《用益物权》PPT课件.ppt

,第八章 用 益 物 权,第一节 用益物权概述 第二节 国有企业经营权 第三节 国有土地使用权 第四节 承 包 经 营 权 第五节 集体土地使用权 第六节 宅基地使用权 第七节 地役权 第八节 典权,一、用益物权的概念、特征,用益物权是指对他人所有的物，在一定范围内进行使用、收益的他物权。物权法第条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。,第一节 用益物权概述,1用益物权是一类他物权，与担保物权相对应，设立用益物权的目的就是对他人所有的财产进行使用、收益，与此相应，内容也主要是行使使用、收益的权能。 2.用益物权是非所有人对所有人的物在法律规定的限度内独立支配的排他性权利，是一种独立的权利。用益物权人在法律规定或约定的范围内，可以对抗一切人，从而形成对所有权的限制。,3用益物权的客体必须具有使用价值。客体的存在形态或使用形态发生变化，会对用益物权人的利益产生直接影响，甚至丧失。 4用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，并以对物的占有为前提。用益物权之“用益”，顾名思义，就是对物的使用、收益，以取得物的使用价值。在这一点上用益物权与担保物权不同，也由此决定了用益物权的设立，以对标的物的占有为必要条件。即必须将标的物的占有（直接占有）移转给用益物权人，由其支配。否则，目的就无法实现。,1解决人们对物质资料占有与需求的矛盾 对所有人与非所有人对物的支配权,进行合理的分配，从而使所有人与非所有人的利益得以共同实现。由于所有人在一定条件下不必或不能直接利用物，而没有物的人非所有人在一定条件下又需要使用该物，同时又不需要或无法取得物的所有权。为解决这一问题，用益物权确定所有人与非所有人只转移对物的使用、收益方面的支配关系，不转移物的所有权的关系。,二、用益物权的社会作用,2实现物的多种利用方式 物权有确认静态归属与调整静态利用两种基本功能，以使用收益为目的的用益物权制度，通过各种具体形式，使非所有人以多种形式对所有人的财产进行利用，并在该种利用目的限度内，享有排他性支配权。这样就使物的利用价值得以充分实现，防止财产闲置浪费，提高财产的利用效率。用益物权的内容之一就是确认和保护非所有人依法利用他人财产时取得的合法利益，激励人们创造财富。,3确认和保护分配和财产支配关系 在我国，长期以来，对社会财富尤其是占主导地位的国有财产实行国家高度集中控制支配的体制，建立市场经济体制就是国家或集体放弃对公有财产的直接占有、使用、支配，而由不同利益追求的社会成员使用、开发、经营国有或集体财产，确认他们的利益，调动他们的积极性，提高社会生产力发展水平。用益物权中的承包经营权、国有土地使用权等具体形式，实质上就是对改革进程中出现的利益分配关系和财产支配关系的确认和保护。,三、用益物权的种类,(一) 用益物权的理论分类,1. 法定用益物权和意定用益物权。,根据用益物权的设定方式不同，可将其分为法定用益物权和意定用益物权权。,2. 有期限用益物权和无期限用益物权。,根据用益物权的存续期限不同，可将其分为有期限用益物权和无期限用益物权。,3. 有偿用益物权和无偿用益物权。,根据用益物权是否以支付代价而取得，可将其分为有偿用益物权和无偿用益物权。,(二) 我国现行法上的用益物权,根据民法通则、物权法、土地管理法等相关法律规定，我国现行立法上的用益物权包括：,1. 全民所有制企业经营权,2. 建设用地使用权,3. 土地承包经营权,4. 地役权,. 宅基地使用权,一、国有企业经营权的概念,又称经营权，是指全民所有制企业对国家授予其经营管理的财产享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。经营仅是民法通则、全民所有制工业企业法等法律、法规专门针对国有企业所确定的一种物权形式。在传统大陆法系国家的物权体系中，并没有此种物权形式。1995年施行的俄罗斯联邦民法典专门规定了国有或自治地方所有单一制企业的经营权。,第二节 国有企业经营权,为适应改革需要，根据两权分离的原则确立的国有企业的物权制度。目的是改革高度集中的计划经济体制，用民法方法调整全民企业内部关系，在维护国家作为企业财产所有人的前提下，使企业具有独立的民事主体地位，改变其作为行政附属物的状况。市场经济体制的确立，国有企业改革的基本趋势是建立现代企业制度。在公司制下，公司法人对股东投入公司的财产和公司积累的资产拥有法人所有权，股东拥有股权，二者彼此独立，这与国家与国有企业之间所有权经营权的财产权结构明显不同。