商业项目商业规划设计报告.ppt

漯河新天地商业项目,商业规划设计报告,决策资源 博远商业,前言,通过前期深入调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长为重要契机，以百年繁华地勤俭街为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为文化导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造融商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务、住宅专区于一体的中原首席复合主题的商业步行街区（简称中原第一街区）。,本项目以“中原第一街区”的形象定位，成为领袖漯河商业商贸、休闲娱乐和文化会聚的龙头，乃至中原地区的商业引擎。而如何在目前商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，确立市场领导地位，做到人无我有，人有我优，并兼顾销售与日后的商业经营管理，达到项目利润最大化和快速回笼资金的目的，就必须形成清晰、连贯、有预见性的整体规划思路。 整个方案将本着科学、系统、创新、求实的态度论证。 谨此报告，以供参考。,目录,一、整体规划设计整体方案建议 二、建筑规划风格与立面效果设计方案建议 三、项目业态规划及功能分区方案建议 四、项目产品设计建议 五、商业动线设计建议 六、商铺铺型与铺位分割方案建议 七、交通组织设计方案建议 八、单体通道及层高设置建议 九、公共配套功能设施建议 十、通道及公共共享空间装饰建议 十一、交铺装修标准建议,一 整体规划设计整体方案建议,商业规划需考虑的外部因素：,1、 漯河新天地商业所处的地理位置 2、 自然环境 3、 交通情况 4、 周边的商业状况 5、 周边的文化氛围 6、 人口状况 7、 周围人们的生活习惯、消费心理、消费模式 8、 政府对该地区的方针政策 9、 各商业组团的风险分析,与商业规模有关的设计因素：,漯河新天地商业的总占地面积 漯河新天地商业的总体规模 漯河新天地各商业组团的设置 停车场位置、出入口数量、方位、大小和风格 如何设置人行天桥（连廊） 如何将主出入口与道路接驳 如何设置指示路牌 漯河新天地商业如何设置广场,项目区位特点： 项目所处漯河市版图中心 是漯河最繁华的商业中心，辐射全市范畴 四至范围中，交通路租金价值和人流量最大，至西递减 人民路租金价值和人流量次之，往北剧减 交通路段临街约137米 人民路段临街约467米,规划设计方案,项目区位特点决定规划思路,规划设计方案,项目区位特点决定规划思路,规划设计方案,项目区位特点决定规划思路,规划思路： 打造成漯河地标 项目可实现价值最大化 项目内各位置商铺尽量均好 尤其关注北面商铺的价值提升 整体布局合理，利于客流均布、交通组织、人车分流、客货组织、停车及日后经营管理 有利于销售和招商推广,建筑设计需考虑的功能,一、 根据总体定位做配套功能 漯河新天地总体功能集休闲购物、餐饮娱乐、大超市百货、停车场于一体。依据功能定位我们计划分类建议配套功能的建筑设计。 1、 车类及交通线路 建筑范围内：漯河新天地在车类建筑设计时要考虑小汽车，摩托车、自行车、超市货车的停放和管理，特别是交通线路与人流的互不干扰，保证车和顾客的安全。 非建筑范围：公共汽车站及停靠点与商场建筑的总体设计，确保顾客乘坐公共汽车逛商场的便利及清晰的导向指示。,2、 广场或场外公用设施： 要考虑广场路灯、夜晚照明系统的光亮，保证足够的照度。 广场与交通干线交界的行人道、盲人道以及正门口，残疾人车道的设计。 广场旗杆和风水位的设计。 广场花草坊，行道树等绿化设计。 座椅、休闲椅区的设计。 消防通道与广场的连接设计。 垃圾站和供超市独立的卸货区。 围绕广场一周的环形交通设计。 3、 商场内的公共卫生设备，公共厕所及茶水间、烟蒂筒、废物箱的设计考虑。,4、 商场内信息系统 悬挂式公共电话和独立店铺的电话线预留 消防音箱、背景音乐系统的预留设计。 电梯、警铃等安全警鸣系统的预留设计。 停车场、电梯易屏闭系统的通信（如手机、呼叫器）覆盖。 各零售商家的日常交易的银行刷卡收银系统的预留设计。 5、 场内指示路标的设计 各通道设置楼层以及经营范围明显的指示标记。 商场导购图，指路标等标志牌、路面彩砖、商铺界线与通道的波打线。 车档护栏，禁令指标等。