1.大众传播方式以形象软宣、户外形象和网站进行主要信息渗透 2占领区域市场，.建立项目核心竞争力,阶段目标,56,打造润丰品牌和项目品牌的市场影响力,营销筹备期,开盘期,强销期1,尾盘期,卖点释放，全面覆盖，强塑形象，吸引关注，引爆热销,销售目标,2、5#楼360套房源,1、6#楼360套房源,3、4#楼360套房源,到10月底完成项目85%以上销售，12月底项目结案,强销期2,热销信息释放，卖点强化，结合现场活动，制造口碑传播，促进销售,前期意向客户再挖掘与新增意向客户梳理,产品信息的逐步渗透，产品细节的进一步挖掘与项目卖点的全面展示,产品价值达到最高点，形成产品价格的标杆,收官之作，产品形象的全面展现与升级，润丰品牌形象的进一步提升,口碑传播，客户层次的进一步升华,依托前期客户积累形成良好口碑传播,年底客户答谢，进一步提升润丰地产品牌新形象,产品形象升华到润丰地产品牌形象,营销策略推广策略推广阶段划分,筹备期,开盘期,强销期,第一阶段筹备期 时间：2010年3月15日-4月15日 推广目标：项目信息释放，引发市场关注，积累来电客户，确立润枫欣尚项目在市场中的形象定位，完成项目的初步亮相。 推广客群： 思源客户资源的深入挖掘与利用； 润丰地产旗下项目老客户信息传达； 房地产从业人员资源的再挖掘与再利用。,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,筹备期宣传推广 接待中心门头、广场及外围包装 思源CRM客户资源短信息群发 房地产及相关从业人员电子邮件广告发放 润丰地产旗下项目老业主告知 项目网站搭建,筹备期工作筹备与销售物料 热线电话开通 接待中心沙盘、单体模型制作完成 基础物料的设计与准备：户型图、信封、纸杯、手提袋等印刷 项目效果图制作完成,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,门户网站楼盘详情页发布,人员筹备,4月16日,3月15日,4月17日,接待中心包装到位,思源CRM短信息群发,开始意向客户积累，锁定目标客户,4月1日,简易道具准备,润枫地产老业主告知,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,思源CRM短信息群发,项目网站搭建基本完成,网络、平媒、DM及短信等媒体资源方案落实,沙盘到位,户外广告发布 道路指引系统发布,接待中心进驻,培训+接电接访双线并行,4月18日,4月20日,开始意向客户梳理,营销策略推广策略推广阶段划分,第二阶段形象期（开盘期）：业界传播、公众预告 时间：20010年5月1日-6月15日 推广目标：此阶段是润枫欣尚项目在房地产市场中的初步预演，项目卖点的全部释放，赢得客户的全面认知，并树立项目整体形象。 推广范围： 思源客户资源的深入挖掘与利用； 房地产从业人员资源的再挖掘与再利用； 润丰地产品牌拥护者与追随者以及新客户的告知与传播； 润丰地产老客户资源的再挖掘与再利用； 业内人员（媒体记者、房地产从业人员）的告知与推广。,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,开盘期宣传推广 平面、网络、户外广告出街亮相 针对目标客群的短信息群发 思源代理的合立方、中铁国际城项目未成交客户深度挖掘 项目网站搭建与对外传播,开盘期工作筹备与销售物料 制定年度与月度销售目标和销售任务 首期推售楼宇价格表制定 销售手册完成 销售人员培训与上岗考核 开盘方案的研讨,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,门户网站文字链、通栏等广告发布,第二阶段培训启动,2#、5#开盘,4月30日,5月8日,4月20日,5月4日,接待中心内部包装细化,开盘方案制定及相关物料准备,热销广告发布,平面广告发布,暖场活动执行,客户意向反复梳理及价格试探,样板间对外开放,户外及引导系统持续,门户网站文字链 精选楼盘推荐持续,项目网站亮相,户外广告更新,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,4月25日,项目效果图制作完成,平面广告发布,4月22日,5月9日,5月20日,热销软性炒作启动,6月15日,思源代理项目客户再挖掘,客户集中签约,新客户积累,5月15日,营销策略推广策略推广阶段划分,媒体使用建议：以区域级客户关注需求为导向，平面及网络推广。,63,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,开盘期媒体建议,营销策略推广策略推广阶段划分,合立方,中国铁建国际城,执行手段： 利用思源东北部操作经验与客户资源优势，打开客户的通路； 启动思源现阶段在售项目置业顾问资源，联合进行客户资源互动模式。,项目位置：朝阳13号线北苑站北侧 项目性质：住宅 项目规模：61万 开发商：北京第六大洲房地产开发有限 公司,电话直击，信息传导,64,项目位置：地铁13号线与5号线换乘站立水桥 站西北300米处 项目性质：办公、住宅 项目规模：4.1万 开发商：北京新城时代房地产开发有限公司,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,润枫欣尚,立水桥,开盘期营销渠道建议思源东北部客户资源,营销策略推广策略推广阶段划分,户外媒体使用策略： 1、增设五环辅路擎天柱广告，树立项目主体形象，传达项目信息，拦截途经五环的客户群 ； 2、安立路增设道旗，形成区域内广告覆盖； 3、根据客户到访动线在不同路口的户外进行通达信息指引，并拦截途径客户群。