因此，以“两权分离”为基础所确立的国有企业经营权今后将不再是我国企业对其经营、支配的财产所拥有的主要物权形式。,二、立法背景,1主体是全民所有制企业，即国有企业。 2客体具有集合性。经营权的客体是国家授予企业经营管理的各种财产的综合。 3具有权能的集合性与内容的法定性。经营权人享有对国家授予其经营管理财产的权利。这些权利的具体内容范围由法律明确规定。企业在规定范围内行使经营权。 4具有相对独立性和受制约性。在法律规定范围内，经营权人行使权利，有一定的自主性，任何单位和个人不得非法干预其经营活动。,三、国有企业经营权的特征,5是国有企业对国家所有财产在一定限度内的支配权，属于用益物权。这种支配权仅限于国家授予其经营管理的部分，而且对不同类型、来源的国有财产，其支配权的程度和范围不同，如对重要固定资产的支配程度小于一般财产的支配程度，对企业税后利润的支配程度大于国家投入财产的支配程度等。 6经营权的行使，必经附随承担特定义务。国有企业在享有经营权的同时，必须依照国家对国有企业的特定要求，附随承担相应的义务，如企业在分配机制、财产增值、上交利税任务、资产折旧、更新、执行指令性计划等方面的义务。,四、国有企业经营权的内容,主要通过企业的权利、义务来体现：,(一) 国有企业的权利,1. 生产经营决策权,2. 购销自主权,3. 固定资产处置权,4. 留用资金支配权与工资、奖金分配权,5. 投资、联营、兼并权,(二) 国有企业的义务,1. 严格管理国有资产，并使之增值。,2. 依法交纳利润，维护国家所有权。,3. 实行工、效挂钩，建立和完善企业分配约束机制和监督机制。,4. 承担企业亏损的责任。,第三节 国有土地使用权,一、国有土地使用权的概念,在传统民法理论中大致可归于地上权之列。就具体支配权限范围而言，因使用目的、取得权利的方式不同，而存在许多差异，因此使用权人所享有的具体权利也表现为不同的内容，例如有的可以对国有土地进行开发、经营、收益、发展房地产，有的则只能修建某些设施、不得拥有开发、经营、利用土地收益的权利。而且使用权人原则上只能在所确定的用途限度内使用土地，非经法定条件和程序，不得改变其使用权的具体内容。,物权法第一百三十五条规定：“ 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”国有土地使用权是指除国家以外的一切组织和个人在法律规定的范围内，对国有土地享有占有、使用和收益的权利。国有土地使用权的取得方式有：1. 通过土地使用权的出让、转让等有偿方式取得；2. 通过行政划拔方式无偿取得。,指国家以所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。物权法第条规定： 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。通过有偿出让设定国有土地使用权，是我国城镇国有土地使用制度的一般方式。国有土地使用权的有偿出让制度，包括国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止等主要内容。,二、国有土地使用权的有偿出让,（一）有偿出让的特征 1有偿出让是一种民事法律行为 土地使用权出让的性质是将土地作为一项财产，由政府代表国家作为所有人，土地使用者作为他物权人，双方按平等、自愿、有偿的方式设定他物权的一种民事法律行为。尽管国家作为土地所有人具有土地管理者的身份与职能，但在每一项具体的出让行为中，它并不是以管理者的身份出现。它只是在进行管理时才以这种身份出现。,2出让的主体是土地所有人与土地使用权人 土地所有权人即土地使用权的出让方，土地使用权人是土地使用权的受让方。国有土地所有权主体的惟一性，决定了国有土地使用权出让一方是惟一的，即只能是国家，具体而言，由县、市级以上人民政府及其所属的土地管理部门代表国家以所有者的身份负责实施。 土地使用权人并非惟一的，根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定：“中华人民共和国境内外的公司企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本条例的规定取得土地使用权。”按照这一规定，土地使用权人的范围原则上不受限制。,3有偿出让的客体是国有土地 从理论上讲包括所有的国有土地。但在实际生活中，主要是城镇国有土地。