沈阳地铁对房地产价格的影响

题 目： 沈阳地铁对房地产价格的影响 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 鞠友 指导教师： 侯向丽 完成日期： 2014年4月20日 毕业论文任务书毕业论文题目：沈阳地铁对房地产价格的影响 选题意义、创新性、科学性和可行性论证：随着沈阳地铁的建设，给人们带来了众多方便的同时还带动了地铁周边房价飞速上涨，由此带动了沈阳房地产经济的快速发展。通过沈阳地铁对房地产价格影响的研究，可以更好的发展沈阳的房地产经济。通过网络和书籍的研究和市场调查，能很好的得出地铁对周边房产产生的影响。然后再通过系统的数据分析，就能得出沈阳地铁对房地产价格影响的原因所在。主要内容：本篇文章整体分为四部分：第一部分：阐述影响房地产价格的因素 第二部分：分析沈阳地铁从各个方面影响房地产价格的要素 第三部分：沈阳地铁的发展规划和房地产市场的现状 第四部分：通过实证研究加强论文的说服力目的要求：通过对沈阳地铁对房地产价格影响的研究，更加清楚的清楚地铁对房地产价格影响的机制。通过地铁和周边房产的联手，加快沈阳地铁的发展和沈阳房地产市场的发展。计 划 进 度 ：开题时间：2013年12月上旬确定提纲：2013年12月下旬论文写作：2014年1月-3月论文定稿：2014年4月下旬指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 2013年 12 月 22 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目沈阳地铁对房地产价格的影响学生姓名鞠友学 号100707204年级、专业10级工程管理指导教师姓名侯向丽指导教师职称副教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：1.因沈阳地铁刚刚建成不久，近些年地铁的发展为沈阳的房地产市场带来了突飞猛进的发展。这是一个值得讨论的课题。故将题目确定为沈阳地铁对房地产价格的影响。2.通过写毕业论文任务书让学生大体定制研究方向。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12月 16 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：学生在提纲中只分析了沈阳的房地产市场和沈阳地铁的现状，应交代清楚影响房地产价格的影响和沈阳地铁紧紧联系起来。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月28日第三次指导（对初稿的指导意见）：一些地方内容不够充实没有深入研究，应该适当添加。一些地方段落废话太多，应该适当删减。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 1 月 26 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：论文格式规范，摘要部分内容需要拓展指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014年 3月 23 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：论文格式规范，摘要部分内容需要拓展指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年4月15日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 鞠友 专 业：工程管理 论文题目：沈阳地铁对房地产价格的影响 论文共 13 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘要沈阳市是东北地区最重要的城市之一，是中国最早的重工业制造基地。沈阳市作为辽宁省的省会城市，是东北地区的经济文化的交流中心。在2013年12月，沈阳凭借其良好的经济基础、便利的交通和独特的城市魅力，被归为中国新一线城市。沈阳地铁是中国国家区域中心城市、辽宁省省会沈阳市的城市轨道交通系统，首条地铁线路于2010年9月27日载客运营，使沈阳成为中国大陆地区继北京、天津、上海、广州、深圳、南京后第七个、东北地区首个拥有地下铁道的城市。地铁的到来为城市注入了一支跃动的全新血液。地铁作为现代化社会的一种集诸多优势于一身的便利的交通方式，除了便利出行以外也会对于发展中的老工业基地的经济走向产生重要的影响。笔者认为，预测城市地铁线路周边的房价变化要从以下几个方面入手：地铁发展，交通改善，沈阳实际、经济全局来综合考虑对于房价的刺激作用。