建设工程投资控制(2).ppt

第四章 建设工程投资控制,主讲：耿渝新,考试大纲,考生主要从以下八个考点来掌握有关案例分析时所用到的知识，这八个考点分别是： 1.建筑安装工程费用项目的组成及计算（以建设部、财政部联合发布的建标2003206号文件为准） 2.工程量清单的编制【以建设工程工程量清单计价规范（GB 505002003）为准】 3.财务评价指标的计算及评价 4.设计概算和施工图预算的编制与审查 5.工程结算 6.工程变更价款的确定 7.索赔费用的计算 8.投资偏差分析 教材中有关这些内容的介绍对于案例分析来说，存在不全面和不准确的问题，考生要全面理解建标【2003】206号文件和GB505002003，这样才能够真正解决案例的有关问题。,建设工程投资控制20002006年试题分值统计表,重点考点知识,考点一 财务评价指标的计算与评价,1.资金时间价值的计算,一次支付终值公式,一次支付现值公式,等额资金终值公式,等额资金偿债基金公式,等额资金现值公式,等额资金回收公式,财务评价指标体系,财务评价指标,静态评价指标,静态投资回收期,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,财务净现值,财务尽现值指数,财务内部收益率,动态投资回收期,动态评价指标,投资利润率,财务内部收益率,财务净现值,投资回收期,投资利润率,借款偿还期,利息备付率,偿债备付率,赢利能力分析指标,偿债能力分析指标,（1）,（2）,财务评价指标,2、财务评价指标的计算及评价 （1）财务评价指标体系,式中（CICO）t第t年的净现金流量 Pt静态投资回收期 静态回收期共识的更为实用的表达式为：,财务指标的计算及评价,（未完）,式中 FIRR财务内部收益率；其他符号同前,动态投资回收期实用的计算公式是：,考点二 工程结算,一、工程预付款计算,支付,扣回,式中 T起扣点，即工程工程预付款开始扣回的累计完成工程金额 P承包工程合同金额 M工程预付款数额 N主要材料、构件所占比重,二、工程进度款支付 在确认计量结果后14天内，发包人应向承包人支付工程款（进度款） 发包人超过约定的支付时间不支付工程款（进度款），承包人可向发包人发出要求付款的通知，发包人接到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付。协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15天起计算应付款的贷款利息。 发包人不按合同约定支付工程款（进度款），双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。 步骤： 根据已完工程量的项目名称、项目编号、单价得出合价； 将本月所完全部项目合价相加，得出直接费小计； 按规定计算间接费、利润； 按规定计算主材差价或差价系数； 按规定计算税金； 累计本月应收工程进度款；,三、工程竣工结算 1、 工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。专业监理工程师审核承包人报送的竣工结算报表；总监理工程师审定竣工结算报表；与发包人，承包人协商一致后，签发竣工结算文件和最终的工程款支付证书。 发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算资料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。发包人确认竣工计算报告后通知经办银行向承包人支付竣工结算价款。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。 发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。 发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款，承包人可以催告发包人支付结算价款。发包人在收到竣工结算报告及结算资料后56天内仍不付款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以由承包人申请法院将该工程拍卖，承包人就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 工程竣工验收报告经发包人认可后28天内，承包人未能向发包人递交竣工结算报告及完整的结算资料，造成工程竣工结算不能正常进行或工程竣工结算价款不能及时支付，发包人要求交付工程的，承包人应当交付，发包人不要求交付工程的，承包人承担保管责任。 