某地产项目市场定位报告

第 一 篇至 尊 地 位、王 者 风 范项 目 分 析一、位置及地块分析1、 项目位置 项目位于武汉市新华下路与西北湖路交汇处，毗邻西北湖畔，是未来武汉市金融、商贸的CBD核心地段。2、项目现状及建筑规划指标项目名称（暂定）中人大厦用地性质居住用地土地面积25亩建筑面积（M2）（住宅：、商业：10000）容积率7.5覆盖率待定绿化率待定机动车泊位数待定建筑高度100米3、环境配套及交通状况v道路交通：项目毗邻新华下路、建设大道，周边取水楼站（建设大道）、机场河站（青年路）、北湖站、建银大厦站（新华下路），近四十条大、中巴在附近日夜经过，方便直达武昌火车站、天河机场、动物园、黄家大湾等，加上新华路汽车客运站可直接到达省内各地及部分邻省城市，交通系统发达，出行无新华下路往不利。西北湖路建设大道v生活配套：综合商场：武汉新世界百货、世贸广场、武汉广场、中百连锁仓储超市。酒店：高雄大酒店、艳阳天酒店、亢龙太子酒轩、香格里拉大酒店、中亚大酒店、希木大酒店。新世界百货高雄大酒店香格里拉大酒店银行证券：中国信合大厦、建行大厦湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工商银行武汉市江汉区支行建设大道分理处、武汉市商业银行北湖支行、中国民生银行武汉市支行新华支行、兴业证券股份有限公司武汉建设大道证券营业部等v教育文卫：教育：、台北路学校、北湖小学、万松园路小学、先锋中学、天门墩中学、武汉市六中、武汉市外语学校、武汉市艺术学校。文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、台北医院、武汉市六医院、同济医院、台北路学校新华医院、武汉市妇幼保健医院、儿童医院。广播电视中心社区服务中心杂技厅口 二、地块解析1、地块红线图项目的一、二期地块项目一期地块西湖全景2、项目四至景观紧邻物业v项目东临新华下路。该朝向不仅景观较差，同时又受废气、噪音污染，而北侧为江汉文体中心及江汉区政府，该朝向视野比较开阔，无高层建筑遮挡。 北湖全景v西靠北湖湖畔，该方向虽存在一定的朝向问题及世纪华庭的遮挡，但还可看到部分湖景，同时可通过增加本项目的小区园林绿化来提升物业的景观价值。喷泉公园全景v南面与武汉市最高档的写字楼建设银行大厦仅一路之隔，不仅享有名厦的城市景观，而且还可近拥西湖湖畔，南北通透、景观优美、视野开阔。3、地块街区价值和内部地势、组团分析本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，呈不规则形状，整体地势较为平缓。为了使项目的小区交通更为流畅，方便与外部交通保持密切，又能体现项目的恢宏气势，因此本项目的次出入口处设在新华下路，主出入口可设在西北湖路，同时与世纪华庭出入口保持一定的距离，避免相互间的干扰。为了避免噪音、废气的污染，合理地安排建筑布局，项目可通过临街布商业裙楼，充分利用城市风景、小区景观以及自然湖景，尽量减少高压线对项目的影响。如高压线可外迁，本项目的档次形象优势将更加明显。移动后的高压线综述：本项目地理位置优势明显，商业繁华度高、交通便利捷达、配套设施完善、教育设施齐全、环境景观极佳，展现高档次物业的所有气质，有着其它地方无法比拟的优势，是地位荣耀的象征，未来将是成功人士热捧的目标。第 二 篇专 业 公 司、品 牌 战 略开发商分析 开发商简介武汉万全置业有限公司是二OO二年经武汉市人民政府批准改制重组的房地产企业，注册资金2200万元。公司主营房地产开发及商品房销售，兼营建筑材料、物业管理，现有员工30人，共有计划财务部、规划工程部、综合管理部、物业管理部、营销拓展部等五个部门，拥有中高级专业技术人才的员工占70%以上，是一支专业素质相当高的团队。 开发商目标以中人大厦开发为中心，拟定三年内将公司打造成为个性突出、效益良好、拥有独特品牌价值的专业房地产公司，为武汉市建设作出更大贡献。 可利用资源工程建设品牌优势第 三 篇把 握 机 遇、优 势 竞 争项目SWOT分析一、识别产品的竞争优势u 片区内同档次物业的推出u 其它片区高质素的物业从价格上对本项目的打压u 价格攀升受限项目发展难点： 地块不规则 地块上空的高压线 噪声污染 开发商的知名度WT CBD的规划完成 政府的旧城改造 高端市场发展良好 购房热度增加 片区的认可度高 珠山路延长线的十字路口位置 南昌大道是景德镇唯一的景观大道OS项目利用点： 显赫的地理位置 完善的生活配套 便捷的交通系统 优美的景观资源 项目的规模优势 较大的发展空间SUPERIORITY 优势： 便捷的交通系统项目位于汉口市中心CBD商圈核心地段，周边城市干线道路交通网密布，市政配套、生活资源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段优势明显。 