房地产市场及其市场运行

第二章 房地产市场及其市场运行一、房地产市场含义不可移动性：房地产与其他商品最大区别。房地产市场：活动场所一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场：当事人、房地产资产、组织机构二、房地产市场的运行环境（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）1、八大环境（1）社会环境：人口、 家庭、 名族、社会人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。（2）政治环境：5项，都带“政”字头的。（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：金融（政策、机构、产品、监督）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。（6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。2、三大基本因素（切勿与环境混淆）因素分类内容辅记社会因素传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期经济因素经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比（经济只与家庭收入有关）政策因素土地供给政策、城市发展政策、住房建设与住房消费政策、房地产金融、产权与交易、税收2土2住3房（有点像户型“3室2厅2卫”）三、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息） 生人 自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）（新增）新增：市场规制政策和财政补贴政策四、房地产市场的参与者（7大参与者）（1）土地所有者和当前的土地使用者：（新增）在我国，（新增）城市土地属于国家所有，地方政府是起辖区范围内的唯一土地供给着，垄断了国有土地使用权出让市场，各地政府土地出让的数量、时序、结构和空间分布，极大的影响着当地土地市场和房地产市场的特性。由于政府借助土地收购储备制度也同时控制了土地征收和开放活动，使当前土地使用者的影响更多局限于土地证书和土地开放过程。同一开发土地上的当前土地使用者越多，对开发影响越大，会使开发周期延长，增加前期费用。（2）开发商:开发商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为长期投资。对于居住物业来说，不管开发商规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。（3）政府和政府机构（新增）开发商从取得建设用地使用权开始到销售许可和房地产产权等。政府都在各个环节参与房地产市场，同时也对房地产市场其他参与者的行为发生着影响。房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，（新增）需要不时的“加速”或“制动”。与房地产有关的土地出让和税费收入又是地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。（4）金融机构两类资金：一类是支付开发费用的中短期资金（建设贷款）一类是项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金（抵押贷款）（5）建筑承包商【判断】承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求相对较高（）（6）专业顾问：（多选）专家主要职责建筑师规划方案设计、建筑设计；组织定期技术工作会议、签发与合同有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技术问题。工程师（结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师）结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计；负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技术问题。会计师财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式、通报财务状况。造价师建设前：开发成本估算、工程成本预算；招标阶段：编制工程标底施工过程：成本控制、成本管理和合同管理竣工后：工程结算估价师和经纪人估价师：租售前，确定最可能的租金和售价水平；经纪人：促进双方交易、办理交易手续服务租售服务时（房地产代理）：制定营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程。律师获取过程中:提供“法律审慎调查报告”；*合同和协议的事先审查。（7）消费者或买家分类取向：“物有所值”自有型购买能力是其主要约束能力投资型物业能获取的预期收益的大小，决定支付的价格水平第二节 房地产市场结构与指标房地产市场结构（一）房地产市场的垄断竞争关系（新增）市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者数目或企业数目、产品差别程度和进入障碍越大，将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。竞争分类完全竞争市场-充分，完全垄断市场-不存在垄断竞争和寡头垄断-竞争+不充分。房地产-不可移动性+异质性+市场集中度较低=垄断竞争垄断竞争对于供给影响-销售控制能力（时间、数量、价格）存量-分散家庭-竞争垄断新建住房-区域性垄断-垄断竞争（二）房地产市场的数量比例关系（新增）（新增）从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，采用对有关市场指标进行数量比例关心分析的方法。结构分类主要内容总量结构（开发）（销售）比例关系区域结构区域或城市各类指标（开发规模、物业类型、房价水平、政策措施）比例关系产品结构（住宅）、（写字楼）、（商业）不同物业类型投资比例关系供求结构不同（档次）物业（供求）关系；判断档次与需求水平是否错位投资结构不同（投资方式和投资目的）的比例关系租买机构（租住空间）和（购买自住）空间的比例关系二、市场细分：（1）地域范围：是房地产市场划分的主要形式。-不可移动性决定。地域范围最常见是按照城市划分。