房地产登记技术规程.ppt

房地产登记技术规程,武汉市房产交易和登记发证中心 刘 松 二一二年八月,一、必要与原则 二、架构与内容 三、理解与把握,一、必要与原则,（一）编制必要性 法制环境的要求 贯彻物权法、房屋登记办法； 社会发展的要求 提供安全、高效、便捷、标准化的服务； 登记实践的要求 规范登记行为，明晰合理审慎审查职责。,提出申请。2008年1月，经部房地产司同意，中国房地产研究会房地产产权产籍和测量委员会正式提出房地产登记技术规程立项申请。 正式立项。2008年6月，住房和城乡建设部印发关于印发的通知，房地产登记技术规程被列为部行业标准编制计划。 组织编制。2008年11月至2010年12月，四次工作会，四次公开争取意见（两次司发文征求意见），2011年2月22日通过专家审查。 通过审查。2011年2月，住房和城乡建设部召开房地产登记技术规程审查会。审查专家由最高人民法院、高校、研究机构、房地产行政主管部门、房地产登记机构代表组成。,发布实施。 2012年2月，住房城乡建设部发布关于发布行业标准公告(第1307号)，批准房地产登记技术规程为行业标准，自2012年6月1日起实施。其中第4.5.7、4.5.8条为强制性条文，必须严格执行。,（二）编制原则 遵循法规原则 总结地方经验 借鉴国际理念 兼顾发展需要 规范执行程序 细化操着要求,二、架构与内容 （一）章节架构 （二）创新内容,4.1 一般规定 4.2 申请 4.3 受理 4.4 审核 4.5 登簿 4.6 发证 5.1 一般规定 5.2 存档范围 5.3 纸质档案管理 5.4 电子档案管理 6.1 一般规定 6.2 对外利用 6.3 对内利用 A 登记类型 B 登记申请材料要求 C 主要登记类型申请材料清单 D 登记业务表,1. 总则 2. 术语和代号 3. 登记基本单元编码 4. 登记程序 5. 登记归档 6. 登记资料利用 附录,房地产登记技术规程架构,（二）创新内容 1、登记基本单元编码 统一编码：编码唯一性、方法适用性、赋码统一性 2、登记程序 约束机制：审核、登簿、质管岗位必须为登记官。 制约机制：受理、审核、质官岗位不能由同一人担任。 会审机制：设立审核委员会，人以上，登记官不少于1/2。 质检机制：定期定量质检。 合并机制：合并办理关联登记业务。 防伪机制：配置居民身份证读卡器。 信息机制：发挥官网作用，建立公告查询系统。,3、登记归档 明确纸质档案保管期： 抵押权登记已注销和查封解除满5年； 地役权、预告登记、异议登记已注销满2年。 明确纸质档案销毁程序： 成立鉴定组、提出意见、监督销毁。 明确容灾备份要求： 源数据与异地容灾数据存放地点距离不小于20Km，地震灾害频发地区不小于800Km。,4、登记资料利用 共享机制、时间标注、内部利用 、附录 登记类型、登记申请材料、登记表和主要登记申请材料清单四个附录。,三、理解与把握,（一）理解 技术标准（规范）用语的特殊性及差异，要求严格程度不同，学习、理解和执行条文时，注意要区别对待 1)表示很严格，非这样做不可的： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； 2)表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； 3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 4)表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。,强制性条款必须严格执行,4.5.7 记载于登记簿的时点应符合下列规定： 使用电子登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并点击确认之时为准； 使用纸质登记簿的，应以登记官将登记事项在登记簿上记载完毕并签名（章）之时为准。 4.5.8 任何人不得擅自更改登记簿。当登记簿记载的事项有误时，应按更正登记程序进行更正。,（二）把握,、总则 范围： 原则：法定机构、法定人员、法定程序、 主体一致、在先已登记、依法查询 衔接：现行标准、机构（企业）标准,、术语和代号,房地产 房屋 固定界限 房屋登记基本单元 利害关系人 合并办理 登记资料,3、登记基本单元编码,一、登记基本单元编码概述 （一）房屋编码的作用 定位作用 关联作用 交互作用,（二）现行的编码模式 各地现行房屋编码的模式包括两大类： 1、时间顺序号法 自然流水号法 竣工年份号法 2、地理位置法 坐标法 分宗法 分幅法,二、登记基本单元编码释义,3.0.1 房地产登记机构应为房屋编制房屋登记基 本单元代码。房屋登记基本单元代码应具有唯一性 、确定性、不得随意变动。 一、房地产登记机构为房屋登记基本单元编制 代码的部门，应按规程确定的原则编制房屋基本单 元代码。 