,规划设计方案,规划思路指引设计方案,整体规划设计重点： 主街入口尽量有标志性建筑 东面及南面尽可能多街口导入人流 主街在避免急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度 主街应有多条附街在中央广场交汇并延伸至北区 中央广场具备集会和凝聚人气的功能 北面设置主停车场 步行街白天禁行车辆，通过外环交通形成人车分流 整体布局合理，利于客流均布、客货组织、停车 住宅形成封闭小区,规划设计方案,对项目设计方案的比较,设计方案一 设计方案四,图,规划设计方案,对项目设计方案的比较,设计方案一 设计方案四,整体布局不规整 主广场不易形成标志性广场 主步行街最长，与辅街多点交汇，街铺最多，均好性强，价值大 街铺进深适中有利销售 交通动线、人车人流、客货组织、停车合理,整体布局简洁规整 主广场容易形成标志性广场 主步行街过直，街铺不多，内铺比例增大，均好性差，价值差别大 街铺进深较大不利销售 交通动线、人车人流、客货组织、停车合理,规划设计方案,对现项目设计方案的建议,建议重点在方案一的基础上作优化： 交通路增加开设一条东入口街道，增加人流导入，提升价值1 原东入口缩减宽度，增加商铺2 外环道路位置3处拉直急弯，保障车流顺畅 位置4处建筑中间开街连接，避免内铺成死铺 位置5处拓宽向南街面，有利导入人流至中央广场 中央广场将水景绿化景观性质改变为以集会和聚人气性质6 购物中心以正方形调整为竖长方形，与中央广场连接7 电影院北移，增加北区价值8,规划设计方案,对现项目设计方案的建议,住宅区增加道路连接友爱路，疏导北区交通9 温州城五马街开街贯穿通讯大卖场，导入人民路人流，避免西区及北区的客流短路10 公交车站设在温州城五马街与人民路靠西位置，提升北区和西区的人流引入11 停车场以北区为主，增加北区人流的来源,规划设计方案,对现项目设计方案的修改建议,P,广场设计时需要考虑的因素：,1、 如何设置休息坐椅 2、 广场休闲椅子的款式、颜色 3、 广场如何设置灯饰，营造夜间效果 4、 广场如何设置广告牌 5、 广场如何营造微景观 6、 广场的园林设计,建筑规划风格 与立面效果设计方案建议,1、 漯河新天地商业的整体风格、格调 2、 外立面的款式 3、 外立面的主体颜色 4、 玻璃幕墙采用的颜色 5、 漯河新天地商业外墙广告的设置 6、 漯河新天地商业外墙灯箱的样式和格调 7、各业态对外立面的不同要求,商业项目外立面设计要素：,商业街的外观设计,建筑设计从三个层次来体现： 第一层次：外观造型 从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。 第个层次： 立面设计 讲究横、竖线条。 第三层次 细节精细设计 装修装饰的设计、人发生亲密接触、亲密对话这个层次 商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。 购物中心/商场，强调内部空间的可视性，对公共购物产生引导 作用。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间 安全感和舒适感,建筑风格和立面设计是反映了项目最直观的视觉价值。 MALL的建筑风格和立面设计上强调现代感，已为消费者和客户普遍接受，有利于识别和日后经营的宣传需要。 MALL需要在外立面考虑广告宣传与悬挂是否对其建筑的影响问题。,建筑风格与立面,购物中心和步行街的建议,步行街区是营造较为传统的商业氛围，甚至是传承了百年的商业积淀，往往带有历史景观和异国风格情调的建筑特色，多为二层，南方甚至以骑楼居多，建筑风格和立面设计上建议（包含组团形式）分区设计，各具特色。本项目各功能区可有一定的差异，但总体上需把握连续性和整体感。 步行街单体建筑要特别注意坡屋顶的样式、色彩和便于维修。 购物中心与步行街二层以连廊形成互动，连廊应融会两者风格。,建筑风格与立面,购物中心和步行街的建议,建筑风格与立面,购物中心和步行街的参考图,建筑风格与立面,购物中心和步行街的参考图,商务公寓的建筑风格更强调现代、大气、稳健、立面简洁的形象，已足以为行政商务客户的接受。 商务公寓应略带一些与众不同的辅助构筑提升其价值。 住宅是比邻同时又从步行街区脱离的物业品种，风格尽量脱离火柴盒式的设计，最好带飘窗飘台，以表现本案的品质，同时需要考虑空调外挂等问题。建议以广州、深圳华南版块作参考蓝本。,建筑风格与立面,商务公寓和住宅的建议,建筑风格与立面,商务公寓和住宅的参考图,主入口最好有恢弘的标志性建筑，西式钟楼、夸张的设计、图腾、景观、牌坊等也能引人注目。 主入口需要考虑用材质地，便于维护和清洁才能历久常新。 