某地产项目业态规划报告

策划报告REPORT 沙河假日项目业态规划报告内容摘要：本项目所处的商圈地理位置及周边环境发展有着明显优势的特性，故项目定位为“高档商业”项目，为满足本地区快速发展的商业需求，在业态规划上注重商品多元化、价格平实化。关键词：酒店公寓 高档写字楼 业态规划阅读导图沙河项目业态规划报告项目地盘分析区位和面积交通通达性可视性周边大型项目功能项目SWOT分析市场综合研究深圳市经济环境概括产业发展城市建设业态业种规划商业模式的建议业态业种配置计划酒店市场调研2008年深圳旅游业现状项目市场定位产品设想写字楼市场的综合研究经济形势对商业写字楼的影响深圳写字楼市场的现状和未来发展南山区写字楼发展趋势分析租赁客户分析一、 项目地盘分析本节关键词 Keywords 交通通达性 可视性 周边大型建设项目功能(一) 区位和面积1. 区位本项目地块位于华侨城区域，区内沿深南大道南侧世界之窗-华侨城洲际酒店-锦绣中华民俗村组成久负盛名的华侨城主题公园旅游区，深南大道以北华侨城住宅区-欢乐谷主题乐园-益田假日广场-波托菲诺-LOFT创意街组成华侨城高尚居住、购物、娱乐、创意、商贸、休闲区。本项目位于华侨城区域西侧，坐落深南大道北侧，东侧邻益田假日广场，南面与世界之窗隔路相望，西侧和北侧靠近白石洲村。相对于深圳其他功能区（华强北、东门商圈等），华侨城区域有着非常明显的特征。它是集“旅游、娱乐、创意、文化、展览、休闲为一体，配套有商业、住宅、商务、学校等服务设施的多功能区域和充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。华侨城区域建成多年，是深圳的重要地标之一，同时改变着城市功能格局，是深圳最具影响力的休闲文化中心。2. 面积本项目占地面积：11330平方米，建筑面积：平方米；公寓及住宅面积：59338平方米，写字楼面积：8328平方米，商业面积：11550平方米，其他：2722平方米。(二) 交通通达性1. 可进入性项目地点位于华侨城中心区域，就是从整个深圳来看，其进入性很强。项目四周都是道路，并且直接位于深圳市东西大动脉深南大道侧，和流量最大的地铁一号线上。2. 交通便利性距离深圳机场25公里，20分钟车程；距离火车站12公里，15分钟车程，乘地铁25分钟；距离市中心12公里，15分钟车程；距离蛇口码头20公里，20分钟车程；距“世界之窗”地铁站D出口50米，步行2分钟；距离公共汽车站30米，步行1分钟；停靠大巴路线有：113、32、234、204、209、210、21、230、223、01、105、319、338、320、324、329、328共17条。(三) 可视性商业建筑能否容易找到，即商业的可视性也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业物业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑物不容易被寻找或能见度差，给顾客感觉偏差或无良好印象，就会影响到整体商业经营价值。本项目四面能见度极高，可视性很强。楼体高达34层，毗邻深南大道，地处世界之窗地铁站出口，人流巨大。且建筑外观风格独特，现代感非常强，可实现极高的可见度。(四) 周边大型项目功能1. 华侨城华侨城也是项目所在区，目前该区主要以高层住宅和休闲设施为主，如高尔夫球场和主题公园。欢乐谷、世界之窗、锦绣中华的游客接待量都名列深圳旅游景点榜首。这些主题公园大多在上世纪80年代至90年代初开业，经营已十分成熟，并大幅度的拉升了该区域的房地产价格和酒店房价。该区域目前有星级酒店4家，城市客栈连锁经济型酒店4家，其他酒店2家。酒店文化主题定位鲜明，酒店入住率和平均房价位于为全市前例。市场定位为商务旅游市场。另延伸到福田竹子林、车工庙片区也已经建成和投入使用的众多高星级别酒店，如锦江、万豪、雅高MERCU等，可以说该片区已经形成不同级别不同风格的酒店消费特征。为此我们需要设计一个独具特色和文化内涵且以达到用差异化吸引顾客的酒店产品。2. 益田广场益田假日广场位于项目东侧，占地3.5万平方米，总建筑面积13万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店（WESTING）为一体的大型建筑综合体。购物中心面积达10多万平方米，共有5层，拥有320米临街延展面，定位为中国最具体验特色的国际购物中心，包括大型百货、超市、五星级影院、国际标准冰场以及餐饮等主力店。华侨城片区是中国最优秀的居住小区，益田广场的开业已填补了原来该区没有一个高档的购物、餐饮配套场所的缺陷，而沙河世纪商场的即将开业将进一步繁荣该片商业区域。3. 