某年上半年郑州市房地产研究报告

2011年上半年郑州市房地产研究报告2011年郑州楼市注定是不平静的一年，上半年，为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，各种调控政策层出不穷，以下将分六个篇章总结调控背景下郑州市2011年上半年房地产市场状况。第一章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之环境篇2011上半年中央及郑州市政府调控政策大盘点延续2010年的宏观调控政策，2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用，各种调控政策层出不穷，盘点上半年的政策，“新国八条”、“限购令”、“房产税试点”、“保障房任务”、“明码标价”、“央行加息”，各种政策层出不穷，2011年的郑州房地产市场也会因为这一轮又一轮的调控政策而发生蝶变。一、财政金融政策1.央行连续第12次上调准备金率6月14日，中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存款准备金率。自2010年1月以来，央行已连续12次上调法定存款准备金率。至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%。此次上调存款准备金率可大致“冻结”商业银行资金逾3600亿元。通胀压力持高不下是央行上调存款准备金率的主要原因。就上调存款准备金率对楼市的影响而言，一方面存款准备金率上调将使银行放贷额度再从紧，在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外，在银行信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高而导致购房延期，从而导致成交量进一步下降，房价上涨的动力会更加不足。2.央行今年连续两次加息 均为0.25个百分点，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3.00%，一年期贷款利率达到6.06%。接着，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次上调利率，也是2010年以来第四次上调利率，旨在应对国内仍然严重的通胀。央行再度加息后，5年期以上贷款基准利率已经达到6.8%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.7%。尽管从数据上看，房贷月供每月增加的数额不大，但连续加息对市场的影响将逐渐由量变到质变，对房地产市场的影响将更加明显，投资客进一步退场，连部分首置客户也望房兴叹，加息使购房者的购房热情进一步降低。3.国务院同意部分城市试点房产税国务院常务会议同意在部分城市进行房产税改革试点，具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定。随后重庆、上海宣布，28日起试点征收房产税。重庆对比均价高两倍新房征0.5%房产税，而上海则将房产税税率暂定为0.6%。杭州代市长邵占维表示，杭州市目前尚未考虑试点房产税，但杭州市政府密切关注重庆等试点城市房产税的推进情况。开征房产税，可以有效抑制房地产市场的投机行为，让房价早日回归合理价位。作为国际上公认的打击房地产投机的有效手段，房产税的出台无疑正中投机者的软肋，特别是那些动辄买下几十套房的炒房者或炒房团，房产税的征收不仅会极大提高他们的炒房成本，也让房屋出手的难度增加不少。二、房地产行业政策二、房地产行业政策1.国务院出台新“国八条”二套房贷首付提至六成国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施： (一)进一步落实地方政府责任。 (二)加大保障性安居工程建设力度。 (三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 (四)强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 (五)严格住房用地供应管理。 (六)合理引导住房需求。 (七)落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 (八)坚持和强化舆论引导。“新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉的房地产调控政策。这一次政策再度出手的意图很明显，就是“最严格的调控”将继续下去；此外，在流动性不断收紧的情况下，对投资投机性需求的抑制更是丝毫不会放松。值得关注的是，此次“国八条”还对楼市调控中地方政府的责任作了更明确的规定，首次提及房价调控目标化，将责任落实到各地方政府，可见，调控已经严格至政治任务。