竣工结算工程价款=预算或合同价款+施工过程中预算或合作价款调整数额预付及已结算工程价款保修金,2、工程价款的动态结算方法,按实际价格计算 工程承包商凭发票实报实销； 按主材料计算价差 工程竣工结算是按竣工当时当地工程价格、管理机构公布的材料信息价或结算价来计算价差； 主材按抽料计算价差 主要材料按施工图预算计算的用量和竣工当月当地工程价格管理机构公布的材料结算价或信息价与基价对比计算价差。其他材料按当地工程价格管理机构公布的竣工调价系数计算方法计算价差； 竣工调价系数法 按工程价格管理机构公布的竣工调价系数及调价计算方法计算价差；,调值公式法,式中 P调值后合同价款或工程实际结算款 P0合同价款中工程预算进度款 a0 固定要素，代表合同支付中不能调整的部分 a1、a2、a3、a4代表有关成本要素（如：人工费用、钢材费用、水泥费 用、运输费用等）在合同总价中所占的比重 a1 + a2 + a3 + a4 = 1 A0、B0、C0、D0基准日期与a1、a2、a3、a4对应的各项费用的基期价格指数或价格 A、B、C、D与特定付款证书有关的期间最后一天的49天前与 a1、 a2、a3、a4 对应的各成本要素的现行价格指数或价格,考点三 工程变更价格款的确定,1、项目监理机构对工程变更的管理程序,2、工程变更价款的确定方法 合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款； 合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款； 合同中没有适用的或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。 3、FIDIC合同条件下工程变更的内容 合同中包括的任何工作内容的数量的改变（但此类改变不一定构成变更）； 任何工作内容的质量或其它特性改变； 任何部分工程的标高、位置和（或）尺寸的改变； 任何工作的删减，但要交他人实施的工作除外； 永久工程所需的任何附加工作、生产设备、材料或服务，包括任何有关的竣工试验、钻孔和其他试验和勘探工作； 实施工程的顺序或者时间安排的改变；,考点四 索赔费用的计算,1.承包商向业主的索赔 索赔事项： 不利的自然条件与人为障碍引起的索赔； 工程变更引起的索赔； 工程延期的费用索赔； 加速施工的费用索赔； 业主不正当地终止工程而引起的索赔； 物价上涨引起的索赔； 法律、货币及汇率变化引起的索赔； 拖延支付工程款的索赔； 业主的风险； 不可抗力；,2.业主向承包商索赔 索赔事项： 工期延误索赔； 质量不满足合同要求索赔； 承包商不履行的保险费用索赔； 超额利润的索赔； 对指定分包商的付款索赔； 业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔； 3.索赔费用的计算 （1）费用索赔的内容： 人工费： 包括施工人员的基本工资、工资性质的津贴、加班费、奖金以及法定的安全福利等费用 对于索赔费用中的人工费部分而言，人工费是指完成合同之外的额外工作所花的人工费用 由于非承包商责任的工作效率降低所增加的人工费用 超过法定工作时间加班劳动 法定人工费增长以及非承包商责任工程延误导致的人员窝工费和工资上涨费,材料费 ： 由于索赔事项材料实际用量超过计划用量而增加的材料费 由于客观原因材料价格大幅度上涨 由于非承包商责任工程延误导致的材料价格上涨和超期储存费用 机械使用费： 由于完成额外工作增加的机械使用费 非承包商责任功效降低增加的机械使用费 由于业主或监理工程师原因导致机械停工的窝工费 分包费用 ： 分包商的索赔费（包括人工、材料、机械使用费） 工地管理费 ： 承包商完成额外工程、索赔事项工作以及工期延长期的工地管理费,利息： 拖期付款的利息 由于工程变更和工程延期增加投资的利息 索赔款的利息 错误扣款的利息 总部管理费 ： 总部管理费=合同中总部管理费比率（%）(直接费索赔款额+工地管理费索赔款额等） 总部管理费=公司管理费比率（%）（直接费索赔款额+工地管理费索赔款额等） 对某一工程提取的管理费=同期内公司的总管理费 该工程的每日管理费= 索赔的总部管理费=该工程的每日管理费工程延期的天数 利润： 一般来说，由于工程范围的变更、文件有缺陷或技术性错误、业主未能提供现场等引起的索赔，承包商可以列入利润,（2）索赔的计算方法 实际费用法、总费用法、修正总费用法,考点五 投资偏差分析,1.