天津酒店式公寓市场调研报告-106页-2008年4月出.ppt

酒店式公寓市场调研报告,开发部 2008.4,目录,了解酒店式公寓 天津酒店式公寓市场 天津在售酒店式公寓典型案例 北京酒店式公寓市场 北京在售酒店式公寓典型案例 关于酒店管理公司与物业管理公司 对本项目的建议,了解酒店式公寓,酒店式公寓的起源 酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳。当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。之后在上海、北京等地均有发展。由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。,酒店式公寓的特点 酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。,了解酒店式公寓,了解酒店式公寓,酒店式公寓的特点 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。,了解酒店式公寓,酒店式公寓的特点 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。,了解酒店式公寓,酒店式公寓的特点 选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一少数的特定人群的需求。,了解酒店式公寓,前景展望 目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为各国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其较好的选择。,了解酒店式公寓,前景展望 酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。酒店式公寓是投资性置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。,酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，需要良好的交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境。,了解酒店式公寓,天津酒店式公寓市场,历史 天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场发展同步，1991年天津第一办公楼的国际大厦对外招商开始，当时考虑到外籍人士的居住需要，在大厦内部设有酒店式公寓套房，成为天津最早的酒店式公寓。但是随后酒店式公寓一直没有很好的得以发展，外籍高层都居住在别墅内，而其它人员居住在民宅。1998年立达公寓当时由于销售不畅，开发商只能先对外招租以缓解资金压力，但是却取得了意想不到的高出租率。当时物业管理为了适应外籍人士的需要，服务水准也有较大幅度的提高。但是仍没有达到高收入的外籍人士的需求。,天津酒店式公寓市场,历史 直到2000年作为国际大厦的配套，由著名酒店式公寓管理集团雅诗阁进行物业管理的奥林匹克大厦的正式落成，才标志着天津酒店式公寓的正式启动。2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售，标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。,发展 随着天津经济的高速发展，带来了大量的人流和物流，酒店式公寓发展速度较快，包括南开区、河东区以及热门的滨海新区都有大量的酒店式公寓酝酿陆续面市。同时由于天津经济发展远景的带动，以及天津定位于国际化港口大都市，外籍客商与商务人员也正呈现逐年增多的趋势。随着外地、外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增，以及奥运经济的带动，这些都势必促进天津酒店式公寓的发展。,天津酒店式公寓市场,天津酒店式公寓市场,市场现状 目前大体上分为三种类型： 纯粹的酒店式公寓 酒店酒店式公寓 销售型酒店式公寓 天津纯粹的酒店式公寓，目前天津市场只有一个，为奥林匹克大厦。,市场分析 酒店加酒店套房，在目前酒店式公寓向好的情况下逐渐转型而来，目前市场上存在的有喜来登、滨江大厦、金皇大厦等。 销售的产权分散型酒店式公寓泰达国际会馆开始，之后出现市场关注度较高的的海河之子、时代奥城等项目。 目前天津市场上宣传的酒店式公寓大多属于第三种类型，即伪酒店式公寓，这种物业类型定位通常比较模糊，一般可商、可住、可自住、可出租。,天津酒店式公寓市场,天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： “小户型单身公寓”，以“小户型、低总价和酒店式物业服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量天津新兴白领的年轻购房群和投资客。比较典型的楼盘有：诚基中心、非常公馆、焕日线、时代奥城等项目。,天津酒店式公寓市场,天津酒店式公寓分类与市场特点,市场特点一：天津目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。 