物业管理法规第11章物业管理纠纷解决的法律规定.ppt

【本章学习目标】,第三节 物业管理纠纷的举证责任,第一节 物业管理纠纷类型和解决原则,第二节 物业管理纠纷解决的途径,【本章小节】,【复习思考题】,【案例分析题】,第十一章 物业管理纠纷解决相关法律规定,【本章学习目标】,1了解物业管理纠纷类型和解决原则 2掌握物业管理纠纷的和解和调解方式 3掌握物业管理纠纷的仲裁和诉讼方式 4了解证据的概念和基本特征 5了解举证责任的概念和基本原则 6掌握物业管理举证责任的分配原则,【引导案例解析】,【引导案例】,一、物业管理纠纷类型,三、物业管理纠纷的解决原则,二、物业管理纠纷的特点,第一节 物业管理纠纷类型和解决原则,【引导案例】停电事故导致业主落人电梯井纠纷案,某日，某大厦突然停电，导致正在运行的电梯停在楼层中间，乘客被困在电梯里，物业管理公司接报后，立即派维修工打开另外一层的电梯门，恰好某业主感兴趣前来观看，突然滑进了电梯井摔伤。事后，该业主要求物业管理公司赔偿。物业管理公司该不该赔偿？,（一）按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，物业管理纠纷划分四大类,（二）按纠纷中的基本权利性质和特点不同，物业管理纠纷划分为四大类,一、物业管理纠纷类型,（一）按纠纷所属法律部门不同的法律关系性质差异，物业管理纠纷划分四大类,1民事纠纷 指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互之间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。物业管理纠纷大部分属于民事纠纷，主要表现为：服务合同纠纷(违约纠纷)、侵权纠纷、不动产相邻关系纠纷、无因管理纠纷等。 2经济纠纷 正确地说是经济管理和协作纠纷。指存在经济组织隶属关系，地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依法依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。其主要表现为物业管理企业与特定业主及业主委员会之间发生的经营管理权限纠纷；在业主个体与业主小组、业主会议、业主委员会或住区管委会之间发生的经济事务自治权利义务纠纷；有关单位依物业管理法规应当相互协助而未尽协助职责纠纷等。 3行政纠纷 狭义是指行政机关在行使管理职权过程中与自然人、法人和其他组织之间发生的具体行政行为争执及连带利益（如行政赔偿）争执。 广义还包括对抽象行政行为，即行政规范性文件内容规范的争执。在物业管理行政法律关系中，主要有物业管理的行政主管机关的行政指导和行政监督的具体行政行为纠纷，以及其他相关行政部门监督、管理或干预物业管理活动引起的纠纷。 4刑事纠纷 指个人和法人单位的行为触犯刑事法规而引起的纠纷。如物业管理中保安管理行为招致某业主不满，该业主纠集朋友殴打物业管理公司的保安人员及公司经理，致其死亡或重伤，这种打人行为就超出了治安管理处罚条例的管辖范围，上升为刑事纠纷，该业主及其他打人凶手要经刑事诉讼程序而依法受到刑罚的惩处。,（二）按纠纷中的基本权利性质和特点不同，物业管理纠纷划分为四大类,1物业管理产权纠纷 主要是物业所有权方面的业主专有权与业主团体共有权辖属范围的确认纠纷，业主团体复有权与托付物业管理企业的物业经营管理权行使之间的权限划分和确认纠纷，物业使用权人与业主及业主团体之间发生的使用权益确认纠纷等。 2物业管理债权类纠纷。 主要是与物业管理服务有关的合同之债、侵权之债等债权债务关系纠纷。如物业管理服务违约纠纷、物业管理行为失误致人损害的赔偿纠纷、车辆保管纠纷、无因管理之债纠纷等。 3物业管理行政权类纠纷 主要是物业管理行政主管机关和其他有关行政部门在行使职权的具体行政行为中与行政相对人之间发生的行政权限和行政权行使是否违法、是否得当、是否显失公正的争执。如违法建筑和违法搭建的行政确认与行政执法强行拆除引起的纠纷等。 4物业管理自治权类纠纷 主要是业主、物业使用权人、业主会议、业主委员会、业主团体自治的行政指导和监督部门，相互之间在团体民主自治权益方面发生的纠纷。如业主不执行业主公约的有关规定或不执行业主会议续筹物业维修基金的分摊决定而引起的纠纷。,（一）物业管理合同纠纷的特点,（二）物业管理侵权纠纷的特点,（三）物业管理行政纠纷的特点,二、物业管理纠纷的特点,（一）物业管理合同纠纷的特点,1纠纷主体的平等性 物业管理委托合同是业主代表组织或开发商与管理公司基于平等民事主体的身份订立的，各方当事人的权利义务依据“平等自愿、等价有偿、诚实信用”的原则确定。因此，在解决纠纷时任何一方都不可能凌驾于对方当事人之上。 2纠纷的内容和标的既有有形的物质(如财产)，更有无形的服务 物业管理合同是一种服务合同，因合同出现的纠纷可能有财产的内容，如请求给付违约金或赔偿损失等，但也有请求提供或取消服务，或改善服务质量等无明确财产的内容。 3纠纷处理方式的协议性 纠纷当事人可以选择处理纠纷的方式，如协商、仲裁、调解或诉讼。 4纠纷管辖的地域性 物业管理合同纠纷除当事人选择仲裁可以不受地域限制以外，以诉讼方式或请求有关管理部门调解的，均须遵循物业所在地有关机构管辖的原则，如诉讼，就只能选择在物业所在地法院审理，至于是在哪一级法院(基层法院还是中级或高级法院)，则视争议标的而定。 