工作手册_治安消防运行工作手册

目目 录录 1部门组织结构、人员配置、岗位职责部门组织结构、人员配置、岗位职责4 1.1部门组织架构部门组织架构.4 1.2人员配置人员配置.4 1.3岗位职责岗位职责.4 2管理依据管理依据.11 3管理标准管理标准.11 3.1服务内容服务内容.11 3.2五级收费标准五级收费标准.12 4公共管理规定公共管理规定14 4.1防止公共作业意外伤害规定防止公共作业意外伤害规定.14 4.2防止公共设施意外伤害规定防止公共设施意外伤害规定.15 4.3防止公众之间意外伤害规定防止公众之间意外伤害规定.16 4.4接待业主与访客制度接待业主与访客制度.17 4.5外来人员进出管理制度外来人员进出管理制度.17 4.6物品出入管理制度物品出入管理制度.17 4.7机动车车辆进出管理制度机动车车辆进出管理制度.17 4.8邮件收发服务制度邮件收发服务制度.18 4.9临时动火作业临时动火作业.18 4.10车库管理规定车库管理规定.20 5内部管理制度（涉及内部员工的制度）内部管理制度（涉及内部员工的制度）22 5.1值岗纪律值岗纪律.23 5.2交接班制度交接班制度.23 5.3对讲机使用对讲机使用.23 5.4警棍佩带和使用警棍佩带和使用.24 5.5手电、雨衣使用手电、雨衣使用.24 5.6监控录像存储管理监控录像存储管理.25 5.7消防器材管理消防器材管理.25 5.8消防安全检查制度消防安全检查制度.27 5.9消防控制室的管理制度消防控制室的管理制度.28 6操作流程（以表格式、流程图为主）操作流程（以表格式、流程图为主）29 6.1临时动火作业流程图临时动火作业流程图.29 6.2灾害性天气预防流程图灾害性天气预防流程图.30 6.3发生地震流程示意图发生地震流程示意图.30 6.4员工拾获财物流程图员工拾获财物流程图.31 6.5发现可疑物件、爆炸物、破坏性事件应急流程图发现可疑物件、爆炸物、破坏性事件应急流程图.31 6.6发生斗殴应急处理流程图发生斗殴应急处理流程图.31 6.7发生抢劫应急处理流程图发生抢劫应急处理流程图.32 6.8发生盗窃的信息来由发生盗窃的信息来由-员工发现流程图员工发现流程图 .32 6.9发生盗窃信息来由发生盗窃信息来由-客户向物业服务中心报告流程图客户向物业服务中心报告流程图 .32 6.10犯罪现场保护应急处理流程图犯罪现场保护应急处理流程图.33 6.11信息来由信息来由-防盗警铃、红外防盗报警器报警流程图防盗警铃、红外防盗报警器报警流程图 .33 6.12发生自杀或企图自杀应急处理流程图发生自杀或企图自杀应急处理流程图.33 6.13不受欢迎者和可疑人应急处理流程图不受欢迎者和可疑人应急处理流程图.34 6.14发生交通意外未受伤处理流程图发生交通意外未受伤处理流程图.34 6.15发生交通意外受伤处理流程图发生交通意外受伤处理流程图.34 6.16高空抛物未发生受伤情况处理流程图高空抛物未发生受伤情况处理流程图.35 6.17高空抛物发生受伤情况处理流程图高空抛物发生受伤情况处理流程图.35 7技术指导（技术规范指引）技术指导（技术规范指引）35 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 3 管理部门：公司物业管理部 7.17.1着着装（技术）装（技术）.35 7.27.2仪容要求仪容要求.36 7.37.3仪态要求仪态要求.36 7.47.4服务用语服务用语.37 7.57.5其它要求其它要求.37 7.67.6门岗规范用语门岗规范用语.37 7.77.7规范用语规范用语.37 7.87.8培训制度培训制度.37 7.97.9车辆进出引导规定车辆进出引导规定.38 7.107.10巡逻岗工作制度巡逻岗工作制度.39 7.117.11监控制度监控制度.42 7.127.12监控录像存储管理制度监控录像存储管理制度.44 7.137.13大堂岗工作制度大堂岗工作制度.44 7.147.14消防演习消防演习.47 7.157.15突发事件应急处置预案突发事件应急处置预案.48 7.167.16灾害性气候应急预案灾害性气候应急预案.52 7.177.17突发事件发生处理突发事件发生处理.54 7.187.18水浸事故应急预案水浸事故应急预案.58 7.197.19火灾事故应急预案火灾事故应急预案.60 1部门组织结构、人员配置、岗位职责部门组织结构、人员配置、岗位职责 1.1部门组织架构部门组织架构 1.2人员配置人员配置 治安消防队长一名，领班四名，门岗，监控，巡逻岗、车管岗、收 费岗、机械车位岗等人员设置根据项目自身要求，满足物业服务合 同需要，参照物业服务分等收费标准执行。 1.3岗位职责岗位职责 1.3.1.治安消防主管岗位职责治安消防主管岗位职责 1.3.1.1在服务中心事务部的领导下，全面负责物业的治安消防服务工作。 具体开展服务中心的治安和公共秩序维护及消防管理工作，确保管 理区域内公共秩序良好、业户人身、财产和物业的安全。 1.3.1.2熟悉国家有关治安和消防管理的政策和法规，不断提高自身的专业 素质。落实公司和服务中心对治安消防服务与安全工作的各项要求， 对工作的开展、实施提出意见和措施。对工作的绩效进行检查考核， 事务经理/主管 事务专员 停车库（场） 收费岗 机械车位岗 监控/消控 中心 门 岗巡逻岗 停车库（场） 车管岗 治安消防主管 治安消防领班 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 5 管理部门：公司物业管理部 作好讲评。 