欢乐海岸欢乐海岸项目由华侨城集团开发建设，是一个集都市娱乐、环境教育、市民公园、文化设施、休闲度假等多种功能于一体的开放式城市生态滨水文化旅游区，位于深圳湾填海区，滨海大道北侧，华侨城主题公园南侧，南面与深圳湾15公里滨海绿色长廊和红树林保护区连接。项目规划面积54.46万平方米（另有70万平方米湖区为政府托管用地），总投资10多亿元，分3年完成 ，预计2010年底全部建成。项目由“湿地”及“海港”两大主题组成，包括自然生态区、休闲度假区、水岸码头区和欢乐公园等4个部分。欢乐海岸项目的建设，进一步带动了项目所在地的区域价值，也将为项目片区带来更多的人气。4. 华侨城集团大厦位于华侨城WALMART商场对面绿化地的雕塑公园将规划建设高六十八层的华侨城大厦，这将成为华侨城区域最高档的写字楼。另外华侨城每年将投入巨资对原有景点进行改造和创新，比如世界之窗已经改造阿尔卑斯山滑雪场和引进新的娱乐项目，每年暑假华侨城举办“狂欢节”和“啤酒节”等活动，为周边带来了大量的商机。5. 深圳市高新技术产业园区深圳市高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）成立于1996年9月，面积11.5平方公里，是国家重点支持的五大科技园之一。2008年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值2249.78亿元，同比增长17.60%，占全市工业总产值的14.19%；高新技术产品产值2134.07亿元，同比增长17.51%，占全市高新技术产品产值的23.36%；工业增加值490.33亿元，同比增长22.99%，占全市工业增加值的13.55%；出口112.31亿美元；实现税收119.78亿元。高新区每平方公里工业总产值196亿元、高新技术产品产值186亿元、工业增加值43亿元。有国内外企业1000多家，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。国内大企业有华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东大阿尔派、创智、金碟等；跨国公司有IBM、飞利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等。该区域的企业客户群是项目的最主要客源市场之一。6. 天安数码城及泰然工业区天安数码城及泰然工业区经济带已吸引了超过1000家优质民营科技企业入驻，其中既有体现总部经济概念的知名集团化科技企业（及上市公司）总部，也有五百强企业的分支机构或合作企业；既有民营科技企业，也有留学生个人创业公司。目前，车工庙经济区域是项目的第二大客源来源地，但项目将与福田区的部分酒店共同抢摊市场份额。以上几大片区是项目商务市场需求的主要来源，尤其是位于科技园和蛇口区的科技和电子公司，如中兴、联想、长城、TCL、创维、IBM、西门子、飞利浦、康柏、华为集团（这些国内集团公司是深圳商务市场中最大的客源需求个体）。(五) 项目SWOT分析（从商业角度）1. 优势. 临深南大道的主要交通要道，增加可及性，提高可视性现代的大型商业项目需要的是交通可及性佳与便利的公共交通网络，本项目紧邻地铁一号线世界之窗站，同时拥有四通八达的公交线路网，对顾客极为便利。. 位处华侨城主题公园群地区，观光旅游景点极具价值世界之窗-欢乐谷-锦绣中华-民俗村是一个巨型旅游项目群，总占地面积逾130多万平方米，形成了相当的规模，为区域聚集了大多数的商务、消费、居住活动、具有极大的商业潜力。本项目规划有星级酒店、高级办公写字楼、购物商场、餐饮娱乐等商业配套设施，这些商业设施的聚集将相得益彰，发挥整体“乘数效应”，吸引的将是居住、商务、休闲文化目的性消费客层，其较独立或单一的项目效益要强的多，这也就体现了中心区巨大的商业潜力。2. 劣势. 项目临近白石洲村本项目建筑物北侧和西侧临近白石洲村，聚集大量打工者人群，对本项目形象、周边环境会产生负面影响；. 内部格局不完善，实用率偏低. 停车位偏少本项目近2000个单位，仅有450个停车位，略显紧张. 周边不太形成写字楼商务区，距离罗湖、福田、南山密集的商务区均有一定路程. 房型面积较小，部分房型需要改造3. 机会. 金融海啸后，国家大力扩大内需，给沿海地区的深圳带来巨大的商机. 随着深港西部通道的开通，深圳市大力发展南山区商务中心，华侨城区域作为南山区成熟的商务中心，享有极大的商务资源. 本项目旁边的益田假日广场作为集购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型休闲购物场所，为本项目带来大量的消费需求. 华侨城的旅游经济发展蓬勃，为本项目带来巨大的商业资源4. 威胁. 未来本片区内将有不少大型商业项目推出，市场竞争白热化. 