某房地产开发项目企划书

重庆顺达房地产开发有限公司三峡明珠大厦房地产开发项目（一期）项目企划书出版时间：2007年3月指定联系人 柯真满（先生） 保密须知本商业企划书的内容和资料涉及重庆顺达房地产开发有限公司的商业机密，只对具有投资意向的投资者公开并仅限于投资价值审慎评估使用。本公司要求收件人在收到本商业计划书后即刻确认，并做出如下承诺： 若不希望涉足本计划书所述项目，请尽快将本计划书完整退回； 在没有取得重庆顺达房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分复制、传递、影印、泄露或散布给他人； 妥善保管本商业计划书。本商业计划书不可用作项目销售报价使用，亦不可用作项目购买的报价使用。第一章 项目建设业主概况公司名称：重庆顺达房地产开发有限公司公司住所：中国重庆市万州区青羊宫69号公司性质：私营有限责任公司注册资金：800万元人民币法定代表人：柯真满法人组织代码证号：-3 资质等级证号：渝建开 三级公司经营范围：房地产开发及物业管理、商品信息服务联系电话：传真电话：023-邮政编码：第二章 项目概况一、项目名称：三峡明珠二、建设地址：重庆市万州区新城路37至67号三、建设规模（一期）：8M2四、项目优势：（一）地理位置优越，交通便利三峡明珠大厦项目地处万州区的中央商圈，城区主要交通干道之一的新城路西端和高笋塘中心广场的交汇处，距鞍子坝万州客运港口250米左右，处于万州滨江大道至高笋塘的步行连接通道上，是多路公交线的终点站和进入万州中央商圈的重要停靠点，是大量人流的交汇地点，交通条件十分便利。（三峡明珠大厦项目区位图）（二）广阔的市场空间和充足的目标客群本项目的商业定位为女性淘宝购物街，在人气旺盛的高笋塘中央商圈目前还是空白。环境良好、功能配套、生活便利的高层主城景观公寓给本项目的商品住宅提供了充足的目标客群。（三）与万州中央商圈的多个商业卖场形成优势互补万州区高笋塘组团的规划面积仅4.5平方公里，但聚集了40万常驻人口，并且是辐射半径150公里，辐射人口超过500万人口的三峡库区商业核心，商业卖场总面积约40万平方米，2005年在该区域完成的社会消费品零售总额突破50亿元，意味着每平方米商业卖场产生12500元的年产值，商业氛围极度浓郁。本项目的商业卖场投放市场后，可以填补目前万州中央商圈的商业业态空白，必将与现有的大型商贸企业形成优势互补，共同打造万州的中央商圈，进一步奠定高笋塘中央商圈作为三峡库区商业核心的地位。五、项目进展状况：本项目旧城改造规划红线已经划定，项目分两期进行，其中一期工程用地已经办理出让手续，并缴完了国土出让金。（一）项目审批手续进度项目建议书批复，2001年8月8日下达；选址意见通知书，2001年11月22日下达；项目国土用地预审，2001年12月30日下达；立项可研批复，2004年4月8日下达；土地使用权批复，2004年10月28日下达；建设用地批准书，2004年12月6日办理；方案设计审查意见通知书，2003年4月23日下达；建设用地规划许可证，2003年4月28日办理；初设审查意见批复，2004年9月21日下达；消防设计审核意见书，2003年11月19日下达；防雷设计审核意见书，2003年11月27日下达；防空设计审查意见书，2003年12月10日下达；环境保护批准书，2004年2月10日下达；环境影响评价意见，2004年2月10日下达。（二）项目征地情况项目前期征地费用支出单 位原房性质原房面积补偿方式安置金额（万元）备注万州区军事部住宅1629.25M2货币358万州区农机公司门面、住宅57.31M2货币40.63万州民政工业公司门面、办公130.75M2货币162谭廷文门面、办公854.44M2货币348已付194万已补偿总金额： 754.63万元已缴纳国土出让金： 222.73万元前期征地费用支出合计： 977.36万元另：2001年12月27日和万州区房地产管理处第一房管所达成拆迁改造协议，协议改造房屋面积204.49M2。