房地产项目前期定位与规划设计标准.ppt

房地产项目前期定位与规划设计标准,博泰投资集团有限公司 营销客服中心编制,前 言,随着房地产行业竞争的加剧,市场细分化趋势愈来愈突出, 房地产企业开始积极寻求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。将成熟的产品线复制到新进入的市场, 不仅仅意味着提高效率和成本管理, 也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。,目录,第一部分：产品线对比分析的类别,第二部分：房地产企业产品线拓展策略,第三部分：住宅产品市场的分类需求 1住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素 2建立住宅产品线的方法-价值点分类组合法 3目标产品线类别和其价值特征 4常规目标产品线,第四部分：地产企业品牌的价值点 1住宅市场常见的品牌价值类型 2 地产企业品牌价值分析方法 3 品牌产品线的合成,第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立 1 市场需求信息的分类和数据库建立 2 材料、工艺、新技术和成本数据库 3 品牌产品线控制体系组建,第六部分：产品设计标准,第一部分 产品线对比分析的类别,产品线市场定位对比分析 产品线结构特色对比分析 产品线盈利能力对比分析,产品线市场定位对比分析,产品线市场定位对比分析产品线市场定位着重点在于产品线内各种房地产品的分别定位并相互呼应, 相互配合, 从而使整条产品线在市场中取得较强的竞争力。产品线市场定位必须综合分析顾客需求与竞争者产品线的情况, 并在此基础上进行综合考虑。在制定产品线定位策略时, 要讲求产品线中各房地产品定位要有针对性、目标一致性和彼此协调性。,产品线结构特色对比分析,产品线结构特色对比分析产品线结构分析包括产品线长度分析、产品线内产品相关度分析、产品线之间关系分析三方面的内容。产品线长度分析由于房地产行业保持高速发展态势, 发展良好的房地产公司在产品线长度上不断延伸。同时, 市场成长也会要求房地产企业具有较长的产品线。,产品线盈利能力对比分析,房地产企业生产产品的目的就是盈利, 产品线只是盈利的形式。因此,房地产企业必须重视产品线的赢利性分析。企业要知道产品线上每一个产品品种的销售额和利润, 自身的产品线与竞争对手的对比情况。在产品线盈利方面, “ 金地” 、“ 华润” 的观点相同, 认为企业应该增加商业物业的投入, 而“ 万科” 很少参与商业物业, 战略上专注住宅产品。,第二部分 房地产企业产品线拓展策略,在中国的房地产市场中, 很多的中小房地产企业可能没有意识到产品线的重要性, 也没有到总结产品线的这个高度,大型房地产公司目前的战略多为开拓新的市场、增加顾客群, 同时为了适应顾客需求的变化, 对产品线进行延伸拓展。,房地产企业根据自身特点拓展产品线的策略主要有以下几点：,第一, 增加新的产品线, 以扩大房地产品组合的广度。 第二, 扩展现有的产品线, 使其产品线更加丰满。 第三, 更多地增加每一房地产产品的品种, 以增加产品组合的深度。,第一, 增加新的产品线, 以扩大房地产品组合的广度。,采用这种方法, 新的产品线就可以利用房地产企业在其他产品线的声誉。例如万科希望为客户的全生命期提供产品, 希望能够涵盖客户从第一次置业的低端产品到今后选择的中高端产品, 即锁定终身客户,现在万科已经尝试性建设一些中低价商品房和廉租房并开始涉足高档住宅开发。,第二, 扩展现有的产品线, 使其产品线更加丰满。,通过分散风险、拉长产品线来顺应调控。例如在商业地产领域开发上, 很多房产公司将产品线拉长, 既开发高档商场, 也开发普通商业街既开发星级豪华酒店, 也开发经济型酒店。写字楼开发有出租型的, 也有出售型的, 租售并举。,第三, 更多地增加每一房地产产品的品种, 以增加产品组合的深度。,房地产企业在确定自己的产品组合时应该考虑产品线之间的相关度, 一般来说, 产品线之间的相关度越高, 越有助于公司发挥自己在某个领域内的优势, 万科就是一个典型的代表, 其在大众住宅领域具有明显优势。 众所周知, 高端住宅产品线盈利能力较好, 但是项目运作周期长, 资金占压风险大中低端住宅产品线虽然赢利性不如高端产品, 但是有利于解决资金的快速周转和收入的稳定延续, 也有助于企业适当规模的扩展。不同的产品线各有所长, 所以房地产企业应该根据顾客的需要以及本企业的发展战略不断的调整产品线以促进企业的不断发展。,市场分类需求,企业品牌价值点,企业分类品牌产品线,设计标准,施工技术标准,材料和设备 选用标准,运营管理和物业服务标准,平均利润目标,品牌价值传递目标,关于住宅产品线建设工作的说明,第三部分：住宅产品市场的分类需求,在中国的房地产市场中, 很多的中小房地产企业可能没有意识到产品线的重要性, 也没有到总结产品线的这个高度,大型房地产公司目前的战略多为开拓新的市场、增加顾客群, 同时为了适应顾客需求的变化, 对产品线进行延伸拓展。,1住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素,复合地产 旅游地产 创意地产 高科技地产 文化地产,按开发的复合价值模式分类,按产品描述的生活方式分类,新城镇建设 郊区休闲养生 郊区旅游度假 城市便捷生活 城市综合商务生活,1住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素,按产品价值点细分的研究,1住宅市场产品的分类和影响产品发展的因素,影响产品发展趋势的因素,住宅产业化发展的趋势：经济性好、效率高、能耗低，质量稳定 技术成熟和市场接受认可度提升 形成对中低端住宅产品的覆盖 开发综合服务能力提高的需求 社会文化和社会结构的变化因素 政策的倾向,2.建立住宅产品线的方法,产品线建设的目的,提高企业的生产效率：建立开发流程的参考标准、有效控制开发环节的资金成本和时间成本 项目品质保障-品牌价值传递：对开发模式、设计、材料使用、施工工艺、配套服务等内容，建立参照标准,2.