精装修管理流程及实施细则.doc

、 九洲地产流程管理体系文件九洲地产流程管理体系文件 精装修项目管理流程精装修项目管理流程 版本：A 编制：编制： 日期：日期： 审核：审核： 日期：日期： 审批：审批： 日期：日期： 主导部门：主导部门： 发布日期：发布日期：20122012年年 月月 日日 实施日期：实施日期：20122012年年 月月 日日 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 2 目录目录 一、前言.3 二.精装修项目管理架构及管理人员主要职责4 （一）管理团队的建立.5 （二）管理成员的职责.5 三、精装修项目管理流程.8 四、精装修项目实施细则.9 (一) 精装修项目前期准备阶段实施细则9 精装修项目定位 .9 参与户型设计 .9 精装修方案设计 10 水电定位图 11 材料/部品清单 .11 成本估算 12 样板房施工图设计 13 土建/装修交接标准的确定 .13 样板房施工单位选择 14 材料/部品招标 .14 样板房施工 15 材料/部品定样、签订合同 .16 精装修交楼标准的确定 16 批量精装修房施工图绘制 17 主体施工图设计变更 18 (二) 精装修项目实施（施工）阶段实施细则.18 批量精装修施工招标 18 精装修/土建施工交接 .19 土建整改 20 精装修施工 21 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 3 材料/部品供货 .23 精装修现场检查、验收、考评 24 业主开放日 26 精装修初步验收 27 精装修初步整改 28 精装修竣工验收 29 (三) 精装修项目后期维修阶段实施细则.29 移交物业/精保洁 .29 业主验房 30 填写整改通知书/问题分类 .31 整改验收 32 交房： 33 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 4 一、前言一、前言 为加强精装修管理，全面提高装修工程质量，有效地进行成本控制，规范精装修管理 流程，减少返修率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程 及实施细则。 本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程， 与主体工程、配套工程等管理流程平行操作，对交房后的维修等另见相关流程。 本流程及实施细则按九洲地产开发管理流程及管控要求编写，可与已颁发的九洲集团 组织管理手册和授权手册等配套使用。 本流程及实施细则由集团地产经管中心会同新世界、金东方等项目公司，结合以往的 样板房实施过程和操作的经验，并参考了其他标杆开发企业的管理经验，对公司已有的制 度、管理流程及实施细则进行了汇总、梳理、补充和完善，特别针对一些地产企业交房后 出现的问题进行了流程整理及提出实施方法，供江苏九洲投资集团范围内各项目公司管理 人员和精装修管理人员参考使用。 二二. .精装修项目管理架构及管理人员主要职责精装修项目管理架构及管理人员主要职责 地产经营管理中心 项目总负责： 谢琦 精装修经理： 杨凡 精装修经理助理： 陆晓丹 采购管理部产品开发部 丁学诚、陈颢 陈泽锋、庄仲行 成本管理部 李琪忠 工程部采购小组项目公司工程部 装修工程师：贾乐 项目公司成本部 项目公司 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 5 （一）管理团队的建立（一）管理团队的建立 针对本项目精装修的工程特点，为了将本项目做成公司的精品楼盘，顺利达到我们的管 理目标，需要组建一个专门的管理团队来管理从项目定位开始、至设计、采购、成本和工程 及材料招标，至交房入伙后驻场维修结束的装修全过程，这个团队的组织架构如下（6-8 人 精装团队，除精装修经理外还需新增至少两名具有成熟精装修施工管理经验的工程师和两名 一般工程师）： 项目总负责 精装修经理 精装修经理助理 项目公司 营销策划部 产品开发部 成本管理部 采购管理部 精装修设计师 精装修采购主管 精装修工程师 精装修成本主管 售后服务工程师 协作支援、管理支持技术、管理支持 （二）管理成员的职责（二）管理成员的职责 1 项目总负责：项目总负责： 1） 项目总负责是精装修项目的经营管理中心，全面负责精装修项目的经营决策； 2） 建立、建全项目管理的组织系统，使组织系统合理化、精简化、效率化，协调部门 之间、部门与项目公司之间的联系，使整个项目管理和运作有一个高效率、强执行 的系统； 3） 指导业务培训和培养人才，提高整个管理团队的管理质量、服务质量。 2 精装修经理：精装修经理： 4） 全面负责项目的精装修策划、设计和项目管理，对各单位进行总体协调，对精装修 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 6 施工的质量、进度及安全文明施工进行总体把控，对精装修工程结果总体负责。 5） 监督集中招标采购的大宗施工设备材料的质量和供应工作； 6） 协调工程技术方面合同各方及项目对外各方的工作关系； 7） 负责工程变更和项目造价控制的管理工作，负责配合成本管理和审计工作； 8） 负责组织项目交工验收及项目交工总结报告、执行总结报告的编写，并签发合同段 工程竣工交付手续。 9） 指导精装修工程技术研究，审批精装修工程管理标准。 3 精装修经理助理：精装修经理助理： 1） 负责项目建设中的技术管理工作； 2） 主持设计、监理、施工单位进行设计图纸会审、技术交底、设计完善和优化； 3） 负责审查施工组织计划，组织对重要工艺进行审查和验证； 4） 主持设计变更方案的论证； 5） 负责新技术、工艺和材料应用； 6） 解决施工中的重大技术问题； 7） 协助精装修经理参与重大事项的决策； 8） 建立精装修、样板房技术标准及验收规范，确保精装修工程产品质量； 9） 负责新技术利用和项目的配套工程科研工作； 10）负责项目缺陷责任期的工程缺陷修复管理； 11）负责完成精装修经理交办的其他工作。 4 精装修设计师：精装修设计师： 1） 制订项目的室内、装饰产品配置标准，负责制定精装修设计计划，保证设计进度计 划的执行； 2） 负责日常的设计联系及协调工作，组织精装修设计成果评审，负责室内、装饰设计 后变更的审查，跟踪项目精装修设计变更落实状况，参与影响成本的重大变更审； 3） 参与精装修采购的市场调研、评审、定样。协助精装修采购和材料验收工作，配合 精装修工程师完成室内、装饰的现场施工工作； 4） 参与室内装饰施工竣工验收。 5 精装修工程师：精装修工程师： 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 7 1） 负责所管标段的质量、进度、安全文明及协调工作，并对精装修经理负责结果； 2） 分管各楼栋（标段）的精装修管理，对分管范围内的单位全面协调并对分管范围内 的质量、工期及安全文明施工负责； 3） 组织制定安全生产制度、安全技术操作规程和文明施工的规定并组织教育培训，对 贯彻执行情况进行监督、检查、考核、评比； 4） 全面负责工程、材料、设备方面的对口管理。 