房地产企业设计阶段成本控制.赵墉(2).ppt

房地产设计阶段成本控制 “一分节省，一分利润” - 本杰明富兰克林,YONG 赵 墉 中国人居环境委员会 专家委员 China Human Settlements Board Member 美国建筑师学会国际会员 Intl. Assoc. AIA 英国皇家建筑师学会联合会员 RIBA Affiliate Member 中国一级注册建筑师 , 建设部系统高级建筑师 1st Grade Registered Architect 世界华人建筑师协会 资深会员 World Association of Chinese Architects 1984年起从事建筑设计 主持设计工程40余项，面积累计余300万平方米，长期活跃在国内外建筑界，目前涉猎高尚居住区，城市综合体、商业建筑、城市设计与景观规划等。 当前课题：（1）建筑设计阶段的建设成本控制 （2）绿色建筑低成本被动节能体系,有效建安成本,设计过程增加,施工过程增加,细分建筑安装费,Where Goes Your Money?,统计数据表明，建筑安装费用中的83%是有效费用，另外的17% 是被浪费的无效费用。在浪费的这些费用中，仅有大约十分之一 有可能在施工过程中加以避免，而另外的90%发生在设计环节， 再优秀的施工队伍也无力挽回。,成本控制八讲 总图规划中的成本控制 选择优秀设计团体，深入理解规范内涵 成本控制不可极端，哪些成本省不得？ 再谈地下车库 时间差法则：设计成本控制的最佳时机 项目创新切忌过度 结构设计成本控制 建筑设计施工图优化的实施,、总图规划中的成本控制 规划设计阶段成本控制的宏观因素 成本、进度、品质关系处理 目标成本与产品品质标准确定 设计过程中实现成本优化与产品精细化方法 2. 规划阶段的成本优化与效果控制 3. 相关案例分析 案例1：建筑形式选择的成本元素 案例2：足尺模型规避修改的成本风险,地产项目 的所谓品质 就是在用户可能 接触到的位置增加足够细节,The Forming Of Ascendant.,什么构成一个楼盘的品质？,夫千尺以为势-其意在度，百尺以为形-其意在观，咫尺以为质-其意在品,STREET VIEW,千尺为势,STREET VIEW,千尺为势,千尺为势,百尺为形,百尺为形,咫尺为质,咫尺为质,咫尺为质,最大的无效成本往往出现在总体规划过程 下图为某项目施工图，每层面积约3100平方米的地下停车区，采用双层机械停车方式的情况下，只布置了70个停车位，平均每个车位占用面积达到44平方米，而这一数据通常仅为1825平方米！每层少了50个停车位。专家通过进一步研究分析发现，在目前的平面图中，70个停车位已经接近最大容量,附图2 原施工图（左侧总平面，右侧平面图）,问题在于设计师在规划总平面的时候，忽略了地下室平面形状与停车效率之间的联系。 解决方法：总平面图中所有塔楼 整体旋转5,附图3 优化图纸（左侧总平面，右侧平面图）,建筑形式选择的成本要素 以简约为特征的现代风格：低成本、中价位、高速度 大屋顶为代表的中式风格：高成本、高价位、低速度 文化符号点缀的后现代派：中成本、高价位、中速度 精雕细研的欧美特色建筑：高成本、高价位、低速度 1:1物理模型研究规避修改的成本风险 足尺规划模型展示组团关系 足尺户型模型体验空间细节 规划设计案例,二、选择优秀设计团体，深入理解规范内涵 庸医误人与良言疗心的警示 地下车库出口的防火卷帘 外窗设计多大的玻璃扇(1.5) 你的基础需要打桩吗？ 窗上口可以不做过梁吗？ 高层塔式住宅两个消防电梯为何更节约？ 十二层以上板楼需要设置多少部电梯？ 地下的基岩如何爆破最节约？ 细分建筑师,规范解读：高层板楼一部电梯设计要点,高层民用建筑设计防火规范要点：,联系廊示例,全国细则,北京市细则,全国细则,北京市细则,北京市细则,全国细则,全国细则,北京市细则,强制性条文 规范 细则,34个单元,松石名第,细分建筑师你愿意做建筑师吗？ 