市场特点二：所有项目的主力户型多集中在34-70平方米之间，有少量大户型。 市场特点三：所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。 市场特点四：物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。 市场特点五：在价格上虽然属于同类项目中单位价格较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。,天津酒店式公寓市场,天津酒店式公寓分类与市场特点,天津的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类： 从90年代中期开始，伴随着天津对外经济贸易的增多，主要为在天津从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施的物业产品。从最初的奥林匹克大厦、国际大厦到港湾中心、泰达国际公寓、君隆广场、天津中心等项目。,天津酒店式公寓市场,天津酒店式公寓分类与市场特点,市场特点一：天津目前真正的产权式酒店公寓为数很少，且分布范围较散，在天津的小白楼CBD和南京路CBD等区域没有真正的产权式酒店公寓；开发区内的产权式酒店在近年的上市量有所增加，这与滨海新区的房地产发展不无关系。 市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。酒店管理公司均是聘请境外知名酒店管理公司进行管理。购买的客户均是高端的投资客户。 市场特点三：天津目前的产权式酒店式公寓除奥林匹克大厦和国际大厦的运营方式为只租不售外，其他均采用以小业主购买，统一由酒店管理公司进行管理的模式运营。,天津酒店式公寓市场,天津酒店式公寓分类与市场特点,已运营酒店式公寓的租售状况,已运营酒店式公寓的租售状况,已运营酒店式公寓的租售状况,由上表可见，目前天津酒店式公寓主要集中在交通环境、景观环境、管理环境、人文环境、商务环境更佳的和平区和河西区，其档次也相对更高；南开区、河北区和河东区的酒店式公寓项目较少，其中南开区的项目档次较高，已经售罄即将投入运营的迎宾国际公寓项目将进一步提升南开区的项目供应和档次水平，而河北区和河东区项目少档次偏低。,已运营酒店式公寓的租售状况,2007年度天津酒店式公寓市场现状,2007年前半年，酒店式公寓市场处于一个稳定发展时期，租售市场总体变化不大。下半年虽然租赁市场变化不大，但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场变化很大，天津中心项目由初期17000元/平米在一个季度内升至2400026000元/平米，而君隆广场项目的推出预计价格每平米也上升8000元左右。 总的来说，天津酒店式公寓市场2007年处于一个稳定发展的时期。而最后一个季度销售市场价格大幅提升的情况说明了，天津酒店式公寓市场潜力巨大，经过前期的市场调整，现阶段正向高速发展期过渡。,2007年度天津酒店式公寓供应情况,天津现有正式的酒店式公寓产品仅3家，将酒店与写字楼内配套部分也列入计算范围其总供应量不超过25万平米。这对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。,在售酒店式公寓项目情况,和平区 天津中心 天津中心项目地处南京路与贵阳路交叉口，是集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。项目紧临的南京路商务环境和景观环境较佳，汇聚众多高档写字楼、酒店。 天津中心定位为天津核心商务区高端综合体，产品包括写字楼、酒店、涉外服务式公寓和精品购物中心。该项目酒店公寓部分定位为高端高回报投资产品，精装修标准4000-6000元/平米，销售均价24000元/平米左右，共354套，主要面向包括香港在内的国际投资、商务客户，目前已售100余套。,在售酒店式公寓项目情况,和平区 君隆广场 君隆广场项目位于南京路商务区与小白楼CBD交汇区域，地理位置较佳。产品包括酒店、公寓、写字楼、商业街，定位为天津高端商务综合体。 该项目目前销售写字楼，预计2009年推出公寓，其公寓产品定位较为模糊，但从5000元/平米的精装修标准来看，其定位应属于高档服务式公寓类型，戴德梁行为其提供全程服务。该项目公寓产品入市价格预计为25000元/平米。,在售酒店式公寓项目情况,河西区 迎宾国际公寓 迎宾国际公寓项目定位为天津高档产权式酒店，由泰达国际酒店集团统一管理，该项目承诺在15年运营期内累计返还税后投资净利润120%，较大提升了该项目的投资价值，成为其最大卖点。 该项目2007年6月开盘，产品形式主要为住宅和酒店式公寓，均价在17000-18000元/平米左右，目前基本售罄。其中酒店式公寓精装修标准为1500元/平米。,在售酒店式公寓项目情况,河西区 天津公馆 天津公馆项目位于解放路，商务金融氛围浓郁，地理位置较佳。其产品形式包括高端酒店式公寓、总裁行政公馆、Penthouse；以配备英国管家式服务的酒店式公寓为主要产品形式，精装修标准1500元/平米，主力户型为50-80平米的一居室，销售价格18000-20000元/平米，已基本售罄。,在售酒店式公寓项目情况,南开区 塞纳国际 塞纳国际位于天津市南开区红旗路西侧、交通便利。项目定位为高档法式酒店公寓。