空港项目市场分析及其定位报告

空港项目市场分析及定位报告.doc空港项目市场分析及定位报告第一章项目概况第二章重庆市宏观经济环境分析第三章重庆市房地产市场及渝北区域房地产市场分析第四章重庆市商业地产供需状况及趋势分析第五章空港发展现状与趋势第六章空港项目建设所面临的机会与问题第七章定位分析第八章项目定位第九章项目规划设计建议第十章第一章项目概况一、项目性质：二、土地性质：划拨三、建设规模：待定四、容积率：小于1.2五、绿地率：大于30%六、建筑限高：18米左右七、开发商：重庆空港房地产开发有限公司八、本报告涉及的三个地块1、位于重庆空港老宿舍后的约170亩土地。2、位于老航站楼与老航空货运仓库旁的150亩土地。3、位于候机大厅侧前方的约200亩土地。【说明】由于其它地块资料尚未明确，因此本报告的将主要围绕项目第一阶段将先期启动的三个地块进行市场研究与定位。第二章重庆市宏观经济环境分析一、 重庆市整体城市概况重庆市幅员面积8.24万平方公里，下辖40个行政区县（自治县、市），有15个区（万州区、涪陵区、渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、万盛区、双桥区、渝北区、巴南区、黔江区、长寿区 ）;4个县级市（江津市、合川市、永川市、南川市）;21个县（自治县）（綦江县、潼南县、铜梁县、大足县、荣昌县、璧山县、梁平县、城口县、丰都县、垫江县、武隆县、忠县、开县、云阳县、奉节县、巫山县、巫溪县、石柱土家族自治县、秀山土家族苗族自治县、酉阳土家族苗族自治县、彭水苗族土家族自治县），重庆以主城区为依托，各区、县（自治县、市）形如众星拱月，构成了大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管理行政单元最多的特大型城市。1、城市发展规划1.1、城市发展战略2003年重庆市政府按照城镇化目标，到2020年将重庆市建成长江上游的经济中心，具体为：“三中心、两枢纽、一基地、三大经济区”，即建成长江上游商贸中心、金融中心、科教文化中心、交通枢纽、通信枢纽，高新技术和现代化产业基地。重庆主城区的面积只有260平方公里，目前是四个直辖市中面积最小的。市政府的目标是要建设“一个中心、多个组团、城镇群结合”的大城市，形成大都市的连绵带。目前，重庆主城区人口为300多万，到2020年，要达到600多万，以万州、合川为代表的中等城市到时可发展到100万以上，同时在周边形成一些人口在2030万的小城市。1.2、城市综合交通发达的交通网是城市发展的舞台。无论是200多平方公里的主城区，还是2500平方公里的未来都市圈，重庆市政府对交通进行了周密的谋篇布局。从2002年开始，我市启动综合交通规划。这个规划将为都市圈2500平方公里范围，以及市域8.2万平方公里的交通发展，设计一个美好的未来。“二环八射”是都市圈的几条大动脉。“二环”，即环线高速和绕城高速，勾起了重庆都市圈的轮廊。目前，75公里的环线高速基本贯通，186公里的绕城高速也将动工。“八射”则分别是把重庆引向外面世界的通道，由成渝、渝邻、渝黔等8条高速构成。“二环八射”有机连形，形成都市圈联通内外的高速公路网络。全长189公里的快速路系统将形成一个“田”字型构架，将主城315平方公里的面积分为了36个区域，多层次的交通网络将让“堵车”远离主城。轻轨交通将让未来都市圈更具现代感。据了解，在建的二号轻轨线和即将动工的三号线将形成十字交叉。从长远来看，轻轨三号线还与规划的轨道交通四号线（在四公里站）、一号线（在两路口站）、二号线（在牛角沱）、五号线（在新牌坊站）及机场线（在龙头寺）等五条轨道交通线相交并形成换乘。地铁一号线（朝天门-沙坪坝）、轨道交通四、五、六号线也在规划中。从更长远来看，到2020年，重庆市轨道交通将向北延伸至北碚，向南延伸至江津和鱼洞，向西至壁山，向东至鱼嘴、长生。重庆轻轨三号线一期工程可研报告已通过国家评估。意味着新轻轨线将横跨山城南北，与现在的轻轨二号线组成一个“大十字”形状，为缓解山城交通的巨大压力起到重要作用。根据国务院批准的重庆市城市发展总体规划，重庆市确定20年内城市主要发展方向是“向北扩展”，但公共交通的落后已严重影响了北部新区的城市建设。专家认为轻轨三号线连接了城市中心和南坪、观音桥两个城市辐射中心，将居住区、公共活动区、行政区串连成多功能的经济发展带，而且可以解决长江，嘉陵江分隔山城带来的交通困难，对于城市空间扩展和疏散渝中区密集的人口有巨大推动作用。由于该线路在菜园坝与国铁换乘，在江北与渝怀铁路客运站连接，将来还要与空港连接，因此该项目对于重庆“半小时主城”和对外交通至关重要。轻轨三号线一期工程由南岸经济技术开发区的二塘经菜园坝长江大桥、渝澳大桥至北部新区渝怀铁路新客站（即龙头寺），全长21.16公里，共有车站17座。