工作手册_工程部工作手册

工程部工作手册成都同森物业管理有限公司目 录序号规程名称页码1、目 录0012、工程管理部职能0023、工程前期介入0384、物业接管验收规程0425、配合相关部门做好物业整改工作流程0546、房屋装饰装修管理规程0577、房屋维修管理规程0608、供配电设备（设施）管理规程0879、给排水设备（设施）管理规程09410、柴油发电机工作规程10211、中央空调操作保养规范10612、电梯管理工作规程11313、相关文件和记录120工程部管理职能1.0 目的通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。2.0 范围适用于物业公司工程部。3.0 职责3.1 工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。3.2 维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。3.3 相关部门予以相应支持和配合。4.0 工作程序4.1 工程部管理职能 物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业接管验收规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。4.2 工程部组织架构及岗位职责 工程部经理（1名）印象维修领班（1名）湾畔维修领班（1名）工程师（1名）印象维修员（3名）湾畔维修员（3名）4.3 工程工作应达到的指标4.3.1 根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量管理体系 要求建立、实施和持续改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。4.3.2 按照国家建设部建住房物2000008号关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知及全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工作进行自查自改工作。并确保公司在创优工作中，本部门工作符合标准要求。4.3.3 征求客户意见时，对本部门工作评议满意率95%。4.3.4 本部门管理人员持证上岗率100%。4.3.5 本部门员工岗前培训率达100%。4.3.6 本部门特殊工种员工持证上岗率100%。4.3.7 房屋完好率95%。4.3.8 设施设备有效运行率95%。4.3.9 维修预约及时率98%。4.3.10 维修合格率98%。4.3.11 对涉及本部门的客户投诉处理及时率达到100%。以上工程管理应达到的工作指标及在日常工作确认的其他各项指标，由部门负责人组织相关责任人进行月度、季度、年度统计，并将统计情况记录在指标完成情况统计表内，并按要求进行评价，对未能完成规定指标的情况，要及时采取纠正预防措施，以体现指标的可测量性、可操作性、可实现性和持续改进。4.4 工作的时间4.4.1 工程部工作时间根据承担工作岗位的性质、强度、标准不同，采用与之配备的工作时间编排。主要有以下几种方式：（1） 行政班工作制部门经理和工程师实行行政部工作制:周一至周五：9：0017：30（夏季9：0018：00），周六：9：0012：00，星期天休息。（2） 二班轮班工作制 早班：9：0017：30（夏季9：0018：00）， 晚班：17：30次日9：00（夏季18：00次日9：00）， 每周休息一天。（3） 其它工作制 根据客户需求，在某一特定时间或某一段时间工作。4.4.2 工程部负责人根据公司员工手册“考勤管理制度”的规定要求，结合本部门工作实际情况，确认本部门工作时间，并提前5天编制每月值班安排表报物业公司审核、批准后组织实施。4.4.3 在实施过程中，如需对岗位或员工工作时间进行调整，应提前重新编制值班安排表按规定程序审批。如个别员工因事需要调整班次的（如换班、换休、病事婚丧等），需填报请假申请单按公司员工手册“考勤管理制度”规定的批假权限实施。4.4.4 所有员工均应按公司员工手册“考勤管理制度”的规定要求实行每天上班前、下班后两次打卡制。如因特殊情况需调整打卡方式的，应获得公司行政管理部的书面批准。4.5 工程部代号4.5.1 岗位代号 部门经理：G-03-01 机电主管：G-04-02 维修主管：G-04-03 采购专员：G-05-04 电 工 ：G-06-054.5.2 班次代号： 白班：白；夜班：夜；休息：休。4.6 物业设备管理要求4.6.1 确保能源的供给及有效地控制能耗（1） 应尽量保证水、电、气（或油）的正常供应。因此，一般要求在物业主要部份要有双电源供电。生活水泵要有备用泵。用柴油的要有4小时以上的储备量，柴油的用量应每月详细、如实的记录在节能降耗统计表内，并定期做出统计分析。（2） 对能耗要严格控制，要明确景观能耗的启止时间（详见各项目制定的景观启动管理办法），教育员工树立节能就是增加纯利的思想。要尽量选用节能设备和采取节能措施。要加强能耗的记录、统计和分析。4.6.2 对设备进行选择和评估 工程部在选择设备要综合考虑性能优良、技术指标先进、价格合适、利用率高、适应性强和运行费用省等多方面因素，并形成工程部鉴定与评估意见书。4.6.3 建立制度（3） 建立设备的分类、验收、登记、建档、保管、封存、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台账和技术资料及审批制度。