2.全国明确将要实行住房限购城市达到36个根据2011年1月26日“新国八条”的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，再加上27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的一、二线城市，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。新国八条”首次涉及到限购政策，对地方政府在调控房地产市场方面有了更加明确的规范，但最终调控能否取得明显效果，仍旧取决于地方政府的政策执行意愿与能力。面对如此直接的市场干预，限购短时间给楼市降温具有立竿见影的效果，但是无论是中央还是地方，都清楚地知道限购政策这种直接干预市场的调控方式只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。3.商品房销售明码标价规定国家发改委2011年3月22日发布商品房销售明码标价规定，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。这次商品房销售明码标价再次走到前台，对商品房如何实行明码标价，价格该怎样标等给了一个明确的说法，应该说是有利于维护和规范房地产市场价格的正常秩序的，也是对调控高房价的一次有力配合，但政策效应的发挥关键还在于实际执行中的具体操作情况，否则就又会只是一个空头支票。4.郑州2011年建保障性住房165万国家2月26日的郑州市城建工作会议获悉，2011年，郑州将新建保障性住房165万，土地资源优先供应给保障性住房建设。重点加快保障性安居工程建设，加大住房供应成为郑州今年城建工作的重点。今年，郑州将新开工建设经济适用房165万，竣工110万，新开工廉租住房建设17万，竣工13万；市廉租住房的补贴发放标准也由每月每平方米6元提高到8元，在确保符合廉租住房保障条件家庭应保尽保的基础上，逐步实现符合廉租房保障条件家庭50%以上住得上实物配租廉租住房、符合经济适用住房供应条件的低收入家庭买得上经济适用房、新就业及外来务工人员租得上公共租赁房的目标。保障房建设工程是2011年国家关系国计民生的一件重要大事，郑州也不甘落后，按照国家保障房建设的分配任务，把加快保障房建设、加快住房供应、稳定房价作为城建的重点工作与责任。目前，在全国来讲，郑州的房价并不算太高，但是近两年来的房价涨幅较高， 所以为了抑制房价过快增加，调整住房结构、加大保障房供应也是情理之中。三、郑州限购令政策分析1.郑州1月6日起实施商品住房限购令自2011年1月6日起，在本市建成区内对人口过密区域(结合我市当前实际，人口过密区域暂定为农业路阴暗、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域，未来路与农业路交界处以中州大道为界)和其他区域实施差异化的限购政策。无法提供在本市1年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房，只能在其他区域新购1套商品住房。能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密其他区域暂定只能新购1套商品住房。本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。同时，将根据我市房地产运行情况，对住房限制政策、限购区域及时进行评估并适时做出相应调整后，对外公布执行。(该限购政策不含各县(市)、上街区)。郑东新区、郑州高新区、郑州经济技术开发区和航空港区均应按本通知执行。2.郑州限购令升级多数外地人限购一套房自2011年3月4日起，对在本市市区(含市区五区、郑东新区)已拥有一套住房的本市户籍居民家庭，持有本市居住证一年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税个个人所得税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在郑州市市区向其售房。3.郑州出台贷款新政 贷款买第二套首付60%2011年3月14日，郑州住房公积金管理中心出台相关实施细则：本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。新规定从4月1日起正式施行。4.郑州限购令细则出 年满18周岁成年子女可作为独立家庭购房2011年3月16日，针对3月4日起开始实施的郑州住房限购令，郑州市住房保障和房地产管理局出台细则，对限购令实施过程中出现的问题进行了详细说明。其中，年满18周岁的成年子女在提供规定的证明资料后，可以作为一个独立家庭购房。5.