其总投资达54亿之巨，已超过现轻轨二号线。该工程建设工期4年，计划明年启动，2008年建成通车。梁长路是国家“九五”交通建设重点建设工程之一，是国道主干线泸蓉路的一段，同时还是“8小时重庆”的重点工程项目。梁长路全长113.54公里。起于梁平县白衣寺止于长寿桃花街立交，与渝长高速公路相连。据悉，这条路总投资31.03亿元，预计2003年年底通车。2、主城区城市区域划分2.1、渝中区渝中区是重庆市的中心城区，全区幅员面积22.56平方公里，户籍人口59.39万人，人口密度为30700人/平方公里。 行政区划：渝中区现下辖解放碑、朝天门、七星岗、较场口、上清寺、两路口、菜园坝、大坪、大溪沟、王家坡、南纪门、望龙门、化龙桥等13个街道，共172个居委会，一个村委会。自然地理：渝中区位于北纬29度31分至34分，东经106度29分至106度36分之间。渝中区地属四川盆地东部平行岭谷，处长江、嘉陵江汇合的分水岭末端，受两江制约，呈东西向，形如天鹅头状的狭长半岛，东、南、北三面环水，西面通陆。地势为西部和中部高，向南、北、东三面倾斜。最高处的鹅岭，海拔379米，朝天门两江汇合处的沙嘴最低，为160米。相对高差达219米，坡降大，比高悬殊，形成独具特色的壮丽的山城景观。2.2、南岸区幅员260.76平方公里，其中耕地面积6819公顷，绿化面积1097公顷；辖9镇8街，74个村，151个居委会，总人口445，306人，人口出生率千分之7.58，自然增长率-1.18%。2.3、江北区江北区位于长江、嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之一，拥有213平方公里土地，61万人口，辖9街3镇，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。2.4、渝北区渝北区位于重庆市主城区东北部，长江北岸与嘉陵江东岸的三角地带，地处东经106。2730”106。5758”，北纬29。3445”30。0722”之间，幅员1452平方公里。北与四川省广安地区华蓥市，邻水县分界，东与长寿县接壤，南与江北区比邻并同巴南区，南岸区，沙坪坝区隔江相望，西与北碚区，合川市相邻。区人民镇府驻两路镇，南距市人民镇府沿公路20公里。区辖两路、龙溪、回兴、石坪、沙坪、木耳、王家、兴隆、茨竹、大湾、中河、石船、麻柳沱、统景、大盛、龙兴、洛碛21个镇和悦来、古路、石鞋、永庆、高嘴、华秦、关兴、龙安、黄印、明月、白岩、舒家、天堡寨、张关14个乡。共有64个居民委员会、622个村民委员会，4912个村民小组。2.5、沙坪坝区沙坪坝区位于嘉陵江畔，地处重庆市区西部。全区幅员面积396平方公里，人口64万。其优越的地理位置、发达的交通、便捷的通讯，成为重庆人流、物流、信息流之要道。区内有火车站6个，其中包括西南最大的铁路编组站重庆东站和两个国家二级火车站重庆北站、梨树湾客货站。四通八达的公路构成我区交通骨架，有国道、省道5条，成渝高速公路、319国道的起点就在我区。抵达全天候的重庆国际机场仅需半小时，30多条航线架起通往国内和世界的桥梁。2.6、九龙坡区九龙坡区地处长江与嘉陵江交汇的心腹地带，东连渝中区，北邻沙坪坝区，南接市经济技术开发区，西居成渝高速公路大门，幅员437平方公里，人口72万人，辖6街（包括杨家坪、谢家湾、石坪桥、黄桷坪、中梁山、石桥铺等）和12镇（九龙、华岩、西彭、铜罐驿、陶家、白市驿、巴福、走马、金凤、含谷、石桥、石板等），是重庆市的工业大区和经济强区。2.7、大渡口区大渡口建区于1965年，地处于重庆市主城区西南部。1995年重庆市行政区划调整，全区面积由7.46平方公里扩大到103平方公里，辖四街三镇，常住人口24万。大渡口区是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城区内的两个区之一，以冶金、建材、机械、轻工为重要支撑的工业区。区内有重钢集团、中国十八冶金建设公司、重型铸锻厂等国有大中型企业近20家；成渝、川黔铁路在区内交汇，辖6个火车站，公路210国道纵贯辖区，并有长江水岸线30多公里；区内有重庆市重要的仓储基地和国家级的西南建材中心批发市场。重庆陶瓷市场已经形成规模。二、 重庆市宏观经济环境概况2003年以来，重庆市经济运行态势良好，增长稳健。展望2004年，随着国际国内经济环境的持续好转，全市经济增长仍将保持快速、稳健的势头。