2002年10月17日和万州区建筑工程总公司达成拆迁改造协议，协议改造办公用房2732.07M2。（三）项目征地待迁房屋汇总项目规划范围待迁房屋统计（M2）项 目住宅办公房新城路门面新城街门面一期工程9114.692227.77222.31890.4一期总计待迁房屋面积： 12455.162019整理的各行业企管，经济，房产，策划，方案等工作范文，希望你用得上，不足之处请指正六、项目实施进度：项目实施进度甘特图日 期项 目本项目预计建设期为3个月，以项目启动资金到位之日开始计算。第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第六季度第七季度第八季度第九季度第十季度十一季度123456789101112131415161718192021222324252627282930313233一期工程征地补偿及场地拆迁平整地勘及施工图设计、审查一期施工手续办理及工程招标施工进场及开工典礼一期工程基础施工一期工程裙楼施工（裙楼封顶）一期工程塔楼施工（主体封顶）一期工程内外粉水一期工程设备安装、调试一期预售手续办理一期开盘销售一期持续销售第三章 项目提供的产品和服务第一节 项目定位 项目商业宏观定位：商业零售和休闲娱乐中心 项目街区定位：高笋塘商业圈的重要节点 项目商业功能定位：做万州女性的淘宝购物街 项目形象定位：做万州的新城标 项目住宅定位：具有浓郁小资情调的高层景观住宅第二节 项目规划及建设方案（一） 项目选址三峡明珠大厦项目选址位于重庆市万州区新城路37至67号，场地东至万州区卫生防疫站，西接工商银行新城路分理处，南临新城路，北靠万州卫校，是万州区旧城改造的重点项目之一。（二） 主要经济技术指标（一期）内容指标内容指标建设地点新城路和高笋塘的交汇处规划总用地面积5626.7M2实际用地面积2971M2总建筑面积52818M2建筑密度52.8%建筑容积率7.83（含地下9.38）绿地率20.7%住宅面积28122 M2商业面积8843M2办公面积7881 M2住宅总户数216户地下室面积8742M2（三）项目（一期）建筑面积（功能分类）：1.1设备房15311.2停车场53201.3商业用房88431.4架空层11391.5办公楼78811.6住宅281221.7合计52818商业用房8843 M2细分：负二层临街铺面：524 M2 ，可售524 M2负一层室内铺面：2971 M2 ，可售1400 M2（临街室内各700 M2）一层临街铺面：1843 M2 ，可售1400 M2二层室内铺面：1739 M2 ，可售1400 M2三层商业用房：1766 M2 ，可售1400 M2（三）总平面设计本项目初步设计方案为建筑总高三十一层。其中负四层为设备层、负三层和负二层为停车层；裙楼负二层（局部）至第三层为商业用房；第四层为业主会所及结构转换层，局部处理为架空层，增加屋顶绿化及休闲活动空间。建筑场地中心退让形成一个宽24米，呈围合状的上下层休闲广场，将大厦的各栋建筑塔楼自然分为东西两翼。休闲广场利用地形高差形成上下两部分，并以大踏步弧型梯道组织新城路至新城街的上下交通。建筑东翼五至二十七层为B栋住宅塔楼；建筑西翼四至十五层为A栋办公塔楼。（四）建筑设计（效果图）第四章 项目背景及市场分析第一节 项目背景和推动计划（一）项目背景三峡明珠大厦项目是我公司在万州区新城路口投资开发的项目。该项目于2001年在万州区计委立项，原计划开发改造面积约4.5亩，建设规模42000M2，项目总投资3800万元，我公司自筹资金1000万元，其余2800万元主要考虑通过项目预售收入筹得。万州区政府在2002年对万州区旧城改造控详规划进行修编时，三峡明珠大厦项目被确定为万州区旧城改造重点项目之一。根据旧城控规修编的指导精神，旧城改造必须进行成片开发，因此三峡明珠大厦项目的设计方案进行评审时，来自万州区人大、政协、规划部门、建管部门的领导和设计专家组成的评审委员会一致认为该项目必须结合新城街的综合整治进行成片开发，并要求我公司扩大改造范围。