夜间高照明度的灯光，不失为提升项目形象的方式，应兼顾到标志性建筑是否存在视觉不协调。 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求。,建筑风格与立面,步行街区主入口的建议,由于现项目在建筑风格和立面设计上的资料不多，作为内街一部分的风格和立面基本可满足项目需求。 绿化、水景面积若过大，会严重削弱商业的氛围，这方面尤其值得设计公司的注意和把握量度。,建筑风格与立面,对现项目设计方案的建议,三 项目业态规划及功能分区方案建议,业态规划功能分区,漯河商业的业态现状,漯河的商业现状相对较为落后，广州、上海、深圳的商业功能分布比例是本市未来的发展趋势。结合漯河城市经济的发展，以及当前居民可支配收入、消费习惯、市场引导行为，可基本导出本项目的商业业态比例。,业态规划功能分区,交通路人民路的业态业种现状 与发达城市的比较,交通路人民路的商业面积比例,发达城市的商业比例,业态规划功能分区,交通路人民路的业态业种现状 与发达城市的比较,交通路人民路的商业面积比例,发达城市的商业比例,业态规划功能分区,项目的商业业态业种规划建议,主步行街街铺（2条）：首层2.4万平方米左右；局部2层，面积为1.4万平方米左右； 小计：3.8万平方米 银基产权商铺：4层，单层面积约5000平方米，首层外铺全部开发商保留，只留主出入口和内厅空间，首层约3000平方米左右，2、3、4层约5000平方米左右， 小计：1.8万平方米,各业态商业面积规划：,周边次步行街及机动车道沿线街铺：首层1.2万平方米，局部2层，面积约为0.5万平方米， 温州商贸城：2层，总面积1.5万平方米左右 小计：1.5万平方米 手机市场：2层，局部三层，总面积2.5万平方米左右，首层面积为1.1万平方米左右 小计：2.5万平方米,商务公寓：首期1万平方米左右，塔楼，二期视市场反映而定 小计：1万平方米 住宅：3.5万4万平方米左右，45层上盖板式多层，建议不建小高层 小计：3.5万平方米 合计：商铺总面积为9.6万平方米 商务公寓/住宅为4.5万平方米,主要功能分区：,电影院：北区，三层，1个大厅500人，68个小厅70人，含电 玩游戏 银基：人民路交口处以西路边（或交通路与勤俭街交汇处），不占用交口处的位置，靠近丹尼斯 丹尼斯：北出口面临广场，单层面积为70008000平方米左右 中央广场：命名为“青年文化广场”由市团委制定为活动地点，或“欢乐广场”，面积为50007000平方米 肯德基/麦当劳：在丹尼斯北出口东侧临近处，金街路边，面积300400平方米含厨房，可含二楼，可低价出租 商务公寓：手机市场上盖物业，位于人民西路口，面积为1万平方米，塔楼,功能分区图,业态规划功能分区,四 整体项目产品设计建议,柱网以8X8米为宜。 首层层高7米左右，其余层层高5米左右。 商铺的形状方正。 步行街的主街宽12米，次街宽6-8米。 面向步行街的商铺数量尽可能多。 步行街的小单体商铺，其宽以25米为宜。,产品设计建议,产品设计建议,主题美食街设计要符合漯河市政府批准的有关卫生、防火等规范和标准，也要符合漯河市城市规划和食品卫生监督机关要求。 餐饮总平面布置设计的要点 在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染。 饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通。 利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。,主题美食街设计,主题美食街在建筑设计按二级标准设计相关设施，见下表：,四、餐饮一条街的防护与消毒 考虑防蝇、防鼠、防虫、防鸟及防尘、防潮措施。 外卖柜台或窗口设于餐厅内，不要干扰顾客路线。 餐具的洗涤与消毒均须单独设置。 五、餐饮一条街厨房、饮食制作间 副食初加工中肉禽和水产的工作台与清洗池均应分隔设置，经初加工的食品应能直接送入细加工间，避免回流，同时还要考虑废物的清除问题。 冷荤食品应单独设置。带有前室的拼配室，前室中应设洗手盆。 冷荤制作间的入口处应设通过式的消毒措施。,六、通风、排气、抽烟和除尘、水电系统 全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管道，独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐厅，影响顾客。 