某地产工程管理制度

2019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正顺驰中国控股有限公司SUNCO CHINA HOLDINGS LIMITED顺驰地产工程管理制度编号： 项字号第一章 设计管理第一条 城市公司工程管理部设计管理职责：1、方案论证阶段配合研发设计部门进行方案的结构、水暖、电气部分的产品标准确定，参与项目建筑方案的审核工作，提出专业意见；2、直接负责结构、水暖、电气专业的扩初、施工图设计，保证设计效果、产品标准及建设成本达到原项目定位要求；审查设计文件中装修、园建、结构、水、电、空调等技术经济指标，是否符合集团规定的参数要求；设计进度符合施工计划要求；3、设计资料及图纸及时准确报集团审批；4、审核设计变更，按照管理权限审批工程签证，设计变更及时上报集团。第二条 勘察报告的审核1.勘察管理目的1.1 确保勘察工作的勘察点、线、网平面布置及钻探深度合理，有代表性，能真实反映建筑物所处地段地质条件。1.2 确保勘察工作成果的准确性和可靠性，为设计提供建筑场地和地基的工程地质资料和基础设计的依据。2.勘察报告质量审核的主要内容2.1 钻孔深度的检验，岩土试样的取样、送样、试验结果。2.2 审查报告内容是否满足设计要求。2.3 评定报告提出的技术参数是否合理。2.4 物理试验成果报告是否齐全、准确。2.5 地质勘察报告签名、盖章是否齐全。2.6 图和文字说明是否清晰。见勘察管理流程 勘 察 管 理 流 程根据工程项目建设需要提出勘察任务书设计单位 不同意工程管理部审查 同意下达勘察任务选定勘察施工单位招投标或议标（见相关流程）工程管理部勘察施工工程管理部对勘察工作跟踪管理勘察单位 不同意 提出报告勘察报告、评定工程管理部、设计单位 同意 交设计单位应用第二条 图纸会审和技术交底1. 图纸内审1.1 设计院完成的施工图电子版（白图）经城市公司工程管理部基本认可后，在晒正式的施工蓝图前，进入施工图内部会审环节。该环节由城市公司工程管理部主办，设计部门、成本管理部、销售部及物业公司参与。会审所需的图纸可以为打印的白图或电子图。1.2 未经内部会审程序不得作为施工蓝图使用。1.2.1 施工图内部会审自工程管理部发出会审图纸后开始，审查周期为5个工作日内。1.2.2 单位（单项）工程的图纸审查，可根据出图情况分阶段进行会审。各专业之间必须同步进行图纸会审。1.3 各部门图纸内部会审参考要点如下：1.3.1工程管理部主要负责审查施工图的工程深度、完整性，结构方案及设备选型的合理性、安全性及经济性，重大工程错漏等；施工的可行性、合理性及施工图错漏问题等；建筑方案及建筑效果由设计管理部负责审查。1.3.2成本管理部主要审查施工图是否满足成本指标要求及工程的经济性；1.3.3客户服务部主要负责根据前期业主投诉及工程维修问题提出建议；1.3.4销售部、企划部主要负责根据市场调查及客户资源分析，对建筑效果及其它客户关注的问题提出建议；1.3.5物业公司主要负责结合物业管理及工程维修问题提出建议。图纸内部会审参考流程见附件1。1.4 审图过程中各部门应及时记录审查的问题，并整理汇总形成书面的施工图纸内部会审记录表（见附表一），于召开图审会议的前一天提交工程管理部。工程管理部应根据各部门提交的施工图内部会审记录表，做好图审会议的准备工作。1.5 工程管理部牵头组织图审会议，针对施工图内部会审记录表中提出的问题进行解答，并提出解决方法。1.6 工程管理部负责整理施工图内部会审会议纪要，并附上整理、汇总后的施工图纸内部会审记录表，分发给设计部门、项目工程部、成本管理部、销售部及物业公司各部门。1.7 对于施工图内部会审的意见，由工程管理部根据施工图纸内部会审记录表与设计单位联系对施工图进行修改，并跟踪、落实完成情况。1.8 工程管理部对设计单位修改后的图纸进行再次审查，确认无误后同意设计单位晒正式的施工蓝图。2. 施工图外审2.1 单位（单项）工程开工前，由工程管理部组织图纸四方会审，图纸会审记录作为工程施工、验收及结算依据，未经会审的图纸不得使用。2.2 单位（单项）工程的图纸会审，可根据出图情况分阶段进行会审。各专业之间必须同步进行图纸审查。