郑州市针对限购令的配套严管措施3月16日郑州市房管局对住房限购政策相关事项的进行了详细说明，使得政策的可操作性更强，便于有力准确执行。5月10日，郑州住房保障和房地产管理局，发出关于开展房地产中介市场专项检查的通知，对房地产中介市场进行重点检查，其中包括限购政策的执行情况：未将商品住房限购政策在经营场所公示并告知购房人的；为对购房人及家庭成员的购房资格核验的；诱导或暗示当事人提供虚假居住证明、公证书、社保证明等材料规避限购政策、扰乱市场的。5月17日，市房管局对郑州市市场秩序检查情况进行通报，对抽查的康桥金域上郡、中原新城等4家项目售房现场没有公示限购政策进行了曝光，同时对其他违规行为也进行了公示。6月24日，郑州市出台了 关于进一步规范暂住证明的通知，指出，近期发现社会上一些不法人员利用部分外地人士购房心切的心理，伪造连续居住一年以上的居住证或暂住证明，严重扰乱市场，破坏我市住房限购政策的正常实施。自2011年6月27日起，在我市限购区域内因购房需提供居住证者，在提交居住证的同时(验原件交复印件)，还需提交由暂住地派出所出具、经郑州市公安局暂住人口管理办公室审核的暂住情况证明(交原件)。因提供虚假材料的要承担一切法律责任和经济责任。2011年1月6日的限购令相对其它城市的限购令，只是区域性质的“温柔”版本，所限区域是基本上为二环内，会造成部分投资与改善型客户购房受限，加重房地产市场观望态度，但对郑州楼市房价抑制作用比较有限。2011年3月14日的郑州限购令细则加大了限购力度，对于购房者的资格做出来更为严厉的限制。对于已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭和无法提供一年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停售房，这将有力打击投资型客户的购房需求。对于开发商而言，会适时放缓推案节奏，但潜在供应仍保持高位，同时受调控政策抑制作用，购房者观望和需求量下滑在所难免，预计未来供不应求的局面会有所缓解，房价也会因此进入缓冲通道。随着郑州出台限购令细则加大限购力度以来，又出台了一系列的配套严管措施及不断加大行政检查力度，显示了郑州市政府对限购政策的重视与调控房价的决心，在可预知的将来，郑州市房地产市场将会更加规范，房价涨幅会逐渐得以趋缓。一二线城市的限购，对于三四线城市的房地产市场而言，暂时将是一个良好的发展机遇，限购令将加速了这些城市房地产春天的到来。不过预计随着资金进一步流入三四线城市，推涨这些城市的房价，将来国家会不会将限购令推广至三、四线城市就很值得关注。第二章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之住宅篇2011年上半年郑州市商品住宅供过于求郑州市商品住宅自09年开始连续两年呈现供不应求的特点，但进入11年受限贷、限购和加息多重调控政策的叠加影响，市场翻盘表现为供过于求。一、郑州市商品住宅市场量价分析图1 01年11年第二季度郑州市商品住宅供求走势图 (数据来源：CRIC)图2 10年6月11年6月郑州市商品住宅月度供求走势图 (数据来源：CRIC)1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%；1-6月份商品住宅成交均价6188元/，同比增长21.4%；1-6月份商品住宅供求比1：0.76，市场表现为供过于求。供求关系 从郑州市商品住宅供求走势来看，受新“国八条”及市限购令等多重政策的影响，投资投机需求被挤出，刚性需求一定程度上也受到抑制，导致成交量出现明显下滑，而供应节奏虽然也有所放缓，但潜在供应依然可观，上半年商品住宅供求比为1:0.76，市场翻盘表现为供过于求。供应量从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应在2、3月份一度跌入30万以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持在60-70万之间，1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。成交量从上半年商品住宅的成交走势看，较之去年的上半年及下半年都出现明显的下降，1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%，和320.52万的供应量相比，表现出供大于求的状况。年初国家出台了新国八条，全面限购和限贷，郑州市先后于1月6日和3月4日出台了限购令，限购步步升级，房地产市场严厉调控前所未有。受此影响，投资投机需求止步，部分刚性需求受限抑或观望。我市“金三银四”、“红五月”去化均表现平平，成交量出现明显萎缩，未来随着炎热季节的到来，进入房地产市场的传统淡季，预计销量仍存在下行的压力。