精装修标准1500元/平米，销售价格10000元/平米，目前一期已售罄。 金盛国际 金盛广场为处于天津中央居住区域的地铁上盖项目，产品包括酒店式公寓和大型商业。精装修准1500元/平米，07年12月15日开盘，销售价格13500元/平米左右，目前一期已售罄，二期未上市。,在售酒店式公寓项目情况,南开区 科贸时代国际公寓 科贸时代国际公寓位于鞍山西道，交通便利，商务环境浓郁。其产品类型包括SOHO、写字楼和酒店式公寓；酒店式公寓产品精装修标准1500元/平米，销售价格12000元/平米，目前已销售过半，戴德梁行担任全程顾问。,在售酒店式公寓项目情况,南开区 奥城国际酒店式公寓 奥城国际酒店式公寓位于天津奥林匹克中心配套区住宅部分和商业部分之间，临近小区宾水西道入口。靠近水上公园、奥体中心及奥城商业广场，地理位置较佳，景观及商业环境较好。 项目定位为五星级国际酒店标准的酒店式公寓，精装修标准1500元/平米，销售价格14000-15000元/平米，目前一期二期已售罄入住。,在售酒店式公寓项目情况,河东区 世纪泰达 世纪泰达酒店项目位于河东区卫国道沿线，建筑风格具有较强的欧洲韵味； 该项目定位为纯投资型产品，包括酒店式公寓及产权式酒店，户型主要以40-70平米的一居室为主，精装修标准1500元/平米，由泰达酒店管理公司统一管理，目前售价15000元/平米，销售将近80%。,在售酒店式公寓项目情况,河东区 钱塘精英汇 钱塘精英汇项目位处河东区卫国道，周边交通较为便利，产品包括写字楼、 商业和酒店式公寓，其中酒店式公寓产品户型为4090平米一居室，精装修标准1500元/平米，销售价格8000元/平米，初期承诺三年包租，目前只提供免费代租服务，该项目酒店式公寓产品于07年底售罄。,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,区域分布分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,区域分布分析,由以上图表可看出，目前酒店式公寓产品主要集中在南开和河西区，共有7个项目，项目档次位于中档；和平区的天津中心和君隆广场为包含酒店式公寓产品的综合体项目，定位为高档次产品，其中君隆广场的酒店式公寓产品预计09年入市；河东区的酒店式公寓项目较少，目前在售的有世纪泰达酒店和钱塘精英汇项目，其中钱塘精英汇公寓部分产品已售罄，包括已运营的非常公馆和焕日线，河东区酒店式公寓市场的整体档次相对其它区域较低，市场供应相对较少。,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,户型面积分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,户型面积分析,除天津中心、君隆广场、迎宾国际公寓和华厦国际公寓的部分户型，其它项目户型面积主要集中在50-100平米，其中如天津公馆、金盛国际、钱堂精英汇等项目的户型设计全部为50-80平米一居室小户型，而河东区的世纪泰达酒店除极少数200平米大户型外都为45-80平米小一居产品，可见对酒店式公寓市场来说，中档产品的市场需求以单身公寓类型的小一居为主。,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,精装修交工标准分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,精装修交工标准分析,作为酒店式公寓，各项目均提供精装修，总体上交工标准为1500元/平米。其中，如金盛国际、钱塘精英汇等项目对于酒店式公寓的整体定位比较模糊，只以投资型小户型作为产品卖点，故其在精装修上并不满足“提包入住”需求，产品后期运营及投资收益效果有待进一步关注；而天津中心和君隆广场，则提供高标准高档次的装修配套，为高端高质的酒店式公寓产品。可见，目前酒店式公寓市场内的产品在定位、配套档次、运营服务及投资回报等各方面的水平参差不齐，相对较好较纯正的酒店式公寓项目较少，且主要集中在和平区，以及河西区南开区的部分项目。,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,销售状况分析,运营方式分析,在售酒店式公寓项目数据汇总及指标分析,销售状况分析,根据图表，除天津中心外，其它项目的销售价格水平普遍位于11000-18000元/平米之间，统计各项目项目均价为11400元/平米；具体来看，除钱堂精英汇售价较低外，已经售罄和接近售罄的迎宾国际公寓和天津公馆最高售价达到18000元/平米，其它项目售价均超过11000元/平米；除酒店式公寓产品未入市的君隆广场和开盘时间较短的金盛国际，其它各项目的销售均已过半或售罄，市场销售状况较为乐观。,酒店式公寓投资回报测算,前提条件： 每套单间日租按300元/天计算 单平米每年收益：每套日租价格*18户*365天/860 2292元/ 按10年回报、单平米售价20000元计算： 20000元/*20000/10年/20000 每年单平米投入：2000元 则，每年纯收益292元 每年的回报率292元/2000元=14.6% 出租率按50%计算，投资回报率为7.3%,目前酒店式公寓运营模式,酒店式服务居住公寓： 由知名物业管理公司按照酒店服务的标准对住户进行物业服务。项目以销售为导向，开发公司不自持。 