城镇国有土地指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地。作为土地使用权的客体，使用权人有权支配的仅限于土地本身，附着在土地上的市政公用设施，地下矿藏、水流等资源及不明埋藏物，仍属于国家所有。 4是一项权利内容相对广泛的他物权 相对于划拨土地使用权而言，使用权人的具体权利比较宽泛、内涵较丰富。,5有偿出让的土地使用权是一种有确定期限的他物权 土地使用人以交付出让金为对价取得一定期限的国有土地使用权，期限届满后，土地使用权终止，由国家收回土地。有偿出让的期限，由土地使用权的出让方和受让方在法律规定的最长期限内协商确定。根据我国物权法第条规定，土地使用权出让的最长期限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地4O年；综合或其他用地50年。 6权利的行使受到限制 同其他国有土地使用权一样，其权利的行使要受到国家土地用途管制、土地利用规划、城市建设规划、公共利益需求等制度的限制。此外，还受土地使用权出让合同规定的开发、利用土地的期限、条件等内容的限制。,（二）有偿出让的主要内容 1占有和使用土地的权利 使用人在出让合同规定的范围内，有权占有该土地而排除他人的占有，并可以为了生产、经营、生活的目的而使用该土地。 2收益权 使用权人不仅可以使用土地，而且还有权获得该土地的收益，例如使用人取得土地使用权后将土地开发，经营房地产，对由此而获得的收益，使用人享有所有权。,3转让与出租的权利 使用人在获取土地使用权以后，依照法律规定或出让合同规定的条件，有权将该使用权转让给他人或出租给他人，使用权人由此而取得收益或租金。转让后，受让方成为新的他物权人。 4设定抵押的权利 土地使用权人为了某种目的，可以将土地使用权作为客体设定抵押权。到期不能清偿债务时，抵押权人有权依照法律规定的权利处分该土地使用权及连带抵押的土地上的建筑物，并以其所得价优先受偿。,5物上请求权 土地使用权作为一种他物权，以实际占有土地为存在前提，因此，当土地使用权的实现受到妨害时，同所有人一样，使用权人具有物上请求权，包括请求返还占有、排除妨碍、防止危险等权利。 6相邻权 相邻的土地使用人之间，应当按照有利生产、方便生活、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光、噪音、污染等方面的相邻关系，给相邻使用权人造成妨碍或损失的，受害方有权要求停止妨碍、赔偿损失。,（三）有偿出让使用权的取得 1依出让行为取得 有偿出让的国有土地使用权是我国法律规定的他物权类型之一，但某个具体的土地使用人要取得土地使用权，必须通过与土地所有人订立出让合同的形式。在实践中，出让土地使用权合同的具体形式主要有协议、招标、拍卖三种方式。,协议方式是由出让方根据用地的性质、功能和土地开发利用的特点确定土地使用权受让人，或由土地使用权的有意需求者,直接向出让方提出有偿使用土地的意思表示，由双方进行谈判和磋商，协商出让土地使用权的有关事宜，并达成一致意见，从而出让土地使用权的一种方式。招标方式是出让方根据出让使用权地块的开发利用要求，提出某种条件或发出招标邀请，由符合条件、意欲取得土地使用权的单位或个人在一定时期内投标，由招标人根据一定的标准择优确定中标人的出让方式。,拍卖方式是有关部门将某一地块的位置、面积、用途及使用期限等条件公开公布，由出让方组织用地要求者，在拍卖场所就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。以上三种方式中，不论采取哪种方式，双方都必须签订土地使用权出让合同。 主要条款有：合同出让方和受让方；合同的标的，即所出让土地的位置、面积、界线、地面形状等自然状况；土地使用权出让金，包括出让金的数额、支付方式和支付期限；土地使用权出让期限；土地的用途；土地使用条件；定金；违约责任等。此外，当事人还可就其他权利义务加以约定，如使用权的转让条件、抵押条款、期限届满时地上物的处理等。,2依转让取得 转让是土地使用权的再转移，依转让取得是指已取得土地使用权的使用权人，将该地块的土地使用权转让给其他人，受让人取得土地使用权，成为新的土地使用权人。土地使用权的转让是平等主体之间进行的财产权利让渡行为。依转让取得，一般要通过土地使用权转让合同来进行。 3依出租取得 依出让或转让等方式取得土地使用权的人，将土地使用权出租给他人，承租人因此而取得土地使用权的一种情形。,4依继承权取得 依出让、转让或出租或其他合法事由，取得土地使用权的个人死亡后，其继承人依继承权取得该土地使用权的情形。 