其中每一个方面的变化都势必会左右整个城市经济，而地铁周边的房价走向则足可以从根本上反映出地铁对于各个方面的影响。沈阳地铁现有地铁一号线、地铁二号线两条线路载客运营中，而九号线和十号线正在修建之中。沈阳地铁作为现今沈阳市中最为便利的交通方式,不仅会对城市化进程起到推动作用,而且会引起地铁周边房地产价格的变化。本文首先阐述了房地产价值的影响因素,进而分析沈阳地铁通过对区位因素和行政因素的改变来影响沈阳的房地产价值,最后系统分析了地铁对沿线房地产价值影响。关键词：沈阳地铁；房地产价格；影响Abstract沈阳市是东北地区最重要的城市之一，是中国最早的重工业制造基地。沈阳市作为辽宁省的省会城市，是东北地区的经济文化的交流中心。在2013年12月，沈阳凭借其良好的经济基础、便利的交通和独特的城市魅力，被归为中国新一线城市。沈阳地铁是中国国家区域中心城市、辽宁省省会沈阳市的城市轨道交通系统，首条地铁线路于2010年9月27日载客运营，使沈阳成为中国大陆地区继北京、天津、上海、广州、深圳、南京后第七个、东北地区首个拥有地下铁道的城市。地铁的到来为城市注入了一支跃动的全新血液。地铁作为现代化社会的一种集诸多优势于一身的便利的交通方式，除了便利出行以外也会对于发展中的老工业基地的经济走向产生重要的影响。笔者认为，预测城市地铁线路周边的房价变化要从以下几个方面入手：地铁发展，交通改善，沈阳实际、经济全局来综合考虑对于房价的刺激作用。其中每一个方面的变化都势必会左右整个城市经济，而地铁周边的房价走向则足可以从根本上反正出地铁对于各个方面的影响。沈阳地铁现有地铁一号线、地铁二号线两条线路载客运营中，而九号线和十号线正在修建之中。沈阳地铁作为现今沈阳市中最为便利的交通方式,不仅会对城市化进程起到推动作用,而且会引起地铁周边房地产价格的变化。本文首先阐述了房地产价值的影响因素,进而分析沈阳地铁通过对区位因素和行政因素的改变来影响沈阳的房地产价值,最后系统分析了地铁对沿线房地产价值影响。Shenyang is one of the most important cities in the northeast area, and it is the earliest manufactural and heavy industrial base in China. Shenyang is the capital city of Liaoning province, which is the economic and cultural exchange center in the northeast of China. In 2013, Shenyang is classified as Chinese new first-tier cities with its good economic base, convenient transportation and the unique charm of the city. The Shenyang Metro is the railway transit system in Shenyang, the capital city of Liaoning Province. The first subway line was operated in September 27, 2010, and Shenyang becomes the seventh city having the railway system in Chinese mainland after Beijing, Tianjin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen and Nanjing. The operation of the subway has put vibrant new blood into the city. Underground which is a set of many advantages of convenient transportation in the modern society, can not only bring the convenience of travelling outside, but also make great influence for the development of the economy of the old industrial base. The author predicts the possible changes in housing prices around the subway of Shenyang from the following several aspects, such as