2.3 施工图外审的主要内容应包括但不限于：2.3.1 设计是否符合国家的有关政策规定和技术标准、规范，是否满足使用功能要求，是否做到安全、经济、合理；2.3.2 图纸及说明是否齐全、清楚、明确，图纸所标尺寸、坐标、标高及管线通路交叉连接点是否正确；2.3.3 建筑、结构及设备安装大样详图、节点大样图是否齐全，是否存在错漏；2.3.4 建筑结构与设备安装之间有无矛盾，工程基础、结构、装饰等重点节点是否有疑难问题，各专业之间的图纸是否有碰、错、漏及相互矛盾的地方；2.3.5 设计是否做到符合目前施工技术装备条件。材料（包括新材料）采购是否方便，是否经济合理；2.3.6 设计中选用的材料、设备是否与项目定位相匹配。2.4 施工图会审会议前，项目工程部应将施工方、监理各单位审图的问题进行汇总及整理，形成书面的图纸会审记录（见附表二），并于会审前两个工作日经工程管理部送设计单位。2.5 施工图会审时，工程管理部应组织设计单位对图纸进行技术交底，并对各单位提出的图纸问题进行解答。2.6 对于施工图会审时，设计单位不能及时解决的图纸问题及需另补设计图或设计变更的内容，工程管理部应要求设计单位明确解决问题的时间，并在图纸会审记录中注明，设计部门对此进行跟踪、落实。2.7 图纸会审记录由设计单位、设计部门、工程管理部、项目工程部、成本管理部及监理、施工单位各留存一份。2.8 施工图外审参考流程见附件2。第三条 设计变更及工程签证管理执行顺驰中国设计变更、工程签证管理制度第四条 水电、装饰主要材料选型定板工作执行顺驰中国招投标管理制度第二章 工程管理第五条 施工技术管理1 工程开工管理 单位工程开工前应具备如下条件：场地“三通一平”及施工设备已满足开工条件，测量放线复核已完成，施工管理人员已到位，图纸会审及技术交底、施工组织设计（或方案）已审批，施工单位应提交“单位工程开工报告”由监理公司、项目工程部报工程管理部复核后，报集团项目管理中心签发开工令后，方可组织施工。2 施工图纸会审及技术交底 参照第一章第二节。3 施工组织设计3.1 施工前，总包施工单位必须编制施工组织设计（方案），在自审手续齐全的基础上，报监理公司、项目工程部，经城市公司审批完成后经集团项目管理中心审核后执行；格式见施工组织设计报审单（附表三）。3.2 经审批的施工组织设计（或方案）是组织施工和工程监理的依据，不得随意变更。需变更时要求按上述程序重新报送审批；3.3 特殊工程无法编制总施工组织设计时，应分阶段编制施工组织设计或施工技术方案，经上报审批后实施，单位工程施工组织设计可分两次编制：0.00以下和0.00以上，单项工程的施工组织设计和主要分部、分项工程，如桩基、深基坑支护、水电工程、防水、幕墙工程、结构转换层等应单独作施工方案；4 工程施工放线、验线项目工程开工前，由项目工程部组织相关单位（各城市公司根据当地的规划要求自行确定放线方法）放出规划红线，建立场地平面控制和高程控制网，并建立控制主轴线（基线）标桩。施工单位放线后，应在现场清楚标明墙、柱轴线位置（包括平面轴线及建筑物大角垂直轴线位置），自行核验无误，填报放线报验单。城市公司开发部负责会同政府测绘部门对建筑红线、平面控制网、高程控制点及主轴（基线）的复核验线，项目工程部配合。5 工程委托书（通知书）的下达5.1 为了确保项目建设工程立项后的前期工作能顺利的开展，在施工合同和工程设计合同签订之前，由城市公司工程管理部协助城市公司领导下达工程委托书和设计委托书；5.2 委托书由城市公司组织专业人员编制后，须报集团项目管理中心审定，由城市公司下达施工单位实施。6 施工场地管理6.1 红线位置经验收无误后，红线范围的建设用地由项目工程部正式移交施工单位管理；6.2 项目工程部应根据放线结果，调查工程项目开工（如基坑开挖等）可能对周边建筑物或管线造成影响的，应知会施工单位采取相应预防措施；6.3 项目工程部应根据现场实际情况，认真审查施工单位编制的施工组织设计中的施工场地总平面布置可能对后期施工所带来的影响。在项目建设过程中，项目工程部应按安全文明管理规定对场地进行管理，施工完成后，应督促施工单位及时清理好现场（在合同中应注明）。7 安全及文明施工管理7.1 项目建设工地现场应成立以施工单位为主的安全、文明施工管理小组，项目工程部经理、工程管理部品质管理组、监理公司项目总监须参加管理小组工作，加强对施工单位的安全、防火、文明施工的监督与管理，落实岗位责任制；7.2 各类施工组织设计（或方案），必须包含安全、文明管理措施，否则不予审批；7.3 建立安全、文明施工定期检查与巡视检查制度，监理公司人员应每天巡视检查，发现问题及时处理。