苏州相城区房地产.ppt

苏州相城区房地产市场简要分析,一、相城区概况 二、房地产市场总体特征 三、未来地块分析,一、相城区概况,位置及人口状况： 相城区位于古城苏州正北部，2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。相城区总面积496平方公里,下辖4个镇、4个街道和1个省级经济开发区,户籍人口71万（含外来人口35万）。,交通： 相城区地处最具活力和最具发展前景的长江三角洲经济区腹地，区位交通优势得天独厚。东距上海85km，西距无锡3Okm，北至南京198km，南至杭州150km。京沪高速铁路苏州站坐落在相城区、312国道和沪宁高速公路横贯东西，苏嘉杭高速公路、京杭大运河、227省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速公路纵贯南北，全区各地15分钟就能上高速，是苏州市东西向和南北向的交通节点。,生态景观： 城市绿化覆盖率从建区初的7.4%提高到目前的19.3%，新增绿化面积8.4万亩，先后投入资金近数十亿元,开展了“绿色走廊”、“绿色家园”、“绿色基地”建设,启动盛泽湖休闲度假区、生态花卉植物园、三角咀生态公园、菏塘月色主题文化湿地公园、“百花园”、“百草园”、“百果园”的一批生态项目建设。,政府规划： 目前，相城区紧紧抓住苏州“十一五”规划重点实施“东进、北拓”的新机遇, 精心制定分区规划，确定相城区整体空间结构为：“一轴两翼、三核三片、四湖连心”。元和塘为全区发展主轴，南部联接苏州古城，北部连接常熟，轴上集中全区最重要的公共服务设施，构筑功能核心，成为苏州两大副中心的重要载体，将承担未来“大苏州中心”职能。阳澄湖地区以生态保护为主，重点发展生态旅游业，未来建成全区生态翼。以望亭、黄埭两镇为核心，重点布局高新技术产业，形成全区产业翼。 从阳澄湖出发，经过生态绿心，连接四角湖泊，实现从乡村向城市建设区逐层渗透的生态与景观网络。以现代物流与高端制造业为主的西组团，以区域商贸、研发创新产业为主的北组团，和以综合服务功能为主的中心城区，组成各有特色，互为补充的三大城镇建设区。 2006年中共相城区第二次党代会提出将着力打造“四个城”，即“水城、花城、商城、最佳生态人居城”的目标: 水城：将以打造岸绿水秀的现代水城为目标，结合旅游开发做好水系调整规划，切实加强水环境建设，通过若干年的努力，逐步实现“东方水城在苏州，苏州水城看相城。 花城：将按照季季有花、处处成景的目标，加快生态保护区、生态走廊、生态绿带建设，加强立体绿化和花草种植，使相城区“城在林中南楼在绿中、人在花中。 商城：将大力发展中央商贸区，加快专业市场建设，积极引进一批品牌企业、连锁企业入驻，逐步建设成为苏州城北地区比较繁华的商贸区。 最佳生态休闲人居城：将在水城、花城、商城建设基础上，大力发展房地产、旅游、休闲、娱乐等服务业，切实加强环境保护和城市管理，通过各方面的努力，把相城区建设成为最适宜人居的区域。,二、房地产总体特征,依据相城区政府的总体规划，“水相城、绿相城”是相城区建设的主题，区域内房地产业有着其鲜明的特征。相城区东依阳澄湖、西抱三角咀，此间政府的蓝图便是把这里建成融居住、商贸、旅游于一体的具有现代水乡特色的绿色生态城区。,（一）、生态水岸别墅将主导苏州市场,相城区拥有苏州“绿肺”的称号，都说“洋苏州”在工业园区，“新苏州”在新区，“老苏州”在古城区，相城便成为“水苏州”的代名词。伴随着成批的水岸别墅诞生，以“水”和“绿”为主题的休闲度假设施应运而生。 精品水岸别墅抢手，目前阳澄湖板块的相城水岸别墅群有招商依云水岸、三江尊园、中兴银丽高尔夫、郦岛原墅；春申湖板块的半岛名墅、81栋、建邦唯园渭塘镇第三产业的版块有朗月湾等别墅区域构成了一块难得的纯净的生活片区。相城区交通的发达，令别墅区与城市紧密相连，在相城区任何一个点，行车15分钟便可上高速，最远的别墅到苏州市区也不过三十分钟车程。使得相城区别墅存在发展的后劲。 另有万亩农业生态园被称为相城城区“绿核”中的“绿吧”。