工程项目投融资——准备知识(2).ppt

工程项目投资与融资讲义,主讲人：王 贵 春 E-mail: 重庆大学建设管理与房地产学院,Welcome,1. 工程项目投融资准备知识讲两章 2. 工程项目投资知识 第一讲 项目投资引言 第二讲 建设项目投资管理原理 第三讲 投资管理的资金价值观念（工程经济学已讲） 第四讲 建设工程造价构成 第五讲 项目投资决策 第六讲 建设项目经济评价（在工程经济学里教学） 第七讲 项目投资控制（设计阶段和施工阶段的投资控制） 第八讲 项目投资的相关知识 （财务管理、招标与投标、合同、项目监理等） 3. 工程项目融资 第九讲 项目资金筹措（传统融资） 选讲教材3章,主要内容框架,1.1 建设阶段与项目组成 1.2 工程计价含义及特点 1.3 工程计价特点,1. 建设阶段与工程计价,一、建设程序 与建设阶段 1、基本建设：是指建筑、购置和安装固定资产的活动及 与此相联系的其它工作，是存在于国民经 济各部门以获得固定资产为目的的经济活 动，即是一种投资的经济活动。 2、建设程序：又称基本建设程序，是指建设项目从设想、 选择、评估、决策、设计、施工到竣工验 收、投入生产或使用的整个建设过程中， 各项工作必须遵循的先后次序。,1.1 建设阶段与项目组成（1）,3、建设阶段,1.1 建设阶段与项目组成（1）,（1）项目建议书阶段 （2）可行性研究报告阶段 （3）建设地点的选择阶段 （4）设计工作阶段 （5）建设准备阶段 （6）编制年度建设投资计划阶段 （7）建设实施阶段 （8）生产准备阶段 （9）竣工验收阶段 （10）建设项目后评价阶段,建设实施阶段,竣工验收阶段,立项准备阶段,1.1 建设阶段与项目组成（1）,资源条件长远规划,项目建议书,可行性研究及可行性研究报告,初步设计,技术设计,施工图设计,组织施工,竣工验收,交付使用,项目后评价,选择建 设地点,年度 基建 计划,设备 订货,生产 准备,4、 建设程序示意图,二、建设项目的组成这是理解工程造价的基础 一个建设项目是由若干单项工程、单位工程、分部工程、分项工程组成。工程量和造价是有局部到整体的一个分部组合计算的过程。 比如一个住宅小区，由A、B、C3栋楼组成。则： 建设项目： XX住宅小区 单项工程： A楼 单位工程：A楼土建工程 分部工程：A楼地基、A楼主体工程、装饰工程 分项工程：A楼土建工程中地基中的土石方工程、混凝土工程,1.1 建设阶段与项目组成（2）,1、建设项目：是指一个场地或几个场地上，按照一个总 体设计进行建设的各个单项工程的总和。 我国通常把建设一个企业、事业单位或者一个独立 工程项目作为一个建设项目 建设项目的工程量是建设的全部工程量， 其造价一般指投资估算、设计总概算和竣工总决算。,1.1 建设阶段与项目组成（2）,2、单项工程：又称工程项目，是建设项目的组成部分， 是具有独立的设计文件，建成后可以独立 发挥生产能力或经济效益的工程。 单项工程中一般包括建筑工程和安装工程，如工业建设中的 一个车间或住宅区建设，是构成建设项目的单项工程。 一个建设项目只有一个单项工程，则此单项工程也即建设项目 单项工程的工程量与工程造价，分别由构成该单项工程的各 单位工程的工程量和造价的总和组成。,1.1 建设阶段与项目组成（2）,3、单位工程：是单项工程的组成部分，是单项工程中具有 独立的设计图纸和施工条件，可独立组织施工的工程。 单位工程一般是施工企业的产品，如车间土建工程、 电气工程、给排水工程、机械安装工程 工程量清单和施工图预算，往往针对单位工程进行编制 4、分部工程：是单位工程的组成部分。 土建工程的分部工程是按建筑工程的主要部位划分： 如基础工程、主体工程、装饰工程、防水工程 安装工程的分部工程是按工程的种类和部位划分： 如管道工程、电气工程、通风工程及设备安装工程,1.1 建设阶段与项目组成（2）,5、分项工程：是分部工程的组成部分。分项工程一般按生产分工，并能按照某种计量单位计算，便于测定或统计工程基本构造要素和工程量来划分的。 土建工程的分项工程是按建筑工程的主要工程部位划分：如土石方工程，混凝土工程，抹灰工程等。 安装工程的分项工程是按用途或输送不同介质、物料及材料、设备的组别来划分：如安装管、线、安装设备、刷油漆面积等。 定额子目，一般按分项工程划分，其单位是分项工程的计量单位。 工程计量是：计算的分项工程的工程量分部工程的工程量单位工程的工程量。,1.1 建设阶段与项目组成（2）,只有建设项目、单项工程、单位工程的施工才能称为 施工项目。因为他们是完整的产品。 分部工程和分项工程不能称为施工项目。 