项目工程部每周至少一次组织对施工现场检查，纠正违章行为，对存在问题及隐患，提出整改通知，限期整改。7.4 顺驰中国项目管理中心工程管理部不定期对各建设工地进行安全文明施工检查，将检查出的问题和奖罚情况在顺驰中国通报中反映。第六条 “甲分包”工程的管理“甲分包”模式及审批权限见顺驰中国招投标管理制度及有关通知。1 “甲分包”工程的施工管理1.1 除景观工程、专业局负责的市政配套工程外，建安“甲分包”工程均应纳入总承包单位工程管理范围内，由总承包单位统一管理，项目工程部应以“三方协议”等形式约定好总承包、“甲分包”单位的权利、义务关系，并负责协调总承包与“甲分包”工程进度配合，交叉作业的顺序、安全、文明施工等工作；1.2 “甲分包”单位入场的临时办公、材料堆放用地、水、电的使用，由项目工程部统一协调解决；费用的记取按照合同的约定进行。1.3 “甲分包”工程施工前，须提交施工组织设计（或方案），由监理公司、项目工程部审定后方可施工；1.4 “甲分包”工程施工应执行工程管理手册规定的原材料、成品、半成品报验、分项工程及隐蔽工程验收和施工样板验收等制度。2 “甲分包”工程的竣工验收与政府部门的专业验收2.1 “甲分包”工程的竣工初验由项目工程部组织，竣工验收由城市公司主持。项目工程部、工程管理部品质管理工程师、监理公司、设计单位、物业公司、施工单位参加，验收合格后项目工程部督促施工单位及时办理专业验收； 2.2 凡需要政府主管部门进行专业验收方可通过小区综合验收的单项工程，必须按谁施工谁负责报验和验收的原则，由施工单位向政府主管部门申请专业验收，项目工程部参加专业验收。专业验收合格，方可办理结算手续。第七条 工程质量控制1 原材料、成品、半成品的质量管理1.1 原材料、成品、半成品、砼、砂浆、焊接试件（以下简称原材料）原则上应具备三证（材料合格证、试验证明、当地建委产品质量认证）。进场使用前，施工单位填报材料报验单，附上三证及材料进场复检报告，经监理公司及项目工程部现场进行质量检验认证后，方准使用；1.2 采用新材料、制品应有技术监督文件、生产厂家的产品质量标准、使用说明和工艺要求，经审核验收的材料、成品和半成品须达到如下要求：质量保证，资料完整齐全、有效，有关技术指标符合设计及规范要求，现场材料标志与材料相符；1.3 主要装饰材料、构配件在订货前由施工单位提交样品和有关厂家资质证明及报价资料，项目工程部会同设计、城市公司主管领导审核同意后方可订货；样品由工程部保存备查。1.4 原材料的取样检验实行见证取样和试验送检制度，试验见证程序参照当地政府的规定执行；1.5 原材料经检验不合格者，不得在工程上使用，由项目工程部通知并跟踪其限期退出现场。2 施工过程质量的检查2.1 巡视检查和旁站监督项目工程部专业工程师，必须每天巡视所管现场二次以上，发现问题应及时提出整改意见并跟踪落实。凡属质量控制点都必须有监理工程师旁站监督，下列部位施工全过程必须旁站监督，项目工程部工程师随时检查施工单位及监理单位的技术人员旁站情况。2.1.1 桩基础工程的砼浇筑及打压桩工程；2.1.2 地下室底板、顶板、侧墙浇筑砼及防水处理；2.1.3 转换层砼浇筑；2.1.4 屋面结构层砼浇筑及防水施工；2.1.5 给水系统的打压试验及排水系统的通、灌水试验；2.1.6 后浇带砼浇筑。质量检查的内容：施工材料、成品的质量，施工工艺、工人操作是否按规范，规程及批准的施工组织设计或方案的执行情况。项目工程部主管工程师须认真填写施工检查日志（附表四），以备顺驰中国项目管理中心抽查。竣工验收后施工检查日志作为竣工资料档案的一部分按公司档案资料管理制度留存。2.2 质量问题的整改 项目工程部、监理公司发现有使用不符合标准的材料要及时制止，对检查发现的质量缺陷应做好记录，并及时向施工单位发出质量问题整改通知单（表A-10），整改情况要及时跟踪，对不执行整改者给予处罚和经济制裁。 顺驰中国项目管理中心工程管理部负责抽查城市公司项目工程部的质量整改工作。3 分项（部）工程及隐蔽工程验收3.1 分项工程完工后施工单位应先进行自检，自检合格后，向项目工程部、监理公司提交工程质量报验单，并附质量保证资料及自检资料。