作为商业项目，项目地区综合影响力以及对大企业的吸引力不及成熟商圈地区二、 市场综合研究本节关键词 Keywords 经济环境 产业发展及未来契机(一) 深圳市经济环境概括深圳共设6个行政区，罗湖、福田、南山、盐田（特区内），宝安、龙岗（特区外）；2008年新设光明新区，虽归属在宝安区，但设置专门机构由市政府直接管理。2008年全市年末常住人口876.83万人，比上年末增加15.28万人，增长1.8%。其中户籍人口228.07万人，占常住人口比重26.0%；非户籍人口648.76万人，占比重74.0%。全市六区人口分布见表1。表1 年末全市常住人口 单位：万人 常住人口户籍人口非户籍人口全 市876.83228.07648.76福田区119.0156.2262.79罗湖区87.8941.0846.80南山区97.2244.5852.64盐田区22.523.9618.56宝安区351.4444.53306.90龙岗区198.7637.69161.06户籍人口出生率14.12，比上年减少0.42个千分点；死亡率0.98，减少0.11个千分点；自然增长率13.14，减少0.31个千分点。年末全市在岗职工人数198.35万人，增长2.8%；全年在岗职工工资总额867.41亿元，比上年增长18.2%。全市在岗职工年平均工资43454元，增长12.0%。居民生活水平和质量提高。根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入26729.31元，比上年增长10.0%，扣除物价因素，实际增长3.9%。居民人均消费性支出19779.09元，增长7.1%，实际增长1.1%。恩格尔系数为36.0%。年末储蓄存款余额4905.93亿元，比年初增长29.4%。初步核算，2008年本地生产总值7806.54亿元，比上年增长12.1%。其中，第一次产业增加值6.66亿元，下降13.4%；第二次产业增加值3815.78亿元，增长11.9%；第三次产业增加值3984.10亿元，增长12.5%。第一、第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为0.1%、48.9%和51.0%。表2 初步核算本地生产总值 单位：亿元指 标2008年比上年增长（%）本地生产总值7806.5412.1第一次产业6.66-13.4第二次产业3815.7811.9 #工业3618.3212.4第三次产业3984.1012.5 #交通运输、仓储和邮政业316.306.0 批发和零售业743.826.9 住宿和餐饮业151.0715.0 金融业1012.1621.5 房地产业679.01-1.6 其他1081.7420.8根据年平均常住人口计算的人均生产总值为89814元，比上年增长10.2%，按国家外管局公布的供计划统计用的人民币对美元折算率计算，人均生产总值为13153美元。全社会劳动生产率11.77万元/人，增长10.2%。(二) 产业发展高新技术产业、金融业、物流业是深圳市的三大支柱产业2008年，产业结构进一步优化。三次产业结构为0.148.951.0，第三产业比重近6年来首次超过第二产业。高新技术产业成为深圳抵御世界性经济危机的重要力量，全年实现高新技术产品产值8711亿元，增长14.6%，其中拥有自主知识产权的产品占59.1%。金融业稳步发展，年末金融机构本外币存贷款余额分别为1.43万亿元和1.12万亿元，分别比年初增长12%和11%。物流业继续发展，深圳港集装箱吞吐量2141.6万标准箱，连续6年位居全球第四；深圳机场旅客吞吐量2140万人次，连续7年位居内地第四。前海湾保税港区获国务院批准设立。文化产业园区建设稳步推进，一批文化科技型企业加快发展。旅游、服务外包等高端服务业保持较快增长，成功举办第十届“高交会”、第四届“文博会”和首届深圳文化产权交易会等一批品牌展会。(三) 城市建设2008年全年基本建设投资达到827.8亿元，增长15.9%，创历史新高。广深港客运专线、厦深铁路建设进展顺利，穗莞深城际轨道干线正式开工，城市轨道交通建设按计划稳步推进，地铁设备国产化水平领先全国。深盐二通道主线、盐坝高速C段、南光高速、华为立交一期等建成通车，南坪快速路二期、西部疏港路、丹平路一期等建设加快。盐田港集装箱码头扩建、大铲湾港一期、蛇口港三期工程和国际客运候机楼等项目建成投入使用，深圳机场扩建陆域基本形成。全市有港口泊位165个，其中万吨级以上泊位64个。全年深圳港港口货物吞吐量达21125.47万吨，比上年增长6.1%。其中，集装箱吞吐量2141.65万标箱，增长1.5%，深圳港连续11年居全球集装箱枢纽港第四位。深圳机场已开通国内航线112条，比上年增加9条，国际航线23条，减少13条。全年机场旅客吞吐量2140.04万人次，比上年增长3.8%；机场货邮吞吐量59.79万吨，下降2.9%。