某分局指挥中心大楼物业管理投标书

目 录投标函授权委托书法定代表人授权书 开标一览表投标报价表拟任管理处经理简历41物业管理费用支出预算表表一办公管理费用预算表表二设备管理费用预算表表三保安服务费用预算表表四保洁服务费用预算表表五绿化服务费用预算表开办费用预算表1公司综合阐述11.1企业理念11.2管理模式41.3管理框架61.4管理规模61.5管理的主要物业71.6项目剪影82物业管理总体构想132.1优势分析132.2特征分析及其针对性措施142.3服务理念162.4管理服务目标162.5管理制度183物业管理方式253.1运行机制253.2 管理处工作流程3.3管理处组织架构263.4管理人员及各岗位人员配备274物业管理内容424.1前期介入424.2设备管理544.3保洁服务824.4绿化服务924.5档案管理504.6业户接待504.7礼仪服务505服务管理标准985.1房屋完好率985.2房屋维修、急修及时率1025.3设备、设施完好率1046管理规章制度986.1公共制度986.2内部岗位制度1026.3管理运作制度1046.4 考核制度7应急预案987.1消防应急处理987.2电梯困人事故的应急处理1027.3停电事故的应急处理1047.4触电事故的应急处理1067.5突发性水浸事故处理1067.6台风袭击前或吹强烈大风的应急处理1077.7各设备故障应急处理1077.8 大厦外墙或建筑物坠落应急预案8合理化建议1098.1委托管理年限的建议1098.2节能方案111资格审查表投标意向书法人代表身份证（复印件）营业执照副本（复印件）税务登记证（复印件）上海市统计登记证（复印件）企业代码证（复印件）资质证书（复印件）浦东新区检察院委托合同（复印件）浦东新区办公中心委托合同（复印件）宝山区杨行镇政府办公楼委托合同（复印件）宝山区区委党校办公楼委托合同（复印件）宝山区政府办公楼委托合同（复印件）上海市公安局指挥大楼委托合同（复印件）上海市公安局出入境管理大楼委托合同（复印件）上海市检查司法大楼委托合同（复印件）之俊大厦委托合同（复印件）众城大厦委托合同（复印件）远东大厦委托合同（复印件）新国际博览中心委托合同（复印件）无锡保利广场委托合同（复印件）宁波北仑区行政中心委托合同（复印件）宁波新城国际大厦委托合同（复印件）2003-2005年度企业资产负债表、损益表、现金流量表（复印件）企业资信证明书（复印件）公司组织架构图企业信用评估报告（复印件）投标公函及承诺书项目名称：上海市公安局宝山分局指挥中心大楼物业管理项目编号：BCZ2007-2致：上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心上海瑞和工程造价咨询有限公司根据贵方上海市公安局宝山分局指挥中心大楼物业管理招标文件，经考察现场并研究上述项目的资料后，现正式授权的下列签字人陈晓薇 市场拓展部副经理代表投标人上海陆家嘴物业管理有限公司，提交下述投标文件正本1份，副本4份；据此函，签字代表兹宣布同意如下：我方愿以人民币 元的总价，并按上述图纸、行业规范、技术规范及人员素质要求的条件要求承包上述项目物业管理的实施。一旦我方中标，我方保证在合同中规定的开始日期开始行使职责，并在规定的时间内完成和交付下述工作职责。1. 投标方将按照招标文件的规定提供物业管理服务。2. 投标方将按照招标文件的规定履行合同的责任和义务。3. 如在规定的开标时间后，投标方在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。4. 我们同意本投标有效期为投标截止期后90天，在此期间对我们有约束力。可在有效期内予以接纳。5. 直至另行签署正式合同为止，本投标一经招标方在有效期内接纳后，便构成有效合同，对双方有约束力。6. 我们明白招标方不一定要接纳最低价的投标或收到的任何投标，也不会解释选择或否决任何投标的原因。7. 我们同意在本次投标获得招标方接纳后30天内交纳履约保证金壹拾万元整。8. 我们承诺按照招标文件的要求吸纳用户单位分流人员。9. 我们同意一旦我方中标，贵方有权将本项目物业管理内容中的部分服务项目指定分包给某一具备资质的专业服务单位承包权利。若出现该指定分包的情况，涉及该专业服务的报价将从投标总报价中扣除，但该专业服务纳入我方统一管理，由我方承担管理责任。我方的管理费为我方该项服务内容投标报价的10。10. 我们确认在本投标已考虑招标方或其工程顾问已向我们发出的关于招标文件的修改通知。11. 我方承诺试管期（三个月）满后将邀请业主、及上级主管部门按后附的考核表所列项目、指标进行考核；承诺达标分为85分，若考核总分达不到85分，我们将自动退出大楼物业管理，由业主方重新聘物业公司。