基于上述原因，三峡明珠大厦项目的征地范围由原来的4.5亩扩大到14.4亩，调整并通过评审的设计方案确定项目建设总规模91285.9M2，项目总投资超过2.2亿元。我公司对三峡明珠大厦项目最初的准备资金只有1000万元，无法按照常规程序启动三峡明珠大厦项目。虽然我公司经过多方努力，在三峡明珠大厦项目的实际运作中，采用分拆项目的方式，将三峡明珠大厦项目分为两期实施，通过分期开发减少启动资金投入量，降低前期资金压力，利用滚动开发方式筹集项目二期启动资金等手段保障了项目前期工作的继续推进，并争取到金融机构4000万元的项目贷款规模。但随着人民银行“121”文件的颁布执行，房地产前期项目无法获得银行的支持，公司原来的支持银行无法按原计划放贷。由于项目资本金准备不足，后续资金无以为继，造成项目无法顺利启动，导致了我公司目前面临的被动局面。（二）项目推动计划虽然资金压力导致了项目暂时停顿，但通过我公司的调查分析，目前万州主城区的商品房供给不足，现实需求旺盛，市场行情持续上扬，经过方案调整后，该项目仍然有极高的投资价值，项目获利能力强，具备投资机会。我公司计划采用新的项目融资手段来继续推动三峡明珠大厦项目的开发进程，希望通过争取风险投资资金或转让项目股权等方式寻求战略合作伙伴，筹集项目开发资金。为了能够最大限度地保障投资者的资金安全和投资收益，我公司同意用公司的全部股权和三峡明珠大厦项目作为融资担保。第五节 万州投资环境分析 经济概况2005年，万州城市居民人均可支配收入8540元，农民人均纯收入2582元。地方财政收入完成6.8亿元。 商业环境分析到目前为止，万州城区建成面积约48平方公里，主城区常驻人口58万人。随着万州五条出境干道的全面硬化升级，以及达万铁路的建成通车，万州与周边2小时车程范围内的5个市县200多个乡镇500余万人口组成了一张有形的“商业网”，网的中心就是万州，由此奠定了万州成为三峡库区商业腹地的地位。第七节 万州房地产市场行情调查（一）万州主城区商品住宅行情调查通过调查，万州商品住宅的价格呈现主城区增长速度快，新建城（街）区增长速度慢的特征。（二）万州主城区写字楼行情调查根据统计数据表明，高笋塘区域的办公物业租金上涨幅度超过房屋售价上涨幅度。高笋塘片区写字楼及住宅售价跟踪表2006年高笋塘片区写字楼租售行情楼 盘区 位类 型租价（元）售价（元）备 注三牧大厦双白路纯写字楼350元/M23500元/M2均为高层电梯楼，部分商住综合楼宇为住宅产权，并以住宅改为办公用。租价为年租金价。万川大厦高笋塘商业写字楼300元/M2华顺大厦高笋塘商业写字楼320元/M2外贸大厦太白路纯写字楼350元/M2驿鑫大厦新城路口商住综合320元/M2嘉庆大厦双白路商住综合400元/M2星海大厦双白路纯写字楼300元/M2金鑫大厦双白路商住综合320元/M2（三）万州主城区底层商业门面行情调查万州主城区的零售商业主要以便利店、专卖店和大型百货商场等形式展开经营。通过调查，万州高笋塘中央商圈2.5平方公里的范围内，商业卖场总面积约32万平方米。其中底层商业面积约12万平方米。万州中央商圈近年主要底层商业门面交易调查表项 目区 位类 型每平米均价（元）备 注万高国际高笋塘中央广场底商42800售完后街金座白岩二支路底商28000销售中福斯德广场太白路底商36000开发商部分持有地下商业街高笋塘、双白路地下31800售完（四）万州主城区大型商业用房行情调查万州主城区大型商业用房调查表项 目区 位面积（M2）均价（元）总价（万元）备 注金英重百商场白岩路口11600350/年410/年租用万川重百电器高笋塘广场880045454000政府参与新世纪万州商都太白路口20000680013600大世界百盛商场太白路中段13600分割出售三峡万高国际高笋塘广场33000产权纠纷空置第五章 市场与营销第一节 底层商业用房专项调查对底层商业铺面购房需求的专项调查：根据了解，购房者普遍认为用于出租，1214年能够收回投资的房价比较合理，超过16年才能收回投资的房价不能接受。