1、 重庆市国内生产总值（GDP）分析分析项目199819992000200120022003国内生产总值（亿元）1429.261479.711589.341769.771971.102250.11增长率（%）7.6%8.5%9.0%10.3%11.4%分析：重庆市在持续强劲增长的投资需求、平稳增长的消费需求以及出口恢复性大幅增长的拉动下，面对国际战争和国内“非典”疫情的两大冲击，在经济增长制约因素有所显现的情况下，总体运行态势良好，呈现出持续、快速、平稳增长的特征，三次产业协调发展，速度效益同步提升，运行质量进一步提高，全市经济进入扩张期的平稳增长阶段。2、 产业结构发展变化分析 历年三大产业所占GDP比重变化分析：年份第一产业所占GDP比重（%）第二产业所占GDP比重（%）第三产业所占GDP比重（%）1998年20.9%41.0%38.1%1999年19.2%40.8%39.9%2000年17.8%41.4%40.8%2001年16.7%41.5%41.7%2002年16.0%41.9%42.1%2003年15.2%43.4%41.4%分析：经济运行处于扩张阶段，经济总量快速增长，各项指标也全面向好。重庆作为中国的老重工业城市，第二产业GDP中的比重一直占有重要地位，且相对较为稳定；而第一产业则持续下降，截至2003年，第一产业的比重再次下降至15.2%，为历年最低，第一产业的萎缩已是国家经济发展的大势所在；第三产业比重相应提升，反映出重庆城市化进程加快，产业结构逐渐优化。 房地产业在GDP中的比重变化国民生产总值（亿元）199819992000200120022003年第一产业298.7284.28283.00293.03315.78343.07第二产业585.4604.39657.51727.66826.45975.95第三产业545.2591.04648.83729.08828.87931.09房地产业36.640.751.960.4770.79房地产业产值占GDP比重（%）2.56%2.75%3.27%3.40%3.60%分析：房地产比重稳步上升，从表中可以清晰地看出，房地产产业已经逐步发展成为国民经济中的一大支柱产业，对GDP的贡献率逐渐提高，在GDP中的比率由1998年的2.56%跃升至2002年的3.6%。3、 生活水平逐年提高年份199819992000200120022003年城镇居民人均年可支配收入（元）546758966276672172388093增幅（%）7.8%6.4%7.1%7.7%11.8%分析：随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，到2003年城市居民年人均可支配收入已经达到8903元，以一户家庭平均3.15人口计算，以一户家庭平均3.15人口计算，家庭年平均可支配收入已经达到28044元。城镇居民人均可支配收入的增长幅度在7%以上，特别是2003年同比增长幅度达到11.8%。 重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析：年份199819992000200120022003年社会消费品零售总额（亿元）553.70596.26643.58699.33763.05835.52增幅（%）7.7%7.9%8.7%9.1%9.5%分析：尽管2003年受到“非典”疫情的影响，但随着疫情的消除，2003年重庆市消费品市场总体上呈现出稳步上涨的运行态势。近两年来社会消费品零售总额的同比增长幅度在9%以上的速度发展，消费市场表现较为活跃。三、渝北区宏观经济环境概述第三章重庆市房地产市场分析一、 重庆市房地产历年宏观市场概况2003年重庆市房地产开发持续处于较高的景气水平，首先源于宏观经济发展态势良好，居民收入水平提高以及大规模的房屋拆迁导致购房需求增长，形成了房地产市场的供销两旺基本市场状况；其次，土地价格及三材价格的上涨直接导致房地产开发成本的增加，从而带动了房地产开发投资的快速增长；再者，系列促进房地产市场健康发展的政策出台，引导重庆市房地产开发逐渐步入良性的发展轨道。1、房地产市场供给状况 土地购置年份土地购置（万m2）增幅（%）1999624.532000619.21-1%2001870.3441%20021320.2645.2%2003年453.03（上半年）分析：房地产开发土地购置呈高速增长的态势，远远高于同期全市房地产开发投资的增长速度（在后面的房地产开发投资分析中可见）。19992002年，重庆市通过各种方式完成土地购置的总量达到了3434.34万平方米，除2000年增长幅度出现负值以外，2001和2002年较上年的平均增幅达40%以上。 完成土地开发面积年份土地开发面积（万m2）增长率（%）199820519992112.9%200038582.4%200151834.5%2002661.9427.8%2003年148.81(上半年)分析：2002 年重庆市出台了一系列与土地市场相关的规章制度重庆市国有土地储备整治管理办法和关于大力推进土地市场建设有关工作的通知；总量控制制度的出台，将有效地控制好近年来我市土地供应大幅度增加的不合理现状，通过系统的科学管理和控制，对目前土地交易过程中出现的问题采取相应的措施，有利于我市房地产业持续、健康的发展。 