房地产市场的消费热点

毕业实践综合报告 -房地产市场的消费热点08房地产：傅静摘要：房产业已经不是新兴产业了，现在可以说是国家的支柱产业在推动经济发展发面具有很大的影响力，起到主导作用。不管什么产业不是一出现就兴起的，这之间总有个发展过程 。从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供给体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与治理人才。作为国家的主导产业房地产业的发展也是多样化的，就如在市场这块由起先的单一的住宅的发展到现在已经不在局限在住宅这方面了，别墅、酒店式公寓、商铺的慢慢发展，到如今房地产业这些房产类型已经是必不可少的部分了。关键字：房产业的消费热点，经济发展w 前言我的毕业实习是在上海房屋销售（有限）公司度过的，2010年12月某天上午九点应公司要求来公司签署实习协议，在万分激动下来到公司里签协议，签好后人事对我说你是一组一部的COSMO项目的实习销售，那你去找你们的秘书给你分配任务开始工作。在别人的帮助下我找到了负责我工作的秘书姐姐，我说明我的来意后她帮助我打电话去问项目经理该怎么去安排我的工作,在询问之下我收到的通知就是今天算工作回去等领导通知上班地点。我的第一天工作就这样结束了，下午回到宿舍接到公司领导的电话告知我工作地点和时间。第二天我来到工作地点南京西路XX号，在领导安排下我需要做的工作就是给有需要的顾客介绍项目的大概情况有需要时派发传单什么的，后面领导具体跟我讲了下项目的大概情况一起工作的有2个人。这后面的每天工作我就是坐在项目宣传栏前面，等着顾客的询问或者就是在商场里派发一些项目传单，有时一天或者连续几天都没有人关注这个项目，有时会有好多人突然拥到我的身边问这个项目的情况，好多人问时我有事应付不过来还好有前辈在会帮着我做解答回答那些我不知道的问题，在那一瞬间我会突然发现原来我什么都不懂看来我要学习的还要好多呢！但这段时间我也总结出来大概哪些人会有需求，一般的年轻人在知道这个项目不再上海就基本上没有多大的兴趣了，但是一些中年人或者老年人却对外地项目很感兴趣，从他们口中我大概知道为什么他们会对外地项目感兴趣呢，大概有这些理由：1上海有房子了而且上海房价太贵了2外地买房的话去外地的时候有地方住甚者用来养老的3跟着形势走。年前大家还关心项目的好坏问题，年后在国家出台了限购政策之后大家第一句话会问你们这个项目在外地的话限购吗？上海人去外地买房还准贷款吗？国家出台的这个政策使一些人都不敢买房所以从房地产类新闻也可以知道这段时间房地产住宅类的成交量在明显降低但是商业地产却没有受到影响而且成交量在逐渐增加。其实事出的起因还在国家总理提出的：在未来5年建设3600万套的保障性住房，在全国范围内控制房价！那当然这个政策的出台有人喜有人悲呢，那些买不起房的那些人属于喜的，那当然也有悲的，开发商、已经买房的.当然事情都有利弊的，不过后面专业人事的讲解房地产产业在国家经济发展中是有一定地位和作用的不会一直这么打压让他处于低迷状态，这只是个缓和方法。w 实习工作介绍这个项目是的物业类型是酒店式公寓，叫做世贸国际城，这个项目是由世茂股份有限公司开发的，我们公司做为全程营销。这个项目的地址是昆山市玉山镇前进东路299号，（位于昆山城东，地处上海50公里都市圈内，紧邻上海西区，距上海虹桥机场45公里（约40分钟车程）、距上海人民广场56公里（约70分钟车程）。该项目位于昆山城东开发区核心位置，地理位置优越，紧邻360公顷夏驾河景观带，与科技大厦、企业总部隔路相望，是昆山城东最大的商业综合体，近在咫尺的昆山轨道交通S1线（规划中）与上海轨道交通11号线、沪宁城际铁路形成对接。该项目是高层，正如图片所示该项目共有三幢高层最高层有32层是6梯20户的户型，那么最低的那幢是20层是4梯26户的户型，目前在售的是第一二幢的楼层，同时第一幢的1、2层是不出售的。