上市公司投资性房地产计量模式选择情况与动因分析

题 目：上市公司投资性房地产计量模式选择情况与动因分析 学 院： 商学院 专 业： 会计学 姓 名： 赵迪 指导教师： 于健 完成日期： 毕业论文任务书毕业论文题目：上市公司投资性房地产计量模式选择情况与动因分析选题意义、创新性、科学性和可行性论证： 新准则为投资性房地产的计量提供了一种新的计量模式,但是,准则颁布实施以后我国企业是否会利用以及如何利用这种模式成了会计界关注的焦点。通过本文的实证研究，我们会从不同角度得出在新准则颁布实施七年以后,大多数上市公司继续选择成本模式对投资性房地产进行计量的动因。并且提出了一些优化投资性房地产后续计量模式选择的建议。本文虽不是第一个研究该方向的论文，但与之前的学者研究相比得出了一些不同的结论，在研究方法上本文本着科学的方法与思路进行研究，以数据作为支撑得出结论，有其科学性与可行性。主要内容： 本文对上市公司投资性房地产计量模式变更给企业财务、融资、纳税等方面带来的影响进行分析,从内外两个方面确定了企业尤其上市公司投资性房地产计量模式选择的动因，并且提出了一些优化投资性房地产后续计量模式选择的建议。目的要求： 1.论文要求层次清晰，结构严谨，逻辑性强2.针对选题应具有深入，充分的准备3.材料的选择及运用应围绕主题，突出中心,观点鲜明4.通过论文的创作不断提高自己分析解决问题的能力5.严格按照计划进度完成，论文格式必须符合统一要求计 划 进 度 ：论文题目的选定：2013/12/18-2013/12/22论文大纲的提出：2013/12/23-2013/12/25 论文初稿的形成：2014/03/04-2014/04/08 论文修改稿成形：2014/04/08-至今 论文的定稿时间：指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目上市公司投资性房地产计量模式选择情况与动因分析学生姓名赵迪 学 号1010608345年级、专业2010级会计学指导教师姓名于 健指导教师职称讲 师所在院系工商管理学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：指导意见：内容过多，论点不明确，题目略显过大，需要精简到4章，最多不应 该超过5章。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12 月 22 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：指导意见：第三章和第四章的关系不是很明确，最好能理顺一下，比如颠倒一下顺 序？自己再思考一下指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12月 23日第三次指导（对初稿的指导意见）：指导意见：1、题目是我给你定的吗？ 2、第五章和前后各章什么关系？指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4月 8 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：指导意见： 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：指导意见：论文整体上已经基本合格，同意定稿，进入答辩指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 年 月 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日指导老师评语学 生： 赵迪 专 业：会计（注册会计师专门化） 论文题目：上市公司投资性房地产计量模式选择情况与动因分析 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要近年来,国际会计界越来越注重研究公允价值计量模式的应用问题。国际会计准则规定，企业从公允价值计量模式以及成本计量模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行后续计量。2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则,准则将投资性房地产从固定资产中分离出来,作为一项资产单独列报,并引入了公允价值计量方法,这一举动体现了我国会计准则与国际会计准则的逐步趋同。至2014年,新准则颁布七年之后,我国基本上实现了新旧准则的平稳过渡,然而，公允价值计量模式在我国企业,尤其是上市公司中运用的情况如何？现阶段我国仍将成本模式作为基础计量模式,而谨慎采用公允价值模式,造成这种现象的原因是什么?本文基于以上疑问,以上市公司为例对新会计准则下公允价值模式在我国投资性房地产的确认和计量中的应用作了研究。