,65,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,开盘期营销渠道建议户外媒体建议,北五环,本案,设立擎天柱位置,安立路,交通指引,道旗,营销策略推广策略推广阶段划分,第三阶段强销期： 时间：2010年6月16日-10月31日 推广目标：拓展营销渠道，扩大目标受众群体范围，产品细节的全面展示与产品形象的传播，打造润丰地产品牌和项目的影响力，增强口碑传播效应。 推广主题方向： 推广范围： 项目周边人员告知与传播； 产品细节在公众形象中的渗透与传播 公司小白领客群中的项目形象树立、信息传播。,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,开盘期宣传推广 阶段性平面广告曝光，突出产品细节的网络广告的覆盖、户外广告阶段性更换 根据市场焦点和项目卖点相结合的软宣频繁出街 针对目标客群的短信息群发 5、13号线地铁广告覆盖 针对目标客群所在工作区域的商场、写字楼巡展 以国际、国内节日为主题的暖场活动,开盘期工作筹备与销售物料 开盘方案的研讨 新开楼宇价格表制定 户型图、折页、楼书等销售物料补充 销售人员再培训，在岗销售人员业务考核、业绩考核与淘汰,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,销售渠道拓展增加客户基数,6月20日,1#、6#开盘,6月16日,7月18日,各媒介集中适当调整后持续跟进,客户意向程度反复梳理及价格试探,7月17日,开盘认购客户转签约 意向未成交客户跟踪,老带新促销,9月11日,热销报广新闻稿发布,3#、4#开 盘,9月18日,客户意向程度反复梳理及价格试探,7月10日,地铁沿线写字楼、商场巡展,地铁广告发布,暖场活动配合,销售渠道拓展增加客户基数,8月9日,地铁沿线写字楼、商场巡展,地铁广告发布,短信息群发,短信息群发,三次开盘方案制定及相关物料准备,二次开盘方案制定及相关物料准备,客户集中签约,12月15日,营销策略推广策略推广阶段划分,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,加大短信、DM等数据库营销的投放力度和持续性，大面积、长时间的 覆盖目标客户群，直接传递项目核心利益点和高性价比的特征；此类媒体费用低、覆盖面广、受众可选则性强，建议长期投放，根据销售情况进行调整。 数据库筛选： 选用信誉好的公司，保证短信广告具有较高的到达率； 客户群选择： 与成交客户基本特征紧密结合，保证短信的有效性； 短信内容编写： 短信内容直接反映客户的关注点，地段、交通、户型、价格，使短信广告更有销售力。,短信周周见,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,强销期营销渠道建议短信广告,营销策略推广策略推广阶段划分,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,通过地铁沿线的写字楼、商场的巡展扩大目标受众群体，吸引有效客户。,强销期营销渠道商场、写字楼巡展,营销策略推广策略推广阶段划分,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,强销期营销渠道地铁广告,营销策略推广策略推广阶段划分,站台广告位,换乘通道广告位,出入口、隧道广告位,扩大目标受众群体，以地铁广告为营销渠道，在区域市场外形广告覆盖。,第四阶段尾盘期 时间：2010年11月1日-12月31日 推广目标：润枫锦尚项目销售接近尾声，通过客户答谢进一步树立品牌形象，为后期项目销售奠定基础。 推广方式： 老带新政策的推出，降低营销费用； 年底润丰地产老客户维系，促进口碑传播； 平面、网络广告软性炒作,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,营销策略推广策略推广阶段划分,11月10日,11月1日,剩余尾房促销策略,12月31日,意向未成交客户跟踪,客户邀约,老带新促销,圣诞答谢会,12月10日,12月15日,12月25日,完成销售率100%,11月 20日,收官之作报广新闻稿发布,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,客户渠道挖掘,合立方、中铁国际城未成交客户筛选,根据市场价格一口价销售,活动策划,答谢活动策划、场地选择,营销策略推广策略推广阶段划分,活动名称：“圣诞节之夜” 活动时间：2010年12月25日 活动地点：酒店 活动目的：通过活动聚集人气，促进成交。 活动内容：美酒，美食并安排歌舞表演； 客户当月签约优惠； 现场客户抽奖,充分运用各种渠道和媒体的公信力和影响力结合项目工程节点和销售节点，有纵、有横、有顺序、有层次、可持续、多角度的进行传播渗透，引起市场的广泛关注。传播过程中，依据不同渠道和媒体特性，规划相应的媒体新闻点，获取客群的认同，有效增强记忆度。,筹备期,开盘期,强销期,尾盘期,尾盘期活动建议业主答谢会,营销策略推广策略推广阶段划分,2010年计划销售总面积：68676平米,2010年计划销售均价格：22806元/平米,总销售金额：15.66亿元,1.5%营销费用比例估算,根据项目情况及推广资源估算，营销推广费用估算如下：,营销费用约：2349万元,营销策略推广策略 2010年营销费用预算,CONTENTS,营销策略,思源优势,项目本体分析,市