旅游化企业总部基地研究.ppt

旅游化企业总部基地研究纲要：,总部基地案例及总结,总部基地的开发模式,总部基地定义及基本特征,总部基地运营模式,总部基地生态节能技术及材料,定义,总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、金融、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 总部基地在于能够实现国内外市场经济的信息整合、互动；能够达到国内外企业峰会能动的良好释放效果；能够成为国内成长期企业形象的特征标志。,产生的条件,“总部经济”是某区域通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，通过极化效应和扩散效应，形成企业总部在本区域集群布局、生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区或外地，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。在“总部经济”中，总部集中的区域一般能够吸引更多的人才、资本、信息等创新要素向该区域流动，在价值链分工中，占据“高端”地位，获取更高的利润回报，而且能够提升本区域的产业水平，扩大本地区经济总量，提高区域经济竞争能力。,1.1 总部基地（Advanced Business Park）的基本概念,总部基地就像一个聚宝盆，不断将物资、资金、人才、技术、信息等，集中在一起，具有突出的集聚作用，就像银行的金库一样！,1.2 总部基地（Advanced Business Park）的基本特征,从产业类型来看: Advanced Business Park的产业以智力密集型产业为主,如研发、生物医药、金融、信息服务业等。 从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，有很好的可达性。 从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务功能上，同时生活与休闲功能也表现明显。 从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。 从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从一定程度上反哺生态。,1.3 总部基地（Advanced Business Park）的演变:,1.4 总部基地（Advanced Business Park）的发展模式:,模式一：制造加工型总部基地,模式三：研发及高科技型总部基地,模式三：企业内脑型总部基地,模式四：后台服务型总部基地,交通便利，易于原材料、成品运输；市政设施水平要求 较高，水、电、能源等有特殊要求。,产业聚集效应突出，基础设施特别是IT设施先进； 交通便利。,良好的商务基础，交通便利；环境优美，人力资源良好。,城市中心，发达的城市交通，人流量密集，最高的地价和租金 购物、餐饮配套齐全，以大型金融企业入驻为主。,成熟模式“Advanced Business Park”,国外案例研究,2.1 国外总部基地案例:美国硅谷Silicon Valley,美国硅谷Silicon Valley概况： 硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。 硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的集研究开发的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。 目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇的概念，而成为商务花园的区域概念。在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风景优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。 2011年，硅谷GDP约占美国总GDP的5%，美国GOD约14.62万亿美元。硅谷GDP总额约为0.731万亿。,2.2 国外总部基地案例:爱尔兰都柏林Park west西区商务花园,欧州商务花园案例 都柏林Park west西区商务花园概况： PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英亩），是爱尔兰最大的商务花园， 其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲设施一应俱全。 PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区，都可以便捷的进入商务花园。 以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区都可以享受到优厚的税收政策。 园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不等。,2.3 国外总部基地案例: PGA总部基地,PGA总部基地佛罗里达南端,PGA总部基地： 20分钟车程到达棕榈滩国际机场 40分钟车程到达劳德戴尔堡好莱坞国际机场 结合休闲度假的豪华会议中心 时尚高档、形态丰富的购物广场 以艺术为中心的文化场所。 以高尔夫、水上运动为主的体育休闲项目。