房地产开发完成投资年份完成投资（亿元）增长率（%）1998年97.301999年112.5115.6%2000年139.6324.1%2001年196.6740.9%2002年245.9125.0%2003 年327.8933.3%分析：房地产开发投资持续高位运行，2003年同比增长幅度达到33.3%。其中住宅投资177.43亿元，同比增长35.8%；办公楼投资11.86亿元，同比增长23.9%；商业营业用房投资50.82亿元，同比增长21.0%；其他投资87.77亿元，同比增长37.9%。写字楼和商业营业用房类投资增幅低于总体增长幅度，也一定程度上反映了此类物业的开发风险较大，开发商已逐步步入理性开发阶段，而房地产开发投资高速增长的主要原因在于：一是土地购置费和土地开发投资的大幅增长，另一方面则是由于房地产开发投资项目增多造成的。 新开工面积年份新开工面积（万m2）增幅（%）其中：住宅（万m2）增幅（%）19997575242000129070.4%96984.9%2001166128.8%125929.9%20021709.472.9%1277.551.4%2003年2098.2322.7%1580.0423.7%分析：重庆市商品房新开工面积呈现逐年上涨的趋势，而从增长幅度上看，2000的增长幅度达到70%以上，住宅成为开发的主要方向，拉动了开发量的整体上升，从而2000年成为重庆房市的过渡年。2001年和2002年的增涨幅度明显减缓，特别是2002年的增长幅度较小，仅2.9%左右，住宅部分仅1.4%。而2003年再创历史最高峰，全年新开工面积达到2098.23万平方米，增幅达到22.7%，而从新开工面积物业的比例上，住宅仍然是开发的主流，且住宅物业的比例较之2002年还有小幅的上升，占到75%左右。 年度竣工面积年份竣工面积（万m2）增幅（%）1998年5991999年6203.5%2000年84936.9%2001年102120.3%2002年1390.7336.2%2003年1676.9620.6%分析：自1997年重庆直辖后，全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右，但纵观历年增长幅度，竣工面积均处于高位运行状态，房地产牛市行情随之启动。2、房地产市场需求部分在一系列政策等因素的综合作用下，重庆市的消费结构不断变化，消费热点也从实物型逐步转向服务型。住房消费、旅游消费、信息消费、教育消费等成为近来较为集中的热点。2003年重庆市社会消费品零售总额达到835.52亿元，比上年增长9.5%。居民人均可支配收入达到8093元，较上年增长11.8%，住房消费支出逐步提高，对于住宅的消费观念也由经济适用型向小康舒适型转变。1） 销售状况 商品房销售面积年份销售面积（万m2）增幅（%）199841719994303.12%200058034.88%200174628.62%20021016.5836.27%2003年1316.8229.53% 商品房销售额年份商品房销售额（亿元）增幅（%）199855.48199959.206.71%200078.3732.38%2001107.6534.36%2002158.1546.91%2003年210.1632.89%备注：国土局统计数据销售面积为1645.26万平方米，增幅为35.5%；销售金额为284.84亿元，同比增长42.0%。分析：从前后数据的链接中，2003年新开工面积2098.23万方而销售量达到1316.82万方（1645.26万方），供应量与销售量创楼市历史最小距离。也就是说供给与需求总体上是平衡的。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康地发展着。 商品房平均销售价格年份商品房销售价格（元/ m2）增幅（%）1999年13772000年1351-1.9%2001年14436.8%2002年15567.8%2003年15962.5%备注：国土局统计资料则显示为1731元/平方米，同比增长4.8%，其中主城区商品房累计成交均价2103元/平方米，比上年同期增长5.5%，住宅成交均价1921元/平方米，商服用房成交均价4151元/平方米，办公用房成交均价3119元/平方米，分别同比增长8.4%、0.2%、35.7%，住宅交易量虽增长显著，但交易价格上升相对稳定，办公用房均价随交易放量而大幅上扬，商服用房市场由于交易量增长相对保守，交易均价基本持平。 