合肥市瑶海区东汇城策划报告（宝业地产竞标报告上）.ppt

不谋全局者，不足谋一域； 不谋一世者，不足谋一时！,以审度城市的眼光，谋筹发展的思想！,皖江经济圈，长三角城市融入，中部龙头 在合肥大变革的今天 E0913地块的出现具有怎样的划时代意义？,背景阅读1,乐购的建设，凤阳路的规划，50%的商办指标 合肥向上，瑶海复兴 E0913地块的出现，给整个区域带来什么？,背景阅读2,桐城绿苑、城市绿苑、家纺市场 根系合肥，品质筑城 作为宝业地产的又一力作，它的战略意义是什么？,背景阅读3,战略设问：,设问一：格局在迅猛发展的合肥市场，E0913地块面临什么样的发展趋势和发展环境？,设问二：竞争放眼市场，在大格局下我们面临什么样的竞争环境？处于什么样的市场地位？,设问三：规划面对竞争和环境，我们如何进行项目的定位、规划，建立项目地位，实现利益最大化？,战略设问：,设问六：销售住宅与商业如何进行策动，价值如何支撑，价格如何制定，实现项目价值最大化？,设问四：营销在强手如林的合肥市场，我们将以怎样的姿态来进行博弈，形成竞争力？,设问五：推广项目前期启动时，我们是整合还是分开，如何分层策动、有效整合？,战略目标,Target,目录 Contents,PART 1：启章项目认知 PART 2：阅城城市阅读 PART 3：占局市场定位 PART 4：创生规划设计 PART 5：超越营销策略 PART 6：展望销售测算 PART 7：视觉平面展示,启章,一块满载城市梦想的热土诞生,2010年1月22日，位于长江东路与东二环路交口西北侧的开元轮胎厂E0913地块，被69号买家以501万每亩的价格收入囊中，楼面价达到了2087元/平米。,一个承载了瑶海区规划、发展、复兴梦想的地块诞生！,诞 生,地块位于长江东路与东二环交叉口西北侧， 位于中心城区的东北角，东二环内 行政区划归属于瑶海区；分属住宅站前板块,项目认知地块区位,本案,从区位来看，本案位于城市中心区边缘，地处合肥第一路，为东北面人流入市的主要通道,项目认知经济指标,地块总面积95.21亩（6.35万平米） 总建筑面积22.5万平米 规划为商住，其中商业/办公50%、居住50% 容积率为商业4.0、居住 3.2 建筑密度商业35%、居住 22% 绿地(化)率商业25%、居住 40% 小区内配套一幼儿园 成交时间：201年1月21日 成交价：501万/亩 楼面价为：2087元/平米,产品线包括商业、办公、居住、等多种物业形态，在规划上，各部分间建立了一种相互依存、相互助益的能动关系，未来将形成一个多功能、高效率的综合体 。,从产品角度而言，我们具备了发展城市综合体的基本要素。,项目认知地块现状,博澳名苑,东临二环路，隔双向六车道为年底营业的商业项目乐购和在售项目博澳名苑,南临长江东路及快达小康苑住宅小区；穿过双向四车道对面为合肥汽车东站,以西为铜陵路街道花冲社居委居民住宅,北临规划中凤阳支路及规划中小学,周边待拆建住宅较多，潜力居住需求明显,地块所处长江路为东西向贯穿市中心区域的主要干道 交通线路主要向东西向通达，向东可达龙岗区域 项目紧邻市中心区，火车站、省汽车客运站、省邮政枢纽和规划中的地铁1号线均处于三公里范围内，交通较为便利；,项目认知地块交通现状,本案,项目认知地块周边配套,地块东面为乐购购物广场 地块南面所处于长江东路上有，汽车东站、花冲公园 另外居住配套还有第二医院、蚌埠路第四小学、三十九中、农贸市场等 生活配套以长江东路上小门店为主，一公里之外分别有华联超市与好又多超市 三公里范围内综合性卖场和合家福、在建的信地城市广场 其他为大型专业卖场：安徽大市场、五金市场、汽配城、家居馆待,周边配套保证基本居住功能供给，但综合功能性较弱,swot,项目认知总结,一个富有激情、承载梦想的地块，正在一个城市崛起！,城市的发展，区域的升级， 我们该如何成长？,阅城,一块凝重的厚土，一个蓬勃的城市,从东汉郡府到三国重地到包拯故居， 2000年历史文化演进，造就合肥理性和城府 合肥 一块有厚度的土地,中部崛起、皖江经济圈、长三角观察员带来了前所未有的发展机遇！,一块厚重历史的热土，一个蓬勃发展的城市！,合肥向上，瑶海复兴,设问一：格局 在迅猛发展的合肥市场，E0913地块面临什么样的发展趋势和发展环境？