法定代表人或授权代理人：（签字盖公章）陈晓薇投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司地址：上海市张杨路1458号（源深体育中心）东区5楼日期：2007年2月14日承诺百分制考核表序号承诺总项承诺分项规定分值评验得分备注一管理达标承诺20分19分20分二制度管理承诺10分9分10分三现代管理手段运用手法15分14分15分四房屋及维修管理及承诺15分14分15分五设备及公共设施管理承诺20分19分20分六绿化管理承诺10分9分10分七环境卫生管理承诺10分9分10分法定代表人资格证明书单位名称：上海陆家嘴物业管理有限公司地址：上海市浦东新区张杨路1458号（源深体育中心）东区5楼姓名：毛德明性别：男年龄：54职务：公司董事长系上海陆家嘴物业管理管理有限公司的法定代表人。为上海市公安局宝山分局指挥中心大楼项目的物业管理，签署上述项目的投标文件、进行合同谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。特此证明。投标人：（盖章）上海陆家嘴物业管理有限公司日期：2007年2月14日法定代表人授权书本授权委托书声明：我毛德明系上海陆家嘴物业管理有限公司的法定代表人，先授权委托上海陆家嘴物业管理有限公司的陈晓薇为我公司代理人，以本公司的名义参加上海市公安局宝山分局 宝山区政府采购中心的上海市公安局宝山分局指挥中心大楼项目的投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。代理人无转委权。特此委托。代理人：陈晓薇性别：女年龄：29单位：上海陆家嘴物业管理有限公司部门：市场拓展部职务：副经理投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）法定代表人：毛德明（签章）授权代理人：陈晓薇（签字）日期：2007年2月14日投标报价汇总表致：上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心上海瑞和工程造价咨询有限公司在查看上述项目现场及仔细阅读上述招标文件后，我们同意按前述文件以所报的费用、费率及开办费的价格和计算程序进行价款计算目前投标总价为：人民币元/年，其中开办费元，仅本次投标时收取。各分项报价详见分项报价表。投标方名称：上海陆家嘴物业管理有限公司地址：上海市浦东新区张杨路1458号（源深体育中心）东区5楼公章：法人代表或授权委托代表签署姓名：陈晓薇（签字）2007年2月14日保密承诺书致：上海市公安局宝山分局、宝山区政府采购中心我们了解本项目的重要性及涉及涉密性，我们承诺如果我们未中标，我们退还从招标方获得的全部资料及函件（以下简称资料），并承诺未经招标方书面同意不对资料进行复印或向第三方传播。如果我们中标，我们将依据招标方的要求，在签订物业管理委托合同同时与招标方签订保密协议。投标单位名称：上海陆家嘴物业管理有限公司（公章、法人章）2007年2月14日开办费计价说明表金额单位：人民币元投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）授权代理人：陈晓薇（签字）日期：2007年2月14日物业管理日常消耗材料明细表单价：人民币（元）会务服务消耗品明细表单价：人民币（元）其他特殊消耗费用明细表单价：人民币（元）项目主要管理人员简历表姓名邱炯性别男年龄42职务管理处经理职称拟在本合同担任职务管理处经理毕业院校1986 年 9 月毕业于上海市劳动局第三技工学校，学制 3年参加工作时间1973年从事本专业工作时间1973年履历 年 年在何处担任何职备注1979年-1983年上海市林荫中学1983年-1986年上海市劳动局第三技工学校1986年-2004年上海市轻工机械技术研究所设备领班2004年-至今上海陆家嘴物业管理有限公司宝山党校管理处经理经历 年 年管理过物业项目名称项目规模担任何职备注1986年-2004年上海市轻工机械技术研究所设备领班2004年-至今上海陆家嘴物业管理有限公司宝山党校管理处经理姓名薛亮性别男年龄49职务设备领班职称中级拟在本合同担任职务设备经理毕业院校2002 年 6 月毕业于东方职业技术学校 专业，学制 3年参加工作时间1976年从事本专业工作时间1976年履历 年 年在何处担任何职备注1976年-1991年上海浦江化工厂组长1991年-2004年上海吴淞化工总厂钳工大组长2004-至今上海陆家嘴物业管理有限公司宝山政府办公楼管理处设备领班经历 