房地产企业四大阶段的纳税筹划与涉税风险规避.ppt

房地产开发四大阶段的纳税筹划,刘玉章,与涉税风险规避,第一阶段 投资决策阶段的纳税筹划 投资决策阶段的主要工作内容： （一）项目的选择： 开发商根据各种渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门以及其他开发商、投资商的接触，使项目设想具体化。,（二）项目的可行性研究 项目选择之后，对项目做进一步的分析，包括：市场研究、项目的财务评价、经济社会评价、资金筹集等。 通过可行性研究： （1）可以对项目的预期收益水平有个估算，对开发中的关键因素有所掌握，从而，在若干个开发方案中选择最合适的方案。 （2）通过可行性研究，如果，开发商认为该项目的预期收益水平不可以接受，或有较大风险，可以放弃该项目。,11、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？ 答：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）第二十七条规定：“前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用”。 开发项目调研阶段是房地产企业寻找开发项目的阶段，包括：投资项目的寻找、投资项目精选、初步可行性研究、项目谈判、详细可行性研究和公司总体决策几个步骤。在此阶段也可凭请外部专家进行咨询，发生的费用符合上述文件的规定范围，可以计入“开发成本前期工程费”,12、房地产企业以扩股方式取得土地使用权涉及哪些税费？ 例11、甲企业2009年取得一项土地使用权，土地使用权出让价8000万元，支付契税240万元，办理土地使用权过户等手续费支付60万元，土地用途为住宅用地。2011年初，经过与乙房地产公司协商，甲公司准备以土地向乙投资，土地评估价10000万元。 甲公司涉税分析： 一、关于营业税及附加 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191号)规定： （一）以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。,二、关于土地增值税 财税字1995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。 财税200621号提出了房地产开发企业：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号第一条暂免征收土地增值税的规定。 应当缴纳土地增值税。,三、关于企业所得税 企业所得税法实施条例第二十五条： “企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。,乙公司涉税分析 根据契税暂行条例：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税义务人。 假设当地契税税率为3%，乙公司应交契税300万元。 以股权形式取得土地使用权的开发企业 非货币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费 补价,13、房地产企业联合其他企事业单位、个人合作或合资开发房地产项目的，应当怎样纳税？ 国税发200931号第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理： （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额； 如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入”进行相关的税务处理。,例12、2008年2月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金7000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产30000平方米。2009年11月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得30000平方米，该小区每平方米计税成本2150元。 例13、济南宏岭房地产公司2007年在开发玖玖名邸小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金3000万元。2008年9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理： 1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。 同时，不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。,14、非金融企业之间怎样扩大融资渠道？ 售后回购 ：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。 （一）国税函2008875号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。 （二）企业会计准则：采用售后回购方式销售商品的，收到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。,例14、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定， 2009年3月1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价5000万元，成本价4000万元。双方合同约定，10个月之后，甲公司以5400万元购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款已经收到。2010年1月1日，甲公司购回公寓楼。,15、非金融企业向金融企业融资有何新的办法？ 例15、 甲房地产公司由于当前资金紧张，准备把一幢新建的写字楼售给租赁公司，然后再以融资租赁形式返租回来自用。写字楼成本价4000万元，售价5000万元，租期5年，每年付租金1200万元，租赁期满甲公司可以按380万元购得该写字楼。应当怎样进行财税处理？,国税函2008875号：除企业所得税法及实施条例另有规定外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。 实质重于形式原则是指企业在计算应纳税所得额时，应按照交易或事项的经济实质进行税务处理，而不应仅以法律形式为依据。 关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告（国家税务总局公告2010年第13号）：融资性售后回租业务：是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。,融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。 （1）增值税和营业税 根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。 （2）企业所得税 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。,16、新成立的房地产企业筹建期间业务招待费怎样税前扣除？ 企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。 （1）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用，如餐饮、娱乐、烟、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于对外赠送的带有本单位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣传费用。