（4） 在建立设备设施台账的同时，需在设备上设置设备设施卡或喷刷相应的编号，以便账、卡、物相对应。进行设备登记，建立“设备档案”，包括： 设备出厂合格证及检验单。 产品说明书。 设备安装施工图纸。 设备安装质量检验单及试车记录。 设备的性能记录。 设备的事故报告及事故修理记录。 设备的保养维修内容记录。 设备检查记录表。 设备改进及改造记录。 设备使用操作规程。 设备零件明细表及备件清单。 设备特殊零件加工图。4.6.4 购置一定量的备品备件，对关键设备的易损件必须购置备品备件，低值易耗的材料也应有一定量的储备，以便设备发生故障能及时更换，缩短停机时间。4.6.5 建立日常保养和定期检查、维修制度，并作好详细记录。 设备管理（使用）部门应以计划性的保养、维修为主，保持设备始终处于良好状态，而不是等到设备坏了，或不能使用时再去应急抢修。因此，设备管理（使用）部门应当做出年度、季度、月度的设备设施检查保养计划，并将检修内容和设备状况登记在设备设施检查保养计划表上，作为设备档案保存。4.6.6 建立设备大、中、小修工程的验收制度，确保维修合格率98%。 各类设备的大、中、小修理工程由设备部门填写维修/服务单，必要时可另附设备维修报告书，报工程部主管审议、经理审核、公司分管领导批准后按计划进行。工程结束后，设备管理部门应对工程质量进行全面的检查，并签署验收意见。维修/服务单及设备维修报告书、验收意见及施工项目内容、图纸资料等归档保存。4.6.7 有计划地做好设备的改进和更新 所有设备都有一定的使用寿命，经过一定时期的使用后，会因为自然损耗和人为因素的影响，不能发挥其正常的使用功能，需要进行改造或更新。设备部门应根据实际情况提出改造或更新意见，并填写设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表，报批通过后，负责具体实施工作。4.6.8 每年对设备进行清查、核对和使用鉴定 每年一次的检查要保证设备的账、卡、物相符。在清查核对的基础上对设备进行技术鉴定，从而为新一年的设备运行、维修和更新编制预算方案。4.7 设备设施管理制度4.7.1 计划维修保养制度（1） 为防止意外损坏而事先编制设备设施检查保养计划，并按照计划进行一系列预防性设备修理、维护和管理的组织措施、技术措施，形成计划维修保养制度。（2） 实行计划维修保养的目的，是保证楼宇与小区的设备能经常保持正常的工作状态避免设备遭受不应有的损坏，充分发挥设备潜力，正确掌握设备状况，提高设备运转效率。（3） 实行计划维修保养制度，可以延长设备修理间隔期、降低修理成本和提高维修质量。（4） 进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特征、规格与使用条件来决定的。（5） 措施 确定设备设施维修、保养、检查工作的类别及内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容、季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容；设备维修、保养的要求；开展计划维修保养工作的实施与监督。（6） 各项目设备部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，编制设备设施检查保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并监督与检查。4.7.2 值班制度（1） 设备值班人员必须忠于职守，不得擅自离岗。如因工作需要，必须有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。（2） 根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定做好有关值班记录，按时巡查，及时发现事故隐患。（3） 如出现设备故障，而当班人员不能处理，应及时报告给上级领导。（4） 值班人员在接到报修通知时，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。（5） 所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必须经主管人员同意，原则上班组长同班组长、值班人员同值班人员对调。4.7.3 交接班制度（1） 值班人员应按照统一的安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤。严禁私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领班同意，按规定办理请假手续，才能请假。（2） 交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：查看运行记录：介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更情况：清点仪表、工具；检查设备状况等等。领班应每日检查交接班记录并在值班记录表上签字。（3） 值班人员应认真仔细巡查，发现问题及时解决，并做好巡视记录表。（4） 值班人员在交班前应做好机房的环境卫生工作。（5） 接班人员必须提前15分钟上岗接班，对上班的情况应了解清楚，并办理好交接班手续。（6） 接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办完交接班手续方可下班。（7） 除值班人员外，无关人员一律不得进入机房。