优势：资金回笼速度快、产权后期转移给购房者，由物业公司对其进行负责。降低开发公司后期运营管理上的成本增加，和市场风险。由于聘请高端物业公司进行管理，可以为公司后期培养一只水平较高的物业队伍。 劣势：后期运营管理重视度不够，会出现降低项目品质情况。不能获得物业随市场发展而价值增值的收益。,目前酒店式公寓运营模式,经营性酒店自持物业： 由知名酒店运营公司，负责后期物业的经营管理，利润由双方协商确定。 优势：可以参与到酒店经营过程中，可控性强，确立市场品牌，可以随市场的发展，享有未来价值升值部门的价值。 劣势：对运营管理能力要求较高，成立酒店对前期投入要求较高，不论是从装修成本，还是物料成本。且后期在运营上有可能会与酒店经营公司发生分歧。,目前酒店式公寓运营模式,经营性酒店自持与酒店式服务公寓相结合： 此运营方式是相结合的一种，销售一部分。自持一部分。自持部分进行酒店经营，销售部分业主自己来控制使用。物业方式都是要引进知名的物业行。 优势：在公司资金充裕的情况下，自持部分物业，拥有了一定的固定资产，享受了后期物业升值的价值，一部分销售，确保了开发资金的回收。 劣势：由于流动性酒店客户与长期居住性客户混杂在一起，增加了后期物业管理上的难度。,目前酒店式公寓运营模式,经营性酒店销售： 此模式是在引进知名酒店管理公司的前提下，对物业做酒店经营用途。但前提是以销售为出口。产权归购房者所有给购房者一个固定的投资回报。 优势：快速回笼了资金，可以较好的确立项目品牌，进行统一酒店管理，为项目的写字楼做为配套支撑。 劣势：不能享受到物业升值的价值。前期有一定资金的投入。,目前酒店式公寓运营模式,经营性酒店产权销售与酒店式服务公寓相结合： 此形式在上两个运营方式的结合中产生。形式基本一样。只是都以销售为出口，不自持。有一部分是由购房者自己行使使用权。 优势：资金回笼快，确立了公司品牌，能与高端酒店资源形成战略合作关系。 劣势：由于混杂会给后期物业带来一定管理上的难度。,天津在售酒店式公寓典型案例,天津公馆,占地面积：2000平米 总建筑面积：41741万平米 建筑层数：26层 容积率：6.5 出房率：70% 层高：3.3 车位数： 160 项目状态：正在进行内装(外檐完成） 主力面积：79平米 总户数： 383户 均价： 18000-20000元 销售率：只剩大户型，及南塔部分 装修标准：2500元/ 客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：34-340 项目概述：CBD板块、海河畔，地理位置绝佳，精致却不失宏伟的外檐设计，精巧的户型，国际品牌物业服务，在市中心高端服务式公寓中极具竞争力，树立投资类产品标杆 配套设施：外立面：聚氯乙烯保温板，喷真实漆。室内交工标准：地面：高档斯米克瓷砖、有野地板、欧亚地毯。墙面：高档诺贝尔墙砖、欧亚壁纸、西门子电器、松下排风扇、梅兰日兰开关面板、LG户式中央空调、布朗户式空气置换系统。大堂：地面：高级石材拼花铺地 墙面：高级石材，局部造型墙饰 顶面：艺术造型天花吊顶，配豪华灯饰。电梯：KONE。楼梯间:地面：地砖 墙顶面：高级乳胶漆 木制扶手。门窗:高档实木复合门 断桥铝合金型材、钢化中空玻璃、吉丝五金.卫生间:地面：斯米克瓷砖。墙面：诺贝尔墙砖。日本伊奈洁具。 项目优势劣势：1、地理位置优越2、紧临海河3、坐享小白楼CBD商业配套4、与竞争项目相比，层高具有明显优势5、外立面设计精致，风格独具6、高端的硬件配套7、第一太平戴维斯提供管家式物业服务8、周边道路改造、拓宽。劣势：1、出房率太低2、部分户型设计不合理3、北塔生活成本太高4、价格涨幅飞快，压缩了未开盘部分的价格空间，为定价带来挑战,占地面积：15000平米 总建筑面积：180000万平米 建筑层数：38层 容积率：8.8 出房率：70% 层高：3.9米 车位数：600 项目状态：正在进行结构施工 主力面积：79平米 总户数： 383户 均价： 20000元 销售率：60% 装修标准：4000元/ 客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：80-180平米 项目概述： 君隆广场地处南京路滨江道商业区与小白楼商务黄金交汇点，位置上堪称是天津市中心的中心。其集六星酒店、六星公寓、甲级写字楼、行政高地、情景商业街于一体，称之为六星特区。 配套设施：大堂:首层大堂挑高10米，豪华装修，大堂出入口采用高级自动旋转门，大堂设接待查询服务台及公司水牌。设置多媒体信息显示系统。电梯:国际名牌电梯11部，其中观光电梯6部，一次可乘17人，轿箱内配豪华装修并设空调系统和闭路监控探头，客、货、消防多用梯3部。门窗:每户均有可开启幕墙窗户，可自主通风换气。卫生间:高雅装修，配高档品牌洁具和感应式龙头。 项目优势劣势：1、地理位置优越2、紧临南京路3、坐享南京路、小白楼CBD商业配套4、与竞争项目相比，层高具有明显优势5、外立面设计精致，风格独具6、高端的硬件配套7、戴德梁行斯提供管家式物业服务劣势：容积率较高，居住环境感较差，车位不足，户型结构一般。,君隆广场,占地面积：460000平米 总建筑面积：550000万平米 建筑层数：30层 容积率：2.14 出房率：70% 层高：3.0米 停车比例：1：1.2 项目状态：部分已完工 主力面积：68平米 总户数： 均价： 14000元 销售率：60% 装修标准：2500元/ 客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：68-170平米 项目概述： 上流人士超五星级专属之所。