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物 权 法,主讲人：廖仕梅 电话参考教材,1、梅夏英，高圣平物权法教程，2009年11月中国人民大学。 2、崔建远，物权法，2009年1月中国人民大学。 3、王泽鉴，民法物权， 2009年3月北京大学。 4、谢在全，民法物权论，中国政治大学出版社。,民法,人身关系,财产关系,债法（动态）,物权法（静态）,第一编 物权总论,第一章 物权法概述,第一节 物权法的概念和调整对象,一、物权法的概念 狭义：物权法 广义：指调整物权关系即人对于物的支配关系的法律规范的总称。除物权法外，还有宪法、民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等。,二、物权法的调整对象,人对物的支配关系 NO.2：“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”,归属,国家所有权,集体所有权,私人所有权,担保物权,用益物权,土地承包经营权,建设有地使用权,宅基地使用权,地役权,抵押权,质权,留置权,物权法,利用,第二节 物权法的性质和特征,一、物权法的性质 物权法的性质是私法。（主体、内容） 二、物权法的基本特征 是财产法、强行法、普通法、固有法。,第三节 基本原则,思考：A有一个儿子B和一个后老伴C，A欲将自己的房屋以遗嘱的方式给B，而在遗嘱中为C设立了居住权。这种居住权效力如何？B将来将房屋出卖给D，则该居住权是否可以对抗D？,一、物权法定原则,（一）NO5：“物权的种类和内容，由法律规定。” 1、物权的种类法定 2、物权的内容法定 3、物权的效力法定 4、物权的公示方法法定,（二）物权法定的原因 1、整理旧物权类型的需要； 2、确保交易的安全和迅速； 3、物尽其用。,（三）违反物权法定的效果 1、不被认可为物权； 2、不产生物权效力； 3、部分违反物权法定原则的内容，违反的部分无效； 4、违反物权法定原则的行为效力不影响其他法律行为的效力。,探讨与思考,A到B轿车销售公司购买一辆轿车，但因A不能付清所有购车款，于是A与B公司约定，B将轿车的所有权移转给A，但处分权仍然由B加以保留，以担保余款。 问：A与B公司的约定是否符合物权法定原则的要求？如果不符合，违反了物权之种类法定还是内容法定？,思考,安装在房屋上的一扇门、一面窗是否可以单独出售？如果将该扇门、该面窗取下，是否可以单独出售？,二、一物一权原则,（一）概念 也称为物权客体特定原则，是指一个物上仅能成立一个所有权，一个所有权的客体仅为一个物。,（二）内容 1、一个物上只能成立一个所有权； 2、一个物权的客体仅为一个物。 3、一个物的部分不能成立独立的所有权； 4、同一物上可以并存数个不相互排斥的物权；,三、公示公信原则,NO6：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”,1、物权公示原则 指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部察知的方式即公示表现出来的物权法基本原则。,2、物权公信原则 是指物权变动按照法定方法公示以后，不仅正常的物权变动产生公信后果，而且即使物的出让人事实上无权处分，善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的原则。,思考,A因出国，将自己的房屋交由朋友B照看，B伪造了有关证件，骗取了登记机构的信任，将该房屋过户至自己名下，然后将其出卖给C，C能否取得该房屋的所有权？,公信原则的内容 1、登记记载的权利人，在法律上只能推定其为真正的权利人，即使他不是真正的权利人，法律也认为他是权利人。 2、任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到法保护。,探讨与思考,公示原则是物权法的一项基本原则，公示的对象是物权本身还是物权变动过程？动产的公示方式是交付本身还是占有？动产之占有是否具有公信力？,第二章 物权概述,第一节 物权的概念与特征,一、物权的概念,物权，是指民事主体在法律规定的范围内直接支配一定的物，享受利益并排除他人干涉的权利。 NO2：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”,二、物权的特征,1、物权是一种财产权； 2、是一种直接支配权； 3、是一种对世权/绝对权； 4、客体是特定的物； 5、具有排他性的权利。,三、物权与债权的关系,第二节 物权的客体,NO2：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。” 物，是指凡是存在于人身之外，能够为人力所支配和控制，能够满足人们某种需要的财产。