5依其他合法事由取得 指基于上述事由以外其他导致国有土地使用权主体变更的情形取得土地使用权。如基于抵押权的行使、公司分立与合并等原因而取得土地使用权。 土地使用权的取得，除了具备上述事由之外，还须办理登记手续，由县级以上人民政府核发国有土地使用证，从颁发土地使用证之日起，相关当事人才取得土地使用权。,（四）国有土地使用权的转让 土地使用权的转让，是土地使用权人将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 1土地使用权转让的条件 根据有关规定，以出让方式取得土地使用权的，应按照出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地，否则不得转让。这些条件主要有：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,2国有土地使用权转让的特定原则 (1）出让方地位不变的原则。国有土地使用权出让后，使用权可以不断转移，但不论使用权转移到何人手中，国家仍然是土地的所有权人，它与使用者的权利义务关系以及作为出让方的地位不受影响。 （2）权利义务一体转移的原则。转让土地使用权时，必须将享有的全部权利与所负的全部义务同时转移给新的受让人，不得转移权利而不转移义务，或者相反。土地使用权一旦转移，原受让人作为使用权人的身份即告丧失，新的受让人取得使用权人的主体地位，成为出让合同和登记文件中全部权利义务的享有者和承担者。,（3）土地使用权与建筑物所有权主体同一性原则。土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让；另一方面，当建筑物、其他附着物的所有权转让时，其使用范围内的土地使用权也随之转让。但当建筑物、其他附着物作为建筑材料转让时，可以不转让土地使用权。 （4）分割转让限制原则。这种限制主要表现在分割转让应经过审批手续。一般情况下，如果某地块的整个开发建设都已按规划完成，分割转让才可能被允许，否则一般不会被允许。 （5）土地所有人的优先购买权。当土地使用权的转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。,（五）国有土地使用权的出租 1.土地使用权出租的特征 土地使用权的出租是土地使用权人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 (1）在主体上，出租方不是土地所有权人，而是土地使用权人，包括通过出让、转让、继承及其他合法方式取得土地使用权的人，承租方是使用权人以外的人。,（2）在客体上，土地使用权出租的客体是土地使用权，而非土地本身。体现土地使用权的标的物是具有法律上有期限性的土地及土地上建筑物。 （3）在内容上，土地使用权出租仅仅在作为土地使用权人与第三人之间确立权利义务关系，出租人作为使用权人的地位并不发生改变，他仍然是土地使用权出让合同的一方当事人，有义务继续履行出让或转让合同。,2土地使用权出租的条件 已按土地使用权出让合同的规定对土地进行投资、开发、利用，另外，土地使用权出租时，地上建筑物、附着物随同出租。由此可以推知，当事人以承租土地上建筑物、其他附着物为目的时，土地使用权亦随同出租，但是这里所讲的土地使用权随同出租，并不是指出租人享有使用权的整个地块使用权的出租，而是作为租赁标的物的建筑物或其他附着物所涉及范围内土地使用权的出租。,（一）无偿划拨国有土地使用权的特征 指土地使用人按照一定的程序向政府提出用地申请，政府通过行政审批程序，将土地无偿拨给使用者，并对其权利予以确认而产生的土地使用权。 （1）在取得方式的性质上属于通过行政行为取得，划拨行为是一种行政行为； （2）在权利内容上仅限于使用者对土地的占有、使用权，个别情况下有收益权，使用者从国家取得划拨的土地后只能由自己亲自占有、使用，不得将该使用权转让、出租、抵押，也不发生继承等。这种权利不能作为一项独立的财产进行民事流转。,三、无偿划拨国有土地使用权,（3）使用权的取得是无偿的。表现为使用者取得土地使用权无需向国家支付出让金或其他对价。国家将征用的集体土地划拨给使用人使用，使用者只向被征地单位补偿部分损失，不再向国家承担支付土地使用权对价的义务。在无偿使用的制度下，此种使用权并不被当作交易中的一项财产来对待。 （4）其适用范围具有局限性。