6 精装修采购主管：精装修采购主管： 1） 组织精装修项目甲供材料招投标，协助供应商管理工作； 2） 编制监、检查和汇总分析甲供材料需求计划和使用计划； 3） 对甲供材料需求、使用计划的执行情况和执行过程中出现的问题及时向精装修经理 汇报； 4） 对甲供材料进货情况和实际使用情况进行统计核算； 5） 参与甲供材料合格供方的选择及评审，负责合格供方档案的建立、评估与管理。 7 精装修成本主管：精装修成本主管： 1） 协助完成精装修项目全成本控制和管理工作； 2） 参与甲供材料、设备的招标管理及采购控制工作，协调工程分包的控制管理工作； 3） 参与工程项目的编投标和造价事务所标底、结算审核和合同编审工作； 4） 参与市场调查和供应商考察评估工作，为项目经营决策提供成本支持和合理化建议。 8 售后服务工程师：售后服务工程师： 项目入伙后，驻场全面负责协调管理各单位的售后服务维修工程，直至全面移交给物业 公司为止（驻场维修时间视情况大约在 36 个月之间） 。 按照以上管理思路，对工程技术和管理人员进行明确分工，各司其职、各负其责，各分 管精装修工程师除负责各自的区域外还要负责设计、材料、设备及资料的对口协调管理。 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 8 三、精装修项目管理流程三、精装修项目管理流程 精装修项目定位 精装修方案设计 成本估算 水电定位图 建筑户型设计装修设计参与 材料/部品清单 施工图初步设计 施工图设计 参与 样板房施工图设计 Y N 根据装修方案调整 样板房施工单位选 择 材料/部品招标 样板房施工 材料/部品定样、签 订合同 施工图设计变更 批量精装修招标 精装修施工 精装修/土建交接土建整改 精装修初步整改 业主开放日 精装修初步验收 精装修竣工验收 移交物业/精保洁 Y Y N 小业主验房 Y 施工图设计,详见相关流程 问题分类/整改N 前期准备阶段 项目实施阶段 后期维修阶段 N 材料/部品供货/施 工 整改验收 批量精装修施工图 绘制 现场检查、验收、考评 精装修交楼标准的 确定 土建/装修交接标准 的确定 交房 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 9 四、精装修项目实施细则四、精装修项目实施细则 ( (一一) ) 精装修项目前期准备阶段实施细则精装修项目前期准备阶段实施细则 精装修项目定位：在整个项目定位阶段对是否做精装修、精装修风格、材料/部品和设备的 使用档次、成本指标进行定位。 1、责任部门：经管中心产品开发部组织，营销策划部、运营管理部、成本管理部、采购管 理部配合。 2、工作程序： 1)营销策划部对在项目定位时对是否做精装修作出论证； 2)产品开发部会同营销策划部、运营管理部、成本管理部、采购管理部根据项目定位调查装 修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本提出建议； 3)根据项目定位，提出项目精装修的成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业大纲下发给 项目公司。 3、工作接口及工作周期： 在项目策划定位及整体作业大纲编制期间完成；工作周期约为 15-20 天。 4、工作提示： 5、相关附件： (户内精装修参考标准) 参与户型设计：在户型设计阶段从装修效果角度提出修改建议。 1、责任部门：产品开发部 2、工作程序： 1) 项目公司各部门从功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助产品开发部进行户型 优化设计，提出户型调整意见； 2) 产品开发部应及时把装修设计的合理调整意见反馈给设计单位，在主体扩初设计阶段进 行及时调整，避免后续进行较大的修改。 3、工作接口及工作周期： 户型及时提交相关人员，在户型设计讨论阶段完成；工作周期约为 7-10 天。 4、工作提示： 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 10 1) 建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性； 2) 装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性； 5、相关附件： 无 精装修方案设计：根据项目定位中建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装 修方案设计。 1、责任部门： 产品开发部负责，营销策划部、采购管理部、成本管理部配合，项目公司销 售部、设计部、工程部、成本部参与方案确定。 2、工作程序： 1) 产品开发部根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设 计； 2) 装修设计单位根据设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行专 题汇报。 3) 各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核。 4) 产品开发部根据各部门意见对设计方案进行调整； 3、工作接口及工作周期： 在扩初设计阶段完成；工作周期约为 30-45 天(根据户型多少确定)。 4、工作提示： 1) 精装修方案设计时，精装修设计公司会对原建筑平面进行修改，应将修改情况及时告知 产品开发部并由其通知建筑施工图设计单位进行调整；同时，建筑施工图设计单位如建筑方 案调整，也应及时通知产品开发部并由其通知精装修设计单位，保持图纸的一致性，避免重 复、差错； 2) 精装修方案设计时，建筑施工图设计单位还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别 是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应 尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小与家俱的布置影响也较大，应引起足够重视； 3) 精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等 做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算 的审定； 4) 对有些部品的设计应提前，如厨柜和收纳系统的设计，由于受燃气管、表的影响，可能 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 11 对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等； 5) 为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一； 5) 方案设计阶段容易忽略成本核算和进度要求，建议在设计任务书中明确成本控制要求 提交成本估算清单和设计进度要求。 