1.3.1.3对治安消防员的工作进行检查和督导，对服务中的不合格或潜在问 题提出纠正预防措施。负责处理治安消防服务方面的投诉。 1.3.1.4配合服务中心对物业安全工作开展检查（以“五防”防火、防 盗、防爆炸、防破坏、防自然灾害为重点） ，对发现安全隐患和事 故苗子，采取切实有效的整改措施。 1.3.1.5负责落实对监控设施、消防设施和器材的完好性检查，及时发现问 题，制定申请修理、更换或添置计划。 1.3.1.6根据物业特点和新的情况，起草、修改服务中心有关治安、消防突 发事件应急处理预案，报服务中心分管经理审定。一旦发生紧急情 况，配合服务中心实施预案程序。 1.3.1.7全面做好安全基础管理工作（安全重点部位管理、明火管理、危险 品管理、人员疏散通道管理、安全标识管理、钥匙管理、外来人员 管理、车辆出入管理、物品进出管理、装修施工安全管理等） ，并 负责检查、落实。 1.3.1.8组织治安消防员的业务知识学习培训，负责服务中心义务消防队的 操作培训和实战演练。 1.3.1.9配合服务中心，加强同地区消防部门、公安警署和街道消防治安管 理部门的联系，保持良好关系，取得地区安全主管部门的指导和支 持。 1.3.1.10负责对治安消防员领班及治安消防员的工作考核，搞好班间与员工 间的团结与协作。 1.3.1.11将每月治安消防工作各项服务记录汇总装订成册，上交给服务中心 事务主管。 1.3.1.12完成服务中心交办的其他任务。 1.3.2.领班岗位职责领班岗位职责 1.3.2.1在服务中心治安消防队队长的领导下，带领本班治安消防员认真执 行治安消防服务与相关物业安全的作业规范，按公司标准要求，做 好日常治安消防服务工作，为业户提供细致、温馨的服务。 1.3.2.2做好班前检查，严格要求治安消防员着装。值勤时，要经常检查治 安消防员的精神状态、用语规范、仪容仪表等。 1.3.2.3负责搞好交接班工作，认真填写交接班记录。进行交接班时，认真 做好班组考勤、检查、讲评和指示。 1.3.2.4负责对治安消防员门岗、巡逻岗、监控岗、车管岗的工作安排、工 作检查和人员调度，督促治安消防员坚守岗位，负责安排治安消防 员轮流用餐，不得脱岗，在时间和空间上确保治安消防员全覆盖整 个物业管理辖区范围的所有岗位。 1.3.2.5负责督促监控中心、车库岗亭、治安消防员值班室内设备的清洁工 作。每周对管辖区范围内的消防器材作全面清点、检查，发现缺少 损坏应及时上报修复，并做好记录。 1.3.2.6当班时负责对物业设施、人员流动、财务进出等安全动态加强监视、 管理，如遇突发事件，指挥治安消防员按有关应急预案处置。 1.3.2.7熟悉物业安全重点部位和物业环境状况，熟悉消防设备设施及器材 的性能和使用方法，熟悉物业治安消防员管理服务的专业知识。 1.3.2.8配合治安消防员主管，落实各项安全基础管理工作，开展对安全工 作的日常自查。 1.3.2.9负责协调本班和其他班次人员的关系，搞好班组团结。 1.3.2.10完成治安消防员主管交办的其他任务。 1.3.3.治安消防员治安消防员 1.3.3.1严格执行治安消防服务作业规范，持证上岗，服从领导，听从指挥， 忠于职守，提高警惕，遵纪守法。 1.3.3.2统一着装、仪表整洁、精神饱满、语言文明、姿势动作规范。对业 户要表现出热情、诚恳、彬彬有礼的态度，体现良好的物业治安消 防服务形象。 1.3.3.3遵守交接班制度，不迟到早退，不擅离职守。交接班要清楚，责任 明确。 1.3.3.4熟悉物业重要设备、消防设施、供水和煤气总开关等分别情况和区 域环境状况，掌握各类突发事件应急处理规程。 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 7 管理部门：公司物业管理部 1.3.3.5熟悉消防器材的性能和使用方法。 1.3.3.6在紧急情况下，服从服务中心领导和现场负责人的指挥。 1.3.3.7当值时应严禁睡觉、打瞌睡、喝酒、吸烟、吃零食、闲谈。 1.3.3.8完成服务中心交给的其他任务。 1.3.4.门岗岗位职责门岗岗位职责 1.3.4.1在门卫执勤时，见到进出的顾客要主动招呼问好，礼貌回答顾客询 问。严密注视进出人员，对身份不明、形迹可疑，应制止其入内。 1.3.4.2访客进入应经确认并登记后放行，装修施工人员进入，应核对出入 证放行，临时施工人员应确认后办理临时出入证，临时出入证每天 核对一次，保证人卡数量相符。 1.3.4.3参观人员进入，必须要获得物业服务中心经理批准，并由物业服务 中心人员陪同方可进入。 1.3.4.4抄表员、送水员、快递员、送奶员等外来人员，应到服务中心办理， 长期出入的应办理定期出入证，临时出入的应办理临时出入证。 1.3.4.5对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门实行登记。 1.3.4.6对物品出门管理，凭物品出门单核实后放行。 1.3.4.7负责邮件的签收、分发工作。做到热情、细致、及时、正确无误。 1.3.4.8每班治安消防员下班时做好相关岗位的卫生保洁工作。 1.3.4.9协助巡逻人员做好突发事件的处理。 1.3.4.10提供便民服务。 1.3.5.巡逻岗岗位职责巡逻岗岗位职责 1.3.5.1按规定路线巡逻并打点，熟悉物业所有通道及主要设施和消防设备 设施、器材的分布，会正确使用上述设备。 