subway development, traffic improvement, the stimulation of the reality and economy of Shenyang for the housing prices. Every aspect of the change is bound to affect the entire city economy, and housing prices surround the subway can fundamentally reflect the influences of various aspects of the subway. The existing Shenyang Metro subway lines are line one and two line for passenger operations, while line nine and line ten are under construction. The Shenyang subway is one of the most convenient means of transportation in the Shenyang, not only can play an important role in the city process, but also will change the MTR surrounding real estate prices. This paper first explains the factors that influence the values of real estate, and analyzes the influences of Shenyang subway to Shenyang real estate based on the changes of the location and administrative factors, and finally analyzes the influence on the values of real estate along the subway.关键词：沈阳地铁 房地产价格 影响Keywords: Shenyang Metro ；housing prices；influences关键词：沈阳地铁 房地产价格 影响目 录序言1一、房地产价格的影响因素2 1. 区位因素2 2. 行政因素3 3. 经济因素3二、地铁对房地产价格的影响机理分析4 1. 地铁对区位因素的影响4 2. 地铁对行政因素的影响5 三、地铁建设对周边住宅房地产的影响机制5 1. 提高出行者出行效率5 2. 改变土地利用方式6 3. 改变土地开发强度6四、沈阳地铁与房地产市场的现状7 1. 沈阳地铁建设概况7 2. 沈阳房地产市场的现状8五、地铁一号线对沿线住房价格的邻近效应分析11 1. 邻近效应经验研究的内容及研究方法11 2. 资料来源及数据处理11 3. 实证分析11 4. 小结12六、总结12参考文献13序言地下铁道,简称地铁,指在地下运行为主的城市铁路系统或捷运系统。地铁是一种独立的有轨交通系统,采用在地下挖隧道,运用有轨电力机车牵引的交通方式。由于地铁一般修建于地底,拥挤的道路交通影响不到地铁的运营,所以地铁能够按照设计的能力正常运行,可实现土地节约,减少噪音,快捷、安全、舒适地运送旅客。地铁一般采用直流或交流电力牵引,其效率高、无污染,能够实现大运量的要求。由于地铁有良好的社会和经济效益,从1863年伦敦第一条地铁线路开通以来,到1990年世界上己有39个国家和地区的135个城市相继建成了地铁。几乎世界著名的城市都先后建成并形成地铁网络。1965年,中国第一条地铁北京地铁施工建设,到如今中国地铁产业已经历了半个世纪的发展历程。改革开放以来,随着各地经济的高速发展,人口、机动车的急剧增长,中国各大城市,先后出现了道路车辆堵塞、噪声污染、环境污染的现象,道路交通问题己成为制约城市发展的主要问题。国际经验表明,当一个国家的城市化率超过60%,城市轨道交通将实现高速发展以解决大城市交通拥堵问题,从而拉动城市轨道交通建设投资迅速增加。在地面交通的发展速度无法跟上日益增长的运量增长速度的时候,通过参考国外大城市解决城市交通问题的成功案例,发展以轨道交通为骨干,以常规公交为主体的公共交通体系,成为我国大城市解决交通拥堵问题的有效途径。“十一五”期间,我国公路、港口得到了快速发展,与此同时,铁路建设也得到了迅速的发展,而“十二五”,期间包含地铁在内的沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析城市轨道交通将成为基础建设投资的新贵。