,一、物的法律特征 1、非人体组成部分； 2、能够为人所支配； 3、具有有用性； 4、特定化； 5、独立物。,二、物的分类,（一）动产与不动产 1、标准：能否移动和移动后是否改变其性质或有损于其经济价值。 不动产：土地、土地上的定着物、未与土地分离的生成物。,2、分类的意义 1）所属主体范围不同； 2）融通性质和范围不同； 3）物权变动的公示方式不同； 4）所有权取得方式不同； 5）存在的物权体系不同； 6）是否适用相邻关系不同。,（二）主物与从物,1、标准：两个独立的物之间在使用时的相互效用关系。 主物：是独立存在，在与其他物结合使用中起主要作用的物。 从物：与主物合并使用，为主物服务的附属物。,2、从物的条件,非主物之成分； 有助于主物效用的发挥； 从物与主物同属一人。,3、分类意义 NO115：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”,（三）原物与孳息,1、标准：两物之间是否存在产生关系。 原物：是指依其自然属性或法律规定能产生新物的物。 孳息：指原物所产生的收益。可分为天然孳息与法定孳息。,2、孳息的归属 NO116：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。,第三节 物权的分类,1、所有权与定限物权 2、动产物权、不动产物权与权利物权 3、主物权与从物权 4、意定物权与法定物权 5、登记物权与非登记物权 6、有期限物权与无期限物权 7、本权和占有,第四节 物权的效力,物权的效力是物权的权能进一步发挥作用的效果。,一、排他性效力,指在同一物上不得成立两个所有权或成立两个在内容上相互矛盾的物权。,思考,A与B订立了房屋买卖合同，约定A将自己价值30万的房屋卖给B，B于五日内交款，如果双方中任何一方违约，将向相对方支付总价20%的违约金。三日后，A将房屋以40万的价格卖给C办妥产权证书。B能否有权主张A与C的买卖行为无效？为什么？,二、物权的优先效力,1、物权优先于债权的效力（所有权、用益物权、担保物权）；例外：租赁权、预告登记的债权。 2、先成立的物权优先于后成立的物权。N0199。,三、物权的追及效力,指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有权人都可以依法向物的占有人索取，请求返还原物。 追及效力会因善意取得、时效取得、征收等制度适用于个案而被阻断。,四、物权的请求效力,指物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权对造成妨害其权利事由发生的人请求除去妨害的效力。 如：确认物权、返还原物、排除妨碍、消除危险、停止侵害、赔偿损失等。1,第五节 物权的保护,物权保护是指当权利人的物权受到他人不法侵害时，依照法律规定的方式恢复物权的完满状态。 分公法上的保护（行政法、刑法、宪法等）和私法上的保护（民法，物权法）两类。,私法上的保护,物权法上,债权法上,物权请求权,占有人的物上请求权,确认权利,返还原物,恢复原状,排除妨害,消除危险,损害赔偿,侵权行为损害赔偿请求权,不当得利请求权,思考,甲有某路旁空地，出租于乙，作为停车场。某丙强行占有该地，经营槟榔和地下加油站，严重污染该地。 试问：甲、乙得向丙主张何种权利？,第三章 物权变动,第一节 物权变动及原因,物权变动,物权的发生,原始取得,继受取得,物权的变更,主体,客体,内容,物权的消灭,绝对丧失,相对丧失,二、物权变动的原因,1、法律行为；如买卖、赠与等。 2、法律行为以外的法律事实；如：时效、先占、添附、继承、混同、标的物灭失、物权存续期间届满等。 3、公法上的原因。如没收或者征收等。,三、物权变动的区分原则,1、概念 物权变动的区分原则，即在依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。NO9，NO23。,2、区分原则的基本含义 第一，债权行为不一定引起物权变动； 第二，物权变动原因行为的成立，不以物权的变动为必要要件，而以该债权行为成立的自身要件予以判断； 第三，要发生物权变动的效果，必须进行物权变动的公示。,NO15：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 NO6：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。,合同法NO51：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”,思考,A欲将自己的房屋出让。5月10日，A先与买受人B签订了房屋买卖合同，没有办理过户登记，但是将房屋交付给B。6月初，A又将该房屋出让给C，并办理了房屋产权过户登记。 问：A与B、C分别签订的房屋买卖合同的效力如何？