1.3.5.2集中思想，通过“看、听、闻、问” ，寻找不安全因素或事故苗子， 防止各类治安时间的发生，按规定定时检查消防设施和器材（防火 门消火栓、灭火器、路灯、疏散照明、指示灯等）是否完好并做好 记录。 1.3.5.3巡视中通过对讲机加强与监控室的联系，接到报警迅速赶到现场进 行处理，并报告治安消防员领班或值班人员。 1.3.5.4发现房屋、设备、清洁等方面的问题，应及时向相关部门报告及时 与纠正。 1.3.5.5夜间按规定时间进行巡逻。按规定时间启闭照明。发现业主及公共 用房门窗未关，应及时通知业主或使用人关闭并做好记录。发现电 器、煤气管、水管等公共设施发生故障，应及时报告。发生险情， 应及时报告并采取有效安全措施。 1.3.5.6如遇小区搞社区活动时，应认真做好治安消防工作。 1.3.5.7台、汛、雷电季节巡逻时注意对建筑物门窗、高空悬挂物进行观察， 发现隐患及时报告，协同处理。 1.3.5.8按规定对两次装修户定期检查，发现有违章破坏房屋结构等违规行 为要及时制止并报告。 1.3.5.9认真做好巡检记录工作。 1.3.6.监控中心岗位职责监控中心岗位职责 1.3.6.1监控中心的治安消防员应持证上岗。熟练掌握监控、消防报警系统 等设备的技术性能及操作方法，熟悉各部门消防设备的分布情况， 熟悉辖区内所有通道等要害部位，能及时正确发布故障报警点，及 跟踪故障处理过程，故障处理完毕应于准确记录。 1.3.6.2对监控、报警仪器做好经常性的清洁保养工作，要求设备完好率应 达到 100%，当监控、消防报警系统发生故障时，应即时通知工程 部，并协助工程部尽快排除故障，同时做好详细记录。 1.3.6.3做好对讲机、手电筒的电池的充电工作、记录工作，定期将电池报 废情况报告领班，以便及时予以申购更换。 1.3.6.4保持监控室内整洁，设备与操作台上不得堆放杂物，严禁吸烟。 1.3.6.5监控中心治安消防员必须保持充沛精力，以高度的责任感密切注意 监视器的动态，24 小时进行监控录像，录像资料保存 30 天。 1.3.6.6禁止无关人员进入监控中心，外来联系工作者应经服务中心经理批 准，同时办好登记手续，未经服务中心经理批准，不得调看录像。 1.3.6.7发现可疑现象应立即通知辖区内治安消防员到现场处理，并严密监 视录像。发生火警火灾，要尽快确认，并立即报告物业服务中心经 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 9 管理部门：公司物业管理部 理，启动紧急预案程序。 1.3.6.8接线使用规范用语。 1.3.7.车库（场）岗治安消防员岗位职责车库（场）岗治安消防员岗位职责 1.3.7.1外来车辆未经许可不得进入辖区。做好地面停车场和地下车库的治 安消防员工作，指挥车辆的进出和停放，做好登记、收费工作，保 持车辆停放有序和出入畅通。 1.3.7.2执行停车场、地下停车库安全服务管理。配置安全器材，严禁装有 易燃、易爆或有毒物品的车辆停放。对忘记关车门的车辆采取必要 的安全措施。 1.3.7.3在有顾客出入的公共活动区域，设立禁止车辆停放的醒目标志，并 经常巡视监督，发现有车辆滞留，应告知驾驶员立即开到指定地点 停放。 1.3.7.4懂得一般交通管理和指挥知识，引导车辆按规定路线行驶，进入车 辆限速 5 公里以下。劝阻违规（超载、超高）车辆进入，对违章停 放车辆这，应及时制止或纠正。 1.3.7.5搞好管区环境卫生，发现车辆漏水、漏油，应及时通知司机，保持 停车场、停车库整洁，停车场、停车库内严禁洗车，空地上禁止堆 物，保持照明及各类标志的完好有效，有故障及时报修。 1.3.8.收费岗岗位职责收费岗岗位职责 1.3.8.1收费人员严格遵守车库收费管理制度，熟练操作收费系统；做好收 费系统的操作和维护工作；保持收费岗亭内的清洁卫生。 1.3.8.2车辆入库 a)应主动问好，礼貌问询车辆来访去向，按照一车一卡的原则发放停 车卡。 b)车辆进入车库后应及时通知车管员跟踪管理。 1.3.8.3车辆出库 a)应礼貌问好，收回临时出入证和临时停车卡， b)按照电脑系统显示金额收取费用，再将定额发票交给车主并致谢意。 1.3.8.4车库道闸手动开关的使用：除物业特许车辆放行外，其它情况需使 用道闸手动开关情况的，必须经现场当值领班的批准和监督，方可 使用。并详细做好相关的使用记录。 1.3.8.5必须严格按照电脑收费系统显示的金额，收取对应的车辆停车费。 并依法给予缴费车辆发票。 1.3.8.6收费岗交接班： a)严格按照电子停车收费系统显示的收款金额，做好收费款、停车抵 用卷及发票的交接和记录。 b)对应停车场车辆进出记录，做好停车收费卡、临时出入证以及停车 收费车辆的交接和记录。 c) 交接好其他有关收费工作的事物。 1.3.9.机械车位操作员岗位职责机械车位操作员岗位职责 1.3.9.1机械车位操作员须持证上岗 1.3.9.2机械车位操作员严格遵守操作规范 1.3.9.3每天认真做好交接班工作，接班时应认真阅读上一班的交接班记录。 交班是应做好当班记录，重大事项应附口头说明。 1.3.9.4对车库（场）内的行进车辆给予安全引导，保持管理区域的交通畅 通。 1.3.9.5存车作业前应细致检查存车位的电器、电机、机械转动结构是否完 好，发现有安全隐患或异常情况应立即停止使用，按程序上报并做 好相关记录。 1.3.9.6机械存车作业流程 a)杜绝长 5000mm 高 1550mm 宽 1850mm 以上车辆上机械存车位。 b)存车前提醒：乘客全部下车；收拢天线；限速 5Km/h；倒车进车位 并停放在载车板 黄线内及车轮靠在车档装置。 