优越的景观资源项目不仅拥有良好的城市景观，而且近拥西湖、北湖两大自然景观，同时还可共享喷泉公园，具有武汉市中心区无比优越的景观资源。 项目的规模化优势项目占地面积虽仅有25亩，但总建筑面积将超过十万平方米，中心区有这样规模的住宅项目并不多见，项目的规模顺应了购买者的社区规模化的潮流。 较大的发展潜力随着武汉中心区的形成，本项目位为汉口都市中轴线上，属于城市中心的中心，随着西北湖片区开发和需求快速上升势头，未来该物业将成为众多置业者热力追捧的热点。 此外项目周边住宅物业均为武汉知名楼盘，整体上比较，从居家的氛围、人群的素质至消费水平均是其它区域无可比拟的。OPPORTUNITY 机会： 项目位处武汉未来中心区，片区内名厦云集，消费水平是武汉市最高，这些将为本项目带来更多的目标消费群； 目前该片区已成为众多置业者的首选之地，其认可度是武汉市最高的，这些有利于本项目树立高档物业形象； 政府加大旧城改造的力度，周边的景观环境将更加优美，国际化大都会城市形象的显现也提升了本项目的价值； 近年来武汉市高端市场发展势头良好，本项目将趁此良机创造新高。W0RST 劣势： 高容积率、建筑密度较大，高质素产品建筑设计的创新难度较大； 地块整体呈不规则形状，局限了项目的建筑布局，不利于项目的整体规划，一定程度上弱化了地块的最大化价值； 项目上空有两条高压走廊，影响了项目的整体形象及档次； 项目在前期需拆迁补偿的费用较大； 城市中心噪音和废气粉尘污染，影响居家环境； 从资金角度考虑的分期开发节奏，有可能对项目整体推广、快速消化的开发策略不利； 本项目作为开发商第一个开发项目，在本地市场的知名度与影响力有限。THREATEN威胁：n 随着片区内众多物业的相继推出，会对本项目的销售造成一定的压力n 近年来武汉市高端市场的快速发展，同时伴随着一些质素较高的别墅的推出，本项目将面临被分流部分客户群的威胁。n 受中心区规划的限制，本项目在规划上将会受一定的限制影响二、综合评价与对策建议优势明显：主要集中在项目地块区位、周边景观方面，是项目与生俱来的优势，通过对产品倾力打造，利用片区内项目的规模优势，充分挖掘项目更多的卖点，符合极品物业的高档次、高标准要求，最终形成CBD名牌物业；机会较好：本项目的市场环境、发展水平和消费力有利于本项目走高档次、高品质的道路。外部硬件条件成熟，挖掘产品品质卖点，采用出位营销手法，选择有利的市场时机，把握入市时机与营销节点的控制，合理安排上市推盘周期和分阶段营销推广力度，实现项目的最佳销售；劣势与威胁：主要是项目地块不规整和上空的高压线对项目的整体规划带来一定的不良影响，同时政府出台相关政策对CBD改造的种种条件限制，带来诸多不确定因素造成的开发风险，以及片区其它竞争对手的出现和其它片区诸如别墅项目等价格相当的高档次物业对市场客户的分流与争夺；对策建议：l 尽早配合规划设计单位对项目的地块进行整体的概念设计，充分利用不规则土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色园林体现项目的与众不同；l 地块上空的高压线应尽可能地与政府协商外迁；l 加大政府公关力度及注意相关政策信息，建立政企的互动桥梁，争取政策倾斜支持和最大宽松条件；l 加大资金筹措力度，建立多渠道融资桥梁，争取本地银行的支持和最大优惠条件；l 实行全面的品质管理制度，建立严格的质量监控体系，绝对保证产品卖点的逐一兑现；l 把握时机，加快前期准备工作的进度，争取早日入市；l 利用市场炒作蓄势造势，强势出击；l 密切注意竞争对手的产品定位及市场的发展动态，及时调整策略，实行差异化营销；第 四 篇彰 显 个 性、唯 我 独 尊项 目 定 位一、定位背景及定位思考 1、定位背景市场分析竞争分析开发商目标可利用资源项目分析客户定位形象定位注解：市场分析与竞争楼盘分析部分在市场调研报告中详细阐述得出部分可借鉴的结论；项目分析、开发商目标、可利用的资源在本章中进行分析并得出物业发展路线；定位过程是综合以上五种因素思考，需对项目的客户群进行定位，进而推出项目的市场形象定位。2、定位思考? 品位偏好风格偏好家庭工作社会阶层客户定位区域市场随着住宅发展不断对市场深入的细分，来寻找目标客户群体?