建筑设计取费的大致标准： 国际事务所 3%工程总造价 国内设计院 3% 建安费 88折、85折、80折、75折、6折、5折、 室内设计 502000元/m2 “装饰就是罪恶，少就是多”的误解 限额设计操作案例北京花园,三、成本控制不可极端，哪些成本省不得？ 谁是最好的木匠？ 三合土基坑回填与“水夯法”； 石材与其做法类型、GRC的应用与品质感觉； 省了一根雨水管之后； 瓷砖与涂料的品质差异； 铝板墙板材的厚度多少为宜？ 容积率-效益曲线,效益曲线,北方地区/主力户型：120平米,北方地区/主力户型：120平米,北方地区/主力户型：120平米,四、再谈地下车库设计 1.车库布置在哪里更经济？ 总图1多层 总图2高层 总图3混合体 （“著名发型师马凯妻子的发型”） 2.机械式立体停车库节约了什么？ 3.最经济的车库怎么做？,-中国人居委员会金牌试点宁波紫郡项目,规范解读,规范解读,规范对自然通风的肯定及机械通风方式使用范围界定,8.2 自然排烟 8.2.2.4 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。 8.2.4 排烟窗宜设置在上方，并应有方便开启的装置。,规范解读,规范解读,规范对敞开式汽车库的界定,规范解读,车库外墙面积的25% -车库出口面积之和 约等于 屋顶面积的3%,规范认为：外墙通风口宜设置在外墙上部较高处或屋顶处。,规范解读,五、时间差法则：设计成本控制的最佳时机 1.开始施工图设计之前必做的工作-标准输入 2.项目设计的一般周期 大型单栋建筑 城市综合体 居住小区 施工图审查公司的选择与沟通方法 施工图审查之前：经济性核查-引入监督机制 施工图审查之后：设计成本控制之施工图优化,激励还是奖励？这是个问题！,Inspirit or Reward? Thats a Question!,六、项目切忌过度创新 1“万科项目克隆法”在成本节约上的深远意义 四季花城、情景洋房、V-House、 a)地产项目创新切忌过度 b)聪明的中国设计师失利的一个原因 2与建筑师合作技巧，优秀建筑师的需求层次 a)费用一定要高一点点 b)精神需求高于物质：奖项、知名度、作品、另类作品 c)赞美你的建筑师 vs. 鞭打建筑师 3. 请建筑师设计你的建筑（狼、羊、草）,设计沟通二段法则 正式合作之前：反复考证，精挑细选 a)单位资质 b)单位管理机制 c)单位业绩+团队考察 d)主持人阅历与经验 e)专业负责人阅历与经验 f)设计组成员沟通能力与沟通效果 g)对目标项目的把握能力,设计沟通二段法则 正式合作之中：互帮互助，精诚合作 a)保密条款下的信息对称 b)双赢预期与人员激励 c)设计标准正式导入 d)限额设计实施方法 e)施工图前工程标准互认 f)施工图审查直通车 g)开工前图纸优化-“后悔药” h)工程竣工后经验教训总结-”前事不忘，后事之师”,之前酒肉称兄弟，日后互怨成冤家！ 牢固的人防-人人设防的乙方群体,How about the contrary? 把顺序反过来试试！,七、结构设计成本控制,匡算、估算、概预算与建筑安装费构成,匡算30. 估算20. 概算10. 预算5 估算方法有以下几种： 1)单元估算法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资。 2)单位指标估算法。以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算。土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。 3)工程量近似匡算法。