5经营者不得单方解约 物业管理关系到大批居民的生活安定，是良好社会秩序的组成部分。因此，作为经营者(主要指物业管理公司或开发商)富有较强的社会责任，与业主出现纠纷时即使是业主违约在先，经营者也不得随意停水、停电或单方面解约撤销，以免造成难以预料的后果。经营者以为权利被侵害，可以另循法律途径解决。,（二）物业管理侵权纠纷的特点,1侵权行为和损害结果的多样性 物业管理侵权行为主要表现为作为和不作为。作为是积极的行为，不作为是消极的行为。物业管理活动中的当事人或关系人如因主动的行为(如故意或过失)侵权的，或不履行约定或法定职责而致损害的，都应承担相应责任。如乱收费、乱罚款、损害业主名誉，因不当的或低劣的服务造成损害的，这是作为的侵权；又如疏于治安管理、卫生管理、设备管理或干脆放任不管造成伤害的，则是不作为的侵权。 侵权损害结果的多样性，则表现在物业管理侵权纠纷中，侵权行为的损害结果既有物质的损害、人身的损害，也有精神的损害；既有对法人或社会组织的损害，也有对自然人的损害；既有对个人的损害也有对群众乃至一定社会关系的损害。 2侵权损害赔偿的法定性 与违约纠纷的处理明显不同，物业管理侵权损害的赔偿主要是依据法律、法规的规定来确定赔偿的标准与方式。 3侵权责任与违约责任的交叉性 侵权责任与违约责任的聚合，是民法上一个较突出的问题，这一问题在物业管理侵权纠纷中也比较明显，很多基于合同的纠纷，当事人也可按侵权纠纷的性质和方式处理。,（三）物业管理行政纠纷的特点,1物业管理行政纠纷产生于物业行政管理关系中，当事人在管理关系中的地位平等的，一方面是代表政府行使管理职权的行政机关，另一方面是管理相对人，属于的民事主体身份。 2物业管理行政纠纷一旦诉讼于法院，则属于行政诉讼。该类诉讼与民事纠纷性质的诉讼的最大区别在于：一是审理中不能调解；二是诉讼期间被诉方行政机关不得补充补据或另行收集调查证据。其他方面的权利义务是平等的。 3物业管理行政纠纷可能涉及财产内容；也可能不涉及财产内容，而只涉及撤销Z 可某种行为和其他非财产权利。,（一）严格执行法规和政策的原则,（二）保护合法产权、债权的原则,（三）法律政策与实事求是相结合的原则,（四）及时原则,（五）便民原则,（六）合理原则,三、 物业管理纠纷的解决原则,（一）严格执行法规和政策的原则,中国民法通则第6条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”所谓“严格执行”含两层意思：凡是法规政策有明文规定的应照文严格执行； 凡是法规政策没有明确规定或规定不同样的，就应严格按照法规政策的原本精神和基碎 原则，公正地作出处理或裁决。,（二）保护合法产权、债权的原则,合法的产权通常有房地产权证为凭据，合法的债权通常有合同为凭据。只要谁能举证证明自己是某项产权或某项债权的合法属主且查证属实，就应当予以确认和给予法律 保护。产权和债权是民事经济活动的两项维系经济利益的基本权利，是民事经济社会泪 动关系的重要权利纽结，关系社会经济运行秩序，历来是国家法律保护的重点对象。,（三）法律政策与实事求是相结合的原则,由于物业管理纠纷的情况比较复杂，牵涉面广，引发原因多样，因而在具体处理纠约 时，既要严格依法处理，也要奉行“以事实为根据，以法律为准绳”的法律原则，从实际出 发，尊重历史事实，兼顾社会妥当效果。对于以往已作出的处理决定或裁判，若确实有头 误，应本着“实事求是、有错必究”的原则精神，依法予以纠正。,（四）及时原则,多数物业管理纠纷最初都是轻微矛盾，但如果处理不及时，矛盾又极易扩大、激化，所以及时将物业管理纠纷解决在萌芽状态，有利于社会主义精神文明建设。及时原则应包括以下三方面。 首先，受理应当及时； 其次，调查取证应当及时； 再次，处理决定应当乃时。,（五）便民原则,物业管理纠纷的处理应当随时考虑到当事人的便利，便民原则应申诉或投诉的便利。有关单位应在小区设立申诉或投诉接待站，使当事人可就近要求解决物业管理纠纷，不因申诉或投诉无门，以致纠纷长期存在，日益激化，影响安定。解决纠纷过程中时间、精力和财力的节约。这也是实际的便民措施，以较少的投入，高效率地解决纠纷，使当事人在时间、精力和财力上没有浪费。,（六）合理原则,正确处理物业管理纠纷，必须从团结出发，本着互谅互让的精神，公平合理地解决纠纷。公平合理的原则应包括必须查清事实，分清是非和责任；必须有利于管理，方便生活；承担责任的方式适当，使得责任人心服口服,【引导案例解析】,电梯是一种垂直升降的运输工具，在对其进行维修作业时，具有高度的危险性。本案电梯停在楼层中间，在维修时处在高空作业状态，属高空危险作业的范围。我国民法通则第123条规定：“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。” 从法理上讲，高度危险作业致人损害应适用无过错责任原则。本案物业管理公司要免责，必须证明业主受害是由其自身故意造成的。本案业主感兴趣前去观看，坠入电梯井绝非其本意。所以，业主没有自伤的故意，物业管理公司也就不存在免责任的理由。但业主作为具有完全民事行为能力的人，应当预见到电梯维修作业的危险性，但其轻信危害不会发生，仍然观看，以致最终坠入电梯井，其主观上存在疏忽大意的过失，过错是明显的。 