奥城国际酒店式公寓位于天津奥林匹克中心配套区住宅部分和商业部分之间，临近小区宾水西道入口。享有配套区得天独厚的自然优势，北瞰水上公园、东望奥体中心、俯视时代奥城中心商业带。,时代奥城,配套设施：精装修成品房 结构： 钢筋混凝土剪力墙结构 外墙： 外墙填充墙采用采用加气混凝土砌块，外贴5CM聚苯保温板，外饰面采用局部石材和高档外墙涂料；屋顶采用聚苯板保温层、SBS防水材料。 内墙： 填充墙内加气混凝土砌快，轻质隔墙采用加气混凝土墙板。 电梯： 高档电梯，采用室内呼梯，电梯内设电视，首层电梯厅设台式呼梯，电视，电梯内有手机覆盖信号。 门窗： 窗户：窗户采用铝合金断热桥窗。门：与前室相接的入户门及管道井门采用甲级防火门；其余入户门采用乙级防火门，入户门宽1.5M或1.35M，采用高档三防门. 厨房：精装修，地面防水采用聚氨脂(或聚合物)防水涂料。 供水： 室内供水采用PPR管，中水入户，每户设置远传自来水表和中水表，卫生热水采用电热水器，设置于每户更衣间；室内排水采用UPVC管材。 采暖： 居室采用地辐射采暖，卫生间采用高档暖气片，外露管材使用镀锌钢管，地埋管材使用PB管，远传计量表，供水温度为55、回水温度为45。 项目优势劣势：优势：地段交成熟，周边商业配套齐全，品牌实力较强。劣势：商业立项，后期居住成本较高，不适合居住。,时代奥城,占地面积：3000平米 总建筑面积：28000万平米 建筑层数：38层 容积率：9.3 出房率：70% 层高：3.0米 车位数： 项目状态：正在进行结构施工 主力面积：50平米 总户数： 均价： 13000元 销售率：60% 装修标准：3000元/ 客户群：投资型、 及高端自住型客户 面积区间：50-104平米 项目概述： 塞纳国际位于天津市南开区红旗路西侧、红旗剧场南侧，东到红旗路，南到王顶堤汽车交易 市场，西到金江东里住宅小区，北到红旗剧院。距离机场40分钟车程，距市中心车程约10分钟。 配套设施： 结构:框剪结构，外墙:采用天然石材以及高级环保外墙涂料，大堂:层高10.2米，典雅豪华，五星酒店装修标准，电梯:奥的斯，门窗:高效节能断桥铝合金外门窗，入户门：高档防盗子母门 厨房:隐蔽式组合橱窗；卫生间:品牌洁具、龙头、花酒；供电:市政供电，一户一表，双电源 供水:自来水及中水双系统入户；采暖:铺设品牌地板采暖系统，集中供热；通讯:端口预留 项目优势劣势：优势：地段较好，周边商业配套成熟，面积小，套价值低，硬件配套高端。劣势：50年商业用地产权，后期运营成本都是公建标准。住宅属性不强，不适合居住。,塞纳国际,北 京 酒 店 式 公 寓 市 场,北京酒店式公寓的发展概况,90年代中后期酒店式公寓在北京、上海得到了长足发展。中国大陆酒店式公寓的代表也在京、沪两地。如：上海的雅诗阁、北京财富中心、东方广场、北京富顿中心酒店公寓、国贸中心等。 随着北京经济的迅猛发展，尤其是近年来我国申请加入WTO和北京申办奥运会等的影响，北京其它一些饭店，如香格里拉饭店、华侨大厦等，也看到了公寓式酒店的需求，于是很快上马新建、改建、装修酒店客房，为北京提供了第二批、第三批公寓式酒店。,调查表明，2004、2005年北京酒店式公寓的供应总量有了较大的提升，主要集中于朝阳区，占总份额的594；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近90的市场份额。05年初，北京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目共有25个，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共有酒店式公寓7个，占总体市场的28；中关村5个，占总体市场的20；长安街8个，占32；亚运村2个，占8；望京3个，占12。总供应套数11960套,北京酒店式公寓的发展概况,北京的服务公寓市场基本上是以星级酒店的零散公寓为辅，这些服务公寓主要分布在建国门、朝阳门外、亮马河及王府井等商业氛围较为浓厚的区域，并相应地形成了外籍人士固定的聚居区域。 北京服务公寓大多采取只租不售的酒店经营模式，其价格根据公寓品牌的等级标准不同而类似于星级酒店的价格差异，这主要取决于公寓的硬件与软件两方面的综合水平（如建筑的地理位置、交通状况、周边的商务及自然环境、房间户型的大小、会所的功能以及管理集团的服务水准等因素）。,北京酒店式公寓的发展特点,小户型面积成为产品主流：随着市场的发展，设计时尚、灵巧的小户型项目应运而生备受客户和投资者青睐。开发商针对市场在产品开发方面也做了很大幅度的调整，最为显著的变化是12居室的面积开始增多，3居以上的户型相对比较少。不同区域由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异。在一项调查统计的项目中，20000-25000元/平米的价格区间和40-90平米的户型面积得到了市场的极大认可，较小的户型面积一方面大大降低了投资者的风险，另一方面便于后期的出租和管理，最大限度的保证了投资者的投资收益。