marykay凡惠贷款风险防范

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4879份资料Marykay凡惠由于房产抵押贷款涉及环节多、专业性强，农村信用社在实际操作过程中，如果不注意风险点，将可能形成贷款风险。一、房产抵押贷款的风险点1、租赁权对抗的风险按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。2、抵押登记权的风险土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。3、土地性质引发的风险我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。4、土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据土地管理法规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。5、在建工程抵押的风险建设工程价款优先权，根据合同法规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据税收征收管理办法规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。6、共有财产抵押的风险根据担保法解释规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。二、防范房产抵押贷款风险的对策1、深入调查，防止“先租后抵”信用社办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人；对已经出租的房产，一般不予办理房产抵押贷款。2、认真办理抵押登记办理房产抵押贷款时，信用社应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，以便于处置抵押房产。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，留够充足的时间处置抵押房产。3、注意土地的性质和使用期限根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。4、开展贷后检查信用社应经常开展贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，并根据情况及时采取有效措施。5、对在建工程抵押贷款重点管理对发放的在建工程抵押贷款，信用社应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本社，往来款项要通过本社办理，随时监督借款人资金使用情况。6、共有财产抵押对共有财产，信用社应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。7、重视第一还款来源信用社发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。贷款风险法律防范的具体措施及其必要性 （一）贷款风险法律防范的具体措施防范贷款风险的途径有许多,包括：首先，各级政府要充分发挥宏观调控的职能，打破地方保护主义，用综合的、长远的、战略的观点来矫正自己的施政行为，从经济的长足发展、社会的稳定为出发点来认识贷款。其次，强化企业监控，防止企业多头开户，逃避信贷监督。督促企业及时补充资本金，减轻贷款利息压力。贷款发放后，要对贷款使用、资金去向等进行详细分析，防止企业资金混乱使用。再次，加强风险管理。实施“审贷”分离制度。实行贷款风险度管理和加强对不良贷款的监控。 根据商业银行法、担保法、贷款通则等法律法规的规定，严格操作规程，规范贷款手续，依法行使权利，使信贷管理走上规范化、法制化的发展轨道。具体来说是： 1、 依法审查贷款人应当依照我国法律法规及有关部门的规定，对借款人和借款进行审查。即在贷款前对贷款和借款人进行调查；在贷款时，对贷款文件和贷款有关细节进行调查；在贷款后，对贷款进行跟踪检查。在调查中，一定要严格依照国家法律法规和规章的规定来进行，遇到专门或具体的问题时，委托律师等专业人员或专门机构开展。审查的内容，包括借款人主体情况、借款人高级管理人员情况、贷款项目和用途情况、还款来源情况、担保情况以及与担保有关的情况。同时，在调查时，应当依照法律规定的程序来进行，不能随意进行。杜绝人情贷、关系贷。关系人是指金融机构的董事、监事、管理人员、信贷业务人员及其近亲属以及他们投资或者担任高级管理职务的公司，企业和其他经济组织，关系人贷款中，由于权力、人情等因素干扰，常有审查不严，忽略担保，不适当优患的种种弊端，而且容易滋生假公济私，行贿受贿等违法犯罪现象，由于关系人贷款可能使贷款金融机构承担更大风险，所以各国却予以严格限制，我国商业银行法明确规定：商业银行不得向关系人发放信用贷款，向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款条件，根据修理改后刑法违反规定发放关系人贷款，造成较大或重大损失的单位，直接负责主管人员和其他责任人员应承担刑事责任。 