A――待估宗地情况指数.ppt

1,第二节 土地交易,一、国有土地使用权出让 二、土地年租制,第八章房地产交易,2,一、国有土地使用权出让,（五）国有土地使用权出让价格 以市场资料为基础确定土地出让价格 1.收益还原法 2.市场比较法,（1）适用范围：市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。,（2）基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。,3,市场比较法的基本公式如下： 直接比较公式： PDPBABDE 式中：PD待估宗地价格； PB比较案例价格； A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数 正常情况指数比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日价格指数比较案例宗地交易日价格指数 D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数,一、国有土地使用权出让,4,（3）运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 一般搜集交易实例的途径有： 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息； 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 同行之间相互提供信息资料。,一、国有土地使用权出让,5,搜集交易实例的内容包括： 1). 交易双方情况及交易目的。 2). 交易实例的状况。 一般应包括：坐落位置、形状与面积；地质条件；购物、交通等环境条件；土地利用现状与规划用途；有关地上建筑物的基本情况；权利状况和土地使用年限等。 3). 成交价格。 成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。 4). 付款方式。 付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 5). 成交日期。,一、国有土地使用权出让,6,（4）选择比较实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。 所选取的比较实例应符合下列要求，具体是指： A.与估价对象地块的用途应相同。 B.与估价对象地块所处地段应相同。 C.与估价地块的价格类型应相同。 价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。 D.成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。 E成交价格为正常价格或可修正为正常价格。,一、国有土地使用权出让,7,（5）选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。（统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位） （6）进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。 （7）进行交易日期修正，应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。 （8）进行区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。 区域因素有：繁华程度、交通便捷程度、 环境状况、 公共设施配套完备程度、 城市规划限制、,一、国有土地使用权出让,8,（9）进行个别因素修正，应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 个别因素修正的内容主要应包括：位置、面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。 （10）所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格： A.简单算术平均法。 B.加权算术平均法。 C.中位数法。 D.众数法。,一、国有土地使用权出让,9,3.成本逼近法,（1）适用范围：成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。,（2）基本原理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下： A.新开发土地 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 =成本价格+土地所有权收益 B.