若无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出。,（2）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照企业会计准则的规定，统一在“管理费用”科目核算 （3）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益。 （4）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，无比例限制，按照企业开办费的扣除办法扣除。 （5）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时全额扣除。 （6）预售收入可否作为计算业务招待费的基数？,1 7、新成立的房地产企业怎样计算开办费？ 实施条例第70条：企业发生的其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。 国税函200998号：新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。,国税函201079号：企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函200998号）第九条规定执行。,第二阶段 前期工作阶段的纳税筹划 前期工作阶段的主要工作内容： 投资决策分析后到正式施工之前，开发企业要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金、项目的规划设计。具体内容有： （1）获取土地使用权； （2）实施筹资计划； （3）规划方案的扩充设计； （4）获得规划及配套部门的许可； （5）拆迁、安置、补偿； （6）实施现场的“通、平”； （7）估算工程量和开发成本； （8）与建筑商初步洽谈承发包事宜。,21、 房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？ （一）以房换地，土地成本的计算 1.换出的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时： 土地使用权成本 应分出开发产品的公允价值 土地转让中应支付的税费 补价 2.换出的开发产品如为其他土地开发、建造的： 土地使用权的成本 应付出开发产品市场公允价值 土地转让中应支付的税费 补价,例21、甲企业2007年取得一项土地使用权，土地使用权出让价6000万元，支付契税240万元，办理土地使用权等手续费40万元，土地用途为住宅用地。2008年初，经过与乙房地产公司协商，准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资9000万元进行开发。开发完工后，甲乙公司按4：6比例分配房产。2008年末，项目开发完成，建筑总面积150000，甲方分得房产60000。经过评估机构评估每平米公允价值为2300元。计算乙公司土地使用权成本。,案例分析 （1）根据国税函发1995156号：合作建房应交营业税。 （2）根据财税字1995048号：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，暂免征收土地增值税。 （3）根据契税暂行条例细则第十条：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。,（二）以股权形式将土地使用权投资开发企业 非货币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费 补价 借：无形资产土地使用权 贷：实收资本（股本） 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：无形资产土地使用权,22、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算土地转让所得？ 第三十七条 （房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。,例22、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值1000万元，房产建成后，甲企业分得50%，计房产6000平米，每米市场价2300元。,23、企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？ 一、营业税 合作建房，是指由一方（简称甲方）提供土地使用权，另一方（简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种、纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。 2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方,第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。 1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定。 2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。 3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。,二、土地增值税的节税技巧 例23 甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？ 财税字1995048号：对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,24、房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇土地使用税？ 一、土地使用税的纳税人（2006年国务院令483号） 条例第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位； 所称个人，包括个体工商户以及其他个人。,三、纳税义务发生时间和截止时间 财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税2006186号）： 第二条、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。,财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）： 第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题 纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 结论：在第一套商品房交付之前，按占地总面积纳税。 开始销售的，在售出的次月不再计算土地使用税。,从第一套商品房交付的次月起，按月计提，按税务机关规定期限（半年、季度）申报纳税。计算公式： 本月应纳税额本月剩余占地面积月单位税额 月单位税额年应纳税额12 本月剩余占地面积占地总面积已售房产占地面积 已售房产占地面积占地总面积 （已出售建筑面积可售建筑总面积）,25、房地产企业取得土地使用权缴纳契税的依据是什么？企业支付的拆迁补偿费是否缴纳契税？ 契税暂行条例在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 第四条 契税的计税依据： （一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； （二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； （三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。