建立住宅产品线的方法,产品线建设的原则,借鉴各种开发模式的利弊和适用性 与地产企业文化和品牌建设相结合 形成明确的指导性和参考规范 易于管理、操作和学习 易于维护和更新,2.建立住宅产品线的方法,价值点组合：,地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态家庭构成,地段,市区,市远郊区,市郊区,市区,市远郊区,市郊区,2.建立住宅产品线的方法,价值点组合：,地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态家庭构成,建筑规模,200万平方以上的城市综合功能开发,50万以下的小型居住区,50万以上的大型社区,25万方以下的小型综合体项目,25万方以上的综合体项目,2.建立住宅产品线的方法,价值点组合：,地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态家庭构成,建筑密度,容积率2.5以上，高层为主的住区,容积率11.8，小高层为主的住区,容积率1.82.5，高层混合住区,容积率0.31.0，花园洋房、连排别墅、叠加别墅为主的社区,容积率0.61.2，多层为主的住区,容积率0.30.8，house独幢住区,容积率0.3以下，Villa住区,2.建立住宅产品线的方法,价值点组合：,地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态家庭构成,目标品质,基本保障类产品：廉租房、经济适用房、限价房、回迁房,舒适类产品：中高等品质,安居类产品：中小户型、中等品质商品房,顶级产品,享受生活类产品,2.建立住宅产品线的方法,价值点组合：,地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态、家庭构成,目标生活状态,朝9晚5的普通工薪族，居家生活,Soho人士，以家为工作场所的生活方式,长期出差的商务人士，投资或第二置业,财富阶层、高级官员的休闲生活第二居所,企业主、高管、职业经理人、娱乐及体育界高收入群体、政府高官，第一居所，居家生活,2.建立住宅产品线的方法,价值点组合：,地段、建设规模、建设密度、目标品质、目标生活状态、家庭构成,家庭构成,单身青年：0居室、1居室,丁克家庭：1居室、2居室,婚恋二人：1居室、2居室,三代人同室：3居室和更多功能间,和未成年子女一起的两代人：2居室、2+1居室、3居室,空巢老人：1居室、2居室,城市商务类的：0居室及以上,家庭度假类的：2居室及以上,2.建立住宅产品线的方法,产品线的研究方向选择原则,市场容量大：存在大量、持续的需求； 共性特征强：宜于建立标准化参数和流程； 相对利润率高； 政策风险小：结合在正常的市场秩序之下的真实需求；并顺应社会的政策变动倾向；,3目标产品线的类别和价值特征,类别,城市中档住宅、 城市高档住宅、 郊区别墅、 中低端住宅、 新城镇建设和新农村建设,4常规目标产品线,城市康居社区、城市白领社区、城市高级公寓、城市别墅和郊区house,（附表）,第四部分：地产企业品牌的价值点,1住宅市场常见的品牌价值类型,2地产企业品牌价值分析方法,2地产企业品牌价值分析方法,居住舒适度,生活便利性,生活空间对光、日照的健康标准等级；对窗、阳台、户外空间的设计标准； 生活空间空气质量的评判标准设定：室内的通风和加湿、恒温以及过滤等措施；室外空气的净化和污染控制； 生活空间的温度舒适度标准：建筑保温、窗体及屋面保温，控制室内适宜温度 生活空间噪音标准的设定和控制； 生活用水的健康标准设定；,出行：交通方式、道路空间、距离 购物：种类、规模、档次、 运动：类别、档次 娱乐：种类、档次、平均成本,日常生活成本,心里健康和情感需求,降低建筑物的冬夏采暖制冷成本； 降低物业管理维护成本的措施； 房屋的建设质量和设备设施使用年限的合理标准； -太阳能热水、太阳能路灯或其他绿色能源的使用； -中水利用；节水马桶等设备的选用；节能灶具； -不易老化损坏的材料和配件； -电梯节能技术； -易于养护的植物； -易于维护的景观水循环设计； -合理的物业配套设施运营计划；,提供不同交往空间；茶室、棋牌、游泳、户外休息、健身场；不同年龄人的活动场：儿童、青年、老年人提供散步道、社区商业街等空间； 根据不同等次社区提供不同类别的服务：订票、购物、洗衣、维修、接送、保健、健身、养生 社区兴趣活动组织：社区户外俱乐部、社区车友会、社区马会俱乐部，社区高尔夫团体 提供针对家庭问题的专门服务：宠物托管、子女照顾、老人照料、心理咨询、教育 社区形象建设和宣传,2地产企业品牌价值分析方法,3品牌产品线的合成,附：各类产品线开发特征对比表,第五部分：产品线建设工作计划的分解和数据库建立,1市场需求信息的分类和数据库建立,（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）,客户分类,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,建筑功能,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）,配套功能,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）,社区环境,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,（收集办法：通过案场问卷、专业公司调研；建立基础信息库，长期跟以年龄和家庭构成为基数，建立分类标准）,设备设施,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,物业服务,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,会所功能,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、数据库资料,典型开发个案