年 年管理过物业项目名称项目规模担任何职备注1976年-1991年上海浦江化工厂组长1991年-2004年上海吴淞化工总厂钳工大组长2004-至今上海陆家嘴物业管理有限公司宝山政府办公楼管理处设备领班姓名姜倩倩性别女年龄21职务礼仪职称拟在本合同担任职务礼仪领班毕业院校2002 年 6 月毕业于东方职业技术学校 专业，学制 3年参加工作时间2002年从事本专业工作时间2002年履历 年 年在何处担任何职备注2002年-2004年外滩观光隧道管理处礼仪2004年-至今宝山区委党校管理处礼仪经历 年 年管理过物业项目名称项目规模担任何职备注2002年-2004年外滩观光隧道管理处礼仪2004年-至今宝山区委党校管理处礼仪拟投入本项目主要管理人员一栏表名称姓名职务职称主要履历主要经验及承担过的项目一、总部1、项目主管二、现场现场管理总人数 1、物业经理2、物业副经理3、项目技术负责人4、设备管理负责人详见附表105、保洁管理负责人本项目拟投入操作人员数 6、会务管理负责人本项目拟投入操作人员数 7、资料档案管理负责人投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）法定代表人或授权代理人：陈晓薇（签字）设备主要管理人员一栏表设备管理总人数 名称姓名年龄专业及职务主要履历主要经验及承担过的项目投标人：上海陆家嘴物业管理有限公司（盖章）法定代表人或授权代理人：陈晓薇（签字）2 物业管理总体设想2.1 优势分析我公司作为首批获得建设部评定的物业管理一级资质企业，拥有管理以高档次、高智能化政府办公楼为特色之一的物业公司，对管理、服务好“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼具有以下管理优势：2.1.1 综合优势l 2005年公司以综合指数91.27的总分被评为中国物业管理“百强”企业第一位；l 公司是建设部首批物业管理一级资质企业；l 公司连续三年（20032005）荣获年度全国用户满意企业称号；l 公司连续五年（2001-2005）被评为上海市物业管理“百强”企业第一位；l 公司获得2005年中国房地产企业信息化应用单项奖；l 公司2001年荣获国家档案管理一级资质企业（全国唯一物业公司）；l 2004年被IBAC国际品牌认定委员会“一星”标准认定；2.1.2 管理规模优势作为专业的物业管理企业，我公司管理的物业量已超过2100万平方米，是目前全国管理面积最大的物业管理企业。其类型涉及到智能化写字楼、政府办公楼、商业楼、综合商厦、花园别墅、内外销公寓、酒店公寓、住宅小区等。我公司具有大规模经营、低成本运作的优势。2.1.3 管理体系标准优势l 我公司为全国第一家通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001健康安全管理体系三项体系认证的物业管理企业（目前全国通过三项体系的物业管理企业仅为十家）。l 我公司率先推出企业标准化操作，通过制定标准，统一企业形象，统一员工培训，统一服务标准，统一规章制度，统一检查督导，在经营管理服务中形成了一套行之有效的企业运行体系，实现了管理服务规范化、标准化。2.1.4 政府大楼管理经验优势l 我公司在承接的办公楼中，有许多是政府的办公大楼。例如：上海市公安局指挥中心、上海市浦东新区办公中心、宁波市北仑新区政府中心、余杭市国家税务局大楼、上海市宝山区政府办公中心、上海市浦东新区公安局、上海市浦东新区检察院、上海市浦东新区民防办武装部综合搂、上海市虹口区政府办公大楼、上海市宝山区党校办公大楼、上海市杨行镇政府办公大楼、高安路19号大楼（上海市委组织部、宣传部、人事局）、怡丰大厦（上海市审计局、药检局大楼）、巨鹿大厦（上海市信息委、知识产权局）、建国西路75号大楼（上海市公安局经侦总队、国家安全局大楼）、浦东新区工商局大楼、青浦区委党校大楼等。l 在长期的摸索实践中，我公司在对以上高品质、高智能化的楼宇的日常管理及同时如何为政府提供完善的后勤保障过程中，形成了一套切实可行的、针对性的管理服务标准。l 我公司若承接下“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼后，以上累积的管理服务经验将会在最短的时间内使大楼的物业管理步入正轨；且也将在最短的时间内，使在该大楼办公的政府机关人员和重要领导深刻体会到我公司“好保姆、好管家、好朋友”所提供的优质服务。2.2 特征分析及其针对性措施2.2.1 项目概况“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”是由上海市公安局宝山分局承担建设的办公指挥大楼，也将成为宝山区的标志性建筑之一。