,第九条 条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 财税字1998096号：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，纳税人应按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。 房地产企业支付给本动迁户的拆迁补偿费不属于房屋买卖价格，不应当缴纳契税。,25、城镇土地使用税与耕地占用税有什么不同？缴纳了耕地占用税的，是否还要缴纳土地使用税？ “占用耕地建房或从事非农业建设的单位和个人为耕地占用税的纳税人”。城镇土地使用税与耕地占用税的不同点是，耕地占用税是在全国范围内，就改变耕地用途的行为征收的税，是一次性征收的；而城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，就使用土地的行为征收的税，是按年征收的；这两个税相辅相成、互为补充，起到减少乱占滥用土地、加强土地管理的作用。由于在征收中两个税有部分重合，为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税，城镇土地使用税暂行条例第九条规定：“征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税”。 “征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税”。,26、对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建房产对被动迁户进行补偿应当如何进行税务处理？购置房产安置动迁户，购置费如何计入土地成本？ 一、土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。 （一）实物安置拆迁的 （1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,（2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。 （3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （二）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第22条：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,27、房地产开发企业取得的“生地”，对土地进行一级开发怎样纳税？ 总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知（国税函2009520号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业 代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费,例14、甲房地产公司从市国土管理局取得一块土地使用权，土地现状为毛地，合同约定由甲公式负责一级开发，开发费用抵顶土地出让金。开发总金额700万元，其中建筑物拆除、平整土地等劳务费300万元，受托向原土地使用权人支付拆迁补偿费400万元。由于，甲公司采用异地购房安置的方式，实际发生购房安置费用370万元，请计算甲公司应缴纳的营业税。,28、房地产企业购置在建工程，完成开发后再出售怎样计算营业税？ 例15 2009年，甲房地产公司通过拍卖取得乙商业公司一幢商用楼，拍卖价格14 800万元，经过投资建设，于2011年建成，销售价格32 600万元，甲公司应当怎样缴纳营业税？ 关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。,财税200316号第二条：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。,210、委托境外设计单位进行开发设计，支付的设计费是否应当纳税？房地产企业承担什么税收责任？ 营业税条例实施细则是以“单位或个人属地”为原则 在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指： （1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。 （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4）所销售或者出租的不动产在境内。,（三）境内企业在境外提供建筑劳务征税的规定 财税2009111号： 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。 根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。,例26、2009年3月15日，某房地产公司委托A国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费100万美元。A国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.8373。 应当代扣营业税6.837310000005341,865元 代扣预提所得税6.8373100000010683,730元 假设，房地产公司不代扣代缴A国设计院的税费，根据征管法第69条规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。,211、开发项目内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等社区管网工程费与小区为连接主干线而发生的费用在税务处理上有何差异？ 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定： （一）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 （二）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,所以，开发项目内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等应当计入“开发成本基础设施费”。 而小区内的管网与市政主干线连接而发生的费用，则应当计入前期工程费。,212、土地闲置费如何进行账务处理？企业所得税与土地增值税对土地闲置费的处理有何差异？ 土地管理法实施条例规定， （一）闲置土地的范围 （1）未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的； （2）核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的； （3）已动工开发，按开发建设面积不足应建设开发建设面积的三分之一，或投资额不足总投资额的25%，且未经批准中止开发建设连续满一年的； （4）法律、行政法规有其他规定的。,2、征收土地闲置费 （1）在城市规划区域范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%征收土地闲置费； （2）已经办理审批手续的非农业占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。 房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定：土地闲置费计入“土地征用及拆迁补偿费”； 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除”。,213、房地产企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？ 