,国外总部基地案例: PGA总部基地,2.4 国外总部基地案例总结,Business park,生态的 低密度的 低成本的(生态建筑材料） 与城市联系紧密的 有足够的人力资源支持,商务花园的特征,运营、模式的思考,国内部分近似案例研究,2.5 总部基地案例:北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道,位置: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。 项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，主力户型在1000-3000平米之间。 容积率：0.77， 绿化率：41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、购物休闲功能的商务会所 ; 北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中心等配套设施。,亦庄BDA,总部基地案例:北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道,个性化、特色化的建筑产品,规划： 地块的规划和交通设计特别强调安全性，方便性，以及和建筑与景观之间的渗透与结合。 分布整个场地的人行路将建筑和道路有机的结合在一起，突出了公园的感觉。,建筑： 既考虑到彼此之间的对比，又在形式、色彩和材料的应用上不失和谐。 体量和形式力求人性化和亲近感，同时又融合到景观中去。,环境： 精心设计的草坪，湖面、小溪和坡地等元素创造一个建筑与景观自然融合的小环境。,2.6 国内总部基地案例:上海创智天地,区位： 上海杨浦区，临近同济大学； 片区背景： 杨浦区是上海传统高教区，老工业基地； 目前定位于“知识杨浦”，依托高教资源，聚集了大量设计、IT、广告行业； 传统居住聚集区，写字楼供应量少； 片区现状： 22个国家级重点实验室 14所高等院校 100多家科研院所 2000余家设计、广告等创意公司 20万本科生、研究生和博士生,创智 天地,创智天地打造都市生活第三地,国内总部基地案例:上海智创天地成功原因分析,二是城市配套成熟：项目距离五角场中心区不足五分钟步行路程，而五角场正在被上海政府打造为城市副中心，各项大型配套已完全成熟。,一是时机把握准确：上海中长期规划提出科技兴市的战略，而瑞安公司借此东风，与杨浦区政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的强力支持。,三是区域科技氛围浓厚：项目周边名校林立，提供了大量的高科技后备人才。,2.7 国内外案例总结:总部基地成功要素总结,总部基地成功要素总结： 核心要素： 形成核心产业 政策扶植 交通便利 配套完善 高速的信息网络,重要要素： 良好的区域规划与前景 环境优美、生态环保 低密度建筑 人力资源基础好,次重要要素：特色化的服务 完善的服务体系 个性化的建筑形态,3.1 总部基地的功能构成与形态,总部基地的景观设计理念与自然和谐共生 （1）门户性的景观体系 （2）与自然和谐共生的岛屿环境 （3）天然湿地,彰显恬静质朴的自然湿地湖泊，营造视野开阔， 尺度宜人，非都市化的低密度企业总部基地,总部基地的功能构成,企业总部不仅仅是建筑集群，生态的园林景观，而是一种国际化、高品质，强调沟通与互动，充满优越感的商务活动空间。 总部基地吸纳的世界企业巨头们，作为这样的商务空间，作为越来越国际化的发展趋势，普洱需要这样一个展示的平台！,开放、公平、沟通、竞争，契合目标 客户的心理感受。,总部基地的功能构成,主要项目策划 （1）创意工作室及相关产业总部、工作、培训基地、创意设计中心,总部基地的功能构成与形态,（2）相关配套建筑：技术交流空间,总部基地的功能构成与形态,总部基地的功能构成与形态,公共服务平台、餐厅、健身,健身,餐厅,书吧,运营模式,三圈联动，打造普洱湿地企业总部基地。,总部基地建筑设计,建筑设计理念,PROGRAM FLEXIBILITY 功能空间灵活性,MAXIMIZE LANDSCAPE 景观绿地最大化,总部基地建筑设计,总平面设计 （1）总平面布置应合理布局、功能分区明确、节约用地、交通组织顺畅，并应满足当地城市规划行政主管部门的有关规定和指标。 （2）总平面布置应进行环境和绿化设计。办公建筑的主体部分宜有良好的朝向和日照。 （3）当办公建筑与其它建筑共建在同一基地内或与其它建筑合建时，应满足办公建筑的使用功能和环境要求，分区明确，宜设置单独出入口。 （4）总平面应合理布置设备用房、附属设施和地下建筑的出入口。锅炉房、厨房等后勤用房的燃料、货物及垃圾等物品的运输应设有单独通道和出入口。,总部基地建筑设计,建筑设计 （1）办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。一般由办公用房、公共用房、服务用房和设备用房等组成。 （2）办公建筑应根据使用要求、用地条件、结构选型等情况按建筑模数选择开间和进深，合理确定建筑平面，提高使用面积系数，应宜留有发展余地，为今后改造和灵活分隔创造条件。 （3）5层及5层以上办公建筑应设电梯；主要楼梯及电梯应设于入口附近，位置要明显。,入口大厅是给人第一印象的地方，一定程度上代表整个建筑的档次。 在设计中强调与室外的联系，重视其交通枢纽地位，进行人流组织设计，解决与各部门的联系,并加强大厅空间动态导向和限定。,总部基地的内外景观的舒适度,办公室用房 办公室用房宜包括普通办公室和专用办公室。专用办公室宜包括设计工作室和研究工作室。 办公室用房宜有良好的天然采光和自然通风，并不宜布置在地下室。办公室宜有避免西晒和眩光的措施。 