形象定位发展 主题物业风格物业大中小户物业 区域住宅物业 中低高档物业 随着市场的不断细分，建造的物业逐渐发展成为适合更加细分的特定客户人群，历史经过了区域特定阶段、档次特定阶段、风格特定阶段，那么下一步将会如何发展呢？专家预测以后的住宅产品除满足居住条件之外，更进一步满足的将是客户人群某种兴趣嗜好，这群人也许对自家小院情有独钟，也许非常喜欢品茶聊天交朋结友，也许彰显自身的身份地位，也许喜欢和宠物相依为伴，也许只是喜欢庭院种一株充满生命活力的绿色植物我们发现其实细节才是最能打动人的地方，是未来项目定位的点睛之笔二、项目定位（一） 功能定位从地块价值研判及本地市场现状，做亦商亦住的物业才是本项目最佳的功能定位，原因如下： 空白性：目前外地大量投资客涌入武汉市是市场的基础，而且作为有形象地标性商住两用物业属于本地市场空白。 地标性：本地块作此物业，具有唯一第一的优势，无论是投资还是居家，都希望具有形象感身份感。 混合体：为规避风险，扩大购买群体，打造商住两用二合一高档物业可实现产品最优化及利润最大化。根据多年对高档项目的操作经验以及项目的定位，以下为高档物业功能定位的影响因素及对应的比重：档次（30%）利润（25%）风险（18%）成本（14%）环境（8%）停车位（5%）影响因素及分数纯住宅商住两用二合一商、住、办三合一档次30282720利润25151820风险1810158成本1412117环境8653停车位544525合计10075805605综合以上对比分析，不难看出商住两用（二合一）组合为最优方案，而商、住、办（三合一）为最不可取方案，同时从开发商的开发目标利润出发，商住两用为本项目最适合方案，虽然在档次上与纯住宅（高档住宅）比较会受一定的影响，但只要合理地安排商业面积与住宅面积的配比，以及商业部分的规模与档次，也可保证项目的整体档次与形象。因此，本项目的功能定位为商住两用二合一同时，由于考虑到本项目将发展成为高档住宅，对商业面积应合理地控制，不宜过大。因此，本项目的商业面积应以不超过总建筑面积的百分之十为宜。即总建筑面积约平方米，其中商业面积为1万平方米，住宅面积为万平方米。（二） 客户定位1、 目标客户：通过前期的市场调查报告分析及本项目分析可知，本项目的目标客户应该是本地实力阶层、财富阶层，在武汉工作5年以上，有一定的事业基础的高收入阶层；同时是有一定的社会地位，家庭人口在三口和四口以上的家庭为主。他们希望能拥有轻松自由的生活空间，但又与繁华地区密切联系；他们愿意白天尽情享受都市的喧嚣和繁华，晚上回到属于自己的舒适、优美、自由的环境空间和家人共同分享生活的温馨与快乐；他们还可以在自已的朋友与亲戚面前彰显自身的地位。他们可能是公司的金领阶层，可能是自由生意人，也可能是外资公司在武汉的高级管理人员项目的目标客户群定位1、 金融、证券、外资企业等中高层管理人员2、 IT行业城市精英3、 律师、医生、教师等高收入人士4、 私营个体企业主5、 少数具有灰色收入的公务人员本项目的目标客户具备以下特征 年龄：30-50岁之间的中青年 家庭结构：主要部分为三口之家以上 知识结构：多数受过高等教育 家庭收入：一般为10万元以上的中高收入家庭 客户来源：主要集中在江汉区、江岸区、桥口区 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群外资、合资和外企业长期驻武汉市高层管理者员，外方雇员；公务员、事业单位（如医生）、城市新贵武汉市实力私营、个体经商者金融、电信、律师、会计、证券等高收入行业人士【目标客户购买心理】：1、 注重物业的地段及自身品质，作为都市财知一族，现代人的置业观念对居家的便利度及周边环境要求很高。2、 注重物业功能及配套设置，除了庭院环境及休闲设施外，更关心智能化、节能环保措施、配套设施等配置。3、 注重物业的形象定位及创新理念，物业本身的文化品位，能够体现业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求。4、 注重商圈环境与地段区位的未来发展前景，注重物业品牌。5、 注重发展商形象，发展商的实力是购房者对购房承诺可信度作出高低判断的一个重要依据，同时也是对物业品牌形象预期的一个基本准则。 6、 注重物业升值能力，对于购买期房的置业者来说，发展商在预售期间的发售价格有否为业主留有一定的升值空间。7、 注重居住身份的提升，物以类聚，人以群分，住宅物业品牌形象的最大号召力是激起消费者的阶层归属感和自豪感。自我实现需要社会地位得到承认受尊重的需要感受自身得到尊重社会交往需要生活/出行便利安全需要居住有安全保证基本生活需要有房可住（三） 形象定位1、形象定位的要素 向顾客展示一种美好的生活前景和健康的生活观念 让客户有很好的感知度； 能够让客户可获得实际利益； 使客户的个人生活品位得到提升。 