投资偏差与进度偏差,或,2.偏差分析方法,（1）横道图法,（2）表格法,3.赢值法进行偏差分析,典型案例分析,案例一、某实施监理的工程项目，采用以直接费为计算基础的全费用单价计价，混凝土分项工程的全费用单价为446元m3，直接费为350元m3，间接费费率为12%，利润率为 10%，营业税税率为3%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%。施工合同 约定：工程无预付款；进度款按月结算；工程量以监理工程师计量的结果为准；工程保留 金按工程进度款的3%逐月扣留；监理工程师每月签发进度款的最低限额为25万元。 施工过程中，按建设单位要求设计单位提出了一项工程变更，施工单位认为该变更使 混凝土分项工程量大幅减少，要求对合同中的单价作相应调整。建设单位则认为应按原合 同单价执行，双方意见分歧，要求监理单位调整。经调整，各方达成如下共识：若最终减 少的该混凝土分项工程量超过原先计划工程量的15%，则该混凝土分项的全部工程量执 行新的全费用单价，新全费用单价的间接费和利润调整系数分别为1.1和1.2，其余数据 不变。该混凝土分项工程的计划工程量和经专业监理工程师计量的变更后实际工程量如表 1-1所示。,表11 混凝上分项工程计划工程量和实际工程量表,问题： 果建设单位和施工单位未能就工程变更的费用等达成协议，监理单位应如何处理?该项工程款最终结算时应以什么为依据? 2.监理单位在收到争议调解要求后应如何进行处理? 3.计算新的全费用单价，将计算方法和计算结果填入表1-2相应的空格中。,4.每月的工程应付款是多少?总监理工程师签发的实际付款金额应是多少？,表1-2 单价分析表,【参考答案】： 1、监理工程师的处理方法： 如果建设单位和施工单位未能就工程变更的费用达成协议，监理机构应提出一个 暂定的价格，作为临时支付工程进度款的依据。该项工程款最终结算时，应以建设单位和承包单位达成的协议为依据。 2、监理机构接到合同争议的调解要求后应进行以下工作： （1）及时了解合同争议的全部情况，包括进行调查和取证； （2）及时与合同争议的双方进行磋商； （3）在项目监理机构提出调解方案后，由总监理工程师进行争议调解； （4）当调解未能达成一致时，总监理工程师应在施工合同规定的期限内提出处理该合同争议的意见； （5）在争议调解过程中，除已达到了施工合同规定的暂停履行合同的条件之外，项目监理机构应要求施工合同的双方继续履行施工合同。 （或总监理工程师组织专业监理工程师对设计变更进行审查；项目监理机构应了解实际情况和收集与工程变更有关的资料；总监理工程师指定专业监理工程师对工程变更的费用和工期作出评估；总监理工程师就评估情况与承包单位和建设单位进行协调；总监理工程师签发工程变更单；项目监理机构根据变更单监督承包单位实施。）,3、计算方法和结果见下表,单价分析计算表,4、计划工程量4 300m3，实际工程量3 200m3，比计划少1 100m3，超过计划工程量的15以上，因此全部工程量单价应按新的全费用单价计算。 (1)1月份工程合同款：500459=229500元=22.95（万元） 1月份应扣保留金为：22.953%=0.6885（万元） 1月份应付工程款为：22.950.6885=22.2615（万元） （或应签证的工程款为22.95(13)=22.2615万元） 因低于监理工程师签发进度款的最低限额，所以1月份不付款。 (2) 2月份工程合同款：1200459=55.08（万元） 2月份应扣保留金为：55.083%=1.6524（万元） 2月份 应付工程款为：55.08 1.6524=53.4276(万元) 2月份总监理工程师签发的实际付款金额为：22.2615+53.4276=75.6891（万元） (3) 3月份工程合同款：700459= 32.13（万元） 3月份 应付工程款为：32.13(13)=31.1661（万元） 因31.1661（万元）25万元 3月份总监理工程师签发的实际付款金额为：31.1661（万元） (4) 4月份工程合同款：800459= 36.72（万元） 4月份 应付工程款为：36.72(13)=35.6184（万元） 因35.6184（万元）25万元 4月份总监理工程师签发的实际付款金额为：35.6184（万元）,案例二、某工程，施工单位按招标文件中提供的工程量清单作出报价（表2-1）。