,【格局阅读1：城市阅读】,合肥是安徽省经济中心，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，对周边县市经济发展起带头作用。,合肥地处长三角腹地，是长三角经济势力向内地扩展的第一站； 安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，努力实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈的竞争融合； 城市规划区范围：总面积7029.48平方公里，中心城区包括庐阳区、包河区、蜀山区和瑶海区四个大区和肥西肥东长丰；合肥人口463万，市区人口224万； 城市性质：安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。 城市主要职能： （1）安徽省政治、经济、文化中心。 （2）全国重要的科研教育基地。 （3）现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。 （4）区域性交通枢纽。 （5）区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。,城市概况,合肥城市概况,在大合肥都市圈和“合巢”经济一体化的双重作用下未来合肥对外辐射力将大幅提高。,合肥依托区域经济中心区位优势，逐步构建覆盖半径100公里左右的合肥经济区，并向芜湖、淮南、铜陵、蚌埠延伸，促进江淮地区联动发展，进一步提升合肥区域经济中心城市地位，成为全省实施东向发展战略的先发带动力量。 同时，合肥联手推进环巢湖综合开发与整治，培育成为区域性的旅游休闲中心和全国性的旅游目的地。加快“合巢”经济一体化步伐。推动合肥经济区城际间高速公路、高等级公路、快速客运通道建设，构建城际间多网互联、互通，信息资源共享的一体化网络 。,合肥城市辐射力,生 产 总 值 逐 年 直 线 上 涨,经济高速增长 合肥的GDP从2004年至2008年一直保持两位数以上的增长速度，2008年合肥GDP达到1664.8亿元，增长率为17.2。08年受整体经济环境冲击，经济不可避免的受到一定影响，但总体经济趋势仍然保持积极向好的态势。,合肥经济发展,国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。,合肥人均GDP,从三大产业增加值结构看，除了2005年，合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献，而预计这一趋势将持续下去 根据十一五规划，至2010年，三大产业结构将仍然保持工业优先的态势，产业比例届时将为4:49:47。,合肥产业结构,合肥消费水平,08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15591元和5300元，增长16.1和18。,以上年同期价格为100,近年居民可支配收入和消费支出均平稳上升，但08年受全球经济影响，增速较07年有所放缓,合肥房地产发展水平,08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3；其中房地产 投资达40.3亿元，增长达到46.9% 08年房地产投资在固定资产投资比重相对07年上升1.4个百分点 开始，,房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化,各城市房价收入比,经过对四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州 、无锡、哈尔滨）2003年以来的房价收入比情况的考察，一线城市2008年房价收入比平均值达到了12的水平，远高于二线城市房价收入比平均值7。,房价收入比,根据各城市房价和人均可支配收入数据，按一户三口购买90平米的房子来计算房价收入比。,总体而言发达地区城市化率较高。2007年我国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城市化率为88%左右，二线城市城市化率的统计结果仅为43%。