二、房屋编码的基本特性包括： 唯一性、确定性、不得随意变动,3.0.3 房屋登记基本单元代码应为26位，前25 位为本体码，最后1位为校验码。 房屋登记基本单元代码由本体码（25位）=行政 区划代码（9位）+幢代码（12位）+户号代码（4位） 及校验码（1位）共26位组成。,3.0.9 房屋登记基本单元合并、分割，应重新编码，原代 码不宜再赋予其他房屋登记基本单元。 房屋登记办法第三十六条规定，“房屋面积增加或者 减少的；同一所有权人分割、合并房屋的，权利人应当在有 关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记” 。注意以下几个方面的问题： 1、房屋基本单元变更应符合房屋登记办法基本单元 划分的有关规定。 2、房屋编码一经赋码，基本单元不得自行随意进行分割 合并。 3、房屋基本单元编码变更应履行相关变更程序。,4、登记程序,一、登记程序概述 1、登记程序制定考虑的因素 2、登记程序问题导致的行政诉讼 3、登记程序确立的几个制度 (1)质量检查制度 (2)疑难业务会审制度 (3)合并办理制度 (4)申请材料确认制度 (5)登记官岗位责任制度,二、登记程序释义 4.1.3 审核委员会制度 1、设立的原因和必要性 2、人员构成情况 3、具体解决何种问题 4、会审结果的效力,4.4.1审核工作应包括的内容 会审工作开展的具体程序 4.2.7 申请材料的确认制度 1、哪些申请材料需要申请人确认 2、自然人确认方式 3、法人或其他组织确认方式,4.4.2 一致性审核的主要内容 即做到:三一致 1、主体身份信息与申请材料、登记簿记 载一致 2、登记客体信息与申请材料、登记簿记 载一致 3、实地查看结果与申请材料、登记簿记 载一致,4.4.3 合法性审核的内容 1、材料形式符合法律等规定 2、初始登记或在建抵押房屋合法建造 3、预告登记的预购房屋在可以销售范围 内 4、其他登记类型房屋在登记簿范围内 5、房屋符合基本单元要求 6、登记事项没有登记簿记载的限制要求 7、需要公告的房屋没有成立的异议,5、登记归档,一、登记归档概述 （一）房地产登记档案、房屋登记簿、登记材料的定义 （二）制定本章节的必要性 1、登记档案管理没有统一的技术规范,缺乏操作性。 2、登记档案管理保管期限不明确，致使档案库房紧张 。 3、登记档案数字化还没有统一的标准。 4、登记档案管理体制不顺 ，管理水平不一。,二、条文释义 5.1.1 登记事项登簿后，房地产登记机构应将登 记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他 材料，收集、整理、归档，定期或永久保存。除本 规程第5.3.9条中列入可销毁范围的登记档案为定期 保存外，均应永久保存。 【释义】归档是登记材料转化为登记档案的关 键环节。完成登记材料的收集、整理和归档，是对 房地产登记机构的一项基本要求。合理确定登记档 案的保管期限，既是建立登记档案的前提，也是加 强登记档案管理的有效手段。,5.3.9 下列登记的纸质档案可列入销毁范围： 1 抵押权登记已注销满5年。 2 查封登记已解除满5年。 3 地役权登记已注销满2年。 4 预告登记已注销满2年。 5 异议登记已注销满2年。 【释义】关于销毁部分不必要永久保存的纸质 登记档案的呼声较大，规定哪些纸质登记档案可以 销毁以前也没有统一的标准。本规程借鉴了一些金 融机构对个人住房贷款档案保管期限的规定及民 法通则对诉讼时效的规定。纸质登记档案销毁后 ，其对应的电子档案不应删除，以备查询利用。,6、房地产登记资料利用,6.1 一般规定 6.1.1房地产登记机构应依法提供房地产登记资料查询、 复制利用服务。房地产登记资料利用应包括对外利用和对内 利用。 【释义】登记资料的利用要把握好其法律依据、内容、 原则及方式： （1）法律依据 （2）登记资料的内容 （3）原则 （4）形式,6.1.4 登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条 件进行查询。 【释义】为保护权利人的隐私权，规定了登记 资料不能仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。 当然，法律另有规定的，登记机构应依据法律规定 ，按照有关部门要求提供查询服务，例如国家安全 机关、公安机关等因执行公务需要登记机构提供查 询的情形。,6.2登记资料对外利用 6.2.1 查询、复制登记簿应符合下列规定： 自然人、法人和其他组织提供身份证明、房屋坐落，可 查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状 况。 所有权人提供身份证明、房屋坐落或房屋所有权证（房 地产权证），可查询、复制其房地产的登记簿中信息。