截至2010年,中国建成地铁的城市有北京、市外,上海、天津、南京、广州、深圳、沈阳等多个城市。地铁不仅改善了城市拥堵的现象，更解决了人们出行的麻烦。那么沈阳地铁除了给人们的出行带来方便之外，还为沈阳的房地产市场带来了什么样的变化呢？一、房地产价格的影响因素1.区位因素房地产的区位,即房地产在城市中的位置。区位因素体现了房地产在城市中相对位置的特殊性,主要包括供求状况、相对区位、交通可达性三方面。(1)供求状况。在众多的影响房地产价格的因素中，房地产的供求状况是影响房地产价值最本质的因素,因为其它的影响因素都是通过作用于供求状况而对房地产价格造成影响。现今中国的许多大城市中，人们对于住房的需求是非常高的，因为固定的住房对于城市的普通居民来说，意味着一种安定和保障。尽管现在中国的房价普遍过高，甚至高于一般居民的家庭收入，但是“有房即有家”的思想在中国人的心中，已经根深蒂固。所以大部分人采取向银行贷款的方式购买住房，以保证他们自己的固定资产。因此，我们可以看出，从长远发展的角度来说,近年来城市的快速发展和越来越稀缺的土地资源使得人们对于住房的需求量常常大于供给。(2)相对区位。在当今社会中，许多城市的房地产位置直接决定了其价格,并因此产生了城市级差地租。区位条件不简单是位置的因素,而是由行政、社会、经济所共同综合决定的。中国的直辖市和大部分一线城市的发展迅速，并且城市的市中心一般是经济中心和行政中心。例如，我的家乡沈阳市的市中心就是经济和金融中心，并且距离市政府也非常近，因此市中心的房地产价格与其他地区相比较高。不同用途的房地产受区位因素的影响也各不相同。例如，相对居住房地产和商业房地产受到距离商业中心的远近的影响更大。沈阳非常著名的两条商业街是中街和太原街，近年来，我们发现在这两条商业街附近越来越多地建起居民楼，并且这些楼盘十分受人们的欢迎，这其中的原因是显而易见的。我们可以说这是一个双赢的过程，房地产开发商利用区位优势来获取自己的利润，而广大的市民同样利用着区位优势满足他们的住房需求。因此，区位因素在影响房地产价格方面至关重要。(3)交通可达性。在一个城市中，交通可达性体现在城市的方方面面。例如，城市居民通勤、生活、工作和上学等方面的便捷程度,其中包括房地产距离车站的远近、距离市中心的远近、接近各类文教与商业设施的远近程度。房地产离以上设施越近,则交通可达性越好,相对的,房地产的价值就越高。沈阳市在修建地铁之前，沈阳市民出行所使用的城市公共交通工具是公交汽车，因此，在地铁出现之前，距离公交汽车站较近的房地产价格普遍较高。自2010年地铁建成并开始运营以后，沈阳市民的出行和生活有了很大的转变。地铁凭借其独有的高速性和便捷性吸引了一批又一批的乘客，沈阳市民在出行时，也越来越多地选择乘坐地铁出行的方式。因此，现在地铁站附近的房地产价格迅速上涨。尽管交通可达性好的地区房价高，但是人们仍然愿意选择这些地区的房地产，为他们每天的生活提供适当的便利。2.行政因素行政因素指政府以提高房地产的整体效用为目的的所作出的有关积极扶持或限制房地产发展的政策或制度。(1)土地及住房制度。土地价格进行适当程度的涨落,需要政府及时制定科学合理的土地政策并以此鼓励投资者的积极性。而科学合理的住房制度能够促使住宅与收入保持适宜的关系,从而有利于保持房地产市场的稳定。(2)城市土地规划。城市规划是为实现一定时期内城市发展的目标和各项建设而预先进行的综合部署,它规定了土地的使用用途、强度,一般体现在容积率、建筑高度绿化率等指标。而以上几点是影响住宅区位的主要因素,因此城市规划制约着房地产开发商对住宅建造区位的选择。3.经济因素影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求,进而影响房地产的价格。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房地产价格总体水平也越高。反之,房地产价格总体水平越低。从国内情况来看,房地产价格在改革开放30多年后与改革初相比已发生了巨大变化,房地产价格的巨大增值主要就是源于全国的经济迅猛发展、产业结构合理、居民收入大幅提高等经济因素。沿海地区与内地房地产价格水平的差异较为明显,这也主要是由于沿海城市的经济发展水平远远优于内陆地区的经济发展水平所造成的。二、地铁对房地产价格的影响机理分析由于多种因素对房地产价值产生影响,而地铁对房地产价值的影响是通过改变房地产价值的影响因素来实现的。本文主要分析城市地铁对区位因素和行政因素的改变来影响房地产价值。1.地铁对区位因素的影响可达性即便捷度,是指从给定点到其它地方工作、购物、娱乐或就医的方便程度。可达性的重要性不言而喻,步行、自行车或公共汽车作为居民传统的出行方式相对轨道交通速度较慢,增加了出行时间,从而使得出行交通成本间接地增加了。