商品房空置面积年份空置面积（万m2）增幅（%）空置一年以上（万m2）增幅（%）1998255.3577.61999353.0438.4%150.0893.4%2000421.9419.5%179.2919.5%2001484.4814.8%223.5424.7%2002559.6115.5%266.2619.1%2003年551.27-1.5%331.3424.4分析：在商品房销售面积逐年增长的同时，商品房空置面积也呈现出上升的趋势，2003年重庆市商品房空置面积累计为551.27万方，较2002年还有小幅回落，空置形势有所好转，特别是近年来空置面积的增长幅度基本保持在15%左右，一定程度上得到有效控制；但从总体上看，有待消化的商品房空置面积绝对量仍然较大。随着开发商与消费者的日益成熟，加速了房地产供给产品的成熟，供给与需求的矛盾逐步缓解，商品房空置面积将在今后得到更有效地控制和消化。【注】以上数据资料除“备注”外均来源于重庆市统计局。3、新近出台的国家经济政策和房地产政策，对经济和房地产发展的影响3.1、1997年6月1日，城市房地产抵押管理办法施行。【分析】：该办法的实施为加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障地产抵押当事人的合法权益起了重要的作用。3.2、1998年8月，国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，当年下半年停止住房实物分配。【分析】：通知的主要内容是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系。通知的出台，使个人购房行为全部市场化，消除了这部分人的依赖心理，使其转向购买市场上的商品房，这是很大一部分的消费群体，对房地产市场来说是一大利好，为市场增添了活力，同时也减轻了政府和单位的负担。3.3、2001年6月1日，实施商品房销售管理办法【分析】：为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，办法出台实施。其内容包括规定开发商的销售条件、载明广告与合同之间的关系、销售代理、房屋的交付及双方相关的法律责任，加强了对开发商的监管，办法虽然对面积问题规定得更具体，但同商品房买卖合同示范文本一样没有将关于购房合同必须约定使用面积的规定写进去。虽然有套内建筑面积的选择，但仍有两个问题不易解决：其一，既然是选择，房地产商也可以不选择；其二，即使按套内面积计算，房地产商仍存在对买房人欺诈的可能：如，不同阳台计算面积的方式不同；再如，窗台面积问题，窗台不计入使用面积，但计入套内建筑面积等。3.4、2004年5月1日起建住房公积金通报制度监督部门可提建议 据央视国际报道，建设部、财政部、中国人民银行和中国银监会日前联合印发的住房公积金行政监督办法指出，中国将首次建立住房公积金通报制度。办法将于2004年5月1日起实施。【分析】：该办法的实施有助于规范我们的公积金管理。目前我国公积金贷款的作用并没有完全显现出来，很多市民不了解公积金的作用，不清楚公积金贷款的具体情况，以至我国公积金的存贷比例相差甚远，导致少数公积金管理部门人员滥用职权，挪用该款项，这是对存款人高度不负责的行为，该办法的出台有助于规避这一情况的发生。3.5、1999年1月1日，执行重庆市住房货币化分配实施方案（试行），将财政、单位建设和购买住房的资金转化为个人住房消费资金的住房分配方式。5月1日，施行重庆市城市房屋拆迁管理条例。【分析】：住房货币化分配方案的实施，取消了以往的福利分房制度，政府和单位以货币的形式对个人住房消费进行补贴，使个人购房行为全部市场化，消除了这部分人的依赖心理，使其转向购买市场上的商品房，这是很大一部分的消费群体，为房地产市场增添活力，同时也减轻了政府和单位的负担；房屋拆迁管理条例对拆迁管理、拆迁补偿和拆迁安置等都做出了明确规定，对于规范拆迁行为、约束房地产商的不法行经、维护市民合法权益都有重要的意义。3.6、2000年5月出台重庆市房地产开发经营管理条例；8月1日，正式施行重庆市房屋建筑面积计算规划补充规定。详细区分按规定涉及计算建筑面积部分的计算方式，以及不计算面积部分，确定分摊细则。【分析】：条例对开发商的资质作出了明确的限定，对达不到开发资质的企业坚决抵制其承揽相关工程。这有助于规范房地产开发市场，减少工程事故的发生。规定作为计算房价的依据对我市整个房地产市场都有着重要的意义避免了以往的购销双方计算错位或开发商恶意欺骗而引起的纠纷。3.7、2002年1月中旬，启动“商品房买卖合同联机备案系统”。8月1日，重庆市城镇房地产交易管理条例正式实施。12月1日，重庆市城市房屋拆迁管理条例实施。【分析】：“联机备案系统”有效的堵塞“一女多嫁”的漏洞。