其他 权利人提供身份证明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他 项权证或登记证明），可查询、复制登记簿中相关信息。 利害关系人提供身份证明、与查询房地产有利害关系的 证明、房屋坐落的，可查询、复制登记簿中相关信息。 【释义】根据物权法、房屋登记簿管理试行办法 （建住房200884号），针对各类查询主体对应的查询范围 作了具体规定。,6.2.2 查询、复制其他登记资料应符合下列规定： 所有权人提供身份证明、房屋所有权证（房地产权证），可查询、 复制其房地产登记资料。 预告登记权利人提供身份证明、登记证明，可查询、复制与该房地 产预告登记相关的登记资料。 抵押权人提供身份证明、房屋他项权证（房地产他项权证），可查 询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料。 房屋继承人（受遗赠人）提供身份证明、继承证明和受遗赠证明， 可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料。 公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以 及工作人员的工作证，可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料。 【释义】其他登记资料是指原始登记凭证。房屋权属登记信息查 询暂行办法第4条已明确规定房屋原始登记凭证的内容。同时，房屋 权属登记信息查询暂行办法区分不同申请查询主体对查询原始登记凭 证作出了具体规定。,第一部分 房地产登记技术规程附录B/C申请材料部分概述,一、附录B:房地产登记申请材料要求 本附录共18条，分别从申请材料的形式、载体、填写方式、房屋面积申请材料、自然人、法人和其他组织的主体证明材料、境外相关法律文书的转递路径等进行了规定，以此作为登记机构的采信和应用房屋登记申请材料的依据。 二、附录C:主要登记类型申请材料清单 本附录共分为所有权登记申请材料表、抵押权登记申请材 料表、地役权登记申请材料表、预告登记申请材料表和其他类 型登记申请材料表五种。除其他类型登记申请材料表以外，其 余四种均分别包括设立、变更、转移和注销登记申请材料表。,第二部分 附录B 相关条文具体问题分析,B.0.9 本条是申请材料的核心所在：合法、有效 其中主要注意三个方面的问题 一、本条选择放弃“真实性”作为基本原则的构成要素 二、关于登记申请材料合法性的把握归纳以下两点： 1、物权变动原因证明材料的制作主体合法； 2、物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直 接冲突 三、关于申请主体身份证明材料的有效性判断 ： 1、关于自然人的身份证明有效性判断 2、主体身份证明材料有效性判断的争议点主要存在于 企事业单位提交的未年检或超出有效期限的营业执照或组织 机构代码证。 3、法院法律文书、仲裁委员会法律文书和公证机构公 证文书有效性的判断,B.0.10 7 境内企业法人 需要厘清企业营业执照和组织机构代码证之间的关系 。 8 境内机关法人、事业单位法人和社团法人 机关法人可以直接持编办文件或组织机构代码证申 请办理登记 事业单位则必须持事业单位法人证书作为要件 军队作为一类特殊主体不在组织机构证明颁发的范 畴内几类特殊主体的房地产登记问题： 其一破产中的破产管理人 其二村民委员会和居民委员会,B.0.14 实践中常见的问题： 1、法律明文规定的业主共有部分范围较狭窄 ，且内涵、外延不清，不能跟上实践中日趋多样化 的建筑形态。 2、房屋预销售时，开发企业与购房人对相关 涉及建筑物区分所有部分未作约定，但申请登记时 双方发生争议。 3、实践中非房地产开发企业的其他房屋登记 申请主体是否也应当承担与房地产开发企业相同的 建筑物区分所有登记申请义务,B.0.15 应注意的实践问题： 人民法院可以不制作调解书的案件 法院制作并送达了民事调解书，该类文书一 经双方签收即生效。 部分生效民事调解书对房屋权属信息记载不 准确或缺失，民事调解笔录对民事调解书的补证 记入民事调解笔录，且经双方当事人、审判 人员、书记员签名或者盖章，但依法未制作民事调 解书的民事调解协议。,B.0.16 本条规定了公证前置的具体情形。 注意：本条取消了赠与前置公证情形 B.0.17 本条规定了公证材料的要式。 遵循一般以不动产所在地公证为原则， 但涉及的单方法律行为公证除外 境外公证的转递和认证路径,第三部分 附录C相关要件具体问题解析,C.3 国有土地上的房屋所有权转移登记申请 材料 解析：几项实践中的特别要件 遗赠公证书和接受遗赠公证书 注意区分遗嘱 继承和遗赠情形。 约定协议，主要适用于房屋单独与共有之间 以及按份共有之间的转化。 企业清算的证明和房屋所有权转