的数据库资料,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,产品特征,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,典型开发个案园区环境,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,典型开发个案建筑特征,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,典型开发个案物业和会所,1市场需求信息的分类和数据库建立,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,建筑材料数据库,2-材料、工艺、新技术和成本数据库,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,成套设备数据库,2-材料、工艺、新技术和成本数据库,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,建筑构件和常规节点标准做法,2-材料、工艺、新技术和成本数据库,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,园区规划常规节点标准做法,2-材料、工艺、新技术和成本数据库,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,常用植物数据库,2-材料、工艺、新技术和成本数据库,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,成熟技术、新材料的数据库,2-材料、工艺、新技术和成本数据库,客户分类、建筑功能、配套功能、社区环境、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,3品牌产品线控制体系组建,基础数据信息+市场需求信息产-品线分类特征模版,品牌价值的技术元素+产品分类特征=品牌产品线标准,第六部分：产品设计标准,总平面设计,产品设计标准,1.间距! 1.1 建筑平面搭接错位时,h值(净尺寸)不宜大于2.4m,以免影响采光,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,总平面设计,2.消防 2.1总图中应做好消防车道及消防车登高面设计,注意人车分流;当消防车道下面为地下室时,结构应考虑消防车总重300KN荷载. 2.2 登高面 登高面宜在用的红线内解决,条件限制时可利用绿化带作登高面,但绿化带下应设硬地,并按消防车总重300KN计算 当建筑物凹入处进深不大于4m(净宽)时,该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面;如凹槽宽度不大于2.5m(净宽),该宽度可不计入建筑周边总长度.,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,2.3 消防车道 高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道;尽端式消防车道应设18m18m回车场 消防车最小转弯半径:高层12m,多层 消防车道最小宽度:登高面处6m,其它处4m. 消防车道的坡度:登高面1%,其它处7%. 消防车道距建筑物距离宜5m 高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道. 高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道,通道之间的距离不宜超过80m.,总平面设计,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,3.流线设计 住宅出入口处应设置人车分流专用通道;当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近时,商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置,避免人,货流交叉,减少交通安全隐患. 4. 附属用房 总平面设计时应在小区显著位置(如入口附近)设置管理用房. 应在住宅(区)的下风向和较隐蔽处设垃圾站,其面积不宜小于6,与住宅距离不宜小于10m,外部与道路相连;垃圾站地面及内壁宜贴光滑,宜清洁材料,并配置给排水设施.5 s8 W9 B1 r5 M: E 箱式变电在总图中要综合考虑,不应设在入口附近,建议其与主体建筑的间距不小于9m,以免影响景观和采光.,总平面设计,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,5.摩托车,自行车存放 总图中应结合绿化设置摩托车,自行车存棚(库),其与主体建筑的间距不宜小于9m;偏低档次的住宅项目,宜按每户一辆自行车,每十户一辆摩托车设置 出于安全问题,自行车库不宜设在地下车库内,应单独考虑.,总平面设计,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,单元户型设计,单元户型基本设计要求 层高:采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m,档次较高的可为3.0m;若采用中央空调不宜小于3.3m.1 w: E6 t7 p2 o6 s, M- c 厨房,卫生间室内净高不小于2.2m;排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不应影响门窗的开启.2 |7 D( k8 ) X/ M3 p, 起居厅开间不宜小于3.4m(净宽),深宽比不宜大于2;应减少开向起居厅的门洞,布置家具的墙面直线长度不应小于3m;无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗台观景凸窗.1 t! g) k1 Q/ c1 4 V9 k 平面有凹槽的高层住宅,其凹槽的开口宽度不应小于2.4m(净宽),凹槽的深宽比不应大于4.,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料, 避免卧室紧靠电梯井道,如无法解决则应采取相应降噪措施:相邻的墙体为隔音墙体;大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层,隔声层设800800进出口 复式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水. 