（8） 在下列情况下不得交接班： 在事故处理未完或重大设备启动或停机时； 交接班准备工作未完成时； 接班人数未能达到规定人数的最低限度时； 领班或由主管指定替代领班的人未到时； 接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。4.7.4 报告制度 公司实行服务过程报告制度，常用的报告形式有：日报、周报、月报、年工作目标计划、内审报告、管理评审报告等。（1） 下列情况报告领班： 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况。 设备出现故障或停机检修。 零部件更换及修理。 维修人员的工作去向，客户维修材料的领用。 运行人员暂时离岗。 对外班组及上级联系。（2） 下列情况必须报告主管（工程师）： 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况。 采用新的运行方式。 重点设备发生故障或停机抢修。 系统故障及检修。 重要零部件更换及修理加工及改造。 工具、备件、公共维修材料领用。 员工加班、调班、补休、请假。（3） 下列情况必须报告工程部部经理： 重点设备发生故障或停机修理。 影响楼宇与小区运行的设备故障或施工。 系统运行方式的重大改变，主要设备的技术改造。 重点设备主要零部件更换、修理外委加工，设备的增改或向外委托加工。 系统及主要设备的技术改造。 系统或设备的增改工程及外委施工。 技术骨干、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。 员工一天以上的请假，领班以上员工的补休、换班。4.7.5 工具管理制度（1） 领用工具时应填写工具领用登记表，实行工具报损制度。（2） 领用者应爱护工具，对损坏的工具经工程部主管确认后方可以旧换新。（3） 对大型工具应建立严格的报损制度，并按照公司相关制度、程序进行报损。（4） 对工具实行个人负责制，谁丢失谁负责赔偿。（5） 对于公用工具及大件工具应由内勤负责进行统一管理。（6） 对在工作中损坏的工具应向工程部主管汇报（同时将损坏的工具交回管理部集中处理）方可领取。（7） 对于损坏的工具由管理部定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）。（8） 对于专用工具应由专人管理，不得轻易损坏、更换，一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿，如属自然损坏（需有相关部门负责人出具损坏凭据）则按照相关财务制度办理，如有关人员需借用专用工具，应填写工具借用登记表。（9） 相关监视和测量工具定期送检。4.7.6 房屋维护制度（1） 工程部应严格执行房屋接管验收标准，确保新建工程交付质量。（2） 工程部依据定期检查项目一览表对物业进行巡视检查，填写巡视记录表，及时处理发现的问题，避免问题扩大，搞好房屋零星修缮工作。（3） 定期对房屋进行养护修缮，并及时在房屋公共设施养护修缮登记表中做好养护修缮记录，以避免因失修造成房屋损坏，养护修缮内容包括维护、中修、大修、改造。（4） 加强修缮工程质量把关，确保修缮质量。（5） 建立健全房屋档案，定期对房屋完好状况进行分项统计。（6） 加强对二次装修的管理，杜绝违章搭建和装修影响房屋结构和功能。4.7.7 空置房检查制度（1） 工程部每月对空置房土建及配套设备设施进行全面巡视检查，填写空房（托管、空置）动态管理登记表。（2） 对检查中发现的问题进行分类，卫生问题转环境部（保洁队）处理，安全问题转保安部（保安队）处理，工程质量问题由开发商通知施工单位处理。要求对处理结果形成书面记录。（3） 特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意见和完成时间。4.7.8 设备润滑管理制度（1） 润滑工作的方式 根据设备管理及运行特点，采用由操作工及维修工共同负责制。（2） 润滑剂的选用 由主管根据所管设备的运行特点和出厂使用说明书来选择润滑剂，报请经理批准后，交库房统一采购。当出厂使用说明书的油种规格不清楚时，要根据设备的各种工作条件（转数、轴径转速、载荷、形式和温度等）来确定恰当的润滑剂。 从技术管理、资源管理出发，尽可能用同一润滑剂。（3） 润滑剂的管理 润滑剂的管理包括采购、运输、贮存几部分。 润滑剂在贮存中，对各种油（脂）的存放，必须分品种、牌号贮存、严禁混杂，更要保证清洁，防止尘砂、铁屑、水分等异物混入。润滑剂的使用部门要把润滑剂的消耗量在节能降耗统计表中做好记录，并取得月消耗量的数据，根据记录和每月的工作计划做好润滑消耗预算，并报库房由公司采购。（4） 设备润滑“五定”工作 定点： 现代机械设备中需要润滑的部位都设有润滑点，并配置油孔、油标、油池等供油装置。每个操作工和维修工都必须熟悉这些供油部位。 定质： 为确保润滑剂在使用过程中的质量，必须按设备说明书上的品种、牌号使用。设备上的润滑装置要保持清洁。 定量： 在保证设备润滑良好基础上，执行定额用油。如发现超过限额时，要查明原因，及时改正。 定期： 定期添油和清洗换油，是搞好设备润滑的重要环节。因此在进行润滑操作中，必须严格按照说明书规定，分别按班、日、月给各润滑点加油（脂），按计划清洗换油（脂）。 定人： 设备上的各润滑部位，应由操作工和维修工分工负责。凡需要每班（每天或每周）加油一次的润滑点由操作者负责加油，凡需要拆卸后才能添油（脂）或换油（脂）的部位，由修理工定期清洗换油（脂）。所有电器部件由维修电工负责添油（脂）或换油（脂）。4.7.9 新增设备管理制度（1） 公司各部门需增置的设备经批准购买后，报工程部备案。