根据士地管理法第54条的规定，建设单位使用国有土地，原则上应当以有偿出让的方式取得，但下列建设用地，经批准，可以以划拨方式取得：国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、水利等基础设施用地；法律行政法规规定的其他用地。,（5）具有不定期性。划拨并不规定使用者使用土地的期限，只要使用者本身存在，并依一定条件使用土地，就可以长期占有、使用，国家一般不予收回。 （6）只有在下列情况下，可以由政府无偿收回：为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、机场、铁路、矿场等经核准报废的。在前两种情况下，收回土地使用权，所有人应对使用人的地上建筑物和其他附着物，给予一定补偿。 （7）使用者须向国家缴纳城镇土地使用税。使用者缴纳的税金相对于土地使用权的价值或土地本身的价值而言只是象征性的。,（二）无偿划拨向有偿出让土地使用权的转化 无偿划拨土地使用权在具备了一定的条件后，可以转化为有偿出让土地使用权，这些条件是： （1）土地使用者必须是公司、企业、其他经济组织或个人，而不能是国家机关、事业单位、公益团体等以非营利为目的的单位；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；（4）按照土地使用权出让的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者在办理转让手续过程中，先批准该土地使用权可以转让、出租、抵押，然后用转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。,第四节 土地承包经营权,一、承包经营权的概念,土地承包经营权是指农村集体经济组织的个人或集体，依照土地承包经营合同，以承包的方式对农村集体所有的或国家所有、农村集体经济组织使用的土地享有的占有、使用，从事种植业、林业、畜牧业、渔业等生产并进行收益的权利。土地承包经营权是我国农村现行土地制度的基本内容，是农用地使用与经营的主要方式。不仅将土地承包经营权作为一种物权以及农村土地生产、经营的主要形式在民法通则、物权法、土地管理法、农业法中予以规定，而且在宪法中也专门确认。,【案情简介】,2001年12月，村民李某与所属的村委会签订了一份土地承包合同。合同约定，村委会将村属的15亩荒地承包给李某经营，期限为20年。合同签订后，李某对所承包的土地进行了重新规范和整理，并在投资近3千元的承包土地上打了一眼深井。04年10月，李某所在的村委会进行换届选举。换届后的村委会以原村委会与李某所签订的土地承包合同没有召开村民大会，违反民主议定原则为由，将李某所承包的土地强行收回。李某将村委会告上法庭，要求确认合同有效，被告继续履行合同。 问：合同的效力？为什么？如何处理？理由？,分析问题的思路 ： 法院经审理后认为：原告李某与原村委会之间签订的土地承包合同违反了民主议定原则，属于无效合同。原村委会在签订合同中存在明显过错，应当对因合同无效给原告李某造成的经济损失进行赔偿。 法院依据当时的法律、法规作出土地承包合同无效的判决并无不妥。但在物权法实施后，对于该类合同法院则不能再认定为无效。物权法第131条明确规定：“承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。”而农村土地承包法等法律也没有明确规定村委会发包村属的荒地也必须召开村民大会决定。所以物权法实施后，李某的土地承包经营权依法受法律保护。,根据物权法、土地管理法、农业法的有关规定，土地承包经营权包括以下几种具体类型：一是农村集体经济组织的成员对本集体所有土地的承包经营权；二是本集体以外的单位或个人的土地承包经营权；三是农村集体经济组织或个人对国家所有，由农村集体经济组织使用的土地的承包经营权。以上三种方式中，最普遍的是农村集体经济组织成员对本集体所有土地的承包经营权。,二、土地承包经营权的类型,1. 承包主体是集体经济组织成员或组织本身 一般情况下，农村集体经济组织的成员可以以户或以个人名义成为承包经营权的主体。成员通常是本集体所有土地的承包经营权人。在一定情况下，也可以成为其他集体所有土地的承包经营权人或国家所有由农村集体组织使用土地的承包经营权人。 集体经济组织本身，只在承包国有土地或其他集体所有的土地时，才可成为土地承包经营权人；对本集体经济组织农民集体所有的土地，它是土地所有者的代表，不是他物权人。,二、土地承包经营权的法律特征,2根据法律和承包合同的规定设立 我国现行立法已明文确认土地承包经营权为农村土地上存在的一种他物权。