户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000;当走道长度大于2000时,应相应加宽至1100. 户内楼梯宽度应注意为净宽;当一面临空时,墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800 门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间. 北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施. 设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房,卫生间储物柜应采取防潮措施 严寒地区居室,起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气,且内门门下空隙不应小于25,2. 玄关 玄关内应考虑衣帽镜,柜的设置空间,净宽宜1500 户配电箱应避免与对讲机,开关及门铃一同设置,以免发生冲突;户配电箱所龛入墙面可适当加宽为120;门铃宜采用遥控式门铃;对讲机距门边的距离宜大于100,其下方可设玄关灯开关 3. 厨房 中,高档住宅厨房面积不应小于5m2;单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m, 双排布置时净宽不宜小于2.2m 橱柜布置应遵循洗,切,炒的流线,以间距800,单排布置为宜.炉灶应避开窗口设置;橱柜进深宜550,长度在2000-3000之间,吊柜进深350,净高不小于500;厨房应考虑微波炉,消毒柜的位置,并设相应的插座;电器插座应避免靠近水盆,灶具.(厨房具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图,厨房主要设备尺寸表 设备名称 长(mm) 宽(mm) 高( 灶台 800 500-550 650-700 洗涤台 900-1200 500-550 800 操作台 400-1200 500-550 800 吊柜 普通 400-1200 300-350 500 调料 400-1200 300-350 350-400 抽油烟机 800 300-350 根据油烟机型配合确定 冰箱位宽度不小于650,若考虑美式大冰箱尺寸应为800;注意冰箱门的开启方便及冰箱散热. 如洗衣机设在厨房,预留机位应不小于600x600;厨房仅在布置有洗衣机时设防止溢流和干涸的专用排水地漏地漏,地漏位于洗衣机出水口一侧,离橱柜距离不小于200.,洗菜盆,洗手盆建议采用底出水供水方式. 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗 吊顶下皮应高于窗洞上皮50 厨房应设排烟道;中高档厨房应结合烟道设计管道井.(排烟道尺寸表详见“二.单元户型设计9.油烟机“ )为便于迅速排除油烟和异味,厨房外窗或外墙宜设换气扇 北方地区厨房应进行采暖设计 设于底层或靠外墙,靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施,北方地区尤其要注意. 厨房楼面结构板未降板时应设门槛 厨房门下端如设百页通风口,其外形尺寸不小于250450;无百页者,门下空隙不应小于25.,4. 卫生间 当两户卫生间位于凹槽相对布置时,窗应错位布置避免通视;卫生间窗宜采用磨砂玻璃 卫生间门应在隐蔽处开设;直接开向起居厅的卫生间应设前室. 应考虑坐便器,洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响,不宜沿卧室墙面布置 卫生间设施(卫生间具体设计可详集团设计工程部之厨厕详图 公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主,柱盆或台盆边距墙应大于150; 主人卫生间台面宽度宜560-600,长度不小于900,高度850; 台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200 毛巾架距地1200;避免与插座位置矛盾 坐便器净宽宜为900,最小净宽不小于850. 淋浴间净宽宜为1000,最小净宽不小于900;淋浴开关距地1000-1200,淋浴喷头由距地1680-1880上下推拉杆固定;地漏位于淋浴头下部居中,并距墙400.,浴缸尺寸宜采用750x1550,档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸;淋浴喷头做法参上;热水器不应设在浴缸的中部. 普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上;高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇;无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连 不宜采用下沉式卫生间设计;如条件限制必须采用时,卫生间楼面应为抗渗混凝土,给水管管材宜采用新型管材,水平溢流管应接至排水立管 排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部;施工时要注意浴缸底部一定做防水层./ R“ C6 V; M5 x( M) P! u7 z, c 大户型主卫生间宜洗,浴分间设,洁具设施要与户型档次相匹配;应设管道井 暗厕应设计通风道,其位置应避免靠近给水管及设在门后.,成品排风道选用表 层数 尺寸 6 360200或380240或430290 7-9 500300或550350 10-30 600300或650350 注:1.