也即我国主要二线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。 前期政府工作会议同时也表示要加快中国城镇化的建设速度，因此对于一些欠发达的二三线城市的房地产市场带来了机会，大量的农村人口进入城市，将会促进二三线城市的房地产销售 目前2009年合肥市常住总人口为510万人，比2008年增加9万人，增长1.8%。其中，城镇人口326.9万人，比2008年增加14.3万人，增长4.5%；乡村人口为183.1万人，比2008年减少5.3万人； 2009年合肥市城镇化率为64.1%，已接受后期发展阶段,一线、二线城市平均城市化率,城市化率及城市化发展阶段,区域城市化水平的差别,33,户籍人口及人均可支配收入变化趋势,单位：万；元/人,城市财富总量变化趋势,单位：万亿元,城市财富总量常住人口数人均可支配收入。 合肥的城市财富总量从01年起一直保持上升的趋势，是合肥房价上涨的基础。 根据合肥实际情况预计，从08年下半年后的两三年内，经济增加速度会放缓，这将使城市财富总量的增长趋于缓和。,合肥人口与财富总量变化,我们考察了四个一线城市（上海、北京、深圳、广州）和十个二线城市（沈阳、青岛、大连、重庆、南京、杭州、宁波、苏州、无锡、哈尔滨）2001年以来的房地产开发投资增速情况，一线城市投资增速水平远低于二线城市投资增速水平。 2008年合肥增幅达46.9%，处于二级城市中高速发展城市,各城市房地产开发投资增速,%,房地产开发投资,一线城市由于土地供给的不足，土地购置量与土地开发量已连年下降。 对于二三城市来说，土地的供给并不紧张，因此土地获得的难度较低，且成本较为合理。农村宅基地的流转将进一步放大这些城市的土地供给，并会对地价水平构成压制。,一线城市土地开发面积,一线城市土地购置面积,土地开发、购置面积,房价增长率,厦门,福州,鞍山,兰州,江门,长春,乌鲁木齐,中山,哈尔滨,长沙,青岛,南昌,温州,常州,南宁,太原,唐山,南通,苏州,武汉,呼和浩特,东莞,合肥,临沂,重庆,西安,佛山,台州,郑州,南京,石家庄,成都,天津,广州,北京,深圳,大连,无锡,宁波,杭州,济南,上海,沈阳,金融指标,明星城市,潜力城市,风险城市,低成长性城市,根据城市经济发展与房地产市场水平 ，对重点需要关注的城市进行了城市经济/房产市场比对划分,合肥为潜力城市,合肥为具有发展潜力的二、三线城市,合肥市场发展环境结论,2010年楼市成交量的构成将出现结构性变化，即一线城市新房交易占比将下降，取而代之将是二、三线城市成交量的增长，且二、三城市房价仍具一定上升空间。,合肥空间发展格局,城市总体布局为“多中心、组团式”； 规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区； 老城区全市行政、商贸、金融、信息、文化中心，兼居住、游憩功能； 新城区经济技术开发区，是现代工业基地，兼居住、游憩功能；,合肥房地产主要向西南发展，适当向东发展，限制向北发展,老城区,东区,北区,新城区,西南区,二环,一环,北区建设庐阳区工业园区和双凤工业区，是居住、工业、建材、仓库功能的综合区； 东区包括新站综合试验区和龙岗工业区，是居住、工业、商贸、交通功能的综合区； 西南区包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等，是居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区。,合肥空间发展格局：南进东拓-西缓北抑 在规划范围内，合肥房地产主要向西南发展，适当向东发展，限制向北发展,合肥城市商业格局,合肥市未来商业由中心向东北、西南扩散，为合肥未来商业规划发展重心；项目处于未来商业重点发展范围之内； 同时周边万达广场、信地城市广场等项目的运作将带动区域整体商业发展，同对也对项目产生明显影响；,未来5-8年合肥依然将致力于市场流通体系建设，发展新兴商业，重点发展连锁经营、批发市场、物流、会展业，通过改革、改制、重组、引进等多种方式，增强商业经济实力，扩大商品流通规模，从整体上提高合肥市及合肥商业企业的竞争能力。