某年物业管理师《经营管理》模拟试题

n更多企业学院： 中小企业管理全能版183套讲座+89700份资料总经理、高层管理49套讲座+16388份资料中层管理学院46套讲座+6020份资料国学智慧、易经46套讲座人力资源学院56套讲座+27123份资料各阶段员工培训学院77套讲座+ 324份资料员工管理企业学院67套讲座+ 8720份资料工厂生产管理学院52套讲座+ 13920份资料财务管理学院53套讲座+ 17945份资料销售经理学院56套讲座+ 14350份资料销售人员培训学院72套讲座+ 4879份资料2010年物业管理师经营管理模拟试题一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1下列哪一项一般不作为物业经营管理活动的管理对象？（D）A. 写字楼 B. 出租型别墅 C. 公寓 D. 住宅2年营业额在15亿元人民币之间的商业物业属于（C）A. 区域购物中心B. 市级购物中心C. 地区购物商场D. 居住区商场3关于物业经营管理的常规工作，以下说法中错误的是（C）A. 在合适的选择下，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险。B. 投资组合时，投资者应该尽量寻求相关系数为负的投资。C. 设施设备管理的水平越高，越能提高物业的出租率。D. 有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但调整期要尽量短。4以下关于物业经营管理服务目标的说法错误的是（B）A. 应从业主的角度出发考虑投资组合B. 要在物业自然寿命的全寿命周期内，保持物业的市场价值。C. 要努力实现物业各期净收益最大化D. 要提高物业的未来发展潜力5判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（C）。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用6当房地产开发商将建成后的物业用于（D）或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.出租7以下属于房地产间接投资的是（D）A.房地地产置业投资B.土地一级开发投资C.房地产开发投资D.购买住房抵押支持证券8以下关于房地产投资信托基金的描述，不妥的是（A）A.REITs的投资收益全部来源于其所拥有物业的经常性租金收入B.REITs投资的流动性很好C.REITs股票的收益水平大大高于一般的股票收益D.REITs选择投资的领域非常广泛，可以降低REITs购买者的风险9大型城市改造项目的实施，会使周边房地产资产的价值大大提高，这反映了（D）A.位置固定性或不可移动性B.适应性C.各异性D.相互影响性10以下关于资金时间价值的论述，不正确的是（B）A同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值B不同时间不同数额的资金在价值上的差别称为资金的时间价值C不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值D随着时间的推移，资金的价值会增加11某写字楼2009年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2009年的税前现金流为(B )万元。 A.330 B.450 C.650 D.70012银行为某家庭提供了期限为10年的按季度等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的年利率为7%，则实际年利率是(A)。A.7.19% B.7.25% C.7.21% D.7.16%13某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的收益率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（A）万元。A91.52 B. 91.72 C.91.30 D.90.3814以下有关设备磨损的说法错误的是（B）A第一类有形磨损与设备的生产过程有关，是一种实体磨损。B第二类有形磨损是指设备因自然力产生的磨损，是一种实体磨损。C第一类无形磨损不会导致设备的使用价值发生变化。D第二类无形磨损使原有设备的价值降低。15设备更新的核心工作，是确定设备的（C）A自然寿命B技术寿命C经济寿命D物理寿命16设备更新分析以（C）为主A净现值法B净收益法C费用年值法D财务内部收益率法17某物业内现有设备为旧式电梯，剩余使用寿命5年，年电费支出 60万元。市场上销售的新型电梯，使用寿命15年，初始购置费用支出 180万元，年电费支出30万元。如果仅从经济的角度分析，采用静态分析的方法，则新型电梯的等效年总费用支出为（A）万元。A42 B60 C30 D不确定18某写字楼的购买价格为50万元，投资者的自有资金为20万元，余款为抵押贷款，年还本付息为2.54万元，贷款年利率为7.5%，预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，年运营费用为毛租金收入的30%，则该写字楼的税前现金回报率为（A）A17.3% B16.5% C15.4% D18.7%答案：A（10（1-10%-30%）-2.54/30=17.3%）19物业价格与一般物品价格的不同之处是（C）A是价格，用货币来表示B有波动，受供求因素的影响C受区位的影响很大D按质论价：优质高价，劣质低价20某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元m2，现房出租的年末净收益为500元m2。若按折现率10和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（ C）元/m2。A 4400B4409C4445D445521真正的房租构成因素包括（ABCE）A地租B房屋折旧费C营业税D物业服务费用E利润22以下关于原始价值、账面价值、市场价值说法错误的是（A）A原始价值指原始的买价，不包括运输费、安装费等。B原始价值是始终不变的C账面价值是随着时间的流逝而不断减少的D市场价 值是随着时间的流逝而上下波动的23某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5和3，则该宗房地产交易的正常成交价格为（ B）万元。A27.6B28.2C29.0D29.924下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B）。A.某标准厂房B.某酒厂厂房C.某待出让土地D.某写字楼25某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75，报酬率为10，则该商铺目前的价值为（B）元/m2。A 14140B42421C56561D6000026对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，还要分析（BDE）A价格结构 B总量结构C档次结构 D投资结构E租买结构27“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ABD）。A按地域范围细分B按房地产用途细分C按增量存量细分D按交易形式细分E按目标市场细分28从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（D ）。A确定调查方式 B设计问卷 C收集信息 D定义市场区域29关于物业管理计划的表现形式，以下说法中错误的是（D）A年度计划是一种运行计划，属于战术层次的计划B中短期计划通常为35年C长期计划属于策略层次的计划D长期计划通常以物业的使用寿命为限30下列关于房屋租赁说法中错误的是（B）A.承租人具有房屋的占有权B.承租人具有房屋的处分权C.承租人具有房屋的使用权D.