例217 A房地产开发公司2008年2月支付2000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20，6月16日A公司收到土地出让金返还400万元，应当如何做账务处理？ 方案一、计入“营业外收入” 借：银行存款 400万 贷：营业外收入 400万,方案二、把土地出让金返还冲减开发成本， 借：银行存款 400万 贷：开发成本土地征用及拆迁费 400万 纳税效果分析： （1）土地使用权支付的金额减少到1600万元，按照130计算扣除项目，扣除16001302080万元； 土地增值税清算时少抵扣增值额26002080520万元 土地增值税率按30计算，应交说52030156万元 （2）开发成本减少400万元，企业所得税应纳税所得额增加（400156）244万元。应缴所得税24425 61（万元） 应交税费总额156 61 217（万元）,214、房地产开发企业取得土地使用权后再转让有何纳税技巧 （一）不开发就转让，会多交土地增值税。 国税发2007132号第38条：对取得土地使用权后（不论是生地或是熟地），未进行任何形式的开发即转让的，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 如果，不开发就转让在计算土地增值税时不得加计扣除30%。 （二）过度开发再转让，会多交营业税。 财税200316号：转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在计算营业税计税营业额时不得差额计算。,例217 鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“场地通平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可以进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。,第三阶段 项目建设阶段的纳税筹划 项目建设阶段的主要工作内容： 包括落实发包、施工组织、建设监理、市政和公共配套等。 （1）由于一个项目涉及到多项工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，为了工程按计划、保质量地完成，开发企业往往通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同的形式来确保工程完成； （2）聘请专业监理人员，对施工过程的质量、进度、成本进行严格的控制，并随时了解工程的进展情况，及时解决出现的问题。 （3）项目施工完成后，要抓紧做好与项目有关的市政、公建设施的配套，通常称之为“后配套”。,31、确定开发产品的成本核算对象必须遵循哪些原则？ 问题的提出：土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十七条规定：土地增值税清算时，对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）开发产品计税成本：是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。开发费用的对象化 （二）确定成本对象的原则。 成本对象：是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发生的各项耗费而确定的承担费用的项目。 开发成本的承担者,1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象。 可售开发产品 独立成本对象 不可售开发产品 过渡性成本对象 2、分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。,可否销售原则,3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 5、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,32、开发产品计税成本支出包括哪些具体内容？ （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。,（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。,（五）公共配套设施费：在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： 1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,3、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 4、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 （1）利用地下人防工程建造的车库； （2）有产权的地下车库； （3）无产权的地下车库。,例31、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总投资3000万元，市财政局同意用教育经费给予补偿2400万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。 （1）收到补偿款 借：银行存款 2400万 贷：开发产品 2400万 （2）将差额转损益，调整当期应纳税所得额。 借：营业外支出等 600万 贷：开发产品 600万 （3）土地增值税清算时怎样处理？,（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 企业所得税法：建造时间超过12个月的建造期间发生的借款费用计入计税基础。,33、怎样正确核算开发产品的计税成本？ （一）成本核算的一般程序 1、划分生产费用和期间费用：对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的生产费用（开发成本）和应在当期税前扣除的期间费用（当期损益）。 2、将开发成本划分为直接成本、共同成本和间接成本：对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等开发成本合理的划分为直接成本、共同成本和间接成本。 （1）直接成本采用直接计入法。如建安工程费。 （2）共同成本和间接成本按一定的方法进行分配。,3、对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算； 4、对本期已竣工验收的各个成本对象应负担的成本费用及时地从“开发成本”结转到“开发产品”科目中； 5、将开发产品按已销开发产品、未销开发产品和固定资产、投资性房地产分别进行处理。,（二）共同成本和间接成本的分配方法， 按照“受益原则”和“配比原则”对共同成本和间接成本进行分配。 1、占地面积法（落地面积法）：指按已动工开发成本对象（建筑物）占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配。 2、建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 3、直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 4、预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。,（三）下列成本应按规定方法进行分配 （1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 （2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 （3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。