南昌20110411-0417地产周报.ppt

中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部,南昌市房地产市场周报,2011年第15 周【4 月11日- 4 月17日】,谨呈：江西联泰实业有限公司 谨呈：华南城控股有限公司,导读,3月全国CPI同比上涨5.4%，通胀压力加大，加息预期加强 2011年南昌国土供应计划公布，商品房用地供应422.1万，同比上涨84% 周成交量同比下滑，供应量同比增加，价格运行平稳 香溢花城、绿腾雅苑开盘热销，潜在市场需求数量大,本周热点,国务院督查组抵赣 于15-20日督导楼市调控 重点南昌，景德镇 从4月上旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（区、市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。4月15日至20日，专项督查组将莅临江西，全面督查我省落实房地产市场调控政策措施情况。 在江西期间，国务院督查组一行将主要从八个方面展开督查工作，即：江西落实房地产市场调控工作责任情况；江西保障性安居工程建设情况；江西税收政策执行和征管情况；江西差别化信贷政策执行情况；江西住房用地供应管理情况；江西合理引导住房需求情况；江西落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制情况；江西舆论引导情况。 根据安排，国务院督查组一行将听取江西省落实房地产市场调控政策措施情况的汇报。并深入社区听取基层群众意见，深入住房建设项目现场，实地查看商品房价格、销量，保障房建设质量和运营管理情况。随后对南昌市和景德镇市进行重点检查。,视点： 此次督查组应国务院要求赴赣对南昌市和景德镇市进行督查，将有可能促使南昌市房价控制目标做出新地调整，此前国务院即向各地发出过通知，要求各地调整已确定的房价控制目标，要求房价稳重有降，因此此次国务院督查各地将会督促各地对房价控制目标进行调整。 而深圳市经过督查组督查后，传闻深圳市房价控制目标调整为涨幅不超过去10%，涨幅基数为去年深圳各区平均住宅价格，各区以上涨10%为价格上限确定新的房价控制措施，虽然目前深圳政府尚未回应此传闻，但部分开发商已经确认此消息。,3月CPI同比上涨5.4%，江西同比上涨4.8% 据国家统计局15日发布的数据显示，3月份我国居民消费价格(CPI)同比上涨5.4%，环比下降0.2%。 统计显示，一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5%。2011年一季度江西居民消费价格总水平同比上涨4.7%。其中，城市上涨4.6%，农村上涨4.8%；食品价格上涨10.2%，非食品价格上涨2.0%；消费品价格上涨5.5%，服务项目价格上涨2.2%。 3月份，江西省 CPI同比上涨4.8%，低于全国平均水平。,本周热点,视点： 3月份CPI涨幅再度超过5%，达到5.4%的高位水平，食品价格上涨10.2%， 消费品价格快速上涨，通货膨胀压力迅速加大，不仅仅给居民生活带来影响和不便，同时使央行加息预期进一步增强，自4月6日央行上调存贷款基准利率0.25个百分点后，央行可能再次加息，以抵御通胀压力和投资过热风险。,央行宣布再度上调存款准备金率0.5个百分点 4月17日，中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,至此存款准备金率达20.5%。 此次为中国央行自2010年以来第10次提高存款准备金率，也是2011年第4次上调存款准备金率。按3月末中国人民币存款余额75.28万亿元计算，本次存款准备金率上调0.5个百分点将直接冻结资金3764亿元。,视点： 十次提高存款准备金率，至少冻结资金超过3.3万亿元，准备金率的提高意在通过减少信贷额度，控制投资过热，稳定当前的通胀压力和房价上涨。就当前而言，对通胀压力的控制作用尚不明显，但对房地产市场的影响正逐渐显现，目前南京、武汉、成都等城市已有银行信贷额度匮乏，个别银行已停止首套或二手房贷,本周热点,温家宝：各级政府要不折不扣地落实房产调控政策 国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。温家宝在会上强调，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效。 温家宝指出，房地产市场调控，除了抑制不合理需求外，还要努力增加市场供应。 温家宝指出，房地产调控要真正见到成效，关键要抓落实。目前市场正在观望，如果政策不能真正得到贯彻，流于形式，就很难合理引导市场预期，很难引导开发商合理定价，老百姓也很难建立起信心，我们的调控就会功亏一篑，最终，政府就会失信于民。 