承租人拥有部分收益权31以下关于房屋租赁关系的说法中错误的是（C）A房屋租赁关系是一种经济契约关系B租赁契约必须是法定要式合同C租赁合同可以采用口头合同D租赁合同必须采用书面合同32在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选择（B）租赁管理模式。A委托管理B包租转租C出租代理D自动延期33签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（C）内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。A7日 B15日C30日 D60日34以下关于房屋登记备案的说法错误的是（A）A房屋租赁可以进行登记备案，也可以不用B房屋租赁登记备案本身包含审查的含义C未经登记备案的租赁合同是无效的经济合同D未经抵押权人同意的已抵押房屋不能出租35以下不属于财务费用的是（D）A利息净支出B汇兑净损失C金融机构手续费D审计费36以下不属于物业管理服务成本的是（A）A法定税费B专项维修资金C物业管理服务支出D人工费37物业管理企业人工费的估算中，工会基金按工资总额的（C）计算。A14% B15% C2% D1.5%38为了保证成本预算的（C），编制成本预算时，必须遵循一些基本要求。A合法性B合理性C有效性D时效性39以微利为主要特征的物业管理行业，特别适合采用（D）编制预算。A固定预算B滚动预算C弹性预算D零基预算40（A）是最具综合性的服务质量评价指标。A物业增值率B业主满意率C维修及时率D房屋完好率41某房屋进行了火灾投保，当时按房屋的重置价格进行了保险金额的确定，保险金额为100万元，保险价值为120万元，由于火灾导致房屋损毁，则保险赔偿金额应为（A）万元。A100 B120 C110 D11542在物业服务合同中，可以包含以下哪种条款（A）？A业主为物业管理企业无偿提供管理用房B物业管理企业对住用人无偿提供班车服务C物业管理企业无限期接送孩子上下学D物业管理企业无偿举办“六一”儿童节活动43以下哪一个不是风险所具有的特征？（D）A负面性B不确定性C可测性D确定性44物业管理企业与工程承包商在签合同时明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，对于物业管理企业来说，这属于（D）A风险回避B风险保留C风险抑制D风险转移45正确处理（D），是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。A企业同国家机关之间的财务关系B企业同职工之间的财务关系C企业同其债权人之间的财务关系D企业同其所有者之间的财务关系46企业较为合理的财务管理总体目标应是（C）A利润最大化B资本利润率最大化C企业价值最大化D股东财富最大化47以下不属于物业管理绩效评价类型的是（C）A政府评价B社会评价C经济评价D企业自我诊断评价48以下不属于偿债能力修正指标的是（A）A资产负债率B流动比率C速动比率D现金流动负债比率49以下说法中正确的是（C）A净资产收益率是指企业一定时期内的税前利润同平均净资产的比率B利息保障倍数是企业一定时期的息前税后利润总额与利息支出的比值C资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率D主营业务利润率是指物业管理企业一定时期内的主营业务利润同主营业务收入净额的比率50物业管理绩效评价标准中，平均值及以上的标准系数为（C）A1.0B0.8 C0.6 D0.451以下不属于绩效评价方法的是（D）A功效系数法B综合分析判断法C定量和定性相结合计分法D比较法52某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是（A）万m2。A5.2 B6.4 C6.8D7.653在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（A）支付。A业主B承租人C物业服务企业 D业主、承租人和物业服务企业共同54写字楼物业出租中所有经营费用均由租户直接承担的出租方式是（C）。A全租金方式B毛租金方式C净租金方式D基本租金方式55不属于写字楼物业经营管理的绩效评价指标的是（D）A服务满意度B物业经济指标C物业品牌化D基础管理水平56某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。A13.2 B15.9 C19.5 D20.457由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(A)。 A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 C.装修费用条款 D.折让优惠条款58市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（D ）。A经营成本B物业档次C业主目标收益要求D同类型物业的市场供求关系59物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（D ）。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位营分配D零售商的声誉60以下属于设施经理非职业性工作的是（A）A维持物业的日常运营B决策物业区位C预测未来企业空间需求D确定物业的空间使用方式二、多向选择题（每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）1对零售商业物业进行分类的主要依据有（ABC ）。A建筑规模B经营商品的特点C商业辐射区域的范围D. 周围环境E服务人口的收入水平2物业经营管理中以运行管理为主的管理是（AC）A. 物业管理B. 物业资产管理C. 设施管理D. 房地产资产管理E. 房地产组合投资管理3下列风险中属于系统风险的是(BE)。 A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险E.购买力风险4降低贷款利率对房地产市场的影响主要有（ BE ）。A导致房地产实际价值下降B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求5收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（ABCD）。A.潜在毛租金收入 B.空置损失C.租金损失D.其他收入E.经营费用6以下关于物业价格影响因素的描述错误的有（DE）A不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的B不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的C不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的D不同的物业价格影响因素，对物业价格的影响与时间都有关系E物业价格的各种影响因素，都可以用数学公式或数学模型来量化7下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ABCE）。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等8在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（BD）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率9邻里分析的内容包括（AB）A评估邻里的经济状况B考察邻里物业的实体状况C考察目标物业的实体状况D目标物业位置分析E评估目标物业的出租率10下列哪些情况属于人为终止合同的情况？（CE）A当事人协商一致的B租赁房屋发生了火灾C承租人故意损坏房屋D承租人故意拖欠租金达3个月E承租人将承租的房屋擅自转租11在租赁管理中实施CRM涉及到的工作有（ABCE）A建立详细的租户档案B个性化服务C租金缴交的管理D租金方案的确定E租赁期内的服务12物业管理成本中，营业成本包括（ABC）A直接人工费B直接材料费C间接费用D管理费用E财务费用13按照经济性质分，物业管理成本可划分为（DE）A边际成本B差异成本C机会成本