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文档简介

2011,大上海的奢华盛宴,远洋博堡2011营销大纲,2011年营销目标,9月底,10月底,11月11日,12月底,5月中,售楼处开放,样板区开放,上市销售,8亿总销 约16套,蓄客启动,远洋博堡,快速前提下,品牌精神的完美演绎,2011年上海5000万以上独栋别墅销售: 1月:3套 2月、3月:零套 4月:24套(上海紫园24套进行信托抵押贷款),思路判定,低调的奢华 与 轰动上海 对于一个售价预计达到80000元/平方米的项目来讲,很难讲如何低调,温文尔雅不失奢华。极速轰动上海,必须在风格上保持克制,同时手法上必须提升舆论关注度,引爆上海。 集团品牌 与 项目品牌 项目品牌作为一种顶级品牌出现时,其收藏属性更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将快速提升。项目品牌为先,带动集团品牌。,【难题】,-01-,欲绽大上海奇葩,从上海豪宅市场的结构来看,目前一线豪宅市场的价值关键支撑点还是地段。从汤臣一品,华润九里等项目来看,一线豪宅市场占据着江景、陆家嘴、新天地等上海的绝对一线地段。 浦东星河湾目前已经突破了原有地段的价值,将板块带入豪宅价值序列,但从价格上无法跻身一线豪宅。,(数据采集截止到2010年12月),上海豪宅板块分布遵循地段价值原则,形成市中心、一江(黄埔江)、一山(佘山)三个价值屋脊,罗店美兰湖区域依托美兰湖、高尔夫等资源 已形成别墅居住板块 但,目前区域内尚无5000万以上的顶级别墅豪宅 大上海非传统认知的顶级豪宅区,价位,档位,远洋博堡,0,1x,2x,4Y,8y,难题:在较短的准备期内, 在大上海非传统认知顶级豪宅区域内, 如何将项目提升至高价位高档位双认可位置,并保持快速去化!,2011年11月,高性价比,高价位+高档位+短时间,高能量引爆,有意义 持续性 高关注度 高圈层,公众开放性 圈层封闭性,一个有关“远洋博堡”的永恒话题,话题需要从一种圈层特质中来,【客群DNA】,-02-,仰视 0.025圈层,仰视 0.025圈层,博堡户型面积区间,580-1280,单价区间,80000-100000元/ ,总价区间,5000万-1亿,大上海区域的顶级千万豪宅, 摘自招商银行和全球知名咨询公司贝恩公司联合发布的2010中国私人财富报告,2009年中国可投资资产1千万人民币以上的高净值人群达30万人,人均持有可投资资产约2千9百万人民币,共持有可投资资产8.8万亿人民币 2010年预计中国高净值人群将达到32万人,高净值人群持有的可投资资产规模超过9万亿人民币 2009年末中国80%的高净值人群居于11个省市,超过50%的高净值人群集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等5省市,来源:贝恩公司高净值人群收入-财富分布模型,32万富豪坐拥9万亿财富,高净值人群,0.025%客群,中国顶级富豪 平均每10万人中有25人,离岸资金目的移民、子女留学,表现自我,寻求认同,奢侈的消费、财富的炫耀,同类的认同(圈层)、 社会和世界的认同(阶层),保护财富和家庭,传承家族财富,个体的安全、财富的安全、 对家庭的责任,培养精英后代 对家人的爱护,行 为,行 为,中国高净值阶层文化,上海高端房产成交客户实证,【数据源自上海房地产佑威系统】,上海高端房产成交客户实证,【数据源自上海房地产佑威系统】,【数据源自上海房地产佑威系统】,【数据源自上海房地产佑威系统】,【数据源自上海房地产佑威系统】,星河湾认购年龄分布,星河湾来源分析,星河湾浙江来源分析,【数据源自上海房地产佑威系统】,星河湾认购客户置业总价分布,星河湾认购客户认购房型面积分布,上海单价4.5万以上别墅成交 2005-1-1-2009-6-30,【数据源自上海房地产佑威系统】,豪宅市场上,上海客户投资需求大,上海带动了整体豪宅市场。而在上海区内,成交 的年龄段主要集中于35-40岁,以及60岁以上。,他们更关注别墅产品“血统”。高端别墅的区分不仅仅体现在价格、面积、是否独立等基本的硬件指标上,更体现在别墅作为“贵族血统”象征价值上。 当前高端别墅购买人群不仅仅寻找高价格别墅,更追求体现可以作为家族的精神和物质领地、具有传世价值的“贵族别墅”。 别墅项目逐渐形成了宫殿-古堡-公馆-普通别墅的产品参照系。