因为它们不是完整的产品，但是它们是构成施工项目产品的组成部分，是工程计量与工程造价计算的基础。,1.1 建设阶段与项目组成（2）,1、工程计价含义 工程计价：是指对工程建设项目及其对象，即各种建筑物和构筑物建造费用的计算，也就是工程造价的计算。 工程计价过程包括工程概预算、工程结算和竣工决算。 2、工程计价特点 单件性计价：由于建设项目具有固定性和单件性 多次性计价：建筑产品生产过程长，要重复和多次计算 组合性计价：每一个工程项目都可以按照建设项目、单项工程、单位工程、分部工程、分项工程的层次划分，然后再按相反次序组合计价。 方法多样性计价 依据正确性计价,1.2 工程计价含义及特点,1.2 工程计价含义及特点,提出项目建议书进行可行性研究,初步设计,技术设计,施工图设计,招标投标,施工合同实施,竣工验收,工程结算价,投资估算,设计 总概算,修正 总概算,施工图 预算,合同价,工程造价多次性计价与建设程序关系,竣工决算,投资方依据施工图设计做的预算，称为标底 而施工方依据施工图做的称为投标报价,1、根据建设程序进展阶段不同，工程计价分类 投资估算工程咨询机构编制，依据投资估算指标 设计概算设计单位编制，依据概算定额或概算指标 施工图预算业主或施工单位编，依据预算定额或清单计价 施工预算施工企业内部预算，依据施工定额或企业定额 工程结算施工单位，依据合同价、设计及施工变更资料 竣工决算建设单位，预算定额、费用定额、竣工结算资料 2、根据编制对象不同，工程计价分类 单位工程概预算 工程建设其他费用概预算 单项工程综合概预算 建设项目总概预算 3、根据单位工程专业分工不同，分为：建筑、装饰、安装、市政等概预算。,1.3 工程计价分类,2.1 工程造价含义 2.2 工程造价构成 2.3 设备及工器具费用的构成 2.4 建筑安装工程费用的构成 2.5 工程建设其他费用的构成 2.6 预备费 2.7 建设期贷款利息 2.8 税金,2. 工程造价及费用构成,一、工程造价含义 1、工程造价的由来：以往工程项目计价按定额计价，后来又有清单报价，为避免同以前混淆，现称为工程造价。 2、工程造价：是指工程产品的建造价格，属于价格范畴。 （1）第一种含义：从投资者业主的角度看：建设工程造价是指建设某项工程，预期开支或实际开支的全部固定资产和流动资产投资的费用。即有计划地进行某建设项目或工程项目的固定资产再生产建设，形成相应的固定资产、无形资产和铺底流动资金的一次性投资费用的总和。 （2）第二种含义：从承包商（供应商）的角度看：工程造价是工程价格，即建成一个项目所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。即为建设某项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场、承包市场等交易活动中，所形成的工程承包合同价和建设工程总价格。,2.1 工程造价含义,3、工程造价特点： 工程造价的大额性 工程造价的个别性、差异性 工程造价的动态性 工程造价的广泛性和复杂性 工程造价的阶段性 4、工程造价作用 建设工程造价是项目决策的工具； 建设工程造价是制定投资计划和控制投资的有效工具； 建设工程造价是筹集建设资金的依据； 建设工程造价是合理利益分配和调节产业结构的手段； 建设工程造价是评价投资经济效果的重要指标。,2.1 工程造价含义,1、我国现行工程造价构成,2.2 工程造价构成,设备及工、器具购置费,工具、器具及生产家具购置费,设备购置费,设备原价,设备运杂费,建筑安装工程费用,直接工程费,间接费,计划利润,税金,工程建设其他费用,预备费,建设期贷款利息,固定资产投资,工程造价,流动资产投资,流动资金（含铺底流动资金30%）,建设项目总投资,土地使用费,与建设项目有关的其他费,与未来生产经营有关的其他费,基本预备费和涨价预备费,固定资产投资方向调节税（取消2000）,定额,2008年前适用,1、设备及工具、器具购置费用是由设备购置费和工具、器具及 生产家具购置费组成，是固定资产投资中的主要部分。 2、设备购置费：为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的 各种国产或进口设备、工具、器具的购置费用。 设备购置费=设备原价+设备运杂费 设备原价指国产设备或进口设备的原价； 设备运杂费：即运费和装卸费；包装费；设备供销部门的 手续费；采购和仓库保管费。 设备运杂费=设备原价设备运杂费率 3、工具、器具及生产家具购置费：一般以设备购置费为计算基数，按照部门或行业规定的工具、器具及生产家具费率计算。 