2、 依法制定贷款文件 贷款文件是约束各方贷款当事人的法律依据，文件制定的好坏会影响贷款人的利益。尤其是银行往往一般采用格式文本，这容易使贷款人的经办人忽视贷款文件，给贷款利益的设定及实现留下了一定的隐患。同时，合同法对格式文本有较高的要求，如果对格式文本发生争议，采用的解释一般是以有利于借款人为原则的。这就要求贷款人依法制定贷款文件，依法应用贷款文件。 3、依法行使权利，追踪贷款用途，不合适用途而又高风险使用贷款的必须尽快返回。 在贷款过程中，借款人和贷款人均有各自的权利和义务，贷款人在行使自己的权利和履行自己的义务时，一定要依法进行，并不得损害借款人利益。贷款人应当依照法律规定及贷款合同的约定，进行贷款的发放、催收和行使抗辩权、债权的保全权利等。贷款了放后，主管信贷员要定期到借款单位检查企业经营状况及贷款的使用情况，通过审阅企业的购销合同，实地调查，推算和预测该笔贷款是否具有带来盈利的积极意义等相关情况并向领导反映，若借款人不按合同使用借款将借款挪作它用，银行有权收回部分或全部贷款，对违约部分按信贷政策有关规定加收50%的罚息。 4、 完善担保制度，重视担保物的资产评估。贷款的担保与抵押是银行为减少贷款风险，保证贷款安全而采取的必要措施。凡经银行发放的贷款应依法办理财产抵押或信用担保手续，由借款单位自行落实担保单位或抵押物品。 对担保物的资产评估要注意以下几个问题（1）验证抵押物品所有权证书，（2）抵押人对抵押物是否拥有财产处理权，（3）抵押物是否投资，没有投保的要办理保险，（4）审查抵押物的价值评估材料，抵押物必须是易于确定价值，易于变现，不易损坏的财产，对抵押物进行上述各项内容审查后，按规定的抵押率和公式抵押贷款额。5、跟踪担保物状况 （1）抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知人转让物已经抵押的情况，如果抵押人违反了其作为抵押人和出卖人所负的信息告知义务，没有知抵押权人或者未告知受让人，则抵押物人转让无效。（2）当抵押人的行为足以使抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。（3）当抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。（4）当抵押权人对抵押物价值减少无过错时，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿范围内要求担保，抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。（二）必要性运用法律来防范和化解信贷风险，在中国有着更为特殊的必要性。新中国成立后，直到1978年，我国的银行金融体制处于高度集中时期，形成的是以中国人民银行总行为中心的、全国统一的银行体系。从1979年开始，中国逐步地实行金融体制改革，形成了以中国人民银行为中心，以各专业银行为主体的新的金融体系结构。为进一步完善这种体系结构，一些全国性商业银行、区域性商业银行、信贷合作社和一些非银行金融机构相继设立，一些特区和沿海开放城市还引入了外资银行。1993年11月，党的十四届三中全会把专业银行的转轨写入市场经济框架，通过对四大专业银行的改造，建立起了一个完善的中国商业银行体系。1993年12月国务院关于金融体制改革的决定中，也明确要求国家各专业银行在政策性业务分离出去之后，要尽快转变为国有商业银行，按现代商业银行经营机制运行。要使商业银行的发展实现改革的预期，必须以规范化、国际化的经营机制作为最高准则，这其中必须要借助于法律的力量。健全防范和化解商业银行信贷风险的法律规范，随即成为金融立法的一个重要环节。 几年前，针对我国国有企业债务负担过重，国有银行不良资产居高不下的情势，有关部门已经进行了多方面的探索和实践。比如，贷改投、兼并破产、下岗分流、减员增效、免息、降息等政策。这些举措虽然都发挥了一些作用，但效果都不是十分理想，特别是仅仅依靠国有商业银行催收到期贷款和每年提取呆坏帐准备金来核销历年积累的巨额不良资产，作用十分有限。从1999年起，我国又成立了四家资产管理公司，本来是希望企业通过债转股来解决国有银行不良资产之忧，又解决国有企业经营困难之苦。但现在看来，债转股充其量也只是化解银行不良资产的治标措施，页绝非治本之举，况且债转股在实施之后也没有起到良好的效果。要从根本上解决长期困扰银行的过高比例的不良资产问题，唯一的出路就是深化企业体制和金融体制改革，消除产生不良资产的体制基础，而这又需要靠完善的法律制度来实现。 在我国加入世界贸易组织以后，外资银行会较大规模地进入我国市场。