交易管理条理规定商品房销售实施以套内建筑面积作为计价依据，此举走在全国最前列。拆迁管理条例是直辖以来，重庆对城市的拆迁管理法规的一次重大调整。3.8、2003年1月1日起，实施重庆市房地产开发项目资本金管理暂行办法。9月1日，重庆市物业管理条例正式实施，这是重庆市第一部物业管理法规。12月1日，市地房局下达通告，未取得预售许可证的楼盘，不允许放号认购，收取诚意金等费用，严禁签订任何协议。【分析】：办法规定，从2003年1月1日开始，重庆市房地产开发企业在进行房地产项目开发时，必须在市、区县（自治县、市）建设行政主管部门指定的银行设立房地产开发项目资本金专用账户，并凭借相应建设行政主管部门出具的项目资本金缴存通知书，缴存一定数额的项目资本金，缴存的项目资本金不得低于项目投资总额的25%。同时，建设行政主管部门、房地产开发企业、银行三方将签订监管协议，以确保项目资本金用于该项目的建设。房地产开发项目资本金存入专用账户后，房地产开发企业可按照监管协议的有关要求分阶段使用项目资本金。办法还规定，项目资本金必须做到专款专用，任何企业或个人不得挪用和抽逃；对未按要求缴存项目资本金、未取得项目资本金缴款凭证的房地产开发项目，建议行政主管部门不予办理施工许可证。这些规定加强了对开发项目资本金的管理，有效的保证了开发企业按正规程序进行；条例是重庆市第一部物业管理法规，物业管理向来都是房地产交易中的重点关注对象，同时也是最容易产生纠纷的一个环节，该法规的出台有助于规范物管企业的行为，保护业主的权益；“未取得预售许可证不许放号、收取诚意金”的规定加强了房产出售过程中政府的监督， 使市民能够放心购房，同时也能约束开发商的行为。二、渝北区房地产市场分析（一）新牌坊片区该板块范围具体包括重庆国际金融贸易开发区、北部商贸城、金紫山开发区及人和、亦即是新牌坊转盘沿龙湖花园方向、人和方向、红旗河沟方向延伸之地带及新牌坊转盘周边区域。该板块规划定位为以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主。1、2003年区域典型楼盘列举：项目名称总建筑面积（m2）销售均价销售状况加新时代印象306202700（套内面积）一期已交房，二期60%左右。锦绣山庄在林居.304200(套内面积)100%汇景台君临天下814703500(建筑面积)一期别墅、跃层已售完。其余销售约60套左右。人和天地400002700（套内面积）一期95%渝复丽园297002120（套内面积）95%2、板块市场特点：2.1、目前该片区聚居了重庆市几个知名的高档楼盘，如：龙湖香樟林（别墅）、旭日凤凰城、锦绣山庄、汇景台等。2.2、该片区楼盘在发展中还一定程度上领引了重庆市住宅产品的发展方向，如锦绣山庄的别墅社区、龙湖花园的大规模高品质居住社区、旭日凤凰城的新现代建筑风格等等。2.3、该片区高尚居住区概念影响力将越来越高，已积累形成强大的品牌知名度成为重庆市高端消费群体的首选地段，对于购房者有着强大的竞争力。3、新牌坊片区市场发展趋势从现有开发及新牌坊区域地块条件上看，未来新牌坊板块房地产开发将可能向人和、机场沿线及冉家坝方向拓展，如天籁城的开发就已经向新牌坊的纵深发展了。从开发档次上看，目前新牌坊板块已经树立起重庆富人区的形象。从产品上看，面对市场竞争，新牌坊版块市场的细分已越来越明显，同一档次可以设计不同产品类型，同一种产品类型可能又有不同的定位，而且卖点越来越丰富，公园、低密度、低覆盖率等，在未来的市场中，产品细分趋势必将继续发展。（二）黄泥磅延伸至龙头寺片区该片区由于天骄俊园、皇冠东和花园、金科花园等楼盘运作极为成功，创造了重庆房市的一大奇迹。该区域居住环境日益成熟，中高档居住社区得到了业界及市民的一致认同。五黄路片区的繁荣将进一步提升该地段的知名度，使客户对此区域形成良好的品牌意识。随着路桥收费制度改革的实行和江北城改造工程的推进，该区域迎来了又一轮的开发热潮和消费热潮。随着政府的支持（市政配套、城市交通建设），红黄路及洋河片区的房地产市场尚有较大的市场发展空间。1、2003年板块内典型楼盘列举：项目名称总建筑面积（m2）销售均价现有销售状况中天香悦华府约68000高层（套内）2800别墅：52.8万/套别墅：100%高层：80%天一华府约820002600(套内面积)约60%左右金玉满堂约700002500(套内面积)100%流星花园紫云阁2100（建筑面积）100%生活新境423002500（套内面积）100%樱花丽舍40000开盘：1900（建面）目前：2300（建面）100%皇冠自由城26500一期：19000（套内）一期100多个铺面：100%2、2003年板块市场特征2.1、在经历了一年多的沉寂之后，五黄路又因众多新盘的推出而再次成为楼市的焦点，特别是开发区域向北延伸至金紫山片区。