地铁二号延长对沈北房价的影响

题 目：地铁二号延长对沈北房价的影响学 院：商学院专 业：项目管理姓 名：王逊指导教师：刘艳春完成日期：2014年4月30日毕业论文任务书毕业论文题目： 地铁二号延长对沈北房价的影响选题意义、创新性、科学性和可行性论证：有关城市地铁与房地产相关价值这一问题，国外研究人员已经了进行了多年的探讨，包括住宅房地产市场、商业房地产市场，采用特征定价方法进行实证分析研究，但以前的研究方法一般是根据需求模型与交通模型的变量研究来讨论的。本文选取沈阳市沈北代表性楼盘，通过特征价格模型(Hedonic Price Model)分析沈阳市地铁二号线向北延长对房价的影响。主要内容： 本文选取沈阳市沈北代表性楼盘，通过特征价格模型(Hedonic Price Model)分析沈阳市地铁二号线向北延长对房价的影响。特征价格模型(Hedonic Price Model)认为影响房地产价格的因素给人带来的直观感受效用决定了商品房价格，如果商品房的组合特征或因素值发生改变，那么商品房的价格也会随之改变。特征价格模型可以用来表示商品房价格与各个特征变量之间的函数关系。通过本文研究，可以得出结论：在其他因素一定的前提下，地铁2号线的延长会使沈北商品房价格上涨。这符合经济学模型的科学性，和市场发展也趋于一致。目的要求： 1、根据论文研究方向，独立进行文献查找和分析文献资料;2、能够独立查找、翻译和分析外文资料;3、参考国内外研究现状和成果，独立分析、写作、完成完整的毕业论文。计 划 进 度 ：1.2013年12月6日前选定论文的题目及论文提纲设计，初步收集资料。 2.2014年2月15日前完成论文初稿。 3.2014年3月20日-3月25日完成论文修改。 4.2014年4月25日前完成论文。指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目地铁二号延长对沈北房价的影响学生姓名王逊学 号100610121年级、专业2010级项目管理指导教师姓名刘艳春指导教师职称教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：1. 论文题目符合要求，进度合理。2. 选题新颖，注意资料收集。3. 注意论文格式，逻辑清晰。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1. 注意论文中理论知识的结合。2. 论文提纲基本符合要求，个别内容需调整顺序。3. 加强论文中数据的收集。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1. 论文内容丰满，论据充分，符合要求。2论文修正及时，能够认真对待，修改过程比较仔细。 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1. 论文中出现的问题已经仔细认真的修改完成。2. 论文中的图片及表格格式需适当修改。3. 论文中心突出，思想明确，层次清晰。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：1. 论文已经符合要求，可以定稿。2. 可以进入答辩环节，请认真准备答辩。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘要有关城市地铁与房地产相关价值这一问题，国外研究人员已经了进行了多年的探讨，包括住宅房地产市场、商业房地产市场，采用特征定价方法进行实证分析研究，但以前的研究方法一般是根据需求模型与交通模型的变量研究来讨论的。近些年来，不少研究人员主攻的课题以及房地产相关部门自身也开始倾向于探讨交通对土地和房产增值的影响，且主要集中在对房地产住宅商品房影响的研究。城市地铁的建成与完善确实能对房地产商品房住宅的价值形成积极的影响。本文选取沈阳市沈北代表性楼盘，通过特征价格模型(Hedonic Price Model)分析沈阳市地铁二号线向北延长对房价的影响。特征价格模型(Hedonic Price Model)认为影响房地产价格的因素给人带来的直观感受效用决定了商品房价格，如果商品房的组合特征或因素值发生改变，那么商品房的价格也会随之改变。特征价格模型可以用来表示商品房价格与各个特征变量之间的函数关系。