c)存车停后提醒：关闭发动机；拉紧手闸；合拢后视镜；随身携带贵 重物品并锁好车门。 d) 车窗；车门开启时应避免撞击相邻车辆及机械车架构件并安全离开 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 11 管理部门：公司物业管理部 机械车架。 2管理依据管理依据 依据物业管理条例 、 上海市住宅物业管理规定 、 上海市住宅 物业服务分等收费标准等相关法律规定性文件，及物业服务合同、 相关协议等约定的内容。 3管理标准管理标准 3.1服务内容服务内容 门岗服务、巡逻岗服务、监控岗服务、车辆管理服务、治安管理服 务、消防管理服务、邮件发放服务、突发事件的预防和处置。 3.2五级收费标准五级收费标准 级级 别别 序序 号号 内容内容服务要求服务要求 每平方米建每平方米建 筑面积月最筑面积月最 高收费标准高收费标准 （元）（元） 1人员要求 （1）专职保安人员，以中青年为主，45 周岁以下的人员占总数 60%以上，身体 健康，工作认真负责并定期接受培训。 （2）能处理和应对小区公共治安消防工 作，能正确使用各类消防、物防、技防 器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、 治安案件和各类灾害事故的应急预案。 （3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制 服（精致） ，装备佩戴规范，仪容仪表规 范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚 不靠。 （4）配备对讲装置和其他必备的安全护 卫器械。 五 级 五 2门岗 （1）各出入口 24 小时值班看守，其中 主出入口双人值勤，6:00-20:00 立岗，并 有详细交接班记录和外来车辆的登记记 录。 （2）对外来人员进入小区，通过对讲系 统联系住户，决定是否放行。 （3）对进出小区的车辆进行管理和疏导， 保持出入口环境整洁、有序、道路畅通； 对大型物件搬出实行记录。 0 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 13 管理部门：公司物业管理部 3巡逻岗 （1）保安人员手持巡更采集器，按指定 的时间和路线每二小时巡查一次，重点 部位（小区道路、单元出入口、楼层和 地下车库）应设巡更点，在正常情况下 到达每个巡更点的时间误差不超过二分 钟，监控中心有巡更记录。 （2）接到火警、警情后三分钟内到达现 场，协助保护现场，并报告管理处与 警方。 （3）在遇到异常情况或住户紧急求助时， 三分钟内赶到现场，采取相应措施。 级 4 技防设施 和救助 （监控岗） （1）小区设有监控中心，应具备录像监 控（监控点至少覆盖单元进出口、小区 主要道路出入口） 、楼宇对讲（可视） 、 周界报警（全封闭） 、住户（100%安装） 报警（对讲功能） 、门锁智能卡等五项以 上技防设施，24 小时开通，并有人驻守， 注视各设备所传达的信息。 （2）监控中心接到报警信号后，保安人 员三分钟内赶到现场进行处理，同时中 心应接受用户救助的要求，解答用户的 询问。 （3）小区应有火警、水警、警情应急预 案，并在监控中心控制室内悬挂；每年 应组织不少于 1 次的应急预案演习。 5车辆管理 （1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设 立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线， 车辆停放有序。 （2）有专职人员 24 小时巡视和协助停 车事宜。 （3）收费管理的车库应 24 小时有专人 管理，车辆停放有序，车库内配置道闸 和录像监视，地面、墙面按车辆道路行 驶要求设立指示牌和地标，照明、消防 器械配置齐全，车库场地每日清洁一次， 无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、 易爆及危险物品存放。 3.2.1收费标准高于上海市住宅物业服务分等收费标准五级的，管理 标准按物业服务合同内容及附件执行。 3.2.2收费标准低于上海市住宅物业服务分等收费标准五级的，管理 标准除按低于五级收费标准执行外，另参照物业服务合同约定的内 容及附件执行。 4公共管理规定公共管理规定 4.1防止公共作业意外伤害规定防止公共作业意外伤害规定 4.1.1作业防护作业防护 4.1.1.1所有公共作业均应设置“正在施工”警示标识。 4.1.1.2因公共作业造成人员、车辆通行不便的除设置警示标识外，还应加 护栏（高度 80100CM、间隔 30CM）防护，进行下挖作业时应进 行封闭式防护。 4.1.1.3从事距离地面 2.5 米以上作业的施工单位要具备相应的资质，作业 前要对其进行安全交底。作业（含外墙清洗、擦窗机的操作）现场 要设置灯光警示标识，下方应用围栏（高度在 80CM100CM）防 护，围栏面积=作业面积+作业半径高度0.25,并有专人守护。 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 15 管理部门：公司物业管理部 4.1.1.4对正在进行的有带电体裸露、低位的公共作业区域，除设置警示标 识外，还要做隔离防护。 4.1.1.5对正在进行的有尖锐物体外露、粉尘、落物等综合性危险的公共作 业区域，除增设警示标识外，应做封闭式防护，并有专人负责巡查。 