5、相关附件： (装修方案图、成本估算清单) 水电定位图：为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电 定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。 1、责任部门：产品开发部、项目公司设计部 2、工作程序： 1)、产品开发部根据精装修方案提出水电定位图确认意见并提交精装修设计单位； 2)、产品开发部应及时将确认后的水电定位图交于建筑施工图设计单位进行施工图设计。 3、工作接口及工作周期： 在精装修方案设计完成后进行，工作周期约为 10-15 天(根据户型多少确定)。 4、工作提示： 1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时 做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更； 2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时 应提请注意； 3) 水电定位应结合家俱、电器布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关 盒的位置对橱柜、衣柜和收纳系统放置的影响等。 5、相关附件： (水电定位图) 材料/部品清单：根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控 制。 1、责任部门：产品开发部，其他部门配合 2、工作程序： 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 12 1) 产品开发部根据精装修方案对设计单位提出的材料/部品清单就材料/部品的品牌、规格 型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实； 2) 成本管理部对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实。 3、工作接口及工作周期： 在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间 约为 4-5 天。 4、工作提示： 1) 在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识， 且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。 2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核 价。 5、相关附件： (材料、部品清单格式) 成本估算：针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调 整。 1、责任部门：成本管理部，产品开发部、采购管理部配合 2、工作程序： 1) 装修方案的成本估算应由装修设计单位提供，如自行设计，则由成本管理部提供； 2) 成本管理部对设计单位提供的成本估算的工程量、单价及材料/部品和设备清单的成本进 行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标 2%以上，提请产品开发部及其主管领 导调整设计方案。 3、工作接口及工作周期： 在精装修方案设计完成的同时，要求设计单位提交一份材料/部品和设备清单；核定时间约 为 7-12 天(视户型多少确定)。 4、工作提示： 1) 该阶段是成本控制的关健，各有关部门务请做好该项工作； 2) 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单 位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 13 3) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实 际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。 5、相关附件： (成本估算书) 样板房施工图设计：在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。 1、责任部门：经管中心产品开发部 2、工作程序： 1) 产品开发部或设计单位综合各方意见对装修方案进行调整，并按施工图要求深化设计； 3、工作接口及工作周期： 在精装修方案设计调整后进行；设计时间约为 15-20 天(视户型多少确定)。 4、工作提示： 1) 样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计； 2) 样板房的设计同时应进行软包装设计，以检验装修后效果； 3) 样板房设计要结合样板房建造处的土建状况进行设计； 4) 样板房设计往往时间紧，在设计深度上可能会有所欠缺，但需满足招标要求。 5、相关附件： 土建/装修交接标准的确定：根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明 确。 1、责任部门：项目公司工程部组织，产品开发部、采购管理部、成本管理部参与。 2、工作程序： 1）工程部在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成 品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。 2）各相关部门配合工程部从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围，土 建总包合同中应加入精装修工程要求的相关条款。 3、工作接口及工作周期： 在主体招标前完成；要求在 23 天完成。 4、工作提示： 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 14 1) 为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前 确定； 2) 需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、 阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成 外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可 不要求抹面以降低成本。 