针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。 针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。 所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。 餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。 将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。 在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于1m的防火挑檐。,购物中心工程设计指标,产品设计建议,购物中心的梯位设置能带动附近铺位的人流,产品设计建议,购物中心与步行街的二层以连廊连成整体 参考图,五 商业动线设计建议,动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过各位置商铺的人流量达到均好的最大值，达到步行街区（尤其是本项目的北区）的整体人气大致平衡。 以主力店引导人流。将丹尼斯等主力店的出入口安排在项目北区，能非常有效地延长北区的人流通过线，但主力店不易就范。 以影城餐饮休闲娱乐设置在北区，是本案最好的动线组织。 以主停车设置在北区，带来高消费力的人流，也相当不错。 以中央广场和主力店出入口位的设置调节人流量均衡，也有一定的效果。 在北部局部的构筑主题景观，也略有一些效果。,商业动线设计,引导性的动线组织,对于二层的动线组织，主要通过数量型消费者群体争取二层人气的平衡。 在主力店和步行街区的二层设置连廊，可引导一些人流。 在北区的二层开辟针对学生和年轻人的状元坊，吸纳低消费力的群体，是一种较为有效的动线组织。 在北区的二层引入中小型超市，将马路街的居住消费群体导入。也有一些效果。,商业动线设计,引导性动线组织,商业动线设计,动线组织示意图,六 商铺铺型与铺位分割方案建议,经调查，大部分购铺者的心理购买承受能力在40万元内，以1万元/平方米推算，折算成建筑面积在40平方米以内。建议本项目的铺位面积控制在此范围内。 根据我司的经验，同等面积、同等位置的情况下，销售较为理想的铺型、铺位，其进深与面宽比值为2.6 。建议本项目的上述比值控制在3.0以内。 此外，要尽量避免柱位出现在商铺的中央。 铺型方方正正较为购铺者接受。,铺型铺位分割,铺型与铺位的分割建议,七 交通组织设计方案建议,交通组织设计,步行街区交通组织 人流,交通组织设计,步行街区交通组织 车流,交通组织设计,步行街区交通组织 物流,八 单体通道及层高设置建议,规模对通道的影响 大门对通道的影响 街口/出入口对通道的影响 中庭位对通道的影响 楼层对通道宽的影响,单体通道和层高,单体通道需考虑要素,楼梯/电梯对通道的影响 洗手间位置对通道的影响 内柱位对通道的影响 内功能分区对通道的影响,街道宽度： 主街宽12米，辅街宽6-8米 首层、二层： 通道数量：4个(含安全通道，二层含连廊通道) 通道宽度：主通道4m；次通道 3m；侧通道2.5m 顶层： 通道数量：2个(含安全通道) 通道宽度：主通道3m；次通道 2.5m； 其余层： 通道数量：3个(含安全通道) 通道宽度：主通道3m；次通道 2.5m；侧通道2.0m,单体通道和层高,单体通道建议,二层： 通道数量：3个(含安全通道和连廊通道) 通道宽度：通道2.0m 二层以上： 通道数量：3个(含安全通道) 通道宽度：通道2.0m,单体通道和层高,步行街街铺单体通道建议,单体通道和层高,一、二层层高建议,柱网：88米,单体通道和层高,二层以上层高建议,柱网：88米,影城： 主厅观众最大容量：600人/场 主厅层高最大高度：6米 坡度：30度 副厅观众最大容量：200人/场 主厅层高最大高度：4.5米 坡度：小或等于30度,单体通道和层高,特殊单体层高建议,单体通道和层高,层数分布建议,九 公共配套功能设施建议,垂直交通（楼梯、电梯）的设置要考虑铺位的均好性。 MALL内设置货梯 。 建立闭路电视监控报警保安系统 。 建立背景音乐及应急广播系统 。 合理布线，增加互联网高速接口入铺。 洗手间的布局对大部分商铺使用便利。 合理利用偏僻位预留作仓库 。 保障各位置的无线通讯信号畅通 。 电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。,公共配套设施,公共配套建议,公共配套设施,公共配套部分参考图,露天