2、形象定位我们的物业是 CBD名宅揽自然美景与城市风光为一体的尊崇人居万全置业个性之作，掀开CBD尊贵人居新篇章带给我们的感受： 商务中心 自然景观与城市风光互动互融名宅：身份地位显赫，是财知人士、富贵一族的聚居地定位诠释：充分体现项目中心区地位优势，西湖、北湖、喷泉公园三大自然景观与中心区的繁华完美结合；彰显项目的档次与个性；符合目标客户群渴望追求的便利、繁华、舒适、尊贵、高雅的名门社区。（四） 项目推广名称1、项目命名楼盘的推广名称虽然不是影响楼盘销售的最为关键的因素，但在当前如此纷繁的楼盘推广轰炸攻势之下，如何能够有效吸引广大客户的眼球，成为购房者关注的重心，一个能够让人耳目一新的名字就会成为冲破市场的第一利器；而一个好的名字并不仅仅是只求标新立异，而且必须满足以下几个基本条件： 能够朗朗上口（至少不能拗口） 充分体现项目的档次与气质 给人以联想的空间2、命名及释义她的名字叫 盛世名门 (famous house ) 充分体现项目和业主的高贵身份及显赫地位盛世：大唐盛世是中国历史最鼎盛时期，也代表着人生的巅峰时刻，是不可超越的。名门：突出项目地位的显赫，彰显业主身份的尊贵，是城市商贾巨头的最佳选择。或者我们就叫她 王府世家 除此之外她可以叫 国际金座 她还可以叫 假日星殿舒适的家是每个人都留恋的，悠闲的日子是每个人都向往的。该推广名从客户的感受出发，并从侧面反映出项目所具备的高贵品质和给业主提供的多种休闲娱乐设施及多方位的优质服务。备选名：尊皇天下 金玉豪园 景秀名庭 水岸新都 （五） 物业类型定位1、 选择类型方案结合本项目的规划技术指标和地块的实际情况，项目有两种开发方案可供选择，分别是：全部高层、小高层+高层。2、 选择主要依据 成本因素 休闲绿化空间 景观利用 市场接受程度 营销推广因素3、方案选择 在前面的市场调研报告中，目标客户群虽已接受该区域的高尚“高层住宅”概念，认同“高层住宅”可以更加充分利用景观资源，但如果“全部高层”，区内各户的景观面会受到一定的影响，而且市场接受难度则进一步增大，开发风险性增高，因此建议不选择此方案； “小高层+高层”考虑的是：第一，可以减少小区空间的饱合度，增加区内通透感，使更多部分单位可以无遮挡地领略西北湖、喷泉公园的景观；第二，部分物业为小高层可降低成本、推广容易，市场可接受程度更高；第三，可以充分发挥高层建筑的优势和有效的表现项目俊朗飘逸的气质，形成层次感、立体感更强的独特的城市景观；第四，具有巨大的价值提升空间。因此该方案是我们选择的最佳物业类型：“小高层+高层”（六） 户型及面积定位 根据前期市场分析，三房、四房仍是中心区需求的主体，因此我们的项目预计80%90%的户型为三和四房； 由于两房在该片区市场需求量较小，另一方面为了提高项目的整体品质，所以在该项目中不考虑两房； 对于一些多人口家庭且经济实力更浓厚的客户来说，可以适当增加五房，但所占比例不超过20%； 部分户型考虑复式； 三房和四房以面积在120180M2户型的为主； 五房不超过220 M2。户型面积比例如下表：户型面积（M2）所占比例3*2120-14035%3+1*2130-15025%4*2140-16015%4+1*2150-18015%5*2190-220 10%（七） 价格定位 确定最后的价格考虑影响定价的因素分析竞争者的产品和价格估计成本和需求选择定价目标 1、制定本项目价格需考虑的重要因素 v整体的经济环境 v市场的供需状况 v物业的地理位置v物业的整体定位v物业的质素、包装v宣传推广效果v建筑工程进度v项目的开发建造成本和宣传推广成本v发展商的期望销售率和期望利润楼盘权重本项目世纪华庭元辰国际福星城市花园万豪花园XABCD100%40%15%15%30%按揭均价（元）权重4300350034004100位置13111198.510交通1188777周边环境8665555.5商服配套1066676.5公共教育设施67规模118651075景观1195108785户型结构151111858.510内部规划设施151311.5111312工程进度6.56.5发展知名度533333合计100QXQAQBQCQD10088.58675.581583.5A世纪华庭IA：40%PA：4425MA：1770B元辰国际IB：15%PB：4103MB：615C福星城市花园IC：15%PC：3692MC：554D万豪花园ID：30%PD：4346MD：1304X本项目100%M：4243通过对当前市场比较可知，本项目住宅部分的均价为4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP修正后楼盘的价格PI楼盘按揭价格 第 五 篇把 握 商 机、价 值 无 限商 业 部 分 定 位一、业态定位（一）常规业态定位1、综合性百货商场。