高层排风道宜采用“主-次-主“变压式风道,且防止串味应采用单双层分别排风系统. 2.高层排风道排风口应有防火止回阀,加工厂应随风道统一供应 当下层为商用空间时,结构设计时应考虑卫生间洁具的布置,避免洁具正下方是大梁,导致无法居中安装 复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式 卫生间,厨房地漏的排水管应设存水弯;且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏,卫生间应从门口向地漏找坡度;地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头. 卫生间结构宜沉板50-100;未降板的卫生间应设门槛 卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50. 管线设计要合理,避免影响放置浴盆,淋浴房及开窗;塑料泛水管穿墙埋设时,高度应大于1500,避免因高度不合理被二次装修打穿漏水. 插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方 北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾,如将插座设在散热片的后面 室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音.,5. 阳台 非封闭阳台地面应比室内最少低50,如有困难以及顶层露台的门应设门槛 当洗衣机位于阳台时,洗衣污水不应直接排到雨水管内,应设防止溢流和干涸专用排水地漏;阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空;当洗衣机置于窗下时,窗台高度不宜小于1200,以保证窗的开启和给水管的设置. 进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形,避免挑梁高度过大影响室内采光 阳台栏板下部应设100高边梁;阳台栏杆严禁横向设计,防止幼儿攀爬,减少安全隐患. 观景阳台宽度不宜小于1500,其它阳台不宜小于1200 顶层阳台应设顶板;复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要. 北方地区生活阳台应设计为封闭阳台,且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露;底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板,并设吊顶 阳台排水禁止散排应设地漏,地漏的位置建筑专业要结合雨水管,宜靠近外墙,阳台角端设置,不宜设在门口;阳台地面应向地漏找坡,阳台门应选用密闭效果好,质量高的产品,不宜采用门联窗;考虑室内镶地板的高度,阳台门下门框高度不应小于50,避免使室内完成面高于门框,影响美观且不防水;北方地区开敞阳台门窗应为保温门窗. 各户毗邻阳台应考虑分隔,避免可以互相走通,减少不安全因素. 阳台金属栏杆应进行防锈处理;北方地区高层住宅宜采用实体栏板. 高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性,玻璃厚度不小于10厚.,6. 门门洞口宜按如下尺寸设计 入户门1000x2100(普通)1200x2100(高档),位于门洞外樘 卧室门 900x2100,位于门洞中樘; 厨房门 800x2100,位于门洞内樘;门下方宜设250450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于25 卫生间门 750x2100,位于门洞外樘;门下方宜设300x300或250450通风百页;无百页者,门下空隙不应小于25. 佣人房门 800x2100,位于门洞中樘 门碰距地100 门垛尺寸不小于50 ,且做构造柱加固.(施工时注意不要遗漏) 外檐门应外开以防风. 住户首层外檐门窗需考虑防盗设施.,7.窗 凸窗窗台高宜400-450,进深500. 距地900高以下应为固定窗扇,且全落地窗应设900高窗护栏(窗外为阳台或平台时不受此限制) 窗楣应设滴水槽 凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽,以免遮阳板上的水停留时间过长,导致砌体外墙渗漏;或者在遮阳板外墙挑檐位置设100高混凝土止水坎(详第四部分节点详图). 厨卫窗台宜900高,窗上部应设400-450高固定扇以安装排风扇,并在相应位置设中心距地2000的电源插座,固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口.厨卫横向管线应贴近楼板以免挡窗.,厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上;厨卫考虑设备污水管不穿洞(走梁下),可降低到2200. 开间大于,等于3300的房间窗宽不宜小于1800 未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇,以便于空调室外机安装. 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素,开启扇不应面向主导风向以免引起漏水 窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实,避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水. 