为了在世界贸易组织的框架内，最大程度地保障我国国家和国民的经济利益，健全法制在某种程度上已经成为我们的唯一选择。根据服务贸易总协定的透明度原则，任何签字方都必须把影响服务贸易的措施的有关法律、行政命令及其他决定、规则和办法在生效以前予以公布。透明度已经成为世界贸易组织成员的一条重要游戏规则，它们也是金融开放的前提和精髓。这种原则性的要求，使各国能够借以保护本国国家和国民利益的手段和工具，就只能是公布的、公众能够获得的规范性文件。这就要求我们要对现有的商业银行法律、法规进行补充和完善，协调现行法律规定与国际最低标准或国际惯例之间的冲突和不一致，补充法律规定的漏洞，避免国际法的直接适用。总之，只有顺应世界发展的潮流，以法律手段作为武器，才符合世界贸易组织在争端解决机制等方面的要求，从而适应入世的挑战。四、防范和化解商业银行信贷风险的制度(一) 理顺政府、财政、银行及间的法律关系，创造良好的社会信用环境随着市场化的逐步推进，政府管理经济的职能主要应是制定各经济主体共同遵守的游戏规则，并监督执行，对违规者按规定实施惩罚，确保秩序。政府对经济的调控、引导也应以间接手段为主。为此，从现在起，各级政府应及时转变观念，放弃过去那种直接行政干预的做法让包括银行在内的经济实体按照规则独立自主开展经营活动，法人经营自主权应受法律保护。同时，政府在制定规则时，应考虑到风险管理问题，引导、监督经济实体加强风险管理。中央银行的监管重心也应及时从单纯的合规性稽核监督向以防范风险为核心的审慎监管转变，把防范风险作为金融监管的重心。随着经济体制改革的逐步深入，国家财政收入占国民收入的份额将逐年下降，国家财政将无力继续作为企业的投资主体，而依靠银行贷款解决又有诸多弊端，因此，国家应顺应经济市场化的需要，逐步从竞争性行业中退出，转由富裕起来的居民个人成为企业投资主体。国家财投资转以基础建设、支柱产业、环保、文化，卫生和社会保障事业为主，并且财政投资应不留缺口。新成立的企业无论是国有还是私有，都必须严格按公司法的要求，缴足自有资本后方可开业，保证商业银行资金不被财政性挤占。银行作为独立法人实体，也要严格按贷款原则办事，确保银行信贷资金能够正常循环周转。首先，国家立法机关应进一步健全和完善中国的商法体系，实现银行信用的契约化、规范化和严肃化，确保银行和企业间的信用履约关系能够得到法律的充分保护，必要时，可由强制执行来实现银行债权。对有意不履约或逃废银行债务的行为应制定严格的法律处罚规定（包括追究个人责任），以便创造良好社会信用环境。创造良好社会信用环境的一个前提就是依法明确企业产权，明确由法人所有权规定的偿债义务，企业不能因产权国有就可以吃银行大锅饭。其次，司法部门应以依法维护社会信用为己任，加大执法力度，对那些不讲信用、有意赖债甚至废债的应坚决予以打击。同时，国家也要进一步加大执法监督力度，确保执法部门公正严明，丝毫没有地方利益或部门利益。(二) 国有商业银行要转变成为真正的商业银行要使国有商业银行真正独立于政府，摆脱政府的束缚，就必须进行产权制度改造，使之成为真正独立的产权主体，拥有完全独立的、产权边界明晰的自有资本金，以此为基础，实现真正的独立自主经营，形成硬化的风险约束机制。国有商业银行产权制度可考虑采取国家控股的有限责任公司或股份有限公司形式。在国家财力和银行自身积累有限的情况下,通过改制增资也可以增强银行资本金实力，提高抗风险能力。国有商业银行经过产权制度改造后，作为真正的金融经济实体，应彻底摆脱同政府的直接行政关系，国家作为大股东只能以股东的身份发挥作用；商业银行作为法人实体，奉行的只是安全性、流动性和收益性这一市场原则，出现风险也只能以自有资本金承担，出现支付危机只能被接管、兼并或清盘。总之，国有商业银行应办成真正的商业银行。(三) 加大国有企业改革力度，建立企业制度进一步加大国有企业产权制度改革力度，从根本上扭转因投资主体错位造成的国有企业经营不规范、效益低下的问题。这就要求我们必须改变目前这种以间接融资体制，通过股份制改造、产权转让等途径，逐步提高直接融资的比重，降低企业负债率，让富了起来的居民个人从单纯债权人身份转变成投资主体，让其关心、监督国有企业的经营管理，促使企业及时转换经营机制，建立适应现代市场经济需要的有效的风险约束机制。规范国有企业运作，盘活国有企业。国有企业改制后，国家往往仍是大股东，要达到所有权和经营权的真正分离，实现法人财产自主有效经营，国家就应该彻底放弃行政干预，以股东身份委托有能力的经营者经营，经营者的责任和权利应是对等的，经营者应以企业经营成果最大化为己任，通过企业效益来实现国有资产增值。国家和经营者的委托代理关系应充分体现“干得好的，回报就多；干得不好的，及时换人，并应承担相应的责任。” 通过改革，国家对国有企业的行使官僚式管理应转变为国家控股公司对国有股权的管理，使国有企业真正地以独立法人身份既独立自主经营又单独承担负债的民事责任。