在这个万亩生态园里， “阿庆嫂生态美食园”阳光餐厅几乎天天客满；此间拥有10万平方米的生态绿地，400亩水面的“水相城垂钓中心”、金鲤鱼养殖中心、立体种养园和梅花鹿养殖场。此外，十几座大小公园、中兴高尔夫球场、5家四星级酒店以及中央商贸区等配套设施的建成，令水岸别墅板块发展趋于成熟。,（二）、商业开发体量大,现有商业中心楼盘有中翔商贸城30万，凯翔国际广场12万，创世纪大厦、德诚嘉元广场7万多、丽晶国际、城曦印象沿街商铺、采莲商业街、蠡口家具城，未来相城的商业体量仍然会增加，会带动相城区商住两用式楼盘的发展量。,（三）、专业市场占有区域影响，市场成熟发展还需时间,相城区本是一个生地、冷地，如何在地产市场上炒热？商铺与专业市场起了重要作用。相城区是以专业市场闻名的区域，蠡口国际家具城、中国珍珠宝石城、阳澄湖大闸蟹市场、农副产品交易市场、中翔商贸城、环球奥斯卡食城等，其中由蠡口家具城最为突出，已经具有区域甚至全国影响力。但是由于开发捂盘，哄抬价格，导致开发交付较慢，影响了市场成熟发展，给相城区经济带来隐患。随着新政出台，政府严禁捂盘哄抬价格使得开发进度增加，市场近于快速发展，商业投资成为新宠。,（四）、产品类别多样、满足了不同客户层次,目前在售除别墅以外，还有商铺、写字楼、普通公寓、酒店式公寓，写字楼、酒店式公寓主要分布在相城大道两侧。代表性楼盘有凯翔国际广场，派客公寓，创世纪大厦，嘉元广场，丽晶国际等，满足未来商贸区发展的需要，提升了相城区品牌效果。,（五）、住宅新政前期销售良好、价格稳中有升，新政后楼市存在观望状态,相城区在几年的发展过程中，最为让人关注的一个特点是，相城区的房子正从区域内消化转而向区域外突破，中心城区内到相城来买房的市民越来越多。其间，交通规划显然功劳不小。 现在很多市民驱车来到相城都发现，相城大道和227分流线的全线贯通已大大缩短了市区、园区和相城的距离，而从市区、园区到阳澄湖西片区甚至不用上高架，10多分钟车程即可到达。根据相城区的相关交通规划，相城区内的道路今后将形成方格网的道路，并与轻轨形成多层次、系统化、布局合理的城市交通网络，规划在采莲路建设轻轨通道，可以满足未来城区居民方便快捷的出行需求。相城区同古城区是通过六条城市道路连接，从东往西部依次是227省道分流线索、齐门外大街、相城大道、人民路、苏嘉杭一级公路，通过这些路和古城区连为一体。 地段的优势在房地产市场一直以来都是黄金要素，现在不少市民购房也已开始流露出淡化地段的趋势，交通条件逐渐成为众多购房者的重要购买标准。淡化传统的地段观念主要受到城市扩张和土地价值提升的影响。市中心土地日益稀缺形成的土地价格上涨，使多数传统居住旺地的住宅价格大幅度上升，一些随着城市扩张而建的新居住区则价格相对较低，因此很多购房者开始将注意力转向环线外的新建住宅区。 相城区域中，香城花园总建面100万方，是相城住宅房地产市场的风向标，品质、规划、位置较好、价位适中，取得了较好的销售业绩，将引领整个相城住宅市场。另有欧风丽苑、中惠晨曦馨苑、华美福邸、合景峰汇国际等多个楼盘销售都取得了不少成交量。阳澄湖西路是靠近老城区、新区的又开发商贸居住区域，将成为相城区又一个商贸中心的亮点。 08-09年相城区的房产价格稳定，随着合景峰汇国际开盘与销售公司的代理销售模式，打响了相城区房产价格上升的第一响，虽然增加的利润，但也存在隐患。 随着4-14的新政的出台，给房地产市场带来了洗牌现象，抑制了房价上升，同时也给开发商带来一次考验，目前市调中发现目前多数楼盘成交量低，开发商，消费者都处在观望、低迷状态。,（六）、新政下的住宅价格有暗价现象,随着新政的出台，影响的相城区多数楼盘的销售，给开发商带来不小的压力，部分楼盘有暗价动作，比如一次性付款98折，有的甚至在87折。也有的开发商不降反升的现象也是有的。,相城区地理位置得天独厚，交通网路清晰，发展空间巨大，预计由下列几个板块发展： 东以阳澄湖为生态水岸发展别墅居住地块的供应。 南会由阳澄湖中路以南建设成生活居住区，以相城行政中心建设行政、商贸办公区域，将来有望