其成员要与本集体组织或其他组织建立承包关系、农村集体经济组织要与其他农民集体或国家建立土地承包关系，必经依照法律的规定，订立承包经营合同。承包经营合同是发包方和承包方为承包经营集体所有或国家所有由集体使用的土地及其他自然资源，明确彼此权利义务关系的协议。承包合同中的承包方一般为农村集体经济组织的成员，发包方通常是村民委员会或村民小组等农村集体经济组织。此外，不同的农村集体经济组织之间也可成为承包方与发包方。,3客体是集体所有或国家所有由集体使用的土地 承包经营权的客体就其所有权归属分为两种，一种是属于以村、村民小组为单位各个农民集体所有的土地，由村委会或村民小组等农业集体经济组织行使所有权，各个集体成员一般通过承包这类客体而享有承包经营权； 另一种是属于国家所有但由某一农民集体使用的土地，一般是在承包人所在的农村集体经济组织享有合法使用权的前提下，这些土地才能成为承包经营权的客体。也有少数情形是农村集体经济组织或其成员直接承包国家所有的土地，这种情形下的国有土地一般是国有的荒地、山岭、滩涂等土地。,4是一种他物权，具有物权的特征 土地承包经营权具有排他的对世效力，它可以对抗一切人。此外，承包经营权在本质上是以对土地的占有、使用、收益为内容的一种直接管理和支配权，并非承包人对发包人的请求权。就获得承包经营权的农户等承包方而言，他们独立安排生产，自筹生产资金、自担风险，只要占有并经营所承包的土地，他们直接实现其收益权。 当然，承包经营权产生的直接依据是承包经营合同，承包经营合同确立了承包方的物权，但在承包合同当事人之间，仍然存在一种债权关系，一方不依照承包经营合同的推定履行义务时，另一方有权请求赔偿损失或解除合同。,1取得依据 土地承包经营权是依照法律以承包经营合同设立的，土地所有者或使用权人作为发包方，农村村民个人（包括家庭）或集体作为承包方，双方就权利的客体、内容、期限以及其他有关权利义务进行平等协商，订立书面合同，合同生效时承包人即取得承包经营权、这与其他他物权的取得时间和依据有所不同。,三、土地承包经营权的取得,2取得条件 在我国，农村土地承包经营制度是农村集体经济组织从事农业生产经营的基本形式，一般情况下，农村集体经济组织应当代表农民集体将土地承包给其成员经营。对于成员来说，集体经济组织拥有的耕地和其他生产资料是他们从事生产劳动和维持生活的基本条件，他们有权承包属于本村或村民小组的耕地和其他农业用地。农村村民取得本集体经济组织农民集体所有的土地的惟一条件，就是他属于本集体经济组织的成员。,3.取得方式 （1）分户承包。保障基本生产、生活的土地包括口粮田、经济作物田、水产养殖田等。一般采取分户承包的方式，可以根据当地的条件按每户人口承包，也可以将口粮田与责任田分开承包。在农业机械化有一定基础的地区，可逐步采取规模经营的承包方式。 （2）专业承包。一般是将分户承包以外的土地交由具有承包经营能力的人承包。凡面积大、集中连片的粮田、茶、果等经济作物田，水产养殖田等，以及荒山、荒地等，均可实行专业承包。专业承包的承包人可以通过公开招标的方式确定，可以是本集体经济组织成员，也可以是其他集体经济组织或个人，承包土地的面积不按人数确定。,指土地承包经营权因一定法律事实的出现而改变其主体、客体或内容。主体的变更最为常见的是承包经营权的转让，即原承包经营权人在取得发包人同意的情况下，不再继续承包经营业已承包的土地，而由他人代替自已向发包人履行承包经营的义务，享有承包经营的权利。 承包人转让承包经营权要经发包人同意，向本集体经济组织以外的人转让时，要经村民会议或村民代表会议23以上成员同意，否则转让无效。承包经营权转让时，如果转让人已对土地进行了一定的经营或履行了部分承包义务，受让人应向转让人支付相应的对价。,四、土地承包经营权的变更,承包经营权客体的变更，一般指所承包土地的面积增减、地块调整等，但不包括标的物性质的改变。如将对粮田的承包换成对果园的承包，就不属于客体变更，而是另外设立了一种承包经营权。如承包经营权客体发生变化的原因是集体公共设施、公益事业需要或承包的土地被依法征用或依法转为建设用地，承包方有权要求发包方给予补偿。 土地承包经营权内容的变更是指权利人经营性使用和收益的范围扩大或缩小以及土地用途的合法改变等。,五、承包经营权的内容,(一) 承包经营权人的权利,1. 承包经营权人对承包的土地等自然资源享有充分的使用经营权，不受任何第三人的非法干涉。,2.承包经营权人以自己的劳动、承包土地等自然资源所获得的收益，在完成国家税收、集体提留和定购任务以后，剩余部分由承包人所有，承包人有权依照法律或政策的规定自行处分。