4.2防止公共设施意外伤害规定防止公共设施意外伤害规定 4.2.1公众防护 4.2.1.1公共区域接触易触电的部位必须设置“有电危险”警示标识。 4.2.1.2低矮（1.9 米以下）易碰撞的部位必须设置“小心碰头”警示标识； 公共区域容易碰撞的尖锐物体应该采取软保护措施。 4.2.1.3公共部位有潮湿或石材、瓷砖等光滑地面必须设置“小心摔伤”警 示标识；必要时，要增设相应的防滑设施（如防滑地毯之类） 。 4.2.1.4非工作人员不宜进入的场所必须设置“禁止入内”的警示标识。 4.2.1.5非操作人员不允许操作的设备必须设置“严禁触摸” 的警示标识。 公共区域容易使人碰伤的物体（如各类管道、台阶等） ，必须设置 “注意安全”的警示标志。 4.2.2儿童防护 4.2.2.1幼儿园、小学、儿童游乐场所等不得有低矮（1 米以下）的尖锐物 体外露。 4.2.2.2物业内不准设置低矮（1.2 米以下）尖锐的栏杆（有低于 1.2 米的 尖锐的栏杆要做好安全防护及现场要有明显警示牌） 。 4.2.2.3儿童易接触的节庆灯饰等必须使用 36 伏安全电源。 4.2.2.4物业有沿渠河的地方必须设置防护网并设定警示标牌。 4.2.3防护标识 4.2.3.1透明玻璃门必须贴上醒目的防护（识别）标识。 4.2.3.2各种设备应悬挂运行状态（正在运行、正在检修等）显示标识牌。 4.2.3.3物业内有网栏的地方应该设置“禁止攀爬“标识。 4.2.3.4电梯（含扶梯）应该设置“儿童（8 岁以下）乘坐必须有大人陪同” 及 “注意夹伤”的标识。 4.2.3.5儿童乐场所应该设置“儿童游玩必须有大人陪同”的标识。 4.3防止公众之间意外伤害规定防止公众之间意外伤害规定 4.3.1公约明示 在制定或者完善管理规约或相关制度的时候，必须向全体业主 （户）明示不允许有以下扰乱公共场所秩序、危害他人人身和财产 安全的行为。 4.3.1.1不准在公共区域乱倒垃圾和泼污水、扔赃物。 4.3.1.2不准在门前、公共通道设置香案、焚烧物品。 4.3.1.3不准在公共场所大声喧哗、嬉闹。 4.3.1.4不准在公众活动场所（或主要道路）禁止做影响安全危险运动（如 滑板车、溜旱冰、打羽毛球、踢足球等）和玩危险游戏（如投物品、 玩弹子枪等） 。 4.3.1.5不准占用、堵塞公共通道。 4.3.1.6不准在阳台护栏以上（外）悬挂物品和向楼下抛掷物品。 4.3.1.7不准在窗台、阳台的外沿堆放易被风吹移下落的物品。 4.3.1.8不准在规定时间以外进行家庭装修。 4.3.1.9不准在装修时破坏房屋的原有承重结构、形状。 4.3.1.10不准进行有碍观瞻的室外安装、张贴。 4.3.1.11不准在物业内乱停乱放车辆和在停车场内加（过）油及维修车辆。 4.3.1.12不准挪用、毁坏消防、供电、供水、通信等公用设备设施。 4.3.1.13不准在家中存放易燃易爆及强腐蚀性物品。 4.3.1.14不准饲养无证（养犬许可证 、 犬类免疫证 ） 、无标识牌宠物。 4.3.1.15不准在不允许的时间段及在不允许的场所携宠物乘电梯及骝放宠物。 4.3.2完善标识 对于以上管理公约中的内容应该在物业内的明显位置设置醒目 标识。 4.3.3宣传教育 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 17 管理部门：公司物业管理部 采取多种形式每季度至少要向员工和业主（户）开展一次讲文明、 自觉维护公共场所秩序和注意公共场所安全的宣传教育活动并认真 做好记录。 4.4接待业主与访客制度接待业主与访客制度 4.4.1门岗治安消防员要熟记业主车辆牌号和业主家庭成员，业主进出大 门主动招呼。 4.4.2对不熟悉的访客规范查询，并经确认后放行，同时做好人员出入登 记。 4.5外来人员进出管理制度外来人员进出管理制度 4.5.1装修人员出入应佩戴出入证或临时出入证，凭上述证件放行。 4.5.2 施工人员未办理证件的，应报告物业服务中心，经服务前台确认 后凭本人身份证办理临时出入证，并收取押金（时效为一天） 。 4.5.3 每天 18 时后核对一次临时出入证，保证人卡相符。 4.5.4参观人员需获得物业服务中心经理批准，由物业服务人员陪同方可 进入管理区域参观。 4.5.5抄表员、送水员、快递员、送奶员等经常出入小区的外来人员，需 到物业服务中心办理定期出入证。 4.5.6家政人员、私人司机、私家绿化工应由业主在服务中心办理长期出 入证，最长时效为一年。 4.6物品出入管理制度物品出入管理制度 4.6.1物品出入需有物业服务中心开具的物品出门单 ，并经得业主确 认。 4.6.2物品品名及数量必须与物品出门单相符。 4.6.3物品放行后应做好记录。 4.7机动车车辆进出管理制度机动车车辆进出管理制度 4.7.1业主机动车进出管理区域实行出入证制度，有道闸收费系统的凭 IC 卡刷卡出入； 4.7.2外来机动车出入管理区域实行登记制度，实行停车收费的按物价部 门核定的收费标准进行收费。 4.8邮件收发服务制度邮件收发服务制度 4.8.1邮局投递的报刊、杂志等邮件，经查验后，分发至业户信箱。 4.8.2对快件、特快专递、挂号信、邮包通知单等需要给邮局办理签收的 重要邮件，需经业主确认后方可接收，破损邮件在接收前应对业户 详细说明，确认后接收。接收时认真做好登记，填写邮件收发登 记 ，及时通知业户领取，并请签上姓名。快件、特快专递在非办 公时间的收发服务，应与业户签定书面委托协议。 4.8.3对只有楼层没有室号的邮件，应对相应楼层的各室联系查询。 4.8.4对地址不明或已搬迁业户的邮件要认真核对，确认无误后及时退回 邮局。 