分项工程监理公司人员会同施工单位质检员到现场按检评标准实行检查，并做好记录，验收合格后签证；对存在问题应指令施工单位整改；项目工程部应在合同规定的时间内进行验收；3.2 隐蔽工程验收应按有关规定做好质量评定确认。分项工程的工序，如防水分项的找平层、防水层、隔离层、保护层等，必须办理分层隐蔽验收；所有的分项工程和隐蔽工程由工程管理部品质管理工程师参加验收并确认；重要的分项和隐蔽工程（如下表），设计人员一并参加验收并确认；分项工程未经验收或验收不合格，不准进入下一道工序施工；重要的分项和隐蔽工程表项目主要分项1、基础工程 第一批桩单柱的桩基成孔或主要受力桩成孔的终孔验收和钢筋笼验收。2、钢筋砼工程 地下室底板、顶板、侧墙、核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，屋面层钢筋。3、防水工程 地下室、屋面、水下结构的防水。4、设备安装地下防雷接地工程、屋面防雷工程；地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。消防分项工程；人防分项工程；3.3 分部工程的验收。所有的分部工程由工程管理部质管理工程师组织检查验收。下列分部必须由总承包单位质量主管部提出申请，由城市公司工程管理部、设计单位、监理单位、施工单位参加验收并签证。3.3.1 地基基础（包括地下室）分部工程；3.3.2 主体结构分部工程；3.3.3 外装饰分部工程；3.3.4 电梯分部工程；3.3.5 空调分部工程；3.3.6 给排水分部工程；3.3.7 供电分部工程；3.3.8 室外园建、绿化分部工程。4 施工样板、施工样板房（间）的验收4.1 凡装饰工程（外墙、室内、大堂、电梯前室等）、橱柜安装、抹灰、厨、厕、卫生洁具安装，给排水管道的龙头、门窗、幕墙、园建、绿化等，全面施工前，施工单位应做“施工样板”； 制作“样板”必须有小样或排版图，其中涉及到墙面、地面、吊顶的排版图，应将电源开关、插座、水管龙头、消防探头、喷洒头、安保探头等，在图纸上予以标明，施工单位需在主体工程施工前报项目工程部，由城市公司设计部门进行审查；以确定装饰材料与机电设备管线的预留、预埋位置关系；4.2 经验收合格后可按样板的标准全面施工，样板未经验收或验收不合格，施工单位自行全面铺开施工的，城市公司项目工程部有权下达停工令，造成返工，由施工单位负责；停工令的签发要经过城市公司总经理审批。4.3 在主体结构完成后、应在楼层内不同类型的单位、尤其是大堂、公共走道等部位，做施工样板间（按销售合同约定的交楼标准），通过施工样板确定给排水、电气、卫生洁具、楼地面、门、窗等工艺流程和整体综合质量标准。样板间完工后，施工单位填报施工样板报验表（附表五），由城市公司工程管理部品质管理工程师、项目工程部、设计部门、成本管理部会同监理单位、设计单位、施工单位联合验收。经验收合格的样板间，作为竣工验收的标准。4.4 楼盘销售前，城市公司必须按集团有关制度规定申请设置销售样板房（示范单位）、示范环境，申请获得批准后，工程管理部负责监控施工单位按设计图纸进行施工，样板房（示范单位）要有室内装饰设计和布置，能反映出建筑效果。施工完成后，城市公司主要领导和工程管理部、设计部门、成本管理部、销售体系共同验收。以交工标准、效果、成本等方面综合评定，达成一致后方可对外开放。5 设备安装工程的质量检查5.1 主要设备的到货检验 主要设备如变压器、高低压配电柜、消防控制柜、柴油发电机组、空调主机（冷水机组、柜机）、冷风柜、风机盘管、水泵、擦窗机等到场后必须进行到货验收。设备进场必须具备使用说明书、合格证进口设备必须具备海关商检证、原产地证明等。由施工单位填写设备进场报验单（A-14）。由项目工程部会同成本管理部（必要时）、设计单位（必要时）、施工单位到现场开箱检验，经检验合格、签认后方可进场安装。5.2 电气设备及配电线路的绝缘检查和接地极电阻测试 发电机、电动机、变压器、高低配电柜、控制柜、消防控制柜、动力照明配电箱等电气设备及安装好的电气线路，未安装的电力、控制电缆，应在安装和使用前做绝缘和耐火等级检查，并填写工程质量检查报验单，经项目工程部核验后方可进行通电试验。楼房电气保护接地极的接地电阻应测试合格并做好记录后方可进行下一工序施工。