（2）房地产用途：居住物业：普通住宅、公寓、别墅商业物业：写字楼、商铺、休闲旅游、酒店工业物业：厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房特殊物业土地市场（3）增量存量：房地产市场（三级）：一级土地出让、二级土地转让和新建房租售、存量房交易土地：一级、二级房屋：一级（增量市场或一手房市场）、二级（存量市场或二手房市场）（4）交易形式：转让、租赁、抵押土地：买卖、租赁、抵押新建房：销售、租赁、抵押存量房：转让、租赁、抵押、保险（5）目标市场：按建设标准和价格水平：低档、中低档、中档、中高档、高档按群体特征：老年住宅、青年公寓在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（BCDE）。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分三、房地产市场指标供给、需求、交易、监测与预警四大类指标（注意四大指标下的分值表不要混淆了）（一）供给指标（1）新竣工量：房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。（2）灭失量：由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。（3）存量=上期存量+新竣工量-报告期灭失量（4）空置量：尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，不包括那些不可销售和出租的房屋面积-拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用或周转房。（5）空置率=空置量/存量（6）可供租售量=上期可供租售量+本期竣工量-上期吸纳量某时点的空置量可供租售量（7）房屋施工面积（易错）：新开工面积、上期跨入本期施工房屋；上期停建本期开工房屋、本期施工又停建缓建的房屋本期竣工房屋（8）房屋新开工面积：开工日期以破土刨槽、地基处理、打永久桩的日期为准。（9）平均建设周期：（该指标包含了上面易错的指标，估计容易考）=房屋施工面积/新竣工面积（10）竣工房屋价值:内容：房屋设计和预算规定的包括本身、附属工程、设备购置安装费用（理解：沾附在房屋上的）；不包括：工艺类、办公和生活家具（更接近动产类）、土地购置、拆迁补偿、场地平整、城市建设配套投资（因为强调的是房屋价值）价格：结算价格（二）需求指标（1）GDP价值形态：所有常住单位的增加值之和。收入形态：所有常住单位创造并分配的初次收入之和。产品形态：所有常住单位最终使用的价值-进口价值对应三种方法：生产法、收入法、支出法（2）人口数：户籍人口：登记有常住户口的人，不管是都外出。常住人口：登记了并常住的人+未登记居住超过1年的人-登记了离开了1年的人现有人口：某时点，本地居留的人。（所有的）（3）就业人员数量：特别注意“宗教职业者、现役军人”也是就业人员。该指标是研究国家基本国情国力的重要指标。（4）可支配收入：总收入-所得税-社会保障费-记账补贴（5）总支出：消费性支出、购房建房支出、转移性支出、财产性支出、社会保障支出（6）商品零售价格指数：影响城乡居民的生活支出和国家的财政收入影响居民购买力和市场供需的平衡影响到消费与积累的比例关系（7）城市居民消费价格指数：（与工资有关）（8）城市家庭人口规模：凡计算为家庭人口的成员，其全部收支都包括在本家庭中。（9）就业分布（10）城镇登记失业率（11）房间空间使用用数量、（三）交易指标1、销售量（新增）我国销售量统计指标为商品房销售面积，指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积组成。2、吸纳量=销售+出租3、吸纳率=本期吸纳量/可供租售量4、房地产价格指数：销售价格指数、租赁价格指数、土地交易价格指数5、出租量：是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。6、吸纳周期=1/吸纳量7、预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。8、房地产价格-中位数/平均价格9、房地产租金-中位数/平均租金（四）市场监测和预警指标1、土地转化率(改动)=政府批准新建商品房预售和销售面积/出让土地出让建筑面积（改动）用于监测土地供应与住房供应之间的关系反映土地转化为房屋的效率。2、开发强度系数=房地产开发投资/GDP(固定资产总投资)反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。3、开发投资杠杆率=自由资金（权益资金）/总投资额4、住房可支付指数（HAI）=家庭可承受房价上限/中位数房价HAI100，中位数价格的住房；HAI100，更高价格的住房；HAI100，更低价格的住房。5、住房价格合理性指数反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。6、房价租金比=价格/租金是考察房地产价格是否过度偏离其使用价值的指标。7、量价弹性 （改动）=交易量变化率/价格变化率之比依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。8、个人住房抵押贷款还款收入比：月还款额/家庭收入反映个人住房抵押贷款违约风险水平。9、住房市场指数（HMI）：开发商对未来预期（当前销售、未来6个月、潜在购买者）10、消费者信息指数：未来6个月是否计划买房？或买自住房？第三节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（5个性+位置）房地产市场a.一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，b.区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。（1）市场供给的垄断性：供给短期缺乏弹性；市场供给具有异质性-位置、环境、数量、档次的差异不完全竞争市场-土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性。（2）市场需求的广泛性和多样性（只有需求具有2个特性）（3）市场交易的复杂性（4）市场价格与位置密切相关：位置可决定房价的60-70%；（5）存在广泛的经济外部性（不能通过市场运作在交易中反映的那部分，正外部性和负外部性）（6）市场信息的不对称性卖方对房地产信息的了解远远高于买房。（消费者处于劣势）解决这个问题的主要途径：发展房地产估价等专业服务业，加强信息发布工作。二、房地产市场的功能（1）配置存量房地产资源和利益。（2）显示市场需求变化：（6个原因）未来预期收益变化；（其他方面）政府税收政策的影响；（政府方面）土地供给的变化（政府方面）收入水平变化；（主观方面）消费品位变化；（主观方面）原用于其他方面资金的介入；（其他方面）（3）指导供给适应需求供给变化的两个原因：建设新项目或改变原物业使用方式；某类物业或可替代物业租售价格发生变化例如：北京1994写字楼供给紧张时，有些酒店和公寓作为写字楼出租。房地产市场通常需要一年以上的时间才能完成供需平衡的调节过程。