相对而言,地铁作为新型交通方式,不仅使居民的出行速度得到了提高,使出行时间得以减少,从而间接导致时间的机会成本有了一定幅度的降低。根据区位理论和地价理论,土地价格因城市不同位置而存在较大差异,到达不同区位由于所耗费的时间成本和经济成本的不同,也会产生地价的差异。20世纪20年代末,外国学者研究发现,地价与城市中心距离成反比,运费与市中心距离成正比,当交通运输设施改善后,交通成本降低,地价相对提高。地价LR与交通成本TC具有一定程度的替代性,两者之和即为常数阻力成本FC,关系表达式为FC= LR十TC=常数。由此可见,在距离城市中心区越远的位置,地铁对可达性的提高作用越大,交通成本降低的就越多,由此导致地价上涨的幅度就越大,随之其周边房地产价值增值效应就越显著。以北京地铁房山线为例,起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口,终点设在丰台郭公庄站,与地铁9号线衔接。该线线路沿线共设车站11座,全长约24.79km,全程仅需29min。2011年1月开通后不仅缩短了郊区与市区的空间距离,也对京城西南郊区吸纳大量的市区溢出人口,让人们在即将到来的地铁生活中,只有准确无误的“分钟里程”,而不是漫长且难以忍受的“公里里程”。国外也不乏这样的城市,例如以伦敦为中心,周边形成了很多的卫星城市,很多人每天都是穿梭在伦敦和卫星城之间,生活工作两不误。随着轨道交通沿线的可达性的改善,沿线的房地产价格随之增长。2.地铁对行政因素的影响(1)地铁调整了城市土地使用格局交通的发达程度是城市发展的重要影响因素,由于地铁交通的开通为居民提供了快速进入市内的交通方式,从而使得沿线交通的可达性大大提高,因此,带动不同性质的行业从地域上分开了,而住宅区和商业区及其设施随着地铁的建设逐渐向沿线影响区域内高密度聚集。随之导致的结果就是地铁沿线的住宅用地、商业用地的需求大大被激发,城市土地的利用形式也由于市场规律的影响而发生调整和改变。这样,不仅城市中心的贸易、金融、服务行业的功能由于地铁的开通运营而得以强化,而且也成为城市周边新城建设的交通保障。 (2)地铁提升了沿线土地开发强度地铁能够极大地改善周边地区的可达性,站点周边依靠轨道交通这个强大的经济体孕育城市新的商业、办公、住宅中心,导致该地区土地的高强度、高密度开发。表示土地利用强度最常用的指标是容积率。一般来讲,容积率提高会相应带来土地开发收益的增加。以香港地铁为例,采用高密度发展模式,并结合政府对土地的强有力控制,加强地铁和土地利用规划协调发展,在站点附近建造高密度的公寓,这样,大大提高了地铁站点周围的人口密度,为地铁带来了集中客流,也在有限的占地面积上增加了居住人口和就业岗位,随之,会刺激更对功能设施的聚集,包括物业、购物和娱乐,造成沿线地区的经济效益上升。三、地铁建设对周边住宅房地产的影响机制1.提高出行者出行效率随着城市化进程不断加快,在快节奏生活下的人们在出行时对一种速度快、准时的交通工具的需求越发的迫切。为了缩短城市在时间、空间上的距离以满足出行者的需求,私家车的数量不断快速上升,政府交通部门也大兴公共基础设施。然而,道路基础设施的建设远慢于出行者对道路的需求要求,随着人口的增多,私家车辆的数量急剧增多,交通秩序混乱的现象在国内随处可见。这使得出行者在出行距离增加一倍时出行时间可能需要增加好几倍。所以现在人们出行大都只考虑出行时间而不考虑出行距离,出行时间成为了出行者考虑的最直接的出行指标。地铁顾名思义修建于地下,所以其不会对拥堵的地面交通带来更糟糕的影响,同时其也不会受到拥堵的地面交通的影响,其一般都能按照计划快速准时的到达目的地,为出行者节省了出行时间,同时也减少了出行成本。出行者交通成本的节省会使得交通沿线的购房者在购买房屋时愿意支付更多的资金,以换取更廉价的交通成本,减少出行时间,此时交通成本与房屋价格就达到了一种互换关系。2.改变土地利用方式土地有多种利用方式,如商业用地、工业用地、住宅用地等。这其中如果土地利用的方式为商业用地,投资方会相应的获得较高的利润,所以投资商在购买商业用地时也愿意支付较高的土地价格。地铁建成成后可以提高地铁沿线的空间可达性,地铁一般能够连接城市的中心区域,便捷人们的购物出行,提高土地的利用价值,同时也提高了地铁沿线房地产的价值。马克思主义经济学地租理论认为,影响级差地租的一个重要指标就是当地的交通环境。地铁会提高沿线土地的价格,这使得回报率较低的土地利用方式因支付不起土地价格而渐渐远离地铁沿线,把空间可达性高地价高的土地让商业用地使用。而人们往往喜欢住在商业区附近,购物娱乐方便的同时,商业用地周围也有着较好的交通、人气、环境氛围。地铁周边的住宅也渐渐由高收入人群所居住,居民的购买力随着高收入人群的入住而整体性提高。3.改变土地开发强度由前面的介绍可知土地不光有其自然价值,同时也凝结了人类的劳动价值存在于里面。