5.3 给排水管道的严密性试验 给水管道，应做分段和系统打压试验。分段打压试验由项目工程部、监理公司旁站检查验收，系统打压试验，由城市公司组织验收。打压试验应做好记录，渗漏点要有专人跟踪处理。 排水管道（污水、粪水管）、雨水管及空调冷凝水管安装完后应做灌水试验，检查其渗漏情况。检验由项目工程部组织验收。5.4 主要机电设备的单体检验、调试、试运转 电梯、消防系统、水泵、通风、空调设备机组（含冷风柜、风机盘管）及电机、变压器、配电箱柜安装后，应进行单体试车调试，试运转检验。试验由项目工程部组织（必要时成本管理部参加检验），试验结果要填写记录，符合要求的，由参加检验人员签证确认。6 质量问题、事故的处理6.1质量事故的一般处理原则：出现工程质量事故，施工单位应及时报告项目工程部、工程管理部、监理公司，随后应及时提交事故报告，内容包括事故原因分析，损失程度、处理方案、整改措施等。送项目工程部、工程管理部、成本管理部、设计单位、监理公司审核、审批后实施。处理工作完毕后由施工单位填报工程报验单由项目工程部组织相关单位验收。6.2工程质量（安全）问题、事故报告制度6.2.1一般质量问题：直接经济损失在5000元以下者，或造成较大缺陷者，项目工程部可根据缺陷严重程度作出修整或返工处理的决定，并责成施工单位提交质量事故报告表及整改措施，报送工程管理部、成本管理部审批后实施；6.2.2一般工程质量事故：因违反施工规范、规程，造成直接经济损失5000元50000元视为一般工程质量事故，项目工程部应在4小时以内报告城市公司工程管理部，随后填写工程质量事故报告表（表A-11）并责成施工单位提交整改措施，项目工程部须组织工程管理部、成本管理部、监理单位、设计单位参加会审确定处理方案后由施工单位实施，处理完毕后，项目工程部组织有关单位验收；6.2.3重大事故：下列情况属重大事故：发生人身死亡事故；重伤三人以上事故；直接经济损失达50000元以上者；发生重大质量（安全）事故 ，项目工程部应在事故发生后一小时内，将事故简要情况向城市公司工程管理部及有关领导报告，并做好善后处理、保护现场、等待调查、取证和处理，重大质量事故的处理方案，城市公司除按建设部的有关规定和程序处理外，还必须在事故发生后12小时内填写重大质量（安全）事故上报单（附表六）报告顺驰中国项目管理中心；出现质量事故和质量问题隐瞒不报者，对施工单位将严肃处理，项目工程部、工程管理部、主管领导也将负连带责任。7 工程暂停工与复工 为了保证工程质量，出现下列情况之一者，城市公司有权行使质量监督和否决权，发出暂停工指令，但需要城市公司领导审批。7.1 施工中质量出现异常情况，经监理公司提出后施工单位未采取改进措施或措施不力，未能使质量情况好转；7.2 上道工序未经甲方代表（监理公司）验收而进入下道工序施工；7.3 擅自使用未经认可的建筑材料；7.4 擅自变更设计图纸进行施工的；7.5 出现质量安全事故；7.6 未经审查同意的分包单位进场施工。 工程暂停工通知签发前，项目工程部应向城市公司总经理汇报，征得同意后签发。对可能出现重大质量事故苗头，需立刻制止的可先行下达停工通知，随后向城市公司总经理报告。以上暂停工指令发出后，须在发出后2个工作日内向顺驰中国项目管理中心报告。 施工单位接到暂停通知后应立刻停工，按要求认真整改，整改后提出复工申请，项目工程部审核后报城市公司总经理签发复工令。8 成品保护 为了确保工程质量，必须加强建筑成品和安装成品的保护。8.1 项目工程部要督促施工单位根据实际情况制订切实可行的“建筑成品保护规定”。总承包单位要成立工程负责人为首的项目工程建筑成品保护小组，项目工程部参与成品保护小组的管理。8.2 成品保护小组的职责是：负责监督各交叉作业工序执行中间交接验收手续。落实成品保护的岗位责任。协调和管理“甲分包”工程（如：有线电视、电话、煤气、橱柜等）执行成品保护规定。对违反成品保护规定，对成品造成污染和损坏的事件，落实责任和执行处罚。8.3 成品保护的控制重点是：8.3.1 预埋给排水管道；8.3.2 卫生洁具、橱柜；8.3.3 木门及门锁；8.3.4 木地板；8.3.5 铝合金门、窗；8.3.6 镀膜玻璃；8.3.7 大理石窗台板；8.3.8 防水层；8.3.9 阳台栏杆；8.3.10 小区道路；8.3.11 园建绿化。