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象,还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的1/20且厨房不得小于0.6;凸窗不应采用较特殊,拼接过多的窗型. 北方地区凸窗上,下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆,以免墙体交接处产生结露. 位于转角处的窗(阳台门)应避免视线干扰.,8.空调 采用分体式空调,空调室内机应避免对床直吹;户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置. 空调机位 空调机位应考虑便于安装及维修(不必用吊篮); 不宜设在凸窗窗台板下面,应靠近门窗洞口设置 位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位 如空调板设于卫生间外墙,卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去,宽度不小于700,高不小于1100.,室外机位下皮距地宜1600(双机1000 常用分体空调室内,室外机参考尺寸 型号 室内机 室外机 长 高 厚 长 高 厚 1匹 800 250 180 800 560 2406 1.5匹 900 280 180 800 560 2匹 1150 320 200 850 880 350 2.5匹 1200 350 200 890 900 350 注:本表为偏大机型尺寸,仅供参考;不同品牌外形尺寸略有不同 空调洞要靠近空调插座并在同一方位.(详第四部分节点详图) 大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机,应考虑柜机留洞位置,冷凝水管预埋,管中距地350,普通分体空调冷凝水管应预埋,避免直接插入雨水管中(特别是北方地区);标准层留三通,距地1800;三通口留于室内时,考虑美观高度可适当上移.(详第四部分节点详图) 空调外机不宜设置在封闭阳台内,夏季不散热,易死机,噪声大 北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥. 低档项目宜考虑窗式空调的安装. 阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛,避免空调管穿玻璃,9.油烟机 厨房内应设成品排烟道,多层550x350(外围尺寸),高层 600x400. 成品排烟道选用表 层数 尺寸 6 500300或550350 7-9 560300或610350 10-24 700400或750450 25-30 800400或850450 注:1. 高层排烟道应采用“主-次-主“变压式烟道,且防止串烟串味应采用单双层分别排风系统 2.高层排烟道排风口应有防火止回阀,加工厂应随烟道统一供应.,10. 热水器 热水器宜设在厨房,且采用强排式,不应采用直排式;注意预留安装空间和电源插座; 厨房与卫生间合用时宜考虑10升,安装宽度度700 ;卫生间单用,考虑6-8升,安装宽度度 500 ;排气道尺寸为120,排风孔中距地1700 热水器与用水点管道不应过长,宜控制在2米之内,大于2米的热水管应设保温. 热水管(铝塑管)埋墙时容易被设钉枪打穿,与之相连卫生间安装 毛巾杆等配件时应注意. 热水器应避免设置在浴缸侧面中间,影响使用. 插座,开关,散热器,插座,开关(散热器)应结合家具布置合理设计,避免与门的开启方向,流线相矛盾;床头柜,电视柜书桌处应设插座,门口,空调附近设开关;厨房应考虑微波炉,消毒柜的位置,并设相应的插座,且电器插座应避免靠近水盆,灶具.建筑专业平面门窗进行修改时应及时照会设备专业 可视对讲,门铃,玄关灯开关离入户门边距离宜100,要考虑玄关,鞋柜的位置 客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位,书房应设电话线. 网线接口建议设在书房,不宜设在起居厅,且接口位置应结合字台及插座设计. 高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设.,11. 其它 建,结,水,暖(空调),电各专业应在初步设计,施工图设计时分阶段进行专业会审,各留洞位置应与雨落管,排污管位置相协调以免发生冲突;大型洞口应计算洞顶标高,以免与楼板,梁发生冲突. 结构设计时应注意校对梁,墙关系,并考虑梁对室内环境影响 避免梁偏向降板房间一边而使地面出台; 避免位于隔墙上的梁偏向起居室,餐厅一侧 避免卫生间座厕正下方是大梁,导致无法居中安装; 房间中部及门顶不应见梁;室内明梁下皮不应低于2200 洗衣机进水龙头应采用接口式,公共空间,1.单元入口 单元入口处应设雨篷,门洞最小尺寸宜为1500x2300,且设闭门器,地面找1%坡坡向门外. 设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道,以方便残疾人,婴儿车通行及用户搬运 管道不宜集中设在单元入口处;如设置应用轻质隔板加以封堵,并在隐蔽位置设可拆卸的500500壁板检查口 单元入口处应设信报箱. 单元入口处走道净宽不应小于1300. 北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计 首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料.,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,2.