中天香悦华府成为了五黄路第二次开发热潮的领头羊，也延续了五黄路高档社区的路线，而天一华府、金玉满堂、流星花园、生活新境等项目则填补了五黄大社区中档次物业的空白，使该社区的住宅品质多元化。2.2、该区域交通较为发达，处于北部城区两横三纵交通干道网络中，向北一直延伸到人和；向西可达花卉园片区，而黄花园大桥自则将渝中半岛与该区域紧密相连，在地理位置上占有较大优势，而该社区的配套也在发展中逐步完善，规划建设兴建一所中学、两所小学，还有大型超市等。2.3、在物业类别上，皇冠自由城作为规划中的重庆最大的社区商业项目，独创“购物公园（shopping park）”的理念，将极大的改变该板块目前商业匮乏的现状。3、板块市场总体发展趋势3.1、该板块随着2003年的纵深发展，使黄泥磅在重庆市的大型住区地位得以巩固，其居住氛围和人气指数也将随之大大提高，板块内的规模连动效应得以彰显。3.2、2003年该板块主要以住宅开发和推广为主，而接下来开发商们则将推出其商业部分，如满足业主一般生活需要的小型社区商业将纷纷推出市场，特别是综合业态的皇冠自由城，但同时，由于商业经营的长期性和特殊性，要在这样的住区背景下使其得以发展，如此众多的商业供给仅依靠周边居民的消费而得以存活还有一定的难度，由此在商业方面也须慎重。（三）两路片区这一版块的房地产开发主要缘于北部新城的规划及在交通上的有利地理位置，目前该版块有大量的土地储备，且空气与环境质量都较高。从楼盘的分布来看，空港经济开发区周边分布较为集中，如青麓雅园、瑞丰花园等，而在双龙西路和科技产业园转盘亦有零星的分布。与回兴相似，两路楼市特点也主要是楼盘规模偏小，以多层、低密度为主流，价格亦呈两极分化状态，普通小区或单体套内均价约为1500-2000元/平方米，而具有一定品质，主要面向主城推广的楼盘价格则相对较高，一般套内均价约为20003000元/平方米。1、2003年该片区典型楼盘列举：项目名称总建筑面积（m2）建面均价现有销售状况青麓雅园1850一期4.8万方95%左右龙凤花园900001800（套内面积）95%书香美地50000145080%丽源岛50000180095%翠湖柳岸2200（套内面积）一期381套（约7万方）：100 %水木青华2400（套内面积）一期200多套：100%二期预计在2004年4月推出。2、2003年板块市场特征2.1、两路该片区的房地产开发热点主要集中在工业园区、农业园区、一碗水转盘附近、两路镇（碧津公园一带）、空港经济技术开发区等组团，其房地产市场的发展随着交通的不断改善而得到有效的发展。2.2、自2001年下半年开始，该板块房产市场日趋活跃，且开发方向逐步从集资房的开发转向商品房的开发，伴山名都、金佳步行小区、城市港湾这类讲究建筑品质和生活品味，注重户型设计的人性化和市场需求的楼盘已迅速占领市场并成为了该区域市场的主流，吸引了大批外区人员购房，迅速汇聚了人气，房产市场形成了气候，同时也加聚了竞争。这种竞争包含着房屋自身品质的竞争，价格竞争以及销售策略与技巧的竞争。2.3、在价格方面，2003年两路板块的房价一涨再涨，单体楼价格均保持在了建面1200-1500元/平方米，而小区住房则多在1600元/平方米以上。3、板块市场总体发展趋势配套日益完善，市场供应潜力巨大：2002年底经开大道通车，轻轨三号线的规划实施，广场、商贸中心、餐饮等设施的规划，两路的配套正日益完善。与此同时，作为新兴的城市开发区域，大量的储备土地需要开发，如金开大道、机场路沿线等，市场供应潜力巨大。房价仍有上涨空间：近几年来，渝北区商品房每平方米单价年均增幅在100元以上，增幅超过其它同类区域。经开大道开通后，经开大道沿线楼盘房价上涨了三成。两路房价上涨的主要原因在于区域的地段优势，工业园区、空港、国道、生态环境，无不成为支撑两路楼盘价格上扬的理由。伴随回兴、两路楼盘品质的提高，该地区的房价还有很大的上涨空间。第四章重庆市商业地产供需状况及趋势分析一、商圈规划现状1、解放碑步行街 规划：解放碑步行街将向较场口延伸。按照这条规划线路，解放碑步行街将沿八一路向南延伸到较场口片区（17.34公顷范围），与十八梯处的“城市阳台相连”，并在此处“转弯”向西拐，连接“民生城市之冠”，与较场口小米市地区连成一片，形成一个U字型步行街构架。 这个U字型步行街构架，遇连道时变为下沉式广场，不会破坏现有的车行交通体系，操作性较强。 业态分布：调查显示，解放碑步行街商圈主要的商业业态是餐饮、娱乐和服装。 租金：商场内的租金集中在200-500元/平方米/月左右；临街铺面主要集中在400-800元/平方米/月；黄金地段商铺，租金则高达800-2000元/平方米/月。 解放碑步行街整体出租率较高，达到90以上，尤其是铺面的出租率几乎达到100%。