该项目于2011年1月16号开盘，估计于2012年底交房。总建筑面积30万方，4386平方米轨道SOHO为主，总价35万起，送精装修，以9000每平米的均价在售，物业费是2.5元每平米。可以以一次性、商业贷款、公积金贷款、组合贷款的付款方式，首付最低百分之五十。 项目位于规划线路的重要站点，这么好多的交通优势相信未来增值潜力可期。同时周边紧邻昆山企业总部基地、昆山金融街规划建设，未来将引入大量科技、金融高质人才，从而为项目带来旺盛的租赁需求，保障项目长期稳定的投资价值。据相关人事说，为什么选在昆山城东这么偏的地方，给出解答：昆山城东相比上海的市场饱和，价值空间更大，而昆山世茂国际城COSMO凭借世茂对商业地产丰富的开发、管理、运营经验，以及轨道交通、人口被大量引入等城市规划面的利好，已经成为了2010年下半年市场上最炙手可热的商业地产之一。随着世茂广场12月18日的成功试运营，国美电器、世茂时尚欢乐影城、格林豪泰快捷酒店、上海人家大酒店、斗牛士餐厅、金泰蕉（泰国）音乐餐厅、翰林碳烤、花袭人干锅、DQ冰激凌、供美香烘焙坊、潘晓婷台球俱乐部、金麦克KTV、神采飞扬游乐公园、金茂国际音乐会所、足祯堂等知名品牌的纷纷抢驻，再次展现了世茂商业运营模式的吸引力。更加奠定了世茂国际城的基础，更大层次的吸引了不多的消费者的光临，这将是昆山再一个中心地带。由此可见现在这种SOHO型的房型受到多数人的喜爱，尤其是那些年轻一族，现在没钱买大的房子，这种家居户型的房子住住也是不错的，还可以省去装修的麻烦，当然这种不光可以住人，还可以做为办公场所，那种小公司不想在打的写字楼里办公想要个家一样的办公场所的话这种SOHO户型最适合不过了w 列举案例星河湾荟苑楼盘概述：位于浦东锦绣路2580弄，是由上海浦东星河湾房地产开发有限公司开发的，该项目东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射。与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约1公里。室内图：浦东星河湾整体分三期规划，占地20多万平方米，其中一期住宅建筑面积约9.5万平方米， 预计8月8日开盘，单价46800-60000元/平米，开盘均价是46800一个平米，开发商统一装修主推面积220-600平米的大房型，预计推出322套，由8栋1015层的小高层组成，户型面积为220600平方米，顶层为复式样设计 。星河湾一期的容积率大约1.5，栋距大约50-60米，楼王即12号楼的栋距有110米左右，一期的户数车位配比是1：3。该项目总共有13种房型，风格各异，每一套都是散发着豪宅的一贯气质，卧室或者部分入口大门都是选用黑檀木制作成的双开大门，很有气势；包括西餐厅中的品牌组合厨具、卫浴用品这些细节贯穿样板房中的各个角落，并且细致到关注你生活的每个细节，使得奢侈感和美感兼具。物业是由星河湾物业管理有限公司负责的，4.9 元/平方米/月的物业费。该项目定位为高档住宅，内部就规划有学校、菜场等全方位的配套，结合由五星级酒店演化而来的“金钥匙家政服务”，丰富而私密的生活完全可以在园内解决，当然价格首先是周边楼盘所不能比拟的，从广州、北京的星河湾项目来看，产品的独特性和高端程度，体现在选材、建造到装修等全系列的高端化，园林式的社区景观，甚至达到室内装修的精致程度，酒店装潢以欧洲地中海城堡设计为蓝本，处处渗透宫廷式豪华气息。55平方米的超大豪华客房，按每间房30万美金的顶级装修标准，全力为您打造另一个高贵典雅之“家”，酒店特有的Spa套房，更是别出心裁。此外，酒店还设有3间顶级食府，五月份推出的欧洲美食节，特聘名厨亲自主理，选材上等，精心制作。同时星河湾因此先后获得詹天佑金奖、国际花园社区金奖、CNBC国际房地产大奖等诸多在中国乃至全球房地产界十分权威的奖项。