民法通则第131条规定：“受害人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”据此，物业管理公司不必承担全部赔偿责任，只须承担部分赔偿责任。,【引导案例】,一、物业管理纠纷的和解,二、物业管理纠纷的调解,三、物业管理纠纷的仲裁,四、物业管理纠纷的诉讼,【引导案例解析】,第二节 物业管理纠纷解决的途径,【引导案例】物业管理公司对业主的死是否有责任？,1996年，原告王以华、魏云峰向法院起诉，其女华云从广告中得知北京市昌平县房地产管理局在昌平县平西俯镇建有温泉花园出售，找到售房处了解情况，该处告知温泉花园安全：24小时保安，防盗对讲，物业管理，小区采用全封闭式社区管理系统，设专职警卫巡逻、保安。在售房处工作人员极力宣传和各种允诺下，华云以1308万元购买了二居室楼房一套。1995年12月16日夜10时许，一蒙面男人从华云居住的二楼阳台入室抢劫，并杀害了华云，罪犯得逞的原因是阳台门由于质量问题可以随时从外面打开，小区没有封闭围墙，任何人可以随意出入，保安巡逻有名无实，案发时和报案时均无保安巡逻。因此，被告对华云的死负有不可推卸的责任。为什么？,一、物业管理纠纷的和解,（一）物业管理纠纷的和解概念,（二）物业管理纠纷和解应遵循的基本原则,（三）物业管理纠纷和解过程中应注意的问题,（一）物业管理纠纷的和解概念,1.和解概念 2.和解的特点 3.物业管理纠纷的和解概念,1. 和解概念,和解，往往被称为“交涉”，是指纠纷双方以平等、相互妥协的方式和平解决纠纷。如果纠纷主体一方以其优势强行解决纠纷的话，则是压制而不是和解。和解，是纠纷双方以互相说服、讨价还价等方法，相互妥协，以达成解决纠纷的合意或协议。由于和解是纠纷主体自行解决纠纷，所以因和解而达成的解决纠纷的协议，其性质相当于契约，对于纠纷双方具有契约上的约束力。可以说，和解在形式和程序上具有通俗性和民间性，它通常是以民间习惯的方式或者纠纷主体自行约定的方式进行，甚至可以在请客吃饭、电话交谈中达成协议。,2.和解的特点,首先,表现为具有最高的自治性。即这种和解是依照纠纷主体自身力量解决纠纷，没有第三者协助或主持解决纠纷，和解的过程和结果均取决于当事人的意思自治； 其次，表现为非严格的规范性。即这种和解的过程和结果不受也无须受规范尤其是法律规范)的严格制约，也就是说，既不严格依据程序规范进行和解，也不严格依据实体规范达成和解协议。以和解来解决物业纠纷，往往不伤害物业纠纷主体之间的感情，能够维持纠纷主体之间原有的关系,3.物业管理纠纷的和解概念,物业管理纠纷的和解，是指在物业管理纠纷发生以后，业主委员会或业主与物业管理企业在自愿互相谅解的基础上，通过对话，摆事实、讲道理、分清责任，从而使争议得到合理的解决。双方在和解的过程中，要态度端正，本着与人为善、诚心解决纠纷的态度进行协商。 在物业管理纠纷中，业主委员会或业主与物业管理企业的法律地位是平等的，作为物业管理者，物业管理企业要正确地看待自己的问题与不足，要勇于承担责任，以取得业主的谅解；作为业主委员会或业主，如果认为物业管理过程中自己的合法权益受到损害，或对物业管理企业提供的服务有不满之处，则可以直接找物业管理企业解决，使物业管理企业认识到自己的错误，自觉地承担责任，从而求得和解实现，避免矛盾的激化。,（二）物业管理纠纷和解应遵循的基本原则,1物业管理纠纷的和解必须遵守合法原则 2物业纠纷的和解必须遵守公平与自治原则,1物业管理纠纷的和解必须遵守合法原则,在现代法治社会，和解过程和内容必须不违背禁止性法律规定和社会公共利益。当发生物业纠纷时，之所以采取和解的方法来解决问题，目的就在于通过最简易、最便捷的方式，在双方互谅的基础上使纠纷化解，从而维护双方的合法权益。但这一矛盾的解决不得损害国家利益、社会公共利益或第三人的合法利益。内容违法的协议或损害第三方合法利益的协议应为无效，当事人的行为视情形可构成共同违约或共同侵权行为，对此，国家有关机关可以追究其相关责任，受侵害的第三方可以要求其承担侵权责任。,2物业纠纷的和解必须遵守公平与自治原则,和解的过程和结果必须建立在物业纠纷主体平等和真实意志的基础上，其间不得存在强迫、欺诈、显失公平和重大误解等因素。在物业管理纠纷中，协商与和解必须遵守自愿原则，在协商和解中，业主与物业管理企业是否进行协商和解以及按照怎样的条件进行和解，都必须由双方当事人自己决定，不得强迫协商，更不得采用暴力手段强行对方接受某种和解条件。在通常情况下，和解协议并不具有强制执行力。和解协议达成后，由业主与物业管理企业自觉履行，当事人不履行的，可以重新协商，一方不得强制对方履行。不愿协商或协议达成后反悔的，应该通过其他途径解决。,（三）物业管理纠纷和解中应注意的问题,1物业管理合同是当事人和解的主要依据 2要注意法律中的时效规定 3不宜选择和解方式的情形。,1物业管理合同是当事人和解的主要依据,虽然物业纠纷的和解主要是依靠纠纷主体自身的力量来解决问题、维护自己的合法权益，但和解的过程中仍须准备好翔实、充足的证据和必要的证明材料，方能更好地解决双方的纠纷。物业管理条例及其他相关法律法规中都规定了业主与物业管理企业在物业管理过程中应当享有的权利和应当履行的义务，在双方签订的物业管理合同中也会明确约定双方的具体权利与义务，这些规定与约定当然成了当事人和解的有力依据。,2要注意法律中的时效规定。,根据我国法律的规定，有些问题的解决具有一定的时效性。