（4）指导政府制定科学的土地供给计划（5）引导需求适应供给例如：高层建筑供给增加，城市居民纷纷转向购买高层住宅，这个属于引导需求适应供给（不是居民十分强烈要求购买高层，而是被市场引导下消费的）第四节 房地产市场的运行规律空间市场和资产市场1)房地产空间市场市场分类需求者供给关系空间市场家庭和企业房地产资本市场空间市场的供求关系影响资产市场的需求2)房地产资产市场在房地产资产市场上，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是等效租金，二是增值收益。市场分类需求者供给关系资产市场家庭和机构投资者新建的建筑物资产市场决定了空间市场的供给为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。3)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态a)联系空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平租金水平决定房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。空间市场上的供给又是由资产市场决定的。b)均衡状态租金和价格不动、房地产资产存量不动；价格=重置成本；新增量=灭失量二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的定义房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。（二）产生周期的原因：供需因素的影响：金融相关因素变动最为关键；市场信息不充分；生产者和消费者心理因素的影响政策因素制度因素生产时间落差、季节性调整、总体经济形势（三）传统房地产周期理论的主要内容在市场供求平衡的前提下，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。（四）分析房地产周期运动的新观念经济扩张与创造就业已不再是线性关系；就业机会增加与空间需求也不再同比增长；经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加（如经济复苏不会立即导致新建筑产生）。（五）房地产市场的自然周期（主要看三大指标的变化：空置率、供给和需求增长率、租金变化）市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点，这个点就是长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率）。阶段空置率供给和需求增长率租金增长率变化第一阶段始于市场周期的谷底，空置率达到峰值，空置率在整个阶段都大于长期平均空置率并逐渐减少。供给基本停止，供给增长率0下滑稳定小步上升第二阶段空置率低于长期平均空置率并会达到空置率的最低点（需求增长率=供给增长率时）需求增长率供给增长率；达到周期峰值时，两者相等。快速上涨上升第三阶段空置率依旧低于长期平均空置率，但会逐渐增加，直到和之相近。需求增长率供给增长率仍缓慢上升直至停止第四阶段空置率继续增加，直到增加到最大值。供给高增长，需求低增长甚至负增长开始下滑，租金甚至只能维持物业运营费用（六）房地产市场的投资周期（1）第一阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。市场上只有可以承受高风险的投资者。存量房地产的价格达到或接近了最低点。大量不能归还抵押贷款的物业会被抵押权人收回拍卖。（2）通过第一阶段，寻找以低于重置成本的价格，通过平衡点，租金达到有利可图的水平。在自然周期第二阶段的后半段，由不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。（3）第三阶段的时候，空置率低于平衡点水平，购买存量房地产并继续开发新项目。市场的流动性很高。当投资者最终认识到市场转向下滑时，降低对新项目投资的回报预期，同时也降低购买存量房地产时的出价。而存量房地产的业主并没有看到了未来市场会进一步下滑的风险，所以其叫价仍然很高，导致房地产市场流动性大大下降。（七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系投资周期在第一阶段、第二阶段初期滞后于自然周期的变化，其他阶段均超前于自然周期的变化。三、房地产泡沫（一）房地产泡沫及成因（1）概念：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。（2）成因：基础：土地的稀缺性；直接诱因：投机需求膨胀；直接助燃剂：金融机构过度放贷；房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。（二）“过度开发”及诱因（1）概念：需求增长赶不上供给增长时，出现空置率上升、物业价格和租金下降的情况。（2）成因：开发商：对市场预测的偏差、之间的博弈和非理性行为、开发资金的易得性。（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系类型过度开发房地产泡沫不同层面的市场指标供求关系：供给增长大于需求增长时；价值关系：市场价格大于实际价格（过度投机引起）严重性和危害性可以通过调节回复，不能自我调整危害更大阶段不同下降阶段（理解一般会处于第三阶段）上升阶段（理解一般会处于第二阶段）动机不同长期收益短期收益两者联系泡沫产生，一定会引起过度开发；过度开发不一定由泡沫引起；（四）衡量指标：6个指标（4个价，两对“增长+需求”）实际价格/理论价格；房地产价格增长率/实际GDP增长率；房地产价格指数/居民消费价格指数；房价收入比；个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率（弹性）；投资需求/使用需求第五节 房地产市场的政府干预1、必要性原因知识点房地产市场失灵1、是政府进行干预的最重要前提2、原因：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品、公共品3、措施：（1）垄断：制定反垄断政策（2）外部性：税收、补贴、外部性收益-成本内部化（3）信息不对称：信息公开制度住房问题和住房保障措施：生产性补贴增加可支付住房供给消费性补贴提高居民住房支付能力采取价格和租金管制措施宏观经济周期循环。每一个经济周期一般包括四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏。复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程，衰退与萧条两个阶段构成收缩过程。从扩张过程转为收缩过程时，宏观经济达到繁荣期最高点，即波峰；从收缩过程转为扩张过程时，宏观经济达到萧条期最低点，即波谷。波谷时，扩张性的货币政策和财政政策。波峰时