通过本文研究，可以得出结论：在其他因素一定的前提下，地铁2号线的延长会使沈北商品房价格上涨。这符合经济学模型的科学性，和市场发展也趋于一致。关键词：地铁二号线；商品房价格；特征价格模型 AbstractThe issues related to the city subway and real estate-related value of foreign researchers have discussed for many years , including residential real estate market, the commercial real estate market , the use of hedonic pricing method for empirical analysis, but previous research methods are generally based on demand model traffic model with variable discussion. In recent years , a number of researchers as well as the main subject of their real estate-related sectors have begun to investigate the impact of traffic tend to land and property value , and focused on the impact on the real estate residential real estate research . Completion and improvement of urban subway is really able to form a positive impact on the value of residential real estate housing .This paper selects representative Shenyang North real estate , through hedonic price model (Hedonic Price Model) analysis of Shenyang Metro Line northward extension of the impact on house prices . Hedonic price model (Hedonic Price Model) considers factors affecting the real estate prices brings the intuitive feelings utility determines the commodity price , features, or if the combination of factors changed the value of real estate , then housing prices will change . Hedonic price model can be used to represent a function of commodity prices and the various characteristics of variables.Through this study , it can be concluded : Under certain preconditions of other factors , will extend Metro Line 2 Shen North commodity prices. This is consistent with the scientific economic models , and market development tends to be consistent .Key words:Commodity prices; Metro Line；Hedonic Price Model目 录序言1一、沈阳地铁发展31.二号线北延线概况3二、沈北代表性楼盘简介41.保利溪湖林语52.