本文主要采用规范性研究的方法,首先对投资性房地产计量模式的相关理论进行论述;其次本文对计量模式的变更对企业财务、融资、纳税等方面产生的影响进行分析，通过以上两个方面的研究,本文确定了企业尤其是上市公司投资性房地产计量模式选择的动因，并提出了优化投资性房地产后续计量模式选择的建议。关键词：投资性房地产；计量模式；动因AbstractIn recent years, research on international accounting community is increasingly focusing on application of fair value accounting measurement model in question. International accounting standards require enterprises from the fair value and the cost model of two kinds of accounting models in either investment real estate are subsequently measured. February 15, 2006, China promulgated the new accounting standards for business enterprises, the guidelines will be separated out from the fixed assets investment real estate, separately presented as an asset, and introduced the fair value measurement method, a move that the gradual convergence of Chinese accounting standards and international accounting standards. By 2014, seven years after enactment of the new code, new standards have largely been achieved in Chinas smooth transition, however, fair value measurements in Chinese enterprises, especially applied to listed companies? will still cost model as a basis for measuring model in China at present, and carefully using the fair value model, this phenomenon is caused by what? This article is based on the above question, the case of listed companies under the new accounting standards on investment real estate fair value model in our research on the application of the recognition and measurement of. This main used normative research of method, first on investment sexual real estate measurement mode of related theory for discusses; second this on fair value measurement mode on enterprise financial, and financing, and tax, aspects produces of effects for analysis, through above two a aspects of research, this determines has Enterprise especially listed company investment sexual real estate measurement mode select of motivation, and made has optimization investment sexual real estate follow-up measurement mode of select of recommends.Key words: The investment real estate; Measurement model; MotivationI目 录摘 要IAbstractII序 言1一、投资性房地产概述21.投资性房地产的定义及特征22.投资性房地产的范围23.投资性房地产的确认3二、投资性房地产两种计量模式比较研究31.