温家宝要求，各级政府都要不折不扣地贯彻落实中央确定的各项政策，强化责任，确保调控措施落到实处、取得实效。要将保障性住房建设任务分解落实情况，以及项目开工建设、竣工计划等安排公之于众，以便群众监督。有关部门要切实加强督察。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。,视点： 在分析一季度经济形式和研究部署下一阶段经济工作的国务院常务会议中，温家宝总理如此大幅篇章强调房地产市场调控，要求各级政府不折不扣落实房地产调控政策，说明房地产调控问题上升到了非常高的政治高度，中央领导阶层对于当前房价过高的情况非常重视，调控房价的决心非常强。 中央政府如此高密度部署和重申房地产调控政策，有可能是为未来新政出台做铺垫，未来一旦调控效果开始弱化，政府将有可能出台新的调控政策。,土地市场,本周推出商、住、办公用地：无,本周成交商、住、办公用地：无,南昌市城区2011年度国有建设用地供应计划公告,2011年南昌市主城区将供应土地共1504.26万，其中工矿仓储用地484.66万，商服用地187.80万，住宅用地510.1万，公共服务用地133.39万，其他用地187.73万； 住宅用地中商品房用地422.1万，同比上涨84%，保障性住房用地88万，具体如：,2011年不需新增经济适用房用地，计划从历年已供的经济适用房用地上实物建设1360套冲抵今年计划。,周市场运行情况,本周市场低位运行平稳，成交量有小幅回落，供应增加，成交均价保持稳定,周新增供应,新增供应3.91万，主要来源于名门世家、普菲特购物广场及绿腾雅苑，供应量较前一周大幅上升，目前市场有一定库存量。,周实际供应,实际供应294套，较前一周有较大幅度的上升，主要为两房和三房，其中两房占63%，三房占37%,周成交情况,成交量：较前一周小幅下降，受到香溢花城备案减缓和供应较少影响，本周成交量下滑，随着本周新增供应的入市，全市成交量将迅速回升；成交结构中，本周住宅产品成交依旧占据绝大部分，叫3月份比重有较大提高。 住宅成交均价：本周住宅成交均价运行平稳，由于个案香溢花城成交较多，整体市场住宅成交价格受香溢花城影响较大。,板块成交情况,青山湖板块受香溢花城成交备案减少影响，板块成交量大幅下滑， 朝阳洲板块受滨江一号和皇冠国际成交影响，本周住宅成交价格大幅上升 青云谱板块本周明珠广场和蓝天郡成交相对较多，拉升了板块成交量和成交均价,各板块运行变动较小，主体上成交量下降，价格运行相对平稳,成交排行,香溢花城4月2日和4月14日开盘分别推出两栋高层，开盘热销，本周成交备案94套，成交量位居南昌首位； 盛世经典4月9日开盘推出高层房源共184套，本周成交备案29套； 恒大绿洲8.2折优惠促销活动一直持续进行，本周成交21套； 滨江一号本周成交1套房源，成交价格14287元/，成交价位居南昌首位；,开盘营销,视点： 本周仅香溢花城和绿腾雅苑两项目开盘，开盘当天两项目均热销，其中绿腾雅苑售罄。 香溢花城受媒体报道“捂盘”和国务院督查组即将到昌影响，在本周四下午5点半即开盘，开盘价格较4月2日开盘价格上涨1200元/，上涨幅度达到16%，但依然热销，当天销售200余套，可看出南昌消费者对项目地段的高度认可，依旧认可项目性价比。 绿腾雅苑本周推出1#多层，仅有48套房源，由于房源面积控制合理，全为72-82两房板式户型，以及区域内仅有在售项目中仅有最好一栋多层产品的现状，开盘即热销，目前经开区内仅三项目有房源在售，供应量非常少，且多层产品十分稀缺。 由两项目开盘热销可看出，南昌市限购范围内有一定的潜在需求，若产品性价比较高，依旧可以打动限购政策下的客户群。,周热点项目,面积控制合理，以两房为主，紧凑户型受市场欢迎,占地面积： 38868 总建筑面积：85742 容积率： 3.0 绿化率：35% 车位总数：地下194个 总户数：871户 开发商：江西绿腾实业开发有限公司 首次开盘时间：10年10月17日 由一栋酒店式公寓、四栋6F多层（其中2栋沿街两房设计;2栋2+1房设计）;6栋18F高层（以三房为主,2+1房为辅）;临街商业组成；,绿腾雅苑,10年10月17日，首次开盘推出多层2#、3#、4#楼，共计132套房源，折后均价4160元/，开盘当日销售120于套,11年1月22日，加推7#楼高层房源，共84套，72-116两房三房，折后均价4560元/，开盘当天销售70余套。,10年12月25日，开盘推出5#、6#楼高层房源，共计125套房源，主要为97-115三房，开盘均价4300元/，开盘当天销售110余套；,2011年4月16日，开盘推出1#楼多层房源，共48套，78-82两房，折后均价5100元/，开盘售罄。,1,2,3,4,78-82两房,项目客户构成,项目客户群主要为项目附近区域内客户，包含企业职工、教职工以及原住居民，另有部分市区客户，因其价格相对较低选择此地置业，首次置业占绝大