谁能取得该房屋的所有权？,第二节 不动产登记,一、登记的概念及特点 1、概念：登记是指登记申请人以公示为目的对物权的设定、转移或者抛弃在专门的机关依法定程序进行记载，以公示物权的变动。 2、特点 1）登记的实质与目的在于公示； 2）登记的范围一般仅仅限于不动产。,登记的效力,登记生效,登记对抗,NO9：不动产,例外：法院判决、继承、建造、拆除1,船舶、航空器、机动车,地役权,三、登记的类型,1、总登记 又叫初始登记，第一次登记。指登记机关为确立不动产管理秩序，在对不动产进行清理的基础上进行的一种全面登记。,2、变动登记 也叫变更登记或者动态登记，是指登记机关就不动产物权变动所进行的登记。 3、废止物权登记 又称涂销登记，是指在既存的登记中，基于原始的或者后发的理由而致登记事项全部的不适法，从而消灭这一登记的记载行为。,4、预告登记 是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。 5、异议登记 指以真正物权人及利害关系人对现实登记权利的正确性提出的异议为内容的登记。,思考,甲房地产开发商欲出售自己开发的一套别墅，但该别墅尚未建成。此时，甲房地产商能否出售该别墅？如果甲与买受人B签订了该别墅的买卖合同，且办理了预告登记，此时B是否已经取得该别墅的所有权？假设甲在建设过程中，将在建的别墅抵押给C银行。 问：B可否对抗C银行的抵押权？,思考,A将自己的一辆轿车出让给B，且将该轿车交付给B占有。后来，A又将该轿车转让给C，虽然没有交付该轿车但将其过户登记给C。 问：B还是C取得该车之所有权？,第三节 动产交付,一、交付的概念 1、现实交付：指将物从一个人的实际控制转移到另一个人的实际控制之下，从而发生动产占有的实际转移。 1）经由占有辅助人为交付； 2）经由占有媒介关系为交付； 3）经由被指令人为交付。,2、简易交付 指交易标的物已经为受让人占有，转让人无须进行现实交付的无形交付方式。（NO25：法律行为生效时） 3、指示交付 又叫返还请求权让与，是指在交易标的物被第三人占有的场合，出让人与受让人约定，出让人将其对占有人的返还请求权移转给受让人，由受让人向第三人行使，以代替现实交付的交付方式。,4、占有改定 是指在动产交易中出让人与受让人约定，由出让人继续直接占有动产，使受让人取得对于动产的间接占有，并取得动产的所有权。（约定生效时） 间接占有，是指占有人自己不直接占有物，但是基于一定的法律关系，对于直接占有其物的人享有物的返还请求权。,第四章 所有权,一、所有权的概念,是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性物权。NO39,二、所有权的特征,1、具有全面支配性； 2、具有整体性； 3、具有弹力性； 4、具有永久性； 5、具有社会性。,三、所有权的权能,（一）积极权能 1、占有权能； 2、使用权能； 3、收益权能； 4、处分权能。 （二）消极权能,四、所有权的限制,（一）私法上的限制 1、禁止权利滥用、诚实信用； 2、建筑物区分所有中的特殊限制； 3、自力救济； 4、他物权或者债权等其他方面的限制； 5、预告登记。 （二）公法上的限制,第二节 所有权的取得方式,思考：村民A在自己承包责任田中耕作时，发现了埋在地下的一个坛子，坛中有一些金银制品，并有一字条，内容是：民国三十年王冬埋。A将该财物私下卖给了知情人B，得款3万元后存入银行，B一年后又将该坛子以5万元的价格公开卖给了不知情的C。五年后，王冬的孙子王晓得知此事，诉至法院。 问：当事人之间的财产关系如何处理？,（一）原始取得,1、劳动生产 2、收取孳息（自然、法定） 3、国家强制（没收、征收、国有化、税收等） 4、无主财产（遗失物、漂流物、埋藏物和隐藏物、无人受遗赠的财产） 5、无主动产的先占取得 6、添附（加工、附合、混合）,（二）继受取得,1、买卖 2、互易 3、赠与 4、继承,（三）善意取得,1、概念 亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产的制度。NO106,2、善意构成要件 1）受让人在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权。 2）以合理的价格转让 3）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 4）转移占有的财产须是法律允许流通的动产和不动产。,赃物、拾得物 1、所有权人有权追回； 2、通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，也可以自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受向人请求返还原物。 