9 工程竣工验收和入住交验9.1 竣工验收：确保各分项工程验收合格，并按国家建筑工程质量验收的相关法规、规定、规范做好验收的相关准备工作。9.1.1市政、消防、人防等专项工程由城市公司负责组织内部验收，验收合格后报请专业主管部门进行专项工程竣工验收，验收应一次通过，否则由城市公司总经理承担责任；9.1.2竣工图和竣工资料的编制按国家、当地政府文件要求进行，总承包单位负责搜集整理，电子版竣工图由设计院负责绘制完成，经监理公司检察合格后，报送项目工程部、工程管理部审核，无误后按集团公司有关规定存档。9.1.3符合验收条件后，监理公司组织总包单位、项目工程部、工程管理部、城市公司设计部门、设计单位进行初验，做好初验报告，进行整改；整改完成后，由城市公司工程管理部组织，集团项目管理中心、集团研发中心等部门参加，对整改结果进行复验。具备合格条件后方可由城市公司工程管理部组织当地行政监督部门监督竣工验收备案；城市公司工程管理部负责将初验报告、整改报告及复验报告整理交集团项目管理中心备案。工程综合验收：9.1.4单位工程及市政、消防、人防等专业工程验收通过后，由城市公司组织、集团项目管理中心、集团研发中心参加小区综合验收，重点检查配套工程、园林工程等使用功能是否到位、是否符合销售合同约定等。若发生不符情况，则城市公司需提出解决方案，报集团项目管理中心审批后方可施行。综合验收审批表格执行内部竣工验收审核表（附表七）。9.1.5项目工程部负责现场观感评分及实测实量复核，并根据我方内部竣工验收审核的意见代表我方在单位工程竣工意见会签表上签证质量等级；项目工程部对质量等级的核定报成本管理部审定后，成本管理部在单位工程质量等级证书签字、盖章，城市公司以此为依据与施工单位办理决算。9.2入住交接验收和移交通过当地政府验收后，城市公司负责组织与物业公司进行移交；双方交接验收时必须逐层、逐户、逐间、逐点检查和验收；验收必须进行书面记录，对质量问题提出明确的整改意见，由城市公司安排施工单位限期整改完成。10 工程保修管理10.1 单位工程、小区移交后由物业公司进行管理，工程质量的保修期以政府有关部门批复竣工备案表之日起计算，保修期以国务院颁布的建设工程质量管理条例为底限，以合同约定为准。10.2 保修期内施工单位，需将维修负责人、办公地点、联系电话，书面通知物业公司，以便能随时联系，并在施工合同有关条款中约定保修责任，具体内容可按双方合同约定执行。10.3 小区移交后的头二个月内，项目工程部应协助物业公司解决业主对质量问题的投诉，及时通知施工单位维修，维修项目由项目工程部与施工单位共同验收，维修完毕项目工程部检查合格向施工单位签收。二个月后，物业公司负责组织施工单位维修。10.4 业主提出维修要求后，物业公司应鉴别是否属于保修范围（必要时应请工程部门或第三方权威机构协助鉴别），如属于保修范围的，向施工单位下达维修单，维修单要施工单位签字。土建维修单三天内，水、电24小时内，施工单位不按要求进场维修的，物业公司应先行维修。物业公司通知施工单位履行保修责任时必须按照施工合同约定及国家法律、法规的要求进行，对于通知后施工单位未及时维修的工作，必须按国家法律、法规的要求保存好照片、录像等证据。再向施工单位收取费用，如施工单位不认可，物业公司应报送城市公司协助或通过诉讼解决。若经查证所维修项目是用户造成的，其维修费用应由用户自负。10.5 保修期满，施工单位可向城市公司工程管理部提交保修期终结申请书，并应整理好保修档案资料，向物业公司移交。城市公司项目工程部负责组织客服部门、物业公司共同对质量进行复检，签署保修期工程质量问题议定书（附表八）。在确认保修单位的义务已完成后，双方应签认保修期终结书（附表九），保修期终结书可按保修项目分段签发，工程保修款方可支付。第八条 项目整体开发进度控制1 计划的编制与审批1.1项目获取以后，城市公司须编制项目整体开发计划，报送集团项目管理中心、常务副总裁、总裁审批；城市公司工程管理部应依据集团批复的项目整体开发计划编制项目单位工程施工进度计划，以甘特图或网络图表示。1.2项目单位工程施工进度计划中确定的单位工程的开工时间、0.00完成时间、结构封顶时间、外装修完成时间、市政配套完成时间、园林绿化完成时间、竣工验收及交楼时间等时间节点作为工程工期控制点，用以指导后期工作，约束各合作单位，并作为考核依据之一。