它位于宝山区友谊路999号，总建筑面积40074平方米，占地面积27615平方米。2.2.2 政府办公大楼的运行特征针对政府办公的特点，我们认为本项目有不同于普通商务办公楼的五大运行特征：l 突发性的接待、会议、工作多，作息时间不确定。l 政府办公的场所，对工作及服务人员保密要求高。l 来访人员构成复杂，人流量大，突发性应急事件突出。l 重要办公区域的各类服务标准有其特殊性。l 主要设备设施24小时安全运行。2.2.3 针对性管理服务措施据此，我公司除提供常规的管理服务外，还将根据以上运行特征，采取以下针对性的管理服务措施：l 我们将根据业主的要求，配合做好政府机关人员、来宾的后勤服务工作，并接受业主的督导。l 在正式入驻时，我们将配合政府主管部门拟订的服务指南分发到每个机关办公室,使机关人员及时了解办公区域内各项功能设施以及我公司提供的各项服务。其中包括：办公服务、其他服务、办公中心设置分布图、常用电话等。l 根据特定的接待活动，我们拟订一级、二级、三级VIP接待标准。l 我们的服务工作时间做到与政府办公时间同步，设备管理（电梯运行、空调控制等）、保洁等各类管理服务人员采用错时上下班的方法，保证只要有政府人员在中心办公，整个管理处就处于工作状态。l 办公中心属机要部门，我公司在以下几个方面从严把关，严防泄密及职务犯罪，并制定“八不”保密原则，人人遵守。 不该说的，绝对不说； 不该问的，绝对不问； 不该看的，绝对不看； 不该听的，绝对不听； 不该传的，绝对不传； 不该动的，绝对不动； 不该记的，绝对不记； 不该带的，绝对不带。l 提供“零干扰”服务：日常的维保服务在非办公时间进行，一般维修工作需得到预约。2.3 服务理念我公司倡导“陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼，真正做到代表业主利益、100%业户第一、不断超越业主日益增长的需求，成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。提倡“让您更满意”的管理服务理念让严格管理、规范服务、心心交流您业户（办公人员、访客等）、行政主管部门、相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为学院的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友2.4 管理服务目标我公司正式接受管理“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”后，将使其达到以下管理服务目标：2.4.1 总目标l 通过良好的物业管理使物业保值、增值，真正为业主营造一个安全、方便、快捷、洁净、温馨、舒适、亲民、安全的办公环境，成为执行物业管理法规和服务标准化的典范，并成为宝山区标志性物业品牌。l 营造优质环境，提高业主的满意度。l 物业管理达到全国示范大厦标准。2.4.2 具体目标管理服务“以人为本”，针对本项目的物业特征，我公司提出“高标准、全方位”的物业管理设想。l 高标准 以业户满意度为指针，导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系及OHAS18001职业安全健康管理体系，运用现代科技手段及管理方法来管理与服务。 从目标管理着手，以质量管理为中心，以信息管理为基础，建立各级监督约束机制，实行24小时的管理服务。 遵循物业公司专业管理、业户自主管理、主管部门及机关各部门监督管理相结合的管理方式。l 全方位针对业户的需求，实行安全、卫生、便捷、齐全、低价及24小时全天候、多方位的高标准管理服务。l 总体目标 杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件； 服务有效投诉少于1%，处理率100%； 业主满意率95%。2.4.3 分项目标l 满意度指数82以上； l 档案归档率达到100；l 公司投诉电话（021-96916）24小时受理投诉，投诉相关职能部门24小时内给予回复；l 有效投诉处理率达到100；l 管理处专线报修电话24小时受理报修，报修项目10分钟内到现场，急修项目24小时内修复，其他项目48小时内修复；l 维修及时率达到100；l 电梯关人，接报后15分钟内到现场处理；l 维修质量合格率达95以上，返修率不高于1%；l 实行维修服务回访制度，回访率达到100；l 各类服务人员上岗培训率达到100；l 公共设备、设施完好率达98以上；l 房屋建筑完好率达98以上；l 道路停车场完好率达98以上；l 清洁管理无盲点；l 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；l 管理服务范围内固定岗（门岗）实行24小时立岗服务；l 实行24小时值班和巡逻制度。