2、沙坪坝三角碑步行街 规划：三峡广场2万多平方米的地下商场。人流量：据测算，三角碑商圈的人流量日均可达24万人。目前沙坪坝区商圈实际上已由三角碑核心商圈扩散成步行街核心商圈，沙坪坝区步行街扩大了多少倍，沙坪坝区核心商圈半径就扩大了多少倍。从量上看，沙坪坝区商业物业成倍增加，再过两年，该地投入使用的商业物业在20万平方米以上，量的增加将带来商业格局的变化。在重庆主城区新生代商圈中，沙坪坝商圈的商业氛围是最成熟的。 租金：商铺的销售价格一般在2-5万元/平方米，高的达10万元/平方米，如华宇广场黄金旺铺； 临街店租金一般在100-300元/平方米/月。 租售率：由于沙坪坝区市场总体的消费水平比较高，因此商圈内商业设施租售率也相当高，总体租售率达90以上。 单位营业面积营业水平：据测算，三角碑商圈的商业营业面积年均营业额在30000元/平方米左右。3、观音桥商业步行街 规划：观音桥步行街将建造成现代化的商贸购物街区，重点突出购物功能，成为北部商贸中心的核心地带。从传统、大众化、一般生活取向的业态结构，向新型、多样化、品位取向较高的业态结构转化。整个商圈步行街将于2005年正式建成开街。 业态分布：观音桥步行街商圈主要商业业态是服装、精品店和鞋店。 租金：商铺租价因其所处地段而异，位于核心地段的临街商铺，其租价在150-600元/平方米/月，而位于次核心地段的租价一般在100元左右，地段较差、经营中低档商品的零星商铺其租价在20-100元。 商铺的售价取决于物业所处的地段，其中核心地段的商铺售价在10000-50000元/平方米。目前主要临街铺面的出租率较高，达到90以上；商场（购物中心）出租率则在50%60%左右。4、南坪商业旅游步行街 规划：在未来的2-3年内，在已建成的全市最长的600米南坪商业旅游步行街的基础上，将再添三条风格各异的步行街。以南坪转盘为核心的方圆2平方公里的范围内，将建起三条步行街和一个广场，其建筑面积将超过30万平方米。 三条步行街将成为整个商圈的主线。一号步行街涵盖二机厂片区，总建筑面积28万平方米，商业设施面积占5万平方米；二号步行街从灯饰广场到金台大厦，一期总建筑面积25万平方米，商业设施占15万平方米，为帝景公司开发；三号步行街从农机公司到人民医院，总建筑面积37万平方米，商业设施占20万平方米，为协信开发建设。万凯锋度作为三号步行街的一个门户。四条步行街总建筑面积将达到近30万平方米。 业态分析：南坪步行街商圈主要商业业态是服装、餐饮和副食。 租金：据测算，南坪商圈日均人流量在20万人左右。铺面的租金差价大，从40-300元/平方米/月不等；商业物业的售价主要集中在1.53万元/平方米。 南坪商圈的整体租售率在85%左右。据测算，南坪商圈商业营业面积年均营业额在25000元/平方米左右。5、杨家坪步行街 规划：杨家坪步行街力争成为重庆主城西部的商业中心。杨家坪中心步行商业区占地达18.9万平方米，街区面积5.5万平方米，大量的是以专业店、精品店、大型百货店为主的商业设施。今后，杨家坪商圈将是一个集百货、金融、商务、文化、旅游为一体的商业区。 该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸，比解放碑步行街还大0.24平方公里，商用物业用房的营业面积将达到30万平方米。 租金：临街店租金一般在150250元/平方米/月，如杨家坪地下商场的平均租金为200元/平方米/月；商业物业的售价主要集中在25万元/平方米。整体租售率较高，达到90%左右；商业营业面积年均营业额约为3万元/平方米。二、商业房地产开发投资状况（一） 商业物业投资步行街项目一览（以下价格至6月3日止）区域名称体量均价开发商业态定位推出时间解放碑合景聚融3万平方米600090000元平方米重庆合景国际投资有限公司负1、2楼为超市，其他主要为主力店加餐饮店4月重庆国际贸易中心16万平方米写字楼均价7500元/平方米重庆聚富房地产开发有限公司大型百货商业写字楼6月，商场招商以完成重庆世界贸易中心13万平方米（其中商场8万平方米）商场统一招租，写字楼均价11000元/平方米重庆鑫隆达开发有限公司大型百货商业2003年11月商场招商已经完成美力24商业裙楼1万平方米价格未定重庆裕轮房产休闲娱乐6月面市观音桥龙湖天街2号6000多平方米3万元/平方米重庆佳辰经济发展有限公司共4楼，上面两层为整体经营的餐饮，下面两层为门面和商铺4月29号同聚远景4万平方米建筑面积均价3900元/平方米重庆同聚福物业写字楼，其裙楼1-6层将成为江北区最核心的商业、休闲娱乐中心7月杨家坪斌鑫世纪城10万平方米一楼商铺套均78万/平方米重庆斌鑫集团集购物、休闲、娱乐、办公、居住为一体的大型购物中心6月南坪浪高凯悦城市MALL3.8万平方米（写字楼3.5万平方米，商场3000平方