我国民法通则第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”合同法中也有关于诉讼时效期间的规定。这里提醒和解的双方当事人，不要被对方的“拖延战术”所蒙蔽而一味地等待。对于违约、侵权等行为，一旦超过一定时间，就无法追究相应的违约责任与侵权责任。因此，如果在证据确凿、事实明确的情况下，一方故意推诿、逃避责任，对方就要果断地采取其他方式来求得问题的解决。,3不宜选择和解方式的情形,当业主的人身权利和财产权利遭受重大损失，或物业管理企业对业主权益的侵害行为手段恶劣时，业主便不能大事化小，接受物业管理企业的降级处理，尤其是构成刑事责任的，更不能姑息待之，直接协商和解了事。同样，物业管理企业在提供物业管理服务的过程中，如果业主的行为严重损害了公司的利益以及其他业主的合法权益，造成恶劣的结果时，则不应当采取协商与和解的方式，以免对方逃避应有的法律制裁。,二、物业管理纠纷的调解,（一）物业管理纠纷的调解概述,（二）物业管理纠纷调解应遵循的原则,（三）物业管理纠纷调解中应注意的问题,(一) 物业管理纠纷的调解概述,1.调解概念 所谓调解，是指第三者依据一定的社会规范(包括习惯、道德、法律规范等)，在纠纷主体之间沟通信息，摆事实讲道理，促成纠纷主体相互谅解和妥协，达成纠纷解决的合意。调解的种类有很多，我国现有的调解形式中，属于社会救济范畴的，主要有人民调解、其他社会团体组织的调解和行政调解等。 2.调解的特点 (1)第三者的中立性。第三者(调解人)可以是国家机关、社会组织和个人，但是在调解中他们都是中立的第三方。 (2)纠纷主体的合意性。调解人对于纠纷的解决和纠纷的主体没有强制力，只是以沟通、说服、协调等方式促成纠纷主体达成纠纷解决的合意。其间，调解人的高尚人格、较强的能力、较高的社会地位等，均有助于合意的形成，但这些并不构成一种物质性强制力。对于是否运用调解、调解协议的内容等，取决于纠纷主体的合意。 (3)非严格的规范性。调解并非严格依据程序法规范和实体法规范来进行，而是具有很大程度上的灵活性和随意性。调解的开始、过程、结果常常伴随着纠纷主体的意志而变动、确定。,（二）物业管理纠纷调解应遵循的原则,1物业纠纷的调解必须遵守自愿平等原则。 无论是哪一种方式的调解，都应当建立在双方当事人自愿的基础之上，且双方当事人都是处于平等的地位。调解不同于审判，当任何一方不同意调解时，调解的中立方均应终止调解，而不得以任何理由加以强迫。 2物业纠纷的调解必须遵守合法合理原则 物业纠纷的调解活动应当在合法的原则上进行，既要有必要的灵活性，更要有高度的原则性，不能违反法律的规定而妄自调解。 3物业纠纷的调解保护当事人诉讼权利的原则。 这实质上是与自愿原则紧密相连的。如果物业管理企业与业主委员会或业主一方不愿经过调解，或者经过调解达不成协议，或者达成协议后又反悔的，一方或双方当事人都有权向人民法院起诉。这是法律赋予每个公民的诉讼权利，不能以任何理由加以剥夺,（三）物业管理纠纷调解中注意的问题,1物业行政主管部门的调解是物业纠纷调解的主要方式 2调解协议不具有强制执行力 3调解与仲裁、诉讼的比较,1物业行政主管部门的调解是主要方式,行政调解就是国家行政机关对经济活动和社会生活执行管理和监督的一种方式。它不仅可以调解公民之间的纠纷，还可以调解公民与法人之间以及法人与法人之间权利义务关系的争议。这是它不同于人民调解的一个重要特点。在物业管理方面，我国物业行政主管部门调解处理了大量的物业纠纷，而通过调解的许多纠纷，大量的是双方当事人自觉履行，很少再通过诉讼途径解决。可以说，物业行政主管部门的调解可以更好地保护业主、业主委员会及物业管理企业的合法利益不受侵犯。因此，对于物业纠纷双方来讲，行政调解往往是较为理想、比较多见的解决物业纠纷的方式。,2调解协议不具有强制执行力。,如果调解达成协议，应当制作调解书，业主与物业管理公司应按照调解书载明的内容履行各自的义务。这里需要提醒当事人的一点是，无论当事人选择哪一种调解方式来解决双方的物业纠纷，第三方主持达成的调解协议，均不具有强制执行力，如果一方或者双方对调解协议反悔的，则需要采取其他的方式来加以解决。,3调解与仲裁、诉讼的比较,相对于诉讼和仲裁而言，调解所内含的制度、规范的因素较少，但是与和解相比，调解的规范因素较多。在调解过程中，纠纷主体为了获得调解人的支持，往往有必要就自己的正当性对调解人进行说服，特别是调解人越具有中立性，纠纷主体所主张的正当性就越重要；并且调解人基于多种因素(比如体现自己的公正、有利于纠纷解决等)的考虑，常常依据正当的社会规范(包括法律规范)来协调纠纷双方的利益冲突。,三、物业管理纠纷的仲裁,（一）物业管理纠纷仲裁解决方式的特点,（二）物业管理纠纷仲裁需注意的方面,（三）物业管理仲裁的原则与制度,（四）物业管理纠纷仲裁处理的程序,（一）物业管理纠纷仲裁解决方式的特点,1自愿性 一项纠纷产生后，是否将其提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭的组成人员如何产生，仲裁适用何种程序规则和哪个实体法，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁能充分体现当事人意思自治。 2灵活性 仲裁程序上不像诉讼那样严格，很多环节在协商的基础上可被简化，仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松。 