华强城53.恒大雅苑5三、2012-2013年沈北房价总体走势6四、数据分析与处理71. 特征价格模型构建及研究对象选择82. 地铁对商品房价格影响的实证分析9五、结论141.沈阳现阶段的商品房价格重要影响因素还是地理位置142.地铁二号线的延长对商品房价格的影响与房地产的类型关系密切143.地铁的建设对商品房住宅价格的影响随空间变化程度不同154.地铁的建设对商品房价格的影响随区位条件不同而有所差异15致 谢17II序言19世纪60年代，德国的经济学家冯杜提出了这样的观点：在规定的市场范围内，地块的总价值可以由区域内所有交通成本的总和得出。也就是说土地的总价格与区域的交通质量相联系，交通配套设施的建成与完善，对购房者的心理产生积极的正面作用，从而对房地产价值的增加形成强化。有关城市地铁与房地产相关价值这一问题，国外研究人员已经了进行了多年的探讨，包括住宅房地产市场、商业房地产市场，但以前的研究方法一般是根据需求模型与交通模型的变量研究来讨论的。近些年来，不少研究人员主攻的课题以及房地产相关部门自身也开始倾向于探讨交通对土地和房产增值的影响，且主要集中在对房地产住宅商品房影响的研究。通过大多数的研究课题，我们可以从中看到地铁的建设的确对房地产住宅商品房价值产生了积极地影响。通过Amstrong的研究，我们可以发现波士顿地区地铁附近的商品住宅约有6.9%的市场溢价空间。在房地产商品房住宅中，Sinmas与Benjamin对美国华盛顿地铁周边房价进行了研究，研究结果表明房屋租金随着商品房与地铁站出入口的距离每增加159米就降低2.43%-2.62%；Voith也对费城快速轨道周边房价进行了多年的跟踪，他发现随着城市交通的日益完善，快速轨道辐射范围内的商品房价值上涨了约8.2%。Strathman、Al-Mosaind、Dueke对波兰地铁站500米范围内的商品房进行了研究，他们发现在这个范围内的商品房住宅成交价格比其他地区的高10.59%。由此可见，城市地铁的建成与完善确实能对房地产商品房住宅的价值形成积极的影响。但是也有很多学者给出了不同的理论观点：Trygg和Knight通过研究认为，如果没有经济、国家政策等其他相应因素的配合，地铁交通对于房地产价值的提升作用很小，从Landis的课题“亚特兰大和华盛顿的地铁与商业物业价值关系”中可以看到，地铁对商业物业价值的正面影响较小。本文选取沈阳市沈北代表性楼盘，通过特征价格模型(Hedonic Price Model)分析沈阳市地铁二号线向北延长对房价的影响。特征价格模型(Hedonic Price Model) 认为影响房地产价格的因素给人带来的直观感受效用决定了商品房价格，如果商品房的组合特征或因素值发生改变，那么商品房的价格也会随之改变。在运用特征价格模型进行分析时，最重要的是要将商品房的特征因素变量分解，涉及建筑规划面积、与市中心标地（青年大街地铁站）距离值、是否为精装修等(本文以Zi表示商品房的不同特征变量)。设商品房价格为P，Zi表示商品房的不同特征变量，那么P与Z的函数关系可以表示为P=f(Zi)。对每个特征变量求偏导数，就会得到各特征因素的变化对商品房价格的影响幅度。特征价格模型可以用来表示商品房价格与各个特征变量之间的函数关系，但是特征价格模型的函数形式如何表现还没有确定的选择方法。一般情况下，运用特征价格模型先初步设定一个函数形式，接着对其修整，当函数关系可以合理的揭示数据的差异，并满足对数据的拟合要求，那么此函数关系就可以确定。 地铁延长对沈北房价的影响一、沈阳地铁发展沈阳是中国国家区域中心城市，沈阳地铁是作为辽宁省省会城市的沈阳市的重要交通系统。2010年9月27日，沈阳第一条地铁线路正式通车运行，这使沈阳成为中国东北地区第一个建立地铁的城市。沈阳共有两条运行中的地铁线路：地铁一号线、地铁二号线。地铁二号线基本情况：识别标志色：明黄色长度：27.16公里站数：22全部为地下车站成辆编组：6B最高时速：80公里小时正式运行通车日期：2011年12月30日建设历史：2006-11-18沈阳地铁二号线正式动工2011-09-27地铁二号线全线试运行2012-01-09地铁二号线售票营运1. 二号线北延线概况二号线北延长线又称沈（阳)铁(岭)城际铁路地下段，其中医学院站、师范大学站、航空航天大学站已载客试运营，三站均为地下站，双层岛式结构。