我们的看法：2008年虽遇到国际金融危机导致进出口、经济环境严重恶化的影响，但依然保持了快速的社会经济发展，体现了深圳市经济的活力。相比国内其他城市，表现出更强的克服困难、“危难”中抓“机遇”的内在竞争力，在深圳投资和发展，未来前景应更好。三、 业态业种规划本节关键词 Keywords 商业模式 业态配置(一) 商业模式的建议本项目建议运营的四种模式：模式一：模式：商业核心模式特征：城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线；商业客户支持；需求旺盛；人流及商业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理典型案例：益田假日广场、华润中心模式二：模式：酒店核心模式特征：不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；顶级商场配套设施典型案例：上海商城（波特曼酒店）模式三：模式：写字楼核心模式特征：客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善典型案例：深圳信兴广场模式四：模式：住宅核心模式特征：项目的区位条件不是很好；以居住为主题的片区；成熟度不高，居住人口有限，规模往往不大；典型案例：星河国际、万科运河东一号(二) 业种业态配置计划各种物业类型之间的相互影响与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需求采用相关分析法。例如：在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。酒店1 提升整体档次的有力手段2 标志性（尤其是对外地和外籍人士）附：酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次办公1 实现较高的经营收益2 保持物业形象附：写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户；写字楼可提高商业整体档次；写字楼与酒店可共享大堂。公寓1 可保证企业现金流的来源2 满足中长期居住者的需求附：公寓可能降低项目的整体档次；公寓可能受周边同类产品租金的影响，难以实现期望利润。商业1 外向性较强的组成部分2 可以与其他项目较大的差异附：商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；商业可能对公寓带来负面影响；商业受建筑规划影响最大。不同类型的物业在综合体中承担的功能v 酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次v 商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心v 写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象v 公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住着需求影响项目构成的主要因素标示： 主要因素商业写字楼酒店公寓商业中心区旅游区拥有自然资源拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大租（长期持有）结构要求综上所述，酒店与写字楼是我们项目的主要业态选择，如集中搭配在一起，均可发挥更佳的功能。为了创造一个多元化设施及可迎合多种不同类型目标顾客的需求，将对本项目的投资经营有良好的前景。另一方面，业种业态配置计划由项目本身特点决定，以酒店为主题和商业概念，由于此类业态目的性强，可以创造差异化，因此，也可以规避和其他项目重复定位的问题。根据项目自身条件，我们拟定建筑2-17层作为写字楼，18-34层做为特色商务酒店，并做长期持有经营，打造良好的项目形象，充分实现品牌价值，达到合作共赢的效果。四、 酒店市场调研本节关键词 Keywords 旅游业的发展状况 酒店项目定位 产品建议(一) 2008年深圳旅游业现状2008年深圳旅游业平稳发展，但受宏观经济形势影响，主要旅游经济指标增幅放缓，个别指标有所下降。全年接待游客6755.3万人次，比2007年增长2.93%，其中入境游客2687.05万人次，增长0.36，国内游客4068.25万人次，增长4.71。旅游住宿设施接待过夜游客2659.30万人次，比上年增长3.9%，其中海外入境游客中过夜入境游客869.57万人次，增长4.6%；过夜外国游客151.42万人次，下降6.32%，港澳同胞671.98万人次，增长9.2%；台湾同胞46.17万人次，下降15.2%。