其特点是经营规模较大、经营品种较为丰富，主要包括服装、皮具、化妆品、首饰、精品等，客流量通常低于大型超市，但毛利率相对较高，多采用专柜经营的方式。 2、主题性商场。如珠宝世界、家居广场、家电广场等，其特点是经营品种限于一定的主题。 3、超市。其特点是采用开放式货架经营的方式，经营品种主要是家庭日常必需品，通常毛利率较低，但顾客购物频率高于其它业态的商场，因此客流量相对较高。 A、大型超市。其特点是单店规模较大、品种齐全，以经营国产及合资产品为主，以当地居民为主要服务对象，满足顾客日常生活一站式购物的需要，如沃尔玛等。 B、便民式超市。其特点是单店规模较小、分店较多，主要经营食品和日常生活必需品。 C、百货与超市相结合的业态。其特点是在同一商场内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保商场整体毛利率，从而把两者的优势有机地结合起来。 D、连锁专卖（专业）店。主要是服装、医药、咖啡店等。 E、个体经营的独立街铺。（二）非常规业态定位：金融保险非常规业态定位是发展商通过各种途径或渠道直接引入一至两家大型的外资金融保险机构，使用全部的商业裙楼面积，而不是通过对市场的公开招商来实现裙楼的商业价值。1、银行：因项目周边主要以国外知名的银行机构为主，外资银行在武汉市尚未正式进驻，本项目可通过引入一些有实力的外资银行如东亚银行、汇丰银行、花旗银行等来体现项目的档次及价值。2、保险：国内外的保险公司如美国友邦保险。从以上分析可以看出，目前武汉尚缺乏类似香港太古城、广州天河城、深圳中信广场这种真正意义上的大型SHOPPING MALL，同时外资银行在武汉市还是个空白。随着武汉城市建设的大力推进及城市经济的迅速发展，相信在不久的将来便会出现大型百货商场、大型超市的旗舰店，或大型外资金融保险机构的相继进驻。因此，本项目的业态定位为集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的大规模商业服务场所或大型外资金融保险机构的办公场所。鉴于非常规商业运作主要是取决于发展商的自身行为，在这里不作更多的阐述，以下主要是按常规商场运作模式对本项目的商业裙楼进行探讨。二、商业功能定位项目的经营主题应紧扣家庭式购物消费，通过主力店、精品店、特色店的设置协调商业功能的组合，突出项目的购物、休闲、娱乐为一体的新型消费模式，同时应与本项目消费者的地位形象相匹配，创造良好的适宜中高层次消费群的购物环境，让更多的消费者了解本项目拥有更优雅的购物环境和高品质的商品。功能内容风情食园、饮食店中店、特色食品店迷你电影、游戏天地、娱乐无极限www.未来潮流.com流行榜样、未来时尚www.未来商务.com在线数码中心www.未来品味.com品牌名店街www.未来街坊.com超市、百货、连锁店www.未来文化.com文化书城www.未来食城.comu 风情食园：地方风情食园如潮汕菜、湘菜、东北菜、川菜等u 饮食店中店：咖啡厅、果汁店、甜品店、茶座、小酒吧u 特色食品店：全国各地名特产www.未来娱乐.com u 娱乐无极限：儿童游戏场、大型游戏场、小型迷你影院u 奥林匹克运动场：健身房、司诺克、保龄球馆等www.未来潮流.comu 流行时尚：流行服饰、时尚饰品、化妆品、皮鞋、眼镜、音像等www.未来商务.comu 数码天地：手机、电脑、数码相机等www.未来品味.comu 品牌名店街：服装、皮具、珠宝首饰、钟表等www.未来街坊.comu 超市：沃尔玛、家乐福、新一佳、香港百佳、7-11便利店等u 百货：武商、中心、王府井、西武等u 连锁店：尚典、名典、一致、万泽、中联等www.未来文化.comu 文化书店：大型书店、各类专业书店等www.未来服务comu 冲洗店、干洗店、商务中心、通信公司、外资银行、邮局、旅行社等三、经营特色定位（1）一个商场要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场所处的经营环境来定。如果商场所处的商圈内拥有足够数量的稳定消费群，而且周边没有过于强大的竞争对手，那么，采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。