另外从近期的政策动向看，部分二三线城市也将被列入限购对象，限购有可能成为常态化，未来一段时间解冻或政策松动的可能性不大，郑州市年度销量下滑基本已成定局。成交价格全市商品住宅历年成交价格保持稳定上涨，但受限购政策打压影响，郑州房地产市场正由“量价齐涨”向“量跌价滞”过渡，房价上涨动力削弱，房价趋缓抑或下降。图3 01年11年第一季度郑州市商品住宅成交均价走势图 (数据来源：CRIC)图4 10年6月11年6月郑州市商品住宅(不含经适房)成交价格月度走势图 (数据来源：CRIC)从整体上看，上半年商品住宅价格仍呈上涨趋势，但从近几个月的商品住宅价格走势看，却呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。从各月走势看，3、4月份主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格，5月份由于定向开发项目中原名邸、天擎花园，经济型项目乾宏。领秀空间，性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案，再次从整体上拉低了价格，6月天擎花园再次放量成交占据全市榜首，一定程度上再度影响到全市住宅价格水平。同时，整体价格的回落主要与结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃，而限购政策出台后，品质改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，而性价比较高的项目成交量上升，从而导致整体房价趋于平稳或下降。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋势。郑州市商品住宅存量与各区域供求市场分析二、郑州市商品住宅存量分析图5 10年1月11年6月郑州市商品住宅存量走势图 (数据来源：CRIC)截止6月底，郑州市主城区限购的六大区域商品住宅累计存量达到293.97万，达到2010年来的峰值，若剔除经济适用房及定向开发房源，商品住宅存量为278.88万，按照目前的月度去化情况推算存销比约为7，也就是说存量预计销售周期为7个月左右。由于受限购令的持续影响，我市住宅销量持续下滑，而供应量不断有所放量，因此存量会有一个不断攀升的过程，预计未来一段时间存销比会达到10-12。鉴于此，企业库存压力会不断加大，客观上需要进行量价权衡，“舍价保量”将可能成为未来房地产市场营销的主旋律。三、 郑州市商品住宅各区域供求市场分析图6 2011年上半年郑州市商品住宅区域供求价走势图 (数据来源：CRIC)从1-6月份各区域的供应成交情况看，供应量依次是，金水区88.73万、二七区62.02万、郑东新区52.4万、中原区50.65万、管城区33.46万、惠济区33.26万；成交量依次是，金水区61.7万、二七区54.56万、郑东新区46.04万、中原区45.95万、惠济区21.6万和管城区13.99万；供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡，表现良好，金水区和惠济区表现供过于求，管城区需求表现最为疲软，严重供过于求。郑州市商品住宅（不含经适房）成交结构分析四、郑州市商品住宅(不含经适房)成交结构分析1、商品住宅成交面积段分析图7 2009-2011年全市商品住宅成交面积段套数占比分布图 (数据来源：CRIC)图8 2009-2011年全市商品住宅成交套型套数占比分布图 (数据来源：CRIC)从全市1-6月份商品住宅(不含政策房)成交面积段结构看，90以下户型成交套数占比为49.7%，较2010年的61.3%下降了11.6个百分点，其中50以下户型成交量下降明显，占比为8.3%，分别较2010年和2009年下降了6和11.3个百分点；而90-150成交套数占比为37.8%，分别较2010年和2009年提高了6.5和8个百分点。与之相应的从成交户型看，1-6月份一房成交占比为19.9%，分别较2010年和2009年下降了5.7和13.7个百分点，二房占比为39.1%，和前两年基本持平，三、四、五房成交占比呈增长趋势。此现象说明在国家一系列调控政策作用下，市场成交结构已经在悄然发生变化，对投资客的限购以及对首置首付比例的提高，使得小户产品成交量呈下滑趋势，另一方面，改善型客户具有相对较好的经济承受力，受政策影响较小，再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略，致使功能型窗体顶端户型户成交量及占比有所放大。2、商品住宅成交价格段分析图9 10年1-6月份、11年1-6月份全市商品住宅成交价格段结构对比图 (数据来源：CRIC)从图9可以看出，与10年同期价格段结构对比，11年上半年住宅价格上移较为明显，6000元/以上结构占比有较大幅度的上升，由去年同期的29.3%提高到今年的63.9%。