旅游业总收入517.83亿元，增长1.31%，其中旅游外汇收入27.08亿美元，增长3.24%。宾馆酒店客房出租率61.53，下降1.2个百分点；旅行社接待总人数592.24万人次，下降12.37%；主要旅游景点接待入园游客2660.23万人次，增长1.07%。全年经过一线口岸入出境人数1.82亿人次；入出境交通工具1558.65万辆(艘)次。经特区管理线进入特区人数5.43亿人次；车辆1.67亿辆次。2009年，受全球金融风暴的影响，旅游业的不确定性因素将增多，面临的挑战将更为严峻。一是随着世界经济的整体减速，国际需求不振，可能导致入境游减少。世界旅游组织预测，全球国际过夜旅游人数增长率不会超过2%，甚至会出现零增长。深圳市主要的境外客源市场如日本、韩国、东南亚不容乐观。二是受国内经济下行压力加大的影响，居民旅游消费预期减弱，特别是高端客源和高端消费增长将放缓。三是我市经济的对外依存度大，产业转型任务重，旅游业作为经济产业和民生手段，面临一定的各种困难和挑战。国家旅游局入境游2009年1-5月主要城市接待情况INTERNATIONAL TOURISTS BY MAJOR CITIES, JAN-MAY 2009 (NO.2)接待人数 (人天)同比增长 (%)接待人天数构成（人天） BREAKDOWN OF NIGHTSNIGHTSGROWTH（%）外国人香港同胞澳门同胞台湾同胞FOREIGNERSHONG KONGMACAUTAIWAN PROVINCE总 计 TOTAL45 006 672 -5.2828 664 668 10 401 387 705 203 5 235 414 上 海 SHANGHAI7 414 484 -7.696 000 048 579 210 25 942 809 284 北 京 BEIJING6 205 547 -6.725 351 309 559 577 18 352 276 309 深 圳 SHENZHEN5 806 395 -11.531 180 088 4 221 218 30 742 374 347 广 州 GUANGZHOU5 098 578 -4.821 976 284 2 459 507 279 548 383 239 杭 州 HANGZHOU2 567 506 4.61 732 041 333 789 10 761 490 915 天 津 TIANJIN2 240 386 13.161 878 457 179 274 11 532 171 123 苏 州 SUZHOU1 872 678 -7.141 294 041 162 005 8 524 408 108 厦 门 XIAMEN1 678 450 23.92 821 040 206 116 7 163 644 131 南 京 NANJING1 657 825 -11.211 095 605 187 504 8 205 366 511 大 连 DALIAN1 208 312 -7.321 073 389 67 985 2 018 64 920 青 岛 QINGDAO1 005 845 -17.5 797 539 121 591 25 008 61 707 重 庆 CHONGQING 922 214 5.32 777 267 81 629 1 118 62 200 宁 波 NINGBO 910 231 -4.38 538 248 151 445 47 084 173 454 珠 海 ZHUHAI 896 337 -0.11 137 903 347 713 149 918 260 803 海 口 HAIKOU 83 479 -29.73 54 437 15 315 224 13 503 无 锡 WUXI 773 152 -10.43 537 033 78 970 7 224 149 925 桂 林 GUILIN 750 761 1.42 483 857 93 277 21 012 152 615 西 安 XIAN 628 118 -10.56 554 240 48 407 2 589 22 882 三 亚 SANYA 511 010 -30.5 427 285 66 228 1 532 15 965 武 汉 WUHAN 469 790 31.69 380 061 54 293 983 34 453 昆 明 KUNMING 406 629 -14.92 298 024 43 528 983 64 094 沈 阳 SHENYANG 399 207 3.29 347 894 24 959 860 25 494 黄 山 HUANGSHAN 330 685 30 162 518 59 710 2 674 105 783 中山 ZHONGSHAN 321 611 -10.28 105 567 150 976 33 264 31 804 成 都 CHENGDU 311 154 -12 226 255 48 499 6 870 29 530 哈尔滨 HARBIN 238 886 -1.32 197 738 17 409 273 23 466 长春 CHANGCHUN 176 318 -33.43 155 646 14 800 598 5 274 济 南 JINAN 121 084 -12.06 80 854 26 453 202 13 575 2009年深圳旅游业发展预期目标：全市接待游客总人数7105.5万人次，增长5.18，其中入境游客2825.5万人次，增长5.15，国内游客4280万人次，增长5.29。