不过，纵观目前西北湖片区商业市场，这样的区域性商业空白点已不多见，绝大部分的区域已是商家林立，竞争激烈，但除了新世界百货外，其它大部分商业普遍存在着产品价格低、购物环境差、管理混乱等现象。因此，本项目应在购物档次、购物环境上改变以往的消费习惯，走大众化和特色化相结合的道路。（2）商场特色化定位可以体现在许多方面，但有三个方面往往是最主要的，一是商品特色，可以体现在品类选择、档次高低等方面；二是服务特色；三是购物环境。四、经营模式定位目前各商场所采用的经营方式主要有以下几种：（1）自营：1）购销：商场自行进货，自行销售，自担经营风险。2）保底抽佣：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最低销售保底额，当销售额低于该保底额时，商场仍按保底额的一定比例抽取佣金。3）纯分成，商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。（2）招租：商场将场内一定面积的铺位或专柜出租与实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜由实际用家负责经营，获取经营收益，承当经营风险。此外，还可委托管理公司进行经营管理。商业经营管理能力不同的企业对经营方式的选择应有所不同，如下表：经营方式适用情况自营企业具有商场经营管理能力自营为主，招租为辅企业具有商场经营管理能力，但为扩大规模，充实服务功能，以招租形式引入一些核心经营业务以外的商户作为补充。自营为辅，招租为主企业缺乏商场经营管理能力或营运资金不足。全部招租企业无商场经营管理能力。委托管理公司经营管理企业无商场经营管理能力。本项目商业部分的经营模式主要依据项目具体情况而定，基本原则是力求为开发商创造最大经济效益与社会效益，同时为了保持统一的项目管理，建议采用不完全出售的经营模式，尽量避免出现分解成“豆腐块”的方式出售，这种方式可导致商场缺乏规模效应和应有的档次，在经营上容易产生混乱，在销售上也不易对项目实施整体控制。因此，本司建议从维护商场统一形象和项目的档次出发，部分出售，按照产权与经营管理权适当分离的经营模式，聘请知名的管理公司对其进行统一管理、统一经营。五、经营规模定位 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制约： （1）顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般是30-40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过7500米。由此可大致测算，顾客对商场单店营业面积的最大承受能力在2.5万平方米左右。如果单店面积超过这一规模，则超出部分的营业面积，在通常情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。 （2）商圈购买力对单店规模的制约。简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。一方面，商场的购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关；另一方面，商场单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。 （3）产品品种对商场规模的制约。目前我国现有的商品品种约70万种，实际上一个商场所能经营的品种往往只占很小的比例，即使是一些超大规模的商场，其经营的品种也不超过十几万种，而对于走特色化经营路线的商场，可供选择的商品种类就更少。如果商场规模过大，势必造成品种重复经营，降低商场单位面积销售额，从而影响整体经营效益。根据本项目每层面积约为2000-2500平方米，整体规模符合消费者的消费心理，同时拓大经营范围，引入丰富的产品品种，这样会更加刺激消费者的消费欲望。六、目标客户分析根据当地房地产商铺市场现状及我司市场调研结果及考虑项目相关诸因素的影响，中人大厦项目的商业部分目标客户群定位为：投资客户1、 私营企业2、 中高级政府官员3、 有灰色收入人员4、 金融、保险界高级经理经营商户1、 传统商户2、 专业店3、 连锁店4、 品牌形象店心理行为特征分析投资客户方面1） 私营企业此类客户能够较容易地接受新观念、新事物。由于常年的积累，有较强的经济实力，能容易接受新的投资方式和投资理念。