工具、器具及生产家具购置费=设备购置费定额费率,2.3 设备及工器具费用构成1,1、建筑安装工程：是建造建筑安装工程产品的价值的生产活动。 2、建筑安装工程费是工程造价中最活跃的部分。 3、建筑安装工程费约占项目总投资的50%-60%。 4、建筑安装工程费由建筑工程造价和安装工程造价构成。 二者的确定，国家都有相应的基础定额或预算定额，以及与之配套的工程量计算规则。 5、我国现行建筑安装工程造价的具体构成 在2003年建设部206号文件“关于印发建筑安装工程费用项目组成的通知，规定建筑安装工程造价由直接费、间接费、计划利润、税金组成。但在具体内容上有所不同 ，先看传统，在看206号的规定。,2.4 建筑安装工程费用构成2,6、实际计算： 由于我国现行预算定额、地区基价表或计价定额，计算的是定额直接费或计价直接费。计算其他直接费、临时设施费、现场管理费、企业管理费和财务费用时，各地区的规定不同。有的是在建设工程取费定额中，分别规定取费费率分别计算。有的则把以上五种取费费率相加，形成综合费费率，使五种分别计算的费用，可按规定的计算基础乘以综合费费率，一次计算出来。 在重庆市取费定额中，规定综合费率，使建筑安装工程造价的计算简化。即建筑安装工程造价主要由基价直接费、综合费、计划利润和税金组成。,2.4 建筑安装工程费用构成3,7、直接工程费：由直接费、其他直接费和现场经费组成。 （1）直接费： 是指施工过程中耗费的构成工程实体、有助于工程形成 的各项费用。包括人工费、材料费和施工机械使用费。 人工费：直接从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。 人工费=（概算定额中人工工日消耗量 相应等级日工资综合单价） 材料费： 施工过程中耗用的构成工程实体的原材料、辅助材料、构 配件、零件、半成品的费用和周转材料的摊销（或租赁）费用。 材料费= （概算定额中的材料、构配件、零件、材料的摊销量 相应的预算价格） 施工机械使用费：使用施工机械作业所发生的机械使用费以及机械 安装、拆迁和进出场费。 施工机械使用费= （概预算定额中的施工机械台班量 机械台班综合单价）+其他机械使用费+施工机械进出场费,2.4 建筑安装工程费用构成4,7、直接工程费：由直接费、其他直接费和现场经费（措施费）组成 （2）其他直接费：是指直接费以外的施工过程中发生的其他直接费。 具有较大的弹性，可能发生，也可能不发生。 冬、雨季施工增加费； 夜间施工增加费； 材料二次搬运费； 仪器、仪表使用费； 生产工具用具使用费； 检验试验费； 特殊工程培训费； 工程定位复测、工程点交、场地清理等费用 特殊地区施工增加费 其他直接费计算：是以相应的计取基础乘以其他直接费率确定。 土建工程：其他直接费=直接费其他直接费率 安装工程：其他直接费=人工费其他直接费率,2.4 建筑安装工程费用构成5,（3）现场经费： 是指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用。 临时设施费：指施工企业为进行建筑安装工程施工，所必须的生活 和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施的搭 设、维修、拆除费用或摊销费。 临时设施费核算： 一般单独核算，包干使用。 现场管理费： 现场管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费劳动保护费 办公费：现场管理办公用费和水电、取暖用煤等费用 差旅交通费：现场办公出差期间 固定资产使用费； 工具用具使用费； 保险费； 工程保修费； 工程排污费； 其他费用。 现场管理费计算： 土建工程： 现场管理费=直接费现场管理费率 安装工程： 现场管理费=人工费现场管理费率,2.4 建筑安装工程费用构成6,8、间接费：是指建筑安装工程企业为组织施工和进行经营管理， 以及间接为建筑安装工程生产服务的各项费用。 （1）企业管理费：施工企业为组织施工生产经营活动所发生的管理费用 管理人员的工资及福利费； 差旅交通费； 办公费； 固定资产折旧、修理费； 工具用具使用费； 工会经费； 劳动保险费； 职工教育经费； 职工养老保险费及待业保险费； 劳动保险费； 税金（房产税、印花税等）； 其他费用（技术开发费、技术转让费、业务招待等）。