楼梯 楼梯外窗宜采用推拉窗,窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏 高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时,休息平台宽度应比正常宽度加宽200,同时设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系. 楼梯高度 多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于2m; 梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂高度)不应小于2.20m,应特别注意长短跑楼梯的梯段净高(详第四部分详图示意);,公共空间,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,计算净高时应注意预留100施工误差. 与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔. 当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时,两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室 高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时,不得合二为一共用门厅的同一个出口,两个安全出口应均直通室外,并且两个出口之间的距离不应小于5m.,3.电梯 电梯数量,吨位,速度应满足居住人流量要求,平均等候时间不宜超过120秒,发梯间隔时间不宜超过69秒.具体设计参下表. 住宅电梯设计参数 类别 数量(户/台) 额定容量(人) 速度(m/s) 经济级 80-100 8 1 常用级 60-80 8-18 1-1.5 舒适级 40-60 10-15 1.5-2.0 豪华级 2.0,公共空间,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,大于十一层的高层住宅,其电梯数不应少于2台;其中,每层住40人,层数为24层以上时,应设3台电梯;每层住40人,层数为35层以上时,应设4台电梯,且至少设一部2.5s/m的电梯. 消防电梯的速度VH/601.5s/m,容量11人(800kg). 当层数超过25层时,电梯宜垂直分区设计(消防电梯除外 消防电梯井底应设排水设施,排水井容量不应小于2m3,且不宜布置在电梯井内,而应布置在临近消防电梯的地方,并用暗管连接;如地下室兼人防时,应注意排水井应设在染毒区. 电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门. 电梯间宜自然通风采光,否则应考虑通风抽湿设施. 电梯井道不宜与起居厅,居室贴临,必须贴临时电梯井道应为隔音墙体, 且大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层,隔声层设800800进出口., 速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600600带百页窗的通气孔. 电梯机房楼面,墙面应采用隔音材料并考虑通风散热,窗户开启扇面积不小于房间地板面积的1/10,且应设排气扇. 不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管,蒸汽管和烟道. 电梯厅旁的水表房的,垃圾房,配电间等设备或附属用房应设门槛,且水表房,垃圾房设地漏 电梯门口应做1%反坡,防止梯井进水 北方地区电梯机房应采暖保温,以免顶层住户屋顶结露.,公共空间,4. 裙房商铺 底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道;如前期设计时底商未定性,应在平面适当位置考虑设置集中排烟道. 底商应设集中供冷,前期设计时可将平面适当分区分段设置;如条件限制采用分体空调,设计时应在隐蔽位置考虑空调机位,避免靠近住宅入口 底商应设专用的货运通道;当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时,商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置,避免人,货流交叉,减少交通安全隐患,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,5.地下室,半地下室 层高设计:应保证管道下净高2.40m;计算净高时须预留100的设备管道安装量 底层地下室地面应设置150-200宽的排水沟,间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%;地面向排水沟找0.5%泛水;超过二层的地下室应设设计滤水层.排水沟不应跨越防火分区或人防防护单元. 首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞. 应注意计算首层电梯,自动扶梯底坑处的地下室净高度,如高度小于2.2m,此处不宜设车位或布置设备.,公共空间,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,当地下室轮廓大于首层平面,应注意确定超出范围的地下室顶板标高;如此部分顶板必须与室外地坪标高相同时,应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求. 半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300. 位于室外的地下室顶板应做好防水,保温设计(详第四部分节点详图);防水,保温材料应采用抗压耐磨型. 地下室各设备专业一定要进行管线综合,密切配合,设计时宜按(从上到下)风道,水管(喷淋),电气管线顺序 室外庭院设置在地下室顶板上,覆土层较厚时要充分考虑其重量,花池排水可通过带有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井,或事先在地下室顶板上预留排水孔,但应做好防水处理 当地下室上方为消防车道时,结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载. 