另外这部分客户大多数没有较高的文化背景，因此更加追求文化氛围的塑造，该部分客户还体现出适度的前卫性。这部分客户具有较强的投资眼光，善于观察把握机会，对待事物观望性较强，亦会跟风，在大形势下会与其他大部人做出同样的行为。同时作为生意人士，该类客户大多倾向于邻街带铺的单位。2） 中高级政府官员该类目标客户身处领导层，具有一定的经济实力，有一分为二地看待事物的习惯，在行动上注重身份的体现。作为决策层或管理层人员，这部分客户心理也非常成熟，思考问题讲究全面统筹性，经济收入较高且来源稳定，无后顾之忧，因此在消费行为上会经过独有的思考，一旦认为具有可行性将一蹴而就，明显带有果断性、自信性、自主性。另外，作为政府官员，他们对私密性要求较高。3）有灰色收入人员此类客户具有较为盲目的跟风性，追求投资的最大利润率，对价格敏感度不强，较容易接受新的投资理念，由于商铺的保值性强，故其成为此类人员的首选投资项目。4） 金融、保险界高级管理者此类客户由于本身职业的特殊性，故其消费行为上体现出拘谨性、实用性、敏感性等特征。强烈追求利润的最大化，对商铺总价也较为敏感，一旦超出承受范围则立即退却，持观望态度，其行为非常谨慎。把投资看作一种战略来看待，因此在投资前期同样谨慎，同时亦体现出果断性，在机会面前果断决策，行动迅速。经营客户方面1、传统商户此类客户主要经营五金、日常生活用品、食品等，由于其经营产品利润相对较少，故其在选择经营商铺上总价是其考虑的首要因素，一般不会选择价格相对较高的临街商铺。经营的面积为中小户型，一般在20到60平方米之间。2、专业店此类客户主要经营家电、灯饰、家具等，由于其经营货物种类的特点，故其要求的店面面积较大，一般在100平方米以上。这类商家较倾向于经营集中化，因为单独经营较难形成市场的聚集效应。对商铺地段要求不高，3、连锁店此类客户主要为餐饮类。一般会选择在人流量大的临街的黄金地段，经营的面积均为大户型，一般要求200平方米以上。此类店铺对带旺周围的商圈起到功不可没的地位。因此也成为大型商城竞相引入的对象之一。4、品牌形象店此类客户主要为经营服装类。作为展示自己品牌的需要，在商铺选择上，地段和人流量是其重点考虑方向。临街的黄金商铺亦是众多品牌争相抢租的对象。一般此类商业的租金是最贵的，要求的面积为中等户型，一般在80到100平方米。七、形象定位集旅游、购物、休闲、娱乐为一体的CBD高档次Shopping Mall八、项目招商根据项目自身所处区域及消费群体的档次，宜定位为中高档大型商场，对以下招商对象的商户组合提出建议： 专业店：国内外中高档品牌专业店 超市：国内外品牌连锁超市（如沃尔玛、家乐福） 百货：国内大型知名百货零售业（如武商、王府井百货等） 饮食：国内中高档餐饮连锁商户（如名典、上岛） 娱乐：国内中高档娱乐连锁商户八、商业部分均价确定由于本项目的商业部分距主干道较近，有利发展一定的商业面积，结合目前武汉市商业物业及片区内商业物业市场分析，我司认为本项目保守的销售均价为10000元/平方米。综述：通过引入以上商户，有效提高项目档次与商业氛围，并以其品牌效应带动整个招商进程，吸引更多处于观望阶段的中高档次及稍低档次的商户入驻，并同时营造出一种入驻商户多、所剩面积有限的抢租效果。第 六 篇精 雕 细 凿、铸 就 辉 煌物业发展建议一、项目概述 本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，西、南面紧临北湖与西湖，北面为江汉文体中心，东靠新华下路。都市中心绝版地块，朝向俱佳，闹中有静，静中带旺。坐拥CBD的繁华与便利。拥有最好的西北湖、喷泉公园景观资源。健康生活图景全览，美丽尊贵人生尽现。二、设计理念差异化的产品。中人大厦从空间形式、规划方略、建筑立面、园林主题上都决定了是一个力避同质化，追求个性化、独特性的产品，形成自己的独特风格从而占领武汉市场的高档住宅市场，让同行和客户为之侧目，为之震撼。在使用功能上给予客户极大的满足和引导，实现地块价值的最大化，即景观资源的最大化，户户可观赏湖景、街景，整体表现均好。三、规划设计建议（一） 依据和原则n 尊重居者生活习惯，照顾住户日常需要，满足住户居住要求。n 窗外景致流动，湖景、园林景观、庭院景观辉映成趣。n 在花园、架空层等公共半公共空间内大量设置可驻留场所，满足邻里交往需求，营造更多情感空间。利用漫步道贯穿社区，让住户感受通畅随意。n 尊重居者隐私，尽量避免户与户对视情况出现。n 通透是视觉的连贯和空间的连续，社区内与社区外风景交流得当，视野尽量开阔。