（2） 经工程部进行可行性方面的技术咨询后，才可确定装修项目或增置电器及机械设备。（3） 各部门应设一名兼职设备管理员，协助工程部对设备进行管理，指导本部门设备使用者正确操作。（4） 设备项目确定或设备购进后，工程部负责组织施工安装，并负责施工安装的质量。（5） 由工程部及使用部门负责人验收合格后填写采购设备验收表方可使用。4.7.10 缺陷设备运行规程（1） 工程部在每日的例行巡查中，将有缺陷的设备设施记录于缺陷设备设施登记表中。（2） 对一般的轻微的影响不大的缺陷应立即更换，以免造成更大的损失，并立即发出通知，报批工程主管。（3） 对一般轻微的影响面宽的缺陷应尽量将维修时间安排在下班后或客户休息后进行，在此之前应将需更换材料全部准备好，将维修时间通告所有商家/客户，而且以书面形式上报工程主管。（4） 对缺陷已很严重的设备设施应立即口头通知工程主管和所有商家/客户，同时立即着手进行维修，并请客户服务中心以书面形式将通知张贴于通告栏，维修完毕后立即书面形式上报工程主管。（5） 对暂时无法维修而缺陷已很严重的设备设施，应立即上报公司，同时请客户服务中心将停止使用的原因及恢复使用时间公告于告示栏，并在限期内维修完毕。（6） 对需进行外委修理的设备设施，应上报公司，并限期维修完毕。4.7.11 设备事故处理制度（1） 设备一旦发生事故，影响到客户的正常生活和活动时，必须马上启用备用应急设备，采用应急措施挽回损失和影响，并保护现场。（2） 有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。（3） 事故发生后，有关人员要将事故处理情况填写在投诉、建议、电话、通知、通启、报告、报警记录薄并送交有关领导批示后，由工程部和有关部门领导解决。（4） 对于事故责任者，公司要查明原因，根据规定，视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已触犯法律，则按国家法律程序处理。（5） 事故的事后处理要做到四不放过： 事故原因不查清不放过。 缺乏切实有效的防范措施不放过。 缺乏长备不懈的应急弥补措施不放过。 事故责任人和员工未受到教育不放过。4.7.12 电气机械设备操作制度（1） 电气机械设备使用前，设备管理人员要与工程部配合，组织使用人接受操作培训，工程部负责安排技术人员传授专业知识。（2） 使用人员要学会操作，掌握日常保养知识和安全操作知识，熟悉设备性能。（3） 使用人要严格按操作规程工作，认真遵守交接班制度，准确填写值班记录。（4） 工程部要指派人员与各部门负责人经常检查设备情况，并列入员工工作考核内容。（5） 使用各种电气机械设备要注意安全。4.7.13 改装、移装设备操作制度（1） 设备的跨部门移装、改装前要填写维修/服务单并报工程部审批。（2） 工程部进行技术可行性咨询，派员改装、移装。（3） 将设备改装、移装的情况填写在维修/服务单备注栏内并存档。（4） 公司各部门未经呈报工程部主管审批同意，任何人不得改、移装设备。4.7.14 转让和报废设备管理制度（1） 设备年久陈旧不适应工作需要或无再使用价值，使用部门申请报损、报废之前，工程部要进行技术鉴定和咨询。（2） 工程部指派专人对设备损坏情况、影响工作情况、使用年限、残值情况、更换新设备的价值及货源情况等进行鉴定与评估，形成意见书交使用部门。（3） 使用部门将设备停用（封存、报废、改进、更新）审批表附工程部鉴定与评估意见书一并上报，按程序审批。（4） 申请批准后，交付采购部办理，新设备到位后，旧设备方可转让或报废。（5） 报废报损旧设备由工程部负责按规定处理。4.7.15 监视和测量装置控制（1） 监测装置范围序号装置名称使用地点1、万用表维修用检测仪器2、兆欧表维修用检测仪器3、钳形电流表维修用检测仪器4、高压验电器维修用检测仪器5、绝缘工具(绝缘棒、绝缘靴、绝缘手套等)维修用防护工具（2） 监测装置的购置 行政部在指定合格供方中购买各部门所需的监测装置，购回的监测装置应交工程部送检定机构检定合格后方可使用，工程部负责对监测装置的使用人员进行使用及维护指导。（3） 监测装置的管理 工程部主管指定专人建立测量、计量器具台账，明确记录各装置的检定日期及检定周期，并在规定周期内将检测装置送相关检定机构进行检定或校准，保证其精度符合技术要求，经检定或校准合格的监视和测量装置方可使用，工程部应做好监测装置的检校记录。 工程部主管负责组织人员对监测装置进行巡检，保证监测装置正常使用。 各管理部应指定专人负责监测装置的日常使用维护，发现未经检定合格或已过检定周期或已失效或损坏的监测装置应及时送工程部交相关法定检定机构进行维修、检定、校准。（4） 各使用部门应妥善保护监测装置的检定合格标识。4.7.16 紧急事件处理制度（1） 紧急事件包括：洪灾、停电、漏电、爆管、煤气泄漏、通讯中断等重大设施设备事故。（2） 紧急事件采用电话或对讲机方式联系，但必须互报姓名，并将情况报告清楚。（3） 紧急事件报告后，应立即汇报上级，并由现场职位最高的负责人统筹安排，人为隐匿不报，引起严重后果的，追究当事人责任。（4） 人为拖沓，致使影响扩大的，追究受派人责任。（5） 处理不了的紧急事件，应立即报告，由上级统筹安排处理。（6） 以上事件处理完毕后应由工程部主管填写投诉、建议、电话、通知、通启、报告、报警记录薄。 4.8共用设施巡视检修制度 1.0 目的规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。 2.0 适用范围适用于工程部部的楼宇巡查工作。 