武汉汉正街项目实施方案.ppt

武汉汉正街项目下一步工作方案,泛华集团 2011年10月,目 录,一、目标控制 二、问题梳理 三、项目简介（附件）,2,3,一、目标控制,1、目标节点控制,开展预调研，重点了解能否成立中外合资公司及成立所需条件； 若成立合资公司可行，取得汉正街项目的意向书及有关项目的投资分析概算，便于计算资金投入的时间及规模； 做成立项目公司前的准备工作：与摩根大通签署协议、确定合作模式，共同组建工作班子，并争取前期费用，开展深入调研； 若项目条件满足摩根投资标准，与武汉市及项目所在区政府签订相关协议，锁定特许权及优惠政策； 成立中外合资公司，制定开发、建设及最终退出方案并落实。,4,二、问题梳理,1、泛华参与开发的方式，联合开发，合作主体是谁；独立开发是否接受外资，成立中外合资公司的可行性，了解当地的政策要求，如注册、立项、结汇、资本金比例、税收等 已掌握信息： 汉正街项目接收外资进入，但省内审批权限是3亿美金； 项目具体操作层面的权利已经下放至硚口区和江汉区； 项目运作要签两个协议：市里与投资人签署战略合作协议，并负责协调投资人与区里对接；区里与投资人签署项目合作协议并确定一二级联动细节； 此次调研之前需要发函确认。,5,二、问题梳理,2、政府可接受的开发方式，如果可以将项目分拆，请政府推荐具体地块并确定开发范围、内容、进度、成本、投资回报及方式 已掌握信息： 汉正街项目可以分拆，希望控制在2-3家投资人； 可以一二级联动，孵化项目，带方案招标，重大投资项目可以成本价拿地； 投资人可以表明意愿，希望选取哪个片区进行合作。,6,二、问题梳理,3、推荐地块内一级开发的总体资金需求（拆迁、安置、补偿、大市政、公建）及分期实施计划（开发时序）、土地收储及供应计划、投入产出测算等 已掌握信息： 已经编制了汉正街区域的概念性规划，其中对投资时序及资金有一个大致的安排，但详尽的成本及收益测算正在编制中。,7,二、问题梳理,4、政府已经及拟出台的相关政策 已掌握信息： 企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本； 企业参与整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享； 企业参与整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本； 土地增值收益返还。对纳入汉正街改造项目资金平衡方案的地块，其土地增值收益按国家规定扣除各项专项资金后，剩余部分全额返还硚口、江汉两区用于汉正街项目收储和基础设施建设； 税收实得返还。将2011年起若干年内汉正街新建项目实现税收的市级实得部分，全额返还硚口、江汉两区，专门用于弥补汉正街整治改造的资金缺口，直至资金缺口总体平衡。,8,二、问题梳理,5、推荐地块的规划条件，政府的开发思路，对区域定位、形象、进度等具体要求，回迁安置实施方案及进展 已掌握信息：见附件。 6、推荐地块内政府已经落实的投资方情况，资金需求与缺口。已投入资金及在建项目，哪些属于保留、哪些需要改造提升、哪些需要重建 7、最新概念性规划及控制性规划（是否获批，根据投资方修改的可能性） 8、政府主导、市场参与下合作方式及投融资模式，探讨集合各方资金发起汉正街改造建设基金或依托城投公司发行城投债的可行性,三、武汉汉正街项目简介（附件）,10,一、项目背景资料,汉正街区位,图：汉正街在武汉位置,11,一、项目背景资料,汉正街区域,图：汉正街四至图,2.6平方公里,12,1、改造项目情况 （1）汉正街规划（改造区域规划为金融及居住用地为主）,一、项目背景资料,13,一、项目背景资料,1、改造项目情况 （2）汉正街区域占地：2.6平方公里，其中改造区域,14,1、改造项目情况 （3） “9+8=17”片区,一、项目背景资料,表：17片区基本情况,15,1、改造项目情况 （3） “9+8=17”片区,1,2,3,4,5,6,7,8,1,2,9大片区中1、2号长江食品片、三特片属于已完成交易及正实施拆迁片区。