已开发土地 地价=土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正,一、国有土地使用权出让,10,4.剩余法,（1）适用范围：剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形： 待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价； 仅将土地整理成可供直接利用的土地估价； 现有房地产中地价的单独评估。,一、国有土地使用权出让,11,（2）基本原理 剩余法也称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式：VA(BC） 式中： V待估土地的价格 A总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格房屋的预期总售价建筑总成本利润税收利息,一、国有土地使用权出让,12,(六)国有土地使用权出让合同 出让合同订立是确立土地出让方和受让方权利和义务关系的法律文件，具有民事合同中的经济合同性质。出让合同的签订即标志着双方关系的确立和法律保护的实现。 根据具体出让方式的差异，主要有四种类型： （1）土地使用权宗地出让合同中土地的受让者取得土地使用权以自用为主，明确的建设项目，而不是主要用于转让、出租等经营活动。 （2）成片开发土地使用权出让合同主要适用于外商投资经营成片土地项目。方式取得的土地使用权不是自用，而是为了经营。 （3）划拨土地使用权补办出让合同是指划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让、出租和抵押以及以划拨土地使用权为条件参与联建联营等，补签土地使用权出让土地的合同。这类合同实质上是将划拨土地使用权转为出让土地使用权，并进行权利重新界定的过程。 （4）外资企业划拨土地使用合同是指外商投资企业采取划拨方式取得土地使用权，土地管理部门仅就土地使用条件与外商签订的土地使用合同。外商缴纳场地使用费，并不得从事转让、出租和抵押等土地经营活动。,一、国有土地使用权出让,13,(一)土地使用权年租制的含义,二、土地年租制,土地使用权年租制是指国家以土地所有者的身份，将一定年限的土地使用权出租给土地使用者，并由土地使用者按期(一般是1年)向国家缴纳租金的国有土地配置方式，是土地有偿使用的方式之一。,14,二、土地年租制,年租制与出让制的区别 首先，付款方式 出让制是承租人将各年的租金折现一次付清，要求承租人一次性支付巨额租金；而年租制是分年支付的，在一定程度上减轻了承租人的负担。 其次，物权形式 经出让获得的土地使用权是一种物权，不仅可以自用、转租，而且可以用于抵押；而经年租制取得的土地使用权，由于承租人按年缴纳租金，因而只是按年取得使用权，并没有获得独立的土地使用权，所以国家(出租人)和承租人之间仅是一种债权，国家不能向其颁发任何形式的土地使用权证，承租人只能自用所租土地，不能享有其他土地处分权。 此外，租期 出让制的年限较长，一般在40年以上；而年租制的期限较短，通常确定在10年以内，对于出租人、承租人都更加方便灵活。,15,(二)土地使用权年租制的合理性 1.有利于扩大国有土地有偿出让的规模，加快土地使用制度改革的进程。 2.有利于土地资源的优化配置，增强土地的集约使用。 3.有利于平抑房价。 4.有利于国家筹集资金，加强基础设施建设。,二、土地年租制,16,(三)土地使用权年租制租期及租金标准的确定 关于土地年租期限，一种观点认为，土地年租的期限越长越好，这样便于承租方规划土地的使用，提高土地使用效力；另一种观点认为，租赁期限不宜过长，以便出租方根据经济发展的变化调整租金和用途。 我国土地的出租方是国家，除一般出租者的职能外，还肩负着协调社会经济发展的职能，因此在确定土地租期长短的时候必须兼顾这双重职能。所以，我国的土地年租制应采取短租制，租赁的最长期限不宜超过10年。 租金标准可以利用地价确定方法和原理，参照地价标准确定，并在合同中明确，同时在租赁合同中要约定租金调整的时间和方式。出租方可以根据经济发展的需要每隔3年5年与承租方协商调整一次租金，但租金的调整幅度不宜过大，应与政策的稳定性相适应。,二、土地年租制,17,(四)、推行土地使用权年租制应注意的事项 1明确土地使用权年租制的法权界定。 通过出让方式获得的国土使用权，除具有占有、使用、收益权利之外，还具有一定的处分权，而通过年租获得的土地使用权只是缴纳本年的租金，并不享有以后若干年的土地使用权，因而它不能享有转租、抵押等处分权利。 2科学合理地确定土地的基准地价。 在年租制下，土地使用权租金标准的确定需要利用该幅土地的基准地价，基准地价的合理与否直接决定租金的合理与否，因此，基准地价的确定一定要符合土地有偿使用的内在规律，符合区域经济发展的需要。,二、土地年租制,18,3明确土地使用权年租的租金标准是一个动态概念。 以年租的形式让渡土地使用权是一种市场行为，具有滞后性，出租方无法预知土地使用权价格在未来时期的变动趋势，因而出租方必须拥有根据市场价格的变动适当调整租金的权利。