二期工程将在2014年6月份正式开工建设，新建三站三区间。包括人杰湖公园站、蒲河大道站和蒲田路站及相关三区间。工程预计三年完成。最快2017年底竣工通车。识别标志色：明黄色长度：10.6公里站数：7；全部为地下车站最高时速：80公里小时地铁：医学院地铁站、师范大学地铁站、航空航天大学地铁站、辽宁大学地铁站、人杰湖地铁站、蒲河大道地铁站、蒲田路地铁站、郝心台地铁站、沈阳新北站地铁站。建设情况：2010年夏季起南段4站开始土建施工；2013年12月30日北延线医学院地铁站、师范大学地铁站、航空航天大学地铁站已经载客试运营。图1.1 沈阳地铁二号线北沿线二、沈北代表性楼盘简介沈北新区总计在售项目约有30多个，距离地铁直线距离2公里内的项目有13个。本文选取保利溪湖林语、华强城、恒大雅苑进行介绍，原因有两点： 第一，以下项目销售情况受地铁二号线北沿线开通影响较大。项目建设初期，交通配套并不健全，商品房销售困难，价格极低，随着二号线北沿线的开通，项目销售情况好转，且价格随之上涨。第二，以下项目存在此区域多年，体量较大，销售情况与商品房价格的走势具有代表性。表2.1 沈北代表性楼盘简介项目名称保利溪湖林语华强城恒大雅苑地理位置皇姑区文大路339号（文大路与怒江北街延长线交界处）沈北新区道义大街1号沈阳皇姑区黄河大街北(沈师对面文大路）开发单位沈阳保利溪湖房地产开发有限公司沈阳华强新城市发展有限公司沈阳嘉俊置业有限公司占地面积48万28.8万23.9万建筑面积100万108.8万60.6万产品类型板楼、多层、小高层高层、多层高层当前售价均价5500元/平方米高层：清水6100-6600小高房：清水6600-7100均价6400元/1. 保利溪湖林语项目地处沈阳市皇姑区文大路与怒江北街延长线交界处。于2010年5月8日正式奠基，建筑面积约100万平。项目竣工后，预计将可容纳29000人共同居住。项目位于地铁二号线沈阳师范大学地铁站西侧，将来政府还将投入巨资，大规模建设“一桥三路”工程。溪湖林语主要卖点为生态项目。项目外部有天然方溪湖，内部则由开发商投资建设了溪湖公园和绿轴公园构成。在建筑规划上，保利溪湖林语的主要产品为多层，其余为高层、花园洋房，还有较小货量的别墅。2. 华强城项目处于沈北新区核心地带，是沈阳唯一的过百万平米的距地铁口500米范围内的楼盘。华强城占地面积为28.9万平，建筑面积108.9万，共分成三期开发，建筑类型为小高层及高层。华强城的主要卖点为“地铁城”，为沈北新区地铁概念房中最具竞争力楼盘。3. 恒大雅苑项目位于皇姑区北部、三环路北侧，位于沈阳北部主干道黄河北大街西侧，定位为中端的精装项目。恒大雅苑占地面积25万平，建筑面积5万，共由50栋楼组成，其中高层47栋，小高3栋，总户数5016户，总工期约建4-5年，共分四期出售。恒大雅苑的主要卖点兼顾溪湖林语的生态概念及华强城的地铁概念，同时又打出精装营销，具有很强的代表性。从以上三个项目的介绍中我们可以看到，这三个项目在产品涉及面广，项目定位均含有地铁概念，可以说是沈北地区具有代表性楼盘。除以上三个代表项目，下文进行数据采集涉及的项目还有唐轩首府、唐轩公馆、太湖国际等13个项目。三、2012-2013年沈北房价总体走势本文在沈阳市房产局备案网获取了2012年2013年沈北地区各个房地产企业的备案数据，从这些数据中，我们可以看出沈北房价的总体走势。具体数据如下：表3.1 2012-2013沈阳市沈北地区房地产销售数据年月份均价（元/平）面积（平）金额（元）2012.14648914844252176322012.24651550482560282482012.347531525187249180542012.450701745088847555602012.551791224906343757102012.65389994575359737732012.754671316677198234892012.8526920585510846499952012.958531511878848975112012.1057401161716668215402012.1153641120436009986522012.1252681278026732609362013.155251029405687435002013.25357608263258448822