,一、项目背景资料,3,4,9大片区中3、4号红燕和竹牌片区为就地安置区域，其余5片区被拆迁户近一半就近安置在区外8片区。,6,7,8,4,9,5,采取汉正街核心区内9个开发地块与核心区外8个安置地块相对应的模式整体打包。,16,2、市场基本情况,汉正街现有69个市场，经营服装针织、布匹辅料、皮具箱包、鞋帽制品、家用电器、副食品、工艺礼品、文体用品、日用小商品、塑料制品、儿童玩具、床上用品、日化用品等12大类商品。 改造区域内需要搬迁服装辅料、鞋帽制品、副食品和塑料制品4大类23个市场，市场搬迁总面积达55.6万平方米。其中： 服装辅料市场12个，39万方； 鞋帽制品市场3个，6万方； 副食品市场7个，10.1万方； 塑料制品市场1个，0.5万方。,一、项目背景资料,17,3、客运、物流企业情况,汉正街区域内物流企业304户（其中有工商营业执照218户，无工商营业执照86户）；客运站点2个（其中二级站点1个，三级站点1个）。,一、项目背景资料,18,4、改造区域内企业基本情况,企业86家，其中市属4家、区属73家、私企8家、外区企业1家。目前仍有18家区属企业未改制，其资产总额3670.8万元；总负债4718.5万元（其中金融机构贷款2319.4万元，含本金879.82万元，利息1313.6万元），净资产-1047.7万元，企业欠社保563.75万元，未交税金235.37万元，企业欠职工医药费、生活费、工资福利等1600万元。 18家未改制企业土地面积共约9237.86，房产面积23307.53平方米，在职员工人数854人，总工龄2562年，经济补偿总额3843万元，离退休人员总人数1338人，其中离休95人，退休1319人。,一、项目背景资料,19,5、片区道路情况,由于历史原因，汉正街区域的基础设施十分薄弱，欠帐较多，片区道路陈旧，破损较严重，汉正街、长堤街、大夹街等14条道路尚未按规划形成，严重影响居民生活质量。,一、项目背景资料,20,二、甲方实施方案,1、区域内拆迁量,剔除已完成交易、正实施拆迁的长江食品片、三特片项目后，需征收： 住宅面积106万平方米（15633户）： 45平方米以下7658户 45平方米以上85平方米以下5535户 85平方米以上2440户 非住宅面积55万平方米（3028户）。,21,2、投资测算,表：包内项目9片区投资测算,二、甲方实施方案,22,2、投资测算,表：包外项目8片区投资测算,二、甲方实施方案,23,3、安置补偿方案,表：包内项目9片区安置补偿方案,二、甲方实施方案,24,1、总体原则,三、甲方进度计划,还建先行 顺序推进 滚动实施,2、“四同步”原则,同步征收 同步规划 同步设计 同步审核,25,3、开发时序,三、甲方进度计划,汉正街项目计划实施两年半时间。以下方案可根据开发地块与安置地块相对应的方式同步推进实施。,26,4、开发区片与安置区片对应关系,三、甲方进度计划,2,2,1,2,2,2,3,3,0,0,1,1,2、3,3,2、3,3,2、3,3,3,3,27,四、甲方存在问题,1、征收资金筹措问题 受国家宏观调控的影响，金融形势异常严峻，目前融资成本高、融资渠道窄、政策支持弱，难以筹集汉正街整体搬迁改造巨额资金。 2、市场搬迁的问题 市场容量需要满足汉正街市场1:2的比例整体平移的需求； 市场和限价商品房销售价格需要作相应控制。建议市场销售价不高于10000元/,商品房售价不高于4500元/。 3、保障性安置房的问题 由于汉正街改造范围内现有约8000户小户型住宅，需在全市范围内调剂安排不低于8000套保障性住房用于汉正街改造安置。