投资性房地产的初始计量32.投资性房地产的后续计量43.投资性房地产后续计量的变更44.投资性房地产的转换55.投资性房地产的处置66.两种计量模式的优缺点分析6三、上市公司投资性房地产计量模式的应用情况分析81.上市公司投资性房地产计量模式应用现状82.投资性房地产计量模式变更对企业产生的影响9四、上市公司投资性房地产计量模式选择动因分析121.上市公司投资性房地产计量模式选择的外部动因分析122.上市公司投资性房地产计量模式选择的内在动因分析13五、优化投资性房地产计量模式选择的建议161.推进房地产市场健康发展162.修订完善企业会计准则163.完善我国的税收政策174.改进公司业绩的评价标准185.提高会计人员的综合素质18参考文献19致 谢20序 言投资性房地产不仅具有投资的性质,而且又是第一个引入公允价值计量模式的非金融资产,对于企业会计准则制定实施以后公允价值模式在投资性房地产中的运用情况如何？导致这种现状的原因是什么？以及以后的应用情况等问题便随之产生,一方面该内容在理论层面上对以后公允价值的研究具有一定指导作用,另一方面在实务层面上对企业会计政策的选择以及公允价值应用的推广具有一定的借鉴意义。因此,对于由该项准则在上市公司的执行情况引发的对投资性房地产计量模式选择的一系列问题的思考,便有了研究的可行性和必要性。基于以上考虑,本文的研究意义总结如下: 第一,在理论层面上,通过对两种计量模式的优缺点进行分析,可以了解不同的计量模式所提供的会计信息的作用,为正确认识两种计量模式提供理论指导;通过对投资性房地产计量模式选择的现状进行分析,揭示公允价值计量模式在投资性房地产中运用较少的原因,并针对这一现状提出改进意见,从而正确认识投资性房地产计量模式选择的现状及其制约因素,并帮助找到改进对策;通过对投资性房地产计量模式选择的研究,可为以后投资性房地产及公允价值应用研究提供参考,并为会计准则的修订与完善提供可借鉴的依据。 第二,在实务层面上,通过对投资性房地产计量模式选择的现状分析,为企业管理层进行会计政策选择提供可以量化的证据;针对投资性房地产计量模式选择的现状提出改进建议,从而为实务中如何正确运用公允价值计量及有效推广公允价值计量模式在投资性房地产中的应用提供借鉴。本文以投资性房地产准则的制定及引入公允价值计量模式为出发点,指出企业会计准则颁布时学者对投资性房地产计量模式选择的预期估计,并对近几年的数据进行收集、整理,以分析引入公允价值计量模式后我国上市公司对此选择的实际现状;随后分析了导致目前投资性房地产中公允价值计量模式应用较少的原因,主要从宏观层面和微观层面两方面展开;最后针对如何推广投资性房地产公允价值计量模式的应用、改善投资性房地产计量模式选择现状提出了现实可行的改进建议,以期对以后的研究提供借鉴。上市公司投资性房地产计量模式选择情况与动因分析一、投资性房地产概述1.投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有房地产1 。投资性房地产应当能够单独计量和出售。作为投资性房地产应当具有以下的特征：投资性房地产是一种经营活动。投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权实质上属于一种让渡资产使用权的行为。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。企业持有的房地产，除了用作对外销售、自身管理和生产经营场所之外，出现了将房地产用于增值收益或赚取租金的活动，甚至成为某些企业的主营业务。这就需要将投资性房地产单独作为一项资产反映，与存货（已建完工商品房）、自用的厂房和办公楼等房地产加以区别，从而能更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。投资性房地产有两种后续计量模式。投资性房地产的后续计量模式有成本计量模式和公允价值计量模式两种形式。企业通常应当采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，既有确凿证据表明其所拥有的投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值计量模式进行后续计量。2.投资性房地产的范围投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建租物。（1）已出租的土地使用权已出租的土地使用权是指企业通过转让或出让的方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。而企业计划出租但尚未出租的土地使用权不属于此类。对于以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定，认定的闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。