施工合同约定：工程预付款为合同总价的20，从工程进度款累计总额达到合同总价10的月份开始，按当月工程进度款的30扣回，扣完为止；施工过程中发生的设计变更，采用以直接费为计算基础的全费用综合单价计价，间接费费率10，利润率5，计税系数3.41。经项目 机构批准的施工进度计划如图2-1所示 施工开始后遇到季节性的阵雨，施工单位对已完工程采取了保护措施并发生了保护措施费；为了确保工程安全，施工单位提高了安全防护等级，发生了防护措施费。施工单位提出，上述两项费用应由建设单位另行支付。 施工至第2个月末，建设单位要求进行设计变更，该变更增加了一新的分项工程N，根据工艺要求，N在E结束以后开始，在H开始前完成，持续时间1个月，N工作的直接费为400元/ m3 ，工程量为3000 m3。,表2-1 工程量清单报价表,问题： 1.施工单位提出发生的保护措施费和防护措施费由建设单位另行支付是否合理？说明理由。 2 .新增分项工程N的全费用综合单价及工程变更后增加的款额是多少？ （计算结果保留2位小数）。 3.该工程合同总价是多少？增加N工作后的工程造价是多少？ 4.若该工程的各项工作均按最早开始时间安排，各工作均按匀速完成，且各工作实际工程量与估计工程量无差异，在表2-2中填入H、I、N三项工作分月工程进度款。 5.该工程预付款是多少？第1个月至第4个月每月结算款各为多少？,表2-2 分月工程进度款表 单位：万元,【参考答案】： 1、（1）要求建设单位另行支付工程保护措施费不合理，因为该部分费用已包括在合同价中（或属施工单位支付的费用）。 (2)要求建设单位另行支付安全防护费不合理，因为该部分费用已包括在合同价中（或属施工单位支付的费用）； 2、（1）全费用综合单价（也可合并计算）： 分项直接费=400（元/m3） 间接费=10%=40010%=40（元/m3） 利润=（+）5%=（400+40）5%=22（元/m3） 税金=（+）3.41%=（400+40+22）3.41%=15.75（元/m3） 全费用综合单价=+=400+40+22+15.75=477.75（元/m3） 或分项直接费=4003000=1200000（元） 间接费=10%=120000010%=120000（元） 利润=（+）5%=（1200000+120000）5%=66000（元） 税金=（+）3.41%=（1200000+120000+66000）3.41%=47263（元） 全费用综合单价=（+）3000=（1200000+120000+66000+47263）3000=477.75（元/m3） （2）工程变更后增加的款额=477.753000=1433250元=143.33（万元） 3、（1）该工程合同总价=90+25+200+240+380+320+100+240+140=1735（万元） （2）增加N工作后的工程造价=1735+143.33=1878.33（万元） 4、（1）H工作第6月工程进度款=240（万元） （2）I工作第7月工程进度款=140（万元） （3）N工作第5月工程进度款=143.33（万元） （或直接填在表中）,5、工程预付款173525% 347万元 第1月： 工程进度款170万元 173510% 173.5万元，本月不扣预付款。 本月结算款170万元。 第2月： 工程进度款145万元 累计工程进度款145+170=315万元 173.5万元，本月开始扣预付款。 本月结算款=14514530%=101.5万元。 第3月： 工程进度款750万元 本月结算款=75075030%=525万元。 第4月： 工程进度款290万元 累计扣回预付款金额=14530%75030%=43.5225=268.5万元 预付款未扣部分=347268.5=78.5万元 29030%=87万元78.5万元，本月实际扣预付款为78.5万元 本月结算款=29078.5=211.5万元。,案例三 某建设单位和施工单位按照建设工程施工合同（示范文本）签订了施工合同，合同中约定：建筑材料由建设单位提供：由于非施工单位原因造成的停工，机械补偿费为200元/台班，人工补偿费为50元/工日；总工期为120天；竣工时间提前奖励为3000元/天，误期损失赔偿费为5000元/天。