2.5 管理制度l 若我公司有幸接管“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”物业管理工作，将实行封闭式、专业化管理，对“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”的前期介入、业户服务、设备管理、保洁服务、绿化服务等实施系统化统一管理。在管理中，我公司将采用“陆家嘴物业企业标准(Q/OAKH)”，同时导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系，达到贵方对物业公司提出的管理目标。公司管理制度目录如下：序号文件名称1维修服务基础服务标准2维修服务基础作业标准3管理处物业管理与服务的标识（试行）4员工行为准则5物业管理项目投标工作流程6投资企业管理办法7合同管理办法（第三次修改）8项目投标书管理办法（第二次修改）9别墅、公寓物业业户服务基础服务标准（第一次修改）10普通住宅小区业户服务服务标准11维修服务基础服务标准（第二次修改）12高档公寓及别墅保安服务标准13中档公寓保安服务标准序号文件名称14普通公寓保安服务标准15普通住宅小区保安服务标准16公众商贸物业保安服务标准17办公楼保安服务标准18院校物业保安服务标准19展馆物业保安服务标准（试行）20高档公寓及别墅保洁服务标准21中档公寓保洁服务标准22普通公寓保洁服务标准23普通住宅小区保洁服务标准24公众物业保洁服务标准25办公楼保洁服务标准26院校物业保洁服务标准27商贸物业保洁服务标准28家政保洁服务标准（试行）29绿地养护基础服务标准（第二次修改）30别墅、公寓物业业户服务基础作业标准（第一次修改）31普通住宅小区业户服务作业标准32维修服务基础作业标准（第二次修改）33保安服务基础作业标准（第一次修改）34普通住宅小区保安服务作业标准35保洁服务基础作业标准（第二次修改）36绿地养护基础作业标准（第二次修改）37企业标准化工作导则（第二次修改）38员工违规、违纪、违反企业标准的处罚规定（第三次修改）39现场管理（服务）质量督查办法（第一次修改）40服务项目供方管理规定（第一次修改）41业户投诉管理办法（第一次修改）42公文处理办法（第一次修改）43公司印信使用管理办法（第一次修改）44公司总经理办公会议制度（第一次修改）45公司对外接待管理办法（第一次修改）序号文件名称46公司公务车辆使用管理办法（第一次修改）47公司考勤制度（第一次修改）48员工请假与休假制度（第二次修改）49公司工资福利制度（第一次修改）50员工奖罚管理办法（第一次修改）51用工制度（第一次修改）52外聘员工用工管理及劳务费发放规定（第一次修改）53管理处员工调动（离职）工作移交规定54项目洽谈管理办法（第一次修改）55物业管理接待“窗口”规范用语（第一次修改）56空房管理办法（第一次修改）57设备帐、卡、物管理办法（第一次修改）58管理处设备维修间管理办法（第一次修改）59管理处中央监控室管理办法（第一次修改）60高、中档公寓及别墅小区公共部位、设施修缮养护管理制度（第二次修改）61普通公寓、普通住宅小区公共部位、设施修缮养护管理制度（第二次修改）62办公楼等非居住物业公共部位、设施修缮养护管理制度（第二次修改）63低压配电管理规程（第一次修改）64变配电站（所）管理规程（第一次修改）65给排水系统运行管理和维护保养制度（第一次修改）66空调系统运行管理和维护保养制度67弱电系统运行管理和维护保养制度（第一次修改）68柴油发电机组运行管理和维护保养制度（第一次修改）69房屋、设备、设施中、大修管理办法（第一次修改）70电梯运行管理和维护保养管理制度71消防系统运行管理和维护保养制度72住宅小区犬类管理办法73“四防一保”管理办法（第一次修改）74安全生产工作管理办法（第一次修改）75避雷装置检测管理办法（试行）76压力表检测管理办法（试行）77资金管理制度（第一次修改）序号文件名称78会计电算化操作管理规定（第一次修改）79物业维修基金管理制度（第一次修改）80管理处预算管理办法（第一次修改）81公司投资企业财务管理办法（试行）82诉讼管理办法（试行）83员工培训制度（第一次修改）84档案管理办法（第一次修改）85计算机设备使用管理