在我国会计实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权的情况较少。（3）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。值得注意的是，自用房地产、作为存货的房地产和闲置的土地不属于投资性房地产的项目。3.投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的定义，其次应同时满足下列条件才能予以确认，投资性房地产确认的条件：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产确认的时点：用于出租的投资性房地产应以租赁开始日为确认日；对于持有以备经营出租的空置建筑物，应以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为确认日；最有持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。二、投资性房地产两种计量模式比较研究不同的计量模式将会对企业的经营成果、财务状况等带来不同的影响,分析企业在不同模式下对投资性房地产的账务处理，以及两种计量模式的优劣势,为下文分析计量模式的变更给企业带来的影响提供了理论依据,并为上市公司投资性房地产计量模式的选择动因研究奠定了基础。1.投资性房地产的初始计量符合投资性房地产的定义的资产，无论在成本模式还是公允价值模式下，外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，均按照这期间发生的成本及支出作为投资性房地产的初始入账金额。即在两种模式下投资性房地产的初始确认和计量是一样的。2.投资性房地产的后续计量按照企业会计准则第3号投资性房地产的规定，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对持有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式2。（1）采用成本模式进行后续计量的会计处理采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产进行会计处理应当按照企业会计准则第4号固定资产或企业会计准则第6号无形资产3的有关规定，按月摊销成本，经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，并计算了资产可收回金额后，如果资产的可收回金额低于账面价值的，应当将资产的账面价值机制可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。按计提相应减值准备的金额，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。以前会计期间计提的资产减值准备，需要等到资产处置的时才可转出。（2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理采用公允价值模式进行后续计量的企业，不对能够地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，公允价值高与账面价值的差额，借记“投资性房地地产公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于账面余额的差额做相反的会计分录。采用公允价值进行后续计量的投资性房地产，不计提资产减值准备。3.投资性房地产后续计量的变更为保证会计可比性，企业对投资性房地产的计量模式已经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产有成本模式变更为公允价值模式。成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，应在年报中进行相关披露，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。4.投资性房地产的转换企业必须有确凿的证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产与非投资性房地产进行转换，所谓的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会或类似权力机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状况上的改变。房地产转换形式主要包括投资性房地产改为自用厂房、投资性房地产转换为存货、自用的建筑物转换为投资性房地产、将作为存货的房地产转换为投资性房地产。投资性房地产采用成本模式的房地产转换如下图所示： 投资性房地产 非投资性房地产 按账面价值转换 按账面价值转换 投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示： 投资性房地产 非投资性房地产 以公允价值计量 以公允价值计量在中，投资性房地产按公允价值计量，根据差额的不同分别进行处理。