但从个案来看，政策调控以来，除郑东新区部分稀缺性楼盘逆势涨价外，我市大部分商品住宅价格明显趋于稳定，并通过加大促销优惠以寻求量的支撑；另外从近几个月销量排行榜看，占据榜单前列的普通住宅价格大多在6000-8000元/之间，这一价位成为目前郑州市民普遍倾向性接受的性价比，诸如中原万达广场、二七万达广场、升龙国际中心、橡树玫瑰城、黄金海岸等项目，以其大盘规模优势、品牌优势、性价比优势在紧缩政策调控下依然收到良好的市场反应。第三章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之商业篇08年上半年11年上半年郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC） 近段时间，随着二三线城市限购的话题不断受人关注，二三线城市限购执行标准也已经颁布，住建部颁布5条限购建议，只要符合两条将有可能纳入限购城市范围内。目前有关于二三线城市限购的信息铺天盖地，而开发商、购房群体都在等待8月底左右最终限购城市的名单。除此之外，克而瑞数据信息中心发布郑州市2011年上半年房地产市场研究报告，其中包括关于郑州房地产市场供求关系、成交价格等相关数据分析。不难发现自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。一、市场综述供求关系：2011年1-6月，郑州市商业物业市场供应为58.9万，成交量为33.8万，整体上呈现出供大于求的态势，供求比为1：0.6。商业物业2010年以来供应的大大放量有效地缓解了供求之间的矛盾。供应量：2011年1-6月，郑州市商业物业供应量为58.9万，与2010年上半年相比，上涨77.3%；与2010下半年相比，上涨19.7%，上升态势比较明显。商业物业09年以来供应逐年攀升，特别是2011年以来对住宅市场的限购政策导致投资商业物业的热潮，未来供需形势也会有乐观表现。成交量：2011年1-6月，郑州市商业物业成交量为33.8万，与2010年上半年相比，下降17.4%；与2010下半年相比，下降25.1%。商业物业09年以来过热的成交态势导致存量下降较多，而11年上半年供应的集中放量体现在4-6月份，因此上半年没有及时消化新增供应导致成交状况一般，预计未来随着上半年新增供应的持续消化以及下半年供应的持续放量，下半年商业的成交状况将有较大的提升。成交均价：2011年1-6月，郑州市商业物业成交均价为13976元/，与2010年上半年相比，上涨59.3%；与2010年下半年相比，上涨13.6%。2011年上半年的成交均价上涨比较明显，一方面源于商业物业的成交态势一直比较火热，加上住宅的限购，导致商业投资的更加趋热化，催使商业物业的成交均价一路攀升，另一方面位置较好或是品牌开发商开发的大型集中型商业物业的面世，亦拉升了商业物业的价格。供求关系分析08年上半年11年上半年郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC） 10年1月11年6月郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC） 二、供求关系分析2011年1-6月，全市商业市场供应为58.9万，商业物业成交量为33.8万，供求比为1：0.6，市场整体上供大于求。2010年以来供求比上半年1：1.2，下半年1：0.9，10年以来供应逐渐增加，而11年以来的6个月均表现出供大于求的态势，供求比分别为1：0.9、1：0.4、1：0.6、1：0.4、1：0.8、1：0.4。2011年上半年的供大于求的态势，很大程度上源于房地产市场尤其是住宅市场频繁受到政策打压，而商业地产利润空间在逐步加大，开发企业开始加大了在商业地产领域的开拓力度，个别企业甚至将布局商业地产提升到未来企业战略的高度，以此寻找新的利润增长点，平衡业绩风险。未来随着商业物业供应的持续放量，特别是城市综合体项目的增加，大型集中型商业的将会大量入市，未来商业供应有进一步放大趋势，但由此带来的过剩问题值得注意。三、市场供应量分析2011年1-6月，郑州市商业市场供应量为58.9万，较去年同期上涨77.3%，其中1月份供应8.8万，2月份供应4.4万，3月份供应9.3万，4月份供应12.5万，5月份供应9.5万，6月份供应14.6万。受住宅限购及商业物业的高回报率利益驱动， 11年上半年商业物业供应形势大好，月均供应将近10万，其中1月份供应量较大的的项目包含金水区的曼哈顿广场、蓝堡湾二期、经适房泰和苑一期，二七区的亚星盛世雅居，中原区的郑州中原万达广场;2月份供应量较大的项目有管城区的新天地三期;3月份供应量较大的项目有金水区的升龙凤凰城，管城区的兴达国贸大厦;4月份供应量较大的项目有二七区的升龙国际中心二期B区，金水区的非常国际二期，郑东新区的绿地之窗二期;5月份供应量较大的项目有二七区的兴达锦绣小区，金水区的普罗旺世地中海广场和格林融熙国际;6月份供应量较大的项目有二七区的万博商城二期和商业中心二七店(新悦城)。