第二节 住宅产品策略 产品价格：从目前周边房地产市场来看，住宅销售均价定价：2280元/M2。第三节 写字楼产品策略 产品价格：从目前周边房地产市场来看，写字楼销售均价：3800元/M2。第四节 商业用房产品策略（一）商业用房规划方案 总体规划根据本项目商业用房“三峡女人淘宝街”的产品定位，项目的规划形式为步行商业街。步行商业街分为室内商业街和室外商业街两部分。 三峡女人淘宝街的商业经营模式总体设计 严格实行功能分区； 总体实施、统一经营和统一管理； 设计和规划销售、招商、经营三位一体的超大商业物业的营销模式； 规划独立、补给性的品牌商业经营功能，总体协调，提升步行商业街的整体经营档次和商业形象； 组建可控的商业经营和商业管理队伍。 （三）商业用房产品定价策略 各功能区商业面积的分割 1）一层销售面积分割 注意室外街铺与室内街铺的通透性，使室外街铺与室内街铺形成功能上的整体性； 外街铺因为价格系数较高，面积分割多以40120M2的门面分割为主； 室内内街铺的面积分割除4080M2的铺位分割外，考虑柜台式经营的布置，同时在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位的分割，最小面积8 M2。 2）二层销售面积分割 结合一层、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以1232M2分割。 3）负一层销售面积分割 结合一、二、三层在功能整体上的综合考虑，面积分割以2045 M2分割。 4）商业展示规划 B区：大卖场模式，由商家自行规划设计。 AAC区：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营。 整个步行商业街的休闲功能如咖啡吧、品牌快餐、经典西餐厅、休闲小食驿站、纤体瑜珈健身场馆的具体展示由各商家自行设计。 运营策略 根据步行商业街的目标客户分析，主要有二大类型的目标客户：一是投资者，是步行街的主力目标客户；二是品牌厂商和经销商，是步行街的次主力目标客户。在这二大目标客户群体中，投资者的目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店的形式出现。 针对万州的商业经营业态的调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方式为主。也就是说，在步行商业街的目标买家中，品牌店产生购买行为难度较大。因此商业步行街的目标客户，在整体经营的前提下，必然出现租和售的二个层次。需要妥善解决租和售二个层次目标客户之间的矛盾，总的运营策略是： 掌握项目的经营调配权； 以租赁和经营先行，展示商业街最终的业态形式，以租带售； 设计租不如买的价格策略和营销模式。 价格策略 A1区：均价38000元/M2； AA2区：均价26000元/M2； AB1区：均价22000元/M2； AB2区：均价28000元/M2； AC区：均价13800元/M2； AD1区：均价4500元/M2； AD2区：均价4500元/M2； AD3区：均价4500元/M2； AD4区：均价4000元/M2； BA区：均价9000元/M2； BB区：均价6000元/M2； 商业用房综合均价：11525元/M2。 根据对万州高笋塘中央商圈的综合调查了解，三峡福斯德广场的销售均价为18000元/M2，本项目虽然在卖场规模上比对手小很多，但规划的女性淘宝街的定位相对于万州的消费市场是比较恰当的卖场面积，而且区位方面要优于该项目，所以上述定价方案切实可行。