1.3项目工程部应根据项目单位单位工程施工进度计划督促各合作单位编制相应的施工进度计划，认真审查后报工程管理部审批，作为合同文件的组成部分。2. 计划进度控制2.1进度管理实行动态管理，城市公司应定时对工程进度进行检查。2.1.1项目工程部主管应每天对各单位（单项）工程进度检查，并将检查情况及措施汇报项目工程部经理；2.1.2项目工程部经理每周应对各单位（单项）工程进度进行检查，并将检查情况及措施汇报城市公司工程管理部；2.1.3城市公司每月应对工程工期控制点进行检查，并将检查情况及措施汇报集团项目管理中心。2.1.4 对于工期拖延五天以上的单项工程，要求施工单位做出书面报告分析原因，制定措施，并按合同约定进行处罚。如施工单位仍不能提出有效措施的，要协商其他解决方案，直至解除合同。3. 工期延期的条件3.1由于不可抗力的原因（如地震、战争等）。3.2由于甲方原因引起停工。3.3属于上述原因之一者，可以批准工期顺延。施工单位应在实际发生符合条件的工期顺延的事件后2天内向项目工程部提出申请，逾期不予受理。4. 工期签证项目工程部应对实际发生的符合条件的工期延误，核实延期天数，并会同成本管理部按双方合同约定进行签证。第九条 投资控制1 事先控制工作1.1 严格会审图纸，在保证安全性和适用性的前提下，做到结构体系经济合理，装饰、设备标准适当。1.2 严格审批施工组织设计，施工技术措施要经方案比较做到经济合理。1.3 认真对待材料、成品、半成品及设备选型定板，控制材料价格。2 工程招投标2.1 顺驰中国投资的一切建设项目。“甲分包”工程，重要的材料、设备，实行招标，择优选择价低，优质的材料设备和施工队伍，以降低工程成本。2.2 招投标工作的管理参照顺驰中国招投标管理制度。3 工程签证审批参照顺驰中国设计变更、工程签证管理制度4 工程款支付管理4.1 工程款的支付主办部门：城市公司项目工程部 每月26日由施工单位将上月26日至当月25日各项目完成的形象部位、质量自查报告和已完工程产值报送项目工程部，项目工程部根据现场实际验收情况，负责审核形象进度和已完工工程的质量，审核通过后报送城市公司工程管理部品质管理工程师复核，未经验收的分项工程和下达的整改通知单尚未整改合格的分项暂缓支付进度款，如整改通知单下发后拒不整改的，可暂缓支付当月进度款。 工程管理部向成本管理部报送审核后的形象进度、质量评价，由成本管理部依据实际进度审核工程产值，根据合同条款审定付款金额，交回城市公司工程管理部。 城市公司工程管理部将合同付款需求报至城市公司财务部，财务部汇总至集团财务管理中心，集团财务管理中心和项目管理中心负责制定实际付款额度。在每月1日前以集团财务管理中心的名义下发。由城市公司按集团审批额度及财务管理制度进行工程款的支付。4.2 工程结算款的支付工程结算款支付须满足如下条件： 工程已通过政府相关专业部门的验收并已与我方办理竣工验收交接手续； 工程的竣工图纸及验收资料已整理并交接完毕； 城市公司结算工作已按顺驰中国结算管理制度的相关要求完成； 各方已完成结算文件的书面确认工作； 具体付款申报程序参照4.1款执行。 4.3 保修金支付：1) 按合同约定的保修期满后，工程施工单位可向项目工程部申请支付工程保修金；2) 物业公司审核工程施工单位是否按合同约定完成保修责任，签认完成保修期工程质量问题议定书（附表八）及保修期终结书（附表九）后报送成本管理部审核；3) 具体付款申报程序参照4.1款执行。 付款审批用表格式见合同付款审批单第十条 合同管理1. 合同的签订、审批和会签程序，报价及发包，结算与付款，均参照顺驰中国合同管理制度执行。2. 成本管理部和项目工程部对相关的合同应进行跟踪管理。第十一条 信息管理1. 通过信息目录表，确立信息采集内容，建立信息档案。信息目录一般分为以下几类：行政管理信息：包括工程承包合同、成本管理部、研发中心和项目工程部与设计单位、施工单位往来文函，向上级请示报告、监理日志，监理月报、监理报表、监理通知书、会议纪要、工作计划、总结。技术管理信息：包括设计文件、图纸会审纪要、施工组织设计、工程变更、设计变更通知、施工试验记录、主要分项分部工程的验收记录，事故分析及处理记录、竣工图纸等。