5、相关附件： 土建精装修交接标 准.doc 样板房施工单位选择： 1、责任部门：产品开发部组织，其他部门参与。 2、工作程序： 责任部门负责推荐样板房装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。 3、工作接口及工作周期： 在精装修样板房施工图完成时进行；要求在 20-25 天完成。 4、工作提示： 1) 样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技 术能力强、配合好的队伍进行施工； 2) 样板房施工单位优先从经管中心的合格供应商中选定，如果从其他渠道选择的须加强前 期考察和入围评估。 5、相关附件： 材料/部品招标：根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。 1、责任部门：采购管理部组织，其他部门参与。 2、工作程序： 1) 采购管理部根据工程进度计划编制材料/部品招标计划； 2) 产品开发部根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求； 3) 成本管理部根据施工图及材料清单进行数量估算； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 15 4) 采购管理部负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从地产经管中心的合 格供应商名录中选择； 5) 采购管理部组织招标。 3、工作接口及工作周期： 在精装修样板房施工图完成前进行；要求在施工图完成后 20-25 天完成。 4、工作提示： 1) 该阶段由于时间紧，招标项目数量多，考虑到部分材料根据施工情况进行更换，因此招 标时应注意方法，一要提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；二要尽可能前置。 2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间 的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的 材料/部品和设备。 5、相关附件： 样板房施工：对样板房进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。 1、责任部门：产品开发部组织，成本管理部、采购管理部和项目公司配合 2、工作程序： 1) 项目公司工程部负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量； 2) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查； 3) 采购管理部及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工，产 品开发部配合； 4) 装修设计单位随时对装修效果、装修质量、材料质量进行现场交底和检查，并根据实际 施工效果对原设计进行调整； 5) 及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作； 6) 工程部应配合销售、物管公司对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌 上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误 导。 7) 项目公司组织经管中心相关部门及物管公司对样板房进行验收，对装修效果、装修质量 及各种标示进行认定。 3、工作接口及工作周期： 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 16 施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间 25-35 天完成。 4、工作提示： 1) 为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、 型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高 施工单位的积极性。 2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目公司各部门 加强组织协调，注意文明施工，确保现场安全及各工种有序进行。 5、相关附件： 无 材料/部品定样、签订合同 1、责任部门：采购管理部组织，其他部门参与。 2、工作程序： 1) 采购管理部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料/部品定样； 相关程序和要求详见甲供材料(设备)管理办法 。 2) 采购管理部根据招标文件组织合同的签订、交底； 3、工作接口及工作周期： 招标完成后在约定的时间内完成。 4、工作提示： 1) 由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时 间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和 设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合 同，便于销售时宣传和承诺准确。 2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合 同签订，必要时重新进行招标。 5、相关附件： 精装修交楼标准的确定 1、责任部门：产品开发部组织，营销策划部、成本管理部、运营管理部、物业管理公司参 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 17 与。 2、工作程序： 1) 营销策划部根据销售合同要求提出交楼标准的内容。 2) 产品开发部起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。 3、工作接口及工作周期： 样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约 7-10 天。 4、工作提示： 1)营销策划部应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确的材料标准，对那些材 料/部件和设备应注明品牌的应明确提出； 2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量 装修时材料更换的灵活性，降低风险； 3) 对交楼标准的描述尽量简单，不得追求在销售时超出交楼标准进行承诺，如进户门等。 