工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。 4)概算指标法。概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用： 直接费每平方米造价指标建筑面积， 主要材料消耗量每平方米材料消耗量指标建筑面积。,方案设计阶段的结构专业 关键和首要问题选择建筑方案，必须注意远瞻与现实相结合初步设计阶段； 结构专业应密切配合建筑专业，根据使用功能、房屋高度、地区特点选择结构类型； 根据初步了解工程地质情况，提出采用天然地基、复合地基、桩基的可能性； 对结构选型、材料选用、地基基础方案详细说明； 工程举例。,初步设计阶段的结构专业 初步设计阶段是各专业进入实质性的设计阶段，应根据已批准的方案设计文件进行设计。业主或开发商必须落实在方案阶段尚未落实的各项有关手续。 结构专业在此阶段得到地基初勘报告，以便确定地基方案。 地基和基础方案是否技术先进、经济合理，对工程造价关系极大。 地下室及上部楼层的楼盖造型，关系到层高、有效空间及长期能耗。 结构构件设计要既符合有关标准、规范，又应优化和比较，做到经济合理。 初步设计文件应满足建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2003年4月）。 初步设计文件是控制工程规范、标准，投资以及统一交通、绿化、人防、市政等各方面的审批文件，非常重要。因此，各专业有关技术问题在此阶段落实。 设计概算的重要性。 复杂工程的施工图文件审查单位应在此阶段确定。 工程进度与设计配合 。,施工图阶段的结构专业 施工图是设计意图成为建筑产品实施的依据； 施工图表达必须明确，构造做法一定要便于施工，有利于保证工程质量； 设计内容必须切合实际，如材料选用、某些构造做法； 计划进度安排； 施工图文件的完整性。认真做好施工图文件审查意见的修改反馈工作。,研究在主体结构设计之前 抗浮设计水位的确定 地基方案的比较 桩基方案的确定 天然地基复合地基桩基础 参考周边勘测单位的现有结论 天然最省 复合地基其次 尽量把大型建筑避开垃圾填埋场、吹沙造地 一定用桩基，投入自然也就大 每栋建筑地基基础单独核算，不可做标准图复用,结构专项问题探讨（1）,Q&A On Structure,普通梁板、无梁楼板结构比较 0.00结构嵌固层应采用梁板式结构（高层抗震规范） 0.00结构嵌固层宜采用梁板式结构（高层结构规范） 0.00结构嵌固层当时可采用平板式结构（北京市建筑设计细则.结构专业） 有使用功能的地下室有梁板结构通常层高3800 无梁板层高3300空间效果可以做到更好 层数越高、跨度越大（例如9m）底板做无梁楼板价值越高 例如北京24层建筑基础：核心筒部位3米，其它部位2.2米左右就可以 无梁楼板结构混凝土量大、钢筋量也大，但综合造价结论正好相反 工序：先梁后板后填土后找平 Vs 直接钢筋混凝土大板浇注 （北京：级配砂石139元/M3低标号混凝土） 无梁楼板式比普通梁板式综合造价便宜15%20%,结构专项问题探讨（2）,Q&A On Structure,酒店写字楼结构选型 钢框架核心筒结构 钢筋混凝土框支剪力墙结构 钢筋混凝土框架核心筒结构 钢框架剪力墙结构（框架总倾覆力矩不大于50%）,结构专项问题探讨（3）,Q&A On Structure,高层住宅结构如何选型 钢筋混凝土剪力墙结构 钢筋混凝土短肢剪力墙结构 框架剪力墙结构,结构专项问题探讨（4）,Q&A On Structure,多少剪力墙算多 12-17层钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准 18层以上钢筋混凝土住宅剪力墙优化标准 规范:剪力墙结构最大层间位移比小于1/1000 优化: 小高层最大层间位移比 1/15002000 优化: 高层最大层间位移比 1/20003000 1977年罗马尼亚大地震剪力墙结构建筑倒塌创下世界纪录 这是目前为止地震倒塌唯一的一座。