3、受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，权利人在请求返还原物时，应当支付受让人支付的费用。,（五）取得时效,九十年代始，画家们陆续入住宋庄，在当地村民委员会的协助下，购买农民的房子，形成全国闻名的画家村。随着城市房价上涨，农民开始反悔，以农村宅基地不能转让为由，主张房屋权属未转移。法院判决皆为农民获胜。,2、概念 是指民事主体公开、持续地占有他人财产或者行使某种他物权，经过一定的期间，占有人取得该物所有权或者他物权的制度。,2、取得时效的构成 1、须有为自己取得权利的主观意思； 2、须有符合条件的占有或权利行使的事实状态； 3、须以他人的财产或他人财产的用益为取得权利的客体； 4、须有占有或权利行使事实状态为一定时间的经过。,第三节 所有权的类型,思考：医生林秀民于山东省栖霞市国路夼村生态旅游区采挖国家一级人参两株，国路夼村的村民一致认为人参在谁的地盘上发现就应该归谁所有，当地政府认为人参应该归国家所有。 问：人参归林秀民、集体还是国家所有？,一、国家所有权的特征,1、主体具有统一性和唯一性； 2、客体具有广泛性。NO46-52 3、某些客体的专属性； 4、取得方式多样性； 5、行使方式的多层次性； 6、法律保护的优越性。1,二、集体所有权的特点,1、所有权人的复合结构；（集体组织、集体组织的全体成员） 2、客体的范围受到限制； 3、所有权运行的民主性； 4、特殊的保护手段。（请求撤销权）,三、私人所有权的界定,1、相对于国家、集体所有权来讲，“私人”指自然人、法人和其他组织。 2、相对于NO68，“私人”不包括法人。,第五章 共有权,第一节 概述,一、共有权概念 是指两个以上的民事主体共同对某一项财产享有所有权，即一个所有权由两人以上共同享有。,二、共有权特征：,1、主体是两个以上的人； 2、客体是同一项财产； 3、内容是共有人按照法律规定或者共有人之间的约定享有权利和承担义务。,三、共有关系形成的原因,1、当事人的合意；（合伙） 2、法律的规定。（婚姻、继承）,四、共有的种类,1、按份共有 2、共同共有 3、准共有,第二节 按份共有,一、概念,又称为分别共有，是指数人按照确定的份额对于同一项财产享有所有权的形态。,案情：A、B、C一人出资一万元买了一辆卡车从事长途运输，约定三人利润分享和债务分担的比例均是1/3。一日，A驾驶该车时发生交通事故将D撞伤，为了赔偿D的医疗费，A擅自作主将该车卖给了E。 问：共有人之间对D的损害赔偿责任应该当如何承担？A出卖卡车的行为是否有效？,二、特征,1、共有人的权利及于共有财产的全部； 2、各所有人按照确定的份额享有权利、承担义务； 3、应有份额由当事人约定；未约定或者约定不明的，按照出资比例确定；不能确定出资额的，视为等额享有。,三、法律效力,（一）内部效力 1、管理、改良和处分方面 1）管理约定各人都有 2）处分或改良占2/3以上份额的共有人同意 3）各共有人有权自由处分其应有份额，其他共有人有优先购买权。,2、使用收益方面 共有人按照自己应有份额对于共有物全部行使使用和收益的权利。 3、分割和处分共有物的限制 约定不分割-不分割 没有约定或者约定不明-可以随时请求分割,（二）外部效力,指各共有人就共有物所产生的对第三人的权利义务关系。 1、连带债权债务（法律另有规定或第三人明知非连带关系除外） 2、各按份共有人均可就共有物全部单独行使本于所有权的请求权。（法律另有规定或第三人明知除外）,四、共有物的分割,1、分割请求权为形成权。 2、分割方式：原物分割、价金分割、价格补偿分割。,第三节 共同共有,案情：A、B共同继承了其你的房屋一套和汽车一辆。A以自己的名义擅自将汽车卖给了不知情的C，B以自己名义擅自将房屋出租给了D。 问：A、B双方对于对方的行为是否有权主张无效？,一、概念,也称公同共有，是指数人之间由于一定原因成立共同关系，基于共同关系而共享一物所有权，即共有人对共有物共同享有的所有权。,二、特征,1、是以共有人的共同关系为前提； 2、共同共有的共有人，对共有财产的全部享有平等的权利、承担平等的义务，没有份额之分； 3、共有人没有约定或者约定不明确时，只有在共有关系终止、共有基础丧失或者有重大理由需要分割时，共有人才能主张分割共有物。,三、共同共有产生的原因,1、根据法律的规定产生；（夫妻、继承） 2、依当事人的约定产生。（合伙）,四、共同共有的法律效力,1、各共有人的权利均及于共有物的全部； 1）共同共有人不得主张对共有物的特定部分主张单独的所有权，不得单独处分共有物的特定部分，否则对其他共有人不生法律效力。 2）除约定外，处分、修缮须全体共有人一致同意。,2、管理费用及其他负担，按约定，没有约定或者约定不明的，共同共有人共同负担。 3、分割，按约定，没有约定或者约定不明的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。