4.8.5不应发生信件积压现象，不允许私自私拆业户信件，私揭邮票。 4.9临时动火作业临时动火作业 4.9.1作业规定 4.9.1.1动火单位在动火前需做好现场防范措施，准备好相应灭火器材。 4.9.1.2动用明火须事先向物业服务中心提出书面申请。 4.9.1.3申报时必须出示单位证明，动火人身份证及动火人特种工种操作证。 4.9.1.4申请人按照申请表格内容进行填写，物业服务中心按照“三级动火 审批制”规定核准。 4.9.1.5秩序维护部/队对现场进行检查，对有存在缺失部分需进行整改后 才允许动火，确认无问题后发放“动火许可证”。对没有办理“动 火许可证”单位，治安消防人员有权对其进行制止，如不听规劝者 按规定报政府相关部门。 4.9.1.6如在原定动火时间内，未能完成任务，而需延长时间继续动火作业， 必须重新办理动火手续。 4.9.2明火和区域划分 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 19 管理部门：公司物业管理部 4.9.2.1一级明火区：已投入使用的各办公房、油库（如果有）。 4.9.2.2二级明火区：裙房、商场、中央空调机房、车库、各机电房、高低 压配电间、高压变压器室、油桶油箱边。 4.9.2.3三级明火区：广场。 4.9.3明火作业审批权限 4.9.3.1一级明火区：工程部经理、秩序维护部/队主管、物业服务中心经 理。 4.9.3.2二级明火区：申请部门负责人、秩序维护部/队主管、工程部经理。 4.9.3.3三级明火区：申请部门负责人、秩序维护部/队主管。 4.9.4监护人员 4.9.4.1一级明火区：秩序维护部/队部派治安消防人员监护。 4.9.4.2二级明火区：申请部门派人监护。 4.9.4.3三级明火区：由申请人监护。 4.9.5动火前必须做到“七不” 4.9.5.1防火、灭火措施不落实不动火； 4.9.5.2施工现场附近难以移动易燃、可燃物未清除不动火； 4.9.5.3施工现场附近难以移动易燃、可燃物未采取安全防范措施不动火； 4.9.5.4操作人员没有国家认可操作证书不动火（操作人员必须随身携带操 作证）； 4.9.5.5凡储存易燃、易爆、可燃物品仓库场所，未采取安全措施不动火； 4.9.5.6没有配备足够灭火器材不动火； 4.9.5.7在空气不流通场合不能分割作业。 4.9.6动火中必须做到“四要” 4.9.6.1要指定现场安全负责人进行安全监护； 4.9.6.2要严密注意动火情况，发现动火场地及附近范围内有不安全苗子， 立即停火； 4.9.6.3要严格遵守及执行安全操作规程，夜间不得进行明火作业； 4.9.6.4要及时扑救作业中发生火警与燃爆事故。 4.9.6.5动火作业期间秩序维护部/队应对施工现场加强管理、监督，凡未 落实安全措施，秩序维护部/队有权决定其停止作业并要求改正。 4.9.7动火后必须做到“一清”， 即动火人员和现场安全负责人须彻底 清理现场火种后方可撤离，动火监护人在动火结束后，隔半小时到 动火现场查看情况。 4.9.8动火过程全部结束，确认无问题后，动火单位至秩序维护部/队办 理离场手续。 4.9.9 秩序维护部/队与相关部门至现场确认无隐患和其它事件后，收回 “动火许可证”，施工单位即可离场。 4.10车库管理规定车库管理规定 4.10.1停车场（库）管理： 4.10.1.1车辆进人停车场（库）停泊，须按规定读卡交费，并服从车场管理 人员调度； 4.10.1.2车况不良或车辆漏油不得进入车场； 4.10.1.3不得携带易燃、易爆、剧毒、易腐蚀等危险品及违禁品进入停车场 （库） ； 4.10.1.4车辆进入后，按停车场（库）的指引标识、提示语或管理人员指挥 行驶，不得逆行，限速 5 公里/小时。不得在停车场（库）内加油、 修车、清洗车辆； 4.10.1.5爱护停车场（库）设施设备，不得乱丢垃圾杂物等；若损坏停车场 （库）设施设备，须照价赔偿； 4.10.1.6车辆须泊入指定车位，不得跨车位停泊，否则按所占车位交费； 4.10.1.7驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好，不得在车内存放贵重物 品；若车况有问题，须在车辆检查登记表上签名认可； 4.10.1.8车辆驾驶员不得在停车场（库）内长时间停留或在车内睡觉； 4.10.1.9车辆不得堵塞停车场（库）行车道，否则物业服务中心将采取强制 措施疏通车道，所产生一切后果由该车驾驶员负责； 4.10.1.10驾驶员遗失智能磁卡，须出示本人身份证、驾驶执照和行驶证登记 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 21 管理部门：公司物业管理部 后方可离场。时租车辆智能磁卡失效，按入口处管理人员登记的入 场时间计算停车费，时租车辆智能磁卡丢失将以每日 8 小时计费， 月租车辆须将失效磁卡交收费处，并向发卡处联系补办，补卡费用 另定。 