,【案情简介】,城郊某村将靠近河边的200亩荒滩，通过公开发布和协商的方式以每年每亩300元的标准承包给城里人张某从事种养殖业和旅游的综合开发，承包期为30年，双方依法签订了合同并办理了相关手续。经营3年之后，张某因资金紧张，准备向银行申请贷款，并以该土地承包经营权进行抵押。但张某随后在一次车祸中死亡，于是村委会便以承包人死亡为由提出收回该片土地的承包经营权另行发包。对此，张某的女儿小张提出异议，认为承包期还没有满，自己有权继续经营。,3. 承包经营权人在客观情况发生变化的情况下，有权征得发包人同意，将其承包的土地等自然资源转让或转包给他人。,4. 承包期满或因其他原因交回承包的土地时，承包人对其在承包土地上种植的林木、果树及没有收割的庄稼，有要求集体或转包人折价补偿的权利。,(二) 承包经营权人的义务,1.完成承包合同所规定的义务。但由于自然灾害等不可抗力的原因，致使承包合同不能履行或者不能完全履行，可以全部或部分免除承包人的责任。,3.承包经营权人对承包的土地和其他自然资源负有管理、保护、合理利用义务，承包使用权人不得将土地撂荒、弃耕、不得进行掠夺性经营使用等。,2.承包经营权人行使权利时应依法律或合同规定的用途、时间使用土地及其他自然资源，不得违背法律和合同的规定从事承包使用，如将承包的土地种植国家森止生产的产品等。不得擅自将承包的土地及其他自然资源转让或转包。,第五节 集体土地建设用地使用权,一、概念和特征,指土地使用人依法定程序取得的、在农民集体所有的土地上从事非农业建筑而使用该土地的权利。,1.在主体范围上，使用权人的范围有一定的限制。有资格取得农民集体土地建设用地使用权的主体包括以下三种类型：一是乡镇企业。二是农村村民。三是乡、村公共设施和公益事业建设的建设者。,3集体土地建设用地的使用权有一定范围 集体土地建设用地的使用权人有权占有、使用该土地，在土地上进行非农业建设，从事生产或生活或公益事业，但不得出让、转让或者出租。但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。,二、使用权的取得与终止,集体土地的使用人，向县级以上地方人民政府提出申请，经批准，核发证书，确认建设用地使用权，而作为土地所有人的农民集体或农村集体经济组织不能自行与他人设定集体土地建设用地使用权。,在下列情况下终止：(1）为乡村公共设施和公益事业建设，经原批准用地的人民政府批准，收回土地使用权；（2）乡镇企业连续闲置2年以上或因停办闲置1年以上，应当收回其土地使用权；（3）不按照批准用途使用土地的；（4）因撤销、迁移、解散等原因而停止使用土地的，土地使用权终止。,第六节 宅基地使用权,一、宅基地使用权的概念,宅基地使用权是公民个人依法定程序取得的在国家或集体所有的土地上建造住宅并居住使用的权利。宅基地使用权分为城镇居民与农村居民宅基地使用权两种。城镇居民在城镇依法建造住宅，房屋所有权归个人享有，房屋、庭院所占用的土地，属国家所有，房主只有使用权。农村居民依法建造、拥有的房屋，其所有权归村民所有，宅基地则属集体所有，房主只拥有使用权。,宅基地的客体在城镇是国家所有的土地，在农村和市郊是集体组织所有的土地。宅基地使用权的主体，主要是我国公民，包括城市居民和农村居民。城镇非农业人口经过合法的手续，也可以利用农村集体所有的土地建造住宅，其使用权受国家法律保护。,二、宅基地使用权的内容,1.经审核批准的宅基地，使用人有长期使用的权利，但国家因建设需要征用土地或重新规划土地时，使用人应服从国家需要，接受对宅基地的调整。,2.使用人有权在宅基地上建造房屋以居住、使用,宅基地上的建筑物所有权归建筑人所有。但使用人不得利用宅基地建造生产或商业用房。,3.使用人有权在房前屋后的宅基空地上种植竹木，其竹木的所有权归种植人所有。,4.宅基地不得买卖、出租、抵押或以其他形式非法转让。但宅基地上的房屋可以在法律允许的条件下转让、出租或抵押。,5.行使宅基地使用权不得超出确定的宅基地范围，不得扩大或变相扩大宅基地的使用面积。,6.宅基地使用人在行使宅基地使用权时，不得损害社会公共利益和他人合法权益。,三、宅基地使用权的取得、转让,依照物权法的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据法律规定，城镇居民需要宅基地建房的，应向所在地的土地管理部门申请，经批准后取得宅基地使用权。如果城镇居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县以上人民政府批准。农村居民建房需要使用宅基地的，应当选用原有的宅基地和村内空闲土地、荒地、坡地并经乡人民政府批准。