,（三）对外效力,承担责任。,五、共同共有与按份共有的区别,1、成立原因不同；,第四节 共有的特殊类型,案情：A向B、C、D三人各借款10万元，以自己的一套房屋作为抵押物分别向三人作了抵押，办理了抵押登记。未经C、D二人的同意，B能否单独主张抵押权？ A承租了B的房屋与妻、子共同居住，后A突然病故，其妻、子二人发生矛盾，诉请法院以B为被告要求继承并且分割A的承租权，问：房屋的承租债权能否分割？,一、准共有,、概念：指数人对一物共同享有所有权以外财产权的情形。 、特征： ）标的物，以所有权之外的财产权为限； ）在法律适用上准用共有的法律规定。,二、总有,祠堂,三、互有,建筑物区分所有权,第六章 业主的建筑物区分所有权,概念,建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的 、对共有部分的 以及因共有关系而产生的 的结合。,专有权,共有权,管理权,专有部分,A,B,C,专有权,F,E,D,一、专有部分的条件,最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条： 1、具有构造上的独立性； 2、具有利用上的独立性； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。,案例：2000年，付以顺在世纪城某大厦一层买了两套营业房，二层买了15套住宅房，并在营业房与住宅之间开设楼梯通道，整体改建为洗浴中心，楼上作为客人休息间。开业后，该大厦三层、四层相邻业主的地板、家具均受潮损坏。另外，付以顺在一层往下挖了两个大地下室，用来堆放货物。于是，相邻业主找到物业公司、居委会、派出所，均推托不管，理由是付以顺对其购买的营业用房及居民住宅享有所有权。,二、专有权人的义务,1、维护建筑物牢固和完整的义务；1 2、不得违反使用目的1； 3、准许进入的义务。,第七十一条 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,第二节 共有权,一、概念,共有权，是指区分所有权人对建筑物专有部分外的 享有的不可分割的占有、使用、收益的权利。,共用部分,业主,开发商,共用部分,建设用地 使用权,？,二、共有部分的范围,楼梯,公共通行部分,物业用房,绿地,物业用房,道路,地基的使用权,附属物,二、共有部分的范围,1、建筑物的基本结构部分：承重墙、外墙、屋顶等； 2、建筑物的公共通行部分：楼梯、走廊等；L 3、建筑物的附属部分：消防、照明设施，水、电、气管线等； 4、建筑物所占有的地基的使用权； 5、住宅小区：道路、绿地、物业服务用房、公共场所和公用设施；,问题1：车位,第七十四条： 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,问题1：车位,建筑区划内，规划用于停放汽车， 由开发商投资建设的车位,通过买卖、赠与方式,开发商所有,业主共有,公共道路或者其他场地,业主个人所有,问题2：露台,露台,解释第二条：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。,问题2：露台,专有部分的 组成部分,1、符合规划； 2、专属于特定房屋； 3、买卖合同约定。,共用部分,一般情况,绿地,第七十三条 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。,问题3：窗前绿地,专用使用权,问题3：窗前绿地,一般情况,共有,城镇公共用地,国家所有,明示属于个人的,业主,共用部分,三、共有权的内容,（一）共有权人的权利 1、使用权； 2、收益权； （二）共有权人的义务 1、按照共有部分的本来用途使用的义务 2、费用负担义务,第四节 管理权,一、管理权的概念,也叫成员权，是指建筑物的区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属和使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。,案例：上月的25日晚，西四环田村的乐府江南小区，由于新旧两家物业公司争夺车位的管理收费，发生激烈冲突，在这场冲突中，业主周正东被打掉一颗门牙，同时腿部、头部受伤。参与械斗的有几十人，直到特警赶来才将场面控制住。,业主大会,业主委员会,物业 公司,最高决策机构1,执行机构,服务机构,委托1,选举,服务,1、制定和修改业主大会议事规则； 2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 3、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； 4、改建、重建建筑物及其附属设施