4.10.2车辆出入管理： 4.10.2.1停车场（库）出入口当值人员须对所有出入车辆进行登记，登记内 容包括车牌号码、出入场时间； 4.10.2.2停车场（库）入口，当值人员须制止超出入口限高铁杆、装载易燃 易爆危险物品、车况不良、漏油等车辆入场，以免发生危险或造成 车道堵塞； 4.10.2.3非本公司停车场（库）工作人员不得在行车道上行走，停车场（库） 出入口当值人员须做好劝阻工作； 4.10.2.4停车场（库）出口处当值人员凭车辆停放的实际时间按标准收取停 车费，避免因交费而引起车辆阻塞； 4.10.2.5车辆出场时，停车场（库）出口处当值人员指挥车辆顺序排列，确 保车辆正常出入； 4.10.2.6出入车道发生车辆阻塞时，出入口当值人员负责疏通车辆，保持车 道畅通； 4.10.2.7出入口卡片阅读机故障，影响车辆正常出入时，出入口当值人员应 立即通知工程部到现场对道闸进行手动操作并须迅速通知领班到场 处理； 4.10.3车辆泊位与检查： 4.10.3.1停车场（库）当值人员须引导车辆泊位，不得跨位停泊； 4.10.3.2停车场（库）当值人员须及时提醒客户关锁好门窗，带走贵重物品； 4.10.3.3停车场（库）当值人员须按规定认真检查车况，发现问题，请驾驶 员在车辆检查登记表上签名确认； 4.10.4车场巡查： 4.10.4.1车场治安消防员每小时对停车场（库）及非机动车车库例行巡查； 4.10.4.2治安消防队长每日对停车场（库）及非机动车车库例行巡查两次； 4.10.4.3治安消防领班每次巡岗须对车场例行巡查，日班不少于 5 次，夜班 不少于 8 次。 4.10.5人工起杆： 4.10.5.1当车主持月租卡或时租卡读卡而不能起杆时，由收费员通知出口治 安消防核查车主所持卡是否有效，如是有效卡，应报请客服部同意 后，人工起杆。起杆后，取回该卡片，并在卡上写下“不能起杆” 字样，交收费员保存，作为核查依据； 4.10.5.2其它特殊情况需使用人工起杆时，须经事务经理或客服经理同意； 4.10.5.3每次使用人工起杆，须在停车场（库）手工开启出口闸杆记录表 上详细记录； 4.10.6临时手动计费：临时手动计费： 4.10.6.1车辆进入车场（库）时，入口岗用对讲机通知当值领班用打卡机按 计时卡序号打卡后将计时卡交车辆驾驶员； 4.10.6.2车辆驾驶员离场（库）前到出口打卡处打卡交付停车费后离场； 4.10.6.3出车口治安消防员在车辆离开时收回计时卡，核对是否超时； 4.10.6.4出车口治安消防员在交班时将收回的计时卡交收款处； 4.10.7停车场（库）收费管理停车场（库）收费管理 4.10.7.1时租车辆按小时计费。不足 1 小时的按 1 小时计费，超过 1 小时不 足 30 分按 1.5 小时计费，超过 1.5 小时不足 2 小时的按 2 小时计费， 停车满 8 小时，不足 24 小时按 8 小时收费，超过 24 小时按上述标 准计费，以此类推； 4.10.7.2时租车辆智能磁卡失效，按入口处管理员登记的入场时间计算停车 费， 时租车辆智能磁卡丢失按每日 8 小时计费； 4.10.8收费室交接班管理收费室交接班管理 4.10.8.1交班时，交班人按总结带上打出的金额总数如数交下一班，并填写 停车场（库）营业收入日报表 、 停车场（库）收费室交接表 ， 并在交班人一栏签名。接班人核对无误后在接班人一栏签名确认； 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 23 管理部门：公司物业管理部 接班人接班时，应当面点清金额及票据，认真辨别钞票真伪，交班 后发现有错误或假钞，由接班人负责； 5内部管理制度（涉及内部员工的制度）内部管理制度（涉及内部员工的制度） 5.1值岗纪律值岗纪律 5.1.1不在工作场所及管理区域内抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做 与工作无关的事。 5.1.2值岗人员只能在指定的休息场所喝水、休息，不允许在值岗时端着 茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在管理区域内走动。 5.1.3值岗人员应做好执勤相关记录，严格执行交接班制度，接班人员不 到岗时，交班人员不得离岗。 5.2交接班制度交接班制度 5.2.1领班须提前 30 分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以 便班前列队时将工作重点明确给治安消防员。 5.2.2治安消防员应提前 15 分钟到管理区域更衣室，穿着平整的衬衫， 系好领带，戴好帽子，用鞋刷擦亮皮鞋，整装后，在领班带领下， 到指定地点列队，由领班简明扼要地布置任务，治安消防员回答 “明白”后，领班带领治安消防员列队走向各岗位，进行交接班。 5.2.3上一班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况交代给下一班， 以便下一班开展工作。 5.2.4交班人须将相关记录书写清楚，并将岗位工作记录表移交给接 班人。 5.2.5交班人员将配备物品转交下一班，并在最后一岗的岗位工作记录 表栏目里写明下班接岗人的姓名。 5.2.6发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发 现属于上一班问题的，应立即报告领班或部门主管处理。 5.2.7交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。 5.2.8接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人 负责。 5.2.9本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。 5.2.10当班人员完成交班后，在领班带领下到指定地点列队，完成 15 分 钟班后点评会。 5.3对讲机使用对讲机使用 对讲机是治安消防员必备的重要通讯工具，全体治安消防员必须执 行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。 