同时，为解决国有企业承担的过多改革成本，国家应抓紧做好社会保障体系建设和住房制度改革，解决国有企业包袱，让国有企业成为真正的企业。(四)完善破产制度 1、建立企业的破产重整制度。破产制度对于商品经济的发展及债权人利益的保护具有积极的作用。但另一方面，破产必将导致工人的失业，尤其在现代社会，分工越来越红，相互间协作程度相当紧密。在此情况下，企业经营的成败，已不仅仅是企业本身或投资者个人的问题，而与社会公众利益相联系，重整制度从社会公众利益出发，充分发挥债权人和债务人的主观积极性，使债权人与股东利益协调一致，使即将破产的企业，有重整旗鼓，趋向复兴的机会，使社会经济安定免受影响，同时国家通过法律途径对企业重整活动积极干预，也反映了私法公法化的世界经济立法趋势。2我国公司法业已颁布，破产法也早已施行，但公司法、破产法中均未规定公司重整制度。其实，我国更需要建立重整制度。因为，受传统计划体制的影响，我国相当多的企业缺乏资金，领导体制不完善，市场竞争能力差。不关门、不破产，又难以生存；关闭了，破产了，对社会又会带来很大的压力。在这种情况下，如果经过企业债权人和股东的协商努力，尽力挽救，是可以使企业获得新生的。这一点对于解决目前国有银行不良贷款，让可能走出困境的企业复兴至关重要。3应注意建立个人破产制度。建立和完善企业破产制度是必要的，对此，我们仍要作不懈的努力。但是没有个人破产制度，企业破产制度的实行也会大打折扣。一是个人经营会利用企业法人破产制度,故意损害债权人的利益，在我国没有有限责任例外规定的情况下更是如此；二是企业法人经营失败往往跟经营管理者违法犯罪有关，如果没有个人破产制度，也就无法追究他们的财产责任；三是个人不能破产，就会出现没有财产的富翁现象。个人破产制度应当尽快建立，同时，要考虑利用现代的电脑建立统一的个人帐户制度，到期债务不还，列入黑名单，任何人再到银行贷款都不可能。(五)完善担保制度和推行贷款保险制度考察发达国家市场经济的发展史，在市场经济发展的初始阶段，都曾不同程度地面临信用危机对经济秩序的破坏性影响，各国在探索解决该问题的途径时，大多借助于担保制度的确立和完善来实现市场信用的重建与维护。经济越发展，商品流通越频繁，对担保制度的需求也就越迫切。一是在担保中引入保险机制，不失为一个切实可行的办法。这样，可在风险处于萌芽状态时期就着手处理，防止不良因素蔓延下滑，达到降低贷款风险的目的。二是修改担保法，提高交易的便捷。担保法，在担保程序的设计和制度的规定上程序繁琐，效率低下，使交易的双方望而生畏，不仅无形中增大了交易费用，降低了商业效率，给与该企业进行交易的其他主体带来了同样的不便。担保法，第42条规定了办理抵押物登记的部门，其中，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。这样，如果企业尝试以其一切有形财产设定共同抵押以取得融资，则不得不按照各种财产的不同属性分别到不同部门履行相应的登记手续，其他社会公众如果想了解该企业设定担保物权的情况也不得不到上述各登记部门去分别查阅。这种繁杂的程序性要求增大了交易费用，降低了商业效率。对这种不符合市场经济效率和安全的做法必须加以改变(六)商业银行应建立科学有效的风险防范和内控机制建立科学有效的风险防范和内控机制，是保证商业银行不会继续出现不良贷款问题的前提条件。目前我国银行应加强如下几方面的制度建设：1、银行内部应建立科学有效的风险防范、监测、预警与控制的组织架构体系，确保各机构间既相互协调又相互制约。2、按照资产负债管理和风险管理的要求，真正落实和完善信贷三查制度、审贷分离制度、贷款管理制度及风险责任制度等一系列内控制度，做到岗位有责权，操作要规范，保证合法合规经营。3、健全内部管理人员与操作人员的行为规范，避免权力过于信中，防止人为造成风险的隐患。同时也要不断加强员工素质的培训，增强防范和化解风险的能力。4、强化内部审计与稽核力度，建立健全风险的防范、监测与预警系统，尽早把风险消灭在萌芽状态；同时，还要建立健全岗位轮换和强制休假制度，避免内部人作案造成的损失。5、做好安全防范工作，严防案件风险的发生。6、对银行企业内部进行改革。首先改造行政化的内设机构，按市场运行机制设置内设机构，而不是因人设位，应该设什么机构，要根据运行的必需与工作量来设定并配置人员，而不是为了给相关人员提供一个职位而设置机构。机构的设置要符合效率和效益性原则。其次是选择配置高素质的人才，并充分调动他们的积极性和创造性，增强他们为企业服务的活性。再次是建立银行内部合理的利益分配，这种“合理”要有利于调动职员的工作积极性，激励管理上的能者。人员配置实行优胜劣汰，并明确岗位的职责。预防机制和预防措施。（一）保险业必须全面介入住房按揭，建立住房按揭银行风险转移机制。保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立： 1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事，在实际操作中，笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反保险法的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。 