013.354411582968612885362013.452321733979072131042013.558101213797052119902013.65645983465551631702013.756011375797705799792013.8544820364211094416162013.953261489747934355242013.1060491139586893319422013.1160981098306697433402013.126078125589763329942表3.12012-2013沈阳市沈北地区商品房价格走势图从以上数据我们可以得出以下结论：第一，沈阳市沈北区域2012-2013年商品房住宅价格成上涨趋势；第二，随着地铁二号线北沿线开通日期的临近，商品房住宅价格上涨幅度较明显。虽然在宏观数据上，我们可以猜测地铁二号线北沿线的开通带动了沈北房价上涨，但是商品房住宅价格构成因素有很多种，不能片面认为是地铁的作用结果，因此在下文我们将对地铁对房价的影响进行建模与数据分析。四、数据分析与处理本文主要的研究方向为沈阳市地铁二号线北沿线对其沿线的商品房价格的影响，为尽量规避偶然因素引起的误差，本文收集了2012年2013年沈阳地铁2号线北沿线的商品房楼盘销售数据。数据资料的原始数据均来自房产局备案网数据,能够保证数据的真实性以及客观性。为使数据在处理过程中保持一致性及有效性,减少因相关政策的变动以及市场行情变化的影响,本文分析的商品房住宅的在售时间严格限定在2012年1月初到2013年12月底，因此可以说所选择的数据信息反映了沈阳市2号线地铁北沿线的房市场商品房住宅的客观情况。项目的距离测算是用GoogleEarth确立商品房住宅的地理坐标，然后通过球面公式计算出项目与标地之间的距离。本文把商品房住宅的分布信息作为分析内容，是出于以下考虑：任何城市在不一样的地理方位的环境是有差异的，而测算方位分布的过程是以沈阳市师范大学为原点，建立极坐标，通过极坐标的数据来分析商品房住宅的分布方位。针对是否为地铁概念的商品房这一变量则主要是通过媒体监测来衡量。1. 特征价格模型构建及研究对象选择特征价格模型(Hedonic Price Model)认为影响房地产价格的因素给人带来的直观感受效用决定了商品房价格，如果商品房的组合特征或因素值发生改变，那么商品房的价格也会随之改变。在运用特征价格模型进行分析时，最重要的是要将商品房的特征因素变量分解，涉及建筑规划面积、与市中心标地（青年大街地铁站）距离值、是否为精装修等(本文以Zi表示商品房的不同特征变量)。设商品房价格为P，那么P与Z的函数关系可以表示为P=f(Zi)。对每个特征变量求偏导数，就会得到各特征因素的变化对商品房价格的影响幅度。特征价格模型可以用来表示商品房价格与各个特征变量之间的函数关系，但是特征价格模型的函数形式如何表现还没有确定的选择方法。一般情况下，运用特征价格模型先初步设定一个函数形式，接着对其修整，当函数关系可以合理的揭示数据的差异，并满足对数据的拟合要求，那么此函数关系就可以确定。一般来说，特征价格模型的基本函数形式有3种，其中：P表示住宅单价，Zi表示第i种特征变量，i为第i种特征变量待估计的系数，0代表常数，为随机误差项(以下同)：（1）特征价格模型为线性形式：住宅价格与各特征变量之间的关系为线性关系，各回归系数代表特征变量发生单位变化所引起的住宅价格的平均增值量:P=0+iZi+(i=1,2,3，n) （4.1）（2）特征价格模型为对数-线性形式(弹性模型)：式中住宅价格与各特征变量均采取对数形式，各回归系数对应着特征变量的价格弹性，即特征变量的百分比变化引起的住宅价格的百分比变化，logP=0+ilogZi+(i=1,2,3，n) （4.2）（3）特征价格模型为半对数线性形式的(增长模型)：式中各特征变量采用线性形式，住宅价格采用对数形式，回归系数对应着特征价格与住宅总价格之比，即特征价格的单位变化引起的住宅价格的百分比变化，logP=0+iZi+(i=1,2,3，n) （4.3）运用特征模型对商品房价格进行分析时，选择特征变量是非常重要的。考虑到在研究商品房价格的构成特征的过程中，要对所有变量进行特征分析是做不到的，因此只能选择对商品房价格影响较大的特征变量进行分析。