从11年上半年的商业市场供应形态情况来看，商业形态仍以住宅办公配套商业为主，商业类型则多为底商形式，而商业的用途及规模则逐渐由之前单一的仅仅满足小区业主生活需求的小规模的底商，慢慢向商业街区、大型的集中型商业过渡，比如中原区的郑州中原万达广场、二七区的升龙国际中心，金水区的普罗旺世地中海广场等等，都是商业街区及大型集中型商业的典范，而像二七区火车站附近的万博商城的纯大型商业楼的形态在新增商业供应中并不多见。从2011年上半年商业供应量区域分布来看，二七区的商业物业供应超过金水区，达到39.3%，金水区排名第二，占比达到32.6%，这两个区域的商业物业占比总和达到71.9%，占去了郑州市商业物业的大半个江山，其他区域占比均较少，管城区占比11.1%，郑东新区占比9.4%，中原区和惠济区占比最少，分别为4.1%和3.6%。其中二七区的商业供应主要集中在万博商城二期和商业中心大学路店，供应分别达到83319.8和34529.3，其中这两个项目分别在火车站附近和大学路航海路附近;金水区的供应主要集中在蓝堡湾二期、普罗旺世地中海广场、格林融熙国际、非常国际二期、升龙凤凰城A区、曼哈顿广场项目，供应面积分别为26969.3、19875.5、9791.1、27795.3、69004.9、15415.9。08年上半年11年上半年郑州市商业供求关系对比图（数据来源：CRIC） 10年1月11年6月郑州市商业市场成交均价走势图 四、市场成交量分析2011年1-6月，郑州市商业市场成交量为33.8万，较10年同期下降17.4%。其中1月份成交8.1万，2月份成交1.8万，3月份成交5.9万，4月份成交5.3万，5月份成交7.2万，6月份成交5.6万。整体上11年上半年成交状况一般，主要是由于商业物业09年以来过热的成交态势导致存量下降较多，而11年上半年供应的集中放量体现在4-6月份，因此上半年的成交当中没有及时的消化新增供应导致成交状况一般。从11年上半年的成交商业物业形态来看，成交主力仍然集中以单一的社区底商为主，但是随着大型的集中型及商业街区形式的商业供应的加大，这类型的商业物业成交亦日渐增多，例如中原区的万达广场，二七区的升龙国际中心，金水区的普罗旺世，管城区的新天地三期和方圆创世五期的世纪联华超市。从11年上半年商业成交量区域分布来看，金水区仍然是商业物业主力成交区域，成交占比达到30.61%。而管城区、二七区、郑东新区、中原区的商业物业占比相对比较平均，占比分别为19.3%、16.9%、15.2%和12.5%。惠济区的商业占比一贯最低，该区域是郑州北部主要的住宅发展区域，因此商业配套仅限于住宅小区单一的满足业主日常所需的社区底商配套，在全市商业总量占比只有5.5%。从11年上半年成交区域的项目来看，金水区贡献较大的项目有蓝堡湾二期、普罗旺世地中海广场、富邦铭邸二期，分别成交18060.7、6940.3和7860;管城区贡献较大的项目有方圆创世五期的世纪联华超市和新天地三期，分别成交30705.4和6603.6;二七区贡献较大的项目有郑州二七万达广场和联合花园(经适房)，分别成交13507.0和7540.3; 郑东新区贡献较大的项目有东方鼎盛时代三期和行署国际广场，分别成交7905.5和6480.0;中原区贡献较大的项目有郑州中原万达广场，成交28407;惠济区的壹号城邦和裕华美晨(窗体顶端经济适用房)项目贡献较大，分别成交3631和3670。从11年上半年的供应情况来看，未来二七区的商业成交占比将会有很大的提升，很可能会超越金水区，下半年郑州二七万达广场大型商业街及商业广场的面世，亚星盛世雅居、万博商城二期、商业中心二七店、升龙国际中心、兴达锦绣园小区商业的成交备案都将在很大程度上拉升二七区商业物业在郑州市的占比。五、成交价格分析2011年1-6月，郑州市商业物业成交均价为13976元/，与2010年同期相比，上涨59.3%;与2010年下半年相比，上涨13.6%。从上半年各个月份的成交均价走势来看，剔除4月份的影响，整体上商业的成交均价一路攀升，到6月份达到最高，均价为20043元/。商业均价的一路攀升很大程度上折射出近些年来商业物业的投资热潮，在加上11年以来对住宅物业的限购，迫使很大一部分资金流入商业市场，成交的火热更加的拉动了商业物业的价格。从上半年商业物业的成交结构上来看，位置相对比较成熟、品牌开发商开发的项目以及郑东新区的商业项目日渐增多，商业形态亦由单一的住宅底商向大型的商业街区和集中型商业过渡，例如郑州二七万达广场成交均价22255元/，升龙国际中心成交均价23387元/，金水区的蓝堡湾成交均价15955元/，东区的绿地原盛国际成交均价20687元/，东方鼎盛时代三期成交均价17509元/，行署国际广场项目成交均价28778元/，中原区的郑州中原万达广场成交均价20491元/，这些项目的大量成交在很大程度上拉升了郑州市商业物业的成交均价。