5、相关附件： 批量精装修房施工图绘制：根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成 批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。 1、责任部门：产品开发部，项目公司设计部、成本部配合。 2、工作程序： 1) 产品开发部或设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的 土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图； 2) 施工图绘制完成后应提交项目公司设计部、工程部、成本部进行轮阅，如有问题及时进 行修改。 3、工作接口及工作周期： 样板房施工完成后进行；工作时间约为 30-45 天(视户型多少确定)。 4、工作提示： 1) 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装 修过程中有过调整的部分应重点关注； 2) 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 18 3) 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽， 保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)； 4) 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向 设计部提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工； 5) 对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计。 5、相关附件： (批量装修施工图深度要求) 主体施工图设计变更：根据样板房施工过程和批量装修绘制过程中发现的问题，及时对主体 土建、安装施工图作出设计变更。 1、责任部门：项目公司设计部 2、工作程序： 1) 产品开发部或设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主 体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交项目公司设计部； 2) 设计部应组织设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位。 3、工作接口及工作周期： 样板房施工期间或批量装修图绘制期间及时提出；工作时间约为 7-10 天(视问题多少确定)。 4、工作提示： 1) 设计部应及时对存在的问题提出技术变更，避免造成事后返工。 5、相关附件： ( (二二) ) 精装修项目实施（施工）阶段实施细则精装修项目实施（施工）阶段实施细则 批量精装修施工招标 1、责任部门：采购管理部组织，其他部门参与。 2、工作程序： 1) 采购管理部根据项目二级计划，制定批量精装修招标计划； 2) 成本管理部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户 型，必要时自主进行标底编制； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 19 3) 采购管理部负责收集装修施工单位并组织考察，其他部门可共同参与推荐，优先从经管 中心合格供应商名录中选择； 4) 采购管理部组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标； 5) 采购管理部会同项目公司招标小组组织评标、定标，经办部门进行合同签订。 3、工作接口及工作周期： 在装修具备进场条件一个月前完成招标；招标工作要求在 20-30 天内完成。 4、工作提示： 1) 各责任部门应在招标前做好各种准备，如采购管理部招标计划的编制和招标文件的起草、 产品开发部和项目公司设计部批量精装修图纸的绘制及校核、成本管理部工程量清单的编制 及校核、等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证； 2) 为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要 求，详见装修工艺流程图 、 精装修工程防裂防渗漏作业指引 、 精装修工程产品保护标 准作法(参考) ，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑； 3) 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验； 4) 装修单位如非土建总包单位中标，须与土建总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合 同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作交接界面，协调好装修 报建和成品保护等问题。 5、相关附件： 装修工艺流程图.DO C 精装修管理流程及 实施细则精装修附件精装修工程防裂防渗漏作业指引.doc 精装修工程产品保 护标准作法(参考).doc 精装修/土建施工交接：根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问 题的提出限时整改。 1、责任部门：项目公司工程部负责组织，成本管理部、运营管理部、采购管理部、监理公 司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与。 2、工作程序： 1) 当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理公司进 行检查和交接；监理公司检查满足条件后通知工程部组织各方进行验收； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 20 2) 工程部组织成本管理部、运营管理部、采购管理部、监理公司、总包单位、装修总包单 位及其他单位进行交接验收，填写验收记录； 3) 对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。 4) 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。 3、工作接口及工作周期： 主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接； 交接时间包括整改时间每批次应在 10-15 天内完成。 