全市旅游总收入544.69亿元，增长5.19，其中旅游外汇收入28.3亿美元，增长4.51。我们的看法：2008年深圳旅游业有些指标虽有下降，但总体依然保持增长。而且从旅游业总体规模看，深圳市依然在全国城市中名列前茅。(二) 项目市场定位1. 产品定位基于调查分析及建筑物的现状。我们拟将项目的上半部分设置为一家“特色商务酒店”；具体方案如下：规模：约256间各式客房风格：为与周边文化环境及大楼现代的外立面形象配合，创造出现代时尚科技感的高品质氛围；经营：引进高端酒店管理公司和品牌，最好是国际知名酒店管理公司或国内最好的酒店管理公司主题：凸显商务、科技、绿色主题概念打造核心竞争力以在未来市场占有一席之地：定位为主题特色商务酒店知名酒店管理公司和品牌现代简约、时尚科技的风格绿色环保，大量应用环保节能的材料和技术，尽快通过“绿色酒店”认证设计新颖、潮流、客房特色浓郁、合理功能配套装修不特别豪华，不设置大规模餐饮和会议设施，但处处体现精致合理的定价策略设置中央预定中心和网络预定良好的品牌营销和服务管理体系全面应用科技的酒店管理手段建设公司网站、建立忠诚客户群体2. 价格定位华侨城片区存在众多五星级酒店（华侨城洲际酒店、威尼斯酒店及WESTIN）和四星级酒店（海景酒店、），和一批经济型酒店，本酒店作为高星级酒店客源市场的补充，但又比一般的经济型酒店档次高一点，以吸引经济型酒店客源中的高端客户定价设置为同质酒店中最高档次，280-450元的主力价格范围与大企业商务客户（报销标准一般为300-400）、自助游客户、国内商务会议团队客户的消费水准吻合3. 五年入住率及平均房价预测平均入住率（%）平均房价2010年50602502011年70752802012年75803002013年80853302014年85863504. 目标客源来深旅游度假、会友以及高新园区、车工庙一带企业商务客户5. 酒店管理公司考虑选择酒店公司要从以下八个方面判断：品牌优势l 统一的品牌形象系统 l 统一的市场营销系统 客源优势l 中央化的客源聚集平台 l 网络化的客源配送系统 l 人性化的客源会员制度技术优势l 中央预订系统（CRS） l 物业管理系统（PMS） l 客户关系管理系统（CRM） l 供应链管理系统（SCM） l 企业资源计划系统（ERP）管理优势l 标准化的运营体系 l 标准化的质量体系 l 标准化的服务体系 l 标准化的财务体系l 标准化的采购体系人才优势l 成熟高效的管理团队l 统一的标准培训系统设计优势l 设计理念独到l 公共区域设计符合酒店潮流，形象鲜明l 房间设计现代实用费用条件例如：l 特许初始费（一次性支付）：按3000元/间计算 l 特许经营保证金（一次性）10万元（八年后有息退还） l 特许经营采购保证金（一次性）20万元（酒店开业后有息退还） l 特许经营费：每月特许酒店总收入的4.5 l 委托管理费：每月特许酒店总收入的1.5 l 酒店管理系统安装维护费：首次安装费5000元，维护费10000元/年 l 正版计算机操作系统使用许可费：10000元/八年 l 工程筹备期管理支持费：5000元/月（兼职，一般四个月，具体视工程进度而定） 为了确保该项目的长期稳定经营并由此带来双方的品牌合投资价值，我们正在重点考虑和以下的酒店品牌合作并初步达成一定的意向：洲际国际酒店集团（Intercontinental Hotels Group）：加盟假日快捷酒店（HolidayInnExpress）或 假日精选酒店（HolidayInnSelect）；华侨城酒店管理公司：加盟旗下品牌。其他品牌如希尔顿国际酒店集团(HI)：Hilton garden inn雅高酒店集团的IBIS 万豪国际集团(Marriott)：华美达国际连锁酒店(Ramada International)(三) 产品设想1. 客房设计为一座中等规模的精品商务酒店，客房总数约为256间；客房面积在22平方米左右，四周采光和景观显然超过竞争对手的条件，符合成为商务酒店的条件。