第四章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之办公篇2001年-2011年上半年办公物业量价走势图 2010.01-2011.06办公物业量价走势图 近段时间，随着二三线城市限购的话题不断受人关注，二三线城市限购执行标准也已经颁布，住建部颁布5条限购建议，只要符合两条将有可能纳入限购城市范围内。目前有关于二三线城市限购的信息铺天盖地，而开发商、购房群体都在等待8月底左右最终限购城市的名单。除此之外，克而瑞数据信息中心发布郑州市2011年上半年房地产市场研究报告，其中包括关于郑州房地产市场供求关系、成交价格等相关数据分析。不难发现自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。一、市场综述11年1-6月办公物业供应量为41.5万，成交量为41.0万，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/，涨幅明显。供求关系：l 11年1-6月办公物业供应、成交活跃，供求比为1:1，供求关系基本平衡。供应量：l 11年1-6月办公物业供应量为41.5万，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。成交量：l 11年1-6月办公物业成交量为41.0万，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。成交均价：l 11年1-6月办公物业成交均价为12399元/，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。l 11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万，同比下降11.2%；l 11年1-6月，办公物业成交量为41.0万，同比下降12.5%；l 11年1-6月，办公物业成交均价为12399元/，同比增长72.2%。2001年以来，办公物业供应和销量总体保持平衡，2007年以来供应和成交双双放量，价格也开始有向上突破的动力。08年受到金融危机影响，当年成交量明显萎缩，并进一步影响09年的供应量。受利好政策影响，09年以来办公物业成交量、成交价格上涨迅猛。11年上半年供求相对平衡，预计随着住宅限购政策的持续影响，办公物业契机显现，11年整体的办公市场将持续活跃。随着郑州城市经济的发展，实力企业及新锐的中小企业发展壮大后，都开始注重选择能够展现企业形象的办公场所，逐渐迁离原有住宅区、沿街商住楼等区域，进入正规专业的办公场所办公。相对于住宅和商铺的投资出现过热及过剩迹象，办公物业表现供不应求、供销两旺，出租率高、投资收益稳定增长的良好态势。二、供求关系分析l 10年各月整体供应量均衡，基本达到供求平衡；11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万。l 10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。l 大中型企业对办公环境升级需要，办公物业需求会进一步加大；同时受住宅市场的政策限购，办公物业受到投资型客户追捧。由此会进一步推高办公物业的价格。三、供应量分析2011年上半年新增供应41.5万，同比下降11.2%。其中1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万、22.8万和6.04万。2011年上半年新增供应集中在郑东新区和中原区，其次为管城区和金水区，二七区和惠济区无办公物业新增供应。各供应区域受典型项目影响明显，其中郑东新区绿地之窗(二期供应量为12.7万，占区域供应量的81.7%；中原区中原万达广场、中原新城 (金中环)供应量分别为6.1万和4.4万，区域占比分别为46.7%和34.3%；金水区蓝堡湾二期(世豪小公馆)供应量为3.7万;管城区单个项目兴达国贸大厦供应量为7.7万。办公物业供应区域从单一的郑东新区和金水区为主向多区域分散发展；由于郑东新区多为办公用地，未来办公物业将继续增加，区域占比将维持现有水平；金水区限于土地供应有限，未来将不会出现大量办公物业，区域占比将继续降低；随着中原区、管城区区域办公市场成熟度提升，区域办公物业供应量将有所增加，但受典型项目明显影响；未来随着二七万达广场写字楼入市，二七区占比亦将提高；惠济区长期以高端住宅为主要业态，短期内办公物业将维持低位。