,在关于“农村宅基地使用权转让问题”上，物权法打破了以往法律禁止转让宅基地的陈规，不再对宅基地使用权的转让持绝对禁止的态度。 物权法第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。从以往法律绝对禁止转让宅基地使用权，到物权法规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，物权法对宅基地问题的规定已经是立法上的一大突破。,第七节 地役权,地役权起源于罗马法，是基于土地而发生的一种权利义务关系，地役权，是指为了自己使用、经营土地的便利而通过订立合同使用他人土地的一种物权。在地役权关系中当事人的变换，不影响该项关系的存在。即“地役权属于土地”。大陆法系国家民法理论中对地役权概念的一般表述是：为自己土地的方便与利益而对他人的土地进行利用的权利。,一、地役权的概念及沿革,【基本案情】,某甲房地产开发公司拍得某市区河畔一块土地，准备以“观景”为理念设计并建造一所高层观景商品住宅楼。但该地前面有一平房制衣厂，为了该住宅楼业主能在房间里欣赏河畔风景，双方约定：制衣厂在30年内不得在该土地上兴建三层高以上建筑；作为补偿，甲每年向制衣厂支付20万元。三年后，制衣厂将该土地使用权转让给乙公司，乙公司在该土地上动工修建高层电梯公寓。甲公司得知后，便要求乙公司立即停止兴建。但遭到拒绝，甲于是向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司停止施工并同时要求制衣厂承担违约责任。,分析问题的思路： 理论界通说有两种，一种是登记对抗主义，一种是登记生效主义。采用登记对抗主义的法官在判决该案件时认为：甲公司与制衣厂之间的地役权合同生效但因为没有到登记机关登记而不能对抗善意第三人乙公司，乙公司并没有侵犯甲公司的地役权，所以判决驳回甲公司的请求，并判决由制衣厂承担违反地役权合同的违约责任。采用登记生效主义的法官在判决时却认为：甲公司与制衣厂之间的地役权合同因为没有到登记机构登记而导致该合同无效，所以判决驳回甲公司的所有诉讼请求。我国物权法明确规定，地役权自合同生效时设立，是否登记不影响地役权的设立，未登记只是不能对抗善意第三人而已。应判决由制衣厂承担违约责任，驳回甲公司要求乙公司停止施工的诉讼请求。,1地役权的主体是需役地人与供役地人。 因使用他人土地而获得方便与利益的土地为需役地，为他人土地的方便与利益而被使用的土地为供役地。 2地役权的客体是土地，具体而言是供役地与需役地。供役地与需役地不一定是相邻的土地，但需役地的使用有利用供役地的必要。 3地役权是对他人所有的土地或他人享有使用权的土地加以利用的权利。地役权的成立以两块以上分属不同的人所有或拥有使用权为必要。,二、地役权的特征,、地役权是基于为自己所有或使用的土地的方便与利益，而对他人土地拥有的权利。 使用供役地的目的，是为了需役地的方便与利益，而不是为了某个特定的人的方便与利益，需役地与供役地所有权或使用权人发生变化，地役权仍可存在。 5地役权具有从属性。一方面，地役权不能与需役地分离与单独转让，它必须随着需役地的所有权或使用权转移而一同转移。 6地役权具有不可分性。地役权的取得与丧失，均为全部的，不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭。需役地分割时，地役权对分割后的地块仍然存在。,1以合同设立地役权。 2因他物权设立而取得地役权。 3因他物权分割而取得地役权。 4因时效而取得地役权。 地役权的消灭：地役权因供役地的变化而不能为需役地提供便利、地役权期限届满、供役地与需役地所有人或使用权人、承包经营权人混同、抛弃、土地灭失等原因而消灭。,三、地役权的取得与消灭,（一）地役权人的权利与义务 地役权人享有的权利： （1）使用供役地的权利。（2）实施附属行为的权利。（3）排除妨害的权利。 地役权人应承担的义务： （1）地役权人对供役地的使用，应当在设立地役权的目的范围内使用。（2）地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的附属设施，有保养、维修、管理的义务。（3）地役权的行使，不得损害社会公共利益。,四、地役权的内容,第八节 典 权,一、典权的概念,典权是指承典人以支付典价为条件，而占有、使用和收益出典人的不动产，出典人在约定期间内有权回赎其出典财产的一种民事权利。其中支付典价的人称为典权人，将财产交给典权人使用收益的人