办法（第一次修改）86计算机安全操作监督管理办法（第一次修改）87公司内部局域网和外部WEB-SITE的管理办法(第一次修改)88“96916”服务信息平台服务规范89“96916”服务信息平台座席接待人员操作规范（试行）90“96916”服务信息平台管理制度（试行）91固定资产管理办法（第一次修改）92物料采购、仓储、配送、领用管理办法（第一次修改）93新建管理处物资配备规定（第一次修改）94物业顾问管理办法（试行）95“一体化”管理手册96文件控制程序97记录控制程序98管理体系审核控制程序99不合格品控制程序100不符合、纠正和预防措施控制程序101危险源辨识、风险评价和环境因素控制程序102法律法规获取控制程序103信息交流控制程序104固体废弃物污染防治控制程序105水污染防治控制程序106噪声污染防治和绿化控制程序107事故、事件处理控制程序108管理方案控制程序109环境/职业健康安全应急准备和响应控制程序序号文件名称110监视与测量管理控制程序111能力、意识和培训控制程序112标识和可追溯性管理规定113管理评审规定114顾客满意度测评管理规定115“一体化”指标统计办法116房屋完好率统计办法117房屋及设备设施完好标准118检测仪表管理办法119物业管理的监视和测量管理规定120体系评价与持续改进管理规定121数据分析和统计技术管理规定122设备及安全装置管理规定123员工健康安全管理规定124车辆行驶安全管理规定125 顾客财产管理规定 126 过程确认管理规定 127 服务项目供方管理规定 128 物资采购（调拨）/工程（服务）外包管理规定 129 技术基础标准 （试行）130 前期物业管理项目投标（设计）技术标准 （试行）131 采购技术标准 （试行）132 测量、检验和试验设备技术标准 （试行）133 包装、搬运、贮存及标志技术标准 （试行）134 前期物业管理服务交付工作规定 （试行）135 物业服务技术标准 （试行）136 能源技术标准 （试行）137 安全技术标准 （试行）138 员工职业健康安全技术标准 （试行）139 环境技术标准 （试行）140 信息技术标准 （试行）141 公司财务报销制度 （试行）序号文件名称142 物资采购及服务/工程外包合格供方管理办法 （试行）143 物资采购（调拨）及项目退出物资管理办法 （试行）144 出售/转让、报损/报废物资管理办法 （试行）145 外包服务/工程项目审批管理办法 （试行）146 物业服务管理标准 （试行）147 能源管理标准 （试行）148 决策层工作标准 （试行）149 管理人员通用工作标准 （试行）150 中层管理人员工作标准 （试行）151 一般管理人员工作标准 （试行）152 操作人员通用工作标准 （试行）153 特殊工种操作人员工作标准 （试行）154 一般操作人员工作标准 （试行）155公司职能部门员工着装规范156签报及合同流转管理办法157干部考核管理办法158公司机动车辆安全使用管理办法159QC小组活动管理办法160现场连带责任管理办法l 管理处拟订三级操作文件目录如下：序号文件名称1管理处定岗定编管理办法2管理处现场质量监督管理办法3管理处钥匙管理办法4管理处物料管理办法5管理处仓库管理办法6管理处报修处理办法7管理处消防、弱电设备操作规程8管理处消防、弱电设备维修、保养规程9管理处消防、弱电设备服务质量监管办法10管理处电梯设备操作规程序号文件名称11管理处电梯设备维修保养规程12管理处电梯设备供方服务质量监管办法13管理处供配电设备（设施）操作规程14管理处供配电设备（设施）维修保养规程15管理处高压配电间送电工作制度16管理处给排水设备（设施）操作规程17管理处给排水设备（设施）维修保养规程18管理处空调设备（设施）操作规程19管理处空调设备（设施）维修保养规程20管理处空调设备（设施）监管办法21管理处房屋养护和修缮管理办法22管理处饮用水箱清洗管理办法23管理处电梯机房安全管理制度24管理处水泵机房安全管理制度25管理处空调机房安全管理制度26管理处高低压配电房安全管理制度27管理处业户服务人员作业细则28管理处现场服务管理细则29管理处设备人员作业细则30管理处保洁人员作业细则32管理处消防管理制度36管理处保洁监管办法37管理处绿化监管办法39管理处应急预案3 物业管理方式3.1 运行机制l 若我公司有幸接管“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”大楼物业管理工作，将成立“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”管理处，在公司总经理的领导下和在业主方的监督下，管理处由我公司办公楼分公司负责管理服务的运作操作指导；l 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保洁绿化部三个部门，实施管辖区域内统一的物业管理；l 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其领班负责，各部门领班直接向主管负责，各部门主管向管理处经理负责。