因为商品房不动产的空间具有固定性，因此在设计价格模型时，把特征变量分为空间特征、区位环境特征以及建筑结构特征。2. 地铁对商品房价格影响的实证分析（1）特征变量及样本选择本文在运用特征价格模型进行分析时，结合沈阳商品房住宅市场情况，以商品房住宅平均价格作为因变量，并为了简化模型，把对商品房价格产生影响的特征变量分为区位、环境和微观因素三大类，最终选取了9个因素作为特征变量，关于特征变量的类型、对特征变量的解释见表4.1。其中：商品房住宅距地铁站点实际距离、从住宅到市中心标地出行距离的实际数据主要参考根据谷歌(Google)地图提供的沈阳地图，所选取的数据是实际中自然人从居住地点到沈阳市中心标地所经过的实际路程，并非直线距离（若有多条线路可到达时，取算术平均数值）；对于各个项目的成交均价、建筑年代、装修情况的数据主要来自于“搜房网”对项目的具体介绍；而商品房的地理位置、离项目较近的地铁站点是否为换乘站、住宅方圆一公里内公交站点数量及基础配套设施状况(包括商业、医疗教育等)数据的搜集方法是根据Google地图提供的沈阳地图系统统计，然后对其真实情况进行实际考察。表4.1 特征变量类型区位变量P住宅交易均价住宅每平方米成交均价（单位：元）Td距离地铁站的实际距离住宅与地铁的实际距离（单位：米）*Lw住宅所处位置住宅属于传统意义上的沈北新区为1，否则为0Tb公交车状况住宅800m范围内公交站点数量（单位：个）Tc到市中心CBD自驾距离从住宅到CBD自驾车出行的实际距离（单位：米）*Te是否为换乘站点住宅距离最近的地铁站点是换乘站为1，否则为0环境变量*Se社会服务设施状况住宅周围800米范围是否内有幼儿园、小学、中学、超市、医院、银行、餐厅、公园等教育和商业等配套设施（两者均具备），“无”=0，“有”=1Cy建筑年代2011减去住宅实际建成年份（年）微观变量Cs建筑层数该住宅的实际楼层位置（单位：层）*Cd装修情况“毛坯”=0，“有装修”=1（2）价格特征模型构建根据建立特征价格模型所需特征变量及二号线周边住宅实际情况，搜集得到13个有效观测样本，其中部分变量的描述性统计见表4.2。其中，均值(E)为各特征变量的算术平均值；最大值(MAX)、最小值(MIX)为各类型特征变量的数据中的最大数值和最小数值；标准差()是各特征变量的数据偏离均值的程度，将各特征变量所含数值减去其均值的平方和，再除以该特征变量所包含数据的个数，最终结果开根号后就是标准差；变异系数(C.V)说明了样本的分散程度，是各特征变量标准差与均值的比率。表4.2部分特征变量的描述性统计情况符号PTdTbTcCyCf变量（单位）价格（元）距地铁站点的距离（m）公交车状况（个）与CBD距离（m）建筑年代（年）最大值9300700062236003124最小值38853001450006均值53262017.7413.1613964.526.3915.97标准差2920.211340.4314.885151.026.355.49变异系数0.450.661.130.370.990.34（3）特征价格模型分析本文运用SPSS软件中的回归方式进行数据分析，将所有特征变量的数据分别代入上述特征价格的三种基本模型中进行试算，经比较，回归效果较好的是半对数形式的特征价格模型。根据建立的特征价格模型，所得出的样本回归系数如下表4.3，回归的判定系数为0.820529，调整后的判定系数为0.743612，根据多元回归的统计检测意义，判定系数越接近1，模型的拟合效果越好，这说明所建立的轨道交通对住宅价格影响的特征价格模型的总体解释能力较好。表4.3各特征变量回归系数表常数和特征变量参数估计值标准偏差t统计量t检验水平C10.336190.27742237.258050TD-0.0000480.0000281.7183220.0004LW0.2804640.0886733.1629130.0047TB0.0108180.003153.4339490.0025TC-0.0000380.00000763-5.030390.0001TE0.0041920.107809-0.038890.9693SE0.3707870.1945011.9063540.0704CY-0.0142380.006455-2.205650.0387CS0.182980.0899762.0336680.0548CD0.0048010.007273-0.660130.5163根据以上各个特征变量回归系数的数据，可得出结论：在所选取的9个特征变量中距地铁站点的距离（m）、项目区位、周边一公里范围内公交站点的数量和项目到市中心标地的实际距离四个变量对商品房价格产生了显著影响(根据t检验水平判断得出)，这与前文猜测相符合。