4、工作提示： 1) 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批(如 80-120 套)达到交接标准，就组织 相关单位进行验收、交接； 2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、 屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整 改； 3) 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志； 4) 验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。 5、相关附件： 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001、 (当地的验收标准及办法) 土建和精装修交接 验收单.doc 土建整改 1、责任部门：项目公司工程部负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监 理公司进行监督。 2、工作程序： 1) 监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单 位，并报工程部和运营管理部各一份备查； 2) 土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修； 3) 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 21 单位、材料装修部等相关部门进行验收； 4) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好 成品保护，如门窗等。 3、工作接口及工作周期： 土建/装修进行交接验收后限时进行；一般问题必须在 10-15 天内完成，对问题比较大 的如外墙渗漏、屋面渗漏、门窗渗漏等问题可适当延长，但不得影响精装修的正常施工。 4、工作提示： 1) 为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按幢达到交接标准，就组织相关单位进行 验收、交接； 2) 验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、 屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改，务必在 装修开始前完成整改。 3) 整改验收应逐户进行。 5、相关附件： 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001 住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001 精装修施工 1、责任部门：项目公司工程部组织，监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包 单位及各种材料/部品供应商参与。 2、工作程序： 1) 开工准备工作的检查。工程部和监理公司检查精装修总包单位是否完成施工准备工作 （包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等） ，认为具备开工条件后方可允许开工。 2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求 做好样板，工程部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见 并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。 3) 工程部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在 的问题及时组织召开现场协调会，进行通报； 4) 运营管理部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 22 5) 施工进度控制。工程部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实 节点计划的控制措施。工程部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情 况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及经 管中心运营部； 6) 技术变更和现场签证应严格按公司技术变更和现场签证管理办法进行审批； 7) 采购管理部和项目公司工程部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工 过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装 饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态； 8) 重点加强成品保护工作。贯彻“谁施工、谁负责”的原则，并由精装修总包单位安排专 人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监 理和运营管理部批准后实施；实施过程中，监理及工程部对现场保护情况进行例行检查， 对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚； 9) 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。 10) 为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，运营管理部定期对监理公司、施工单位的管理 质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检查、考评。 3、工作接口及工作周期： 土建/装修交接验收后进行；施工期一般 120-150 天。 