第五节 营销 住宅楼盘名称 三峡明珠大厦的住宅楼盘名称为：长江左岸（楼盘名称释义略，详见三峡明珠大厦营销策划案） 住宅营销主题 住宅楼盘开发理念：中产阶层的永恒坐标 写字楼名称 三峡明珠大厦写字楼名称：财智右岸（楼盘名称释义略，详见三峡明珠大厦营销策划案） 写字楼营销主题 写字楼开发理念：新财智时期象征 商业物业名称 三峡明珠大厦的商业物业名称为：三峡女人淘宝街（楼盘名称释义略，详见三峡明珠大厦营销策划案） 商业物业营销主题 商业物业开发理念：女人天生购物狂第六节 项目销售进度计划 （一）销售阶段设计 本项目按照工程进度计算，暂定销售周期最长不超过18个月，因而根据现在市场实际情况，未来市场发展方向，我们把项目的整个营销周期划分为以下几个阶段。 筹备期 引销期 (分为内部登记期和开盘期) 强销期 续销期 清盘期 （二）销售阶段划分 项目正式开工前至取得预售许可证前一个月：筹备期 项目取得预售许可证前一个月：内部登记期 项目取得预售许可证时两个月内：开盘期 项目开盘期后三个月内：强销期 项目强销期后六个月内：续销期 续销期后至完成98%销售率：清盘期第九节 项目预计销售收入（一）可售面积情况说明本项目经过充分论证和市场调查，拆迁采用原地回迁方式与货币安置相结合方式。所以在计算可售面积的时候，现未拆迁部分全部按原地回迁方式，可售面积如下（业主会所1139M2、停车场5320 M2、设备用房1513 M2暂时未考虑销售或公摊）：可建面积、可用面积、还房面积、可售面积房屋类型可建面积（M2）可用面积（M2）还房面积（M2）可售面积（M2）B栋住宅28122281229114.69*1.2=1093817184A栋办公楼788178812227.77*1.1=24515430负二层临街铺面524524524负一层室内铺面29711400890.4*1.1=979421一层临街铺面1843700222.31*1.1=245455一层室内铺面700700二层室内铺面173914001400三层商业用房176614001400一期销售合计44819421271461327514（二）预计销售收入和销售进度房屋类型面积（M2）单价（元）合计（万元）销售进度一期销售房屋B栋住宅1718422803918本项目一期房屋计划全部销售期为18个月。取得预售许可证后，第一个销售季度完成25%，第二季度完成35%，第三季度完成销售20%，剩余一期房屋进入尾盘销售期。A栋办公楼543038002063负二层临街铺面524280001467负一层室内铺面42122000926一层临街铺面455380001729一层室内铺面700260001820二层室内铺面1400138001932三层商业用期销售合计2751414485第六章 投资分析 一期工程待征土地征地方案及征地成本 本项目由于采用分期开发方案，项目一期建设手续办理时间较早，一期工程的部分建设用地已经办理完出让手续，缴纳了国土出让金，其余一期工程待迁房屋按重庆市万州区人民政府关于新城路旧城改造片区明珠大厦5626.7平方米土地使用权处置方案的批复的规定，采用协议出让方式，由我公司负责拆迁补偿和征地工作。 根据万州高笋塘同类地块的历史拆迁补偿标准，结合市场房屋增值情况，本项目一期工程剩余待迁房屋拆迁补偿方案（原地回迁）如下：产权调换方案产权类型原房面积调换系数还房面积还房区域备注住宅9114.69M21.210938M2住宅塔楼办公用房2227.77M21.12451M2办公塔楼新成路门面222.31M21.1245M2新城街营业用房890.4M21.1979M2负一层商场面积合计12455.17M214613M2过渡补偿、安置方案项目名称单位数量单价（元）合计（元）备注住宅搬家补助费户16250081000营业办公搬迁补助费M2334040133600住宅过渡安置M291151201093800营业、办公过渡安置M233403001002000住宅附属物补偿户1624000648000营业用房附属物补偿M21113300333900办公用房附属物补偿M22228200445600附属房补偿M248016076700合计382万元过渡、补偿安置总金额（其他118万元）： 