按照“大贸易、大流通、大市场”的商业格局，使合肥成为江淮之间重要的商品集散地、长江中下游地区商贸中心。,自然发展 2004年之前,起步 2005-2008年,加速 2009年,合肥城市重心的南移，新城区建设力度的加大，合肥东部老城区发展节奏相对较慢，形成了合肥西部、西南已趋于完善，东部地区自然惯性发展的格局,2005年，合肥市委、市政府在 “141”城市空间发展战略规划中，按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路，就着重提到了旧城改造，在主城的东部建设城市副中心的构想,投资额高达120亿元的坝上街改造项目、华润紫云府项目及未来将要落地的在三大物流项目，大建设的快速推进及招商引资大项目的落地开花,战略布局： 大发展 大建设 大环境,瑶海区发展规划,总长近7公里的长江东大街(包括新安江路)，横跨瑶海中部核心区，跨越凤凰桥与长江中路无缝对接，由西向东发展，将是一条极具活力、极具潜力、极具吸引力的金色大街,单元规划面积11.5平方公里的合肥港瑶海片区，距龙塘高速出口仅5公里，又有南淝河水上通道，是打造现代物流基地的理想区域。一批大型物流企业已悄然在此布局,位于瑶海区东北部，地理位置十分优越，总规划用地面积7平方公里，首期规划5.6平方公里，计划引进25所以上院校，到2012年实现常住人口10万人，最终引进25所左右职业院校，形成1520万在校生规模。职教基地首期计划投资30亿元，按照“政府统筹、市场导向、校企结合、办学自主“的要求，以“世界眼光、中国一流、合肥特色“的理念定位规划设计，进一步推进教育资源优化整合，最终形成以高等职业教育为显著特色，并在全省乃至全国形成职业教育规模化发展品牌的高职示范基地,瑶海区大发展,合肥是安徽省经济中心，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，对周边县市经济发展起带头作用 合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献 居民可支配收入和消费支出均平稳上升 房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化 合肥城镇化发展进入快递期 合肥为具有发展潜力的二、三线城市,市场发展总结,合肥处于较健康的快速发展周期，短期内仍处于平稳上涨的潜力城市,城市中心扩张，加速区域节点形成，催生板块发展，项目迎来较好机遇； 瑶海区快速的建设，未来项目将面临板块集中供应时期，竞争激烈； 板块以区域客户为主，随着开发、改造的加速，外部客户将被逐步导入； 板块的竞争形势、价格将在发展的机遇下重新构建秩序。,格局认知总结,【 10年市场不确定性发展的三个主要判断】,【格局阅读2：宏观阅读】,【判断1】10年，合肥楼市类07的稳定发展型趋势,08年市场特征 上涨过快的政策打压,09年市场特征 金三银四红五月的刚需 地王频现后的投资入市 担心优惠政策取消的年底集中释放,10年市场特征 有一定市场风险抗性 无强压下的需求量爆发 07年发展型市场,2010.1,2010.4,2010.7,2010.10,2011.1,延继09年未供应量趋势,09年下半年，供应量放大,供应不足，市场波动上行； 稳定上行的价格底盘,指标楼盘 标杆楼盘 抗风险性显现,【判断2】10年，合肥楼市的震荡上行预期,供应持续放大； 震荡上行的市场预期,局部周期内的量价提升,2010.1,2010.4,2010.7,2010.10,2011.1,上海世博,上海世博将带动全国股市和其他投资资金波动，房地产投资热点分散，市场疲软稳定,【判断3】10年，合肥类同一线城市投资发展受上海世博影响而波动,保持经济增长的方向不变，经济投资回流，受经济影响的房产走势趋上,【 政策变化让未来充满不确定性】,【中央精神】温总专访，中央决心稳定房价,第四，虎年会加强房地产业的市场秩序整顿，持续打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为；对故意进行哄抬房价和捂盘惜售等影响房地产市场秩序的行为最高可被定性为经济领域的违法、违规行为；住建等部委可能出台文件提高房地产行业准入门槛，政策偏向于国有企业有获得更大市场主动权的机遇，把不符合开发所必需的资金和运营能力的企业拒绝在市场公开的竞争平台之外；同时对房地产开发靠囤地升值谋利产生的利润率会有所政策限制，促进开发企业不得不以提升开发速度、创建优质楼盘来换取经济效益；而对住房安全性得以更多重视，会补充制定一些行业规范，加强开发企业和施工单位建设品质的监管和责任追究力度，以确保房屋的安全性能和耐用性。