,2.4 建筑安装工程费用构成7,8、间接费 （2）财务费用：是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括企业经营 期间发生的短期贷款利息净支出、汇兑净损失、金融机 构手续费以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 （3）其他费用（规费2003）：是指按规定支付工程造价管理部门的定额 编制管理费、劳动定额测定费、工程排污费、社会保障费 （养老保险费、失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、 危险作业意外伤害保险，以及按有权部门规定支付的上级 管理费。 间接费计算：是按相应的计取基数乘以间接费率确定。 土建工程： 间接费=直接费间接费率 安装工程： 间接费=人工费间接费率,2.4 建筑安装工程费用构成8,2003年206号文建筑安装工程费用构成 直接工程费 人工费、材料费、施工机械使用费 直接费 措施费 环境保护费、文明施工费、安全施工费、 临时设施费、夜间施工增加费、二次搬运费、 劳动定额测定费、工程排污费、社会保障费（养老 规费 保险费、失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、 危险作业意外伤害保险 间接费 管理人员工资、办公费、差旅交通费、劳动保险费、 企业管理费 固定资产使用费、工具用具使用费、财产保险费、 工会经费、职工教育经费、财务费用、税金及其他 利 润 施工企业完成所承包工作获得的盈利 税 金 营业税、城市维护建设税、教育费附加,2.4 建筑安装工程费用构成9,9、计划利润：是指按规定应计入建筑安装工程造价的利润。 依据不同投资来源或工程类别，计划利润实施差别费率。 土建工程： 计划利润=（直接费+间接费）计划利润率 安装工程： 计划利润=人工费计划利润率 10、税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、 城乡维护建设税、教育费附加。 营业税额为营业额的3%： 应纳营业税=营业额3% 城乡维护建设税：应纳税额=应纳营业税额适用税率 教育费附加： 应纳税额=应纳营业税额3% 实际计算时采用综合税率,2.4 建筑安装工程费用构成10,1、工程建设其他费用，是指工程从筹建起到工程竣工验收交付 使用止的整个建设期间，除建安费用和设备及工、器具 购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用 后能够正常发挥效用而发生的各项费用。 （1）土地使用费 土地征用及迁移补偿费 土地补偿费各地制定 青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费 安置补助费 交纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费 征地动迁费 水利水电工程水库淹没处理补偿费 土地使用权出让金,2.5 工程建设其他费用构成1,1、工程建设其他费用 （2）与项目建设有关的其他费用 建设单位管理费 勘察设计费 研究试验费 建设单位临时设施费 工程监理费 工程保险费 供电贴费 施工机构迁移费 引进技术和进口设备其他费用 工程承包费,2.5 工程建设其他费用构成2,1、工程建设其他费用 （3）与未来企业生产经营有关的其他费用 联合试运转费 生产准备费：如生产人员培训费用 办公和生活家具购置费,2.5 工程建设其他费用构成3,1、工程建设其他费用：固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用 （1）固定资产其他费用 1、建设单位管理费建设单位管理费、工程监理费 2、建设用地费土地征用及拆迁补偿费、土地使用权出让金 3、可行性研究费 4、研究实验费 5、勘察设计费 6、环境影响评价费 7、劳动安全卫生评价费 8、场地准备及临时设施费 9、引进技术和引进设备其他费 10、工程保险费 11、联合试运转费 12、特殊设备安全监督检验费 13、市政功用设施费,2.5 工程建设其他费用构成-2009,1、工程建设其他费用，包括固定资产其他费用、无形资产费用和其他资产费用三类。 （2）无形资产其他费用 1、专利及专有技术使用费 国外设计及技术资料费、引进有效专利、专有技术使用费和技术保密费 国内有效专利、专有技术使用费 商标权、商誉和特许经营权费 （3）其他资产其他费用 1、生产准备及开办费含商标权、商誉和特许经营权费 人员培训费及提前进厂费 为保证初期正常生产（或营业、使用）所必需的生产办公、生活家具用具购置费 为保证初期正常