5.3.1使用规定使用规定 5.3.1.1持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。 5.3.1.2发现对讲机有损坏或通讯失灵严禁自行拆修。持机人应立即向直属 上司报告，由部门主管检查后交工程部维修。 5.3.1.3严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。 5.3.1.4严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。 5.3.1.5交接班时，接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告当值 主管或领班。 5.3.1.6领班负责检查所有对讲机，并督促治安消防员注意使用方法及操作 事项。 5.3.2对话要求对话要求 5.3.2.1通话要求使用普通话，语言简练、文明。 5.3.2.2呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话” 。 5.3.2.3接收方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，接收方收到情况 或信号后应回答“清楚”或“明白”。 5.3.2.4用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、 开玩笑或谈与工作无关的事情。 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 25 管理部门：公司物业管理部 5.4警棍佩带和使用警棍佩带和使用 5.4.1警棍是治安消防员在紧急情况下防卫使用。 5.4.2治安消防员应严格保管和使用，不得将警棍转借他人。 5.4.3不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍，严禁将警棍携带外出。 5.4.4处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。 5.4.5当值治安消防员员要妥善保管所佩带的警棍，如有遗失或损坏，要 照价赔偿。 5.5手电、雨衣使用手电、雨衣使用 5.5.1治安消防员要爱护手电、雨衣，非晚间或下雨时不得使用，严禁将 手电筒、电池占为己有。 5.5.2对雨天用过的雨衣要及时用干布擦拭干净并折叠整齐后交当值班领 班保管。对使用完毕的手电要用干布擦拭干净并将电池卸出。 5.6监控录像存储管理监控录像存储管理 5.6.1监控录像是对一定时间、空间内所发生的具体情况的真实记录，对 于事后分析事情发生的起因、过程和结果，都有十分重要的参考作 用，并被司法机关列入证据范畴。因此，监控录像的保管使用应执 行以下规定： 5.6.2录像录制完后，须填写监控录像使用保管记录 ，并在带上做好 起始时间、地点、部位等标识，保管期限一般为 30 天。 5.6.3服务中心应对重要情况录像，另行复制留存。 5.6.4重要情况录像应编好目录，确定专人妥善保管，定期检查，防止丢 失损坏。 5.6.5重要情况录像资料应列入长期保存范围，保存时间不少于三年。 5.7消防器材管理消防器材管理 5.7.1.通则通则 5.7.1.1消防设备，不得随意更改原器件、线路。 5.7.1.2消防设备故障维修一般不超过 8 小时，否则应报告治安消防队长， 限定时间修复或委外修理。 5.7.1.3晚间发生的故障，若不影响业户工作、不会产生严重后果的，可在 第二天白班检修。 5.7.2.火灾报警系统维护保养火灾报警系统维护保养 每日对火灾报警器进行自检功能检查，方法： 5.7.2.1按自检键，让报警控制器进行自检； 5.7.2.2然后按消音键，消去控制器的声音。 5.7.3.消防设施检查规定消防设施检查规定 5.7.3.1手动报警按钮检查，每月检查一次； 5.7.3.2检查内容：安装牢固、无破损、无丢失、未被按动，任选一个做动 作试验，报警应正常。 5.7.4.烟感器、温感器的检查烟感器、温感器的检查 5.7.4.1每月检查一次； 5.7.4.2检查内容：安装倾斜度不大于 45，与底座接触良好，外观清洁完 好，任选一个烟感器，喷烟后报警正常。 5.7.5.消防、喷淋水泵、湿式报警系统的检查消防、喷淋水泵、湿式报警系统的检查 5.7.5.1每月检查一次； 5.7.5.2检查内容：压力表是否正常。 5.7.5.3消防、喷淋水泵、湿式报警阀及楼层水流指示器每半年作一次联动 放水试验，并做好原始记录。 5.7.6.消防对讲电话消防对讲电话 5.7.6.1每月检查一次； 5.7.6.2检查内容：逐台电话试音，性能良好。 5.7.7.灭火器的保养灭火器的保养 5.7.7.1灭火器由消防部门进行装灌。 5.7.7.2灭火器放置在通风、干燥、清洁的地点，不得受强烈的阳光爆晒， 不得接近热源和受到振动。 5.7.7.3灭火器的放置地点的环境温度为 1055。 5.7.7.4灭火器设置地点应明显，便于取用，并且不影响安全疏散。 5.7.7.5灭火器每月检查一次，填写“灭火器材检查表”，检查内容为： 物业中心运行手册（三）治安消防运行工作手册 【企业内部文件 未经批准不得复制与外借】 27 管理部门：公司物业管理部 a)喷筒是否畅通。 b)压力表指示是否在“绿”区；二氧化碳灭火器称重不小于 10。 c)