3.0 职责3.1 工程部主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。3.2 工程部部维修员负责依照本规定实施楼宇巡查工作。 4.0 程序要点4.1 工程部主管应于每月月底制定下月的巡楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内容等。4.2 楼宇巡查的内容4.2.1 治安隐患的巡查。4.2.2 公共设施设备安全完好状况的巡查。4.2.3 清洁卫生状况的巡查。4.2.4 园林绿化维护状况的巡查。4.2.5 装修违章的巡查。4.2.6 消防违章的巡查。4.2.7 利用巡查机会与住户沟通。4.3 楼宇巡查机会与住户沟通。4.3.1 “看”：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。4.3.2 “听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。4.3.3 “摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。4.3.4 “调查了解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。4.4 房屋本体巡查的工作要领4.4.1 检查水电表。检查水电是否处于正常状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上单位法门，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示；当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在巡查登记表中予以记录并及时报告工程部主管。4.4.2 巡查楼梯间：a) 检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；b) 检查梯间墙身、天花批荡是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷片是否完整无损；c) 检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；防火门是否关闭；消防安全疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。4.4.3 巡查逃生天台：a) 检查逃生天台是否能随手打开（严禁上琐）；b) 检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；c) 检查有无违章占用逃生天台现象；d) 检查雨水管是否通畅；e) 检查卫生状况是否良好。4.4.4 巡查电梯：a) 检查电梯运转是否平稳，是否有异常响动；b) 检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；c) 检查照明灯及安全监控设施是否完好；d) 检查卫生状况是否良好。4.4.5 巡查大堂、门厅、走廊：a) 检查各类安全标识是否完好；b) 检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；c) 检查卫生状况是否良好。4.4.6 巡查中发现梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。4.5 公共设施设备巡查的工作要领4.5.1 巡查水、电、气、通讯设施：a) 检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；b) 检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；c) 检查室外消防设施是否备件齐全、标识完好。4.5.2 巡查公共文体设施：a) 检查雕塑小品是否完好，是否有安全隐患；b) 检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；c) 检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。4.5.3 巡查道路、广场、公共集散地：a) 检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；b) 检查标识、路牌、警示牌是否完好；c) 检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；d) 检查卫生状况是否完好。4.5.4 巡查停车库、停车场、单车棚、摩托车场：a) 检查防盗设施是否完好；b) 检查停放的车辆是否有损伤现象；c) 检查卫生状况是否良好。4.6 巡查周边环境4.6.1 检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。4.6.2 检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。4.6.3 检查是否有违章饲养家禽家畜等现象。4.6.4 检查卫生状况是否良好。4.7 巡查违章装修：详见装修管理标准作业规程。4.8 巡查空置房：详见空置房管理标准作业规程。4.9 对巡查中发现问题的处理要领4.9.1 维修人员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录表中，巡查回来后报告工程部主管解决。