建设用地使用权--民法分论--浙江大学.ppt

第六章 建设用地使用权,本章包括建设用地使用权的概念、建设用地使用权的取得、建设用地使用权的效力和建设用地使用权的消灭等4节。,第一节 建设用地使用权的概念,一、建设用地的概念 土地管理法将土地分为农用地、建设用地和未利用地三类。其中农用地是指直接用于农业生产的土地；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,土地利用现状分类,中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布土地利用现状分类，标志着我国土地资源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。,土地利用现状分类,根据土地利用现状分类国家标准，土地利用现状共分为12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。,二、建设用地使用权的概念,（一）建设用地使用权的定义 建设用地使用权是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益以及利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权这个概念，相当于传统民法中的地上权。,（二）建设用地使用权的特征,第一，建设用地使用权是一项物权。建设用地使用权一旦设立，可以对抗土地所有人及第三人，具有物权的各项效力，在受到侵害时可行使物权请求权。,第二，建设用地使用权是一项用益物权。,建设用地使用权的设立以对建设用地的使用和收益为目的，而非以获取建设用地的交换价值为目的，因此它属于用益物权，而非担保物权。,第三，建设用地使用权是以建设用地为客体的用益物权。,建设用地使用权只能以建设用地为客体，不能以农用地为客体，国家法律严格禁止未经批准在农用地上建造建筑物和构筑物。擅自在农用地上建造建筑物和构筑物，不仅不能产生建设用地使用权，而且要承担法律责任。,物权法第136条规定,建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。这是根据空间权的理念对建设用地使用权所作的新规定。,第四，建设用地使用权是一项有期物权。,依照现行法律，出让国有土地使用权是有明确使用年限，划拨国有土地使用权以及设立于集体土地的建设用地使用权一般没有使用年限的限制，但一般没有使用年限的限制，不能理解为永久的使用权，因为永久的使用权实质上是对所有权的否定。建设用地使用权仍然属于有期物权，而非无期物权。,（四）建设用地使用权的类别,建设用地使用权可以分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，但物权法第12章的规定，仅适用于国有建设用地使用权。 国有建设用地使用权，根据其取得方式不同可分为出让建设用地使用权与划拨建设用地使用权。,出让/划拨建设用地使用权,出让建设用地使用权是指权利人通过与国家主管部门签订出让合同、支付土地使用权出让金而取得的一定使用年限的建设用地使用权。 划拨建设用地使用权是指权利人经县级以上人民政府依法批准，缴纳补偿、安置等费用后取得或者无偿取得的建设用地使用权。,出让/划拨建设用地使用权的区别,第一，主体不同。 出让建设用地使用权的主体是受让人，一般没有条件的限制，而划拨建设用地使用权的主体是符合法律规定条件的土地使用者。,第二，是否有偿不同。,出让建设用地使用权人须向国家支付建设用地使用权出让金，划拨建设用地使用权人无须缴纳建设用地使用权出让金。,第三，使用年限不同。,出让建设用地使用权有一定使用年限，而划拨建设用地使用权一般没有使用期限的限制。,第四，取得方式不同。,出让建设用地使用权通过招标、拍卖或双方协议，签订出让合同，并办理建设用地使用权登记取得；划拨建设用地使用权通过行政审批程序，并办理建设用地使用权登记取得。,第二节 建设用地使用权的取得,一、建设用地使用权取得的概念 建设用地使用权的取得是指权利人因法律行为或法律规定而享有建设用地使用权。 根据我国现行法律的规定，权利人取得建设用地使用权，有多种途径和方式。,建设用地使用权的取得途经,根据我国现行法律规定，建设用地使用权的取得，大体上可分为基于法律行为而取得和基于法律行为以外的事实而取得两种途经。,基于法律行为而取得的情形,第一，因出让合同而取得建设用地使用权。受让人与出让人签订国有建设用地使用权出让合同，并交纳全部出让金，经建设用地使用权登记取得出让国有建设用地使用权。,第二，因行政划拨而取得建设用地使用权。,符合法律规定条件的申请人，向国家申请使用国有土地，经依法批准和建设用地使用权登记取得划拨国有建设用地使用权。,第三，因转让合同而取得建设用地使用权。,在符合法律规定的建设用地使用权转让条件的情况下，受让人与转让人签订国有建设用地使用权转让合同，支付转让金（如是划拨国有建设用地使用权，按规定须补办出让手续的，应补办出让手续），经建设用地使用权变更登记取得国有建设用地使用权。,第四，因企业破产或合并而取得建设用地使用权。,企业以出让方式取得的建设用地使用权，企业破产后，经依法处置，确定给新的受让人；企业通过划拨方式取得的建设用地使用权，企业破产时，其建设用地使用权由县级以上人民政府收回后，根据有关规定进行处置。,通过法人合并取得建设用地使用权,法人之间合并，依法属于应当以有偿方式取得建设用地使用权的，原建设用地使用权应当办理有关手续，有偿取得建设用地使用权；依法可以以划拨形式取得建设用地使用权的，可以办理划拨土地权属变更登记，取得建设用地使用权。,第五，连同房屋所有权一并转让。,房屋所有人转让房屋所有权时，房屋所占范围的建设用地使用权一并转让。房屋所有权的受让人在取得房屋所有权的同时，取得建设用地使用权。,基于法律行为以外的事实取得,基于法律行为以外的事实而取得建设用地使用权，主要是指因继承而取得建设用地使用权。建设用地使用权为财产权，可因继承而取得。,二、建设用地使用权的取得程序,建设用地使用权的取得程序包括农用地转用、土地征收、建设用地申请、划拨或出让、登记等程序，但申请使用已经被确定为建设用地的国有土地用于建设，不必经过农用地转用和土地征收程序。,（一）农用地转用,1998年8月29日修订的土地管理法为保护农用地，增加了农用地转用程序。按其规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。,（二）土地征收,土地征收是指因建设需要，国家将农民集体所有土地转变为国家所有土地的行为。土地征收应当按照土地管理法及土地管理法实施条例规定的批准权限和程序进行。,（三）建设用地使用申请,使用国有建设用地和集体所有建设用地，需要经过法律规定的建设用地申请、审查、审核、批准等规定程序。,（四）建设用地使用权出让或划拨,国有建设用地使用权通过出让和划拨两种途径取得。