经项目监理机构批准的施工进度计划如图3-1所示（单位：天）。 施工过程中发生如下事件： 事件1：工程进行中，建设单位要求施I单位对某一构件作破坏性试验，以验证设计参数的正确性。该试验需修建两间临时试验用房，施工单位提出建设单位应该支付该项试验费用和试验用房修建费用。建设单位认为，该试验费属建筑安装工程检验试验费，试验用房修建费属建筑安装工程措施费中的临时设施费，该两项费用已包含在施工合同价中。,事件2：建设单位提供的建筑材料经施工单位清点入库后，在专业监理工程师的见证下进行了检验，检验结果合格。其后，施工单位提出，建设单位应支付建筑材料的保管费和检验费；由于建筑材料需要进行二次搬运，建设单位还应支付该批材料的二次搬运费。 事件3：由于建设单位要求对B工作的施工图纸进行修改，致使B工作停工3天（每停一天影响30工日，10台班）；由于机械租赁单位调度的原因，施工机械未能按时进场，使C工作的施工暂停5天（每停一天影响40工日，10台班）；由于建设单位负责供应的材料未能按计划到场，E工作停工6天（每停一天影响20工日，5台班）。施工单位就上述三种情况按正常的程序向项目监理机构提出了延长工期和补偿停工损失的要求。 事件4：在工程竣工验收时，为了鉴定某个关键构件的质量，总监理工程师建议采用试验方法进行检验，施工单位要求建设单位承担该项试验的费用。该工程的实际工期为l22天。,问题： 1.事件1中建设单位的说法是否正确？为什么？ 2.逐项回答事件2中施工单位的要求是否合理，说明理由。 3.逐项说明事件3中项目监理机构是否应批准施工单位提出的索赔，说明理由并给出审批结果（写出计算过程）。 4.事件4中试验检验费用应由谁承担？ 5.分析施工单位应该获得工期提前奖励，还是应该支付误期损失赔偿费。金额是多少？,【参考答案】： 1.建设单位的说法不正确。理由：依据建筑安装工程费用项目组成的规定， （1）建筑安装工程费（或检验试验费）中不包括构件破坏性试验费； （2）建筑安装工程措施费中的临时设施费不包括试验用房修建费用。 2. 事件2中施工单位要求的判定： （1）要求建设单位支付保管费合理。理由：依据建设工程施工合同（示范文本）的规定，建设单位提供的材料，施工单位负责保管，建设单位支付相应的保管费用。 （2）要求建设单位支付检验费合理。理由：依据建设工程施工合同（示范文本）的规定，建设单位提供的材料，由施工单位负责检验，建设单位承担检验费用。 （3）要求建设单位支付二次搬运费不合理。理由：二次搬运费已包含在措施费中。 3. 对索赔的判定： 如图3-2所示，粗实线表示关键线路，经分析可知，E工作有5天总时差。,（1）B工作停工3天：应批准工期延长3天，因属建设单位原因且工作处于关键线路上；费用可索赔： 应补偿的停工损失3天30工日50元/工日3天10台班200元/台班10500元 （2）C工作停工5天：工期索赔不予批准，停工损失不予补偿，因属于施工单位原因。 （3）E工作停工6天：应批准工期延长1天，该停工虽属建设单位原因，但本工作有5天总时差，停工使总工期延长1天。费用可以索赔： 应补偿的停工损失6天20工日50元/工日6天5台班200元/台班12000元 4. 试验检验费的承担方式： 若构件质量检验合格，由建设单位承担；若构件质量检验不合格，由施工单位承担。 5. 由于非施工单位原因使B工作和E工作停工，造成总工期延长4天，工期提前120+4-122=2天，施工单位应获得工期提前奖励金额：2天3000元/天=6000元。,案例四、某工程项目，建设单位与施工单位按照建设工程施工合同(示范文本)签订了施工合同，合同工期9个月，合同总价840万元，各项工作均按最早时间安排且均匀速施工，经项目监理机构批准的施工进度计划如图4-1所示(时间单位：月)，施工单位的部分报价单见表4-1所示。施工合同中约定：预付款按合同总价的20%支付，当工程款支付至合同价的50%时开始扣预付款，3个月内平均扣回；质量保修金为合同价的5%，从第1个月开始，按每月进度款的10%扣留，扣完为止。,表4-1 施工单位部分报价单,工程于2006年4月1日开工。施工过程中发生了如下事件： 事件1：建设单位接到政府安全管理部门将于7月份对工程现场进行安全施工大检查的通知后，要求施工单位结合现场安全施工状况进行自查，对存在的问题进行整改。施工单位进行了自查整改，向项目监理机构递交了