同时该项目还设立了会所服务里面有健身房、咖啡厅、游泳池、洗衣房、餐厅当然也加入现在比较流行的智能系统：可视对讲系统、红外报警系统、电子门禁系统、电子巡视系统紧、急呼叫救助系统等。会所图：从居住群体来讲，星河湾在广州和北京的项目，业主多为名流和高端人士等社会顶层人士。整个社区不仅仅是高端人士的居所，更多的功能已经晋升为他们交流的一个平台。w 中心思想房地产的消费热点通过这两个项目的比较来看，一个属于价位不高的，一个是属于价格很高的高档消费，那当然现在社会上的消费热点并不是这样这两种，只是这两种有较大的差距在，同时也能显出不同的消费观。星河湾是有钱人才能买到起的高档住宅，这就看出上层人的消费观，COSMO一般家里有点富裕的都能买的起。那当然还有好多年轻人不愿意做房奴，都是租房的生活，那这只是一部分的现象，有些年轻人父母就帮忙付钱买好房那他们就没有做房奴的必要了，对于租房年轻人也蛮讲究的，太贵的房子租不起太便宜的又看不上，对于这种现象政府给予了响应，推出了公租房就是政府出钱打造的公寓当然顾明思意就是租给有需要的人但是价钱就是比市价便宜点，而且这些房子大部分建在比较繁华的中心地带，这样很方便上下班那还有一种情况就是有些本地人口家里真的没钱房子又不好，那他们可以申请经济适用房，那价钱又不会太贵也是从他们收入来算了，这些好政策说明我们国家房地产行业在发展同时国家也很注重这方面的发展，这样更有利于推动国家房地产行业的发展。现在的房地产行业不在像十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖，它自然就不会形成产业。那房地产行业能走到今天这样多远化是样子得依赖党和国家的发展和高度重视。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国，房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中心关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，房地产业发展的第三次高潮已经到来。现在再来看我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。房地产行业多元化的发展更加能够带动消费观的变化，可见我们国家的房地产行业的消费热点也逐渐呈现多元化相信再几年又会是另一番景象！w 结束语 很感谢学校能给予我们这个实习机会，同时也很感谢易居给我这个实习机会，给我提供了一个很好的实习平台，在这段实习期间我认识了一些有销售经验的前辈，也经过从学校到实习这一个步入社会的过度期。在易居实习这段时间我学到了好多东西，是以前在学校里学不到，学会了许多人为处事的道理，学会了怎么去处理好和老师、同事们之间的关系，看到了许多我曾经没有看到过的风景，经历了许多我没经历过的事。每天面对的是不同的客户，也许他们中有些人很好说话，也许有些很难搞定，也许他们会说难听的话，比如他们问关于项目的问题时有些是我不知道然后领导也认为我没有必要知道的所以就没有对我仔细讲过当顾客有提到关于这些问题时我不知道我会说不知道，可是他们听了就会说不知道你在这介绍什么啊，卖什么房子啊，这是在糊弄人还是什么的当时听完就会觉得好委屈啊，我是真不知道啊，难道是我故意不告诉你嘛，然后就会在那很气，后面他们问的问题也许我都不回答了。后来带我的那个老师对我讲说：这样是不对的，才这么点难度你就被吓住了，以后还有更难的你要这么面对啊，还有你的态度从接待那个顾客开始到最后都要微笑到最后这是必须的宗旨，不管他们这么说难听的话你都必须微笑服务，顾客就是上帝，如果他们一说不好听的话你就摔脸那你还做什么销售啊，这行就必须为别人服务，装都要装出来我想说是啊，现在明白了不管做哪一行都有难处的，既然选择这一行就要学会收敛脾气了，这是不允许你发脾气的也没有权利发脾气，所以总的来说说这一行压力也挺大的，同时也也让我明白了进了社会就不同于在学校里的生活，这里没有谁对谁错，只