财务管理信息：包括各种支付凭证、付款收据、承包方提出的价格调整申请及批复单位额外工程的计费，工期延期的索赔、工程进度款的支付等。2. 成本管理部和项目工程部应将信息逐月分类整理，按顺驰中国相关档案管理要求保存。3. 项目工程部应检查督促施工单位对工程技术资料的收集、整理及时归档，达到城建档案管理的要求。4. 成本管理部和项目工程部应指定专人，负责统计信息的收集和管理。第十二条 组织协调1 协调的目的协调的目的是为了实现质量高、投资省、工期短的三大目标，而创造良好的内部、外部及与政府的关系。2 协调的内容2.1 成本管理部和项目工程部内部协调主要是抓好人力、材料、设备、技术、专业配合的协调。2.2 对施工单位的协调要抓好招标、施工准备、进度、质量、支付签证。合同争议，竣工验收、总包与分包单位关系的协调。2.3 协调与设计及各业务部门关系。公司内部协调由成本管理部和项目工程部负责，通过协调会议，用规章制度形式明确职责、权限，建立信息沟通制度，及时消除矛盾等办法做好协调工作。第十三条 月报管理为了更好地了解各项目的工程管理情况，更有效率地整合资源，并为领导团队提供决策支持，各城市公司必须做好工程月报工作。1 职责分工：城市公司工程副总经理为第一责任人，负责工程月报的真实性和实效性，顺驰中国项目管理中心负责考核月报的工作，对于在报送工作中不及时、弄虚作假等行为将给予通报批评直至免职；2 月报模版及报送时间见集团随后下发的月报管理制度。第三章 附件和附表附件1图纸内部会审参考流程附件2施工图外审参考流程附表一施工图纸内部会审记录表附表二图纸会审记录附表三施工组织工程报审单附表四施工检查日志附表五施工样板报验表附表六重大质量（安全）事故上报单附表七内部竣工验收审核表附表八保修期工程质量问题议定书附表九保修期终结书国标表A-9工程抽查情况通知书国标表A-10质量问题整改通知单国标表A-11工程质量事故报告表国标表A-14设备进场报验单第四章 附则第十四条 本制度的修改权和解释权归顺驰中国项目管理中心。第十五条 本制度自公布之日起生效。附件1 设计修改或重新设计设计单位主办否施工图初步审核工程管理部主办 图纸内部会审参考流程是施工图发放至各部门工程管理部主办各部门进行施工图审查工程、设计、成本、客服、销售、物业参与320天 汇总、整理施工图审查记录工程管理部主办会审前一天，各部门将施工图审查记录发送工程管理部施工图内部会审工程管理部组织，设计，成本管理部、客服、销售、物业参与汇总、整理内部会审记录工程管理部主办根据会审记录与设计单位洽商工程管理部主办跟踪、落实设计修改及设计变更工程管理部主办210天否审核设计修改图及设计变更工程管理部主办是发放施工蓝图至工程、成本、销售工程管理部主办附件2 施工图外审参考流程施工图发放至施工、监理单位工程部主办各单位进行施工图审查工程部组织，设计及监理、施工单位参与12天汇总、整理图纸审查问题工程管理部主办、施工单位协办会审前两个工作日，工程管理部将图纸问题发送设计单位施工图会审及设计交底工程部组织，监理、施工、设计单位参与设计变更及设计修改设计单位主办，工程管理部跟踪、工程部协办汇总、整理图纸会审记录施工单位主办2天否集团审核设计变更及设计修改工程管理部主办图纸会审记录会签施工单位主办，经监理、施工、设计单位会签后由工程部、工程管理部及设计部门会签、确认27天是发放图纸会审记录工程管理部主办，成本管理部、工程部及监理、施工单位各一份发放设计变更及设计修改到工程部及成本管理部工程管理部主办发放设计变更及设计修改到施工、监理单位工程部主办附表一施工图内部会审记录表城市公司：项 目 名 称建筑面积图纸会审时间记 录 人参加人员（签到）审 图 情 况图号图纸名称审查问题解决方法落实情况备注：所有图纸问题解决后，本表一式五份，工程管理部、项目工程部、成本管理部、项目销售部、物业公司各存档一份。附表二施工图会审记录表 城市公司：工程名称日 期地 点专业名称序号图 号图纸问题图纸问题交底签 字 栏建设单位监理单位设计单位施工单位备注：1 本表一式五份，建设单位工程管理部、项目工程部、成本管理部及监理单位、施工单位各保存一份。2 图纸会审记录应根据专业（建筑、结构、给排水及采暖、电气、通风空调、智能系统等）汇总、整理。工程单位应由专业工程负责人签字并加盖单位公章，其他相关单位应由项目技术负责人或相关专业负责人签认并