3.2 管理处工作流程指令评估指令评估反馈反馈反馈授权评估述职指令信息要求服务建议投诉需求办公楼分公司业主核心服务产品形式服务产品延伸服务产品业户服务部部门主管作业人员管理处经理3.3 管理处组织架构设备维修工保安服务员内勤保洁服务员业户服务部（1人）保洁服务部（20人）主管领班设备管理部（8人）主管陆家嘴物业公司3.4 管理人员及各岗位人员配备岗位设置人员配备（人）工作时间备注管理处经理1工作日8:30-17:30技术资料员兼内勤1工作日8:30-17:30仓库管理员1工作日8:30-17:30设备经理1工作日8:30-17:30设备工（高压值班电工）4365天24小时四班三运转设备工（空调工）3365天7:30-19:302人做一休一设备工（弱电工）2工作日8:30-17:30设备工（管道工）1工作日8:30-17:30设备工（万能工）1工作日8:30-17:30礼仪服务领班1工作日8:30-17:30礼仪服务员（东厅会议室）2工作日8:30-17:30礼仪服务员（8F领导层）1工作日8:30-17:30礼仪服务员（9F会议室）1工作日8:30-17:30礼仪服务员（机动）1工作日8:30-17:30保洁服务部主管1工作日8:30-17:30常日班保洁服务部领班1工作日8:30-17:30常日班保洁工（外围）2工作日7:00-15:00早班保洁工（B1F）1工作日7:00-15:00早班保洁工（1F）2工作日7:00-15:00早班保洁工（2F）2工作日7:00-15:00早班保洁工（3F）2工作日7:00-15:00早班保洁工（4F）1工作日7:00-15:00早班保洁工（5F）1工作日7:00-15:00早班保洁工（6F）1工作日7:00-15:00早班保洁工（7F）1工作日7:00-15:00早班保洁工（8F）2工作日7:00-15:00早班保洁工（9F）1工作日7:00-15:00早班保洁工（阶段性工作）3工作日14:00-22:00晚班保洁工（机动）2双休日、节假日轮休顶班44合计49人4 物业管理内容4.1 前期介入4.1.1 正常进场接管时间我公司在确保“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”正常运行的前提下，在“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”有关人员的配合下，正常接管时间为一周（可根据实际情况调整），各部分交接期限及责任人员具体如下：交接时间表项目交 接 时 间责任部门第一天第二天第三天第四天第五天第六天第七天资料合同交接全体人员供配电系统设备管理部电梯系统VRV空调系统设备管理部给排水系统弱电系统消防设备设备管理部周界报警背景音响有线电视灯效、AV安保设备门禁设备车库管理交接总结全体人员4.1.2 施工验收时移交的资料l 竣工工程项目一览表包括竣工工程名称、位置、结构、层数面积、装潢标准，开、竣工日期等。l 设备清单包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备件等。l 设备、材料证明材料、建筑构件、外协作、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录、预制件的荷载试验记录，自动控制仪表的调试记录。l 土建施工记录地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等。l 设备安装调试记录管道系统的试压、试漏检查记录、暖气、卫生、空调、电气、电讯、通风、供水、供气、消烟灭火、防暴报警、电视监控等工程的检查和试验记录等。l 建（构）筑物检测记录建（构）筑物的沉降、变形、防震、绝缘、密封、净化、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录。l 隐蔽工程验收记录l 工程事故发生及处理记录l 图纸会审记录、设计变更通知和技术核定单。l 工程项目竣工图l 建（构）筑物使用注意事项l 项目的重要技术决定和文件4.1.3 验收应提交资料l 产权资料a. 