,财富金字塔尖,把握着上海的经济风潮,在公司(集团)中拥有较高的地位,是公司的领头羊或掌舵人,他们崇尚自然,他们对世界稀有的古董、名画情有独钟,他们希望集中资源,优先保证常用增值服务(贵宾厅、高尔夫、体检等)的服务品质,他们需要提供高规格服务而并非单纯追求性价比,他们喜欢高端消费,同时在消费的精神诉求面有较高期待,中西文化交融的受益者,贯通中西,采撷精华,留存经典,具有强烈的社会责任感,积极参与社会慈善和公益,上海豪宅客户主要来自上海、江苏、浙江、福建等地,港澳台与外籍客户占较大的比例,上海豪宅客户国际化趋势明显。,2010年上海总价千万以上豪宅成交数据统计,数据来源:上海市房产交易中心,按照身份证号和护照来确定客户,上海作为国际化大都市 是中国富豪乃至全球富豪关注的热点城市,0.025 极致圈层 目标分布,产品,客层,具有尊贵血统的象征价值 作为家族的精神和物质领地、具有传世价值的“珍藏别墅”,宫殿-城堡-公馆-普通别墅,圈层认同与精神传承,传承性 收藏性 保值性 象征性,奢侈品现象,2011年5月2011年12月 开始一场包装、传播、收藏的奢侈品话题之旅,【奢侈品传播扩散】,-03-,六个月 与劳力士齐名,高贵型 稀缺性 极品性 传承性 引领性,奢享,从远洋博堡开始,一个不可能的收藏 与 一个不可多得的收藏,远洋博堡,9月底,10月底,11月11日,12月底,5月中,售楼处开放,样板区开放,上市销售,6月,7月,8月,炒作蓄客期,深度蓄客期,强销期,蓄客目标:,50组,70组,30组,推广主题:,一个不可能的收藏,一个不可多得的收藏,共享建筑颠峰文明,推广配合:,活动配合:,线上:户外高炮、高尔夫球场外、网络、报纸软文、 杂志(航空杂志)软文、分众传媒楼宇电视 线下:外展场设置,美兰湖区域价值发展论坛 欧洲城堡建筑风格研讨会,高雅实景亮相,树立标杆价值 持续引发市场关注,推广策略:,线上:户外高炮、高尔夫球场外、网络、报纸软文、杂志(航空杂志)软文、分众传媒楼宇电视 线下:彩信精准投放,售楼处开放仪式暨意大利文化名流之夜 10月高尔夫全国巡回赛,高端形象围挡强势出街 精神堡垒树立,引发市场关注,线下:圈层营销,圈层营销, 精准锁定高端客群,奢侈品联展,如何建立项目影响力,树立豪宅标杆?,在淡市下下,建立知名度与影响力!完成销售目标!,策略,第三阶段:,精:圈层营销,锁定高端,Section I,第一阶段:炒作蓄客期,策略:高举高打,引爆市场,主题:远洋博堡,一个不可能的收藏,时间:2011年5月-9月,关键工作: 5月:外展场设置 6月:阵地包装完成、美兰湖区域价值论坛 7月:户外高端形象出街、报纸软文炒作、楼宇电视投放、网络 8月:欧洲城堡建筑风格研讨会暨产品推荐红酒会 9月:售楼处开放活动的准备工作,全国重点城市巡展,设置外展场、接待处 迅速入市释放项目声音,争,分,夺,秒,接待处替代售楼处,为项目开盘前期储客做足准备!,漾乐会,外滩2号,华尔道夫酒店,明确角色,做价值对位链接,举办美兰湖区域价值高峰论坛,邀约相关政府官员、建筑设计师、文化名人,区域价值,区域文化,历史溯源,建筑设计,人居体验,议题,论坛造势,全国性杂志 高端杂志和商业类杂志硬广软文投放,扩大项目知名度。 明日风尚 环球企业家,媒体:门户网络、全国性媒体投放 搭建项目自有网站,通过全国性媒体放大项目声音!,全国性门户网站 新浪、搜狐等大型门户网站,全国同步释放信息,释放线上声音。,项目网站 参考“雪花勇闯天涯”营销模式,构建项目网站,不仅有网上售楼处、电子楼书,还可以有跨界艺术展览的同步体验活动,作为全国推广的形象窗口。,高端杂志选择,【上海/东方航空 中国之翼 世界高尔夫 LP 】,Section 2,第二阶段:深度蓄客期,策略:大气高雅,全城热议,主题:远洋博堡,一个不可多得的收藏,时间:2011年10月-11月10日,关键工作: 10月:线上推广持续 售楼处开放暨意大利文化名流之夜 10月高尔夫巡回赛 11月:开盘前一个星期,高尔夫全国巡回赛庆典晚宴(客户诚意度再次摸排),胡润、意大利驻上海领事、世博意大利馆馆长、各界企业家名流汇聚,搭建了中意交流的顶级平台。,法拉利与兰博基尼首次联袂展出,售楼处开放暨意大利文化名流之夜 高端亮相,树立标杆,时间:2011年10月 地点:美兰湖高尔夫 参加人员: 远洋集团的客户资源 媒体引导下的高端客群、高尔夫俱乐部会员; 宣传推广: 高端圈层杂志/现场售楼处海报 品牌联合: Dior 、Citibank、BMW,远洋博堡高尔夫全国巡回邀请赛,Section 3,第三阶段:强销期,策略:圈层营销,锁定高端,主题:共享建筑颠峰文明,时间:2011年11月11日-12月,关键工作: 11月:盛大开盘 12月:持续暖场活动奢侈品联展,远洋博堡11月11日盛大公开,品牌互动暖场活动 选择:珠宝展 香水展、车展等 时间: 12月上旬,订制限量的博堡字样香水,远

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