（见表）,连接成本分配方法： 一、将开发产品（包括可售的和不可收的）全部列于表上，按下列顺序进行分配： （一）土地成本的分配：按占地面积法分配土地成本，但是，人防工程不分配土地成本，其原因是： （1）财税2009128号规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。 （2）人防工程费的筹集形式： 一是缴纳人防统筹费，缴费列入开发产品成本，缴费不可能承担其他费用； 二是房地产企业建在房产的地下的人防工程，同样不承担其他费用。,（二）前期工程费的分配：按建筑面积法分配前期工程费，人防工程不承担此项费用。 （三）基础设施费的分配：按建筑面积法分配基础设施费，人防工程不承担此项费用。 （四）建筑安装费：由预算部门计算各类开发成品的建筑安装工程费，编制建筑安装工程成本计算表，总金额应与施工企业的工程决算总额相符。 会计部门采用直接计入法，计入各有关成本核算对象中，包括配套设施和人防工程。,（五）开发间接费的分配： 将上述土地成本、前期工程费、基础设施费、建安工程费四个成本项目计算小计数额，但是，不包含“人防工程”。按照直接成本法把开发间接费分配到各个成本对象中，使可售的、不可售的开发产品（人防工程除外）全部承担开发间接费。,二、将配套设施费进行分配（再做一个表） （一）根据国税发200931号文件的规定，计算所有属于配套设施的开发产品的总成本，含人防工程。 （二）计算可以销售的开发产品、经营性的配套设施、房地产企业自用或准备出租的开发产品的建筑面积，列于“开发产品成本分配表”上。 （三）将配套设施费按建筑面积法进行分配。,成本对象完工 后发生的费用,已完工成本对象,未完工成本对象,开发成本,已销开发产品 销售成本,未销开发产品 开发产品,三、补计成本的规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（第34条）,四、确保成本核算及时性的方法 （1）在工程出包合同中增加涉税条款。“工程验收之后，施工企业应在30天内提供工程决算书。工程决算书经甲方审查同意之后，乙方在10个工作日内必须提供建安工程发票。否则，一切经济后果和法律后果由施工企业承担”。 （2）注意！不要付“过头款”。,34、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预提成本？ （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过“合同总金额”的10。 哪些工程可以预提： （1）土地开发成本 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）建安工程费,（二）“公共配套设施”尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、住房专项维修基金或其他专项基金。,35、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？ （一）有产权的车库 应当作为成本对象单独核算，根据财税2009128号，关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 ，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。 建成之后的处理： 1、做为开发产品对外销售 2、做为“组合销售”的商品 讨论：为什么卖车库往往亏损？,（二）利用人防工程建造的车库 房地产开发企业利用（人防）建造的车库，应做为公共配套设施进行处理。 1、车库的投资人是谁？人民防空法规定：人防工程的产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。 2、在销售合同中明确：“利用人防工程建造的车库，产权属于国家，使用权、收益权归全体业主，委托物业公司代为管理”，物业公司与车主签订车位使用协议（合同），车主取得若干年的“车位使用权” ，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费的不足，缴纳营业税。,（三）无产权的车库 如何处理，会计制度、税法均无规定。建议将其作为独立的成本核算对象 “车库”进行核算，建成之后，转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。 1、转让“若干年的使用权 ”仍应按“租赁业”征营业税。 国税函200583号文规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业租赁业”征收营业税。 2、按租赁征收房产税：财税2005181号规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。,例32、2011年，甲房地产公司出售无产权的地下车库的使用权20年，取得收入600万元，应当怎样纳税？ 案例分析 （1）营业税：营业税暂行条例第十二条：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”，应当一次性按“服务业租赁”交纳营业税。 （2）企业所得税：国家税务总局关于贯彻企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号），如果租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。,（3）房产税：既然确认为租赁，就应当按照租金收入的12%缴纳房产税。根据房产税暂行条例第七条规定：“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”，房产税应当分年度缴纳。 （4）土地增值税：租赁业务没有转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，不符合土地增值税暂行条例第二条规定，所以，不应当征收土地增值税。,（5）城镇土地使用税 关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）：关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。 （1）已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款； （2）未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。 对上述地下建筑用地暂按应征税款的50征收城镇土地使用税。,36、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？装饰劳务清包工税收政策有何变化？甲方提供材料可否计入开发成本？ 例33、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下： 材料价差3， 临时设施费2， 法定税金4，法定利润3.5，管理费2.5，计15。该工程决算：直接费1000万元（其中钢材预算价格200万元），各项取费150万元，包工包料结算价格为1150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950万元。乙公司开具发票950万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本220万元，怎样计入“开发成本”？,建筑安装工程计税营业额计算示意图,工程施工： 1.人工费 2.材料费 3.机械使用费 4.施工间接费,工程结算（营业额） 1.直接费工程量预算定额 （人工费、材料费、机械使用费） 工程结算价款 2.各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、 管理费用,计税营业额,包工包料 甲供材料 包工包料包设备,计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款,工程价款结算办法 施工企业会计制度,（二）财税200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 其