4.9.2 工程部主管视情况按下列情况处理：a) 属公共设施设备破损丢失的，按报修管理标准作业规程处理；b) 属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡查中发现的问题一般情况下应在一周内解决；特殊情况需经工程部经理同意后可适当延长；c) 属住户违章造成的问题，应按住户违章处理标准作业规程处理。4.9.3 对巡查中发现的重大问题，工程部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。4.9.4 巡查中发现问题处理完毕后工程部维修人员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。4.10 巡查记录表、巡查问题处理表每月底汇总由工程部归档保存，保存期两年。4.11 本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。A、 工程部主管应每周不少于三次全域巡视检查。并将巡视区域划分到巡视责任人，责任人每天应至少两次巡视责任区域，并在巡视记录表中做好记录。B、 巡视中发现的问题应立即处理，不得人为拖延。C、 管理人员、保安、保洁、绿化等公司员工，应自觉参与巡视工作，发现问题，及时报告工程主管，由工程主管安排处理。D、 对影响小区日间管理的维修，应调整时间，安排在夜间施工。E、 对一些工艺要求较高、管理处难以自行解决的工作项目，工程主管应填写设备对外委托维修申请单，报请公司领导批准后执行，工程主管负责对进度、工艺质量及造价进行监控。维修结束，机电人员需对设备设施进行检测，检测合格方予以验收。F、 定期检查项目一览表周期序号检查内容每年1梁、柱、板主体2墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)3顶棚4楼梯、扶手5公共门窗6屋面隔热层、防水层(雨季前须另外检查)7楼板、地面砖8所有消防栓(11月底至12月上旬)半年1天台扶栏、避雷带2公共防盗网每季1散水坡、雨檐台、连廊2通风口35%消火栓的开箱试水(循环检查)每月1水箱、水池2信报箱3上、下雨污水管4设备房(水泵房、配电房、电梯房)5消火栓半月1公用电器每周1电子对讲门八年1马赛克外墙面，清洗一次2室外喷涂墙体、墙面喷涂一次五年1饰面和抹面三至四年1室内楼道、楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂一次2顶棚全面保养、粉刷一次3楼梯、扶手全面修补粉刷一次4上下雨、污水管四年油漆一次二年1天台铁栏、避雷带、公共防盗网油漆一次2电子对讲门刷漆一次3木门、窗油漆一次一年1木门、铁门、防火门、铝合金窗、百叶窗、木窗2信报箱每年刷漆一次(根据需要)3房屋标识(栋号、单元号、楼层号)每年重喷写一次4设备房(水泵房、配电房、电梯房)刷漆一次半年1明、暗沟(全面检查)2给排水管道(含绿化用水管阀)每季1电缆沟盖板2雨、污水井、盖3化粪池4高压钠灯、汞灯5室外消防栓(全面试放水检查一次)每月喷水池每周1室外建筑小品、标识牌2车棚、车架每天儿童游乐设施随时检查1道路(包括水泥路面、花岗石路面、电缆沟盖板、路沿石踏步、台阶等)2垃圾车、垃圾桶(箱)、垃圾中转站3室外各类围墙护栏4其他备注：检查结果填入巡视记录表，此表按不同的检查周期分别填写，平时如发现问题也应及时维修。工前期介入1.0 目的 在工程设计和施工阶段，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。2.0 范围 适用于公司接管的所有项目。3.0 职责3.1 工程部负责实施工程前期介入目标、方案、人员配置，并督促检查。4.0 工作程序4.1 工程前期介入的主要工作4.1.1 检讨物业成本，节约物业投资 公司凭借多年管理经验应委派有经验工程人员对项目进行实地考察，通过定期参加前期项目工程例会，研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图(包括土建和各类机电设备)、项目模型等资料，了解项目规划意图、设计内容和规范、确定项目档次和客户需求，对项目环境及设备建材等方面提出有利于销售、节约投资、方便管理的意见和建议，如： 制订物业管理收费标准，为项目预售创造条件。 针对智能化采用程度和深度进行探讨，即可以促进销售宣传，又可满足今后科技及客户发展需求，以及尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技结合，减少今后的管理成本。 根据项目情况提出物业改良及增减工程项目建议，以节省工程费用及达到最高经济效益。 根据以往经验，编制保养合同及招标文件规格，并利用公司服务网络，以最优惠价格寻找提供服务的承接商。4.1.2 从管理者角度，改善设计缺陷 在以往，发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对项目日后运行及管理能够比有经验物管公司有更深刻理解。因此往往在交楼之后才由小客户和物管公司发现一大堆设计缺陷，以致物管公司难以运作，客户怨声载道。为改变这一状况，公司将对项目及设施进行审视，尽可能将设计中的先天缺陷控制在尽量少的范围内，如： 能设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面、停车场、银行、商店）是否满足物业管理需求。 小区人车分流和车辆就近沿楼临时办事停放和固定停放车位的布局。 围墙和大门设置。 