,第一，在注重房地产业发展的同时要保障民生促和谐。 第二，房地产业消费作为拉动内需，还是推动2010年经济发展的重要动力。 第三，虎年国家将通过税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。,四大调控主要手段,土地,交易,产品,手段一,手段二,手段三,金融,手段四,已出台,未出台,已出台 会严控,部分明确,【土地政策】打击屯地，加快开发；未来土地形成控制性垄断,【交易政策】购房“零契税”优惠终结，打击投机购房；自主型改善型契税缴纳1%，补贴0.5%,【金融政策】购房门槛随政策多变,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，央行自2008年10月起将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。 此项优惠政策在国有银行已经全面调控为0.85优惠基准,【 价格增幅下的10年市场预期】,2010.1,2010.4,2010.7,2010.10,2011.1,价格上升快、09年持续热销促使新年后的房地产市场出现惯性 保持量价齐升。,农历新年,根据中央经济会议定调，房价涨幅相对控制，政策调控力度小,【预期】上半年价格增幅10%，政策柔和。全年增幅20%,投资环境及政策波动后的市场反应 利好因素的重叠作用,价格稳定期 增长期 多因素波动期 价格增长期,合理涨幅，10%,10年首次价格筑底,合理涨幅，10%,【不确定市场下的营销核心思想】,【博弈不稳定市场，重要时机把控，节点性策略，创造收益基础】,【策略】,【策略提示：把握项目、品牌、客户的关系是制胜的法宝】,设问二：竞争 放眼市场，在大格局下，我们面临什么样的竞争环境？处于什么样的市场地位？,瑶海区老城改造升级,项目大体量商办规划,城市经济的快速飞跃,综合体的跨界竞争力,区域商圈的快速发展,城市的快速发展带来无穷的机遇 机遇下面临了竞争、自身规划等重大挑战。,占局,一个充满机遇的时代，一个充满挑战的市场,【市场占位1：楼市分析】,合肥楼市从07年进入快速上升期，即使在08年的宏观调控中，仍维持了较大的市场分额，09年去化站上千万平米级，整体市场呈现平稳上升。,合肥商品住宅年度量价走势图,合肥市房地产 住宅发展,受整体市场影响，合肥楼市09年销售呈现整体上升态势，10年再次进入观望潮，销售量降入低谷；但合肥整体市场表现较为健康，基本保持供小于求，因此未来随着刚需的再次爆发，市场需求将进入再一次爆发期。,合肥09年供需趋势,09 年以来合肥商品住宅供需走势图,受长期高量去化和短期供应走低影响住宅均价快速攀升，预计未来几月价格仍将维持高位,09 年以来合肥商品住宅成交均价走势图,合肥商品住宅价格已经在10年迈入5000元大关，随着需求量的加大，未来价格仍将平稳上升。,合肥住宅价格走势,可售量持续下降支撑市场健康运行。新站、瑶海可售量相对较小提供价格上探空间机会,合肥市各区住宅可售量对比走势,（数据截止到10年2月28日）,从10年2月末各区住宅可售量来看，以蜀山区存量最多，但以各区09年月均销售量来计算（不计入10年新增量），则滨湖区和蜀山区去化时间最短 。新站区及瑶海区约须去化4-5个月,各板块房地产发展形势,不同区域、不同档次项目价格等级逐渐显现，营造区域、项目价值越发重要。项目价格低开-上涨为操盘主旋律,合肥市各区住宅均价对比走势,09年均价以政务区最高，达到4767元/平方米；最低的经开区仅3936元/平方米 同比08年，价格升幅最大的为包河区，升幅最小的为经开区 瑶海区09年价格4440元/平方米，价格走势较为平稳,09年合肥市各区住宅均价走势,各板块价格走势,土地放量，未来2年后竞争加剧,（数据截止到10年2月28日）,08年以来合肥市经营性土地成交情况,2009年1-12月份合肥市共有78块土地成交，共成交5821.5163亩土地，同比08年的土地成交面积同比上涨了108.07%；平均成交地价约为292.93万元/亩。