人类在不同的土地上改造所消耗的劳动大小是不同的,所以不同地段上凝结的人类劳动价值也不尽相同,因此不同地段有不同的地价。地铁在建设过程中,人类会花费大量的人力、物力致力于地铁的建设当中,地铁建设所新形成的人类劳动提升了地铁的价值。地铁在建成后,由于能够提高地铁沿线的通达性、吸引大量客流人群,所以在地铁沿线会出现带状的商业、娱乐、物业群。新的设施的建设进一步改变了土地的开发强度,使地铁沿线的土地凝结了更多的人类劳动,土地价值随之增高,地铁沿线的房地产价值也随之增高。四、沈阳地铁与房地产市场的现状1.沈阳地铁建设概况沈阳地铁是中国国家区域中心城市、辽宁省省会沈阳市的城市轨道交通系统，首条地铁线路于2010年9月27日载客运营，使沈阳成为中国大陆地区继北京、天津、上海、广州、深圳、南京、武汉后第八个、东北地区首个拥有地下铁道的城市。沈阳地铁现有地铁一号线、地铁二号线两条线路载客运营中，总里程54.96公里。总体规划按照沈阳市政府要求，沈阳市第二批快速轨道交通建设规划年限为2009年至2020年，总规划规模约160km。到2020年，加上已运营的1号线、2号线一期工程50km，线网建设总规模可达210km，由“二横、三纵、两L”7条线构成。建设方案体现三大功能特点，一是在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局；二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展；三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。近期规划1号线东延线，规划建设和睦路站至东陵公园站。又称黎明至望滨城际铁路地下段。长约8公里，设车站4座，全部为地下车站。分别为和睦路站、东陵路站、马官桥站、东陵公园站。旅游专线，规划建设东陵公园站至望滨站。又称黎明至望滨城际铁路地上段。此线路为跨座式交通系统。长约22公里，共有车站7座，分别为东陵公园站、中旅小镇站、世博站、满堂站、棋盘山站、秀湖站、望滨站。沈阳-铁岭城际铁路，规划建设蒲河大道站至凡河新站。又称沈铁城际铁路地上段。此线路由沈阳地铁列车运营。全长约48公里，沈阳段约31公里，铁岭段约17公里，设车站14座，均为地上或地面站，分别为蒲河大道站、碧桂园站（预留）、天干湖站、冬雪湖站、中国医科大学站（预留）、职教城站、蒲河岛站、新城子南站、新城子北站（预留）、新台子站、汽车改装厂站、腰堡站、东北物流城站、凡河新城站。设腰堡车辆段一座。4号线，朱尔屯站至沈阳南站，全长约32公里，规划23座车站：沈阳南站、小羊安站、白塔堡站、王士屯站、沈苏路站、长白南站、长白岛站、长白北站、砂阳路站、南五马路站、太原街站、市府大路站、皇寺路站、沈阳北站站、沈阳大学站、吉祥站、北海街站、南卡门路站、观泉路站、望花屯站、文贸路站、文东街站、朱尔屯站。工程拟于2014年开工建设，2018年底建成通车远期规划 （2018年后建成通车）3号线：张士开发区至沈抚连接带。途经：张士开发区、于洪新城、滑翔地区、砂山地区、五爱市场等地区。5号线：沈阳大工业区至浑南新区。途经沈阳站、南塔等地区。6号线：沈北平罗至南桑林子。途经：平罗镇、造化地区、长江街商业区、北站商贸区、中街商贸区、南塔鞋城、浑南居住区等地区。7号线：沙岭地区至东部汽车城。途经：张士开发区、铁西、五爱、中街、东站等地区。8号线：二台子地区至苏家屯。途经：中街、无爱市场、三好街、浑南地区。11号线：农业高新区至沙岭地区。途经沈北新区、沈北大学城、造化地区、张士开发区等地区。2.沈阳房地产市场的现状截止2013年，沈阳市房地产市场继续保持平稳健康的发展态势。房地产开发投资平稳增长，施工规模进一步扩大，企业资金较为充裕。但随着国家持续对房地产市场进行调控，房地产开发企业及购房者观望态度较浓，楼市成交平淡，商品房销售市场前景并不明朗。（1）开发投资平稳增长，住宅投资增长迅速 2013年，沈阳市房地产开发投资继续保持平稳增长，完成投资2184.0亿元，比上年增长12.4%，占全市固定资产投资比重的34.2%，比上年回落0.3个百分点。从投资增速变化情况看，一季度，房地产市场借助全运的重大机遇，开发投资以27.9%的速度快速增长。随着新的调控政策效果的逐渐显现，投资增速逐渐回调至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。从投资结构看，住宅投资的主体地位有所增强，完成投资1574.6亿元，比上年增长18.3%，比上年提高12.7个百分点，占全市房地产投资由上年的68.5%提高到72.1%。而非住宅投资增长有所放缓，占比由上年的31.5%下降至27.9%，其中，商业营业用房完成投资396.7亿元，增长10.5%；办公楼完成投资62.0亿元，下降38.1%。