普通办公室宜设计成单间式办公室、开放式办公室或半开放式办公室；也可设计成单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室。 普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于1Om2。,总部基地建筑设计,工作室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵活隔断、家具等进行分隔；每人使用面积不应小于6m2。 研究工作室宜采用单间式；每人使用面积不应小于5m2。,总部基地建筑设计,公共用房 公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。 会议室根据需要可分设中、小会议室和大会议室： 中、小会议室可分散布置；小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2； 大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2:1。,总部基地建筑设计,总部基地的高效的使用效率,核心筒布置 核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式： 1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性； 2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置； 3、综合布置：结合上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。,电梯的布置方式： 1、使用方便：底层入口的易识别性和良好的集散空间 2、集中高效：尽可能集中布置，这样既可以减少交通设施所占面积，便于使用和管理，又可使电梯的运转达到最高效率。 3、分区：当建筑超过一定层数时，电梯应进行分区，以提高运行效率和组织好各区乘客的交通。 4、智能化,总部基地的内外景观的舒适度,比例是指建筑物各部分之间在大小、高低、长短、宽窄等数学上的关系，尺度则是指建筑物局部或整体，对某一固定物件相对的比例关系，因此相同比例的某建筑局部或整体，在尺度上可以不同。 建筑物的空间及其各部分的尺度和比例，主要由功能使用和不同材料性能、结构形式确定的，不同类型和性质的建筑在尺度上和比例上都有不同的要求和相应的处理方法。 建筑物的整体和局部、局部和局部的比例和尺度关系，对于获得良好的建筑造型至关重要。,总部基地的内外景观的舒适度,建筑设计过程中比例关系的处理 主要包括三个层面： a.建筑物整体的比例关系； b.各部分相互之间的比例关系；墙面分割的比例关系； c.细部的比例关系。 尺度指的是建筑物的整体或局部与人之间在度量上的制约关系，这两者如果统一，建筑形象就可以正确反映出建筑物的真实大小，如果不统一，建筑形象就会歪曲建筑物的真实大小。 建筑物能否正确地表现出其真实的大小，在很大程度上取决于立面处理。一个抽象的几何形状，只有实际的大小而无所谓尺度感的问题，但一经建筑处理便可以使人获得尺度感。,总部基地的室外景观的舒适度,3.3 总部基地生态节能技术打造绿色建筑,建筑节能的主要途径： （1）建筑护围结构节能 （a）建筑外墙保温技术 （b）屋面节能技术 （c）建筑遮阳技术 （d）外窗节能技术：会呼吸的窗 （2）太阳能光电利用与绿色照明 （3）先进的能源管理系统 （4）中央空调节能系统 （5）热泵空调、采暖、供热 （6）水（冰）蓄冷技术 （7）办公系统用电节能技术 （8）电梯节能技术 。,建筑节能专家,生态节能外墙保温技术,外墙自保温系统：适用于节能要求不高的建筑。 外墙夹芯保温系统：适用于低层小型建筑。 外墙内保温系统：适用于独户墙体节能改造。 外墙外保温系统：效果最优，适用于各类新建建筑以及旧楼改造。,主体墙 水泥砂浆找平层 专用粘结剂 保温层 固定件 聚合物砂浆 玻纤网格布 聚合物砂浆 弹性涂料或面砖,外墙外保温,外墙内保温,生态节能屋面节能技术,屋顶花园：蓄水、植被、绿化,生态节能建筑遮阳技术,外窗遮阳：固定式、活动式 屋面遮阳：屋顶构架遮阳、屋顶花园 绿化遮阳：植被（攀援、建筑周围） 墙面遮阳：东、西墙专用遮阳构件,根据太阳运行角度,室内光线强度要求，采用机翼性电控遮阳系统，在太阳辐射强烈的时候打开，遮挡太阳辐射，降低空调能耗。在冬季和阴雨天的时候打开，让阳光射入室内，降低采暖能耗。,电控智 能遮阳,生态节能外窗节能技术,窗户节能技术主要从减少渗透量、减少传热量、减少太阳辐射能三个方面进行。,智能呼吸窗,智能呼吸窗使用的感应系统，可对室内烟雾、甲醛、二氧化碳、臭氧、异味等有害气体进行智能检测，并迅速把数据反馈给智能模块运算评估，再由智能模块发出指令给排风系统控制风量大小，将有害空气排出室外。同时运用空气负压平衡原理，将室外新鲜空气通过空气过滤器、风压缓冲器、噪音减震器等设备引入室内，在无直吹感的同时形成大循环空气对流，实现不开窗能净化室内空气的目的。,生态节能太阳能光电,太阳能供暖利用太阳能转化为热能，通过集热设备采集太阳光的热量，再通过热导循环系统将热量导入至换热中心，然后将热水导入地板采暖系统，通过电子控制仪器控制室内水温。在阴雨雪天气系统自动切换至燃气锅炉辅助加热让冬天的太阳能供暖得以完美的实现。春夏秋季可以利用太阳能集热装置生产大量的免费热水。,生态节能绿色照明,有人工作时自动打开该区的灯光和空调；无人时自动关灯和空调,有人工作而又光线充足时只开空调不开灯，自然又节能。,会议室中安装人体感应，可做到有人开灯/开