公允价值与账面价值的借方差额记入“公允价值变动损益”科目，而贷方差额则记入“资本公积”科目。在中，无论差额出现在借方或贷方，均反映在“公允价值变动损益”中。会计准则中这一点的区别对待体现了会计的谨慎性。 5.投资性房地产的处置投资性房地产处置包括：企业对外出售或转让投资性房地产，投资性房地产由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常原因发生毁损的投资性房地产。此外。企业因其他原因，如非货币性交易而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。需要注意的是，在处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应同时结转投资性房地产累计公允价值变动，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转4。6.两种计量模式的优缺点分析（1）历史成本计量模式的优缺点长期以来,财务会计以历史成本计量属性为基础,将配比原则作为计算收益的主要方法,因此使用投资性房地产历史成本计量模式有其优越性,主要表现在以下几个方面:投资性房地产的成本信息易于取得且其信息真实可靠,具有客观性、真实性和可验证性等特点,符合受托责任观的财务报告目标要求;进行会计核算时入账后的价值在投资性房地产存续期间不做调整,因此对各期的损益不会产生影响。但随着经济的发展,投资性房地产成本模式的缺点也越来越明显,主要有:它反映的房产的价值是取得时点上的,因此不能反映企业持有房地产期间内因各种环境的变化而引起的价值变化,尤其是在房地产价格波动频繁的时期,其相关性较差,它无法为财务报告使用者提供与决策相关的信息,不利于帮助决策者作出决策;在历史成本计量模式下对投资性房地产的折旧和摊销处理涉及财务人员的主观判断,存在操纵利润的空间;在物价上涨和存在通货膨胀的情况下房地产项目计量不准确,可靠性差。因此,投资性房地产历史成本模式有它独特的优点,在过去它能够满足财务报告使用者的要求,但是随着经济的快速发展和全球经济一体化,房地产市场价格变动日益频繁,变动幅度日益增大,以历史成本反映的房产信息与企业真实情况相差很大,难以保证会计信息的相关性。基于这种背景,公允价值计量模式在投资性房地产中的运用便有了可行性和必要性。 （2）公允价值计量模式的优缺点 与历史成本计量模式相比,投资性房地产公允价值计量模式的优点主要有:目前我国房地产市场价格波动频繁波动幅度较大,在持有期间对投资性房地产的账面价值进行调整,能准确及时的反映投资性房地产的价值变动;企业会计准则谨慎引入公允价值这一计量属性,体现了 “受托责任观”和“决策有用观”的融合,兼顾了可靠性和相关性两个质量特征,从长远来看财务报告目标会从“受托责任观”逐步转向“决策有用观”,在投资性房地产准则中引入公允价值能够体现会计信息的相关性,它能够为财务报告使用者提供与决策相关的信息,能够帮助使用者依据财务报表信息做出正确的决策5。公允价值计量模式也存在一些缺陷,主要有:公允价值模式会计处理复杂,需要会计人员做出主观判断,要求具有丰富的理论和实践经验,并且要了解资产评估和其他方面的专业知识;房地产价格变动频繁使得其公允价值信息难以获得,并且目前公允价值的确定方法没有统一的标准,公允价值计量是以市场交易价格为基础的,考虑到我国作为新兴市场经济国家,有许多资产还没形成活跃市场,难以通过市场获得准确的投资性房地产信息;盈余管理的空间增大,上市公司对投资性房地产的后续计量面临选择的问题,公允价值计量模式下,公允价值变动会影响上市公司的利润,一方面上市公司可以通过选择历史成本计量模式或公允价值计量模式来达到盈余管理的目的,另一方面由于上市公司对公允价值变动金额的判断往往具有主观性,这也为其盈余管理提供了广阔的空间。 从目前来看,我国对公允价值的认识还不全面不深刻,公允价值的使用也不成熟,但是尽管存在许多缺陷和不足,公允价值在反映资产或负债真实价值、保证会计信息的相关性方面具有其他计量属性不可替代的作用,公允价值计量模式的应用是未来发展的趋势6。三、上市公司投资性房地产计量模式的应用情况分析1.上市公司投资性房地产计量模式应用现状（1）采用公允价值计量模式的上司公司数量较少自2007 年企业会计准则实施以来，上市公司对于投资性房地产计量模式的选择仍然倾向于历史成本模式，对公允价值计量模式的选择非常谨慎。通过查看沪深两市A 股上市公司年报可以发现，在实施准则的第1年披露信息的上市公司共1570家其中拥有投资性房地产的上市公司有630家，而采用公允价值计量模式的仅有18家，2008年采用公允价值计量模式的上市公司仅增加了两家。