事 后调研结果：倒塌的主要原因是施工偏差引起 震害中大量的倒塌的是纯框架结构的建筑 （2009年6月27日上海“莲花河畔景苑 ”已经刷新纪录）,结构专项问题探讨（5）,Q&A On Structure,最值得优化的部位在基础 1.基础底板受力主要是冲切控制，而不是弯距控制 整板冲切力不均匀时，可以区别对待，局部加厚而把整个底板变薄 底板配筋率基本由最小配筋率控制，多数情况下可以大量节约配筋，底板暗梁原则都可取消。 2.基础底板计算采用塑性计算 正常认为底板需要防水，由于不允许裂缝出现，想当然是弹性计算理论。 基础底板无论是弹性还是塑性计算，正常使用中都不会裂缝！ 合法基础的计算程序很多，节约的办法是多用几个软件计算，选用配筋结果最小的那一个。 计算机程序计算出来的配筋值没有必要加大，符合结构规范就行！ 3.关于基础底板： 基础底板的受力模式不同于简单的平板，实验表明，实际底板中的钢筋应力水平往往只有计 算值的1/10，问题出在地基基础设计理论本身。 地基反力事实上是不均匀的，墙下和柱端的反力很大，其它位置没有变形也就没有反力。 主要原因是由于计算用的地基承载力值是标准值或特征值，而不是极限值，而通常极限值约 是标准值的两倍，因此它常态下的受力情况大不一致。 尤其当底板厚度达到600、700厚时，还会有拱承载原理的作用，应力值更小，所以更不会 因为配筋量小而出现裂缝。 4.引起楼板裂缝原因主要是混凝土塑性收缩引起，而不是由受力荷载引起。 高层规范框架结构规定水平构件-梁、板的混凝土标号不宜高于C40，一个主要原因就 是要控制裂缝的出现。 5.规范规定梁和板的受力钢筋应拉通1/31/2，事实上拉通1/3符合规范即可。,结构专项问题探讨（6）,Q&A On Structure,剪力墙结构的钢筋主要配置在边缘构件的构造配筋，从优化的角度看，满足规范最低要求即可： 1.楼板钢筋采用冷轧带肋钢筋（比普通热轧钢筋贵大约几百元/吨）,梁柱墙钢筋均使用三级钢筋: 6度区剪力墙结构的小高层最经济的设计用钢量约为38Kg/M2， 6度区剪力墙结构的高层最经济的设计用钢量约为40Kg/M2。 6度区异型柱结构的小高层最经济的设计用钢量约为35Kg/M2。（无地下室，无转换梁） 2.8度区剪力墙结构的100米高层最经济的设计用钢量约为60Kg/M2,结构专项问题探讨（7）,Q&A On Structure,剪力墙结构配筋量参考值,八、建筑施工图优化的实施,魏文王问扁鹊 魏文王问扁鹊曰：子昆弟三人其孰最善为医？扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。魏文侯曰：可得闻邪？扁鹊曰：长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。中兄治病，其在毫毛，故名不出於闾。若扁鹊者，鑱血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。,建筑施工图优化的控制标准 建筑施工图优化的绩效核查 建筑施工图优化的技术流程,Apply Third Party Standard,英式双设计彻底摆脱设计人依赖！,设计优化的起因 建筑每平米的钢材用量一度是地产企业关注的焦点之一。列举一个简单的事实：在2007年底，每增加10公斤/平方米的用钢量，房屋的建造成本就会提高60元左右，如果将它节省下来，那么就是几乎百分之一百的开发净利润。对于企业来说，通过去除无效成本进行节约而实现的利润具有原始吸引动力,2. 