,28,四、甲方存在问题,4、企业改制的资金问题 针对需改制企业实际情况，结合汉正街的整体改造，力争在今年内完成企业的改制工作，改制所需资金由企业现有资产变现筹集，不足部分建议由相关债权金融机构减免部分贷款本息解决。 5、基础设施建设的问题 待建设、水务、园林、民防等部门提出综合意见材料。,29,五、甲方待落实政策,1、关于规划定位 围绕武汉建设国家中心城市和现代化国际性城市的战略目标，对汉正街地区进行高水平的重新定位、整体规划、彻底改造，建设辐射中部地区的国际滨江商务旅游区。 优化地下空间规划。通过市级地下空间规划的调整，提高汉正街地区地下空间开发利用的强度，促进各项目地下空间之间、尤其是与地铁站点的互联互通，缓解地面交通组织的压力，拓展产业立体布局的空间。,30,五、甲方待落实政策,2、关于市场搬迁 明确搬迁承接主体。目前，黄陂区基础条件较好、环境相对成熟，基本符合承接汉正街搬迁市场的要求，为此，明确黄陂区作为汉正街市场搬迁的主要承接区域，由该区与硚口、江汉两区深度对接后，进一步细化深化具体承接方案，迅速启动各项对接工作。汉正街市场的整体搬迁将带动汉口北市场的业态更新，同时在周边形成配套加工业园区，促进黄陂区产业结构调整升级、带来区级财力的增长。 强化承接相关政策。黄陂区制定针对性较强的承接方案，重点明确对汉正街整体搬迁的大中型专业市场、组团外迁的同业经营户的优惠政策，明确：安置上确保有限价市场、仓储物流用房和优惠商品房足量供应；招商上确保有租金和物业管理费减免等方面的具体政策。,31,五、甲方待落实政策,3、关于项目实施 遵循“还建先行、顺序推进、滚动实施”的原则，采取汉正街核心区内开发地块与核心区外安置地块相对应的模式整体打包，即选取汉正街核心区内9片开发地块和核心区域外8片安置地块，以整体打包的形式实施改造，形成“9+8”地块整体模式，通过建筑总量平衡达到汉正街整体改造的目的。 按照汉正街总体规划定位和资金平衡需要，合理确定开发地块和安置地块的用地条件； 对配套汉正街改造的安置地块，采用“区级审批、市级备案”的方式，加快审批推进速度；此外，同意从全市其他区域调剂安置房源8000套，优先满足汉正街地区外迁安置的需求。 对重要节点地块，采取带方案挂牌或招标方式供地。,32,五、甲方待落实政策,3、关于项目实施 支持企业参与土地一级整理。制定政策鼓励有实力的社会企业参与汉正街土地一级整理，明确：企业参与整理的财务成本高出银行同期贷款利息的部分计入土地储备成本；整理地块在土地交易过程中所产生的溢价部分按一定比例分享；对整理过程中同步建成的基础设施，按决算成本8%的利润率予以认定，并计入土地整理成本。,33,五、甲方待落实政策,4、关于改造融资 尽快制定市政府关于汉正街整体搬迁改造的政策性支持文件； 赋予硚口区融资平台市级融资平台相应政策待遇和一级土地开发资格； 5、关于企业改制 这次改制的18家集体企业大多数是创建在五至六十年代，历史债务大，包袱重，其中有8家企业两证抵押到银行或资产经营公司，请求市政府协调按特困企业解除两证抵押，象征性弥补给银行或资产经营公司豁免债务。 有些企业过去有特殊或重体力的工种，请市政府协调办理提前五年退休的政策。,34,五、甲方待落实政策,6、关于教育资源整合 根据汉正街综合规划，结合区域学校分布现状，按照服务半径和生源实际，通过全市教育控规的适当调整，打造相对集中的一流教育教学园区。 7、关于基础设施建设 完善道路体系建设。按照“管线入地、人车分流、地上地下对接”的交通组织要求，分批将汉正街地区的骨干路网列入全市城建计划，同步将汉正街周边立交桥、公交枢纽站、地下通道等重要建设工程分年度纳入城建计划，及时组织资金启动建设。 加快其他市政设施建设。市民防部门督促各项目投资主体按全市地下空间规划要求落实地下人防工程建设；市水务部门组织资金按滨水整治规划完成汉江北岸（龙王庙至江汉桥段）的防洪环境及景观建设工程，完成汉正街地区新一轮排水管网