4、工作提示： 1) 精装修准备工作还应注意室外市政工程(包括道路、雨污水、煤气管道)等工程的进度， 尽量做到施工期间材料运输的畅通；最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成 施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响； 2) 装修施工应根据图纸严格按住宅装饰装修工程施工规范 （GB50327-2001）及样板间施 工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户型都应做样板间； 3) 针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专门措施，详见精装修工 程防裂防渗漏作业指引 ； 4) 施工期间对已完工产品的成本保护，严格按精装修工程产品保护标准作法(参考)实 施； 5) 安全文明施工管理包括以下内容： 施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并形 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 23 成书面记录； 施工人员进入现场应统一着装，带安全帽，2M 以上登高作业应系安全带等； 施工现场应由精装修分包单位设置临时方便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便 溺和吸烟的现象。 临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志； 现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地 接零保护装置； 现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。 5、相关附件： 住宅装饰装修工程施工规范GB50327-2001 材料/部品供货 1、责任部门：甲供材由采购管理部负责，甲定乙供材由项目公司工程部负责，装修单位、 各材料/部品供应商参与，成本部配合。 2、工作程序： 1) 装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报 工程部和采购管理部； 2) 采购管理部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时或适当提前向材 料供应商下达排产通知； 3) 各材料/部品供应商按排产通知及时准备、供货； 4)采购管理部、工程部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并 直接转交给总包单位进行保管、使用。 监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、取 样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后，并经采购 管理部和工程部采购专员签字确认； 采购管理部应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位 的进场记录是否符合要求,检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息 反馈； 检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等； 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 24 工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应 满足规范中 A 类指标要求，并且应符合设计要求； 所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐，形成书面记录。 5) 对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等)， 材料装修部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品 保护。成品保护详见精装修工程产品保护标准作法(参考) 。 详细工程程序见甲供材料(设备)管理办法 3、工作接口及工作周期： 根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商；具体时间请与材料供应商沟通 后确定。 4、工作提示： 1) 排产通知应及时，规格型号齐全、数量要尽量准确； 2) 认真做好材料现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产品拒之于施工现场之 外； 3) 排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施工 工序混乱，影响成本保护和施工工期。 5、相关附件： 建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001 甲供材料(设备)管理办法 精装修工程产品保护标准作法 精装修现场检查、验收、考评 1、责任部门：项目公司工程部负责组织监理公司、装修单位及各分包单位参与，运营管理 部督促检查， 。 2、工作程序： 1) 工程部部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的项目评估，检查内容分三个方面： 工作质量（30 分） 、实体质量（40 分） 、安全文明（30 分） 。 （在对三个及三个以上项目进行 检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗） ； 2) 月度检查完成后一周内，工程部负责编制精装修工程管理检查报告 ，提出建议措施 房地产业务流程管理手册房地产业务流程管理手册 文件编号 九洲地产九洲地产 精装修项目管理流程精装修项目管理流程版本/修订 A/0 九洲地产流程管理体系文件 25 并跟踪落实情况； 3) 精精装修工程管理检查报告发出一周内，工程部经理负责对报告中出现的问题进行回复， 填写精装修工程管理检查问题整改回复并报送运营管理部； 4) 工程部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段 存在的质量问题，提出管理重点和改进意见； 经管中心运营管理部应提醒项目公司工程部及时弥补工作中的盲点，加强对重点工序的 控制，提高精装修工程管理整体水平； 工程部每月将精装修工程管理检查报告通报经管中心运营管理部。 5) 对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。 3、工作接口及工作周期： 每月定期进行；检查后一周内完成精装修工程管理检查报告 ； 4、工作提示： 1) 工程部应做的工作： 审核施工单位申报、经监理单位审核通过的精装修工程施工方案，并将审核通过的施工 方案在精装修工程批量施工前一个月报送经管中心运营管理部备案； 审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则，并将批准通过的监理实施细则在精装修 工程批量施工前一个月报送经管中心运营管理部备案； 审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的质量通病防治措 施 、 防裂防渗漏措施与成品保护补充措施三个专题方案