2001年-2011年上半年办公物业量价走势图（数据来源：CRIC） 2010.01-2011.06办公物业量价走势图（数据来源：CRIC） 四、成交量分析11年1-6月办公物业成交量为41.0万，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。1、2月份受销售季节影响，成交量较小，分别为3.9万和2.2万;3、4月份成交量分别为6.6万和16.5万，除了部分项目集中备案外，与供应大幅放量有直接关系；5、6月份成交量分别为5.3万和6.5万，与2010年同期相比，分别下降35.9%和13.0%，主要受到供应量不足限制。2011年上半年办公物业成交区域仍然集中在郑东新区和金水区，占成交总量的89.0%，占据绝对份额。与2010年同期相比，郑东新区成交量下降46.5%；受典型项目影响，管城区和中原区涨幅明显；金水区有小幅上涨。郑东新区绿地之窗二期、国泰财富中心、行署国际广场 成交量和区域占比分别为6.4万、31.6%，3.8万、18.4%，2.7万、13.6%；金水区升龙凤凰城环球广场、蓝堡湾二期世豪小公馆成交量和区域占比分别为4.3万、47.1%，3万、33.4%；中原区中原万达广场成交量为5.7万，区域占比为81.9%；管城区兴达国贸大厦成交量为2.3万，区域占比为74.4%。2010年以来，办公物业成交量一直保持活跃态势，受政策的影响小，因此为投资市场所看好。预计2011年下半年办公物业成交量会稳步上涨，但是涨幅有限，这主要与供应量短期内不会有大幅增加有直接关系。五、成交均价分析2011年上半年成交价格达到12399元/，较去年同期增长72.2%；办公物业成交价格涨幅明显，2-6月份月度成交均价均在11000元/以上。办公物业价格主要受典型项目影响，其中郑东新区绿地之窗二期、绿地千玺广场、国泰财富中心、中央特区四期、永和国际广场项目销售均价分别为16850元/、35731元/、18924元/、12560元/、19253元/;金水区升龙凤凰城办公均价为10295元/、蓝堡湾二期销售均价为10759元/。郑东新区办公物业价格出现爆发式上涨。成交均价较高的项目成交量也较大，共同拉动了办公物业价格上涨。同时，随着住宅调控政策地深入，投资型客户将资金转向办公市场，增加了办公物业的需求量，再加上2011年上半年办公物业供应量偏紧，进而促成了办公物业短期内供不应求的局面， 有效拉动了办公物业价格。受到土地储备量的限制，下半年办公物业供应量不会有大幅增加，同时受住宅市场调控地进一步深入，办公物业价格还可能进一步上扬。六、成交结构分析2011年上半年办公物业成交面积段集中在40-80和180以上，占比分别为46.4%和18.1%。其中40-80面积段集中在郑东新区红星蚂蚁SOHO和中原万达广场两个商办项目；180以上面积段集中在郑东新区绿地之窗、原盛国际、永和国际广场和金水区凤凰城等大型写字楼项目。2011年上半年总价段集中在20-60万元和150万元以上，占比分别为49.1%和24.3%。与成交面积段对应，20-60万元总价段项目集中在小户型商办公寓项目上，如红星蚂蚁SOHO和中原万达广场；150万元总价段项目集中在凤凰城、绿地之窗、永和国际广场等大型写字楼项目。第五章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之土地篇郑州上半年经营性土地收入达55.54亿元克尔瑞(CRIC)研究数据显示，2011年上半年全市共计成交经营性土地93.85万，土地成交总金额55.54亿元，较去年同期下跌0.8%，较去年下半年上涨22.6%；平均土地楼板价1727.27元/，较去年同期上涨165.6%，较去年下半年上涨60.7%。2011年上半年土地成交价格走势(不含工业用地) 数据来源：CRIC上半年营收超55亿元 平均楼板价同比上涨165.6%2011年1-6月全市共成交经营性土地93.85万，土地成交总金额55.54亿元，较去年同期下跌0.8%，较去年下半年上涨22.6%；平均土地楼板价1727.27元/，较去年同期上涨165.6%，较去年下半年上涨60.7%。底价成交为主 地块价值决定开发商拿地态度及溢价率从土地成交溢价率来看，上半年以底价成交的地块占据绝对主力地位，对于地块价值预期不高的地块，开发商在拿地时非常谨慎，但对于地块价值预期较高，且开发商有一定把握能够成功开发的，依然会不惜高溢价果断拿下。例如，2011年1月28日成交的东风东路西、榆林南路南地块，土地成交面积8.7万，成交总价19.62亿元，土地溢价率达到242.56%，为2011年上半年最高，由天明地产有限公司和建业住宅集团(中国)有限公司联合竞得。第六章郑州市区2011年上半年房地产市场研究报告之营销篇2011上半年郑州市平面媒体市场结构分析 郑州市2011年平面媒体市场目前来看已基本呈现稳定态势，年初各个项目受到传统新年影响，投放力度不大，尤其是二月份的新年长假，更是让平面媒体出现了很长一段时间的“空窗期”。但是