3快捷性 仲裁实行一裁终局，有利于当事人之间的纠纷迅速解决。 4经济性 具体表现在时间的节省导致费用节省；仲裁收费相对较低；由仲裁引起的商业损失较少。 5独立性 法律规定，仲裁机构独立于行政机关，仲裁机构之间也无隶属关系，仲裁独立进行，不受任何机关、社会团体和个人干涉，仲裁庭在审理案件时，也不受仲裁机构干涉。,（二）物业管理纠纷仲裁中需注意的方面,明确仲裁的受理范围 订立有效的仲裁协议 注意仲裁的时效 仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围 仲裁请求的证据材料要充分。,明确仲裁的受理范围,并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决；业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷，则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷，则要先向劳动局申请行政仲裁，不服行政仲裁时，才可向人民法院起诉。,订立有效的仲裁协议,仲裁协议是仲裁受理的前提，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括：明确的请求仲裁意思表示，仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁，则可事先在合同中订立如下仲裁条款：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。,注意仲裁的时效,申请仲裁的时效与诉讼时效相同，即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年，特殊纠纷，如：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效，是仲裁保护当事人合法权益的法定条件，超过这一时效期，申请人的实体权益将得不到保护,仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围,仲裁请求必须明确具体，是指要有具体的事项和给付数额，并且，这些事项和数额没有超出仲裁协议约定的范围之内，否则，仲裁申请将得不到受理，即使受理，也很难得到支持。这里体现了仲裁请求什么裁决什么和仲裁只能裁决仲裁协议项下内容的原则。,仲裁请求的证据材料要充分。,仲裁审理遵循谁主张、谁举证的原则，要使仲裁请求得到支持，证据必须充分。因此，对于物业管理活动的参与者来说，平时注意收集和保存相关的活动资料，就显得十分重要。,（三） 物业管理仲裁的原则与制度,三个原则 1意思仲裁原则 2仲裁独立原则 3以事实为根据，以法律为准绳，公平合理的解决纠纷的原则。 三个制度 1协议仲裁制度 2或裁或审制度 3一裁终局制度 仲裁协议,三个原则,意思仲裁原则 仲裁制度充分体现了当事人意思自治的原则，即是否选择仲裁作为解决纠纷的途径，选择哪家仲裁机构仲裁，选择哪个仲裁员和哪种形式的仲裁庭及选择哪种审理方式和开庭形式，由当事人自愿决定。甚至仲裁时间、仲裁地点，当事人也可以选择。 2仲裁独立原则 仲裁独立指的是从仲裁机构的设置到仲裁纠纷的整个过程，都具有法定的独立性。 以事实为根据，以法律为准绳，公平合理的解决纠纷的原则。 这是公正处理物业管理经济纠纷的根本保障，是解决当事人之间的争议所应当依据的基本准则。,三个制度,1.协议仲裁制度 当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁机构不予受理。协议仲裁制度是意思自治原则最根本的体现，也是意思自治原则在仲裁过程中得以实现的最基本保证。 2.或裁或审制度 当事人达成仲裁协议的，应当向仲裁机构申请仲裁，不能向法院起诉，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。如果没有仲裁协议，仲裁机构不受礼，当事人可直接向人民法院起诉。 3.一裁终局制度 仲裁裁决作出后，发生法律效力，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁机构或者人民法院不予受理。仲裁裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。,仲裁协议,仲裁协议是双方当事人以书面方式请求仲裁委员会仲裁合同纠纷和其他财产权益纠纷的共同意思表示。仲裁协议应当具有下列内容： （1）请求仲裁的意思表示； （2）仲裁事项； （3）选定的仲裁委员会。 仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。仲裁协议独立存在，仲裁协议一经签定就具有法律效力。合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。,（四）物业管理纠纷仲裁处理的程序,一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁申请书； 裁委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案； 案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。 