物业管理法规讲稿(7-12周).ppt

物业管理法规,主讲:王梅,物业管理法规的主要内容: 第一部分、物业管理法规概述 第二部分、业主自治管理和物业服务企业 第三部分、物业招投标、物业服务合同 第四部分、物业管理服务费及物业纠纷,物业管理法规概述,第一部分：物业管理法规概述,一、 物 业 管 理 法 规 的 定 义 及 作 用,二、 物 业 管 理 法 规 的 性 质 及 渊 源,三、 物 业 管 理 法 规 的 调 整 对 象,四、 物 业 管 理 法 规 的 基 本 原 则,第一章 物业管理法规概论,主要讲四个知识点,一、物业管理法规的定义,珍妮纺纱机极大提高了效率,蒸汽机作动力,物业管理法规是指在调整物业管理关系中产生的 一系列社会关系的所有法律规范的总称。它是由国家 权力机关或其授权的行政机关制定的，是国家调整物 业管理市场，维护权利人的合法权益，促进物业管理 发展的重要工具。 关于物业的理解 物业指已建成并具有使用功能和经济效用的各类 供居住和非居住的房屋及与之相配套的设备、市政、 公用设施、房屋所在地及附属地的场地、庭院等。,二、作用,2、保证了物业管理权利人的合法权利,1、规范了物业管理行为,3、推动了居住环境的建设和人民生活质量的提高。,第二节 物业管理法规的性质及渊源,物业管理法规体现民法的性质：物业服务公司与业主的地位平等。,物业管理法规体现行政法的性质：地位不平等。,二、物业管理法规的渊源 （一）法的渊源,1、宪法 2、法律 3、行政法规和部门规章 4、地方性法规和政府规章 5、自治条例和单行条例 6、国际条约和国际惯例,二、物业管理法规的渊源 （二）物业管理法规的渊源,1、宪法 2004年3月十届全面人大二次会议通过的中华人民 共和国宪法第13条规定：“公民的合法的私有财产不受 侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。”这既是公民的基本权利，也物业管理立法的基本依 据和指导思想。是物业管理法律法规的重要组成部分。 宪法具有最高的法律效力。,二、物业管理法规的渊源 （二）物业管理法规的渊源,2、法律 法律是指由最高权力机关全国人大及其常 务委员会根据宪法颁布的规范性文件，其 效力仅次于宪法。与物业管理有关的法律 主要有：民法通则、公司法、 消费者权益保护法、 价格法 城市房地产管理法 土地管理法等,二、物业管理法规的渊源 （二）物业管理法规的渊源,3、行政法规 行政法规是国家最高行政机关国务院根据宪法 和法律颁布的规范性的文件，其效力次于宪法 和法律。与物业管理有关的法律主要有： 1983年颁发的城市私有房屋管理条例； 1998年发布的城市房地产开发经营管理 条例，2003年公布的物业管理条例这是 目前物业管理最主要的依据。,二、物业管理法规的渊源 （二）物业管理法规的渊源,4、部门规章 部门规章是国务院所属部、委、办、署根据宪法、 法律、行政法规在各自权限内所发布的规范性命 令、指示和规章，其地位和效力低于行政法规。 主要由建设部发布，与物业管理有关的法律主要 有：如1991年城市房屋修缮管理规定 ； 城市公有房屋管理规定1994；城市住宅小 区物业管理服务收费暂行办法（1996） 物业管理企业资质管理试行办法（1999）等,二、物业管理法规的渊源 （二）物业管理法规的渊源,5、地方性法规和地方性规章 地方性法规是省、自治区、直辖市或全国人大 常委特别授权的城市的人民代表及其常务委员 制定和发布的，实施于本地区的法规。物业管 理有关的法律主要有： 1998年颁发的广东省物业管理条例； 2002年发布的湖南省物业管理条例等。 地方规章：如2010年北京市物业管理办法,二、物业管理法规的渊源 （二）、物业管理法规的渊源,6、有权解释 国家司法机关颁布的司法解释对下级司法机 关有约定力。地方政府发布的实施意见对 本地方有约束力。,物业财产关系,物业建设和经营关系,物业服务合同关系,物业管理中的行政管理关系,平等原则,保障物业合理使用原则,第四节 物业管理法规的基本原则,保护当事人合法权益的原则,有利于物业管理行业健康发展原则,一、物权与物业权属,（二）物业权属,定义 指物业权利人在主体上的归属状态。,二、物业权属状况,分类 分为土地权属状况、房屋权属状况、物业相邻权,二、 物业权属状况,（一）、土地权属状况 包括土地所有权和土地使用权。 土地所有权指土地所有人依法可以对土地进行占有、使用、收益和处分的权利 土地使用权指土地所有人或使用人依法对土地开发、满足自己需要的权利。其获得的方式：出让和划拨,二、 物业权属状况,（二）、房屋权属状况 包括房屋所有权和房屋使用权。 房屋所有权指房屋所有人依法对房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。 房屋使用权指依法对房屋利用、满足自己需要的权利。,二、 物业权属状况,案例1：某物业公司将所管理小区内的一幢大楼底层电梯旁100余平方米的共用部位出租给他人设摊经营。 物业公司这种做法是否合法？,二、 物业权属状况,不合法，共用部位属于业主共同所有，租给 他人经营，侵犯了业主的共有权利。该共用 部位应恢复原状；摊主根据已实际占用的期 限支付部分使用费给业主委员会；摊主如有 损失可另向物业公司索赔。,二、 物业权属状况,某小区的业主张某、吴某等五人均住在小区高层公寓的顶楼，从家门出来后，都有将近3米的楼道。于是，在装修时，他们不约而同地都将自家的防盗门向外挪了2米 。此做法是否合法？,二、 物业权属状况,不合法 物业管理区域内按照规划建设的公用建筑和共用设施不得改变用途，物业公司对共用部位、共用设施设备有维修、养护和管理的责任。业主擅自在其居室外圈占共用走道的行为，改变了共用走道的性质。据此法院判决要求五位业主拆除占用共用走道的防盗门，并恢复原状。,二、 物业权属状况,以上案例是由房屋所有权引申出来的建筑物区分所有权，它包括共用部位，如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、停车场等，还包括共用设施与场地，如物业管理用房、电梯、中央空调、水气管道、绿地等。这些属于业主共同所有。 