公共区域装饰易于维修和清洁。 公共照明开关设置及半开、全开和长明形式开闭。 建立合适的管理用房（位置、装修标准、布局）。 设备机房环境、通风是否满足要求，公共机房和管道井门锁钥匙统一。 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站设立、位置、规格及标准和景观、环保的协调及垃圾分类、收集措施。 设置必要的公共洗手间。 信报箱、牛奶箱设立方便使用和管理。 配置合适的告示栏、宣传栏、留言栏。 对客户室外空调位置、预留穿墙孔和冷凝水的排放等问题。 居家生活私密及安全防护设施。 建筑给排水的节能环保。 后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。 对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。 水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。 创优标准的硬件完善。 爱心援助系统和便民设施的设置。 控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。 设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。 安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。4.1.3 跟进施工过程，保证顺利交接 为了保证日后管理工作顺利开展，必须对项目进行全面的了解，如果公司在项目交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业情况了如指掌。在项目交付前期，公司将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的意见和建议，如： 检讨施工进度。 协助检查施工质量。发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程。 在交付前先作验收，并向发展商汇报一切承接商在安装工程上所未达设计规格及要求事项。 对今后不便养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护重点记录。 参与重大设备的调试和验收。 提供成品保护措施。指导物业验收工作。4.1.4 智能系统顾问 考察整体工程进度，提出智能化工程阶段性实施进度计划。 针对发展商对智能化工程要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能建议。 根据发展商最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用、选材和布局合理。 协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备选型提出建议。4.2 工程前期介入的实施4.2.1 由物业中心和工程部成立前期介入小组，策划前期介入目标及方案。 4.2.2 人员及资源配置。4.2.3 参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。4.2.4 对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进。4.2.5 参与设备选型及安装方案审定。4.2.6 使用的各种材料、备件是否符合质量要求。4.2.7 参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。4.2.8 参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。4.2.9 现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。4.2.10 雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改。4.2.11 设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。4.2.12 参与竣工验收和接管验收，严格按照接管验收标准进行接管验收。4.2.13 尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分，为日后管理作充分的准备。物业接管验收规程1.0 目的 规范新物业的接管验收工作，确保接管物业质量合格。2.0 范围 适用于物业公司对新接物业接管验收工作。3.0 职责3.1 工程部在物业公司总经理的领导下，作为物业接管验收小组成员，具体负责物业的工程接管验收手续。3.2 负责接管验收的工作质量。3.3 负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0 程序4.1 接管验收的准备工作4.1.1 新建物业竣工验收后、客户入住前，工程部应及时参与物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足客户的质量要求。在接到物业公司的接管验收指令后，工程部立即按照经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组。4.1.2 接管验收前的准备： 接管验收开始之前接工程部应做好以下准备工作：（1） 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。