2013年沈阳市房地产开发投资情况（2）民营房地产增长迅速，外资投资步伐放缓随着市场发展空间的不断扩大，占据沈阳市房地产市场多半个江山的民营房地产不断发展壮大，已成为推动沈阳市房地产平稳快速发展的主要力量。2013年，沈阳市民营房地产开发投资1497.9亿元，占全市房地产投资总额比重达到68.6%，比上年增长1.3倍，远高于全市投资增速。相比之下，受宏观调控的影响，沈阳市外资房地产企业的投资步伐开始放缓，吸引外资形势较往年低迷，2013年，外资房地产开发投资621.9亿元，比上年下降4.5%。2013年，国有房地产开发投资64.2亿元，比上年下降41.9%。（3）建设规模进一步扩大，新开工、竣工面积有所下降2013年，沈阳市商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积11568.3万平方米，比上年增长5.1%，比上年回落2.8个百分点，增速有所放缓。其中，住宅施工面积8482.5万平方米，比上年增长5.5%；商业营业用房施工面积1922.0万平方米，比上年增长4.3%；办公楼施工面积339.7万平方米，比上年下降9.8%。受国家宏观调控政策的影响，沈阳市房地产新开工面积已连续7个月呈下降趋势。2013年，全市房地产新开工面积3619.1万平方米，比上年下降5.3%，其中，住宅新开工面积2720.6万平方米，比上年下降5.9%。商品房竣工步伐放缓，2013年，全市竣工房屋面积1459.8万平方米，比上年下降29.4%，其中，住宅竣工面积1230.3万平方米，比上年下降25.2%。（4）商品房销售有所下降，楼市成交平淡今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，沈阳市房地产市场进一步规范，市场成交份额更多的被首置购房者占有，房地产投机行为得到进一步遏制，购房者的减少直接影响了房地产市场的销售状态，致使销售市场涨幅受限。在这样的背景下，沈阳市房地产销售市场降温明显。2013年，沈阳市商品房销售面积2262.3万平方米，比上年下降8.4%。从销售结构看，住宅销售2017.4万平方米，下降8.4%；办公楼销售17.5万平方米，下降20.0%；商业营业用房销售202.0万平方米，增长5.3%。商品房销售额1436.1亿元，比上年下降8.0%，其中，住宅销售额1225.3亿元，下降7.1%。（5）房屋销售价格指数环比、比上年均有所上涨相比北京、上海、广州、深圳等一线城市，沈阳市房价上涨幅度比较平稳，12月份，新建房屋销售价格同比上涨13.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，比上月回落0.1个百分点。12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，比上月提高0.4个百分点；环比上涨0.5%，比上月提高0.3个百分点。总体来看，由于市场对待售房屋的消化能力有限，库存较多，同时市场需求有限，因此房价涨幅较为平稳，预计未来不会呈现大起大落的发展态势。（6）企业到位资金较为充裕，自筹资金仍占据主体今年以来，房地产企业资金链紧张情况有所缓解，企业到位资金较为宽裕。2013年，沈阳市房地产到位资金2517.5亿元，比上年增长18.8%，高于房地产投资增速6.4个百分点。其中，自筹资金依然是房地产开发企业主要的资金来源，2013年，企业自筹资金1475.6亿元，比上年增长31.6%，占全部到位资金的58.6%，比上年同期提高5.7个百分点。另外，个人按揭贷款152.9亿元，比上年增长57.6%；企业定金及预收款594.5亿元，比上年增长19.3%。相比之下，国内贷款与利用外资出现负增长，比上年分别下降39.5%和33.9%。2013年，沈阳市房地产市场继续保持平稳健康的发展态势。房地产开发投资平稳增长，施工规模进一步扩大，企业资金较为充裕。但随着国家持续对房地产市场进行调控，房地产开发企业及购房者观望态度较浓，楼市成交平淡，商品房销售市场前景并不明朗。五、地铁一号线对沿线住房价格的邻近效应分析1、邻近效应经验研究的内容及研究方法根据城市交通和土地价格基础理论的分析，可及性是轨道交通对周边物业价值影响的根本来源。但轨道交通对可及性改善并不简单的是轨道本身，而主要是通过轨道交通站点，交通站点是获得这种可及性的媒介，人们先到达站点，然后再通过站点通往目的地。简单地说，衡量轨道交通带来的交通成本下降必需包含两个部分，其一是交通站点到目的地的交通成本，另一个是从住所到交通站点的交通成本。因此，在城市功能布局给定的情况下，到达这些站点的方便与快捷程度是轨道交通施加于物业价值影响的重要来源。在微观层面，轨道交通对邻近物业价格影响主要通过物业到交通站点的邻近程度来衡量量$考虑数据可得性等因素，本文不具体