（4）增值效应分析城市轨道交通对周边住宅价格的影响主要体现在引导住宅价格上升方面，为进一步分析，现假设其他变量一定而重点研究住宅与最近轨道交通站点的距离对住宅价格增值的影响效应。将文中所选用特征价格模型的函数形式变形，得到指数形式：P=e+iZi+(i=1,2,3，n) （4.4）用d表示住宅与最近地铁站的实际距离，P表示住宅均价变化量，则距离变化而引起住宅价格的变化为P=Peid-1因而所引起的住宅价格变化的比率为=PP=eid-1 （4.5）从上表得住宅距离最近地铁站距离的回归系数为-0.000048，考虑住宅距离地铁站点每减少100m、500m、1000m(d分别取100m、500m、1000m数值)时，住宅单位价格的变化情况，结果如下表4.4。表4.4 地铁二号线对周边住宅价格的增值效果住宅与最近地铁站距离（m）每平方米增值的比率（%）每平方米增值量（元）1000.4841734.55*0.48%=199.855002.3741734.55*2.37%=989.7110004.6941734.55*4.69%=1955.94由表4.4可以看出，当住宅与最近地铁站点每靠近100m，每平方米的住宅价格将增加0.48%，每靠近500m，每m2住宅价格将增加2.37%，每靠近1000m，每m2住宅价格将增加4.69%，用住宅每m2均价与增值比率相乘即得到每建筑m2的增值价格量。住宅与地铁站的距离靠近的幅度越大，住宅增值越明显。从以上数据，我们可以看出：第一， 市中心标地出行实际距离对商品房价格的影响最明显。市中心CBD区域是一个城市的经济、交通、医疗、文化中心，市中心的区域配套要高于城市周边地区。购房者在购房时看重将来入住享受到的配套，因此距离市中心标地出行实际距离对商品房价格的影响显著；第二，地铁口与项目的实际距离对商品房的价格也产生了较大影响。地铁概念房的主要卖点就是靠近地铁，交通便利。地铁交通为非城市中心地区的居民提供了便捷的交通条件，如果购房者为交通便利选择“地铁房”，那么地铁口与项目的实际距离对商品房的价格影响必然是很大的；第三，距离项目最近的地铁站点是否为换乘站和住宅装修精简程度对住宅价格的影响程度不是很明显，主要是因为目前沈阳地铁换乘点只有一个，所选择的时间少，因此不会对商品房价格产生明显的影响。五、结论通过以上研究，可以得出结论：在其他因素一定的前提下，地铁2号线的延长会使得沈北商品房价格的上涨。这符合经济学模型的科学性，和市场发展也趋于一致。1. 沈阳现阶段的商品房价格重要影响因素还是地理位置商品房价格随着与市中心的距离增加会呈现递减现象。从最近三年来沈阳房地产的发展情况来看，二环外的土地供应量一直是高于二环以内的，据此可以推论，二环外的土地供应量尤其是沈北地区会随着二号线的延长而更加丰富，购房者对沈北地区楼盘偏远的“城乡结合部”的心理障碍也会慢慢破解。对房地产商说，地铁的建成降低了因位置偏远而销售困难的风险。因此，可以得出结论，地铁二号线北沿线辐射的楼盘会因地铁的开通而价格上涨。2. 地铁二号线的延长对商品房价格的影响与房地产的类型关系密切商品房的种类由所处的区域位置及地块性质决定，进而导致项目定位的的具体区位要求不同，商业集聚度、人流量的影响程度是商业项目进行区位选择的重要考虑因素，因此商业地产一般落位于市中心区域的交通繁华地区，因为这些地区交通条件便利、人群聚集度高、经济繁华，进而支撑了商业地产企业的高回报、高收益。地铁站出入口附近的办公楼出租率较高，空置率较低，但是商品房住宅用地的区域选择重点是交通便利性，居住环境，商业配套的丰富性。由于地铁的建设优化了城市结构，同时购建的区域交通网络带动了区域新商业体的形成，因此地铁二号线的延长将使延线的商、住用房呈带状分布，但对沈阳大部分工业企业来讲，相对于劳动力等其它投入成本，交通成本是较小的，并且工业企业一般依赖于公路、铁路来进行原材料和产品的运输。所以，相对住宅、商业用途房地产，地铁二号线的延长对工业用房价格的影响较小，尤其