（二） 总体规划设计建议本项目整体上应围绕主题“自然、家园、CBD”规划，充分利用外部景观资源的独特优势，在布局上采用主景突出式设计手法，利用CBD与西北湖的独立空间，形成一系列各具特色的景观单元，使自然景观和人文景观和谐融合。（三） 建筑布局建议本项目由于受高压线的影响，不仅影响了项目的档次及形象，而且使地块失去了完整性，项目本身的布局自由度也受到了一定的限制，因此，本项目应争取外迁高压线。项目的占地面积约25亩，容积率为6.5-7.5，建筑面积约为12万平方米，为了满足以上的规划经济指标，同时在考虑高压线存在的前提下，应充分利用景观资源，力求总体朝向为南北最佳朝向。项目由3幢高层（A、B、D）及1幢（C）小高层组成，具体建筑布局如下图所示：北 湖DCABB裙 楼西 湖喷泉公园详解：1、项目A幢可观赏到西湖全景、北湖与喷泉公园的部分景观、小区园林全景；2、项目B幢可观城市繁华景观、喷泉公园大部分景观以及小区园林全景；3、项目C幢可观西湖全景、北湖大部分景观以及小区园林全景；4、项目D幢可观城市繁华景观、江汉文体中心、小区园林部分景观；5、项目A、C幢正面远离了高压走廊，而B、D幢虽离高压走廊较近，但均为侧面，影响不大。6、商业裙楼顶部设置空中花园，增加小区绿化率以及项目外观的美观度。7、项目C、D两幢底部设置两层架空，C幢架空层可增加小区绿化率，D幢架空层可设置泛会所。（四） 建筑风格及外立面建议项目的整体风格应与CBD相协调，外立面可结合湖景以及城市景观，造形上追求大气高贵、俊朗飘逸，颜色应体现简洁健康，彰显作为高档高尚住宅领跑者的气质。1、风格建议：现代典雅风格。线条明朗、简洁。造型俊雅、色彩统一。2、外立面建议：利用挑檐、挑梁、屋顶等增加外立面的动感造型，形成独特的城市景观。空调位建议：利用造形遮挡空调主机，确保项目外立面干净整洁。阳台建议：阳台与外立面的整体应保持协调。窗建议：塑钢窗，窗户玻璃可选用灰玻或绿玻。外墙建材建议：可选用进口高档涂料。外墙颜色：主体颜色应以象牙白、浅黄色、橙色等暖色调为主。（五） 入口设置及交通组织建议DCABB裙 楼次出入口主出入口详解：1、 项目的主次出入口分设在新华下路及西北湖路，主出入口可彰显项目档次并形成良好的视觉冲击力；2、 主出入口为人行出入口，次出入口为车行出入口；3、 项目车位均为地下车位，分设在A、B、D幢；4、 项目整体上很好地保证了人车分流，又可使车辆与外界交通更加便捷。（六） 户型设计建议 总原则：功能分区，清晰合理宜：动静分离、洁污分离，室内“交通”便利；起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，位置应比较深入，以保证居住的私密性；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用；卫生间属污区，厨房、餐厅属于洁区，应适当分离；室内交通线便捷。忌：功能分区不合理；交通线太多；对着起居室的卫生间无前室；卧室门朝客厅敞开；各空间面积比例不当。 各功能空间区分原则：尺度合理、便于使用起居厅宜：1宽敞、明亮、通风，有较好的视野，采光口和地面比例不应小于17；朝向以南北朝向为最佳；2由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，留出足够摆放家具的稳定空间；3厅内宜做成长方形，其开间宽度不应小于4米，但进深与开间比例不宜过大；4若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，即玄关，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要忌：1起居厅大而不当，即面积标准高而居住水平不高，如对着起居厅的门多，起居厅无稳定的空间；2起居厅的采光口小或采光口凹槽深，使起居厅较暗；3起居厅视野差，起居厅窗不应正对墙面；4起居厅的形状不好或尺度不合理。卧室宜：1主卧室最好朝南,宽度不宜小于3.6米,面积大于20平方米；2三房户型，其主卧设专卫及进入式衣柜；忌：卧室的宽度小于3米或面积过小。餐厅宜：餐厅与起居厅之间宜相对独立；独立设计成明餐厅。忌：1餐厅面积过大或过小；2正对卫生间、远离厨房；厨房宜：1.与餐厅密切联系，直接增加专用排烟道;净宽度不应小于2米; 2. 厨具按洗、切、烧的顺序合理布置；宜带一服务阳台；灶台的预留位置便于安装抽油烟机。忌：宽度不够，影响操作。卫生间宜：1卫生间净宽度不得小于16米；2对着起居室的卫生间应设前室，将洗衣机放在前室内；3卫生间的大小与整幢户型的面积标准相一致。忌：空间过于狭窄，影响洗浴功能。阳