出租方在承租方获得土地使用权之后，应根据经济发展的状况及国家有关政策，每隔3年5年对租金进行适当调整，但升幅不宜过大，以保证国家政策的稳定性。 4.处理好推行土地使用权年租制与出让制的关系。 建立土地使用权年租制应与土地使用权出让制相协调，其核心是在土地收益上保持一致，即土地租金要同土地出让金保持适当比例。通过两种方式获得的土地收益，从社会平均利润角度讲是一致的，两者都是土地使用权在经济利益上的体现，二者之间必然存在一种经济比例和核算关系。所以要通过科学估算保证土地出让价格和土地租金标准保持适当比例，使它们在总体收益上保持一致性。,二、土地年租制,19,第三节 房地产买卖,一、房地产买卖市场细分 二、房地产买卖程序及操作技巧 三、房地产买卖价格 四、房地产买卖合同,第八章房地产交易,20,市场细分是从消费者需求的差别出发，根据消费者购买行为的差异性，把消费者整体市场划分为具有类似性的若干不同的购买群体子市场，使企业可以从中认定其目标市场的过程和策略。,一、房地产买卖市场细分,(一)按营业区域细分 城市新区和老区； 高级住宅区与一般住宅区； 商业区、住宅区与工业区； 繁华商业区、衰退商业区以及计划再开发区； 中小型企业集聚区、大型企业集聚区、新的工业开发区； 人口递增区、人口持平区以及人口递减区。,21,(二)按客户类型细分 个人或法人； 大面积所有者或小面积所有者； 是否为房屋的继承人； 职业等。 (三)按开发经营的商品种类细分 住宅、办公大楼、高级公寓、商店、厂房等。,经过房地产市场细分化，将买方市场和卖方市场加以细分，可以找出企业本身最有利的市场范围，尽可能地把握市场。,一、房地产买卖市场细分,22,(一)买卖程序 1订立买卖契约 2接受房地产交易管理部门的审查 3立契 4缴纳税费 5办理产权转移过户手续 (二)房地产买卖的操作技巧 1房地产广告技巧 2确定最佳售楼时机 3。选择适合的付款方式,二、房地产买卖程序及操作技巧,23,(一)房地产买卖价格的特殊性 1位置对价格起着决定作用。 交通条件的好坏，距市中心的距离远近，人口密度和人流密度是影响商业用途房地产的主要因素；环境条件优劣，距生活服务设施远近及交通便利与否也是影响居住用房地产的主要因素；而交通条件、地形、地质等因素又是影响工业用地的主要因素。 2不能完全依成本定价。 房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由市场行情决定。土地价格由两部分组成：土地资源价格和土地资本价格。土地资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。,三、房地产买卖价格,24,3房地产价格的趋升性。 房地产商品位置的固定性、稀缺性及难以替代性决定了随着经济的发展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。城市的发展必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同时，城市市政设施的建设与改善也是提高土地利用效益、促使房地产升值的主要原因。 4房地产价格的垄断性。 由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业中心“黄金地段”的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的规律性。,三、房地产买卖价格,25,(二)房地产买卖价格评估 常用的估价方法主要有市场比较法、收益还原法、成本法等。 1新建房地产的成本法公式 新建房地产价格=取得土地费用+建筑物建筑费用+正常利税 在实际评估时，公式具体化为： 新建房地产价格=取得土地费用+建筑工程费用+开发商负担的专业费用 +开发商投资的利息+销售费用+开发商投资的税费+开发商利润 2旧有房地产成本法公式 旧有房地产成本法是以房屋重置成本为基数，从中扣除已使用年限的折旧额，计算房屋价格的估价方法。其计算公式为：,三、房地产买卖价格,26,(一)房地产买卖合同的主要内容 1出售房地产基本情况。指土地坐落、房屋坐落、土地面积、房屋面积及土地和房屋的杈属状况。 2售价及贷款约定。要标明房地总价及单价并应注明土地房屋及其他附属设备和设施的价值，同时要根据甲乙双方约定，注明贷款数量、贷款利息、贷款方式等。 3交付房地期限及保固期限。如为现房出售，要注明进住时间；如为预售房，则要注明有关施工开工日期、完工日期及交付使用日期。另外，甲方还要对本契约的房地结构及固定设备，自交屋之日起负责保固一定期限，具体保固期限由双方协定。 4双方责任与义务。甲乙双方要按税法规定交纳应负担的税款，双方还要会同办理或共同委托代理人办理房地产权登记。 5违约处罚。要对双方可能发生的违约行为规定明确的处罚办法。,四、房地产买卖合同,27,(二)房地产出售合同建立时注意要点 1明确签约双方的身份，首先要搞清所有人与签约人的身份。 2明确出售面积。 3明