项目批准文件b. 用地批准文件c. 建筑执照d. 拆迁安置资料e. 房地产平面图l 技术资料a. 竣工图b. 地质勘探报告c. 工程合同及开工、竣工报告d. 工程预决算e. 图纸会审记录f. 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）g. 隐蔽工程验收签证h. 沉降观察记录i. 竣工验收证明书j. 钢材、水泥等主要材料及质量保证书k. 新材料、构配件签定合格证书l. 水电、采暖、卫生器具、消防、电梯、供水、煤气、电话检验合格证书m. 砂桨、混凝土试块试压报告n. 供水、供气试压报告o. 园林景观的图纸及清样p. 设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单q. 有关工程项目及其它技术决定和文件4.1.4 交接验收的标准参照执行国家ZBP3001-90房屋接管验收标准4.1.5 接管验收的程序和时限l 建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并同时提交有关物业的产权、技术资料，我公司在接到验收申请和产权、技术资料后应立即组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清楚、符合要求，具备接管验收条件、签发验收通知并决定时间进行验收。l 交接双方共同清点房屋、设备和附着物，按验收标准查验物业质量并做好书面记录，并由双方主办人员会签。经验收符合要求，签发验收合格凭证和接管文件。验收不合格的项目，双方协商处理办法，并商定时间复验。建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证和接管文件。4.1.6 专项工程质量验收l 基础与地下室标准：GBJT-89内容：上部基础结构、防水层、管道、电缆穿墙管、变形缝止水带、预埋件、电梯基坑、地坪、墙面、地下室顶部。l 混凝土结构标准：GB50204-92内容：封窗、孔洞、裂缝l 砖石结构内容：轴线位移、顶面、墙面、表面、外墙上下窗口、门窗洞口宽度。l 屋面工程标准：GB50207-94内容：渗漏、防水层、连接转角处、檐口、天沟、雨水管、保护层、材质、屋面隔热层。l 楼地面标准：GBJ209-83内容：地面、接面、道路、卫生间、厨房、阳台、外走廊、地漏处泛坡。l 门窗工程内容：木材质、表面、油漆、裁口、割角、拼缝、门窗扇、小五金、防水垫、弹簧门窗、窗附件、门窗框与墙体间缝隙填嵌。l 油漆工程内容：透底、消坠皱皮、光亮和光滑、分色裹楞、装饰线、颜色、刷纹、五金玻璃。l 电气工程标准：GBJ232-83GBJ303-88内容：线路敷设、接线盒、5线盒、插座、开关、防雷设施、接地、灯线、专用线路、隐蔽工程。l 空调系统标准：GBJ242内容：空调机组、循环水泵、冷凝水泵、控制箱、交换器、变风量机、风机盘管、温度控制器、放空气阀、过滤器、管道阀门、分配器。l 给排水工程内容：管道、水箱内坡度、水压、通气管、排污管口、色标漆、蓄水池、水泵、洁具、水箱、地漏、排污装置、潜水泵、电气控制箱。l 消防系统标准：GB50166-92内容：水泵、电梯、火灾探测仪器、消火栓、喷淋设备、送排风、排烟、防火门、总控制室、电气控制箱、警铃、应急灯。l 电梯系统标准：GB100600-93内容：运行、选层、平层、轿厢、曳引机、门机、照相、报警、通讯、显示、安全装备、自动、门锁、控制屏、机房、井道、地坑。l 弱电系统内容：a. 监视：控制主机、线路网络、摄像机、图像处理器、长时期录像机、显示屏、移动云台、电子可视对讲。b. 通讯：光缆机、程控交换机、应急电源、配线架、线路网络。c. 卫视：卫星天线、解码器、分配器、放大器、显示屏、线路网络。d. 背景音响：功放器、收音头、收录机、CD机、话筒、喇叭、线路网络、楼层分配器。l 附属工程内容：a. 窨井、污水处理池、井盖、井圈。b. 房屋道路连接口、主干道、支干道。c. 明沟、散水、落水沟。d. 单元信报箱、指示标志。e. 空调机挂物钩位置。f. 通风道、排风道、竖井。g. 绿化设施场地。h. 临时设施用房、建筑垃圾房、生活垃圾房。4.1.7 户内工程设备、设施质量验收l 电气工程：标准：GBJ232-83GBJ303-88内容：电线管敷设、接线盒、电源插座、收视插座、电话插座盒、开关、开关控制箱、灯头。l 给排水系统：内容：管道、水龙头、阀门、热水管道（紫铜）、室内地漏、排污管、阳台雨水地漏l 对讲系统：内容：线路敷设、对讲机l 砖石结构：内容：地坪、墙面、顶面、阳台、门窗、洞口宽度、排