申请人在规定期限内答辩，双方按名册选定仲裁员。普通程序审理是由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理； 开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解； 制作调解书或调解不成时制作裁决书； 当事人向法院申请执行。,四、物业管理纠纷的诉讼,（一）诉讼概述,（二）诉讼的优势和劣势,（三）诉讼的程序,（一）诉讼概述,1诉讼概念 诉讼，是民事纠纷处理机制中的公力救济形式。诉讼的实质是由特定的国家机关，在纠纷主体的参加下，处理特定的社会纠纷的一种最有权威和最有效的机制。 2诉讼特点 （1）强制性。诉讼是法院凭借国家审判权确定纠纷主体双方之间的民事权利义务关系，并以国家强制执行权迫使纠纷主体履行生效的判决和裁定。 （2）规范性。诉讼必须严格地按照法律规范进行。 3物业管理纠纷诉讼的特点 物业管理纠纷的诉讼是指人民法院依法对物业管理纠纷进行审理判决的活动。物业管理纠纷诉讼的特点主要有以下三个方面： （1）必须严格依照法律规定进行。为了诉讼的公正性，民事诉讼法规定了一整套极为复杂的程序和方法，法院和诉讼参与人的活动都必须依照法定程序进行。 （2）法院的审判活动在诉讼过程中起重要作用。在审判法律关系中，与当事人和其他诉讼参与人的诉讼活动不同，法院的审判活动在诉讼中始终起着重要作用，对诉讼的发生、变更和消灭具有决定性意义。这是法院行使审判权的职能所决定的。 （3）诉讼过程具有阶段性和连续性。从广义上说，程序的序位一般是：审判程序执行程序；一审程序上诉程序，对于生效的一审判决和上诉判决可申请再审。诉讼阶段通常是：起诉或上诉审前准备阶段开庭审理作出判决强制执行。,（二）诉讼的优势和劣势,1.物业纠纷的诉讼的主要优势 2.物业纠纷的诉讼的主要劣势,1.物业纠纷的诉讼的主要优势,（1）诉讼的严格公正性，一方面可以限制法官的恣意，以防止当事人合法的程序性权益和实体性权益遭受侵害；另一方面有利于维护当事人双方之间的平等。限制恣意和维护平等，可使当事人能够自由平等地行使诉讼权利，提出诉讼请求或主张、提供证据、进行辩论，从而有助于案件事实的澄清和物业纠纷的合理解决。 （2）诉讼的严格规范性，可以更好地保护当事人的实体权益，提高并保障纠纷解决结果的可预见性，既能满足当事人明确的权益要求，又能较为充分地实现权利人的合法权益。 （3）诉讼的国家强制力,使得物业纠纷能够得到最终的解决，最终实现物业管理企业与业主委员会或业主的合法权益。在诸多的物业管理纠纷解决途径当中，诉讼是最终方式，诉讼结果是解决物业管理纠纷的最终结果。其最大的优势在于诉讼的裁判结果具有强制执行力，一方当事人对裁判文书确定的内容不履行的，另一方可以申请法院强制执行。 （4）采用诉讼的方式解决物业管理纠纷，使得事实认定清楚，双方的责任认定明确，不存在哪一方妥协、放弃权利的情况。相对于其他解决方式，诉讼更能彰显法律的权威与公正。,2.物业纠纷的诉讼的主要劣势,（1）诉讼是一种极具专业性的技术性活动，在认知方面不易为一般民众所理解和接受，从而很难使当事人全面地参与其中。当事人参加诉讼的程度受到一定的限制，他们在心理上和诉讼保持着一定的距离，也就妨碍了对诉讼的利用。 （2）与物业管理纠纷的其他解决机制相比，诉讼的程序复杂烦琐、细微严谨、耗时较长、成本高昂，常常让人望而却步。 （3）诉讼的自愿性较差。诉讼的严格规范性和国家强制力，在很大程度上限制了当事人的意思自治，一旦经过诉讼程序，除非在法院主持下调解，否则法院的裁判都是依据事实和法律进行的，不会考虑当事人的意愿，这样就难以适应特殊个案所需的灵活性解决要求，也难以满足当事人之间不伤和气与维持原有关系的要求。 （4）诉讼的自愿履行性较差。法院裁判不同于调解，结果出于当事人自愿，所以判令一方履行赔偿等义务的情况下，该当事人往往不服，提出上诉，或不自愿履行，需要另一方当事人申请执行。,（三）诉讼的程序,1选择管辖法院 2递交起诉书 3交纳诉讼费 4开庭审理 5法院调解 6法院判决 7上诉 8执行,1选择管辖法院,由于社会的纠纷解决机制有很多种，每个机构都有自己解决纠纷的范围。进行物业管理纠纷的诉讼，首先面临的问题即是选择管辖法院。在我国，存在不同级别的法院，而各个级别的法院又根据地域再细化为多个法院。那么，要解决具体的物业管理纠纷，在众多的法院当中，应该向谁提起诉讼呢?这就涉及管辖的问题。管辖，是指各级法院之间和同级人民法院之间受理第一审民事案件的分工和权限。由于法律对各级法院之间和同级法院之间受理案件的分工和权限进行了划分，所以我们必须到对案件有管辖权的法院进行诉讼才可以。 我国法院分为四级，最高人民法院；省、自治区、直辖市设高级人民法院；地区和地级市设中级人民法院；县、自治县、区设基层人民法院。要想确定应当向哪一个法院起诉，首先应确定向哪一个级别的法院进行诉讼，即法律上所说的级别管辖。在确定了法院管辖的级别后，应当确定向哪一个地域的法院起诉，即法律上所说的地域管辖,2递交起诉书,确定了管辖法院以后，业主要面临的问题即是起诉。若要法院受理案件，首先要使起诉书在形式上符合要求。 我国民事诉讼法第110条规定，起诉状应当记明下列事项： (1)当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务。 (2)诉讼请求和所根据的事实与理由。 (3)证据和证据来源，证人姓名和住所。 另外，起诉书上应有当事人签名或盖章，并写明起诉的时间。,3交纳诉讼费,诉讼费，是指当事人进行民事诉讼，依照法律规定应当向人民法院交纳和支付的费用。诉讼费分为案件受理费和其他诉讼费用。起诉时只须预交案件受理费，其他费用随着诉讼进程的推进才须交纳。,4开庭审理,开庭审理，是指人民法院审判人员在当事人及诉讼参与人的参加下，全面审查认定案件事实，并在此基础上，依法作出裁判或调解的活动。开庭审理是当事人行使诉讼权利、履行诉讼义务最集中的场合，也是诉讼程序中最重要和最中心的环节。开庭审理包括几个相对独立又相互联系的阶段： 庭审准备、 法庭调查、 法庭辩论、 合议庭评议 宣告判决。 当事人参与较多的是法庭调查和法庭辩论两个阶段，法庭调查的中心是当事人对案情的充分陈述、各种证据的出示和对对方证据的质证，揭示案件真相。法庭辩论是当事人、第三人及其诉讼代理人就案件事实和适用法律向法庭阐明观点、申明理由的活动。它有助于法庭进一步核对事实，以使审判人员作出公正的裁判。,5法院调解,法院调解，是指在人民法院审判人员的主持下，双方当事人就民事争议通过自愿协商，达成协议的活动和结案方式。法院调解是在诉讼活动中进行的，也是人民法院的审判活动，法院在进行调解时，必须遵循自愿、合法、查明事实和分清是非的原则。其与当事人之间的案外调解不同。,6法院判决,人民法院审理民事案件，根据查明和认定的案件事实，正确适用法律，以国家审判机关的名义，对案件中的民事实体权利义务争议，作出权威性的判定，称为判决。民事判决是人民法院对案件行使审判权的重要表现，也是当事人为保护自身利益、维护其合法权益所追求的结果。民事判决必须采用书面形式作出，称为判决书，它是诉讼中的重要法律文书。 法院的判决具有极强的强制执行力，这是其与当事人自行达成的调解最大的不同。当法院的判决生效后，如果判决中确定的义务人没有在判决书所载明的期限内按时履行义务，或者有关当事人没有及时缴纳判决中确定的诉讼费用等，则对方就可以依据判决书向法院申请强制执行。,7上诉,上诉，是指当事人不服第一审人民法院作出的生效判决，在法定期间内，要求上一级人民法院对上诉请求的有关事实和法律适用，进行审理的诉讼请求。上诉权是法律赋予当事人的一项诉讼权利，当事人可以行使也可以放弃。,8执行,所谓执行，是指人民法院的执行组织依照法定的程序，对发生法律效力的诉讼文书确定的给付内容，以国家的强制力为后盾，依法采取强制措施，迫使义务人履行义务的行为。只有在当事人不按照判决内容履行义务时，对方当事人才可通过执行程序保证自己权利的实现。执行程序对当事人来讲，具有非常重要的意义。 如果业主就物业管理纠纷事故与物业管理企业进行了仲裁，那么对仲裁裁决可以向物业管理企业住所地或者其财产所在地的人民法院申请执行。,【引导案例解析】,罪犯得逞的原因是阳台门由于质量问题可以随时从外面打开，小区没有封闭围墙，任何人可以随意出入，保安巡逻有名无实，案发时和报案时均无保安巡逻，说明物业管理公司管理不善，小区的保卫条件极差。虽然通过案例得知保安有不可推卸的责任，但由于对物业小区的管理和保安的管理都属于物业管理公司的义务和责任，所以物业管理公司对华云的死负有不可推卸的责任。当然物业公司也应该追究保安的责任。,第三节 物业管理纠纷的举证责任,【引导案例】,一、证据的类型和基本特征,二、举证责任概述,三、举证责任的分配原则,【引导案例解析】,【引导案例】花盆坠落致汽车损坏赔偿纠纷案,一天下午，罗先生将一辆汽车停在某住宅小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将楼下汽车的挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管理公司，物业管理公司称是屋主的花盆将车砸坏的与他们无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹落下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的，所以他不应当赔偿。这种说法有道理吗？,一、证据的类型和基本特征,（一）证据 （二）证据的类型 （三）证据的基本特征,（一）证据,证据和举证责任是处理物业管理纠纷时必须高度重视的。以事实为根据、以法律为准绳是处理纠纷案件的一项基本法律原则，而事实须有证据加以证明才能认定。 证据是指能够证明案件或纠纷真实情况的一切事实。,（二）证据的类型,1书证。在物业管理纠纷处理时可以提供物业管理服务合同、物业管理公约等。 2物证。业主受到不法分子袭击时留下的一些物证。 3视听资料。它的形式主要包括：照片、录音、录像。 4证人证言。请小区其他业主做证人或特殊情况可以提交书面证言。 5当事人的陈述。物业管理纠纷双方当事人的对事情陈述。 6鉴定结论。物业管理人员、保安人员或业主受伤害，在有关部门鉴定结论。 7勘验笔录。物业管理纠纷发生的现场勘验笔录。,（三）证据的基本特征,1客观真实性。 证据是客观存在的事物，不以人的主观意志为转移，伪造的、假定的、猜测的、推理的情况和错误的材料，都不能作为证据。 2与案件有关联性、准确性。 与案件有关联性、准确性。证据不能含混 不清或有偏差。 3合法性。 