设计优化的难点 在建筑材料用量这一方面，国家没有统一的标准，其随着建筑个体的不同进而产生合理性变化，其用量并不能作为建设成本控制的客观衡量尺度 开发企业的专业设计技术及相关知识较其所聘请的设计单位相比，通常处于劣势，尤其在大型设计企业中，专业负责人员常常是技术权威，双方在成本优化方面很难实现有效沟通 我国现行的设计资质管理模式中，开发企业与设计单位不是单一的雇佣劳动合同关系，设计单位还担当着掌握部分工程验收标准的角色，设计师个人要对工程的设计合理性承担终身责任，工程成本控制的好坏很大程度上取决于所聘请设计单位甚至具体项目主持人在成本控制方面的个人能力,2. 设计优化的难点 a) 在建筑材料用量这一方面，国家没有统一的标准 其随着建筑个体的不同进而产生合理性变化，其用量并不能作为建设成本控制的客观衡量尺度 b) 开发企业的专业设计技术及相关知识较其所聘请的设计单位相比，通常处于劣势 大型设计企业中，专业负责人员常常是国家级技术权威，双方在成本优化方面很难实现有效沟通 c) 我国现行的设计资质管理模式中，开发企业与设计单位不是单一的雇佣劳动合同关系 设计单位还担当着掌握部分工程验收标准的角色，设计师个人要对工程的设计合理性承担终身责任，工程成本控制的好坏很大程度上取决于所聘请设计单位甚至具体项目主持人在成本控制方面的个人能力,设计师专业教育背景导致其经济概念模糊 在被问及所设计项目的具体面积时，大多数设计师的回答都是“记不清楚”，或者“我查一查”。他们在项目设计的前期主要关注建筑风格与建筑形式，在项目设计的中期主要关注建筑的功能关系、空间关系，而在后期，他们则更关注建筑是否满足规范要求，所设计的图纸是否能通过政府相关部门的审查 在接受包括大学、研究生在内的职业教育期间，设计师基本上没有机会关注他们未来职业中的经济概念。他们的理想大都是阳春白雪的大师梦，渴望有一天像美国建筑大师理查德迈耶（Richard Meier）那样遇到一个业主请他设计盖提中心（Getty Center）那一类的建筑：业主只要求效果好，不计成本，任凭设计者的思路天马行空去翱翔。或者像设计大师赫尔佐格德梅隆那样，驰骋自己的想象，把十万人一下子装到一个大鸟窝（北京奥运会主体育场鸟巢）里去！在大学期间，学生的能力是以竞赛获奖、设计作业优秀、学分高来衡量的，大家对于理论的东西诸如建筑流派、建筑思想、建筑历史更加关注，对于将来的职业理想是建立在业主的资金之上才能实现基本上没有清晰的概念，即便是在注册资格的考试中，经济方面的题目也仅仅涉及到估算、概算、预算等等极其概念化的层面。,3.2成本控制相关的设计条款： （一）要求设计单位提供相关资料 一般未约定情况下，设计公司的许多资料按照惯例通常不向发展商提供，设计行业至今仍然沿袭这一做法，这些不提供的资料使得成本核查工作实施的前提条件变得难以确认，主要包括：与设计图纸一致的Dwg 格式电子文件、结构专业计算模型（电子文件）、机电专业计算书（电子文版）、节能计算书（电子版） （二）要求设计单位提供详细数据分析表 设计图纸中有许多详细列表，有些是报批要求的内容，有些则是设计图纸深度要求的内容，经济测算所需要的专业数据往往不包括在内，虽然设计人员计算出来相当容易，但是开发企业统计起来很不方便。在合同中约定设计单位计算提供相关数据，方便进行专业量化分析，可以为评价设计的经济与否提供决策依据。如窗墙比、分部层高、可售面积、公摊面积、赠送面积、车库每车位建筑面积等。 （三）要求设计单位对关键问题提供备选比较方案。 比如基础形式、结构形式、采暖通风方案、停车方式、车库出入口方案等。设计工作很大程度上受制于国家的法律法规，这是与专业人员沟通比较困难的主要原因之一，相对来说，比较他人设计成果的优劣要容易得多，如同规划方案、建筑方案可以有不同思路提供比较，相关的各专业也可以有不同选择，专业水准不同的设计师解决问题