2、购房人的人寿保险，核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“为购房人带来许多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。 (二)开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制 个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能，因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用： 1、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。 2、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。律师介入住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性，防止因银行审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。 （三）实行制度创新，加强制度建设，提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要理论勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度，提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制，使商业银行获得新的生命力，真正按照企业化的要求经营，去追求和实现利润最大化，最终做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。 （四）提高认识，强化管理，建立一套权责分明，平衡制约，运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险在建立内控机制上，关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时，要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度，对信贷资产管理薄弱，违轨违纪，经营效益低的高风险机构，上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度，实现内控监督的现代化，从而提高内控监督的广度和深度，减少内控环节，改善内控机制的运作质量，达到防范和化解风险的目的。住房抵押贷款风险防范针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。2.1 违约风险的控制针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。 2.2 流动性风险的控制住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。2.3 经济周期风险的控制房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。?2.4 利率风险的控制针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。结论住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。当前，农村信用社肩负着改革与发展的双重任务, 服务农村，服务基层，服务千家万户的特点决定了农村信用社的办社宗旨，但是，近几年来，随着地方经济的快速发展，大额贷款的投放逐年增加，贷款的风险防范是目前顺利推进改革和信用社稳健发展的根本保障。做为一名从事信贷管理工作者，结合我多年在一线工作实际，对如何做好大额贷款的风险防范略表浅议： 一、加强信贷岗位人员的管理，是防范大额贷款风险，确保信贷资金安全的重要保证。近几年，农村信用社贷款规模的迅猛扩张，大额贷款客户的增多，贷款风险防范工作已成为农信社业务经营的重中之重，特别是大额贷款的管理更应该科学化，应以风险防范为工作重点。我认为信贷从业人员必须是精兵强将，热爱并精通信贷业务，政策理论水平较高，有高度的事业心和责任感的高素质专业化人员。一是要合理配置信贷人员，建立激励机制。配备人员时要选择那些政治合格、业务精通、工作勤奋、吃苦耐劳、责任心强的人员，改革那种干不了内勤干信贷，不良人员管不良贷款的现象；二是明确信贷人员职责，