500万元项目土地获取总成本构成如下：项 目金 额（元）一期已付货币安置款7546300未付谭廷文安置款1540000一期工程国土出让金2227300一期待迁房屋过渡补偿总金额5000000一期工程场地平整费用240000总 计16553600 （五）设备、设施费说明 设备、设施费：本项目的设备设施费由消防设备、中央空调、电梯扶梯、应急发电机组、配电供水、楼宇智能化、商场装修等费用构成，详细清单如下：序号设备名称单价数量合计（万元）1电梯3071.11000MM宽度自动扶梯28.00万元4台1121.21100公斤32层32站客梯38.00万元3台1141.31300公斤21层21站客梯28.00万元2台561.41500公斤6层6站货梯25.00万元1台252消防设备3772.1商业房及车库消防设备125.00元14163M21772.2办公用房消防设备75.00元7881M2592.3住宅部分消防设备50.00元28122M21413配电供水1593.1配电10.00元52818M2533.2给排水20.00元52818M21064中央空调（办公、商业）300.00元16724M25015楼宇智能化及综合布线15.00元52818M2796商铺装修300.00元8843M22657总计（万元）1688第二节 投资估算根据项目设定估算依据及经济指标，估算项目总投资为9348万元，详细分析见下表：序号项目名称金额（万元）占总投资比例备注1前期费用4004.27%前期设计办公等2建设单位管理费2062.20%建安工程费的5%3土地获取价款165517.70%4配套费3503.74%80元/M2，扣消防6000 M25其它报建费820.88%建安工程费的2%26建安工程费412044.07%52818*7807勘察设计费620.66%建安工程费的1.5%8工程监理费410.44%建安工程费的1%9项目宣传推广费2702.89%销售收入的2%10设备、设施费168818.06%11项目环境建设费620.66%建安工程费的1.5%12不可预见费4124.42%建安工程费的10%投资总额9348100%第三节 经济效益和财务评价（一）财务分析说明 投资成本已经按相应的费用项目估算； 营业税按营业收入的5%计征； 城市维护建设税按营业税的7%计征； 教育费附加按营业税的3%计征； 土地增值税按营业收入的1%预征； 交易契税按土地综合价的3%计征；（约营业收入的1%） 印花税按营业收入的1%计征； 转移登记费按营业收入的1%收取； 所得税按利润总额的33%计征 盈余公积金按税后利润的10%计取 法定公益金按税后利润的5%计取。（二）经济效益 项目损益表经测算，本项目的全部销售收入为14485万元，投资总额为9348万元。根据以上基础数据分析，项目的经济效益见损益表如下：序 号项 目金 额（万元）1销售收入144852销售税金及附加（按9.5%）13763投资总额93484利润总额37615所 得 税（33%）12416净 利 润25207公积金及公益金3788未分配利润2142投资利税率： 54.95% 投资利润率： 40.23%投资净利率： 26.96% 销售净利率： 17.40%第五节 经济分析结论根据对整个项目进行的经济测算，在根据预计的价格完全销售的条件下，项目经济指标如下： 项目总投资：9348万元，实际投入资金4500万元 项目销售收入：14485万元 项目完全销售后，获取利润：3761万元（含所得税1241万元），保留项目全部地下停车场5320M2及业主会所1139M2（架空层）用于公司永续经营，初步测算其市值不低于1500万元。 通过敏感性分析，销售收入及土地获取成本对项目税后利润影响较大，其中销售收入的影响更为敏感，应该特别注重项目的营销推广和销售管理。在项目征地过程中，应尽量控制拆迁房屋的补偿金额，尽最大努力降低项目的征地成本。 在假定的销售价格、