,1建设用地使用权出让,建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。,物权法规定,设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。,招标出让,招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 招标出让土地使用权，引进了市场机制，有利于投标人之间的竞争。招标出让中的竞争，是一种暗中的竞争，不同于拍卖出让中的公开竞争。,拍卖出让,拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。【实践中有国土资源部门主持拍卖或委托拍卖行拍卖两种方式】 采用拍卖方式出让建设用地使用权，较有利于有受让意向者之间公开、平等竞争，可以排除某些人为因素的不利影响，还可使出让方获得较高的出让金。,招标出让与拍卖出让的主要区别,第一，通告方式不同。 招标出让采用招标广告或招标邀请书的方式通告（分别适用于公开招标和邀请招标）；拍卖出让以拍卖公告方式通告。,第二，竞争方式和机会不同。,在招标出让中，投标者相互之间不知道竞争对手所提的条件，且只有一次投标机会，只准报一个价。按规定，招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况；在拍卖出让中，各竞买人进行公开的竞争，每个竞买人都可提出高于他人的应价。,第三，决定受让的标准和条件不同。,在招标出让中，根据择优原则（不仅仅限于出让金价格）决定受让人；而在拍卖出让中，以出价最高为条件确定受让人。,挂牌出让,挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,双方协议出让,双方协议出让是指市、县人民政府土地管理部门与申请受让人直接就建设用地使用权出让有关事宜进行协商，达成协议的一种出让方式。 双方协议出让适于某些难以组织拍卖、招标出让的出让项目，但随意性大，不利于自由竞争。按现行规定，凡经营性土地，不得采取双方协议出让方式。,建设用地使用权出让合同,建设用地使用权出让方与受让方通过国有建设用地使用权出让合同明确双方之间的权利义务。 根据原国家土地管理局和国家工商行政管理局联合发布的国有土地使用权出让合同示范文本，土地使用权出让合同可分为宗地出让合同、成片开发土地出让合同和划拨土地使用权补办出让合同等三种类型。,2建设用地使用权划拨,根据城市房地产管理法第23条的规定，下列建设用地的建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。 土地使用权划拨，适用行政审批程序。,（五）建设用地使用权登记,权利人经依法登记，领取国有建设用地使用权证书和集体建设用地使用权证书，方能取得建设用地使用权。 物权法第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。” 建设用地使用权登记适用土地登记办法。,第三节 建设用地使用权的效力,一、建设用地使用权人的权利 （一）占有权 建设用地使用权人有对土地所有人的土地进行直接控制与支配的权利。为实现使用和收益的目的，建设用地使用权人必须占有土地。但占有土地并不一定是直接占有，建设用地使用权人也可以间接占有。,（二）使用（开发）权,建设用地使用权人有按照设立时规定的用途使用（开发）土地。建设用地的具体用途，在土地管理、城乡规划以及不动产登记上均须明确。建设用地使用权人行使使用权，满足其生活、生产等各方面的需要，是其设立该项权利的主要宗旨。,城市房地产管理法第27条规定,依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”,（三）收益权,建设用地使用权人有获取建设用地所产生的各种利益的权利。在建设用地上建造的房屋或者其他附着物，以及房屋或者其他附着物的收益，均归属建设用地使用权人。建设用地使用权人享有出售、出租房屋或者其他附着物的收益。,（四）转让权,建设用地使用权人可以依法转让自己的建设用地使用权。根据城市房地产管理法的规定，以出让方式取得土地使用权的房地产和以划拨方式取得土地使用权的房地产，其转让条件有所不同。,物权法规定,建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。” 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。,（五）设定抵押权,建设用地使用权人可以将享有建设用地使用权的土地供作抵押。 城市房地产管理法第47条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。” 物权法也规定建设用地使用权人有权将建设用地使用权抵押。,（六）物权请求权,建设用地使用权是一项用益物权，建设用地使用权人为排除他人妨害，可以行使物权请求权，要求妨害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。,二、建设用地使用权人的义务,（一）交纳出让金的义务 建设用地使用权人须交纳土地使用权出让金。 物权法第145条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”,（二）按规定用途使用（开发）的义务,建设用地使用权人须按规定用途使用（开发）。 物权法第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权人擅自改变建设用地的用途，将会承担相应的法律责任。”,（三）如期使用（开发）的义务,十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。建设用地使用权人应当按照建设用地使用权设立时的要求使用或开发土地。,城市房地产管理法第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,（四）建设用地使用权与建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的义务,建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。,第四节 建设用地使用权的消灭,一、建设用地使用权消灭的概念 建设用地使用权的消灭是指因法律规定的情形致使权利人丧失建设用地使用权。 物权法、土地管理法和城市房地产管理法规定了建设用地使用权消灭的各种情形。,二、建设用地使用权消灭的情形,1建设用地使用权使用年限届满 出让建设用地使用权是一种有期限的他物权，一旦出让合同约定的使用年限届满，受让人所享有的国有土地使用权即告终止。,物权法第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定