同比上涨了181.77% 2010年开年后成交土地已经达到7幅共计774.56亩；由此可见，土地成交量的上涨使未来竞争将更为激烈,土地市场成交对价格的影响,08-09年合肥市各区土地放量对比走势,瑶海土地放量竞争较小存在价格上升空间。区域热点不足更需要以项目切换板块的营销品牌操作,瑶海区土地上市量较小,2009年瑶海区住宅成交套数累计为8467套，成交面积累计为77万，成交量在合肥处于较低。 从瑶海住宅成交量的走势来看，瑶海区一向不是合肥住宅成交量的主销区域之一，且每个月都保持稳定的走势，过程中无明显的波折。 从10月份开始，瑶海区新开和在售楼盘加大推售量，促使住宅成交量突然猛增，一举窜升至中坚区域，成为合肥住宅月度成交量的主要贡献区域 2009年瑶海住宅成交年度平均价格为4440元/，落后政务新区、蜀山、包河和高新，位列合肥区域价格榜的第五名,瑶海区商品住宅销售形势分析,2009年合肥商业累计销售套数高达12722套，累计销售面积达77.3万 从商业成交量的区域分布图来看，区域商业销售模式对成交量具有极大的影响，蜀山和新站以商业分割销售模式为主，故该两区的商业销售套数分别为 5363 套和 2241 套，占全市商业总套数的比重为，41%和 18%，两个区域的套数合计为 59%，将近 6 成，是合肥商业成交套数最主要的区域；从商业成交面积来看，蜀山和新站依然高居前两位，但是两区的销售面积合计比重为45%，远小于套数的比重，反映出蜀山和新站两个区域的商业单套面积小于其他区域,商业市场销售以蜀山与新站区最高,2009年合肥商业成交均价为8722元/，环比 2008年合肥商业成交价格涨幅不大 具体具体区域来看，变化很大。蜀山区域以其成熟的配套和旺盛需求量，使得蜀山2009年度商业销售价格以11463元/高居区域之首；政务和滨湖以11010元/和10416元/，紧随其后，位列二三位 蜀山、政务和滨湖三区也是合肥商业成交价格突破 10000 元大关的区域。 包河主要受个盘极低价格备案拉低影响，使得该区的商业成交价格仅为 5696 元/，是合肥商业价格最低的区域,商业市场销售价格,截2009年12月31日合肥商业可售套数19831套，可售面积为170.6万。 从合肥商业可售套数来看，蜀山以6298套商业可售套数，高居所有区域之首，占总可售套数的32%；新站以 4387 套商业可售套数，紧随其后，位列次席，占总可售套数的比重为 22%，两个区域的商业可售套数占全市总量的54%，是合肥商业可售套数的主要贡献区域；从合肥可售面积区域分布来看，新站和蜀山的可售面积为 33.1 万和 30.3 万，两个区域占总可售面积的比重均为18%，两个区域累计占总量的36%，相比可售套数而言，可售面积占总量的比重很小 瑶海区商业可售量较少，仅占7%；可售面积仅占10%；比较来看，瑶海区单铺面积较大，平均面积为123平方米,商业市场未来竞争,写字楼市场供销分析,2009年合肥写字楼累计销售套数2246套，累计销售面积达13.95万 从写字楼成交量的区域分布图来看，新站区销售套数最多，达340套，占总套数的31%；但销售面积仅占总销售面积的20%；而包河区销售套数占总销量的20%，但是销售面积却占到总销售面积的24%，反映出包河区单套面积大于新站区的写字楼单套面积 瑶海区写字楼销售量较小，仅占总销套数的2%；单套面积为48平方米,数据截至2010年2月28,写字楼市场未来竞争,截2010年2月底，合肥写字楼可售套数9578套 存量最多的为包河区、新站、蜀山区；但如果以09年月销售均量来看，需销售时间最长的为新站区，达2年以上 瑶海区写字楼可售量较少，仅410套，如无新增量，需销售时间仅为2个月，供应量不足使未来有明显的发展空间,项目住宅市场分析,本案,开发商:安徽胜华房地产开发有限公司 投资商:安徽博澳置业投资发展有限公司 物业管理公司:嘉迪物业 总占地面积：约4万平方 总建