客房面积标准，设计风格能够使酒店的房价在未来具有更多的上涨空间；该酒店项目的面积描述：我们建议在A座的18层至34层共16层楼设计为酒店区域，（18层至22层面积为：658.445=3292.20；23层至27层为：658.845=3294.20；28层至32层面积为：657.335=3286.65；33层至34层面积为：661.382=1322.76，总客房区域的面积为：11195.81）；18-34层总房数为暂定256间客房具体规划如下： 面积（平米/间）床型（米）房间数量%预测平均房价（元）标准/海景客房约221/2大床（1.81.5）（1.41.2）17668.75%250豪华客房约28-30大床（1.81.5）4820%350豪华商务房36大床（1.82）166.6%450套房50大床（1.82）166.6%650合计168间大床/88间小床，大床占65%256100%306房间功能配备l 按照精品商务酒店的要求配备l 尽可能保持一致的房形、面积和房间布局l 层高尽可能达到2.6米以上l 有独特风格的浴室，设计富有人性化l 每个房配有充足的照明、写字台桌面和工作区l 宽带接口l 两条电话线l 隔音玻璃窗户2. 餐饮设施拟建酒店的餐饮设施建议如下：餐厅类型面积座位数（个）方案一在大堂后侧设计新颖的全日制营业咖啡厅/西餐厅（提供顾客自助早餐和商务洽谈的场所）400平米150个座位方案二在17或34层楼设置空中大堂，以及全日制营业咖啡厅/西餐厅（提供顾客自助早餐和商务洽谈的场所）400平米100个座位方案三与益田假日广场中的特色餐厅建立合作关系（提供中餐、晚餐）*3. 会议设施拟建酒店会议设施建议如下：会议室类型数量面积座位会议室2100-150平方40-80备注：设置在行政层，提升商务服务的档次，层高2.8米勉强可以使用，配备中央空调和现代化的投影设备。l 设立临近的公共区域（卫生间、衣帽间、电话亭）；l 提供到达各会议厅房的服务通道；l 要留出必要的会议厅和宴会厅的储藏空间；l 会议室尽可能接近宴会厅，会议室尽可能有光线进入，要进行专业设计和现代化配备。4. 其他设施l 大堂总面积为827.98平方（酒店部分大堂和咖啡厅公摊面积为674.73平米）；l 大堂设一个商务中心，大约60平米，配以简要实用的商务功能，如机票预定、收发传真等；l 在群楼配套健身房和美容中心，大约200-300平米（可视情况而定），此项设施将与住宅居民共用；l 酒店各管理部门的办公室共979.21平米；l 酒店专用的地下停车场80-100个车位。l （整个酒店共需规划的面积为12735.29平方，按256间房公摊，平均每间房约为49.74平方。以上各功能设备的确定需要根据物业本身的情况而定，需要与贵公司的技术人员根据图纸的情况进行规划而定）5特色服务及管理l 自助洗衣设置自助洗衣房，按次收费，提供便捷、实惠的洗衣、干衣服务l PRIVATE CLUB在17楼（暂定）设置，客人可一边欣赏华侨城美景，一边小憩与朋友交谈；提供茶水，高档服务考虑设置雪茄红酒吧l 一卡通客人入住后，所有的服务均通过一张卡实现，体现快捷、环保、科技形象l 强大的酒店智能化管理数字饭店信息管理系统（IP-Hotel），包括酒店多媒体信息服务网络系统；酒店楼宇自控系统；酒店客房管理系统；酒店商务计算机综合管理系统（PMS）；酒店一卡通、门禁系统；酒店经营及办公自动化系统；通讯系统；卫星、有线及闭路电视系统；数字摄录编系统；多媒体商务会议系统；消防报警系统；保安、监控、巡逻系统；配电、给排水、电梯、照明管理系统等酒店信息化系统。以实现全智能化的房间控制，包括智能电脑门锁、智能保险箱、微电脑床控、酒店管理统、智能客房中心管理、VOD视频点播、一卡通消费、电子商务、多种语言同步翻译会议等功能l 合理管理人流、物流、信息流，实现住宿客、写字楼客户分流，服务的高效率。并争取联通全球四大客房预订系统，即环球（World Span）、佩剑（Sabra）、阿波罗-伽利略（Apoll-Galileo）和阿美达斯（Amadeus），五、 写字楼市场的综合研究本节关键词 Keywords 写字楼的发展情况 市场调查分析(一) 经济形势对商业写字楼的影响受金融危机影响,全球各大写字楼市场在过去12个月里入驻成本下降了12%。上海仅一季度的空置率就环比上升2.1%,其中浦东甲级写字楼空置率达到26.85。然而,易居中国的报告却显示,写字楼的需求量已连续3个月环比大幅上升。易居中国CRIC系统显示,今年1-5月写字楼的销售量分别为8.7、6.44、9.93、15.24和16.52万平方米,环比下滑-12%、-26%和上涨54%、54%、8.4%。其中,2月成交量的下滑是因为春节因素所至。在成交量大幅回升的带动下,今年产权式写字楼市场也出现了供不应求之势。前5个月写字楼的供应量为44.75万平方米,成交量则达到56.83万平方米。易居中国分析认为,以国内中小企业为主的写字楼,租售量大幅回暖,表明实体经济在国家的系列政策刺激下已经表现出良好的信心和增长态势。