如果说2007年和2008年为新旧企业会计准则实施的过渡阶段，那么在2009年以后采用公允价值计量模式的上市公司数量理应会逐渐增多，但是从20092011 年计量模式选择情况来看，采用公允价值计量模式的上市公司的数量依然很少，与2010年相比，2011年仅增加了6家，详细情况如表1 所示。从表1 中可以看出，采用公允价值计量模式的上市公司数量较少，自投资性房地产准则实施以来，沪深两市A 股绝大多数上市公司仍选择历史成本计量模式，存在公允价值计量模式被边缘化的情况。另外，通过对2011年采用公允价值计量模式的32家投资性房地产的上市公司进行研究发现，金融保险业采用公允价值计量模式的公司占的比重最高，其次是传播与文化产业，对于房地产行业，尽管排在第三位，但其比重不足10%，有8家上市公司持有的投资性房地产占总资产的比重都在15%以上，却都没有选择公允价值计量模式。表1 投资性房地产计量模式选择年份上市公司数量拥有投资性房地产的上市公司数量采用公允价值计量模的上市公司数量比重（%）采用历史成本计量模式的上市公司数量比重（%）20071570630182.8661297.1420081624690202.9067097.1020091174772253.2474796.7620102129833273.2480696.7620112340917323.4988596.51 资料来源: 巨潮资讯网及新浪网20072011 年沪深两市A 股上市公司年报。（2）A+H、A+B股上市公司并未积极采取公允价值计量模式按照规定，发行外资股的上市公司对外提供财务报告时，要按照境外的会计准则编制财务报告，即首选公允价值计量模式，采用历史成本计量模式的必须在财务报告附注中披露公允价值信息。因此A+H、A+B股上市公司应该积极采用公允价值计量模式，在缩小境内外财务报告差异的同时也不会增加信息披露成本。但是通过调查2011年的情况发现，在68家A+H股上市公司中，拥有投资性房地产的有40家，但只有4家采用了公允价值计量模式; 在72家A+B股上市公司中，拥有投资性房地产的有56家，只有3家采用了公允价值计量模式。（3）投资性房地产公允价值确定方法不统一本文通过观察2011年采用公允价值计量模式的上市公司发现，16 家公司聘请专业评估机构进行评估确定公允价值，8家参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值，1家利用对第三方调查报告的分析确定公允价值，7家上市公司未详细披露公允价值的确定方法。由此可见，投资性房地产公允价值的确定方法仍然存在差异，可比性，难以保证计量的可靠性，而且对公允价值确定方法的披露也存在明显不足7。2.投资性房地产计量模式变更对企业产生的影响（1）对企业财务状况的影响采用公允价值模式计量到底会在哪些方面以及多大程度上影响企业的财务状况呢?本文将从净利润、所有者权益两个方面对公允价值模式计量对财务状况产生的影响进行分析。对企业净利润的影响：我国新会计准则规定,企业拥有的投资性房地产如果选择采用公允价值模式计量,会计期末对公允价值进行评估,并将其变动直接计入当期损失和收益。在会计处理中,投资性房地产的价格升高时,公允价值与其账面余额的差额,计入“投资性房地产公允价值变动”科目的借方,同时“公允价值变动损益”;当投资性房地产价格降低时,账面余额与其公允价值的差额贷记“投资性房地产公允价值变动”,同时计入“公允价值变动损益”的借方。准则规定投资性房地产采用公允价值模式计量的不计提减值准备及折旧。也就是说,投资性房地产升值,必然使得企业利润增加。同样的若房地产市值降低,企业就会面临由于前期确认了大量的市价上涨形成的收益,在此时就需要记录更多的减值损失,从而在账面上使企业在该年度显现出先盈利后亏损的情况,表现为非经常性业务巨额亏损,有次引起企业的经营以及财务风险明显增加。尤其是近些年来我国房地产市场快速升温,房地产市场价格的迅速提升给企业增加了巨大的利润,尤其是那些投资性房地产资源丰富的企业,市场升温对这些企业的财务指标的造成了巨大的影响。对企业所有者权益的影响：拥有投资性房地产的企业在会计政策变更的头一年,应对原投资性房地产的账面价值进行追溯调整,调整年初所有者权益。当前我国房地产市价普遍高于其获得时的成本,在这种情况下投资性房地产的计量从成本模式转为公允价值模式将会造成企业上一年资本公积(其他资本公积)大幅度增加,并同时大幅增加所有者权益。另外,根据前文第三章房地产的转换收益一节中分析,我国准则规定的自用房地产转为投资性房地产,采用公允价值模式进行后续计量的,转换当日原账面价值低于其公允价值时,转换也会造成企业的所有者权益明显提升。这两种情况都能有效提高房地产企业的规模,将未来的隐形资产逐步确认为显性资产，动态的反应房地产市场的变化和走势,为企业和利益相关人捉供更真实准确的会计信息，有助于他们进行最优决策。（2）对企业融资能力的影响房地产市场受诸多因素影响,波动性强,容易产生行业风险,而房地产的资金风险与银行的信贷风险成正相关关系,在这种情况下,国家为了有效控制信贷风险,明确规定银行对房地产开发企业发放贷款时要设定更严格的条件。这样就使拥有房地产开发业务的企业容易遭遇贷款难的困境。