,北京酒店式公寓的发展特点,装修标准有很大提高 酒店式公寓由于服务对象的高品质生活需求等特殊性，一般采用高于四星级或五星级酒店的装修标准，但装修风格更注重家居氛围，细分起来，近年众多来酒店公寓的装修标准主要体现在以下几个方面： 对大堂及公共区域的装修要求：酒店公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，但酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重，对于公共区域的装修重在装修后的效果，而不一定必须使用非常名贵的材料；,北京酒店式公寓的发展特点,装修标准有很大提高 对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面一般是玻璃幕墙，高档石材，瓷砖； 对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、 带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”； 对厨房的装修要求：厨房基本上需要配备全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房。,北京酒店式公寓的发展特点,酒店式公寓服务及配套设施逐步完善 酒店式公寓的一个很大的特点就是既有家居的便利，又有酒店的档次。硬件设施的配套和人性化的服务在酒店式公寓中扮演了重要的角色。从酒店公寓项目的配套服务及设施来看，健身中心和游泳池是配套比例比较高的设施，基本上每个项目都具有这两项配套服务，另外配套比例比较高的是儿童活动室和儿童游乐场，主要原因在于有一部分高端长期居住的客户，往往是整个家庭几口人都居住在酒店式公寓项目里，并且这些客户的家庭中有一些未成年的儿童，为了这部分儿童活动和玩耍的需要，相当一部分项目设计了儿童活动或游乐场所；其次对于餐饮、（小型）超市、商务中心、桑拿、健康俱乐部、银行的配套比例都比较高。,北京酒店式公寓的发展特点,从酒店公寓家电的配置来看，一般至少需要考虑以下电器：电视、洗衣机、微波炉、冰箱、空调、洗碗机；根据入住客人情况备选的家电包括：饮水机、电饭煲、烘干机、烤箱、音响等。从品牌的要求来看，应该是国外知名品牌。 从酒店式公寓最终（主要是租户）对配套服务设施的需求情况来看“购物场所”、“中餐厅”、“咖啡厅”、“洗衣店”、“银行”、“健身房”、“西餐厅”、“游泳池”、“商务中心”成为了众多酒店式公寓的基本配置；“酒吧”、“洗浴中心”、“邮局”、“多功能厅”在取舍范围内；“会议室”、“茶馆”使用率较低，基本上不用考虑。,酒店式公寓服务及配套设施逐步完善,北京酒店式公寓的发展特点,从目前酒店式公寓提供的服务内容来看，主要包括“家居清洁”、“洗熨及送衣”、“电召的士”、“订书报杂志”、“送餐”、“叫醒服务”等，由于部分酒店式公寓不仅仅是纯居住功能，具备了项目的商务兼办公的功能（市场上开始出现了纯粹面向办公功能的行政公寓），所以部分写字楼提供的商务服务项目也融合进来。,酒店式公寓服务及配套设施逐步完善,北京酒店式公寓的发展特点,北京酒店式公寓市场总体上来说： 呈现稳步增长，逐渐成熟的态势 市场竞争性产品增多，市场进一步细分 服务、品牌成为竞争重点 连锁式经营会在各地酒店式公寓中不断推广,随着北京2008奥运会的临近，北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机。以中关村的纽约客为例，6至15层为酒店式公寓，2004年11月开盘时的销售均价为8，000元/平方米，到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前精装修套房的租金为8,500元/月（户型为70平方米）。另，奥运会期间需要800家能够提供国际化服务的酒店，而北京目前同等档次酒店数量还未达到此标准，市场空缺很大，而酒店式服务公寓正好是可以填充这个市场空缺的物业类型。,北京在售酒店式公寓典型案例,占地面积：0.8万平米 总建筑面积：4.44万平米 建筑层数：19层 容积率：4 出房率：60-70% 层高：3.15、5.7 车位数： 600 车位比： 1：1 项目状态：正在进行内装 总户数： 396户 均价： 33000元 销售率：只剩大户型 装修标准：4000元/ 投资回报率：最高8%，目前7.2% 客户群：投资型、分时度假型 电梯配备：4梯20户（2部工人梯） 朝向：南北 主力销售面积区间：50-60 规划布局：12层为商业，3-9层由酒店运营管理公司包租统一经营，9层以上属酒店式公寓，不包租统一经营。 配套设施：中央空调（中央空调形式以9层为界限，9层以下不分户计量，以上进行独立计量 装修状况：家具家电全部配备 借鉴点：本酒店式公寓的操盘思路，是以经营性酒店和酒店式公寓产品相结合形式。经营性酒店的定位是为写字楼做商务配套，提升项目品质。但都是以销售为导向，只在销售形势上分为包租和不包租两种情况。既提高了项目配套标准，又降低了自持情况下的市场风险。为销售提供了卖点。劣势：由于自住型客户与酒店流动性客户混杂在一起不统一，在后期的物业管理上会有一定的不可预控情况，管理相对复杂困难。,和乔丽致,占地面积：9623平米 总建筑面积：9.6万（酒店2.35） 建筑层数：27层 容积率： 10 出房率：70% 层高：2.85 车位数： 400 项目状态：主体封顶，外装完成 总户数： 386户 均价： 25000元 销售率：60% 装修标准：2500元/ 投资回报率：10% 客户群：雅宝路商户 电梯配备：5梯 朝向：东西 主力销售面积区间：58、116 配套设施：户式中央空调，进行独立计量 装修状况：家具家电全部配备 借鉴点：本酒店式公寓是委托清能酒店管理公司统一管理，经营性酒店定位。