此外，在国家经济快速回暖带动下,符合国内中小企业的优质写字楼出租量快速回暖,是今年写字楼市场的主要特征之一。(二) 深圳写字楼租赁市场现状与发展近两年，深圳写字楼租赁市场似乎焕发出新的活力，写字楼出租形势转旺，特别是甲级写字楼空置率在5%以下，友邦、马士基、安捷伦等大型公司的入住和扩租给写字楼带来了曙光。以跨国企业为代表的大批外资公司登陆深圳，令深圳甲级写字楼市场租赁价格回升，出租率大幅度提高。但受08年经济危机影响深圳写字楼出现需求萎缩，深圳2009年第一季度甲级写字楼租金下降11.2%, 连续四个季度的租金下调使得全市甲级写字楼的平均租金降至约人民币122.8元/平方米/月；全市甲级写字楼空置率在第一季度下降0.7个百分点至15.5% 。市场萎缩的两大原因：一是受经济危机影响，许多公司迁出深圳或者倒闭，导致市场需求降低，空置率比较高。二是一些客户为了降低成本，原先租较大的写字楼，现在面积缩小，或者从原来的甲级写字楼降为租用普通写字楼。但在09年下半年开始，国内经济形势逐渐走出困境，国家大力支持中小企业发展，创业环境有很大改善，对写字楼办公场所要求增多，深圳写字楼市场逐渐转旺。从写字楼租赁市场转旺的原因看，以下几点也是不可忽视的因素：1. 金融危机带来的机遇（略）2. 深港24小时通关深圳便宜的人工、便捷的交通、完善的配套，将吸引大量港资企业进入，从而带动深圳写字楼的租赁市场。3. 自然形成据不完全统计，2000年新增企业约2800家，每年近乎3%的增幅，到2008年就达近4000家，若每个公司平均需50平方米办公楼的话，也将有200，000平方米的需求。特别是政府鼓励与支持发展民营企业，现在民营企业就像雨后春笋般涌现。4. 提升公司形象的需求应该看到，人们对写字楼的标准要求越来越高，一些大财团为表现其国际品牌和所具实力，在办公地点的选择上较为讲究，所以，写字楼自身素质的提高将成为影响市场需求的一个举足轻重的要素。深圳写字楼的多元发展，是深圳经济的多元发展的结果。地铁标志写字楼、智能形标志写字楼、数字化标志写字楼、新经济标志性写字楼、CBD标志性写字楼以及区域性标志写字楼等纷纷出现，成为市场的主流。从另一个侧面而言，深圳写字楼多元化意味着多元化的市场需求，政府、银行金融机构、大中小型企业等组织找到了他们的发展平台；外国资本、国有资本、民营资本、私人资本在这里找到投资的热土；跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、在这里找到了发展的巨大空间，这是经济腾飞的“助推器”。深圳写字楼的发展速度较快，目前影响深圳写字楼未来发展的主要因素：. 目前深圳市正在进行二次创业产业结构重组，提出了“实现产业布局战略重组，以先进工业为基础，金融贸易为轴，发展方针以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”的深圳城市发展核心战略。因此，在政府的鼓励下，与高新技术、物流、金融业相关的企业将面临着更大的发展机会，从另一个角度也意味着可能产生更多的写字楼市场需求。. 在深圳市明确的产业发展方向定位下，各区域的产业结构决定了其写字楼客户的构成特点，因此，现代金融业在福田有相当大的成长空间，高新技术和物流行业在南山区面临着较大的发展机遇，而罗湖区虽然在金融、物流方面有较好的发展基础，但后期发展势头受到一些因素限制。因此，关注这三大行业的客户对写字楼的具体需求特点，对于各区成功开发写字楼有着重要的指导意义。. 在大量外资企业进驻的同时，各类新兴产业应运而生。一些中介机构将首当其冲，如网络业、律师业、广告业、咨询业将大量派生。这类中介机构貌似微小，但由于其朝阳型特性及自身的活力，数量增长迅速，发展潜力巨大。他们也是写字楼的重要消费群体。(三) 南山写字楼发展趋势分析1. 区位优势凸现随着深圳中心“西移”，西部通道工程的启动、“CEPA”的实施、地铁时代的到来，以及周边环境、配套的进一步完善，南山迎来了良好的开发机遇。此区域南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部通道的建设，此区发展前景良好的核心区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。科技园已经成为深圳高科技产业的代名词，深圳是2003年年底国家认定的五大国家软件出口基地之一。另外，随着现代物流业的强势发展，也使南山的港口区位凸现出来，成为重要的区域。（表2）2. 政策支持根据市委、市政府确定的高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在写字楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。0