我国新准则颁布后,允许企业在适当的条件下以公允价值模式对投资性房地产进行计量,在房地产市场日渐升温的情况下,这就使得企业获得了良好的账面利润的反映,尤其是有助于上市公司借此在证券市场上获得更优的市场估价,获得由于行业繁荣所带来的实惠,提升公司外在形象,向利益相关者传递良好的讯号,提高了企业信誉,显著增强了其融资能力,这就在一定程度上缓解房地产企业资金的紧张。由此可见,采用公允价值对投资性房地产进行计量能够有助于提升企业的融资能力,使企业能够借助资本市场的力量来进行发展。但与此同时,我们也应该看到,由于投资性房地产按照公允价值模式进行计量则不再计提折旧和摊销,这就使企业失去了一项重要的避税功能,而账面利润的增加会使得企业的应交所得税上涨,这两个方面将会共同造成企业税务成本的增加(具体将在下一小节进行叙述),从而对企业的利润水平造成一定影响。而投资性房地产采用公允价值模式计量所取得的账面利润与现金流的不匹配也将产生一些负面影响，这些都会影响企业的盈利性,进而对企业的融资能力造成负面影响。（3）对企业税务成本的影响我国新准则颁布之后,企业在满足特定条件的情况下可以对投资阵房地产采用公允价值模式进行计量,按照现行税法的规定,由此所引起的人部分的房产类税种变化不大,而房地产方面税法的规定同会计准则的规定还不匹配,未来国家将会对此在税法中进行调整,本文推测,这种政策变化在未来引起的税收的变化主要可能体现在房产税、企业所得税和上地增值税三个方面。对房产税的影响：房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。按照我国会计准则与国际会计准则的趋同惯例来看,当前世界经济的主流是将房地产的评估值作为征收房产税的计税基础,因此我国未来进行房产税制的修订时也很可能依据国际惯例规定对房地产进行评估并将评估值作为征税依据。当前房地产市场逐渐升温,公允价值所带动的房地产评估价值的上升必然会引起投资性房地产的税基增加,但是我国新时期税制改革遵循的原则是“简税制、宽税基、低税率、严征管”,在“低税率”的原则指导下,即使投资性房地产税基增加,由于采用较低的税率,也能在一定程度上缩减给企业实际税负带来的影响。对企业所得税费用的影响：会计实务上,投资性房地产采用公允价值进行计量的,年末按其公允价值调整账面价值,两者之间的差额计入当期损益,并且对该投资性房地产不计提折旧或摊销,这将导致企业账面利润的增加。按照关于执行有关企业所得税政策问题的通知规定:“企业对金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值模式计量的,在持有期间不将公允价值的变动计入当期应纳税所得额，实际处置时取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额8。”根据这一规定，我们可以推知，按照税法规定，企业在纳税时仍将按实际成本确定该房产的账面价值，公允价值的变动不计入损益，而对投资性房地产应计提折旧或摊销。在规定上新会计准则与税法的不同，将对企业应交所得税，尤其是处置或结算当年的税收造成较为明显影响。四、上市公司投资性房地产计量模式选择动因分析根据前两章的研究结果,木文将在这一章对上市公司投资性房地产计量模式选择的动因进行分析归纳。1.上市公司投资性房地产计量模式选择的外部动因分析（1）政策导向我国企业会计准则投资性房地产中对企业采用成本计量模式未设置任何限制条件,拥有投资性房地产的企业均可以采用。但明确提出只有满足一定条件的企业才可以采用公允价值模式进行后续计量,两个条件分别是:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。即必须有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。同时准则规定对投资性房地产采用成本模式计量的企业可以在条件成熟时，作为会计政策变更，选择转用公允价值计量。而已经确认使用公允价值模式计量的投资性房地产,不得转回成本模式。可以想象,选择成本模式计量有会计政策变更的空间,还可以根据企业实际需要调整计量模式,但是一旦选择公允价值模式进行计量则不再具有这种选择变更机会。在市场动向不明朗以及相关政策,如税收规定等尚不明确的情况下,上市公司在决定对投资性房地产是否由成本模式转换为按照公允价值进行计量时就显得非常谨慎,除非确保存在稳定有利的市场环境,以及拥有较为完善的技术支持的情况下，才会倾向于采用公允价值模式，以规避会计政策的贸然变更可能会对拥有投资性房地产的企业带来的不利影响。因此，上市公司对于投资性房地产地计量模式的选择收到政策导向的影响，需要企业对当前依据的相关政策和法律，权衡利弊后做出符合企业需要的决策9。（2）市场成熟度以及公允价值的取得如前文所述,拥有投资性房地产的企业变更为公允价值模式计量,应同时满足两个较为严格的条件:首先是投资性房地产所在地有活跃的房地产市场；其次是企业能够从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息,从而确保企业能够持续的获得可靠的房地产的市场价值,以合理估计投资性房地产的公允价值。