一部分公司自持，一部分以销售为导向，并且实行包租，收回客户的使用权，进行酒店经营统一管理。如果我公司酒店式公寓也计划自持一部分做酒店经营，可以借鉴此项目操作方式，统一用途，便于后期经营管理，给客户一定的固定回报。投资客户每年都可享受免费住宿体验天数。,新金山,占地面积：18450 总建筑面积：62277平米 建筑层数：18层 容积率： 3.98 出房率：60-70% 层高：3.6复式 车位比： 270个 车位比 1：1 项目状态：正在进行内装 总户数： 300户 均价：29000元 销售率：只剩少量余房 装修标准：4000元/ 投资回报率：7% 主力销售面积区间：60-70-110 电梯配备：6梯20户 朝向：东西 规划布局：MASTER领寓总占地面积18450平方米，总建筑面积62277平方米，由2栋板楼加联体商业组成，其中地下1层，地上3层为商业部分，建筑面积约1.2万平米，全部按照酒店配套标准进行商业招商，将会引进国际知名银行、高档咖啡厅、豪华SPA会所、特色餐饮、品牌专卖店等娱乐设施 。 配套设施：电梯：华生富士达，首层大堂墙面：石材内墙：陶粒砌砖地面材料，室内：涂料、美国进口壁纸，公共走廊消防楼梯：地毯高级壁纸局部木装饰卧室地面：高级复合木地板或地毯电梯间墙面：石材，卫生间：高级瓷砖厨房：欧式开放式厨房供水：市政供电：市政供气：天然气，入户采暖：冷暖中央空调，通讯：有线电视、预留卫星电视端口，宽带。 装修状况：家具家电全部配备（2600元装修，1400元家具家电） 借鉴点：本项也预留两层作为经营性酒店用房，以提升项目配套档次。委托丽都物业酒店管理公司，四星。,MASTER领寓,占地面积：76942平米 总建筑面积：166834平米 建筑层数：17-21层 容积率：2.5 出房率：70-80% 层高：3米 车位数： 711 项目状态：现房 总户数： 636户 均价： 33000元 销售率：65% 装修标准：2000-4000元/ 投资回报率：不包租 客户群：周边工业全区在职人员 朝向：南北 主力销售面积区间：80-100 规划布局：1、2号楼分别为17层和21层塔楼，定位为80平米和100平米的酒店服务式精装公寓 配套设施：中央空调（自建锅炉房） 装修状况：家装修标准大户型4000元/、小户型2000元/ 借鉴点：本项目酒店式公寓属于酒店式服务的居住小户型公寓。项目产品部分配套细节是值得我们借鉴利用的。,裘马都,占地面积：17949平米 总建筑面积：99206万平米 建筑层数：23-24层 容积率：5.53 出房率：72% 层高：2.9米 车位数： 700 项目状态：全部完工 总户数： 700户 均价： 16800元 销售率：65% 装修标准：2000元/ 投资回报率：不包租 客户群：投资于周边自住需求 电梯配备：3梯子14-15户 朝向：南北 主力销售面积区间：30-55平米 规划布局：17层为商业，以上为酒店式服务公寓面积区间在30-55平米套间 装修状况：除电视 主灯 窗帘外其他均配备 借鉴点：本酒店式公寓从面积划分上，由于其面积小，总价低特点，吸引了大亮的投资者，且未来自身商业配套成熟，交通便利(有地铁规划）这些情况都与本项目相似。此项目的操盘思路没有采取包租或自持来进行酒店式经营，其本意还是尽快滚动资金，减少前期投入，降低市场风险。本项目在规划设计方面和室内设计方面，以及配套标准和精装标准都是我们借鉴的地方。 配套标准：,设计师广场,一、公共部分 ： 1、外立面：外墙外保温，主体墙面采用干挂高级石材，局部采用不锈钢或树脂幕墙装饰。 2、首层大堂：层高5.8米。 （1）单元大门:采用高级不锈钢门，配可视对讲磁卡门禁系统； （2）公共区域: 地面：进口石材拼花铺装； 墙面：大理石造型铺装、局部高档木饰，配饰局部镜面和不锈钢； 顶棚：高级乳胶漆及艺术造型天花，配高级灯饰。 （3）首层电梯间： 地面：进口石材拼花铺装； 墙面：进口石材铺装，局部镜面或不锈钢做造型； 顶棚：艺术造型吊顶，配高级灯饰。,设计师广场交工标准,（4）电梯轿厢： 电梯门套：石材铺装； 首层电梯门：高级钛金不锈钢； 地面：大理石拼花铺装； 墙面:采用钛金镜面不锈钢配扶手； 轿顶：高级配饰。 3、标准层部分： （1）走廊： 地面：花岗岩铺装，配踢脚线； 墙面：高级乳胶漆，局部配大理石或花岗岩装饰； 顶棚：配现代风格吸顶灯。 （2）电梯前室： 电梯门套：石材铺装； 地面：大理石拼花铺装； 墙面：石材铺装，正对电梯口的墙面做艺术装饰造型； 顶棚：配现代风格的声控吸顶灯。 4、安防系统：在首层大堂和电梯轿厢内安装24小时监控设备，公寓，车库及各出入口设监视摄像机，具有24小时摄像监控系统。,设计师广场交工标准,二、住宅部分： 1、户门：实木复合木质三防门，“金隅北木”或同档次产品标准，配高档的电子锁具和大尺寸猫眼（直径5cm）。 2、外窗：采用高级免检断桥铝合金双层中空外窗，开启方式为外旋并配进口五金件，开启扇配纱窗。 