（2） 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划。（3） 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。（4） 准备好接管验收记录表格，包括：物业整体移交验收表、房屋及公用设施产权移交、竣工和接管验收交接表、物业移交明细表、物业接管钥匙移交明细表、接管验收设施、设备遗留问题清单、接管验收资料遗留问题清单。4.2 接管验收的工作程序总经理下达接管验收指令验收是否合格进行硬件设施、设备验收是否合格记录归档作好接管验收准备进行资料验收移交组建接管验收小组要求正确、真实补齐资料否否要求发展商限时整改 4.3 资料的接管验收 发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交包括但不限于相关资料：4.3.1 物业产权资料 包括：项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。4.3.2 拆迁资料。 房屋分产权清册。4.3.3 综合竣工验收资料 包括：竣工圈（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖电气等设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图的全套图纸）、工程合同及开、竣工报告、建设工程竣工验收证明书、建设消防验收合格证、公共配套设施综合验收合格书、供水合同、供电协议书、许可证、供气协议书、许可证、有线电视台合格证、通信设施合格证、电梯准用证、钢材水泥等主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水电气视讯卫生洁具等设备的检验合格证书、砂浆，混凝土试块试压报告、供水、供暖、煤气管道的试压报告。4.3.4 施工设计资料 包括：地质勘察报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、工程预决算报告书、重要的施工会议纪要、隐蔽工程验收记录和签证、沉降观测记录、其他可能会影响将来管理的原始记录。4.3.5 机电设备资料 包括：机电设备出厂合格证、机电设备使用说明书（要求中文）、机电设备安装、调试报告、设备保修卡、保修协议。4.3.6 客户资料 包括：已购房的客户姓名、位置、面积、联系电话等、已购房客户的付款情况或付款方式。4.4 物业硬件设施接管验收和竣工的区别4.4.1 接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合客户要求。而竣工验收则是全方位的内外质量验收。4.4.2 接管验收是物业公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被客户广泛投诉而采取的一种替客户提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。4.5 接管验收标准和验收方法4.5.1 验收标准为建设部（91）年ZBP30001-90房屋接管验收标准及客户生活的合理要求。4.5.2 验收方法为观感验收法和使用验收法。4.5.3 总平面的具体验收标准 道路路面不应有积水，空鼓和断裂现象。 明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象。 室外排水系统的标高，窨井设置，管道坡度，管径均必须符合室外排水设计规范的要求，管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈。 化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。施工 单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求。 绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草。绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。雕塑、小品牢固，完好，安全。招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。4.5.4 房屋主体结构具体验收标准 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。 钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4.5.5 房屋建筑部分具体验收标准 楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 墙体，梯踏步： 阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角。 门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 门锁、窗销连接牢固，开启灵活。 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤。 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整。 电子防盗门通