满足上述两个条件就需要定义何为活跃市场、同类或类似房地产以及规定哪些信息为相关信息。而实践中,我国的房地产市场虽然十分活跃,但市场本身还尚不成熟,房地产市场价格瞬息万变,要获取这些公允价值的相关信息不仅难度大,而且需要耗费较高的成本,这就限制了上市公司对公允价值模式的选择。但是在成本模式下就不存在此类困难,直接可以按照投资性房地产取得时的成本或者达到预定可使用状态所发生的全部支出作为其计量的依据,历史成本的取得,渠道直接、方便,而且成本低廉,有据可查。从这一角度出发,在当前的状况下,上市公司当然更愿意采用成本模式对投资性房地产进行计量。同时,在公允价值模式下,公允价值的确定也是上市公司所面临的一个技术难题。我国新准则规定公允价值的来源,首选是活跃市场中的公开报价,但是如果公开市场报价在当前的市场环境下并不容易取得,投资性房地产市场价值的确定则往往要依靠评估人士的专业判断。因此,我们可以分析出,在当前的政策背景下,市场成熟度不足,公允价值取得的条件难以得到满足,上市公司不太可能采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,未来待房地产市场发展完善,房地产的公允价值可以持续、稳定得获得时,企业可能会倾向于转用公允价值模式进行计量。2.上市公司投资性房地产计量模式选择的内在动因分析（1）管理者偏好如前文分析,对投资性房地产采用公允价值模式进行计量将会造成对企业财务状况、融资能力和税务成本等诸多方面带来影响。因此,企业可以利用这些影响针对企业当前的需要做出会计政策是否需要变更的决策,也就是说,企业在对投资性房地产做出采用成本模式还是公允价值模式计量的决策时,需要考虑企业的管理目标以及管理者决策偏好。如果该企业盈利性好,融资能力强,往往不追求在市场上“扭转乾坤”,而更倾向于显示企业具有可持续、稳定的发展趋势,而避免企业利润过度波动10。而在公允价值模式下,资产公允价值的变动可以带动企业账面净利润随之波动,对投资性房地产采用公允价值模式计量则会使会计利润受到房地产市场的显著影响,尤其是在市场波动较为强烈的时期,这容易使企业向外界传递出经营不稳的信息,误导投资者等利益相关者,这种情况下企业就会比较倾向于保持原成本模式计量。而相反的,一些盈利能力较差,融资能力较弱的企业,希望能够借助房地产市场的升温,提升本企业的形象,增加账面利润及净资产,给投资者等利益相关人传递企业快速发展,盈利性不断增强的信号,这种情况下企业就倾向于选择公允价值模式对投资性房地产进行计量。又例如一家企业想要在近几年上市,上市的条件包括连续五年的盈利,企业就可能通过变更会计政策,采用公允价值模式计量投资性房地产而获得不错的业绩表现,实现其上市的条件准备。目前,我国国家信贷政策显现出从紧的态势,一些盈利性不强的中小企业就陷入融资难的困境,在这种情况下,中小企业就可以选择利用公允价值可以提升企业账面利润的作用，通过变更会计政策从而对企业的净资产和利润表造成重大影响，通过变更投资性房地产后续计量模式为公允价值模式的方式，获得资产市场发展所带来的实惠，以解决其融资难的问题。最近几年我国房地产市场快速发展，投资性房地产具有巨大的升值潜力，若市场持续升温，则每年的公允价值变动损益则会连续保持正向，则企业的账面利润将会持续地上升11。但是2008年底由美国次贷危机引起的全国金融危机给各国的房地产市场都带来了巨大的冲击，房地产销售量直线下降，价格出现大幅度波动，投资性房地产不但未能持续升值趋势，相反有很多还出现了贬值，这极其地影响了企业的利润，也大企业的财务风险和经营风险由此，可以判断出,企业对于投资性房地产计量模式的选择动因中很重要的一项就是企业管理的需要和管理者的决策偏好,针对两种计量模式下对于企业多方面的影响,企业可以有选择性的通过会计政策变更趋利避害,实现企业的目标。（2）盈余公积管理的需要我国新企业会计准则第3号投资性房地产中明确规定,企业在满足一定条件的情况下可以采用公允价值模式对投资性房地产进行计量,企业对投资性房地产的计量从采用成本模式转为公允价值模式的,应将其作为会计政策变更,按照转换日时该投资性房地产公允价值与账面价值之间的差额,对期初留存收益(未分配利润)进行相应做一调整。这种选择权的存在就为企业进行盈余管理创造了空间,考虑到企业盈余管理的需要时,企业的管理层往往会倾向于选择成本模式对投资性房地产进行计量。这主要是因为在成本模式下,无论公允价值在持有期间如何波动,都不确认损益,只有在投资性房地产处置当年,才按照收入和投资性房地产的账面余额之间的差额确认利润,因此该投资性房地产持有期间的全部公允价值变动所造成的房地产的升值可以一次性的全部进入当期收益,形成该年度大量的实际利润。例如某些ST公司想在某一年度实现经营上的扭亏为盈,企业就可在该年度将原先按照成本模式进行计量的投资性房地产进行会计政策变更,转换为按照公允价值模式进行计