五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间.,6.会所 会所功能设置要根据使用者的组成考虑,不应一味求全或设置华而不实的项目,应突出特点以提高利用率.(有关会所设计可参考设计工程部之万科集团住宅会所科目配置研究报告) 会所可适当增加棋牌室,乒乓球室的数量. 大型会所宜设计厨房,以便开展商务会议或业主租用聚会.,公共空间,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,7. 墙体 小型空心砌块墙体,应增加整体墙面的刚度: 在墙交接处,宽度大于1.8m门窗或洞口两端等处设构造加强柱; 长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱;$ “ q) W% ! J/ a 外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带,内配26,6200,主筋与柱子(构造柱)甩筋焊接; 内隔墙在距地面高1200处设100高现浇混凝土带,内配210,4250,作法同外檐墙;,公共空间,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙,先立框,后砌墙. 不应采用含水率大的空心砌块,避免造成墙体开裂. 砌块的相对含水率 级别 相对含水率三块平均值 使用地点的年平湿度 75% 50-75% 50% M 45% 40% 35% 高层外维护墙体宜采用粘土空心砖. 北方地区应注意墙体保温,特别是加强突出墙体的重点部位如凸窗上下口,空调板与墙体交接处,阁楼外墙的保温,避免产生冷桥,局部结露以及冻胀产生的水平力使墙体产生裂缝. 浇注混凝土应注意密实度避免温度应力造成梁,柱,墙体交接处开裂.,墙体保温层不宜内置;如保温层内置,表面应加设钢丝网片后再抹灰,以免墙体表面龟裂 墙体抹灰不宜在抹灰层表面进行胶水加轻钙粉批光处理. 小方块形的外墙体瓷砖施工时应注意粘贴饱满避免空鼓;瓷砖勾缝要均匀密实 外墙砼体螺杆洞在墙体抹灰之前要将洞填密实并作防水处理 进行装修前一定要将墙面潮气尽量排尽避免结露现象产生,北方地区采用电热膜采暖时应尤其注意. 分户隔墙砌块厚度小应于200,8. 屋面,女儿墙,屋顶栏杆 上人屋面不应在防水层上直接浇筑40mm厚钢筋混凝土,或整浇后再割分仓缝,以免产生收缩裂缝并牵带防水层断裂,造成屋面渗水.(屋面作法详第三部分营造做法) 北方地区应注意出屋面的排气管,人孔,竖井,阁楼侧墙等处的保温,避免遗漏以造成顶层房间顶棚,阁楼侧墙结露. 雨水口应根据不同的排水方式一个立管能承担的最大集水面积来设置,并应注意考虑相邻建筑排至该屋面的水量;屋面雨水口或落水管位置应与其它平面图一致.,公共空间,产品设计标准,总平面设计、单元户型设计 、公共空间 、室外工程、设备设施、物业服务、会所功能、相关数据库资料,雨水立管承担最大集水区域面积表: 雨水管内径 100mm 150mm 200mm 外排水明管 150 400 800 内排水明管 120 300 600 内排水暗管 100 200 400 屋面汇水面积计算表 1.屋面汇水面积应按屋面的水平投影面积计算 2.高出屋面的侧墙的汇水面积计算 .一面侧墙 按侧墙面积50%折算成汇水面积 .两面相邻侧墙 按两面侧墙面积的平方和的平方根a2+b2 的50%折算成汇水面积 .两面相对等高侧墙 不计汇水面积 .两面相对不同高度侧墙 按高出底墙上面墙面积的50%折算成汇水面积 .三面侧墙 按最低底墙顶以下的中间墙面积的50%加上,两种情况最低墙顶以上墙面面积,.四面侧墙 最低墙顶以下墙面不计入,只计算, ,的情况最低墙顶以上的面积 每一屋面或天沟雨水管直径不宜小于100,一般设不少于2个排水口;当内排水只有一个排水口时,可在山墙上或女儿墙增设溢水口;小面积凹廊或阳台可采用直径50排水管. 雨水管应避免曲折,当遇到建筑腰线或其他突出墙面装饰物时,雨水管应直通而不应绕行,以免堵塞和噪音. 当屋面被防火墙隔开时,应两侧分别排水,不得在防火墙上开洞设排水孔道.% 单向排水屋面宽度宜控制在9-12m. 相邻屋面高差大于2 m时应设直通屋面的楼梯或上屋面的人孔,或外墙爬梯. 种植屋面应设置人行通道,四周设围护墙及泄水管,排水沟,并严防泄水孔堵塞;屋顶绿化应考虑喷灌设施. 高层上人屋顶女儿墙净高为1200(种植屋面应特别注意).,露台栏杆高度多层不应小于1050,高层为1200;垂直杆件间的净距不应大于110且不应采用横向设计;顶层阁楼住户之间必须设安全防护,分隔墙高度不小于2000 平屋面与立墙或立墙窗台处的防水层翻起高度不宜小于300;北方地区应注意此处的保温.,9.地下车库及汽车坡道 地下车库 车库净高应为2.40m;计算净高时一定要预留100的设备管道安装量 为避免车库车位实用数少于设计数,即有些车位不方便或根本无法使用,地下车库结构设计时应尽量规整,柱距满足使用要求;建议采用7500柱距. 柱间最小净距尺寸6 停车类别 小轿车 中型客车; 两柱间停车数 1 2 3 1 2 3(1中2小),柱间最小净距(m) 机动车与非机动车出入口应分开设置,两个出入口净距离不宜小于5m. 机动车车库出入口之间的距离不应小于10m,两个汽车坡道毗邻设计时应采用 防火墙隔开;设有自动灭火系统的地下车库防火分区最大允许建筑面积为4000 兼做人防的地下车库,防护密闭门应避免设在车库的主入口和坡道处;通过防 护单元隔墙的汽车通道宽度不应小于4000,以免造成汽车进出不便. 车库照明设计应采用区域控制,车道照度宜25 lx,车位照度宜15 lx,避免浪费. 9.1.7 设备管道应避免穿越防火分区,分隔防火单元的防火卷帘门高度不应 2.2m;经常开启的防火卷帘门宜采用轻质产品. 9.1.8 北方地区地下车库应进行采暖