3、客厅、卧室： 地面: 采用高级实木复合地板，复合木踢脚； 墙面：高级壁纸或局部高档木饰面； 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花，配饰线，窗户上方设高级窗帘盒或窗帘杆； 家具：多功能组合柜一个、高档固定整体衣帽柜一个（内设隔板、横杆，轨道史丹利或同档次产品标准）； 灯具：高级灯饰。,设计师广场交工标准,4、开放式厨房： 地面: 高级石材、高级实木复合地板； 墙面：采用诺贝尔档次的瓷砖或装饰面板； 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花或配饰线； 橱柜：整体橱柜，含地柜和吊柜，采用依耐斯或同档次产品标准； 五金件：龙头、洗菜池采用美国摩恩或同档次产品标准； 橱用电器：配送西门子或同档次产品标准的电磁炉一台，西门子或同档次产品标准的抽油烟机一台，西门子或同档次产品标准的单门冰箱一台，LG或同档次产品标准的微波炉一台； 灯具：防雾筒灯。 5、卫生间： 地面: 采用高级大理石； 墙面：采用高级大理石铺装，内墙或采用部分玻璃与室内空间分割； 顶棚：局部吊顶； 门：玻璃门或高级实木复合门； 淋浴间：钢化透明玻璃隔断淋浴间；或浴缸采用美国科勒或同档次产品标准； 洁具：科勒或同档次产品标准的洗面盆和座便器，洗面盆配石材台面； 五金件：龙头、花洒、采用德国汉斯格雅或同档次产品标准；毛巾环、毛巾勾，浴巾架、手纸架、马桶刷件，梳妆镜采用美国摩恩或同档次产品标准； 电器：西门子或同档次产品标准的洗衣机一台； 灯具：高级防水灯具及镜前灯,设计师广场交工标准,6、 部分户型进门玄关： 地面:高级大理石铺装； 墙面：高级壁纸； 顶棚：高级乳胶漆，局部造型天花。 7、可视对讲：三星或同档次产品标准的液晶可视对讲机。 8、通讯：预留网络、电话、电视插座，采用西门子或同档次标准的开关面板和插座，预装卫星电视系统。 9、有线电视：预留有线电视及国际卫星电视系统接口。 10、空调：分户式空调系统，采用LG或同档次产品标准分体式空调。 11、电梯：日立高速电梯。三台群控。载重1000公斤2台，800公斤1台，梯速：2.0米/秒，24小时运行。 12、供电：社区双路供电，每户独立电表与开关箱。 13、供水：市政供水，提供24小时生活热水。 14、供暖：市政集中供暖，采用地板采暖形式。 15、消防系统：大堂及电梯厅设烟感自动报警系统，消防喷淋系统和消火栓系统。 16、停车系统：车位智能停车场管理，采用自动道闸管理系统，含住户的读卡出入与临时车辆的取卡-收费处双重管理。 17、一卡通出入管理系统：业主持非接触挂件型卡可畅行所有门禁，各单元门禁采用近距离读卡器，车库出入口采用远距离读卡器。,设计师广场交工标准,精装修标准,关于酒店管理公司与物业管理公司,酒店管理公司,无论是单纯的酒店式公寓、还是带有资产运营管理性质的产权式酒店、或是服务型住宅，都需要酒店管理公司的鼎立支持。 不同的酒店管理公司，其业务范围也不尽相同；同样，针对不同的物业，酒店管理公司将输出与物业类型相匹配的管理模式，综合起来，目前国际上通用的酒店管理公司经营管理模式主要有以下几种：,全权委托酒店管理公司管理经营,这种酒店经营模式的主要特征是： 酒店管理方不参与投资, 原则上拥有酒店管理营运的主动决策权； 酒店投资业主通过管理方的专业管理技能和品牌知名度快速成功地立足于酒店市场，投资风险相对减小，投资回报相对有所保障； 对于酒店管理方，该模式能帮助酒店品牌的市场扩张，能主动掌控品牌质量和经营结果，没有资本投资的需要，管理费及其他收入有所保障并有可预测性。,酒店管理公司管理并参与项目投资,这种酒店经营模式的主要特征是： 酒店管理方不仅拥有酒店管理营运的主动决策权，而且参与全部或部分投资； 酒店投资各方与管理方在合作初期就容易达成营运目标及盈利目标，合作基础相对稳固，利益相连； 由于该模式需要有大量资金投入，对国际酒店集团来说，其发展速度会受到相对限制。对于业主来说，一旦让管理方参与投资，对酒店品牌的重新选择和房地产再投资都将有一定的局限。,这种酒店经营模式的主要特征是： 酒店管理公司以外脑的形式向外输出专业技术，指导客户进行酒店运营； 借助知名酒店公司强大的技术平台，酒店能够得到诸如酒店管理咨询、人力资源咨、 市场分析及营销咨询、服务质量咨询、财务分析、工程咨询等全方位的技术支持；借助酒店管理公司的强大品牌优势，对项目形成品牌支持； 此类方式经营灵活性和自主性强，是目前很多酒店式公寓或产权酒店类项目多采取的模式。,酒店管理公司输出管理顾问咨询,其他经营管理模式,特许经营 酒店业主支付国际酒店集团特许经营费以换取该品牌的使用权并自主经营酒店，管理公司不往酒店派驻专门的酒店管理人员 加盟经营 支付固定的费用加入该集团的网络系统，如区域性市场推广活动和酒店名录等 策略联盟 租赁经营 投资者以长期委托经营为条件出售酒店项目拥有权 投资者以长期租聘经营为条件出售酒店项目拥有权,大型酒店管理公司和中小型酒店管理服务机构的素质对比分析,随着国内酒店业的快速发展，除了大家熟知的国际化知名酒店管理公司纷纷进驻中国外，植根本土的国内酒店管理公司也方兴未艾，无论是国际化的知名企业，还是本土中小型公司，在服务项目、管理水平、费用收取等方面都有很大差别。在选择酒店管理公司时，不宜盲目贪大，还要综合考虑项目本身的实际情况和项目开发者的经济情况有针对性的选取，以下由专业调研机构根据长期跟踪酒店管理公司服务情况总结出的对比分析简表供参考：,大型酒店管理公司和中小型酒店管理服务机构的素质对比分析,物业管理公司,目前，天津在售较高端酒店式公寓项目