其法律依据是：物权法,二、 物业权属状况,物权法 第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,二、 物业权属状况,物权法 第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,二、 物业权属状况,（三）、物业相邻权 指两个或两个以上相邻的物业所有人或使用人在行使其相应物业权利时，相互间依法要求对方提供方便或接受限制而发生的权利义务关系。 有土地相邻权和建筑物相邻权两种。,三、物业权属登记,1、定义 指物业行政主管部门对物业权属进行持续的记录，反映物业所有权、使用权及其他物业权利的状况，依法确认物业权属关系，并向物业产权人颁发权利证书的行为。,三、物业权属登记,2、类型 土地权属登记 房屋权属登记,三、物业权属登记,3、程序： 申请 调查 审核 注册登记 颁发证书,一、物业管理法律关系的主体,1、业主 2、非业主使用人 3、业主大会和业主委员会 4、开发商 5、物业服务企业 6、物业管理协会 7、行政管理部门 8、其他相关机构,二、物业管理法律关系的客体,1、物：指物业（包括实物体及所包容 的空间环境） 2、行为 （包括国家机关行政管理行 为和物业服务行为） 3、非物质财富（即智力活动成果）,三、物业管理法律关系的内容,物业管理中的权利和义务,一、物业管理法律责任的概述,指物业管理活动的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的法律后果。,（一）、定义,（二）、构成要件,主 体,过 错,违法行为,损害事实,世界货币,因果关系,一、物业管理法律责任的概述,小刘是某住宅小区的住户，上个月12日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过清点，家中财产被盗损失大约为十二万元，及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。小刘每月都按时缴纳了管理费，这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿?,案例,答案：物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据，就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。,案例,一、物业管理法律责任的概述,种类,二、物业管理法律责任的种类,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （3）、物业服务企业常见的侵权行为 第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻 第二、损毁共用设施及设备 第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途 第四、管理的公共设备及设施造成他人损害 第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害 第六、其他,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 1、定义 指物业管理民事主体因违反合同义务或法定民事义务所应承担的法律后果。 2、种类 分为违约责任和侵权责任 违约责任是指违反合同的规定应承担的法律后果。 侵权责任指物业管理民事主体实施一定侵权行为所应当承担的法律后果。,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （1）、业主常见的侵权行为 第一、改变房屋用途 第二、搭建自用设施、侵占共用场地和设施 第三、破坏环境卫生 第四、践踏、破坏共用部分的绿地 第五、随意开放和停放车辆 第六、排放和存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质的物品 第七、损毁小区的共用,二、 物业管理法律责任的种类,第八、安装影响周围环境和房屋结构的动力设备 第九、饲养动物危及人员安全 第十、发出超出规定标准的噪音 第十一、挪动共用场地中的设施 第十二、行人通行处放障碍物或移动指示标志，影响通行安全 第十三、违反禁令和违反消防安全规定 第十四、发生消防事故时，影响灭火救灾 第十五、室外吊挂物品，砸伤人员 第十六、私拉电线，私设管道，乱挖土壤及地下管线光缆安全 第十七、从事法律、法规所禁止的活动。,（1）、业主常见的侵权行为,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （2）、业主自治机构的侵权行为 业主自治机构在代表业主管理的过程中，对业主或其他人员造成损害的行为,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 2、种类 物业管理中常见的侵权行为 （3）、物业服务企业常见的侵权行为 第一、小区滥设广告滥行张贴，影响观瞻 第二、损毁共用设施及设备 第三、乱搭建、改变房屋用途和共用设施设备用途 第四、管理的公共设备及设施造成他人损害 第五、在修缮、拆毁、挪动建筑物及设施的管理行为中致人损害 第六、其他,二、 物业管理法律责任的种类,（一）、民事责任 3、民事责任的承担方式 （1）、停止侵害 （2）、排除妨碍 （3）、消除危害 （4）、返还原物 （5）、恢复原状 （6）、修理、重作、更换 （7）、赔偿损失 （8）、支付违约金 （9）、消除影响、恢复名誉 （10）、赔礼道歉,二、 物业管理法律责任的种类,（二）、行政责任 1、定义 指物业管理行政主体或相对人的行为违反行政法律法规规定应承担的法律后果。 2、承担行政责任方式：行政处罚和行政处分。其中行政处罚有： （1）、警告 （2）、罚款 （3）、没收违法所得和非法财物 （4）、责令停产停业 （5）、暂扣或吊销许可证、执照 （6）、行政拘留 （7）、法律、行政法规规定的其他行政处罚,二、 物业管理法律责任的种类