合法性内涵有两层： .证据的法定性。诉讼证据有七种：书证 、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录。 .证据的许可性。作为证据的是法律所允许的，如物业管理企业资质证书作为物业管理法规所规定的资质证件，可以作为合法性证据。 4证据的程序性。 在诉讼中必须依照诉讼程序的要求，由法定机 关、法定人员，依法定程序调查、收集和查证属实的事实和材料，才能作为认定事实的根据。按照证据在证明过程中对当事人所起利害作用的不同，可分为(对原告有利的)本证和(对 被告有利的)反证两类。,二、举证责任概述,（一）举证责任概念 （二）举证责任的基本原则 （三）举证责任倒置,（一）举证责任概念,1.举证责任(证明责任) 举证责任又称证明责任，是指当事人对自己提出的主张，有提出证据并加以证明的责任。 2.举证责任的基本含义 第一，当事人对自己提出的主张，应当提出证据； 第二，当事人对自己提供的证据，应当予以证明，以表明自己所提供的证据能够证明其主张，以上是行为意义上的举证责任； 第三，若当事人对自己的主张不能提供证据或提供的证据不能证明自己的主张，将可能导致对自己不利的诉讼结果，这是结果意义上的举证责任。,（二）举证责任的基本原则,举证责任的基本原则是“谁主张，谁举证”。具体而言，可以概括为以下几个方面： （1）主张权利存在的人，对权利发生或取得的要件事实负举证责任； （2）凡否认权利存在的人，对阻碍权利发生或取得的事实负举证责任； （3）凡否认权利消灭的人，对权利消灭的事实负举证责任。,（三）举证责任倒置,一般情况下，举证责任都是如此分配的，即作为原告的当事人认为被告行为构成侵权，则必须举证证明被告行为符合侵权的构成要件，如被告行为具有违法性、被告存在主观过错、被告的行为造成了原告的损害以及被告的侵权行为与损害事实之间有因果关系。 但是，法律也规定一些特殊情况下实行举证责任倒置，这是一种特殊的举证责任分配方式，是由法律明确规定的。在这种情况下，应当按照特定的法律规则来分配举证责任，即按照一般举证规则本应当由一方当事人举证的事实，法律特别规定由另一方当事人进行举证。法律之所以作出这样的特殊规定，是因为依据“法律规范要件分类说”所确立的举证责任分配的一般规则虽具有很高的合理性，但由于其偏重法条规定的外在形式，而难以适应现代社会和法律发展的需要。与现代民法不同，现代民法注重实质正义，关注弱者(如劳动者、消费者等特殊侵权受害者)保护，讲究具体案件判决的妥当性。,三、举证责任的分配原则,物业纠纷的特点决定业主举证比较困难。业主所主张的物业管理企业的违约事实，由于往往有较长的时间跨度，业主取证比较困难。在举证能力上，物业管理企业明显强于业主。同时避免僵化理解“谁主张，谁举证”原则，法官在物业服务质量问题的举证责任分配上，应该坚持以下三个原则：,（一）注重对弱势群体的保护。,（二）充分认识该类案件举证困难的客观性。,（三）注重公平原则和诚信原则在举证责任分配中的运用。,（一）注重对弱势群体的保护,在市场经济发展过程中，社会主体逐渐分成强势主体与弱势主体。相对弱势主体，不仅民事实体法需要赋予其救济途径，在程序法上也应当进行补救。随着专业化分工越来越细，不具备相应专业知识的业主在举证能力上处于弱势，因此，对于其举证能力的要求不宜过苛。,（二）充分认识该类案件举证困难的客观性,物业服务有不同于有形商品的特殊性，很多情况下前面的服务质量如何难以再现和证明，不论是业主还是物业管理企业都会面临同样的举证困难。所以要避免矫枉过正，对于物业管理企业的举证责任也不能过于苛刻。,（三）注重公平原则和诚信原则在举证责任分配中的运用,对这两个原则的理解与掌握，不能局限于特殊情形(如特殊侵权)下举证责任分配的原则这一特定的范围，而应扩展于法官分配举证责任的整个过程。成文法的局限性，不仅体现在实体法上，在程序法上也大量存在，尤其在证据制度上更是如此。由于法官对当事人举证责任的分配难以采用完全的法定主义，因此，依诚实信用原则作为其分配原则，乃是现代民事诉讼的内在要求。 民事诉讼中举证责任常常会发生转移，而且转移的次数往往不止一次。如业主初步提出了物业管理企业服务不到位的证据时，举证责任发生转移，物业管理企业就应该承担其履行服务义务的相应举证责任。而如果物业管理企业又提出了相应的反证后，举证责任可能再次转移到业主一方。,【引导案例解析】,本案有两个法律关系即：车主与物业管理公司之间的合同关系，车主与屋主之间的侵权关系。车主向物业管理公司主张权利，要看双方之间是否存在车辆保管关系。如果存在车辆保管关系，物业管理公司就负有妥善保管的义务，就应当对受损害的车辆承担过错责任。物业公司因过错承担赔偿责任之后，可以向屋主进行追偿。 屋主与车主之间是否存在侵权关系，要看屋主是否有过错。依据民法通则第一百二十六条规定： “建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”在一般的民事侵权行为中，一般适用过错责任原则，即受害人不仅要证明损害事实的发生，还要证明加害人对损害事实的发生具有过错，在这种情况下加害人才承担赔偿责任。但从民法通则第一百二十六条的规定可以看出，建筑物上的搁置物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人的免责条件是能够证明自己没有过错。在这种